東莞三舊改造政策解讀x

1、東莞市三舊改造政策解讀（一）合作方式1、集體與開(kāi)發(fā)單位組成項(xiàng)目公司： 此方式為東莞市推薦合作方式，土地出讓到 項(xiàng)目 公司，建成后房屋確權(quán)至項(xiàng)目公司， 分給集體的物業(yè)， 再由項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)移至 村集體（目前東莞市正在研究此類(lèi)轉(zhuǎn)移稅費(fèi)的征免辦法，有可能先交稅再申請(qǐng)返 還）；2、集體與開(kāi)發(fā)單位共同申請(qǐng)三舊改造：此合作方式東莞還沒(méi)有先例，可能提交 專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告，市三舊辦作為個(gè)案進(jìn)行專(zhuān)題研究。（二）規(guī)劃政策解讀1、“拆三留一”原則 是指以拆遷項(xiàng)目用地面積為基數(shù)，拆遷改造后應(yīng)提供不低于1/3比例的公共用地， 用于道路、市政、教育、醫(yī)療、綠化等公共用途。（比如，拆遷項(xiàng)目用地9000平米，則要預(yù)留3000平米作為公共

2、用地，此公共用地可用于區(qū)域內(nèi) 各項(xiàng)公共配 套，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)影響不大。同時(shí)可提高凈地塊容積率予以補(bǔ)償，如提高凈地塊容積率可能超過(guò)3.5 ,則進(jìn)行貨幣補(bǔ)償）2、成本和收益平衡的容積率確定原則 先確定可推向市場(chǎng)的建設(shè)用地露面價(jià)格和拿地 成本，繼而推算出改造項(xiàng)目需要有多少可推向市場(chǎng)的建筑面積才能達(dá)到收支平衡，從 而計(jì)算成本容積率。成本容積率=（可推向市場(chǎng)的建筑面積 +拆遷安置房建筑面積）/總用地面積3、具體容積率指標(biāo)： 工業(yè)改成商業(yè)、住宅，或商業(yè)改為商住，或舊村商住，嚴(yán) 格限 制在3.5以下（現(xiàn)有容積率一般在 2.5以下），限高100米。工業(yè)改工業(yè)容 積率不 受限制，但應(yīng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃。4、商住配置

3、比例： 舊村改造項(xiàng)目按照商業(yè)配置不低于 30%且不高于50%比例原則 確定。5、改造范圍內(nèi)已有規(guī)劃屬于農(nóng)用地的，不能開(kāi)發(fā)建設(shè)，也不能調(diào)整用地位置， 不能用建設(shè)指標(biāo)覆蓋，實(shí)際操作中只能靈活作為公共配套用地（三）土地出讓、地價(jià)及稅費(fèi)優(yōu)惠1、可采用協(xié)議出讓方式出讓土地；2、工改商（住），按基準(zhǔn)地價(jià) 70%繳納土地出讓金，繳納后，市、鎮(zhèn)、村按照2:4:4的比例返還土地出讓金；3、舊村改造的，按基準(zhǔn)地價(jià)的 70%繳納土地出讓金，土地出讓金全額返還給村 集 體。（需要進(jìn)一步核實(shí)）4、其他土地稅費(fèi)返還，實(shí)行先征后返，全部撥返到鎮(zhèn)，是否分配給村，由鎮(zhèn)、 村自 行商定。具體返還的內(nèi)容有：違法用地罰款，耕地占用稅

4、，征地管理費(fèi)，辦 證契稅, 土地出讓金，土地登記費(fèi)，土地使用權(quán)交易服務(wù)費(fèi)。5、工業(yè)改工業(yè)的，提高土地利用率和增加容積率的，不再補(bǔ)繳土地出讓金。6、土地增值稅暫無(wú)優(yōu)惠或返還政策（市財(cái)政局文件）（四）工業(yè)廠(chǎng)房改造特別規(guī)定1、工業(yè)廠(chǎng)房允許分割銷(xiāo)售，最小銷(xiāo)售單元為5000平方米，據(jù)了解，下一步市政 府可能將最小銷(xiāo)售單元修訂為 1000平方米；2、工業(yè)廠(chǎng)房沒(méi)有銷(xiāo)售比例限制；3、工業(yè)廠(chǎng)房?jī)?nèi)可以建設(shè) 30%配套，配套可建商業(yè)、公寓、住宅，但配套不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。（五）改造流程步驟一：鎮(zhèn)向市城建局報(bào)“三舊”改造單元規(guī)劃編制計(jì)劃；步驟二：市城建局同意開(kāi)展“三舊”改造單元規(guī)劃后，可同時(shí)開(kāi)展如下工作：1、權(quán)屬調(diào)查及違法

5、用地處理工作；2、編制和審批單元規(guī)劃具體步驟：編制計(jì)劃審查一規(guī)劃方案審查一專(zhuān)家評(píng)審會(huì)一規(guī)劃成果審查一公示并征求職能部門(mén)意見(jiàn)-規(guī)劃成果復(fù)核-報(bào)市規(guī)委會(huì)審議-報(bào)市“三舊”辦和市“三舊”改造小組審批 -規(guī)劃成果驗(yàn)收、公告和歸檔步驟三：制定改造方案并報(bào)批（集體與開(kāi)發(fā)單位合作）具體步驟：編制改造方案征求公眾意見(jiàn) 市三舊辦審查- 市人民政府匯總上報(bào)省人民政府審批-抄送省國(guó)土資源廳。申報(bào)項(xiàng)目改造方案同時(shí)，可申報(bào)集體建設(shè)用地改編為國(guó)有建設(shè)用地（集體申報(bào) 市政府批準(zhǔn)-報(bào)省國(guó)土資源廳審批-收地-產(chǎn)權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)） 步驟四：改造方案和集體用地改變?yōu)閲?guó)有同建設(shè)用地后，按以下程序落實(shí)：1、市城建規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)；2、市