價(jià)格明顯偏低界定正當(dāng)理由

1、價(jià)格明顯偏低界定正當(dāng)理由關(guān)鍵詞：明顯：差距較大，10%以上！偏低：最高價(jià)、最低價(jià)、平均價(jià)、單層平均價(jià)？正當(dāng)理由？擋光、缺面積、旁邊是電梯井、樓上是設(shè)備層、這一戶(hù)型的保溫有問(wèn)題、外墻空鼓裂縫，或者購(gòu)房者第一個(gè)簽約起表率作用、裝修標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房者簽署聲明放棄一切追索權(quán)利等等，風(fēng)水不好，沒(méi)人買(mǎi)，也能成為一個(gè)理由吧。參考：蘇地稅規(guī)（2012）1號(hào)關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低的收入確定對(duì)納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于同期同類(lèi)房地產(chǎn)平均銷(xiāo)售價(jià)格10%的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其評(píng)估。納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，又無(wú)正當(dāng)理由的，應(yīng)按照房地產(chǎn)評(píng)

2、估機(jī)構(gòu)評(píng)定的價(jià)格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。對(duì)以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，即使明顯偏低，可視為有正當(dāng)理由：1、法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；2、以公開(kāi)拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格；3、政府物價(jià)部門(mén)確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；4、經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。案例：大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除商業(yè)房產(chǎn)自用外，其余所有的住宅用房全部銷(xiāo)售給企業(yè)內(nèi)部職工，銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米3200元。企業(yè)辦理項(xiàng)目工程決算，確定該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本為每平方米3500元。評(píng)估人員采集了同類(lèi)、同期、相近其他房地產(chǎn)信息，市場(chǎng)平均售價(jià)為每平方米6500元。銷(xiāo)售價(jià)格屬于稅法規(guī)定的“價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由”？企業(yè)提出四條陳述理由：一是合同各個(gè)方面時(shí)間早，合同已經(jīng)備案。二是此次

3、的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目純?yōu)榻鉀Q企業(yè)內(nèi)部職工的住房問(wèn)題，不對(duì)外銷(xiāo)售，具有集資建房性質(zhì)；三是企業(yè)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目屬直接銷(xiāo)售不是企業(yè)資產(chǎn)無(wú)償分配給職工的行為；四是稅法中所確認(rèn)的“價(jià)格明顯偏低”的“正當(dāng)理由”或“不屬于正當(dāng)理由”具體如何界定，并沒(méi)有明確，僅憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)判定企業(yè)銷(xiāo)售房屋行為“價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由”，難以讓人信服。既要充分考慮到企業(yè)的特殊商業(yè)目的，又要避免稅企分歧，應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量和評(píng)判：一是看公允價(jià)格。偏低：自產(chǎn)產(chǎn)品低于正常銷(xiāo)售價(jià)格；外購(gòu)產(chǎn)品低于其購(gòu)進(jìn)產(chǎn)品成本。二是看產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。只有合格和不合格兩種。只要有產(chǎn)品質(zhì)量部門(mén)檢驗(yàn)證明的，應(yīng)視為“具有正當(dāng)理由”。三是看特殊銷(xiāo)售目的。銷(xiāo)售給企業(yè)內(nèi)部職工

4、、銷(xiāo)售給關(guān)聯(lián)企業(yè)、以非貨幣形式換取其他單位和個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益、以產(chǎn)品作為投資、分配股東、以產(chǎn)品或商品作職工福利分配等。中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第七條規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額；中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例第七條規(guī)定，納稅人銷(xiāo)售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其銷(xiāo)售額；中華人民共和國(guó)消費(fèi)稅暫行條例第十條規(guī)定，納稅人應(yīng)稅消費(fèi)品的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其計(jì)稅價(jià)格；中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例第九條中規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)

5、正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅。一、關(guān)聯(lián)企業(yè)的規(guī)定1、關(guān)聯(lián)企業(yè)的確定關(guān)聯(lián)企業(yè)，是指有下列關(guān)系之一的公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織： 在資金、經(jīng)營(yíng)、購(gòu)銷(xiāo)等方面，存在直接或者間接的擁有或者控制關(guān)系； 直接或者間接地同為第三者所擁有或者控制； 在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系。（征管法實(shí)施細(xì)則）注意：這里指限制了關(guān)聯(lián)企業(yè)，對(duì)于股東、管理人員等相關(guān)聯(lián)個(gè)人沒(méi)有作出明確的規(guī)定。2、可以調(diào)整的情況納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額： 購(gòu)銷(xiāo)業(yè)務(wù)未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)作價(jià)； 融通資金所支付或者收取的利息超過(guò)或者低于沒(méi)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者

6、利率超過(guò)或者低于同類(lèi)業(yè)務(wù)的正常利率； 提供勞務(wù)，未按照獨(dú)立企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付勞務(wù)費(fèi)用； 轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、提供財(cái)產(chǎn)使用權(quán)等業(yè)務(wù)往來(lái)，未按照獨(dú)立企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來(lái)作價(jià)或者收取、支付費(fèi)用； 未按照獨(dú)立企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來(lái)作價(jià)的其他情形。3、調(diào)整的方式稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照下列方法調(diào)整計(jì)稅收入額或者所得額： 按照獨(dú)立企業(yè)之間進(jìn)行的相同或者類(lèi)似業(yè)務(wù)活動(dòng)的價(jià)格； 按照再銷(xiāo)售給無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系的第三者的價(jià)格所應(yīng)取得的收入和利潤(rùn)水平； 按照成本加合理的費(fèi)用和利潤(rùn)； 按照其他合理的方法。4、非關(guān)聯(lián)企業(yè)的規(guī)定納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額:(六)納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。（稅收征管法）注

7、意：實(shí)際上，這一條的殺傷力要比關(guān)聯(lián)企業(yè)的要大，因?yàn)闊o(wú)論稅務(wù)部門(mén)能否證明關(guān)聯(lián)企業(yè)，用這一條就可以通殺。舉個(gè)例子：在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)碰到工商、稅務(wù)、銀行、房產(chǎn)等機(jī)關(guān)和部門(mén)的人員來(lái)買(mǎi)房子，要求給點(diǎn)優(yōu)惠。正常標(biāo)價(jià)單價(jià)6000元，給他們優(yōu)惠后4500元（當(dāng)然還是要比成本高），如果碰到個(gè)較真的稅務(wù)人員，非要按這一條卡，可真就沒(méi)有法子了。二、營(yíng)業(yè)稅的依據(jù)納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：（一）按納稅人當(dāng)月提供的同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定。（二）按納稅人最近時(shí)期提供的同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)

8、格核定。（三）按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（成本利潤(rùn)率）÷（營(yíng)業(yè)稅稅率）（營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則）三、所得稅的依據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范,同時(shí)按中華人民共和國(guó)稅收征收管理法等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。6.納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。（國(guó)稅發(fā)200631號(hào)）而核定的方法如下：稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)采用下列任何一種方法核定其應(yīng)納稅額： 參照當(dāng)?shù)赝?lèi)行業(yè)或者類(lèi)似行業(yè)中經(jīng)營(yíng)規(guī)模和收入水平相近的納稅人的稅負(fù)水平核定； 按照營(yíng)業(yè)收入或者成本加合理的費(fèi)用和利潤(rùn)的方法核定； 按照耗用的原材料、燃料、動(dòng)力等推算或者測(cè)算核定； 按照其他合理方法核定。采用前款所列一種方法不足以正確核定