房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析

1、天津某項目成本利潤測算表序號項目計算公式正常情況經(jīng)濟技術指標：單價（元/）總額（元）用地面積236000平方米（一） 銷售收入1+234567893 3, ,9 92 29 9. .4 48 83 37 77 7, ,1 11 12 2, ,0 00 00 0. .0 00 0容積率0.441GIFT23800*單單價價3 3, ,2 20 00 0. .0 00 07 76 6, ,1 16 60 0, ,0 00 00 0. .0 00 02MITEL4500*單單價價3 3, ,1 10 00 0. .0 00 01 13 3, ,9 95 50 0, ,0 00 00 0. .0 00

2、 03合院11040*單單價價4 4, ,5 50 00 0. .0 00 04 49 9, ,6 68 80 0, ,0 00 00 0. .0 00 04聯(lián)排19110*單單價價4 4, ,2 20 00 0. .0 00 08 80 0, ,2 26 62 2, ,0 00 00 0. .0 00 05雙拼23720*單單價價5 5, ,5 50 00 0. .0 00 01 13 30 0, ,4 46 60 0, ,0 00 00 0. .0 00 06獨棟3800*單單價價7,000.0026,600,000.00覆蓋率7商業(yè)10000*單單價價8會所4000平平方方9政府接待中心

3、5000*單價計容積率面積104970 平方米（二） 開發(fā)成本10111213142 2, ,5 54 49 9. .5 54 42 26 67 7, ,6 62 25 5, ,4 40 08 8. .0 00 0住宅面積85970 平方米10土地成本地價200.0047,200,000.00會所面積4000 平方米土地契稅地地價價*3%6.001,416,000.00商業(yè)面積10000 平方米拆遷補償安置費0.000.00政府接待中心5000 平方米小計206.0048,616,000.0011前期 勘察、設計費80元元/*設設計計建建筑筑面面積積80.008,397,600.0012建安工

4、程費建建安安成成本本單單價價*總總建建筑筑面面積積1,500.00157,455,000.0013配套費用大配套165元元/*設設計計建建筑筑面面積積96.0010,077,120.00總建筑面積104970 平方米小配套70元元/ /* *設設計計建建筑筑面面積積70.007,347,900.00可銷售面積95970 平方米電力配套8383元元/ /* *設設計計建建筑筑面面積積83.008,712,510.00商業(yè)面積10000 平方米采暖配套92元元/ /* *設設計計建建筑筑面面積積85.008,922,450.00住宅面積85970 平方米人防異地建設費 4040元元/ /* *建建

5、筑筑面面積積40.004,198,800.00自來水配套25元元/ /* *設設計計建建筑筑面面積積25.002,624,250.00燃氣配套6060元元/ /* *設設計計建建筑筑面面積積60.006,298,200.00小計459.0048,181,230.0014不可預見費（11+12）*3%61.174,975,578.00市場價銷售面積95970 平方米（三） 開發(fā)費用15+16+174 42 24 4. .6 62 24 44 4, ,5 57 72 2, ,5 54 44 4. .2 20 0成本價銷售面積0 平方米15營銷費用（一一）*4%143.7015,084,480.00

6、地下車位0個16管理費用（一一）*2%71.857,542,240.0017利息（1013）*5.76%*2+（11+12+14+15+16）*5.58%*1209.0721,945,824.20綜合建安成本2974.16元/平方米（四） 稅費18+19+201 18 83 3. .2 22 21 19 9, ,2 23 32 2, ,7 71 12 2. .0 00 0住宅銷售均價3592.5693 元/平方米18營業(yè)稅（一一）*5%179.6318,855,600.00商業(yè)銷售均價5000 元/平方米19城市建設維護稅（一一）*0.05%1.80188,556.00地價200元/平方米20

7、印花稅（一一）*0.05%1.80188,556.00注：一、表中的單位價格與總額之間的換算關系是：1、銷售收入、稅前利潤、所得稅、稅后利潤使用可售面積2、其余項目使用計容積率面積 二、地價中未包含配套費用 （五） 公用設施專用基金12*2%3 30 0. .0 00 03 3, ,1 14 49 9, ,1 10 00 0. .0 00 0（六） 稅前利潤(一一)-(二二)-(三三)-(四四)-(五五)4 44 43 3. .1 18 84 42 2, ,5 53 32 2, ,2 23 35 5. .8 80 0（七） 所得稅(六六)*33%66.4814,035,637.81（八） 稅后

8、利潤(六六)-(七七)2 29 96 6. .9 93 32 28 8, ,4 49 96 6, ,5 59 97 7. .9 98 8（九） 成本利潤率(八八)/(二二)+(三三)*100%9.13%9.13%財務分析1盈虧平衡點分析（房屋賣出價等于成本價）2總成本地價配套費建安成本總銷售費用總管理費用利息總稅費334,579,764.203盈虧平衡點總銷售價334,579,764.204單位面積盈虧平衡點3187.384626深圳某項目成本利潤測算表（2.0）序號項目計算公式盈虧平衡點正常情況樂觀情況經(jīng)濟技術指標：單價（元/）總額（元）單價（元/）總額（元）總額（元）用地面積13000平方

9、米（一） 銷售收入1+23 3, ,3 30 09 9. .3 39 99 91 1, ,6 67 70 0, ,0 00 00 0. .0 00 04 4, ,1 14 44 4. .4 40 01 11 14 4, ,8 80 00 0, ,0 00 00 0. .0 00 04 4, ,6 65 59 9. .9 93 31 12 29 9, ,0 08 80 0, ,0 00 00 0. .0 00 0容積率2.281住宅3,100.0079,670,000.004,000.00102,800,000.004,400.00113,080,000.00覆蓋率2商業(yè)6,000.0012,0

10、00,000.006,000.0012,000,000.008,000.0016,000,000.00計容積率面積29700 平方米3地下室車車位位單單價價*車車位位個個數(shù)數(shù)40,000.008,485,714.2940,000.008,485,714.2940,000.008,485,714.29商業(yè)面積2000 平方米（二） 開發(fā)成本3+4+5+6+7+82 2, ,5 50 08 8. .7 76 67 74 4, ,5 51 10 0, ,2 20 00 0. .0 00 02 2, ,5 50 08 8. .7 76 67 74 4, ,5 51 10 0, ,2 20 00 0.

11、.0 00 02 2, ,5 50 08 8. .7 76 67 74 4, ,5 51 10 0, ,2 20 00 0. .0 00 0住宅面積25700 平方米3土地成本地價982.4929,180,000.00982.4929,180,000.00982.4929,180,000.00會所面積2000 平方米土地契稅地地價價*3%29.47875,400.0029.47875,400.0029.47875,400.00總建筑面積37125 平方米拆遷補償安置費0.000.000.000.000.000.00小計1,011.9730,055,400.001,011.9730,055,40

12、0.001,011.9730,055,400.00可銷售面積27700 平方米4前期 勘察、設計費70元元/*設設計計建建筑筑面面積積70.001,400,000.0070.001,400,000.0070.001,400,000.00商業(yè)面積2000 平方米5建安工程費建建安安成成本本單單價價*總總建建筑筑面面積積1,406.0641,760,000.001,406.0641,760,000.001,406.0641,760,000.00住宅面積25700 平方米6不可預見費（4+5）*3%44.281,294,800.0044.281,294,800.0044.281,294,800.00

13、市場價銷售面積25700 平方米（三） 開發(fā)費用7+8+93 36 63 3. .0 04 41 10 0, ,7 78 82 2, ,2 21 19 9. .2 22 24 40 04 4. .1 15 51 12 2, ,0 00 03 3, ,2 25 51 1. .9 92 24 42 29 9. .5 53 31 12 2, ,7 75 57 7, ,0 09 93 3. .1 12 2成本價銷售面積0 平方米7營銷費用（一一）*3%92.602,750,100.00115.963,444,000.00130.383,872,400.00地下車位212個8管理費用（一一）*2%61.

14、731,833,400.0077.312,296,000.0086.922,581,600.009利息3*5.76%*2+（4+5+6+7+8）*5.58%*1208.716,198,719.22210.886,263,251.92212.236,303,093.12綜合建安成本1406元/平方米（四） 稅費10+11+121 15 57 7. .4 41 14 4, ,6 67 75 5, ,1 17 70 0. .0 00 01 19 97 7. .1 13 35 5, ,8 85 54 4, ,8 80 00 0. .0 00 02 22 21 1. .6 65 56 6, ,5 58

15、83 3, ,0 08 80 0. .0 00 0住宅銷售均價4000 元/平方米10營業(yè)稅（一一）*5%154.334,583,500.00193.275,740,000.00217.316,454,000.00商業(yè)銷售均價6000 元/平方米11城市建設維護稅（一一）*0.05%1.5445,835.001.9357,400.002.1764,540.00地價982元/平方米12印花稅（一一）*0.05%1.5445,835.001.9357,400.002.1764,540.00注：一、表中的單位價格與總額之間的換算關系是：1、銷售收入、稅前利潤、所得稅、稅后利潤使用可售面積2、其余項目

16、使用計容積率面積二、按照經(jīng)驗，用計容積率面積除以0.8推算項目的總建筑面積三、車位個數(shù)=不計容積率建筑面積/35四、為了便于計算，綜合建安成本不包含已建成物業(yè)已經(jīng)發(fā)生的建筑成本五、地價中包含中介費80萬 （五） 公用設施專用基金5*2%2 28 8. .1 12 28 83 35 5, ,2 20 00 0. .0 00 02 28 8. .1 12 28 83 35 5, ,2 20 00 0. .0 00 02 28 8. .1 12 28 83 35 5, ,2 20 00 0. .0 00 0（六） 稅前利潤(一一)-(二二)-(三三)-(四四)-(五五)3 31 1. .3 31 18 86 67 7, ,2 21 10 0. .7 78 87 77 79 9. .6 66 62 21 1, ,5 59 96 6, ,5 54 48 8. .0 08 81 1, ,2 24 41 1. .6 68 83 34 4, ,3 39 94 4, ,4 42 26 6. .8 88 8（七） 所得稅(六六)*15%4.70130,081.62116.953,239,482.21