私人房產(chǎn)出租時(shí)如何合法避稅

1、私人房產(chǎn)出租時(shí)合法避稅方案研究一、個(gè)人出租非住房（商鋪、寫字間等）應(yīng)繳納以下稅款：1.房產(chǎn)稅：以租金收入12%計(jì)算繳納。2.營業(yè)稅：以租金收入的5%計(jì)算繳納。3.城市維護(hù)建設(shè)稅：以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額乘以7%計(jì)算繳納。4.教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額乘以3%計(jì)算繳納。5.地方教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額乘以2%計(jì)算繳納。6.個(gè)人所得稅：租金收入4000元以上的，減除20%的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額，稅率是20%。公式=月租金-相關(guān)稅費(fèi)-（修繕費(fèi)用最高800）×（1-20%）×20% 租金收入的13%7.土地使用稅：以實(shí)際占地面積（建筑面積除以容積率）為計(jì)稅依據(jù)

2、，每年8元/。（數(shù)額較小，可忽略不計(jì)）8.印花稅：以合同所載金額的1計(jì)算繳納。9.價(jià)格調(diào)節(jié)基金：以以租金收入1%計(jì)算繳納。綜上，稅費(fèi)總計(jì)：約為租金收入的31.61%此種方案評(píng)價(jià)：優(yōu)點(diǎn)：手續(xù)較少，操作便捷。缺點(diǎn)：稅費(fèi)高。結(jié)論：普通租賃，稅費(fèi)過高，因此建議不采納。二、以房產(chǎn)投資作價(jià)入股的方式，應(yīng)繳納的稅費(fèi)：1.個(gè)人所得稅：投資方按股權(quán)分紅的20%繳納個(gè)人所得稅。2.營業(yè)稅、土地增值稅：不再繳納。以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。對(duì)土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資時(shí)，暫免征收土地增值稅，但被投資方從事房地產(chǎn)開發(fā)的除外。3.房產(chǎn)稅：由被投資方繳納，

3、計(jì)算方法為：房產(chǎn)原值×70%×1.2%4.土地使用稅：由被投資方繳納，以實(shí)際占地面積（建筑面積除以容積率）為計(jì)稅依據(jù)，每年8元/。（數(shù)額較小，可忽略不計(jì)）。此種方案評(píng)價(jià)：優(yōu)點(diǎn)：對(duì)于投資方來講稅費(fèi)低，只有分紅的個(gè)人所得稅。缺點(diǎn)：房屋應(yīng)過戶至公司名下，過戶費(fèi)用需另計(jì)。房屋過戶到公司名下，還會(huì)導(dǎo)致公司注冊(cè)資本過高，不利于公司風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。房屋過戶到公司的情形，一旦該公司破產(chǎn)，該房屋存在被當(dāng)做破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)還債的風(fēng)險(xiǎn)。還應(yīng)注意投資入股，一定不能約定固定回報(bào)，必須以參與分紅的形式，否則會(huì)被視為出租而收取稅費(fèi)。結(jié)論：對(duì)于投資方雖稅費(fèi)低，但是房產(chǎn)過戶到公司風(fēng)險(xiǎn)太大，因此實(shí)際操作性太小，因此不建議采

4、納。三、自有房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，應(yīng)繳納稅費(fèi)：1.房產(chǎn)稅：計(jì)算方法為：房產(chǎn)原值×70%×1.2% （假設(shè)某處房產(chǎn)房價(jià)30000元/，房租為3元/天，房產(chǎn)稅約為房租的23%）2.土地使用稅：以實(shí)際占地面積（建筑面積除以容積率）為計(jì)稅依據(jù)，每年8元/。（數(shù)額較小，可忽略不計(jì)）此種方案評(píng)價(jià)：優(yōu)點(diǎn)：稅費(fèi)低，且操作起來比較簡便。不牽扯到另外成立公司或房產(chǎn)另外過戶的手續(xù)及費(fèi)用。因?yàn)榉慨a(chǎn)仍在原產(chǎn)權(quán)人名下，風(fēng)險(xiǎn)也較小。缺點(diǎn)：在此情形下，該自用如以公司的形式進(jìn)行，要求公司的法定代表人與該房產(chǎn)所有人必須是同一人。否則仍會(huì)被認(rèn)定為出租，按出租收取相關(guān)稅費(fèi)。自用還應(yīng)注意下列證件的吻合：房產(chǎn)證、營業(yè)執(zhí)照

5、、稅務(wù)登記、身份證。如無法提供吻合證明，仍會(huì)被當(dāng)做出租，按出租收取相關(guān)稅費(fèi)。結(jié)論：稅費(fèi)低，操作也便捷，風(fēng)險(xiǎn)也較小。如果新公司的法定代表人可以是房產(chǎn)所有人，建議采納此種方案。四、以房產(chǎn)成立公司后，以公司名義出租應(yīng)繳納以下稅費(fèi)：1.房產(chǎn)稅：以租金收入12%計(jì)算繳納。2.營業(yè)稅：以租金收入的5%計(jì)算繳納。3.城市維護(hù)建設(shè)稅：以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額乘以7%計(jì)算繳納。4.教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額乘以3%計(jì)算繳納。5.地方教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額乘以2%計(jì)算繳納。6.企業(yè)所得稅：以企業(yè)凈利潤為計(jì)稅依據(jù)，稅率是25%。（企業(yè)凈利潤等于總收入減去總成本。因此可通過會(huì)計(jì)手段以增加企業(yè)成本的方法來規(guī)避）7.土地使用稅：以實(shí)際占地面積（建筑面積除以容積率）為計(jì)稅依據(jù)，每年8元/。（數(shù)額較小，可忽略不計(jì)）8.印花稅：以合同所載金額的1計(jì)算繳納。綜上，稅費(fèi)總計(jì)：約為租金收入的18.61%+企業(yè)所得稅此種方案評(píng)價(jià)：優(yōu)點(diǎn)：稅費(fèi)中等，如能通過會(huì)計(jì)手段規(guī)避企業(yè)所得稅，稅費(fèi)將會(huì)更低。且實(shí)際操作性強(qiáng)。缺點(diǎn)：在此情形下，房屋產(chǎn)權(quán)必須過戶到新成立的公司名下，過戶費(fèi)用另計(jì)。然后才能以該公司名義出租。 如無法規(guī)避企業(yè)所得稅，稅費(fèi)與自用經(jīng)營