房地產(chǎn)銷售畢業(yè)論文

1、 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）論文題目： 杭州市西湖區(qū)二手房交易量分析系 別： 經(jīng)濟(jì)管理系 專 業(yè)： 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià) 班 級： 房地產(chǎn) 13-1 姓 名： 蔣聰 學(xué) 號： 23130118 指導(dǎo)教師： 方巍 二一四年五月目 錄摘要關(guān)鍵詞一、杭州市西湖區(qū)二手房交易量分析.1 1（一）杭州市二手房市場現(xiàn)狀.3（二）從中介公司的實(shí)習(xí)經(jīng)歷看西湖區(qū)二手房市場交易量.4二、杭州市西湖區(qū)二手房房價(jià)分析.4 4（一）影響西湖區(qū)二手房房價(jià)的因素.5（二）政策對二手房交易量的影響.9三、針對杭州市西湖區(qū)地理位置，分析西湖區(qū)二手房銷售量的關(guān)系.1 10 0（一）分析西湖區(qū)的地理位置.10結(jié)論結(jié)論 .1 12

2、2參考文獻(xiàn). 14致謝 .151 0杭州市西湖區(qū)二手房交易量分析杭州市西湖區(qū)二手房交易量分析摘 要杭州市西湖區(qū)是位于杭州市區(qū)主城區(qū)的西部，也就是我們俗稱的杭州城西的一部分。文章分析了西湖區(qū)進(jìn)半年的二手房交易量數(shù)據(jù)分析，以及展示了西湖區(qū)二手房庫存量的分析。同時對西湖區(qū)購房者的意圖也進(jìn)行了分析。并且，對西湖區(qū)二手房的房價(jià)發(fā)展?fàn)顩r也進(jìn)行了陳述和分析。綜合的數(shù)據(jù)分析和西湖區(qū)整體發(fā)展情況可以分析出對西湖區(qū)二手房成交量的情況進(jìn)行客觀的總結(jié)，這樣可以更好的把握對二手房銷售的方法以及了解二手房市場。當(dāng)然也結(jié)合了本在在中介公司實(shí)習(xí)的經(jīng)歷來幫助這次的論文寫作。關(guān)鍵詞 二手房，交易量，價(jià)格 1Hangzhou la

3、ke the second-hand housing transactions analysisABSTRACT Commonly known as the west part of hangzhou. This paper analyzes the lake in half a years resale data analysis, and shows the second-hand housing inventory analysis. At the same time, analyses the intention of the lake the buyers also. Develop

4、ment and, on the lake the second-hand housing prices are also displayed and analyzed. The data analysis and lake the whole development of the integrated can analysis was carried out on the lake the second-hand housing turnover of objective summary, so that we can better grasp the method of second-ha

5、nd housing sales and understand the secondary market. Of course also combines this in the intermediary company internship experience to help this thesis writing. KEY WORDS Second-hand housing,volume,price2 一、杭州市西湖區(qū)二手房交易量分析一、杭州市西湖區(qū)二手房交易量分析（一）杭州市二手房市場現(xiàn)狀二手房市場現(xiàn)狀 臨近 2015 年歲末，杭州西湖區(qū)二手房市場大局已定，縱觀 2015 年杭州二手房

6、市場成交軌跡，不難看出整體市場可分為：市場淡季 市場博弈 年末翹尾三個階段。根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015 年，杭州市主城區(qū)二手房共成交 25497 套（出于對 12 月市場的保守估計(jì)，預(yù)計(jì) 12 月可成交 2800 套左右），與 2013 年同期31559 套相比，成交量下降 19.21%。價(jià)格方面，成交均價(jià)在 19820 元/ 平方米，較去年同期 19437 元/ 平方米上漲 1.97%。整體來看，2014 年杭州二手市場依然處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)，其交易量與 2014 年同期相比，除去 2014 年 3 月份的特殊情況，總的來說并未出現(xiàn)大幅度下降，而且 2014 年的交易價(jià)格相對于去年

7、雖有所上漲，但漲幅并不明顯，可見從某種層面來看，這也證明了杭州房地產(chǎn)市場處于良性發(fā)展的階段。 從市場成交總體走勢來看，二手房市場呈現(xiàn)前低溫后溫和復(fù)蘇的走勢，雖然上半年每月的成交量的變化各不相同，但是從環(huán)比變化不難發(fā)現(xiàn)總體下降幅度減緩，上漲勢頭越加明顯，從同比變化來看上半年總體成交量依然低于去年同期。具體來看，2016 年初杭州多家銀行的首套房貸利率優(yōu)惠的取消，個別銀行還存在首套房利率上浮 10%20% 的現(xiàn)象，這一舉措不僅削弱了剛性需求的購買力，使得市場需求明顯受到抑制，也在一定程度上影響了二手房市場成交量的變化，同時在 1、2 月份傳統(tǒng)樓市淡季的影響下，市場成交略顯疲軟。經(jīng)過短暫的冬歇期后，

8、進(jìn)入 3 月份，隨著市場信心恢復(fù)，改善和剛性需求的活躍度逐漸回升，年后購房者對二手房市場的熱情持續(xù)升溫，二手房成交量也逐漸恢復(fù)正常水平，被壓抑了一個季度之久的剛性需求，在 3 月份迅速釋放。雖然在信貸政策仍舊緊縮的大背景下，當(dāng)月的二手房交易量很難與去年同期相提并論，但 2088 套的成交量已經(jīng)創(chuàng)造了上半年的最高值，也是 2014 年上半年以來月成交量首度突破 2000 套的一個月份。在經(jīng)歷了 3 月份的“小陽春”后，4、5 月份杭州二手房市場呈現(xiàn)了“量價(jià)雙縮”的走勢。從成交數(shù)據(jù)來看，3 月份，市場已經(jīng)提前去化了一部分比較迫切的購房需求，進(jìn)入 4、5 月份，整個二手房市場的購房需求更是明顯回落，

9、同時在仍舊趨緊的購房政策環(huán)境下，樓市需求的釋放往往具有一定持續(xù)性，因此 4、5 月份的成交量雖有回落趨勢，但總體依舊保持平穩(wěn)。在成交量連續(xù)下滑之后，5 月份的成交量終于出現(xiàn)了反彈，目前從透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)看 2 月 23 日成交 1860 套，較 4 月上漲了 3.91%，市場下挫3的趨勢有所減緩。（2 2）從中介公司的實(shí)習(xí)經(jīng)歷看西湖區(qū)二手房市場交易量從中介公司的實(shí)習(xí)經(jīng)歷看西湖區(qū)二手房市場交易量在實(shí)習(xí)中，我被分配到了西湖區(qū)文三西路上的我愛我家分店上班。作為一名房產(chǎn)中介，從一開始的學(xué)習(xí)階段到后來的能獨(dú)立和客戶交流，分析房子的狀況，從中也看出來了，西湖區(qū)作為老城區(qū)的一部分，有著長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程和沉淀

10、，十多年前文三西路這一片還是到處農(nóng)田，而現(xiàn)在卻車水馬龍。來詢問買房的客戶基本上都不是只看西湖區(qū)的，因?yàn)槲骱^(qū)在杭州只是杭州的一小片區(qū)域，買二手房的客戶基本上以 30 歲以上的年齡為主，所以這些人，一般都是已婚并且有小孩，并且?guī)缀醵际呛透改覆煌?，父母大多居住在杭州的另外一些城區(qū)。所以這些人來店里看房子，一般在這之前或者之后都會去其他區(qū)域再看看二手房，可能會考慮到離父母近一點(diǎn)，和小孩在上學(xué)的學(xué)區(qū)問題，或者是離自己的工作單位近一點(diǎn)。同時基本上是以改善為主，剛需的并不多，買的基本都是住宅為主，商鋪的也有詢問，但是少之又少。2016 年 5 月 23 日第十六屆杭州人居展上周一順利閉幕，展會期間新房成

11、交量創(chuàng)下近五年新高，人居展后的首周開發(fā)商依然保持著推盤節(jié)奏，成交量也繼續(xù)維持在高位。指數(shù)研究室數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的一周，截至 5 月 22 日 14:00，杭州市（含余杭、蕭山）二手房成交量達(dá) 3768 套，較此前一周 4088 套的成績減少了 220 套，根據(jù)以往全天的新房成交量來看，上周依然有望突破 4000 套。再過一周，紅五月即將收官，值得稱道的是，截至目前，5 月份杭州市二手房成交量已經(jīng)達(dá)到 11351 套，以當(dāng)前的趨勢，本月樓市有望破 15000 套，再創(chuàng)同期新高。據(jù)我愛我家益樂路 1 店店長余冬介紹，春節(jié)過后西湖區(qū)板塊的二手房成交量有明顯上漲，光他們這個店，2 月份就成交 20

12、 多套房源，1 月份只有 5 套?！氨緛砻磕甑?3 月份都是成交的黃金季節(jié)，今年比往年提前了點(diǎn)?！庇嗟觊L表示。據(jù)他介紹，西湖區(qū)基本以改善戶型為主，新政對成交量的影響并不大。而在匯聚了橡樹園、萬家花城等較新房齡小區(qū)的城西銀泰附近，新政的影響就比較明顯了?！吧现茇S潭路上的大戶型成交很多，面積都在 140 平方米以上，我一個人就成交了兩套。”我愛我家一名中介回答搜房網(wǎng)的記者。契稅、營業(yè)稅新政實(shí)施后，改善型房源居多的區(qū)域呈現(xiàn)出量價(jià)齊漲的勢頭，不過對于以剛需房源為主的城西翠苑板塊來說，目前新政影響并不顯著?！按湓钒鍓K以老小區(qū)為主，購房者基本上都是買首套房的剛需購房者，所以這次的新政的影響并不大。”我4愛

13、我家翠苑店經(jīng)理張勇表示。據(jù)他介紹，這段時間翠苑板塊的成交量是有所回升，不過這是每年這個時候都會出現(xiàn)的情況，另一方面，現(xiàn)在銀行利率折扣比較劃算，買房的人也挺多。價(jià)格方面，翠苑目前也沒有普遍出現(xiàn)房東漲價(jià)的情況?！胺繓|雖然沒有漲價(jià)，但是現(xiàn)在價(jià)格很難再談?！睆埥?jīng)理告訴記者。據(jù)他介紹，以前一套房子總有兩三萬元的議價(jià)空間，現(xiàn)在房東收回去了，很多房東表示低于他的心理預(yù)期就不賣了。而且，由于現(xiàn)在購房首付的降低，需要改善的房東首付可能可以湊一湊，不必像往常那樣賣了老房子才行，所以賣房的急迫度也降低了。2 2、杭州市西湖區(qū)二手房房價(jià)分析杭州市西湖區(qū)二手房房價(jià)分析（1 1）影響西湖區(qū)二手房房價(jià)的因素影響西湖區(qū)二手房

14、房價(jià)的因素 從二手房價(jià)格來看，2016 年，杭州西湖區(qū)二手房延續(xù)了 11 年以來的調(diào)整行情，全年均價(jià)從 15 年的 23478 元/方下降到 21742 元/ 方，下降幅度達(dá)到 8.48%。從月度來看，價(jià)格面延續(xù) 15 年下半年的房價(jià)下探行情，年中期隨市場回暖，價(jià)格略有回升，但 2015年三、四季度價(jià)格面并沒有繼續(xù)上升，以平穩(wěn)為主。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：2015 年杭州一年二手房市場價(jià)格下降達(dá) 20%以上，調(diào)整幅度較大，當(dāng) 2016 年交易量回暖時，拉動價(jià)格的小幅反彈也在情理之中。但這種反彈明顯幅度在控制之內(nèi)，整體價(jià)格后續(xù)上升動力不足，與 10 年的市場高位仍有明顯差距，可見調(diào)控成效明顯。 1、學(xué)區(qū)首

15、先我在實(shí)習(xí)將近一年的過程中發(fā)現(xiàn)，客戶買房子的需求多種多樣，但是在西湖區(qū)這個區(qū)塊，我們經(jīng)紀(jì)人在推銷房子的時候，會把學(xué)區(qū)這個因素重點(diǎn)介紹給客戶。我工作的地點(diǎn)是在文三西路 318 號的我愛我家金都新城店，我們店主要管轄五個小區(qū)，金都新城，山水人家，丹桂公寓，沁雅花園，香樟公寓，其中山水人家，丹桂公寓，沁雅花園對應(yīng)的學(xué)區(qū)是省府路小學(xué)，和十五中。香樟公寓，金都新城對應(yīng)的則是文三街小學(xué)和十三中。兩個學(xué)區(qū)旗鼓相當(dāng)，所以這五個小區(qū)的房價(jià)并沒有像所謂的天價(jià)學(xué)區(qū)房那么夸張。但是綜合比較這五個小區(qū)，知名度較高的是山水人家和丹桂公寓。因?yàn)殚_發(fā)商的緣故，山水人家的開發(fā)商是坤和建設(shè)，這個開發(fā)商名氣很大，坤和現(xiàn)在是屬于萬科

16、旗下的一個品牌，現(xiàn)在一手房中萬科的房子單價(jià)都是不低的，比如萬科玉泉，單價(jià) 1.9 萬，但是由于山水人家的學(xué)區(qū)一般般，所以即使已經(jīng)建了 16 年的房子，質(zhì)量好于那些回遷房，但是單價(jià)還是沒有漲的很多，與同學(xué)區(qū)的小區(qū)價(jià)格差不多，單價(jià)在 2.1 萬到 2.5 萬，但是文二西路益樂路上的嘉綠苑回遷房卻單價(jià)平均都要 2.5 萬，因?yàn)榧尉G苑的學(xué)區(qū)是嘉綠苑小5學(xué)和十三中本校，所以，即使是回遷房，但是價(jià)格卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通學(xué)區(qū)的的小區(qū)。所以，學(xué)區(qū)是影響學(xué)區(qū)是影響二手房很關(guān)鍵的一個因素。2、交通 由于西湖區(qū)是老城區(qū)了，所以這里大型商場林立，知名企業(yè)也都在這里設(shè)立總部，比如修正藥業(yè)，建工集團(tuán)，支付寶大樓，蘑菇街等一些有

17、名的電商總部。10 年之前，西湖區(qū)的道路還是不算擁擠的，但是現(xiàn)在，由于發(fā)展，房地產(chǎn)的開發(fā)，這里拿地瘋狂，不僅形成了密密叢叢的房屋建筑，還有許許多多的道路，這些道路隨著發(fā)展，也逐漸擁擠。甚至導(dǎo)致這里的交通出現(xiàn)嚴(yán)重的堵塞，所以，交通堵塞是西湖區(qū)的一個特點(diǎn)。在我愛我家實(shí)習(xí)中，許多客戶來看房子，都抱怨，這里的交通擁擠。不過現(xiàn)在文二西路益樂路口的地鐵二號線正在施工，這里有一個地鐵口，當(dāng)然，這是附近房價(jià)上漲的一個重要因素。在這附近的二手房小區(qū)世紀(jì)新城，嘉綠苑（回遷房），南都銀座，南都德加，恩濟(jì)花園，這些二手房的房價(jià)都在悄悄漲價(jià)。早在 5 年前，世紀(jì)新城還是 1.9 萬的單價(jià)，而現(xiàn)在是3 萬一平的單價(jià)，當(dāng)然

18、，世紀(jì)新城的學(xué)區(qū)也是很好的，是嘉綠苑小學(xué)和十三中本校，再加之世紀(jì)新城是 2008 年的小區(qū)，房齡新，這樣一來，世紀(jì)新城的房價(jià)漲價(jià)的空間還要大。3、物業(yè)管理在我所負(fù)責(zé)銷售的五個小區(qū)中，物業(yè)管理質(zhì)量最好的丹桂公寓，丹桂公寓是綠城開發(fā)商建造的，物業(yè)是綠城物業(yè)。在我跑盤的過程中，去其他四個小區(qū)跑盤只要隨隨便便進(jìn)入小區(qū)就可以，并沒有什么人會攔著你要證明自己身份。但是去丹桂公寓跑盤的時候，門口保安要求是出示身份證，并且在門口登記的本子上登記我的姓名電話號碼以及身份證號，并要寫明是去探訪幾幢幾單元的業(yè)主。雖然這看似不進(jìn)人情，但是從另一個角度看，就是因?yàn)橛芯G城這樣的物業(yè)水平，所以才被業(yè)內(nèi)人稱贊綠城是老大哥的地

19、位。物業(yè)也是影響房價(jià)的因素之一。在我所負(fù)責(zé)的五個小區(qū)中，沁雅花園和金都新城的物業(yè)是最不被客戶認(rèn)可的。尤其是沁雅花園。沁雅花園雖然房齡要比金都新城的新，但是我每次帶客戶去看過沁雅小區(qū)和金都小區(qū)后，客戶都第一反應(yīng)就是“沁雅花園小區(qū)的感覺有點(diǎn)亂”。雖然金都新城的物業(yè)也不算特別好，比起鄰居丹桂公寓當(dāng)然不能比較。但是只是在差不多房價(jià)的小區(qū)比較，即使金都新城的房齡最老，但是沁雅小區(qū)的社區(qū)環(huán)境給客戶的感覺是不好的。所以，許多情況下，客人沒有看到房子之前，在小區(qū)里轉(zhuǎn)一圈或許對小區(qū)的環(huán)境就先入為主。所以就會產(chǎn)生這樣的情況，沁雅花園是這五個小區(qū)中房價(jià)最便宜的小區(qū)，單價(jià) 1.8 萬。雖然小區(qū)的房齡不老，交通也挺方便

20、，門口就是公交站，附近6也有配置齊全的生活區(qū)，學(xué)區(qū)并不算差。從物業(yè)費(fèi)也可以看出來，綠城的物業(yè)費(fèi)要比其他四個小區(qū)的物業(yè)費(fèi)高。在西湖區(qū)有許多二手房的開發(fā)商是綠城。同為文二西路上的小區(qū)，房齡一樣，學(xué)區(qū)一樣，交通情況一樣，南都德加小區(qū)質(zhì)量也是在西湖區(qū)名氣比較大的，單價(jià)在 2.5 萬左右，與南都德加面對面的小區(qū)是紫桂花園，紫桂花園的開發(fā)商是綠城。單價(jià) 3 萬左右。綜合比較看，這兩個小區(qū)的容積率，戶型，綠化面積，都是旗鼓相當(dāng)，不相上下，來詢問南都德加房源的客戶一般都會問及紫桂花園的房源價(jià)格。有經(jīng)濟(jì)能力的購房者，一般最后都會選擇購買紫貴花園小區(qū)的房子。紫貴花園小區(qū)的房子成交量總體上要比南都德加多一半。二手房

21、交易網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，西湖區(qū)物業(yè)管理較好的二手房目前均價(jià)為27636 元/平方米，而位于西湖區(qū)物業(yè)管理口碑較差的二手房均價(jià)為 17636 元/平方米，比如沁雅花園。從房價(jià)和物業(yè)費(fèi)的相關(guān)關(guān)系可以看出，基本上，物業(yè)管理越好的小區(qū)，小區(qū)房價(jià)都會偏高。所以往往會看到一個這樣的情況，沁雅花園單價(jià)低，房價(jià)總體便宜，月成交量也比較高。 4、稅費(fèi) 以上是 2016 年 2 月份新出的二手房稅費(fèi)調(diào)整政策。就是說二套 90 平以下調(diào)整 1 個點(diǎn)契稅（原 3 個點(diǎn)）90 平以上 2 個點(diǎn)契稅（原二套 3 個點(diǎn)）這可能沒有影響對二套 140平以下的影響很大，對整個大市場是利好的。尤其是西湖區(qū)的二手房。杭州我愛我家企

22、劃總監(jiān)周包軍表示：“首先營改增政策時間出來得早，來得及時，能夠消除此前市場各方面的猜測與謠言，對于穩(wěn)定客戶心態(tài)起絕對作用。另外，稅費(fèi)的穩(wěn)中有降對于現(xiàn)在已經(jīng)鞏固轉(zhuǎn)暖的市場起到積極作用，對非普通住房來說，未來過程中，業(yè)主持有房屋的成7本將有所影響。對近期的二手房市場實(shí)際上并沒有太大影響，人們或許會把繳稅時間往后拖到 5 月 1 日以后，以略微減免稅費(fèi)。” 普通住宅營業(yè)稅免征年限 5 改 2，影響有三：一、增加市場供應(yīng)。由于普通住宅營業(yè)稅 5 年改 2 年，愿意出售的房源數(shù)量將增加，市面上的掛牌量將上升。二、減少客戶支出，增加置業(yè)意愿。雖然營業(yè)稅由業(yè)主方繳納，但根據(jù)杭州二手房交易習(xí)慣，交易稅費(fèi)均由買

23、方支出，因此，減少的稅金可以提高買方意愿，同時買家將原稅金作為首付款支出，提高置業(yè)質(zhì)量。三、在市場利好消息不斷的背景之下，不少業(yè)主的心理預(yù)期或?qū)⒂兴黾樱瑨炫苾r(jià)可能出現(xiàn)上漲。但考慮到目前商品房庫存高企，存量房數(shù)量也大，客戶會比較理性，所以價(jià)格上不太會出現(xiàn)較大漲幅。5、市場8從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可以看出來，西湖區(qū)作為杭州市的主城區(qū)，一天二手房的銷售量不算少，位列前三的是江干區(qū)，拱墅區(qū)，西湖區(qū)，從庫存量看，江干區(qū)，拱墅區(qū)的的庫存量都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)過萬的，但是西湖區(qū)的庫存量卻只有 6390 套，這說明西湖區(qū)的二手房，庫存量并不多，但是二手房的交易量卻不少。說明，在西湖區(qū)買二手房的購房者，對西湖區(qū)二手房的市場還是持樂觀

24、態(tài)度的。同時，也可以看出，西湖區(qū)的二手房去庫存量比較多。尤其是遇到金九銀十或者是過完年的三月開始，西湖區(qū)的二手房銷售量異常火爆。過完年就是即將進(jìn)入三月份，許多人會在三月份來買房看房，在西湖區(qū)，許多客戶在看房子都會問及學(xué)區(qū)問題，因?yàn)樾『⒆蛹偃缃衲昃旁乱蠈W(xué)，就必須在今年三月看好房子，交易完成后并不能馬上入戶，所以，即使是九月要上月，也要提早半年入戶。況且三月份是年后的第一個月，在去年年末，許多人對樓市都抱有僥幸心理，都希望在新的一年房價(jià)會跌，但是年一過完，發(fā)現(xiàn)房間有微漲的趨勢，都接二連三的下單買房，因?yàn)槎寂路績r(jià)一漲再漲。（二）政策對二手房交易的影響（二）政策對二手房交易的影響 政府是一只看不見的

25、手，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中起著重要作用。促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議,首先,充分發(fā)揮中央政府的宏觀調(diào)控職能。通過整體規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃,有效地調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)并使其發(fā)展速度保持在一個合理的區(qū)間內(nèi)；其次,要加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息化建設(shè),確保房地產(chǎn)市場供需信息對稱、透明,使調(diào)控、投資、消費(fèi)決策有及時可靠的參考信息,讓消費(fèi)者有一個正確的心理預(yù)期；第三,要充分發(fā)揮地方政府在房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控中的積極作用。要科學(xué)制定城市發(fā)展規(guī)劃和房屋建設(shè)計(jì)劃,建立高效的房地產(chǎn)市場監(jiān)管機(jī)制和完善的住房保障體系；第四,政府應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場價(jià)格的管理,建立商品房銷售政府指導(dǎo)價(jià)制度,有效調(diào)控開發(fā)商在區(qū)域壟斷中謀取的超額利潤,降低房價(jià)

26、；第五,要增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè),加大對低收入家庭、下崗職工、離退休老職工等困難群體的住房保障力度；第六,要進(jìn)一步完善土地和資金的供應(yīng)政策,利用財(cái)稅和金融手段,大大提高投資和炒作的風(fēng)險(xiǎn),減緩房價(jià)過快上漲勢頭等。9進(jìn)入 2015 年 12 月份以來，一些重點(diǎn)城市樓市依然“高溫不退”，房價(jià)接連創(chuàng)下歷史新高。中原地產(chǎn)研究咨詢部研究人士龔敏表示，除一線城市外，一些二、三線城市房價(jià)上漲過快蘊(yùn)藏著更大的風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)購買力的不足更容易引發(fā)價(jià)格泡沫。國內(nèi)房地產(chǎn)“大佬”王石日前也表示，如果房地產(chǎn)泡沫向二線、三線城市擴(kuò)散，那情況將十分令人擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，一個重要原因是得益于國內(nèi)擴(kuò)大

27、內(nèi)需等政策的刺激，尤其是積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，為房地產(chǎn)開發(fā)和銷售提供了充足的流動性。但享受足夠政策紅利的房地產(chǎn)業(yè)卻以“竭澤而漁”般的發(fā)展方式加快透支著社會的購買力和行業(yè)的發(fā)展前景。三、針對杭州市西湖區(qū)區(qū)位分析，分析杭州市西湖區(qū)二手房三、針對杭州市西湖區(qū)區(qū)位分析，分析杭州市西湖區(qū)二手房價(jià)格價(jià)格和銷售和銷售量的關(guān)系量的關(guān)系（1）分析西湖區(qū)的地理位置分析西湖區(qū)的地理位置 西湖區(qū)隸屬于浙江省杭州市，位于杭州市區(qū)西部，轄區(qū)總面積 312 平方公里，總?cè)丝诩s 100 萬（其中戶籍人口 60.81 萬人），是杭州市五個老城區(qū)中面積最大、人口最多的一個城區(qū)，同時也是是著名的文教區(qū)。到 2007

28、年，西湖區(qū)轄 2 個鎮(zhèn)、10 個街道，2005 年，西湖區(qū)總面積為 312.43 平方千米（含西湖街道）。西湖區(qū)常住人口為 790009 人，同第五次全國人口普查 2000 年 11 月 1 日零時的560637 人相比，十年共增加 229372 人，增長 40.91%，年平均增加 22937 人，增長 3.49%。10西湖區(qū)常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為 728658 人，占 92.23%；居住在鄉(xiāng)村的人口為61351 人，占 7.77%。同 2000 年第五次全國人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加 168021 人。1、社會保障2013 年，據(jù)抽樣調(diào)查，西湖區(qū)市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 41262

29、 元，比上年增長10.0%，全區(qū)農(nóng)民人均純收入 23821 元，比上年增長 12.1%。2013 年，西湖區(qū)城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)參保率分別達(dá) 99.47%和 99.78%。加快拆遷安置房建設(shè)，開工 30.08 萬平方米、竣工 23.6 萬平方米、交付 51.5 萬平方米。完成文三新村 7、9、10 幢和建工新村 7 幢危舊房改善。2、文化2013 年，西湖區(qū)完成老城區(qū) 57 個社區(qū)“一證通”圖書室的建設(shè)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)全區(qū)村社公共文化圖書室全覆蓋。3、衛(wèi)生2013 年，年末西湖區(qū)共有各類醫(yī)療機(jī)構(gòu) 335 家，床位 6135 張。社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心11 個，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站 67 家。全區(qū)擁有衛(wèi)生技

30、術(shù)人員 8884 人，其中：執(zhí)業(yè)醫(yī)師（助理）3382 人，注冊護(hù)士 3545 人。全年門診人數(shù)達(dá) 1482.8 萬人次。4、體育2013 年，西湖區(qū)承辦區(qū)級大型文體活動 20 場次，參與群眾達(dá) 10 萬人次；參加全國、省、市比賽及展演 30 余場次；圍繞“五大健身圈”組織開展擁抱西山、舞動西湖、健步西溪、騎游錢塘、聚力黃龍等比賽 15 場，完成國民體質(zhì)監(jiān)測人數(shù) 3200 名。通過古蕩一小等 5 所中小學(xué)的試點(diǎn)，在全區(qū)推廣學(xué)校體育運(yùn)動場地對居民開放的現(xiàn)代化管理工作，完成 49 所區(qū)屬公辦中小學(xué)校園智慧健身識別系統(tǒng)的安裝工作，并得到全市推廣。留下街道位于杭州西湖區(qū)西部，這里與西湖風(fēng)景區(qū)、西溪濕地公

31、園兩頭相銜接，房價(jià)普遍比市區(qū)要便宜一些。雖然與余杭區(qū)只有一條馬路之隔，但考慮到各種基礎(chǔ)設(shè)施等因素，更多“新杭州人”更愿意在這“留下”。在我實(shí)習(xí)中，有個客戶就是住在留下的河南大學(xué)生，畢業(yè)后來杭州工作，想在留下買房。因?yàn)槲骱^(qū)西部靠余杭富陽近的地區(qū)房價(jià)還是比較便宜的?！靶潞贾萑恕笔侵薪榈闹饕蛻?，現(xiàn)在來買房的，大部分是外地的，他們他同樣也關(guān)注落戶問題，因?yàn)橐坏艨诼湎聛?，小孩子讀書之類都有直接影響。但是杭州的落戶政策，和前兩年相比沒有多大的變化。對于試圖留下、努力融入這座城市的“新杭州人”來說，買房或許是最直觀的一個“坎”，可是，當(dāng)邁過買房這道坎之后，才會發(fā)現(xiàn)還有諸如就業(yè)、養(yǎng)老等各種各樣的問題需要

32、融入和解決，如何給予新市民11們歸屬感，也考驗(yàn)城市管理者的執(zhí)政智慧。我愛我家官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，在西湖區(qū)留下，小和山附近購置二手房的新杭州人非常多，月成交量特別大。紫金庭園這個小區(qū)就位于留下街道。這個小區(qū)二手房比較多，月成交量有時比西湖區(qū)市中心還要多，在這個小區(qū)平均一個月二手房成交量可以在 12 套。西湖區(qū)的西部與西湖區(qū)銜接的比較緊密，但是位置比較偏僻。但是西湖區(qū)的西部現(xiàn)在也在逐漸開發(fā)，許多一手房都在拿地，比如萬科玉泉就在留下。融創(chuàng)河濱之城在蔣村拿了地，一手房的成交量和成交價(jià)格也引起了二手房的成交量和成交價(jià)格的變動。所以新杭州人對西湖區(qū)的發(fā)展還是持樂觀態(tài)度的。2016 年第一季度二手房成交量前十排名

33、小區(qū)區(qū)域成交套數(shù)（套）1東方郡公寓濱江區(qū)2532世茂江濱花園下沙區(qū)1963保利東灣下沙區(qū)1844金地自在城西湖區(qū)1545翠苑三區(qū)西湖區(qū)1526海天城下沙區(qū)1507多藍(lán)水岸下沙區(qū)1488伊薩卡國際城下沙區(qū)1419耀江文鼎苑西湖區(qū)13610翠苑一區(qū)西湖區(qū)135以上數(shù)據(jù)可以看出，排名前十的二手房成交量分布在濱江區(qū)，下沙區(qū)，西湖區(qū)。主城區(qū)中只有西湖區(qū)上榜也就是說主城區(qū)中西湖區(qū)的二手房銷售量是比較高的。結(jié)論西湖區(qū)是一個老城區(qū)，這里大型商場林立，二手房的庫存量也比較多，但是在一定的特殊時期，還是會有房子不夠賣的現(xiàn)場出現(xiàn)。其實(shí)在賣房子的過程中，店長給我總結(jié)過經(jīng)驗(yàn)，就是越便宜的房子越好賣。而西湖區(qū)作為一個資源

34、比較飽和的老城區(qū)，它的二手房和一手房的房價(jià)并不便宜?？墒菑臄?shù)據(jù)和實(shí)習(xí)的經(jīng)歷感受到，這里的成交量卻不低。由此可見，房子好不好賣，價(jià)格是一個很重要的因素。因?yàn)槭袌鼋灰?，價(jià)格是最敏感的一個話題，但是除了價(jià)格，更重要的是在工作過程中挖掘客戶真正的需求。得到準(zhǔn)確的信息，他們到底要怎么樣的房子，對于房子，他們是否能夠近期購買，這是很關(guān)鍵的兩12個因素。抓準(zhǔn)這兩點(diǎn)，就可以確定客戶是否誠心買房。還有就是從業(yè)人員的專業(yè)水準(zhǔn)，這是在二手房交易中很重要的一點(diǎn)。西湖區(qū)大部分的二手房面積都是比較大的，房東或者買主基本都是有一定積蓄或者是一些社會的中產(chǎn)階級人士，在與這些人打交道的時候，更能看出中介的專業(yè)水準(zhǔn)和職業(yè)道德。其實(shí)挖掘這些客戶的真正需求的時候，經(jīng)紀(jì)人更應(yīng)該用專業(yè)認(rèn)真的態(tài)度去對待，及時有時候也會遇到財(cái)大氣粗的客戶。當(dāng)然，對西湖區(qū)二手房交易量的分析，可以看出人們在購買房產(chǎn)的時候的潛在真正需求。因?yàn)槎址康臓顟B(tài)穩(wěn)定，交通，學(xué)區(qū)，位置，物業(yè)，價(jià)格，周邊環(huán)境都是有好幾年的沉