房屋評(píng)估方法

1、房屋評(píng)估方法 一、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)辦法是依照被評(píng)估房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料情況計(jì)算重置完全價(jià)值然后按各類(lèi)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成情況的新舊程度折扣而確定現(xiàn)值。城鎮(zhèn)各種所有制房屋進(jìn)行交易、互換、抵押、拍賣(mài)、典當(dāng)、轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、兼并、價(jià)撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等涉及房屋價(jià)格的活動(dòng)均依照本辦法評(píng)估作價(jià)。 二、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)原則是以房屋重置完全價(jià)值確定各類(lèi)房屋的價(jià)值為房屋評(píng)估計(jì)價(jià)的基本原則。 房屋重置完全價(jià)值是指房屋評(píng)估時(shí)前一年重新建造該類(lèi)房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投資。 重置完全價(jià)值的確定包括建筑安裝工程造價(jià)、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價(jià)值。 建筑安

2、裝工程造價(jià)簡(jiǎn)稱(chēng)工程造價(jià)一律按房屋評(píng)估時(shí)前一年執(zhí)行建筑安裝工程費(fèi)用定額以及有關(guān)規(guī)定編制預(yù)算成本。在編制預(yù)算成本時(shí)施工安裝企業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定省轄市按地市級(jí)企業(yè)取費(fèi)縣或縣級(jí)市按縣市級(jí)企業(yè)取費(fèi)材料價(jià)格的調(diào)整系數(shù)一律按當(dāng)年當(dāng)?shù)卣?guī)定的材料價(jià)格調(diào)整系數(shù)及規(guī)定按實(shí)際調(diào)整的材料差價(jià)合理確定。工程造價(jià)為確定重置完全價(jià)置的基礎(chǔ)。 室外工程費(fèi)系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設(shè)備、電照、甬路和化糞井等工程費(fèi)用。 土地征用費(fèi)系指按土地管理法核定的征用土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)。 拆遷補(bǔ)償費(fèi)系指拆除房屋收購(gòu)費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)、搬家費(fèi)、停業(yè)損失費(fèi)等。 房屋座落地段因素具體表現(xiàn)為以級(jí)差地租為基礎(chǔ)的地段差價(jià)。各市、縣房地產(chǎn)管理機(jī)

3、關(guān)可根據(jù)各地土地級(jí)差情況劃分若干地段確定相應(yīng)的地段差價(jià)。 朝向差價(jià)各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r依據(jù)房屋的不同朝向確定不同的差價(jià)率。單元內(nèi)各朝向增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。 樓層差價(jià)各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)多層或高層住宅的具體情況確定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格樓層和其余各樓層的差價(jià)率。各樓層增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。 根據(jù)房屋的特殊結(jié)構(gòu)對(duì)于房屋的重置完全價(jià)值還可作出增加或減少的規(guī)定。對(duì)于房屋特殊屋面做法和墻體厚度應(yīng)以當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)和通用的做法及厚度為基礎(chǔ)計(jì)算調(diào)整分值。室內(nèi)凈高一般居住用房以室內(nèi)凈高米為基礎(chǔ)在其他條件不變的情況下每增高或降低厘米房屋建筑造價(jià)即增加或減少左右可按此計(jì)算其調(diào)劑分值。對(duì)于禮堂、劇院以

4、及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等均可結(jié)合房屋建筑的實(shí)際情況和技術(shù)、業(yè)務(wù)上的具體規(guī)定作出增減價(jià)值的規(guī)定。 三、房屋分類(lèi)按部頒城市房產(chǎn)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定房屋常用結(jié)構(gòu)分為四類(lèi)七等 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類(lèi)房屋一般內(nèi)外裝飾良好設(shè)備比較齊全。 磚混結(jié)構(gòu)一等部分鋼筋混凝土主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墻等并有陽(yáng)臺(tái)內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。 磚混結(jié)構(gòu)二等部分鋼筋混凝土主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其它房屋。 磚木結(jié)構(gòu)一等材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木石料結(jié)構(gòu)這類(lèi)房屋一般

5、是外部有裝修處理內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級(jí)房屋。 磚木結(jié)構(gòu)二等結(jié)構(gòu)正規(guī)材料較好一般外部沒(méi)有裝修處理室內(nèi)有專(zhuān)用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。 磚木結(jié)構(gòu)三等結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、材料較差室內(nèi)沒(méi)有專(zhuān)用上、下水等設(shè)備較低級(jí)的磚木結(jié)構(gòu)房屋。 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)如簡(jiǎn)易樓、平房、木板房、磚坯、土草房、竹木捆綁房等。在評(píng)估時(shí)如建筑情況復(fù)雜各地可根據(jù)具體情況在每等內(nèi)可再分級(jí)。有些 房屋介于兩個(gè)等級(jí)之間應(yīng)以主要結(jié)構(gòu)為主定級(jí)。 四、房屋耐用年限及殘值率 五、房屋新舊程度的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)房屋新舊程度評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附表一是根據(jù)部頒房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)試行參考典型代表城市的有關(guān)資料確定原則上將房屋按常用結(jié)構(gòu)分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚

6、木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)四種類(lèi)型。這四種類(lèi)型房屋的新舊程度都是以各類(lèi)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分十二個(gè)工種項(xiàng)目的狀況評(píng)估的。評(píng)估的房屋新舊程度應(yīng)與相應(yīng)的質(zhì)量等級(jí)相吻合。如下表 六、房屋建筑面積的計(jì)算房屋評(píng)估計(jì)價(jià)一律按房屋的建筑面積平方米計(jì)算其價(jià)值。戶(hù)建筑面積計(jì)算公式 本棟房屋總建筑面積 戶(hù)建筑面積戶(hù)使用面積× 本棟房屋總使用面積 房屋建筑面積按國(guó)家經(jīng)委建筑面積計(jì)算規(guī)則的規(guī)定計(jì)算。房屋使用面積按建設(shè)部住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定計(jì)算其規(guī)定附后。 七、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)方法以房屋的建筑面積平方米、按測(cè)定的重置單價(jià)計(jì)算房屋重置完全價(jià)值原值根據(jù)評(píng)估的房屋新舊程度計(jì)算房屋現(xiàn)值凈值。其計(jì)算公式如下 房屋重置完

7、全價(jià)值原值房屋建筑總面積×房屋重置單價(jià)±房屋的增減價(jià)值 房屋現(xiàn)值凈值房屋重置完全價(jià)值原值×評(píng)估的房屋新舊程度 房屋應(yīng)提折舊房屋重置完全價(jià)值原值房屋現(xiàn)值凈值。 年折舊額房屋重置完全價(jià)值原值×殘值率÷耐用年限 年折舊率年折舊額÷房屋重置完全價(jià)值原值× 尚可使用年限房屋的耐用所限×評(píng)估的房屋新舊程度 八、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)工作程序 凡進(jìn)行房屋評(píng)估作價(jià)的單位和個(gè)人必須持有關(guān)證件向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處所申報(bào)由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處所安排專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估作價(jià)。 評(píng)估人員要對(duì)房屋圖卡資料復(fù)查核對(duì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、測(cè)繪、評(píng)議準(zhǔn)確丈量房屋的

8、建筑面積、使用面積調(diào)查房屋的建筑年代、朝向、層次和用途按照房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)勘察記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完損等級(jí)、新舊程度和房屋的增減價(jià)值。 整理勘察記錄計(jì)算房屋的重置完全價(jià)值原值、現(xiàn)值凈值尚可使用年限、殘值等。 整理填寫(xiě)房屋完損等級(jí)勘估表和房屋價(jià)值評(píng)估表見(jiàn)附表二、三作為提供確定房屋價(jià)格的依據(jù)。 九、各市、縣房地產(chǎn)主管部門(mén)可依據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定具體實(shí)施細(xì)則。房屋建筑面積和使用面積的計(jì)算 一、房屋建筑面積的計(jì)算 房屋建筑面積是指一幢房屋的總面積。從房屋的外墻勒腳線(xiàn)以上的外圍水平面積算起包括結(jié)構(gòu)本身如墻、柱占用的面積在內(nèi)。多層建筑按各層建筑面積總和計(jì)算。 國(guó)家經(jīng)委頒布建筑面積計(jì)算規(guī)則如下 計(jì)算

9、建筑面積的范圍 單層建筑物不論其高度如何均按一層計(jì)算其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。 高低聯(lián)跨的單層建筑物如需分別計(jì)算建筑面積當(dāng)高跨為邊跨時(shí)其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線(xiàn)的水平寬度計(jì)算當(dāng)高跨為中跨時(shí)其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以中柱外邊線(xiàn)的水平寬度計(jì)算。 多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計(jì)算其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。 地下室、半地下室、地下車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出口的建筑面積按其上口外

10、墻不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻外圍的水平面積計(jì)算。 用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用層高米的按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。 坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用層高超過(guò)米時(shí)按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 穿過(guò)建筑物的通道、建筑物內(nèi)的門(mén)廳、大廳不論其高度如何均按一層計(jì)算建筑面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 圖書(shū)館的書(shū)庫(kù)按書(shū)架層計(jì)算建筑面積。 電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。 舞臺(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。 建筑物內(nèi)的技術(shù)層層高超過(guò)米的應(yīng)計(jì)算建筑面積。 有柱雨篷按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積獨(dú)立柱的雨

11、篷按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 有柱的車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積單排柱、獨(dú)柱的車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 突出墻外的門(mén)斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線(xiàn)水平面積計(jì)算建筑面積。無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。 無(wú)頂蓋的架空通廊按

12、其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 室外樓梯做為主要通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積樓內(nèi)有樓梯的室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物按其水平投影面積計(jì)算建筑面積多層者按多層計(jì)算。 不計(jì)算建筑面積的范圍 突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾如柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。 檢修、消防等用的室外爬梯。 層高在米以?xún)?nèi)的技術(shù)層。 構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油水池、貯倉(cāng)、圓庫(kù)、地下人防干、支線(xiàn)等。 建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。 沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。單層建筑內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。