房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)(入職)

1、商品房外銷(xiāo)部房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)資料（入職）目錄一、地產(chǎn)與房地產(chǎn)3二、建筑名詞解釋3三、房地產(chǎn)建筑形態(tài)4四、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)材質(zhì)5五、如何辨別承重墻6六、何為五證二書(shū)6七、何謂物業(yè)管理6八、何謂智能化管理6九、住宅基礎(chǔ)配置7十、房地產(chǎn)銷(xiāo)售常用知識(shí)7十一、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)知識(shí)11一、 地產(chǎn)與房地產(chǎn)1、地產(chǎn)：指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿(mǎn)足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。 2、地產(chǎn)的類(lèi)型及其土地使用年限 類(lèi)型：居住用地 、工業(yè)用地、倉(cāng)庫(kù)用地、 交通用地 、 市政用地 、 商業(yè)服務(wù)用地、 公共綠化用地、港口碼頭用地、軍事用地、教科文衛(wèi)設(shè)施用地、其他用地 各類(lèi)用途的土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地七十年；工業(yè)用地

2、五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；3、房地產(chǎn)的概念：指土地上、土地上的房屋等建筑與構(gòu)筑物，以及固定在土地和建筑物上不可分離的部分（如樹(shù)、電力設(shè)備、電梯、水暖物業(yè)、空調(diào)設(shè)備等）?；蚍康禺a(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)有三種表現(xiàn)形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物、房地合一。4、房地產(chǎn)的特征自然特征：位置的固定性、使用的耐久性、資源的有限性、物業(yè)的差異性經(jīng)濟(jì)特征：生產(chǎn)周期長(zhǎng)、資金密集性、相互影響性、易受政策限制性、房地產(chǎn)的增值性二、 建筑名詞解釋基本術(shù)語(yǔ)1、住宅： 就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但并不是所有的房子都可稱(chēng)為住宅?？晒┤藗兙幼〉姆孔樱瑧?yīng)當(dāng)具備可供

3、人們生活起居的功能和設(shè)施。 2、居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱(chēng)。 3、宗地圖：宗地圖包括土地使用合同書(shū)附圖及房地產(chǎn)登記附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。4、紅線圖：是規(guī)劃局確定的項(xiàng)目建筑總平面圖，或城市規(guī)范管理部門(mén)正式確定的項(xiàng)目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來(lái)表示建筑物的邊界外沿界限，即實(shí)際可使用土地的邊界圖。5、三通一平（凈地）：水，電，路(通)，場(chǎng)地平整。6、七通一平（熟地）：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)狻⑼崃σ约皥?chǎng)地平整 。7、 容積率：總建筑面

4、積與土地總面積之比。8、建筑基底面積：指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。  （建筑物首層的建筑面積） 建筑基地面積：指根據(jù)用地性質(zhì)和使用權(quán)屬確定的建筑工程項(xiàng)目的使用場(chǎng)地，該場(chǎng)地的面積稱(chēng)為基地面積9、 總建筑面積： 整個(gè)建筑每一層加起來(lái)的面積總和。10、得房率： 是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。11、綠化率: 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。12、建筑密度：即建筑覆蓋率，是指在一定用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積與基地面積之比。13、建筑高度：是指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。14、層高: 本層地面至上一層地

5、面的高度，標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米。15、凈高: 本層樓地面與本層頂?shù)母叨?。凈?樓板厚度=層高。16、承重墻：是指在砌體結(jié)構(gòu)中支撐著上部樓層重量的墻體，在工程圖上為黑色墻體，打掉會(huì)破壞整個(gè)建筑結(jié)構(gòu)；承重墻是經(jīng)過(guò)科學(xué)計(jì)算的，如果在承重墻上打孔裝修，就會(huì)影響建筑結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性，改變了建筑結(jié)構(gòu)的體系。是非常危險(xiǎn)的事情，非專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員最好不要改變承重墻。 17、非承重墻：指不支撐著上部樓層重量的墻體， 只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開(kāi)的作用，在工程圖上為中空墻體，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒(méi)什么大的影響。18、戶(hù)型： 房型結(jié)構(gòu) ，如幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽(yáng)臺(tái)。19、預(yù)置板：指預(yù)先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板，到時(shí)候再直接鋪上去，這樣可以使

6、施工速度加快，造價(jià)低，但整體抗震性和抗?jié)B性較差，廚、衛(wèi)一定不能用。20、現(xiàn)澆板： 指在施工現(xiàn)場(chǎng)直接用水泥澆鑄的樓板。21、期房：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱(chēng)為期房。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱(chēng)做為買(mǎi)“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。22、現(xiàn)房：是指通過(guò)竣工驗(yàn)收，可以交付使用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋。開(kāi)發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過(guò)建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，取得新建住宅交付

7、使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記。購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房簽訂的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房人可以立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)證。23、毛坯房（清水房）：毛坯房又稱(chēng)為“初裝修房”，這樣的房子大多屋內(nèi)只有門(mén)框沒(méi)有門(mén)，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理。而屋外全部外飾面，包括陽(yáng)臺(tái)、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成裝修工程。24、精裝修房：是指房屋交鑰匙前，裝修一次到位；所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，簡(jiǎn)稱(chēng)全裝修住宅?！蓖ǔＮ覀兎Q(chēng)之為“精裝修”。25、玄關(guān)：指住宅室內(nèi)與室外之間的一個(gè)過(guò)渡空間，也就是進(jìn)入室內(nèi)換鞋、脫衣或從室內(nèi)去室外整貌的緩沖空間，也有人把它叫做斗室

8、、過(guò)廳、門(mén)廳。 玄關(guān)的作用：視覺(jué)屏障作用；較強(qiáng)的使用功能；保溫作用26、凸窗：指位置與主墻體有一定的橫向距離，而不是傳統(tǒng)的安裝在墻體中間的窗戶(hù)。通常也稱(chēng)為陽(yáng)光窗、飄窗。由于 凸窗在立面上只是窗戶(hù)范圍往室外飄出，依照現(xiàn)在建筑面積計(jì)算的規(guī)定，采用飄窗來(lái)增大室內(nèi)空間不會(huì)計(jì)入建筑面積。27、開(kāi)間：住宅設(shè)計(jì)中，即住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離，故又稱(chēng)開(kāi)間。28、進(jìn)深：指建筑物縱深各間的長(zhǎng)度。即位于同一直線上相鄰兩柱中心線間的水平距離。在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。29、日照間距：指前后（南北）兩排房屋之間，為保證后排

9、房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。建筑間隔系數(shù)（指遮擋陽(yáng)光的建筑與被遮擋陽(yáng)光的建筑的間隔為遮擋陽(yáng)光的建筑高度的倍數(shù)）不得小于1:1.2。30、地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 12者。31、半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的13，且不超過(guò)12者。 32、復(fù)式：是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。特點(diǎn)： 復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶(hù)內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。三、 房地產(chǎn)建筑形態(tài)1、低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層

10、建筑物，如平房、別墅等。特點(diǎn)：一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺(jué)，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開(kāi)發(fā)。獨(dú)棟別墅：?jiǎn)螛仟?dú)棟的別墅即是獨(dú)棟別墅，這種別墅上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下前后左右都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周?chē)加忻娣e不等的綠地、院落。這一類(lèi)型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。 其主要特點(diǎn)表現(xiàn)為私密性強(qiáng)，市場(chǎng)價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì)，一般有很好的環(huán)境配套。雙拼別墅：是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由

11、兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。特點(diǎn)：1）與聯(lián)排、獨(dú)棟對(duì)比而言，除了有天、有地、有獨(dú)立的院落外，最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。 2）是低層小樓加上私家花園，這種相對(duì)獨(dú)立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強(qiáng)戶(hù)外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了City house和Townhouse兵營(yíng)式排列的呆板面孔。 3）雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會(huì)有兩個(gè)以上的采光面，一般來(lái)說(shuō)，窗戶(hù)較多，通風(fēng)不會(huì)差，重要的是采光和觀景。聯(lián)排別墅:又稱(chēng)TOWNHOUSE，有天有地，每戶(hù)獨(dú)門(mén)獨(dú)院，設(shè)有1至2個(gè)車(chē)位，還有地下室。它是由幾幢單戶(hù)別墅并聯(lián)

12、組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門(mén)戶(hù)。特征：1）價(jià)位相比較別墅較低，為中產(chǎn)階級(jí)中上層人士及新貴階層度身定造。2）具備別墅的生活體驗(yàn)在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。Townhouse現(xiàn)在在很多國(guó)家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價(jià)格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過(guò)程中不可逾越的階段住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。2、多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物

13、。多層房屋一般為4 7層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。3、小高層：人們一般把8層至12、13層的建筑稱(chēng)為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購(gòu)房人歡迎。同時(shí)，小高層對(duì)土地的利用率提高，土地成本相對(duì)下降，4、高層：超過(guò)一定高度和層數(shù)的多層建筑。 1972年國(guó)際高層建筑會(huì)議將高層建筑分為4類(lèi)： 第一類(lèi)為916

14、層（最高50米） 第二類(lèi)為1725 層（最高75米) 第三類(lèi)為26 40層（最高100米） 第四類(lèi)為40層以上(高于100米）5、超高層：30層以上的建筑稱(chēng)為超高層。高層住宅和多層住宅的優(yōu)缺點(diǎn)：v 一般來(lái)說(shuō)多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶(hù)戶(hù)朝南，建造成本低，一般售價(jià)不高，得房率較高。v 高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價(jià)較高，為降低樓板地價(jià)只能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。高層基礎(chǔ)較復(fù)雜，結(jié)構(gòu)要求高，十分堅(jiān)固，但成本也高。高層配有電梯，人們進(jìn)出較為便利。高層建筑的中上樓層，視野開(kāi)闊，通風(fēng)采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光較差。6、板樓和塔樓（也叫點(diǎn)式樓） ：

15、板式結(jié)構(gòu)一般戶(hù)型通透， 例如多層住宅、高層板樓；塔樓（點(diǎn)式樓）是圍繞一個(gè)中心點(diǎn)，在一層內(nèi)分布多戶(hù)獨(dú)立住房的戶(hù)型。板樓四大優(yōu)點(diǎn)：1）南北通透，便于采光通風(fēng) 2）板樓均好性強(qiáng)3）管理成本不高 4）住戶(hù)得房率很高四、 房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)材質(zhì)1、磚木結(jié)構(gòu)：房屋的一種建筑結(jié)構(gòu).主要承重構(gòu)件是由磚和木兩種材料制成的由于力學(xué)工程與工程強(qiáng)度的限制，一般磚木結(jié)構(gòu)是平層(1-3層)。2、磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)一般指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來(lái)的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過(guò)墻柱基礎(chǔ)傳到地基。作用在縱墻上的水平荷載（如風(fēng)荷）一部分直接由縱墻傳給

16、橫墻，另一部分則通過(guò)屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎(chǔ)，最后傳給地基，承重墻的厚度及長(zhǎng)度是根據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)定性的要求，通過(guò)計(jì)算來(lái)確定的。特點(diǎn)：（1）建造層數(shù)一般在6層以下，造價(jià)較低 （2）抗震性能較差，開(kāi)間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的 限制。這類(lèi)建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。3、框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶(hù)裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。 框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，它的受力特點(diǎn)類(lèi)似于豎向懸臂剪切梁， 樓層越高，水平位

17、移越慢，高層框架在縱橫兩個(gè)方向都承受很大的水平力，這時(shí)，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu) 的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。4、鋼結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)是建筑物的主要承重構(gòu)件由鋼材構(gòu)成的結(jié)構(gòu)。具有自重輕、強(qiáng)度高、延性好、施工快、抗震性好的特點(diǎn)。鋼結(jié)構(gòu)多用于超高層建筑，造價(jià)較高。5、剪力墻結(jié)構(gòu)：是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，剪力墻結(jié)構(gòu)住宅能承擔(dān)各類(lèi)荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱(chēng)為剪力墻結(jié)構(gòu)。五、 如何辨別承重墻墻體是否是承重墻，關(guān)鍵看墻體本身是否

18、承重。 建筑施工圖中的粗實(shí)線部分和圈梁結(jié)構(gòu)中非承重梁下的墻體都是承重墻。現(xiàn)場(chǎng)察驗(yàn)墻體上無(wú)預(yù)制圈梁的肯定是承重墻。非承重墻體一般在圖紙上以細(xì)實(shí)線或虛線標(biāo)注，為輕質(zhì)、簡(jiǎn)易的材料制成的墻體，非承重墻一般較薄，僅做隔斷墻體用。 一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻；框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。當(dāng)然具體到房屋結(jié)構(gòu)本身，判斷墻是否是承重墻，應(yīng)仔細(xì)研究原建筑圖紙并到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察后才能確定。六、 何為五證二書(shū)1、 土地使用許可證 2、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證4、 建筑工程施工許可證 5、 商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證6、 住宅使用說(shuō)明書(shū) 7、 住宅質(zhì)量保證書(shū)七、 何謂物業(yè)

19、管理物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會(huì)的委托，依照物業(yè)管理合同或協(xié)議，對(duì)已投入使用的各類(lèi)房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周?chē)沫h(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，它按照社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化原則進(jìn)行管理。八、 何謂智能化管理管理建筑物的軟件體設(shè)施，稱(chēng)之為智能化。 智能化應(yīng)用系統(tǒng)包括四個(gè)子系統(tǒng)：物業(yè)管理、公共安防、家居智能、信息服務(wù)，每個(gè)子系統(tǒng)又包含很多分系統(tǒng)，所有分系統(tǒng)通過(guò)小區(qū)局域網(wǎng)連成一個(gè)整體。 物業(yè)管理系統(tǒng)涉及給排水、交配電、區(qū)域照明、電梯、供暖、三表出戶(hù)、

20、電子公告、廣播及背景音樂(lè)、一卡通、住戶(hù)服務(wù)中心及小區(qū)管理中心等。 九、 住宅基礎(chǔ)配置1、 給水：一次供水,即自來(lái)水公司的統(tǒng)一正常供水。 二次供水,即除正常供水渠道外,另設(shè)一獨(dú)立蓄水裝置,以供使用。2、 排水：排水管路,包括廚房,廁所的排水管道及統(tǒng)一的排水裝置。3、 通風(fēng)管：多設(shè)在廚房或廁所。4、 燃?xì)猓阂话阌墒彝馔ㄏ驈N房和衛(wèi)生間。5、 消防：安裝在樓梯消防通道。6、 電信設(shè)施:電話(huà)、電視、網(wǎng)絡(luò)。7、 供電:220V十、 房地產(chǎn)銷(xiāo)售常用知識(shí)1、什么是商品房商品房是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，均按市場(chǎng)價(jià)出售。商品房根據(jù)其銷(xiāo)售對(duì)象的不 同，可以分為外銷(xiāo)商品房和內(nèi)銷(xiāo)

21、商品房?jī)煞N。內(nèi)銷(xiāo)商品房是指房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃主管部門(mén)審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門(mén)和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷(xiāo)商品房是指房開(kāi)發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門(mén)的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門(mén)列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。2、什么是集資房集資房屬經(jīng)濟(jì)適用住房范圍，是政策性住房，是企事業(yè)單位為了解決內(nèi)部職工的住房問(wèn)題，企事業(yè)單位以擁有的劃撥土地建設(shè)、按成本價(jià)出售給內(nèi)部職工的房屋，不能在市場(chǎng)上自由流通。3、什么是經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政

22、府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設(shè)計(jì)、單套面積設(shè)定及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果。經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格按建設(shè)成本確定。4、什么是廉租房廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。 5、承建商是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)，承建商是

23、負(fù)責(zé)施工建筑的，它是受開(kāi)發(fā)商委托、依照開(kāi)發(fā)商的要求進(jìn)行施工建設(shè)的。6、監(jiān)理公司監(jiān)理是一種高智能的技術(shù)服務(wù)活動(dòng)，是“旨在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目的的微觀監(jiān)督管理活動(dòng)”。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和合同的要求，認(rèn)真監(jiān)督，遵守基建程序；精益求精，完善使用功能；嚴(yán)格把關(guān)，保 證工程質(zhì)量，提高施工工藝，加快進(jìn)度，降低施工成本，使業(yè)主和承包商都取得最大效益。7、房地產(chǎn)代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則指出，房地產(chǎn)代理，是指以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。8、銷(xiāo)講全名是“銷(xiāo)售講習(xí)資料”，指在案前準(zhǔn)備期，整個(gè)專(zhuān)案組協(xié)同通過(guò)對(duì)該案的了解所整理出來(lái)的一份資料，它

24、包括整體市場(chǎng)介紹、區(qū)域市場(chǎng)介紹、該案環(huán)境介紹（含生活機(jī)能、交通動(dòng)線、掃樓標(biāo)的圖）、發(fā)展商基本資料、建材與設(shè)備介紹、產(chǎn)品解說(shuō)、SWOT分析、答客問(wèn)、目前政策法規(guī)介紹、企劃配合（媒體安排）等；其中最重要的是“答客問(wèn)”，它是整篇銷(xiāo)講的靈魂所在。9、銷(xiāo)控指在專(zhuān)案或主委擬訂的去化順序控制下，對(duì)整個(gè)樓盤(pán)的房源進(jìn)行控制的一種手段。它包括軟銷(xiāo)控（價(jià)格銷(xiāo)控單價(jià)、總價(jià)）、硬銷(xiāo)控（房源銷(xiāo)控樓層、位置、面積、房型）。銷(xiāo)控的唯一目的是為了達(dá)成銷(xiāo)售目標(biāo)：一般來(lái)說(shuō)，在代理而言是為了銷(xiāo)售速度最大化；在包銷(xiāo)而言是為了銷(xiāo)售利潤(rùn)最大化。10、生活機(jī)能指在個(gè)案附近的一些與生活相關(guān)的場(chǎng)所。例如：菜場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、金融證券、商場(chǎng)、垃圾站

25、、變電站等等。了解生活機(jī)能的主要目的有二：作為NP稿中COPY的一部分；幫助業(yè)務(wù)員尋找與客戶(hù)聊天的話(huà)題。11、均價(jià)均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以*元平方米統(tǒng)一價(jià)銷(xiāo)售”，即以均價(jià)作銷(xiāo)售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷(xiāo)策略。 12、基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。 13、定金指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)

26、，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和擔(dān)保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。14、違約金指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。15、戶(hù)型比指各種戶(hù)型在總戶(hù)數(shù)

27、中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。16、房屋預(yù)測(cè)面積指在商品房期房（有預(yù)售銷(xiāo)售證的合法銷(xiāo)售項(xiàng)目）銷(xiāo)售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷(xiāo)售的面積依據(jù)。17、房屋實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門(mén)審核合格，開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算機(jī)而得出的面積。是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、

28、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。18、面積誤差比面積誤差比（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）x100%/合同約定面積19、公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則1）房屋公用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?。公用建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的公用建筑面積。與幢房屋不相連的公用建筑如變電房、水泵房、門(mén)衛(wèi)房等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2）房屋公用建筑面積按各戶(hù)套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂９媒ㄖ娣e分?jǐn)偤?，不劃分各?hù)攤得面積的具體部位。公用建筑面積部位一經(jīng)分?jǐn)偅魏稳瞬坏们终蓟蚋淖兤湓荚O(shè)計(jì)的使用功能。3）商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大，應(yīng)根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)側(cè)?/p>

29、公用建筑面積（此次分?jǐn)偟淖钚挝粸閷樱?，然后再分?jǐn)偢髯怨媒ㄖ娣e。4）商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下稱(chēng)套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e20、套內(nèi)建筑面積計(jì)算方法套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積1）套（單元）內(nèi)的使用面積； 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶(hù)門(mén)內(nèi)面積的總和；躍層住宅中的戶(hù)內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積； 2）套內(nèi)墻體面積： 新

30、建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。新建住宅各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以 及外墻（包括山墻）均為共用 墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。3）陽(yáng)臺(tái)建筑面積：v 原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；v 挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；v 凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；v 半挑凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建

31、筑面積。21、公攤面積計(jì)算分?jǐn)偟墓妹娣e=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。公用建筑面積組成：1）電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半公用建筑面積=全幢建筑面積全幢各套內(nèi)建筑面積之和單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間等22、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)載明哪些主要內(nèi)容1）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)、住所；2）房地產(chǎn)的座落地點(diǎn)、面積、所處范圍；3）土地所有權(quán)性質(zhì)；4）土

32、地使用權(quán)獲得方式和使用期限；5）房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；6）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；7）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、支付方式和期限；8）房地產(chǎn)交付日期；9）違約責(zé)任；10）爭(zhēng)議的解決方式；11）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事約定的其他事項(xiàng)。12）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地局制定。23、什么情況下，簽訂商品房預(yù)售合同新建商品房，在取得商品房預(yù)售許可證后，未取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)和承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。24、什么情況下，簽訂商品房出售合同凡未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房（取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房），在出售時(shí)，應(yīng)簽訂商品房出售合同。25、什么是住宅使用說(shuō)明書(shū)和住宅質(zhì)量保證書(shū)

33、“住宅使用說(shuō)明書(shū)”是指住宅出售單位在出售住宅時(shí)，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項(xiàng)的文本。住宅使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共用部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。“住宅質(zhì)量保證書(shū)”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將新建成的房屋出售給購(gòu)買(mǎi)人時(shí)，針對(duì)房屋質(zhì)量向購(gòu)買(mǎi)者做出承諾保證的書(shū)面文件，具有法律效力，開(kāi)發(fā)商應(yīng)依據(jù)住宅質(zhì)量保證書(shū)上約定的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)維修、補(bǔ)修的責(zé)任。26、付款方式1）一次性付款和分期付款各有什么利弊購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)可選擇房款的支付方式有一次性付款和分期付款兩種2）一般分期付款和銀行貸款購(gòu)房有何區(qū)別一般分期付款和銀行貸款購(gòu)房都是以未來(lái)收入通過(guò)數(shù)次付款進(jìn)行購(gòu)房的方式。一般分期付款方式中，參與的只有購(gòu)房者和售房者兩方，購(gòu)房者是以自己的信用作為履行合同的擔(dān)保，在未付清余款前，房屋產(chǎn)權(quán)歸售房者，如購(gòu)房者違約，售房者可根據(jù)合同約定處置合同所指的房產(chǎn)。銀行貸款購(gòu)房，是指購(gòu)房者利用銀行的貸款付清房款，而把取得的房屋產(chǎn)權(quán)質(zhì)押給貸款銀行，然后再向銀行分期償還貸款及利息。在這種形式中，參與購(gòu)房的不僅有買(mǎi)賣(mài)雙方，還有銀行。存在著購(gòu)房者與售房者的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，購(gòu)房者與銀行之間的借貸關(guān)系以及售房單位與銀行之間的協(xié)作關(guān)系及前期的擔(dān)保關(guān)系。通過(guò)這種方式購(gòu)房，購(gòu)房