廣州保利魚珠項目定位報告

1、保利魚珠項目保利魚珠項目定位報告定位報告20102010年年1010月月CATALOGCATALOG目目 錄錄項目定位項目定位大廣州視角看魚珠大廣州視角看魚珠琶洲琶洲白鵝潭白鵝潭白云新城白云新城新城新城市中市中軸線軸線南段南段珠江新城員村珠江新城員村20102020年，廣州要打造國家中心城市，年，廣州要打造國家中心城市，將重點打造將重點打造珠江新城珠江新城-員村、琶洲、白云新城、白鵝潭、新城市中軸線員村、琶洲、白云新城、白鵝潭、新城市中軸線南段南段等五大重點地區(qū)，等五大重點地區(qū)，積極引導(dǎo)總部企業(yè)進入五大城市功能區(qū)等比較優(yōu)勢突出的企業(yè)總部集積極引導(dǎo)總部企業(yè)進入五大城市功能區(qū)等比較優(yōu)勢突出的企業(yè)總

2、部集聚區(qū)，推進聚區(qū)，推進空港總部集聚區(qū)，海港總部集聚區(qū)和廣州（黃埔）臨港商空港總部集聚區(qū)，海港總部集聚區(qū)和廣州（黃埔）臨港商務(wù)區(qū)務(wù)區(qū)加速發(fā)展，建成亞太地區(qū)重要的加速發(fā)展，建成亞太地區(qū)重要的總部經(jīng)濟基地總部經(jīng)濟基地具有嶺南特色具有嶺南特色的行政中心的行政中心 廣佛之心、廣州國際商業(yè)中廣佛之心、廣州國際商業(yè)中心、水秀花香的宜居新城心、水秀花香的宜居新城 承擔金融商務(wù)、信息服務(wù)等高承擔金融商務(wù)、信息服務(wù)等高端服務(wù)功能，努力建成具有國端服務(wù)功能，努力建成具有國際一流水準的際一流水準的CBD以會展博覽為核心，建以會展博覽為核心，建成國際會展中心成國際會展中心廣州實施北優(yōu)、中調(diào)、西聯(lián)廣州實施北優(yōu)、中調(diào)、西

3、聯(lián)戰(zhàn)略的重要節(jié)點和城市副中戰(zhàn)略的重要節(jié)點和城市副中心，建成白云山西麓的宜居心，建成白云山西麓的宜居新城和文化、商住新區(qū)新城和文化、商住新區(qū)廣州（黃埔）廣州（黃埔）臨港商務(wù)區(qū)臨港商務(wù)區(qū)南沙保稅港區(qū)南沙保稅港區(qū)海港總部集聚區(qū)海港總部集聚區(qū)白云國際機場白云國際機場空港總部集聚區(qū)空港總部集聚區(qū)廣州（黃埔）臨港商務(wù)區(qū)，是廣州建設(shè)國家中心城市的重要部署之一，是廣州（黃埔）臨港商務(wù)區(qū)，是廣州建設(shè)國家中心城市的重要部署之一，是廣州廣州“東進東進”戰(zhàn)戰(zhàn)略的策略性節(jié)點地區(qū)略的策略性節(jié)點地區(qū)，將成為，將成為與白鵝潭相對應(yīng)的東部綜合門戶與白鵝潭相對應(yīng)的東部綜合門戶房地產(chǎn)發(fā)展視角看魚珠房地產(chǎn)發(fā)展視角看魚珠珠江新城珠江新

4、城-天河北天河北CBD廣州新城廣州新城白云新城白云新城白鵝潭白鵝潭金沙洲金沙洲廣州廣州(黃埔黃埔)臨港商務(wù)區(qū)臨港商務(wù)區(qū)火車南站火車南站板塊板塊南沙濱海南沙濱海新城新城員村員村-琶洲琶洲泛泛CBD大學(xué)城大學(xué)城新城市中軸新城市中軸線南段線南段花都花都山前大道山前大道桂城桂城千燈湖千燈湖蘿崗新城蘿崗新城新塘新塘空港總部空港總部集聚區(qū)集聚區(qū)本項目是距本項目是距離珠江新城員村琶洲離珠江新城員村琶洲CBDCBD最近的板塊最近的板塊，優(yōu)先承接城市中心化發(fā)展，優(yōu)先承接城市中心化發(fā)展有條件發(fā)展成為下一個城市核心有條件發(fā)展成為下一個城市核心規(guī)劃視角看項目規(guī)劃視角看項目黃埔區(qū)新定位：黃埔區(qū)新定位：港城一體、港城一體

5、、宜業(yè)宜居的現(xiàn)代化濱江城區(qū)宜業(yè)宜居的現(xiàn)代化濱江城區(qū)，近快實現(xiàn)從傳統(tǒng)的工業(yè)城區(qū)向現(xiàn)代綜合服務(wù)型城區(qū)現(xiàn)代綜合服務(wù)型城區(qū)的轉(zhuǎn)型廣州（黃埔）臨港商務(wù)區(qū)廣州（黃埔）臨港商務(wù)區(qū)功能：以功能：以港口現(xiàn)代物流、航港口現(xiàn)代物流、航運服務(wù)、商務(wù)服務(wù)運服務(wù)、商務(wù)服務(wù)為重點為重點空間布局：空間布局：“13”的空間的空間布局布局一個核心區(qū)：一個核心區(qū)：由魚珠臨港地魚珠臨港地塊、護林路一帶塊、護林路一帶構(gòu)成的臨港商務(wù)區(qū)核心功能區(qū)三個延伸區(qū)：三個延伸區(qū)：長洲城市游憩長洲城市游憩商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)，臨港商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)支臨港商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)撐區(qū)（沿港口帶的現(xiàn)代臨港生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)），臨臨港商務(wù)區(qū)服務(wù)配套區(qū)港商務(wù)區(qū)服務(wù)配套區(qū)（黃埔大沙地

6、“回”型商圈）本項目本項目根據(jù)政府規(guī)劃，本項目是根據(jù)政府規(guī)劃，本項目是黃埔臨港商務(wù)區(qū)的核心功能區(qū)和啟動區(qū)黃埔臨港商務(wù)區(qū)的核心功能區(qū)和啟動區(qū)，是有，是有歷史文化底蘊歷史文化底蘊，以以“港口經(jīng)濟港口經(jīng)濟”和和“港口文化港口文化”為主打的港口服務(wù)聚集區(qū)為主打的港口服務(wù)聚集區(qū)廣深高速廣深高速南沙港快速南沙港快速華南快速華南快速京珠高速京珠高速東線東線東二環(huán)高速東二環(huán)高速廣園快速廣園快速本項目本項目廣園快速廣園快速廣深高速廣深高速東二環(huán)高速東二環(huán)高速環(huán)城高速環(huán)城高速東圃出口東圃出口新塘新塘珠江珠江新城新城東莞東莞深圳深圳90分鐘交通圈分鐘交通圈30分鐘交通圈分鐘交通圈10分鐘交通圈分鐘交通圈漁珠是廣州東

7、部門戶，城際交通可達性強漁珠是廣州東部門戶，城際交通可達性強10分鐘珠江新城，分鐘珠江新城，20分鐘新塘，分鐘新塘，30分鐘東莞，分鐘東莞，90分鐘深圳、香港分鐘深圳、香港城際交通視角看項目城際交通視角看項目自駕車自駕車10分鐘抵達珠江新城分鐘抵達珠江新城：項目周邊交通四通八達，主干路為黃埔大道、中山大道、環(huán)城高速、廣園快：項目周邊交通四通八達，主干路為黃埔大道、中山大道、環(huán)城高速、廣園快速組成的路網(wǎng)速組成的路網(wǎng)現(xiàn)狀雙地鐵上蓋，未來兩條地鐵線：現(xiàn)狀雙地鐵上蓋，未來兩條地鐵線：項目臨地鐵項目臨地鐵5號線三溪站、魚珠站，步行號線三溪站、魚珠站，步行5分鐘距離；未來分鐘距離；未來5年內(nèi)修建年內(nèi)修建魚

8、珠魚珠-新塘的地鐵新塘的地鐵10號線號線目前僅目前僅2條公交線路條公交線路：261路（中山八路（中山八-東風(fēng)路東風(fēng)路-冼村冼村-員村員村-魚珠）、魚珠）、43路（火車東站路（火車東站-員村員村-魚珠碼頭魚珠碼頭-大沙地）大沙地）本項目本項目地鐵地鐵5號線號線三溪站三溪站地鐵地鐵5號線號線魚珠站魚珠站廣園快速廣園快速科韻路科韻路環(huán)城高速環(huán)城高速黃埔大道東黃埔大道東中山大道中山大道黃埔東路黃埔東路珠江新城珠江新城10分鐘車程分鐘車程城區(qū)交通視角看項目城區(qū)交通視角看項目5分鐘地鐵步行圈分鐘地鐵步行圈自駕車、地鐵出行便利，對商業(yè)、住宅均有拉動力；但當前公交線路不發(fā)達自駕車、地鐵出行便利，對商業(yè)、住宅均

9、有拉動力；但當前公交線路不發(fā)達地鐵地鐵10號線號線魚珠魚珠-新塘新塘地塊分析地塊分析1、項目現(xiàn)狀為、項目現(xiàn)狀為魚珠木材市場、魚珠物流基地魚珠木材市場、魚珠物流基地2、地塊較、地塊較方正方正，呈，呈長條形長條形，有突出的，有突出的半島部分半島部分，私密性私密性好好，有利于規(guī)劃布局，有利于規(guī)劃布局3、地塊、地塊南向望江南向望江，臨江面長約，臨江面長約1600米米，是廣州城區(qū)難得，是廣州城區(qū)難得的的江景資源規(guī)模大盤江景資源規(guī)模大盤魚珠木材市場魚珠木材市場魚珠物流基地魚珠物流基地南向江景南向江景南向望江、南向望江、1600米江岸線、私密半島，米江岸線、私密半島，有打造中高端住區(qū)的資源優(yōu)勢有打造中高端住

10、區(qū)的資源優(yōu)勢魚珠物流基地魚珠物流基地魚珠木材市場魚珠木材市場景觀視線景觀視線西向可遠眺新中軸線、電視塔、雙子塔、保利國際廣場等西向可遠眺新中軸線、電視塔、雙子塔、保利國際廣場等地標建筑地標建筑南向望長州島，水面開闊、煙波浩淼南向望長州島，水面開闊、煙波浩淼東南向望地塊的半島，私密性好，媲美二沙東南向望地塊的半島，私密性好，媲美二沙島島與濱江東、琶洲等江面相比，項目與濱江東、琶洲等江面相比，項目江景面長、江面開闊、有私密半島江景面長、江面開闊、有私密半島本項目本項目黃埔軍校舊址黃埔軍校舊址楊桃公園楊桃公園美林湖畔花園美林湖畔花園美林飾品城美林飾品城建材市場、建材市場、汽車汽車4S店店黃埔港黃埔港

11、黃埔區(qū)府黃埔區(qū)府金碧世紀花園金碧世紀花園黃埔花園黃埔花園天源大廈天源大廈怡港花園怡港花園地塊周邊環(huán)境地塊周邊環(huán)境黃埔區(qū)府片區(qū)黃埔區(qū)府片區(qū)魚珠片區(qū)魚珠片區(qū)周邊以周邊以建材（木材）專業(yè)市場、汽車建材（木材）專業(yè)市場、汽車4S店、港口碼頭店、港口碼頭為主，生態(tài)環(huán)境一般為主，生態(tài)環(huán)境一般周邊周邊樓盤較少樓盤較少，最近為美林湖畔花園，最近為美林湖畔花園黃埔港碼頭無搬遷計劃黃埔港碼頭無搬遷計劃，受，受碼頭、大貨車碼頭、大貨車影響，影響，周邊環(huán)境不佳周邊環(huán)境不佳，對打造高檔，對打造高檔居住區(qū)有較大負面影響居住區(qū)有較大負面影響項目對面長洲島有項目對面長洲島有黃埔軍校舊址黃埔軍校舊址，有旅游資源但尚未成功開發(fā)，

12、有旅游資源但尚未成功開發(fā)黃埔港黃埔港港口、碼頭給項目外圍環(huán)境帶來較大負面影響，港口、碼頭給項目外圍環(huán)境帶來較大負面影響，項目必須實現(xiàn)自我中心化，憑自身規(guī)模、資源優(yōu)勢突圍項目必須實現(xiàn)自我中心化，憑自身規(guī)模、資源優(yōu)勢突圍地塊現(xiàn)狀及指標地塊現(xiàn)狀及指標地塊規(guī)模龐大，總建面地塊規(guī)模龐大，總建面150萬，屬于旗艦大盤，可打造產(chǎn)品線豐富萬，屬于旗艦大盤，可打造產(chǎn)品線豐富涵蓋住宅、寫字樓、涵蓋住宅、寫字樓、shopping mall、公寓、酒店、商業(yè)風(fēng)情街、專業(yè)市場、文化娛樂等多種業(yè)態(tài)，、公寓、酒店、商業(yè)風(fēng)情街、專業(yè)市場、文化娛樂等多種業(yè)態(tài)，是都市綜合體物業(yè)是都市綜合體物業(yè)地塊被水道和魚珠村分裂成兩塊，整體性

13、略顯不足，有一定干擾地塊被水道和魚珠村分裂成兩塊，整體性略顯不足，有一定干擾業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)建面（萬）建面（萬）辦公42.8酒店11.4酒店式辦公32.5住宅39.5住宅中商業(yè)街2.2大型商業(yè)7.8中小型商業(yè)8.5文化娛樂3.2專業(yè)市場7.5合計合計155.4項目體量龐大、規(guī)劃業(yè)態(tài)豐富，有條件從區(qū)域突圍，實現(xiàn)自我中心化項目體量龐大、規(guī)劃業(yè)態(tài)豐富，有條件從區(qū)域突圍，實現(xiàn)自我中心化項目整體定位：項目整體定位：廣州核心廣州核心 旗艦級濱江半島生活圈旗艦級濱江半島生活圈城市核心城市核心150萬方萬方綜合體綜合體稀缺江景稀缺江景私密半島私密半島歷史文化歷史文化底蘊底蘊規(guī)劃調(diào)整規(guī)劃調(diào)整住宅住宅住宅住宅公寓公寓公寓

14、公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓酒店酒店Shopping mall寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)商業(yè)裙樓裙樓地標：地標：酒店寫字樓酒店寫字樓專業(yè)市場及辦公專業(yè)市場及辦公文化娛樂文化娛樂寫字樓：寫字樓： 41.8萬萬酒店：酒店： 11.4萬萬公寓（酒店式辦公）：公寓（酒店式辦公）： 39.6萬萬住宅：住宅： 39.5萬萬 住宅底商住宅底商 2.2萬萬 大型商業(yè)：大型商業(yè)： 7.8萬萬 中小型商業(yè)裙樓：中小型商業(yè)裙樓： 7.3萬萬 風(fēng)情商業(yè)街：風(fēng)情商業(yè)街： 3.5萬萬文化娛樂：文化娛樂： 3.2萬萬 專業(yè)市場

15、：專業(yè)市場： 7.5萬萬 現(xiàn)有已知規(guī)劃現(xiàn)有已知規(guī)劃市場經(jīng)驗表明，市場經(jīng)驗表明，各業(yè)態(tài)銷售速度（現(xiàn)金回收能力）各業(yè)態(tài)銷售速度（現(xiàn)金回收能力）各業(yè)態(tài)溢價能力（利潤最大化能力）各業(yè)態(tài)溢價能力（利潤最大化能力）當前項目規(guī)劃中，銷售速度慢、風(fēng)險大的當前項目規(guī)劃中，銷售速度慢、風(fēng)險大的寫字樓寫字樓及及裙樓高層商鋪裙樓高層商鋪體量較大體量較大適量縮減寫字樓及裙樓高層商鋪體量轉(zhuǎn)化為更易變現(xiàn)的現(xiàn)金牛產(chǎn)品公寓產(chǎn)品住宅住宅住宅住宅住宅公寓住宅公寓住宅公寓住宅公寓住宅公寓住宅公寓住宅住宅公寓公寓住宅公寓住宅公寓酒店酒店Shopping mall酒店公寓酒店公寓乙級寫字樓乙級寫字樓商業(yè)街商業(yè)街商鋪裙樓商鋪裙樓商鋪裙樓商

16、鋪裙樓中小商業(yè)中小商業(yè)商鋪商鋪裙樓裙樓地標：地標：酒店寫字樓酒店寫字樓專業(yè)市場及辦公專業(yè)市場及辦公文化娛樂文化娛樂調(diào)整后的規(guī)劃調(diào)整后的規(guī)劃甲級寫甲級寫字樓字樓乙級寫字樓乙級寫字樓調(diào)整后的規(guī)劃調(diào)整后的規(guī)劃調(diào)整前指標調(diào)整前指標類別類別業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)建面（萬）建面（萬）備注備注居住類住宅39.5辦公類辦公41.8將其中將其中7萬轉(zhuǎn)做萬轉(zhuǎn)做50年產(chǎn)年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓權(quán)的酒店式公寓酒店式辦公39.6全部轉(zhuǎn)做住宅公寓全部轉(zhuǎn)做住宅公寓商業(yè)類大型商業(yè)7.8中小型商業(yè)裙樓7.3將其中將其中2.9萬轉(zhuǎn)作萬轉(zhuǎn)作40年年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓風(fēng)情商業(yè)街3.5住宅中商業(yè)街2.2酒店類地標酒店6精品酒店5.4合計15

17、3.1類別類別業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)建面（萬）建面（萬）居住類住宅（70年產(chǎn)權(quán)）39.5住宅公寓（50年產(chǎn)權(quán)）39.6酒店式公寓（50年產(chǎn)權(quán)）7酒店式公寓（40年產(chǎn)權(quán)）2.9辦公類寫字樓34.8商業(yè)類大型商業(yè)7.8中小型商業(yè)裙樓4.4風(fēng)情商業(yè)街3.5住宅中商業(yè)街2.2酒店類地標酒店6精品酒店5.4合計153.1調(diào)整后指標調(diào)整后指標分業(yè)態(tài)定位分業(yè)態(tài)定位1 住宅定位住宅定位住宅觀點住宅觀點1、市場經(jīng)驗表明，住宅既能實現(xiàn)溢價，又能產(chǎn)生現(xiàn)金流，、市場經(jīng)驗表明，住宅既能實現(xiàn)溢價，又能產(chǎn)生現(xiàn)金流，故本項目故本項目（39.5萬）萬）2、全廣州來看，項目這類城市中心的資源型大盤很少，、全廣州來看，項目這類城市中心的資源型大

18、盤很少，但入市時將會與系統(tǒng)內(nèi)江景綜合體大盤琶洲灣重合，故建但入市時將會與系統(tǒng)內(nèi)江景綜合體大盤琶洲灣重合，故建議在議在珠江珠江黃埔大道東（高架橋）黃埔大道東（高架橋）專業(yè)市場及辦公專業(yè)市場及辦公公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓文化娛樂文化娛樂酒店酒店村居民樓村居民樓第一梯隊第一梯隊第二梯隊第二梯隊第二梯隊第二梯隊第三梯隊第三梯隊第一梯隊產(chǎn)品第一梯隊產(chǎn)品南向望江大戶型（一線江景）；南向望江大戶型（一線江景）；面積面積200-250，約，約220套套25000元元/以上，實際裝修成本以上，實際裝修成本4000元元/，精裝總價，精裝總價500-650萬萬公寓公寓第二梯隊產(chǎn)品第二梯隊產(chǎn)品小區(qū)中央

19、園景單位，少數(shù)能望部分江景小區(qū)中央園景單位，少數(shù)能望部分江景;面積面積125-160，約，約1900套套20000元元/，實際裝修成本，實際裝修成本3000元元/，精裝總價精裝總價250-320萬萬第三梯隊產(chǎn)品第三梯隊產(chǎn)品北臨高架橋的路邊園景小戶型單位北臨高架橋的路邊園景小戶型單位;面積面積95-100，約，約750套套16000元元/，實際裝修成本，實際裝修成本2500元元/，精裝總價精裝總價150-160萬萬產(chǎn)品層次產(chǎn)品層次主力戶主力戶型型面積段面積段（）（）建面建面（）（）面積比面積比套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比預(yù)期單價預(yù)期單價預(yù)期總價預(yù)期總價第一梯隊產(chǎn)品高端住宅高端住宅 江景大宅江景大宅豪華型

20、四房200-2505000013%222 8%2.5萬以上500-650萬第二梯隊產(chǎn)品中高端住宅中高端住宅 中央園景住宅中央園景住宅舒適型四房150-16015000038%968 34%2萬300-320萬舒適型三946 33%2萬250-270萬第三梯隊產(chǎn)品中端住宅中端住宅 路邊園景住宅路邊園景住宅套間小三房95-1007200018%720 25%1.6萬150-160萬合計合計395000395000100%2856 2856 100%2 2萬萬 市場視角市場視角1：黃埔區(qū)住宅市場黃埔區(qū)住宅市場來看來看01年來黃埔和十區(qū)樓市的成交及價格（萬平米；元年來

21、黃埔和十區(qū)樓市的成交及價格（萬平米；元/平米）平米） 黃埔區(qū)作為廣州老工業(yè)區(qū)，近3年的年成交量僅1018萬萬，僅占全市十區(qū)成交的2以下以下2010年第一季度黃埔區(qū)均價9334元元/，與中心六區(qū)（14568）價差5200元元/，黃埔價格洼地價格洼地效應(yīng)明顯黃埔區(qū)住宅主力戶型集中在91-100小三房、小三房、110-130四房四房，為面向剛需客戶剛需客戶的緊湊型產(chǎn)品緊湊型產(chǎn)品黃埔指標盤：區(qū)府物業(yè)黃埔花園黃埔指標盤：區(qū)府物業(yè)黃埔花園黃埔花園黃埔花園東港花園東港花園9000120008600850076001100012000-14000未開售性質(zhì)：黃埔區(qū)府對面十年成熟樓盤，超市、交通等配套齊全在售產(chǎn)

22、品：G1、G2棟中央園景單位，76兩房，兩房，91-100三房，三房，110小四房，小四房，130四房四房簽約均價：12268元元/黃埔區(qū)以為黃埔區(qū)以為90-13090-130小三房、緊湊四房為主，最好樓盤現(xiàn)均價小三房、緊湊四房為主，最好樓盤現(xiàn)均價1300013000元元/ /，本項目在黃埔區(qū)無競品本項目在黃埔區(qū)無競品市場視角市場視角2：天河?xùn)|部板塊住宅市場天河?xùn)|部板塊住宅市場來看來看v江源半島江源半島v70-10670-106兩兩/ /三房三房v均簽約價均簽約價1.821.82萬萬，毛坯毛坯v翠屏領(lǐng)東天河翠屏領(lǐng)東天河v69-11369-113兩房三房兩房三房v均價均價1.51.5萬萬，裝修標

23、，裝修標準準2 2000000v華景里華景里v100-146100-146三三/ /四房四房v均價均價2. 2.萬萬，裝修標，裝修標準準30003000v東方新世界東方新世界v80-13780-137兩房至兩房至四房四房v最后一棟簽約最后一棟簽約均價均價2 2萬萬，裝修標，裝修標準準30003000v駿景花園東御苑駿景花園東御苑v160-183160-183四房四房v均價均價1.81.8萬萬，裝修，裝修標準標準25250000v保利琶洲灣保利琶洲灣v135-330-600135-330-600三房至三房至五房五房v預(yù)計均價預(yù)計均價2.52.5萬以上萬以上，裝修標準裝修標準6 6000000以上

24、以上v黃埔花園黃埔花園v76-13076-130一房至四房一房至四房v均價均價1.31.3萬萬，精裝修，精裝修本項目本項目v美林湖畔美林湖畔v75-13475-134兩房兩房至四房至四房v二手價二手價1.41.4萬萬，精裝修精裝修在售住宅售罄住宅未來供貨天河公園天河公園板塊，板塊，2萬萬員村員村-東圃板東圃板塊，塊，1.8萬萬漁珠板塊，漁珠板塊，1.5萬萬黃埔板塊，黃埔板塊，1.3萬萬琶洲板塊，琶洲板塊，2萬萬天河?xùn)|部板塊新盤奇缺，天河?xùn)|部板塊新盤奇缺，130-180130-180舒適三房四房比較搶手，價格舒適三房四房比較搶手，價格1.5-21.5-2萬元萬元/ / 未來除琶洲灣外，其他個盤與

25、本項目相比毫無競爭力未來除琶洲灣外，其他個盤與本項目相比毫無競爭力天河區(qū)供貨少，區(qū)域內(nèi)指標樓盤均處于尾貨階段，缺乏高產(chǎn)品質(zhì)素的指標大盤缺乏高產(chǎn)品質(zhì)素的指標大盤，為本項目提供市場空檔期天河客戶購買力強勁，區(qū)內(nèi)一手個盤價格已升至15000-20000元元/以上以上區(qū)內(nèi)品質(zhì)樓盤主力面積段為130-180舒適三房、舒適四房舒適三房、舒適四房市場視角市場視角3：廣州中心城區(qū)住宅市場廣州中心城區(qū)住宅市場來看來看凱旋新世界凱旋新世界星河灣海怡半島星河灣海怡半島保利琶洲灣保利琶洲灣保利魚珠項目保利魚珠項目匯景新城匯景新城項項目目戶戶型面型面積積后期貨量后期貨量（200以上以上）均價均價凱旋新世界175/180

26、/200/235三房4264-8萬簽約5014150141225/245/260/275/280/300四房280/305五房星河灣海怡半島100兩房220025000245/270/305四房480/518五房 匯景新城180三房724平層平層25000，復(fù)式復(fù)式35000200/208/220/250四房400五房（復(fù)式）琶洲灣133三房933/170/240/270四房350/600五房合計合計4300套套城區(qū)大體量頂級資源豪宅主力面積段在城區(qū)大體量頂級資源豪宅主力面積段在200-500200-500，售價在，售價在25000-5000025000-50000元元/ /保利琶洲灣，是系統(tǒng)

27、內(nèi)相近區(qū)域直接競品，保利琶洲灣，是系統(tǒng)內(nèi)相近區(qū)域直接競品，本項目在戶型大小和產(chǎn)品定位上需本項目在戶型大小和產(chǎn)品定位上需要與琶洲灣形成一定差異化要與琶洲灣形成一定差異化廣州城區(qū)大體量資源豪宅主要為凱旋新世界、星河灣海怡半島、匯景新城、琶洲灣凱旋新世界、星河灣海怡半島、匯景新城、琶洲灣等，200以上大戶型的后續(xù)貨量約4300套套城區(qū)內(nèi)大體量頂級資源型豪宅整體均價在25000元元/左右，其中部分豪宅更是達到左右，其中部分豪宅更是達到35000、50000的高價的高價城區(qū)內(nèi)大體量頂級資源型豪宅主力面積段為200-300舒適四房、五房，舒適四房、五房，部分資源頂級產(chǎn)品做到500左右的左右的復(fù)式或超豪大平

28、層復(fù)式或超豪大平層保利琶洲灣住宅的產(chǎn)品檔次定位保利琶洲灣住宅的產(chǎn)品檔次定位一線望江超豪戶一線望江超豪戶型，型，600一線望江大宅，一線望江大宅，270-330二線江景、園二線江景、園景大宅，景大宅，240-270中央園景住宅，中央園景住宅，130-170住宅戶型住宅戶型面積（）面積（）面積占比面積占比套數(shù)套數(shù)套數(shù)占比套數(shù)占比第一梯第一梯隊隊636203605.09%291.63%3304984012.46%1367.66%24027019524048.81%76843.24%第二梯第二梯隊隊13317213456033.64%84347.47%合計合計400000100.00%1776100.

29、00%琶洲灣住宅：琶洲灣住宅：比肩星河灣海怡半島、比肩星河灣海怡半島、匯景新城的匯景新城的城市頂級豪城市頂級豪宅住區(qū)宅住區(qū)保利琶洲灣保利琶洲灣VS保利魚珠項目競爭策略：保利魚珠項目競爭策略：產(chǎn)品檔次差異化，推貨時間錯位，避免系統(tǒng)內(nèi)同期競爭產(chǎn)品檔次差異化，推貨時間錯位，避免系統(tǒng)內(nèi)同期競爭保利琶洲灣保利琶洲灣保利魚珠項目保利魚珠項目產(chǎn)品產(chǎn)品線線購買購買客群客群廣州富人階層，以及區(qū)域改善客戶面向廣州富人階層價格價格主力在5001000萬元主力在250320萬元面積段小一些，根據(jù)地塊資源情況，可考慮200250、125-135，150160、90100四個面積段636頂級豪宅270330一線江景大宅2

30、40270二線江景、園景大宅130170園景住宅主力主力面積面積段段240270125135150160魚珠項目：魚珠項目：高端、中高端水高端、中高端水平平1000萬/套以上5001000萬/套100200萬/套100萬/套以下200500萬/套琶洲灣項目：琶洲灣項目：高端、頂級水平高端、頂級水平保利魚珠項目住宅定位：保利魚珠項目住宅定位：城央江景中高端大型住區(qū)城央江景中高端大型住區(qū)對比兩個時間段可知：對比兩個時間段可知：180平米以下戶型的成交，受大勢波動的影響明顯較小。從內(nèi)部成交結(jié)構(gòu)來看：從內(nèi)部成交結(jié)構(gòu)來看：無論大勢好壞，160平米戶型都是市場成交的分水嶺。本案本案95-16095-160

31、的產(chǎn)品，在市區(qū)屬于首次置業(yè)和首次改善型產(chǎn)品，剛性需求較強的產(chǎn)品，在市區(qū)屬于首次置業(yè)和首次改善型產(chǎn)品，剛性需求較強個盤經(jīng)驗表明：純大戶型豪宅，遭遇市場調(diào)整時銷售會有一定阻滯，有一定風(fēng)險個盤經(jīng)驗表明：純大戶型豪宅，遭遇市場調(diào)整時銷售會有一定阻滯，有一定風(fēng)險樓盤樓盤位置位置戶型面積戶型面積開盤時間開盤時間20082008成交價成交價格格銷售速度銷售速度華標品峰濱江東江景250-3002008年6月24000元/平米開盤后10個月，月均銷售3.73.7套套博雅首府珠江新城江景200-3802008年4月35000元/平米開盤后11個月，月均銷售1.71.7套套信達陽光海岸濱江東江景200-300200

32、8年10月24000元/平米開盤后5個月，月均銷售4.64.6套套保利康橋濱江東江景210-2502007年3月20000元/平米2008年全年，月均銷售2 2套套匯景新城天河北180-2202008年3月21000元/平米月均銷售僅1313套，套，20082008年年8 8月宣布封月宣布封盤盤星河灣六號番禺迎賓路江景245-4702008年10月1800018000元元/ /平米平米開盤后三個月，月均銷售4242套套表：表：2008年年200平方以上純大戶型江景豪宅嚴重滯銷平方以上純大戶型江景豪宅嚴重滯銷 2008年，大戶型豪宅市場一片沉寂，濱江東和珠江新城江景豪宅在較少進行線上推較少進行線

33、上推廣的情況下，月均銷售都沒超過廣的情況下，月均銷售都沒超過5 5套。套。 星河灣6號，進行了大力度的推廣大力度的推廣，并且采取了帶6000元裝修標準的低價入市低價入市，也僅僅實現(xiàn)月均實現(xiàn)月均4242套的銷售速度套的銷售速度。匯景新城則在市場低迷時選擇了封盤調(diào)整。樓盤樓盤（20092009銷售額）銷售額）戶型面積戶型面積（）（）開盤時間開盤時間總成交總成交套數(shù)套數(shù)成交單成交單價（元價（元/ /）成交總成交總價（萬）價（萬）月均銷月均銷售速度售速度備注備注星河灣海怡星河灣海怡半島半島（2323億億) )245-5172009.939824596245964909月，海怡

34、半島開盤銷售10.9億元，3個半月400400萬以上的單位共銷售萬以上的單位共銷售280280套套玖瓏湖玖瓏湖( (2020億億) )250-7832009.42441794317943402-2760352009年4月，九龍湖開盤當天銷售近10億元，至2010年3月，400400萬以上單位共銷售萬以上單位共銷售244244套。套。匯景新城匯景新城（5858億億）170-4602009.121402194521945400-136014012月，龍熹山組團開盤銷售8億元,開盤至2010年3月，400400萬以上單位共簽約萬以上單位共簽約140140套。套。凱旋新世界凱旋新世界（1010億億）1

35、753052010.9905014150141850-2500902010年9月12日內(nèi)部認購，48萬元的單價，400400萬以上萬以上單位共簽約單位共簽約9090套套2009年市場回暖，旺市下城市資源豪宅的升值空間最大，也突破歷史規(guī)律與常規(guī)競爭格局，創(chuàng)造前所未有的成交紀錄。城市不斷進步，豪宅也不斷被超越。城市不斷進步，豪宅也不斷被超越。個盤經(jīng)驗表明：城市資源型豪宅，在旺市能夠打破常規(guī)，超越和突破競爭格局個盤經(jīng)驗表明：城市資源型豪宅，在旺市能夠打破常規(guī)，超越和突破競爭格局市場低迷時，品牌發(fā)展商在市區(qū)亮點樓盤的突破產(chǎn)品都在市場低迷時，品牌發(fā)展商在市區(qū)亮點樓盤的突破產(chǎn)品都在160160平米以下。平

36、米以下。樓盤類別樓盤類別樓盤名樓盤名主力戶型主力戶型成交均價成交均價銷售表現(xiàn)銷售表現(xiàn)老城區(qū)萬科老城區(qū)萬科金色系列樓金色系列樓盤盤萬科金色家園89-16523000元/平米2008年三盤合計成交750套；正值樓市寒冬的三月、四月份，萬科金色康苑、萬科金色荔苑更創(chuàng)先開盤即近售罄的表現(xiàn)。月均銷售100100套套萬科金色康苑85-13014000元/平米萬科金色荔苑85-14013800元/平米越秀城建海越秀城建海珠兩盤珠兩盤可逸豪苑90-16013000元/平米2008年7月開盤，半年銷售750套，月均銷售125125套套翠城花園100-16012000元/平米2008年，全年銷售900套，月均銷售

37、7575套套保利樓盤保利樓盤保利心語花園80-14017000元/平米2008年3月開盤，9個月銷售460套，月均銷售5050多套多套保利西江月120-1509000元/平米2008年9月開盤，三個月銷售190套，月均銷售6363套套中海樓盤中海樓盤中海花城灣93-17815000元/平米沉寂大半年，2008年11月推出新貨，以低價入市，此后兩個月月均簽約5050套套中海璟暉華庭90-16017000元/平米2008年8月底新一期開盤，4個月銷售360套，月均銷售9090套套。個盤經(jīng)驗表明：個盤經(jīng)驗表明：160160以下的產(chǎn)品，淡市亦可旺銷，抗風(fēng)險能力相對較強以下的產(chǎn)品，淡市亦可旺銷，抗風(fēng)險能

38、力相對較強旺市時，以萬科為代表的品牌發(fā)展商在老城區(qū)打造市區(qū)小面積豪宅，不斷突破市場旺市時，以萬科為代表的品牌發(fā)展商在老城區(qū)打造市區(qū)小面積豪宅，不斷突破市場單價天花板。單價天花板。樓盤類別樓盤類別樓盤名樓盤名主力戶型主力戶型成交均價成交均價總貨量總貨量銷售表現(xiàn)銷售表現(xiàn)萬科城市萬科城市小豪宅系小豪宅系列列萬科華庭平層：68平米兩房，復(fù)式：78-96平米三房，100-120平米四房2500026000（按建面），3000裝修一期3742010年9月24日開盤推A1棟274套，成交160套，成交率6060萬科金域華府76兩房，101三房，147四房26250，精裝修4542009年12月19日開盤，至

39、今已成交393套，成交率8787，月均4040套套個盤經(jīng)驗表明：市中心個盤經(jīng)驗表明：市中心7575120120的小面積產(chǎn)品，的小面積產(chǎn)品，旺市以豪宅品質(zhì)、小面積控制總價來實現(xiàn)單價突破，達到高價出貨目的旺市以豪宅品質(zhì)、小面積控制總價來實現(xiàn)單價突破，達到高價出貨目的前提條件：前提條件：1、位于極少有土地供應(yīng)的老城區(qū)內(nèi)，、位于極少有土地供應(yīng)的老城區(qū)內(nèi)，2、地塊規(guī)模小，自身配套少，主要依靠城市配套、地塊規(guī)模小，自身配套少，主要依靠城市配套3、客戶群為老城情結(jié)的人，總價承受力有一定限制、客戶群為老城情結(jié)的人，總價承受力有一定限制小戶型也能做豪宅！小戶型也能做豪宅！打造城市小豪宅，提升產(chǎn)品溢打造城市小豪宅

40、，提升產(chǎn)品溢價能力！價能力！小豪宅打造重點：小豪宅打造重點：1、總價控制：總價控制：單價貴，但通過控制建筑面積來控制總價，實現(xiàn)單價貴，但通過控制建筑面積來控制總價，實現(xiàn)“貴價貴價”與與“快銷快銷”2、產(chǎn)品創(chuàng)新：產(chǎn)品創(chuàng)新：采取空中復(fù)式、偷面積等方式，盡量降低建筑面積（當前此種做法采取空中復(fù)式、偷面積等方式，盡量降低建筑面積（當前此種做法已行不通）已行不通）3、豪華公共空間：豪華公共空間：入戶門廊、入戶大堂、電梯廳、停車大堂等公共空間，從空間入戶門廊、入戶大堂、電梯廳、停車大堂等公共空間，從空間尺度到裝修標準，均按照豪宅標準打造尺度到裝修標準，均按照豪宅標準打造4、外立面風(fēng)格：外立面風(fēng)格：在外立面

41、等方面，通過細節(jié)提升檔次（如鉆石墻、金屬材質(zhì)雕花）在外立面等方面，通過細節(jié)提升檔次（如鉆石墻、金屬材質(zhì)雕花）4、品質(zhì)交樓標準展示：品質(zhì)交樓標準展示：展示區(qū)及交樓標準展示區(qū)及交樓標準老城區(qū)，小戶型高品質(zhì)的小豪老城區(qū)，小戶型高品質(zhì)的小豪宅宅贈送面積約贈送面積約3030，產(chǎn)品創(chuàng)新，產(chǎn)品創(chuàng)新項目項目萬科華庭萬科華庭位置海珠區(qū)同福西路169209號規(guī)模四棟塔樓，A1、A2為住宅共35層，地上高33層，地下2層。A3棟為辦公共40層，A4棟為住宅共64層，首層及二層均為商業(yè)及公建總建占地，總建1.7萬總貨量374套現(xiàn)推產(chǎn)品平層：68平米兩房；復(fù)式：78-96平米三房，100-120平米四房；當前兩房、三房

42、已售完，僅余四房開盤時間2010年9月24日現(xiàn)行價格均價均價2.5-2.62.5-2.6萬，帶萬，帶30003000元元/ /裝修裝修 銷售情況開盤推出開盤推出274274套，售出套，售出160160套，消化率套，消化率6 6成成管理費管理費3.2元/平方米*月收樓時間2011年11月戶型戶型建筑面積建筑面積（）（）實際可用實際可用面積（）面積（）總價總價（萬元）（萬元）兩房688090170復(fù)式三房78100200250復(fù)式四房100120140160270350萬科金域華府萬科金域華府 鉆石墻鉆石墻萬科金域華府萬科金域華府 1010米挑高酒店式大堂米挑高酒店式大堂萬科金域華府萬科金域華府

43、1010米跌水瀑布米跌水瀑布萬科金域華府萬科金域華府 西關(guān)窗花西關(guān)窗花萬科華庭萬科華庭 ArtdecoArtdeco外立面，裝飾金屬材外立面，裝飾金屬材質(zhì)雕花質(zhì)雕花萬科華庭萬科華庭 入戶大堂前門廊入戶大堂前門廊 住宅定位：住宅定位： 城央江景中高端大型住區(qū)城央江景中高端大型住區(qū) 戶型配比：戶型配比： 主力戶型為主力戶型為125-135三房、三房、150-160四房四房的剛需改善產(chǎn)品的剛需改善產(chǎn)品 主力總價控制在主力總價控制在150-320萬萬產(chǎn)品層次產(chǎn)品層次主力戶型主力戶型面積段面積段（）（）建面（）建面（）面積比面積比套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比預(yù)期單價預(yù)期單價預(yù)期總價預(yù)期總價第一梯隊產(chǎn)品高端住宅高

44、端住宅 江景大宅江景大宅豪華型四房200-2505000013%222 8%2.5萬以上500-650萬第二梯隊產(chǎn)品中高端住宅中高端住宅 中央園景住宅中央園景住宅舒適型四房150-16015000038%968 34%2萬300-320萬舒適型三946 33%2萬250-270萬第三梯隊產(chǎn)品中端住宅中端住宅 路邊園景住宅路邊園景住宅套間小三房95-1007200018%720 25%1.6萬150-160萬合計合計395000395000100%2856 2856 100%2 2萬萬 2 公寓定位公寓定位調(diào)整后的公寓規(guī)劃調(diào)整后的公寓規(guī)劃調(diào)整前指標調(diào)整前指標類別

45、類別業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)建面建面 （萬）（萬）備注備注居住類住宅39.5辦公類辦公41.8將其中將其中7 7萬轉(zhuǎn)做萬轉(zhuǎn)做5050年產(chǎn)年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓權(quán)的酒店式公寓酒店式辦公39.6全部轉(zhuǎn)做住宅公寓全部轉(zhuǎn)做住宅公寓商業(yè)類大型商業(yè)7.8中小型商業(yè)裙樓7.37.3將其中將其中2.92.9萬轉(zhuǎn)作萬轉(zhuǎn)作4040年年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓風(fēng)情商業(yè)街3.5住宅中商業(yè)街2.2酒店類地標酒店6精品酒店5.4合計合計153.1153.1類別類別業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)建面（萬）建面（萬）居住類住宅公寓（50年產(chǎn)權(quán)）39.6酒店式公寓（50年產(chǎn)權(quán)）7酒店式公寓（40年產(chǎn)權(quán)）2.9合計合計49.549.5調(diào)整后指標調(diào)整后指標調(diào)整后公

46、寓面積：調(diào)整后公寓面積：住宅公寓戶型住宅公寓戶型面積面積面積比面積比套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比兩房75855760014%72020%小三房951008640021%86424%大三房11012018200048%158244%四房160-1807000017%41111%合計合計396396000000100%100%35773577100%100%酒店公寓戶型酒店公寓戶型面積面積面積比面積比套數(shù)套數(shù)套數(shù)套數(shù)比比單間45-505940060%118867%一房65-703960040%56533%合計合計9999000000100%100100%屬性屬性年限年限建筑面積建

47、筑面積比例比例辦公50年7000088商業(yè)40年2900012合計99000100%酒店式公寓：共酒店式公寓：共9.9萬萬50年產(chǎn)權(quán)：年產(chǎn)權(quán)：7萬萬40年產(chǎn)權(quán)：年產(chǎn)權(quán)：2.9萬萬住宅式公寓（住宅式公寓（50年）：年）：39.6萬萬住宅式公寓住宅式公寓酒店式公寓酒店式公寓主力戶型主力戶型購買客群購買客群與酒店關(guān)系與酒店關(guān)系服務(wù)服務(wù)/ /管理管理中小戶型至奢享大戶型均可投資客、短住生意人本地剛需、改善或投資客戶均可，客戶群覆蓋面廣與酒店錯位，基本無競爭與酒店存在一定程度競爭普通物管酒店式管理服務(wù)，專業(yè)酒管公司管理案例案例富力公園28、大學(xué)時光保利世貿(mào)公寓、珠江新岸公寓價格價格根據(jù)住宅定價原則，容易

48、溢價符合市場酒店公寓平均水平，控制總價商務(wù)式公寓商務(wù)式公寓100以下單間為主50-100單間為主投資客、商務(wù)客競爭不大毛坯為主，單/總價控制寫字樓物管敏捷國際公寓市場公寓分類及特點市場公寓分類及特點v保利世貿(mào)公寓保利世貿(mào)公寓v5050155155v均價均價2.62.6萬萬，裝標，裝標60006000v達鏢國際公寓達鏢國際公寓v42-6642-66平方單間平方單間v公寓均價公寓均價2 2萬萬裝修標準裝修標準30003000v傾城傾城20092009v40-9040-90單間單間/ /一房一房v均價均價2.12.1萬萬，酒店裝標，酒店裝標v威尼國際公寓威尼國際公寓v4040100100平方平方v酒

49、店公寓高層酒店公寓高層2.12.1萬萬，裝修標準，裝修標準30003000v君臨國際公寓君臨國際公寓v41-14141-141平方公寓平方公寓v均價均價2.92.9萬萬v裝修標準裝修標準60006000v朱美拉公寓朱美拉公寓v50-8050-80平方公寓平方公寓v均價均價3 3萬萬，裝，裝修標準修標準65006500v正佳萬豪金殿正佳萬豪金殿v57577373單間，單間，124-180124-180公寓公寓v均價均價3.953.95萬萬，裝修，裝修標準標準65006500v珠江新岸公寓珠江新岸公寓v44-44-8888公寓公寓v均價均價2. 2.1 1萬萬，裝，裝修標準修標準30003000廣

50、州各類在售公寓分布情況廣州各類在售公寓分布情況天河北天河北珠江新城珠江新城琶洲琶洲v方圓大學(xué)時光方圓大學(xué)時光v29-11729-117單間至三房單間至三房v均價均價1. 1.3 3-1-1. .5 5萬，萬，裝標裝標25002500酒店式公寓(40-50年)酒店式公寓(70年)住宅公寓商務(wù)公寓市場上的公寓類型以酒店式公寓為主，可為市場上的公寓類型以酒店式公寓為主，可為7070年產(chǎn)權(quán)或年產(chǎn)權(quán)或40-5040-50年產(chǎn)權(quán)，主流走貨價年產(chǎn)權(quán)，主流走貨價格格2 2萬萬2.52.5萬；住宅、商務(wù)公寓作為補充形態(tài)公寓，滿足市場的不同需求。萬；住宅、商務(wù)公寓作為補充形態(tài)公寓，滿足市場的不同需求。v富力公園富

51、力公園2828v215-273215-273公寓公寓v均價均價2.62.6萬萬，裝，裝修標準修標準60600000v尚峰尚峰v87-18787-187兩房至三房兩房至三房v均價均價1.71.7萬，萬，裝標裝標30003000v敏捷國際公寓敏捷國際公寓v5555- -150150公寓公寓v均價均價1.71.7萬萬，毛坯毛坯目前市場上的商務(wù)型公寓的價格、消化速度不如酒店式公寓和住宅型公寓，顯示出商務(wù)型公寓市場目前市場上的商務(wù)型公寓的價格、消化速度不如酒店式公寓和住宅型公寓，顯示出商務(wù)型公寓市場價值偏低，后續(xù)銷售乏力；價值偏低，后續(xù)銷售乏力；市場表現(xiàn)而言，酒店型公寓溢價能力高、消化速度快，住宅型公寓

52、量價平穩(wěn)，市場表現(xiàn)好且風(fēng)險低。市場表現(xiàn)而言，酒店型公寓溢價能力高、消化速度快，住宅型公寓量價平穩(wěn)，市場表現(xiàn)好且風(fēng)險低。類型類型項目名稱項目名稱位置位置總套數(shù)總套數(shù)售價售價現(xiàn)現(xiàn)推推戶戶型型已簽已簽約約銷售銷售率率后續(xù)后續(xù)貨量貨量月均速月均速度度商務(wù)型商務(wù)型公寓公寓 敏捷國際公寓敏捷國際公寓環(huán)市東路4581.7萬50-107公寓20044%25815達鏢國際公寓達鏢國際公寓昌崗中路8161.9萬40-66單間27751%53914酒店型酒店型公寓公寓 保利世貿(mào)公寓保利世貿(mào)公寓新港東路5852.6萬50-105公寓49886%80498富力國際公館富力國際公館珠江新城5652.35萬86-157一房

53、至三房11721%44863珠江新岸公寓珠江新岸公寓濱江東路7562.1萬47-50單間，88二房60380%15340住宅型住宅型公寓公寓大學(xué)時光大學(xué)時光大學(xué)城7561.3-1.5萬29-117單間至三房64585%11152富力公園富力公園2828北京路6152.6萬215-273五房14523%470451號地住宅式公寓可行性論證：1、1號地塊一線臨江一線臨江，擁有最佳景觀資源；2、整體連片整體連片開發(fā)，形成濱水居住區(qū)；3、滿足中高端改善型中高端改善型客戶需求。2號地酒店式公寓可行性論證：1、2號地塊緊鄰五星級酒店緊鄰五星級酒店，就近享受配套服務(wù)；2、臨近辦公區(qū)和商業(yè)區(qū)，投資價值投資價值

54、最高；3、與住宅形成互補與住宅形成互補，主要滿足投資客戶投資客戶的需求。酒店式公寓：共酒店式公寓：共9.9萬萬50年產(chǎn)權(quán)：年產(chǎn)權(quán)：7萬萬40年產(chǎn)權(quán)：年產(chǎn)權(quán)：2.9萬萬住宅式公寓（住宅式公寓（50年）：年）：39.6萬萬新政下，第二套住宅與商用物業(yè)同樣交5成首付，門檻一致以富力公園28為例，水、電、管道煤氣均可通過技術(shù)層面調(diào)整為民用收費，降低生活成本項目富力公園28位置珠江新城馬場路28號 規(guī)模三棟48層和一棟44層塔樓組成用地性質(zhì)商業(yè)用地性質(zhì)，40年總占/總建13182平方/170000平方 總貨量共588套產(chǎn)品156-161平方三房，260-288平方五房主力客戶有一定實力的改善型買家現(xiàn)行價

55、格均價均價2.62.6萬元萬元/ /，帶，帶60006000元元/ /平方米裝修平方米裝修銷售情況消化率僅消化率僅2323%，月均消化，月均消化4545套套核心賣點CBD公園旁、豪華裝修、住宅產(chǎn)品管理費4元/前期由于屬性、面積大、總價高而出現(xiàn)滯銷，后期通過價格調(diào)整、贈送管理費等優(yōu)惠促進成交前期由于屬性、面積大、總價高而出現(xiàn)滯銷，后期通過價格調(diào)整、贈送管理費等優(yōu)惠促進成交。戶型戶型建筑面積建筑面積套數(shù)套數(shù)比例比例兩房100-1039015三房154-18417829五房215-28333556合計603100珠江新城，珠江新城，4040年商業(yè)用地，做大戶型豪宅的項目。年商業(yè)用地，做大戶型豪宅的項

56、目。老城區(qū)，老城區(qū)，5050年辦公用地，做中端戶型的項目。年辦公用地，做中端戶型的項目。項目項目尚峰尚峰位置越秀區(qū)北京路374號 規(guī)模7層以下為商業(yè)裙樓，7-18層為寫字樓（只租不售）， 21-46樓為酒店式公寓，4梯11戶總建占地，總建總貨量286套現(xiàn)推產(chǎn)品目前87兩房及178大三房已經(jīng)售完。目前在售110大兩房、133小三房主力客戶老城區(qū)換房客戶、部分投資+自住現(xiàn)行價格均價均價1.6-1.81.6-1.8萬，帶萬，帶30003000元元/ /裝修裝修 銷售情況開賣推開賣推180180套售出套售出130130套，消化率套，消化率7 7成，現(xiàn)已售罄成，現(xiàn)已售罄管理費管理費4.3元/平方米*月核

57、心賣點稀缺低端、成熟配套、適中戶型戶型戶型建筑面建筑面積積套數(shù)套數(shù)比例比例小兩房875218大兩房11010436小三房13310436大三房1782610合計286100中端定位、中面積為主的中端定位、中面積為主的“中產(chǎn)公寓中產(chǎn)公寓”市場接受度高，同時吸納自住、投資客戶市場接受度高，同時吸納自住、投資客戶項目項目大學(xué)時光大學(xué)時光位置番禺區(qū) 廣州大學(xué)城外環(huán)西路規(guī)模項目以25米的林蔭大道為界限，分兩期開發(fā)。由7棟13層小高層建筑組成總建占地28302，總建64820總貨量756套現(xiàn)推產(chǎn)品開盤當天首推1、2、3、4、5、6、7棟部分單位共312套單位。戶型為29-117平方米的單身公寓到三房。主力

58、客戶純投資客+剛需自住客戶現(xiàn)行價格均價13000-15000元/，單身公寓及1房1廳單位帶3800元/裝修，兩房三房送2500元/平方米裝修銷售情況開盤至今成交開盤至今成交645645套，成交率套，成交率8585%，月均，月均50-50-6060套；套；核心賣點入市門檻低、區(qū)域前景看好戶型戶型建筑面積建筑面積套數(shù)套數(shù)比例比例單間2920829一房一廳41-449112兩房兩廳73-7926337三房兩廳80-11916322合計725100大學(xué)城，大學(xué)城，4040年商業(yè)用地，做中小戶型住宅的項目。年商業(yè)用地，做中小戶型住宅的項目。低總價的剛需單位備受自住買家青睞，并能吸引部分投資客。低總價的剛

59、需單位備受自住買家青睞，并能吸引部分投資客。從尚鋒和大學(xué)時光尚鋒和大學(xué)時光的經(jīng)驗來看，中端戶型住宅公寓更能實現(xiàn)快速走量快速走量，并有較大的溢價溢價空間。本項目公寓住宅產(chǎn)品體量較大，并擁有濱江景觀資源，客戶定位最終必然以常住群常住群體為主體為主，舒適型住宅產(chǎn)品最為搶手?？紤]項目內(nèi)部競爭，公寓住宅應(yīng)與公寓住宅應(yīng)與160160平方的住宅在定位上有明顯區(qū)隔。平方的住宅在定位上有明顯區(qū)隔。本項目的住宅公寓的產(chǎn)品定位與尚鋒較為相似，主力打造居住價值高、風(fēng)險低的中本項目的住宅公寓的產(chǎn)品定位與尚鋒較為相似，主力打造居住價值高、風(fēng)險低的中高端住宅公寓。高端住宅公寓。項目項目保利世貿(mào)公寓保利世貿(mào)公寓位置琶洲新港東

60、路規(guī)模2棟44、45層高公寓，首期578套用地性質(zhì)4040年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)用地年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)用地總貨量共1000套產(chǎn)品5050平方單間，平方單間，74-10574-105平方一房，平方一房，156156三房三房主力客戶投資客歷史價格均價均價2.62.6萬元萬元/ /，帶，帶60006000元元/ /裝修。裝修。銷售情況開盤消化498套，超86%的消化率。物業(yè)公司未定管理費6元/平方核心賣點區(qū)域前景、豪華裝修、總價低區(qū)域前景、豪華裝修、總價低酒店公寓案例酒店公寓案例保利世貿(mào)公寓保利世貿(mào)公寓酒店公寓案例酒店公寓案例保利世貿(mào)公寓保利世貿(mào)公寓戶型戶型50.5750.57單間單間74.1774.17一房一房1