深圳商務(wù)市場新入市項目調(diào)研總結(jié)

1、深圳商務(wù)市場新入市項目調(diào)研總結(jié)時間：月日下午：項目：大中華IFC總裁公寓及東海商務(wù)中心內(nèi)容：各項目經(jīng)濟技術(shù)指標、標準層平面圖、項目產(chǎn)品、硬件、軟件等方面亮點及可借鑒點、項目缺陷及需規(guī)避事項第一：大中華IFC總裁公寓一、項目基礎(chǔ)資料位置深南大道與彩田路交匯處東南角規(guī)模22484平方米，275戶，30層（14商業(yè)，5層花園，630公寓），戶型每層4部電梯11戶，其中每層：6個1房2廳，57.5863.83平方米2個2房2廳，75.22-82.03平方米3個3房2廳，83.07平方米認籌及優(yōu)惠10萬認籌金，享受開盤98%優(yōu)惠開盤以會員卡號順序選房辦卡情況現(xiàn)場報辦卡243張，但前100張為空，預(yù)計實際

2、辦卡不足150張均價4萬/平米（寫字樓報盤3.8萬/平米）裝修標準7000元/平米開盤現(xiàn)場報本月中旬層高3米幕墻雙層玻璃，擋熱80%，擋紫外線大堂每層均設(shè)一個酒店大堂 客戶短期以會展中心等客戶為主，長期以中心區(qū)及項目寫字樓客戶為主物業(yè)管理費8元/平米，分體空調(diào)物業(yè)管理公司第一太平戴維斯，其中，希爾頓酒店提供酒店式生活服務(wù)備注：、樣板房自月日之后，僅針對VIP會員卡客戶開放，樣板層相關(guān)資料及圖片待完善。樣板房已于12月5日從新對外開放。二、室內(nèi)裝修標準及材料明細表（大中華國際金融D棟樣板房裝修標準）項目內(nèi)容選用品牌天花高級乳膠漆1.多樂士（DULUX）2.立邦（NIPPONPAINT）或同檔次品

3、牌墻面（不含廚衛(wèi)）高檔墻紙日本新科地面（不含廚衛(wèi)）高檔實木地板巴洛克生活家或同檔次品牌廚房裝修墻面、地面高檔瓷磚（或大理石）天花鋁扣板吊頂（或造型天花）諾貝爾或同檔次品牌廚柜德國原裝進口勞斯（LEICHT）廚電1. 微波爐2. 洗碗機3. 內(nèi)置冰箱4. 抽油煙機5. 燃氣灶+電灶6. 洗衣機西門子（SIEMENS）7. 垃圾處理器愛適宜（ISE）衛(wèi)生間裝修墻面、地面高檔瓷磚（或大理石）諾貝爾或同檔次品牌潔具1. 面盤2. 掛式（墻排水）馬桶杜維維特（DURAVIT）五金配件洗手間五金件漢斯格雅（HANSGROHE）房門（室內(nèi)部分）高檔訂制實木門或造型門空調(diào)中央空調(diào)大金(DAIKIN)燈具高檔金

4、屬筒燈品上或同檔次品牌電氣（室內(nèi)部分）插座、開關(guān)西門子（SIEMENS）熱水器中央熱水器百樂滿（PALOMAHK）三、項目營銷手法缺陷總結(jié)、關(guān)于樣板層展示：前期樣板房裝修未全部到位，即全面展開宣傳推廣攻勢，并對客戶開放，導(dǎo)致樣板層精裝標準未全部按照現(xiàn)場公式之標準打造，如：櫥柜采用很低檔材質(zhì)臨時替代勞斯櫥柜，使得終端展示效果大打折扣，不僅不能兌現(xiàn)項目承諾，展示精裝品質(zhì)，反而使客戶覺得項目“掛羊頭賣狗肉”，造成了不良的市場印象。啟示：對于高端客戶的營銷而言，不論是豪宅還是寫字樓，第一印象的展示尤為重要，在展示條件不充分的前提之前，切忌無序無品質(zhì)的展示，否則引起的不良作用后期重新扭轉(zhuǎn)將大大增加難度。

5、、關(guān)于辦理：項目自對外開放起即可辦理萬元每張的卡，后期選房按照先辦先選的原則，但是目前卡的辦理和樣板層的展示直接發(fā)生了關(guān)聯(lián)，即不辦卡不給看樣板層，這一做法使得現(xiàn)場絕大多數(shù)客戶都失去了參觀樣本層，從而進一步加深對項目的認識，增強購買信心的機會。啟示：卡只是客戶積累的一種手段，其目的在于幫助洗客及梳理客戶誠意度，而樣本層展示的目的在于增強客戶對項目的信心，是增強客戶購買意向的有力手段，不論何種客戶類型均是相信“眼見為實”的。因此，在項目營銷過程中，還是應(yīng)該盡量充分展示，逐步分離和選拔客戶，特別是像大中華項目本身辦卡客戶數(shù)量有限，現(xiàn)場客戶接待量并沒有特別大的情況下，不應(yīng)人為提高門檻。第二：東海商務(wù)中

6、心一、寫字樓基礎(chǔ)資料位置福田區(qū)深南大道7088號總規(guī)模項目由辦公樓、酒店、商務(wù)公寓、商業(yè)四大部分組成；其中辦公樓2幢，酒店1座，商務(wù)公寓2幢，還有約6.5萬平方米的商業(yè)，總面積約50萬平米。規(guī)模、樓高A棟201米高，37層B棟150米高，26層2棟建筑面積共10萬平米 A棟各層建面低層：1835-1877平米高層：1722-1897平米低區(qū)標準層高區(qū)標準層租金180元/平方米*月起租，整層出租租賃情況據(jù)現(xiàn)場人員介紹，棟現(xiàn)有三位大客戶在談，一家世界500強企業(yè)計劃預(yù)租6層，一家銀行預(yù)租4層，另一家大客戶預(yù)租46層層高4.42米層高，3米凈高柱距9-12米裝修風格豪華港式大堂一樓大堂，17.5米高

7、，面積約1000平米A棟28層以上，B棟16層以上設(shè)置南北錯層企業(yè)專屬大堂，高8.84米，約100平米電梯瑞士Schindler品牌，速度高達6米/秒，采用智能M10選層系統(tǒng)。12部24人2400k高速客梯，2部貨梯電梯尺寸：VIP：1.9*1.4*3.6；客梯：2.35*1.6*3.6幕墻南玻三層Low-e夾膠單元式玻璃，每塊寬1.5米網(wǎng)狀地板架空網(wǎng)狀地板，150mm架高，30mm地板厚辦公入伙2010年8月31日車位1660地下車位管理費28元（含空調(diào)）物業(yè)公司香港港鐵公司（北京分公司）二、項目其他物業(yè)類型介紹1、公寓 商務(wù)公寓2幢，高度約為300米與255米，總建筑面積約181,000平

8、方米，戶型2至3房到復(fù)式，建成后將成為南中國最高公寓。公寓中間設(shè)置連廊，且在高層設(shè)置連廊配置高檔會所天際會所。2、酒店酒店為一幢，高度100米，地上25層，地下4層，約400間豪華客房和套房 (其中含單間約300間；其余為多個雙套間及行政豪華套間；1套皇后套房五套間和1套皇帝套房七套間)。  3、商業(yè)  商業(yè)總面積65365平方米，貫通地鐵車公廟站，地下一層30000及地面一、二、三層合共提供35365平方米，商業(yè)定位為集購物、休閑、文化、娛樂、餐飲于一體的中高檔地下商業(yè)中心，主要經(jīng)營項目有百貨購物，國際知名服裝皮具飾品，電器，特色餐飲，娛樂等。三、針對寫字樓部分

9、亮點的詳細分析、產(chǎn)品特色）產(chǎn)品面積區(qū)間分析共290戶，A棟182戶，B棟108戶。A棟：中低層以280320平米戶型為主，120160平米為輔；高層以250260平米為主，每層設(shè)置一個大戶型，面積在12001300平米之間。B棟：低層面積在270360平米之間；高層以250260平米為主，每層設(shè)置一個大面積戶型，面積在12001300平米之間）產(chǎn)品建筑特色² 設(shè)置雙層大堂A棟28層以上，B棟16層以上設(shè)置南北錯層大堂，高8.84米，約100平米?？稍诖颂幵O(shè)置企業(yè)專屬大堂接待前廳，提升企業(yè)形象；同時若連租兩層，可在此增設(shè)內(nèi)部樓梯，更加方便企業(yè)內(nèi)部上下貫通，并可在中空處使用玻璃、欄桿處理

10、，增加辦公空間通透感和趣味性。 ² 柱距912米柱距，高于一般8米標準，增加辦公組合選擇，保證景觀資源最大化。² 洗手間設(shè)置VIP洗手間，私密私享，提供24小時熱水。、公共空間打造1）大堂17.5米層高，裝潢華麗；刷卡進入，安全可靠刷卡機線條簡約，色彩大膽簡單的幾何線條暖色調(diào) 仿木不銹鋼材料，暖色調(diào)處理仿木不銹鋼2）電梯等候廳尺度：寬敞的電梯走道，尺度闊綽，增加舒適感，盡顯項目高檔次。寬敞的電梯走道裝修材質(zhì)：石材、磨砂玻璃、鏡面不銹鋼、仿木不銹鋼的組合運用磨砂玻璃不銹鋼刷卡選號機 4）洗手間 特設(shè)行政VIP洗手間。、硬件選型1）電梯品牌：瑞士Schindle標準：24人24

11、00kg載客量；運轉(zhuǎn)速度：速度高達6米/秒尺寸：VIP：1.9*1.4*3.6；客梯：2.35*1.6*3.6智能化系統(tǒng)：配置與香港ICC相同類型迅達智能化電梯管理系統(tǒng)，具備智能化分配客梯及其指定目的層智能管理系統(tǒng)，設(shè)置VIP專享電梯。迅達電梯2）空凋采用美國CARRIER品牌空調(diào)，最新式VAV可變風量空調(diào)系統(tǒng)，在各辦公樓層電腦房間更提供24小時的獨立空調(diào)系統(tǒng)。3）幕墻配置南玻三層Low-e夾膠單元式玻璃，每塊寬1.5米。玻璃結(jié)合處設(shè)置凹格，便于室內(nèi)裝修。凹格4）網(wǎng)絡(luò)地板配置防靜電網(wǎng)絡(luò)地板，150mm架空。無縫對接，方便實用，表面防靜電、防磨損，裝修時線路全部位于地下，方便實用。150mm高凹

12、格 網(wǎng)絡(luò)地板介紹5）燈光射燈與凹槽燈組合，滿足照明需要，同時避免過多使用射燈產(chǎn)生的旋昏感，隱蔽凹槽燈管設(shè)置更為人性化。凹槽燈射燈 射燈、軟件服務(wù)）軟件服務(wù)由香港上市的港鐵公司直屬分公司港鐵（北京）房地產(chǎn)管理公司提供物業(yè)管理顧問服務(wù)。港鐵極富國際物業(yè)管理經(jīng)驗，包括香港和國內(nèi)知名物業(yè)如九龍站、凱旋門、香港國際金融中心（IFC）、北京SOHO等。港鐵公司介紹：港鐵公司創(chuàng)立于1975年9月26日，并于1990年因鐵路營運盈利而助長了其私有化，其發(fā)展的沿線物業(yè)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)及為國際鐵路顧問等業(yè)務(wù)于2000年代持續(xù)發(fā)展。較知名的香港物業(yè)業(yè)務(wù)包括：君臨天下、凱旋門、日出康城等住宅項目，及圓方、國際金融中心一

13、、二期國際金融中心商場、環(huán)球貿(mào)易廣場等商業(yè)項目。港鐵公司亦積極在香港以外跟其他機構(gòu)合作，興建及營運倫敦地上鐵、深圳地鐵、北京地鐵等城市的鐵路業(yè)務(wù)。由于港鐵公司的不斷發(fā)展，更成為“國際都市鐵路聯(lián)會（CoMET）”的創(chuàng)會會員之一，及成為“國際公共交通聯(lián)合會（UITP）”的會員之一。并于2008年8月，港鐵公司并成為唯一提供“北京2008年奧運會馬術(shù)比賽鐵路運輸服務(wù)”的交通運輸公司。港鐵物業(yè)公司介紹：香港地鐵有限公司旗下的附屬公司香港地鐵物業(yè)管理有限公司成立于一九七九年，優(yōu)質(zhì)服務(wù)及創(chuàng)新精神是香港地鐵物業(yè)管理立業(yè)二十四年來一貫奉行的原則。于2007年6月底，港鐵公司于香港擁有多個物業(yè)管理合約，管理合共

14、61,214個住宅單位以及約583,372平方米的寫字樓及零售空間。香港地鐵物業(yè)管理致力于提高設(shè)施管理、保安管制、清潔、各類設(shè)施保養(yǎng)維修、綠化養(yǎng)護、財務(wù)管理、會所管理與多元化家居服務(wù)等各方面的服務(wù)水準。為全面更好的提升物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，香港地鐵物業(yè)管理根據(jù)多年豐富的管理經(jīng)驗，將星級酒店服務(wù)的服務(wù)理念與物業(yè)管理服務(wù)相揉合，首創(chuàng)勘稱最新管理典范之一的“Premier Management Services”模式。Premier Management Services是香港地鐵物業(yè)管理旗下最先進、最頂級的管理模式，專門為國際級商、住物業(yè)提供無微不至的管理服務(wù)。港鐵（北京）房地產(chǎn)管理有限公司介紹：是香港地鐵物業(yè)管理有限公司在北京投資的一家子公司，屬于港資企業(yè)。公司正式成立于二零零四年十一月，注冊資本300萬，具有獨立法人資格。四、寫字樓產(chǎn)品缺