2021產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理發(fā)展報告

1、2021產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理發(fā)展報告 2021 產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理發(fā)展報告 隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，誕生了產(chǎn)業(yè)園區(qū)這一新興業(yè)態(tài)，自 1984 年誕生以來發(fā)展迅速，服務(wù)內(nèi)容相比其他業(yè)態(tài)也更加豐富。目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)正呈現(xiàn)出日益明顯的市場化特征，涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)類型越來越多，其中存在不少優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 一 產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)主要服務(wù)內(nèi)容和特征 產(chǎn)業(yè)園區(qū)是指由政府集中統(tǒng)一規(guī)劃制定區(qū)域，并給予進(jìn)駐的企業(yè)一定的優(yōu)惠政策，區(qū)域內(nèi)規(guī)定特定行業(yè)、形態(tài)的企業(yè)進(jìn)駐，并由產(chǎn)業(yè)園管委會或產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一管理，向園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供多方面的軟、硬件服務(wù)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)涵蓋了高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、科技園、工業(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)基地、特色產(chǎn)業(yè)園等多

2、種形態(tài)。 1984 年，招商局集團(tuán)物業(yè)公司承接了深圳蛇口工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理與服務(wù)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理作為物業(yè)管理的重要形態(tài)自此誕生。一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理豐富了我國物業(yè)管理行業(yè)的形式，并較早的介入智能化樓宇、能源中心、節(jié)能建筑等管理。另一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理擔(dān)負(fù)了優(yōu)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資環(huán)境、推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的獨特使命，呈現(xiàn)出服務(wù)于園區(qū)經(jīng)濟(jì)的鮮明特征，賦予了物業(yè)管理行業(yè)新的價值和愿景。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)是隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)的新興業(yè)態(tài)，入駐企業(yè)類型豐富，覆蓋了廠房、倉庫、碼頭、綜合體、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求呈現(xiàn)多元化，現(xiàn)階段的產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)除了提供傳統(tǒng)的"四保'服務(wù)，還將業(yè)務(wù)

3、范圍拓展至能源管理、餐飲管理、金融租賃、物流、咨詢、創(chuàng)投等多種增值服務(wù)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)需提前介入園區(qū)長期發(fā)展計劃和政策制定，需要對產(chǎn)業(yè)全周期運營保持關(guān)注，以提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)正在擺脫傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)所具有的勞動密集型特征，逐漸呈現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的特征。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)市場空間及驅(qū)動因素分析 ( 一) 園區(qū)經(jīng)濟(jì)價值凸顯，產(chǎn)業(yè)園區(qū)蓬勃發(fā)展 改革開放以來，由于國家的政策支持和經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、技術(shù)和人才等要素的集聚優(yōu)勢，全國各地的工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等不同具有產(chǎn)業(yè)類型、不同地域特色、不同發(fā)展層次的園區(qū)在全國各地實現(xiàn)迅速發(fā)展。按照級別，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可分為國

4、家級、省級和地市級，1984 年，我國設(shè)立了首批國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，根據(jù) 2021 年版中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄，2021 年我國已有 552 家國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)數(shù)量最多，達(dá) 219 家。省級開發(fā)區(qū)有 1991 家，全國 31 個省級行政區(qū)均有產(chǎn)業(yè)園區(qū)坐落。近十年來，園區(qū)經(jīng)濟(jì)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的價值凸顯,國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)的 gdp 占比已超過 20%,產(chǎn)業(yè)園區(qū)對區(qū)域和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)度較高，園區(qū)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。 ( 二) 工業(yè)用地年度供應(yīng)過十億，園區(qū)仍有較大發(fā)展空間 近十年，全國工業(yè)用地成交總建筑面積達(dá)到了 127.89 億平方米，每年都保持著十億級的成交供

5、應(yīng)量。其中，2021-2021 年幾乎實現(xiàn)了翻番的成交量，從 5.38 億平方米增長到 11.65 億平方米，此后一直到 2021 年，每年的工業(yè)用地成交建筑面積都在十億以上，而 2021 年 500 強企業(yè)中涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)占比為 58%，總在管面積僅為 9.61 億平方米，對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)這個業(yè)態(tài)來說，未來還有很大的發(fā)展空間。工業(yè)用地一直是作為產(chǎn)業(yè)園 區(qū)發(fā)展的首要資源要素，在工業(yè)用地供應(yīng)增長的基礎(chǔ)上，全國各地積極推出相關(guān)支持政策，如進(jìn)一步放寬工業(yè)用地出讓年期，提高工業(yè)用地容積率等。產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)態(tài)蘊含著巨大的發(fā)展空間，未來將會吸引更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入。 圖 1：2021-2021 年度

6、全國工業(yè)用地成交總建筑面積 單位：億平方米 ( 三) 市場規(guī)模達(dá) 6000 億元 根據(jù) 2021 年的中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄，我國國家級開發(fā)區(qū)核準(zhǔn)面積 55.5 萬公頃，省級開發(fā)區(qū)核準(zhǔn)面積 126.5 萬公頃，省級以上園區(qū)面積共182萬公頃。按照 2021年產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)收費平均水平 2.96元/ （平方米月），以及自然資源部披露的國家級開發(fā)區(qū)綜合容積率 0.96 測算，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)物管市場規(guī)模已超 6000 億元，市場空間十分可觀。 三 基于樣本的產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)市場數(shù)據(jù)分析 ( 一) 2021 年產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)發(fā)展指數(shù) 82.3 2021 年，500 強產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)發(fā)展指數(shù)為 82.3，同比增

7、加 16.4 個點。百強產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)發(fā)展指數(shù)為 42.0，相比 2021 年年均復(fù)合增長率為 26.74%。 圖 2：2021-2021 年度 pmdi100 產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)發(fā)展指數(shù)走勢 ( 二) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理規(guī)模分析 1. 500 強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理面積情況 2021 年，500 強企業(yè)中有 290 家涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)，占比 58%,同比增長3.6 個百分點。 表 1：2021 年度 500 強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理面積情況 涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的平均管理面積為 331.25 萬平方米，同比增長21.97%。有 53.45%的企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理面積在 100 萬平方米以下，有15.52

8、%的企業(yè)管理面積大于 500 萬平方米，僅有 5.86%的企業(yè)管理面積大于 1000 萬平方米。由此可以看出，產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)態(tài)整體量級都偏小，企業(yè)管理規(guī)模都還有上升空間。 從城市分布看，500 強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)的市場相對集中在三四線城市，其占比超過了 50%。 圖 3：2021 年度 500 強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理面積各城市分級分布 2. 百強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理規(guī)模情況 2021 年，百強企業(yè)布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)的企業(yè)比例為 76%，同比增加了 6 個百分點。2021-2021 年度，該比例均保持在 50%以上，2021-2021 年度，約 70%的百強企業(yè)都布局了產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)。 圖 4：百強企業(yè)

9、中涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)企業(yè)占比情況 2021 年，百強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)總規(guī)模為 5.41 億平方米，同比增長27.25%，增速高于行業(yè)整體規(guī)模增速。2021-2021 年度，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)總規(guī)模復(fù)合增長率為 30.71%。 百強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)模占百強企業(yè)總服務(wù)規(guī)模比例為 5.98%。2021 年，百強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理面積占 500 強企業(yè)總產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理面積的比重為 56.27%，該業(yè)態(tài)管理面積的集中度較高。 2021-2021 年度，百強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理總面積占物業(yè)管理行業(yè)總面積的比例由 0.36%增加至 1.79%，表明百強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)模在逐漸擴(kuò)張。 圖 5：百強

10、企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理面積情況 單位：億平方米 2021 年,百強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)的平均管理面積從 2021 年的 83.67 萬平方米增至 2021 年的 711.21 萬平方米，年均增長 69.73 萬平方米，2021-2021 年度平均管理面積年均復(fù)合增長率為 26.84%。 圖 6：百強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)企業(yè)平均管理面積情況 單位：萬平方米 3. 500 強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理項目情況 2021年，500強企業(yè)布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理項目總數(shù)為 3804個，同比增長 16.05%；企業(yè)平均管理項目數(shù)量為 13.11 個，同比增長 8.84%;單項目貢獻(xiàn)面積為 25.25 萬平方米,同比

11、增長 12.07%。 表 2：2021 年度 500 強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理項目情況 從城市分布角度看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)在二線城市管理項目多為中小型項目，面積偏小，在三四線城市管理的項目較大。 圖 7 ：2021 年度 500 強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理項目各城市分級分布 4. 百強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理項目情況 2021 年，百強企業(yè)布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理項目總數(shù)為 2068 個，同比增長28.93%；2021 年至 2021 年的年均復(fù)合增長率為 20.53%。百強企業(yè)管理項目占 500 強企業(yè)總產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理項目比例為 54.36%。 2021-2021 年度，百強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均管理

12、項目數(shù)量保持穩(wěn)步增長，由 6.64 個增加至 27.21 個。單項目貢獻(xiàn)面積由 12.60 萬增加至26.14 萬平方米，但是在 2021-2021 年度出現(xiàn)了下降，這是由當(dāng)年百強企業(yè)項目增速大于面積增速導(dǎo)致。 圖 8：百強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理項目情況 單位：萬平方米、個 ( 三) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)經(jīng)營績效分析 1. 500 強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)收入情況 2021 年，500 強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)總物業(yè)費收入達(dá) 152.18 億元，同比增長 21.35%，占 500 強企業(yè)總物業(yè)費收入比例為 5.72%。 表 3：500 強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)收入情況 從企業(yè)角度上看，500 強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)物

13、業(yè)費收入均值為 5247.63 萬元，同比增長 13.82%。500 強企業(yè)涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)企業(yè)中，有 56.55% 的企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)費收入在 2021 萬以下，有 15.86%的企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)費收入在 1 億以上。說明產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)頭部企業(yè)已經(jīng)可以達(dá)到較高的收入水平，但是大部分企業(yè)仍然規(guī)模較小。 2. 百強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)收入情況 2021 年，百強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)費收入總值為 71.27 億元，與 2021 年的31.37 億元相比，增長了 39.9 億元，年均復(fù)合增長率為 22.77%。百強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)費收入占 500 強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)費收入比例為 46.83%；占百強企業(yè)總

14、物業(yè)費收入比例為 4.34%。 此外，百強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)費收入均值從 2021 年的 6273.7 萬元增長至2021 年的 9256.25 萬元，年均復(fù)合增長率為 9.78%。 圖 9：百強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)收入情況 單位：億元 3. 500 強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)物業(yè)費水平 2021 年，500 強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)項目中，包干制仍為主流方式。與其他業(yè)態(tài)不同，從物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)上看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)包干制的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)要高于酬金制。 圖 10：500 強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)收費形式分布 圖 11：500 強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)各收費形式物業(yè)費情況 單位：元 /平方米月 從城市角度上看，500 強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)

15、服務(wù)項目中，二、三四線城市產(chǎn)業(yè)園物業(yè)費收入水平相當(dāng)，并顯著低于一線。 圖 12：500 強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)各城市分級平均物業(yè)費水平 單位：元/平方米月 產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)相關(guān)的收并購和合作案例 2021 年物業(yè)管理行業(yè)的收并購市場火熱，并在 2021 年上半年得到了延續(xù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過收并購擴(kuò)大物業(yè)管理組合，進(jìn)入新的領(lǐng)域和區(qū)域，擴(kuò)大管理規(guī)模。 2021 年及截至 2021 年 6 月 30 日，涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)態(tài)的行業(yè)并購事件如下： 表 4 產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)業(yè)態(tài)典型收并購事件 產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展前景和趨勢 ( 一) 市場化特征日益凸顯，業(yè)態(tài)競爭加劇 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的興起以國家戰(zhàn)略為依托，以國家級和省級開發(fā)

16、區(qū)為核心，因此園區(qū)的物業(yè)服務(wù)一般由具有國資背景的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商設(shè)立的配套企業(yè)提供。隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的日益發(fā)展，逐漸呈現(xiàn)現(xiàn)代化、市場化和國際化特征，一些具有國際背景的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)如五大行，以及市場化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)如天驕愛生活、均豪不動產(chǎn)等逐漸在產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域占據(jù)一席之地。多種類型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域，不同背景、不同發(fā)展階段、不同定位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共存于產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)態(tài)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)市場日益呈現(xiàn)市場化特征。為了維持和爭奪更多的市場份額，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將致力提升服務(wù)能力，提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)態(tài)的市場競爭將愈加激烈。 ( 二) 服務(wù)鏈條不斷延伸，逐漸覆蓋園區(qū)全生命周期 由于

17、所服務(wù)客戶的特殊性，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理高度重視傳統(tǒng)的"四保'服務(wù)，在此基礎(chǔ)上不斷豐富服務(wù)內(nèi)容，提供包括政府主管部門對接、園區(qū)餐飲、園區(qū)住宿、設(shè)施管理、設(shè)備租賃多種服務(wù)。除此外，服務(wù)已經(jīng)滲透到產(chǎn)業(yè)流程并還在不斷延伸，為入駐企業(yè)提供咨詢、創(chuàng)投、金融租賃、物流支持、財務(wù)、人力資源、呼叫中心、服務(wù)外包等多項增值服務(wù)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)多元化特征明顯，不斷向下游延伸，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)挖掘到更多的盈利點。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理在園區(qū)前期開發(fā)階段積極介入具有十分重要的意義，產(chǎn)業(yè)園區(qū)多處于城市郊區(qū)，配套設(shè)施不夠完善，容易出現(xiàn)停車位稀缺、沒有配套商業(yè)服務(wù)的問題，容易造成產(chǎn)業(yè)園區(qū)的人才流失問題。物業(yè)服務(wù)

18、企業(yè)在服務(wù)客戶過程中積累的足夠的專業(yè)經(jīng)驗和人才儲備，在前期開發(fā)時積極介入，提供園區(qū)規(guī)劃設(shè)計等咨詢服務(wù)，能夠向上游的企業(yè)園區(qū)項目輸出管理方案、標(biāo)準(zhǔn)和模型，能夠提前解決園區(qū)后期運營的痛點和難題。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理承擔(dān)了服務(wù)園區(qū)經(jīng)濟(jì)的使命，已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)體系中的一個重要環(huán)節(jié)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠打通園區(qū)上下游服務(wù)鏈條，提供全覆蓋生命周期的完善服務(wù)，能夠增強自身的市場競爭力。 ( 三) 智慧化引領(lǐng)未來發(fā)展方向 o2o 體驗式服務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等科技的到來，催生了智慧園區(qū)、智慧城市等一系列新概念，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理必將進(jìn)入基于人與人、人與物通過線上軟件和線下硬件相結(jié)合的智慧園區(qū)服務(wù)時代。智慧園區(qū)可以幫助物業(yè)實現(xiàn)智慧門禁、智慧報修、智慧管理等新服務(wù)方式，提高服務(wù)質(zhì)量和管理效率。隨著 5g 技術(shù)的快速應(yīng)用，未來智慧園區(qū)建設(shè)必將進(jìn)一步提速。園區(qū)物 業(yè)管理迫切需要和現(xiàn)代化的管理技