買房送電器買房送物業(yè)等視同銷售或混合銷售涉稅分析的不同見解

1、房地產(chǎn)銷售中的買贈近日，廣東省國家稅務(wù)局發(fā)布了營改增試點(diǎn)行業(yè)納稅遵 從指引，涵蓋了房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)， 該指引的 政策規(guī)定”也可以視為是廣東國稅的營改增口徑。整體而言，廣東國稅的 口徑”較為寬松，也符合增值稅的 基本原理。本文摘引其中房地產(chǎn)部分關(guān)于贈送行為的判定， 結(jié)合其他省市口徑做比較分析。一、買房送家電對于買房送家電營改增口徑基本一致，廣東國稅的口徑 也認(rèn)為不需要視同銷售。買房送家電是一種營銷模式，開發(fā) 商目的在于賣房，如果是單純的贈送則需要視同銷售。對于買贈行為，營改增口徑中幾乎都是從視同銷售的角 度進(jìn)行分析。從所得稅的角度來講，買贈需要對收入進(jìn)行公 允價值的拆分，技術(shù)

2、上比較繁瑣，就增值稅而言，考慮到銷 售不動產(chǎn)和動產(chǎn)適用不同稅率，其實(shí)也不好拆分。而且對于 房地產(chǎn)銷售來說，簽訂商品房買賣合同后，銷售金額就確定 了，財務(wù)人員估計也很難接受從中拆分一小塊金額出去，導(dǎo) 致計稅金額、發(fā)票金額與合同金額不一致。對此，山東國稅的口徑是 可參照混合銷售的原則，按銷 售不動產(chǎn)適用稅率申報繳納增值稅 ”這是一種可參考的便捷 做法。二、買房送物業(yè)費(fèi)買房送物業(yè)費(fèi)營改增口徑基本也一致，廣東國稅的口徑 也是認(rèn)為不需要視同銷售。但海南國稅在海南國稅全面推開營改增政策指引一一四大行業(yè)座談會問題系列解答之房地產(chǎn)業(yè)五、征收范圍界定問題”中回答 隨房贈送物業(yè)管理費(fèi)如何確認(rèn)銷售額 ”時，認(rèn) 為買

3、房送物業(yè)管理費(fèi)視同銷售，按市場公允價，確定銷售額 征稅。筆者并不認(rèn)同這種一刀切的 視同銷售”。三、買房送裝修對于買房送裝修的營改增口徑基本也一致，只是個別省 份在細(xì)節(jié)上會有差別。比如河北國稅在河北省國家稅務(wù)局 關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之二）中的口 徑為 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房， 已在商品房買賣合同 中注明的裝修費(fèi)用（含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用），已經(jīng)包含在房 價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。是否在商品房買賣合同中注明的裝修費(fèi)用看似成了 政策適用的條件，不過筆者建議還是從業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)出發(fā)，是否 在商品房買賣合同中注明的裝修費(fèi)用應(yīng)僅是參考依據(jù)。四、買房送車位或儲物間與河北國稅關(guān)于買房送裝修無需視同銷售，強(qiáng)調(diào)在商 品房買賣合同中注明的裝修費(fèi)用類似，關(guān)于買房送車位或儲物間，廣東國稅認(rèn)為 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 的同時贈送車位或儲物間，在購房合同中明確注明贈送車位 或儲物間的行為，且不再就贈送車位或儲物間與購房者簽訂 合同、不單獨(dú)為購房者開具發(fā)票的，可認(rèn)為其贈送車位或儲 物間的銷售額已經(jīng)包含在銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售額中，因此 贈送車位或儲物間行為無需視同銷售?！蓖瑯拥模P者認(rèn)為是否視同銷售應(yīng)該從業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)考慮，不應(yīng)局限于 在購房合同中明確注明”這一行為，應(yīng)允許房地 產(chǎn)開