2021年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》考試題庫及答案解析

1、2021年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試題庫及答案解析 1 2021 年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試 題庫及答案解析 單選題 1.(2021 年真題)某投資者以 8000 萬元購買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，其中的 40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為 1000萬元，所得稅率為 25%，則該項投資的資本金凈利潤率為（）。 a、9.38% b、12.50% c、15.63% d、20.83% 答案：c 解析：本題考查的是資本金凈利潤率。資本金凈利潤率年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額/資本金1000（125%）/（800060%）15.63%。 2.對于

2、上市公司而言，可轉換債券的優(yōu)點不包括（）。 a、穩(wěn)定上市公司的股票價格 b、完善公司治理結構 c、減少籌資數(shù)量 d、低成本融資 答案：c 解析：本題考查的是房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式。對于上市公司而言，可轉換債券主要具有低成本融資、穩(wěn)定上市公司的股票價格、降低代理成本、完善公司治理結構、優(yōu)化資本機構等優(yōu)點，但也存在增加管理層經(jīng)營壓力、存在回購風險、減少籌資數(shù)量等缺陷。 3.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的四個開發(fā)經(jīng)營方案 f1、f2、f3、f4 的開發(fā)經(jīng)營期相同，投資大小為 f1gt;f2gt;f3gt;f4。方案兩兩比較計算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為irr1-2=19%、irr2-3=12%、irr

3、3-4=14%、irr1-4=16%，當最低可接受收益率 marr=15%時，四個方案中最優(yōu)的方案是（）。 a、f1 b、f2 c、f3 d、f4 答案：a 解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率法分析時，irr1-2=19%和irr1-4=16%均大于 marr=15%，選投資大的方案，則 f1 優(yōu)于 f2 和 f4；irr2-3=12%和irr3-4=14%均小于 marr=15%，選投資小的方案，則 f3 優(yōu)于 f2，f4 優(yōu)于 f3，綜合分析結果：先淘汰 f2，再淘汰 f3，最后淘汰 f4。 4.關于房地產(chǎn)企業(yè)股票市場融資的說法中，錯誤的是（）。 a、降低流動性

4、風險 b、發(fā)行費用高 c、容易分散股權 d、房地產(chǎn)企業(yè)首選的重要融資方式 答案：a 解析：本題考查的是房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式。股票市場融資所籌措的是股本金，股本金增加可以有效改善企業(yè)的資產(chǎn)負債率、優(yōu)化資本結構、提高投資能力、降低財務風險，因此雖然股票市場融資存在著發(fā)行費用高、容易分散股權等缺點，但仍然是房地產(chǎn)企業(yè)首選的重要融資方式。 5.小區(qū)內(nèi)停車場建設費屬于（）。 a、公共配套設施建設費 b、建筑安裝工程費 c、基礎設施建設費 d、物業(yè)管理維修資金 答案：a 解析：本題考查的是房屋開發(fā)費。公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（或公建設施）的建

5、設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。 6.銀行為某家庭提供了期限為 15 年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款，若該筆貸款的實際年利率為 6.25，則名義年利率是（）。 a、6.02% b、6.08% c、6.50% d、6.85% 答案：b 解析：考點:名義利率與實際利率。根據(jù) i=(1+r/m)m-1，6.25%=(1+r/12)12-1，求得 r=6.08%。 7.某房地產(chǎn)投資項目總投資 5000 萬元，其中資本金投入 2021 萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務費用水平為 10%，資本金投資收益率為 22%，則項目全部投資收益率為（）。 a、

6、12.00% b、14.00% c、14.80% d、17.20% 答案：c 解析：本題考查的是全部投資和資本金評價指標的差異。借貸資金=5000-2021=3000 萬元，假定全部投資收益率為 r，則 3000 萬元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000r，借貸資金的財務費用=300010%=300（萬元），2021 萬元的資本金產(chǎn)生的收益=2021r，資本金收益率水平=（2021r+3000r-300）/2021=22%，解得r=14.8%。 8.不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風險，對于開發(fā)投資者來說，對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大影響的是（）。 a、資本化率的變化 b、物業(yè)毀損造成的損失

7、c、未來租金水平 d、未來房地產(chǎn)市場銷售價格 答案：d 解析：考點:房地產(chǎn)投資的個別風險。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風險。對于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大影響；而對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉售收入等，也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。 9.單獨設立銷售機構的銷售機構的費用計入（）。 a、管理費用 b、其他費用 c、銷售費用 d、前期費用 答案：c 解析：考點:投資估算。單獨設立銷售機構的銷售機構的費用計入銷售費用。 10.下列征收補償費中，

8、不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是（）。 a、房屋價值補償費 b、搬遷補償費 c、停產(chǎn)停業(yè)損失補償費 d、土地補償費 答案：d 解析：本題考查的是土地費用。選項 d 是對集體土地進行征收時才會發(fā)生的費用。 11.某城市住宅市場調(diào)查結果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時顯示，套型建筑面積 120 平方米以上的住宅供過于求，70 平方米以下的住宅供不應求，則該城市的住宅市場處于（）狀態(tài)。 a、均衡 b、周期性失衡 c、結構性失衡 d、區(qū)域性失衡 答案：c 解析：考點:政府干預房地產(chǎn)市場的必要性。房地產(chǎn)市場上的非均衡表現(xiàn)為總量上的非均衡和結構上的非均衡。總量非均衡一般表現(xiàn)為潛在總需求

9、大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與過剩同時并存；結構非均衡的維度比較多，主要表現(xiàn)為不同的子市場之間在供求方面的結構失衡，例如商品住房與經(jīng)濟適用住房之間、高檔商品住房與普通商品住房之間、大戶型與中小戶型之間、存量住房與增量住房之間。 12.利息備付率通常按（）計算。 a、月 b、日 c、季 d、年 答案：d 解析：本題考查的是利息備付率。利息備付率通常按年計算，也可以按整個借款期計算。 13.商品房開發(fā)市場通常是典型的（）市場。 a、完全競爭 b、壟斷競爭 c、寡頭壟斷 d、完全壟斷 答案：b 解析：考點:房地產(chǎn)市場結構。房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭市場

10、特征。在商品房存量市場中，競爭多于壟斷，在商品房開發(fā)市場中，一般壟斷多于競爭。 14.投資活動非常復雜，可以從不同的角度進行分類，按投資對象存在的形式不同，可以分為（）。 a、金融投資和實物投資 b、短期投資和長期投資 c、直接投資和間接投資 d、生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資 答案：a 解析：考點:投資概述。按投資對象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實物投資。 15.根據(jù)消費者（）的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：便利品、選購品和特殊品。 a、購買行為 b、購買習慣 c、購買動機 d、購買心理 答案：a 解析：本題考查的是消費者市場及其購買對象。根據(jù)消費者購買行為的差異，

11、市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：即便利品、選購品和特殊品。 16.(2021 年真題)王某的住房公積金貸款采用"等額還本利息照付'的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額（）。 a、逐漸減少 b、逐漸增加 c、數(shù)額相等 d、先增后減 答案：a 解析：本題考查的是利息。等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應的利息，利息越來越少，則償還的本金和利息之和逐漸減少。 17.對房地產(chǎn)投資項目進行風險分析時，主要是針對可判斷其（）的風險因素。 a、影響重要性 b、變動可能性 c、發(fā)生經(jīng)常性 d、類型歸屬性 答案：b 解析：考點:風險分析的一般過程和方法。房

12、地產(chǎn)投資項目的風險分析，主要是針對可判斷其變動可能性的風險因素。 18.租賃融資在房地產(chǎn)領域的應用模式主要是（）。 a、置業(yè)投資 b、設備租賃 c、售后回租 d、權益融資 答案：c 解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務融資。租賃融資在房地產(chǎn)領域的應用，主要是采用回租租賃或售后回租模式，即房地產(chǎn)企業(yè)在有融資需求、但又不希望放棄該房地產(chǎn)控制權的情況下，通過將房地產(chǎn)產(chǎn)權出售給投資者，再由投資者回租給房地產(chǎn)企業(yè)使用或出租經(jīng)營的情況。 19.（）是指借款人或第三人在不轉移財產(chǎn)占有權的情況下，將財產(chǎn)作為貸款的擔保。 a、保證 b、抵押 c、質(zhì)押 d、雙方協(xié)議擔保 答案：b 解析：考點:金融機構對房地產(chǎn)項目貸款的審

13、查。抵押是指借款人或第三人在不轉移財產(chǎn)占有權的情況下，將財產(chǎn)作為貸款的擔保。 20.甲、乙物業(yè) 2021 年 10 月的價值均為 1100 萬元。預計 2021 年 10 月甲物業(yè)的價值為 1200 萬元和 1000 萬元的可能性均為 50%，乙物業(yè)的價值為 1300 萬元和 900 萬元的可能性也均為 50%。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結果是（）。 a、甲物業(yè)投資風險大 b、乙物業(yè)投資風險大 c、甲、乙物業(yè)的投資風險相同 d、難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小 答案：b 解析：第一步：計算兩物業(yè)的期望值（加權平均值）甲物業(yè)的期望值120210%100050%1100 乙物業(yè)的期望值130050%

14、90050%1100 第二步：計算兩物業(yè)的標準差 另一種解法：帶有技術含量的定性分析 1200 和 1000 與 1100 的偏差，一定比 1300 和 900 比 1100 的偏離程度小，所以計算出的標準差一定前者小，所以前者風險小。 21.城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按（）征收。 a、土地出讓金 b、占用面積 c、經(jīng)營收入 d、銷售收入 答案：b 解析：考點:營業(yè)收入、利潤和稅金。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按占用面積征收。 22.由于開發(fā)商項目拖期而導致的個

15、人住房貸款風險屬于（）。 a、操作風險 b、信用風險 c、管理風險 d、市場風險 答案：b 解析：考點:房地產(chǎn)抵押貸款。由于目前我國個人資信體系不完善、貸款期限長等因素，個人住房貸款業(yè)務存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風險。個人住房貸款業(yè)務信用風險涉及開發(fā)商、購房人兩方面。與開發(fā)商相關的信用風險，主要涉及開發(fā)商欺詐、項目拖期、質(zhì)量糾紛、違法預售等問題。來源于購房人的信用風險，則包括自然原因、.原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還。 23.房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險中，（）是指由于房地產(chǎn)投資者運用財務杠桿，即使用債務融資而導致現(xiàn)金收益不足以償還債務的可能

16、性。 a、貸款保證風險 b、經(jīng)營風險 c、財務風險 d、政策風險 答案：c 解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。財務風險是指由于房地產(chǎn)投資者運用財務杠桿，即使用債務融資而導致現(xiàn)金收益不足以償還債務的可能性。 24.某市 2021 年存量商品住宅的吸納率為 50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。 a、1 年 b、2 年 c、1 個月 d、2 個月 答案：b 解析：考點:市場交易指標。吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)，吸納周期1/吸納率。 25.權益型房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來源于其擁有業(yè)務的（）。 a、增值收入 b、銷售收入 c、自營收入 d、租金收入 答案：d 解析：本題考查的是房地

17、產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結構。權益型 reits是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務，主要收入是房地產(chǎn)出租收入；抵押型 reits 主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務，或經(jīng)營抵押貸款支持證券（mbs）業(yè)務，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。 26.下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是（）。 a、解析法對隨機的現(xiàn)金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布 b、蒙特卡洛模擬法用數(shù)學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理 c、解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上 d、蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于 23 個隨機變量的風險問

18、題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題 答案：d 解析：考點:風險分析的一般過程和方法。解析法主要用于解決一些簡單的風險問題，比如只有一個或少數(shù)因素是隨機變量，一般不多于 23 個變量的情況；當項目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛模擬法進行風險分析。 27.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積 2021 ，土地總價 2600 萬元，如果房屋開發(fā)成本為 4500 元，預測銷售價格為 12021 元，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。 a、1.4 b、1.5 c、1.6 d、1.7 答案：d 解析：考點:盈虧平衡分析的基本原理。土地費用為固定成本，容積率平衡點=2600（12021-4500）0.2=1.7。 28.下述各項，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。 a、相關房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量 b、吸納率分析 c、相關房地產(chǎn)類型的存量 d、改變用途數(shù)量 答案：b 解析：考點:房地產(chǎn)市場分