2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》考試題庫及答案解析

1、2021年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試題庫及答案解析 1 2021 年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試 題庫及答案解析 單選題 1.(2021 年真題)某投資者以 8000 萬元購買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，其中的 40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為 1000萬元，所得稅率為 25%，則該項(xiàng)投資的資本金凈利潤率為（）。 a、9.38% b、12.50% c、15.63% d、20.83% 答案：c 解析：本題考查的是資本金凈利潤率。資本金凈利潤率年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額/資本金1000（125%）/（800060%）15.63%。 2.對(duì)于

2、上市公司而言，可轉(zhuǎn)換債券的優(yōu)點(diǎn)不包括（）。 a、穩(wěn)定上市公司的股票價(jià)格 b、完善公司治理結(jié)構(gòu) c、減少籌資數(shù)量 d、低成本融資 答案：c 解析：本題考查的是房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場(chǎng)融資方式。對(duì)于上市公司而言，可轉(zhuǎn)換債券主要具有低成本融資、穩(wěn)定上市公司的股票價(jià)格、降低代理成本、完善公司治理結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資本機(jī)構(gòu)等優(yōu)點(diǎn)，但也存在增加管理層經(jīng)營壓力、存在回購風(fēng)險(xiǎn)、減少籌資數(shù)量等缺陷。 3.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的四個(gè)開發(fā)經(jīng)營方案 f1、f2、f3、f4 的開發(fā)經(jīng)營期相同，投資大小為 f1gt;f2gt;f3gt;f4。方案兩兩比較計(jì)算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為irr1-2=19%、irr2-3=12%、irr

3、3-4=14%、irr1-4=16%，當(dāng)最低可接受收益率 marr=15%時(shí)，四個(gè)方案中最優(yōu)的方案是（）。 a、f1 b、f2 c、f3 d、f4 答案：a 解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率法分析時(shí)，irr1-2=19%和irr1-4=16%均大于 marr=15%，選投資大的方案，則 f1 優(yōu)于 f2 和 f4；irr2-3=12%和irr3-4=14%均小于 marr=15%，選投資小的方案，則 f3 優(yōu)于 f2，f4 優(yōu)于 f3，綜合分析結(jié)果：先淘汰 f2，再淘汰 f3，最后淘汰 f4。 4.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)股票市場(chǎng)融資的說法中，錯(cuò)誤的是（）。 a、降低流動(dòng)性

4、風(fēng)險(xiǎn) b、發(fā)行費(fèi)用高 c、容易分散股權(quán) d、房地產(chǎn)企業(yè)首選的重要融資方式 答案：a 解析：本題考查的是房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場(chǎng)融資方式。股票市場(chǎng)融資所籌措的是股本金，股本金增加可以有效改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、提高投資能力、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此雖然股票市場(chǎng)融資存在著發(fā)行費(fèi)用高、容易分散股權(quán)等缺點(diǎn)，但仍然是房地產(chǎn)企業(yè)首選的重要融資方式。 5.小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)建設(shè)費(fèi)屬于（）。 a、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) b、建筑安裝工程費(fèi) c、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) d、物業(yè)管理維修資金 答案：a 解析：本題考查的是房屋開發(fā)費(fèi)。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建

5、設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。 6.銀行為某家庭提供了期限為 15 年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款，若該筆貸款的實(shí)際年利率為 6.25，則名義年利率是（）。 a、6.02% b、6.08% c、6.50% d、6.85% 答案：b 解析：考點(diǎn):名義利率與實(shí)際利率。根據(jù) i=(1+r/m)m-1，6.25%=(1+r/12)12-1，求得 r=6.08%。 7.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資 5000 萬元，其中資本金投入 2021 萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為 10%，資本金投資收益率為 22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為（）。 a、

6、12.00% b、14.00% c、14.80% d、17.20% 答案：c 解析：本題考查的是全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異。借貸資金=5000-2021=3000 萬元，假定全部投資收益率為 r，則 3000 萬元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000r，借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用=300010%=300（萬元），2021 萬元的資本金產(chǎn)生的收益=2021r，資本金收益率水平=（2021r+3000r-300）/2021=22%，解得r=14.8%。 8.不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于開發(fā)投資者來說，對(duì)開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大影響的是（）。 a、資本化率的變化 b、物業(yè)毀損造成的損失

7、c、未來租金水平 d、未來房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格 答案：d 解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格、開發(fā)建設(shè)成本和市場(chǎng)吸納能力等的變化，都會(huì)對(duì)開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大影響；而對(duì)置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。 9.單獨(dú)設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)的銷售機(jī)構(gòu)的費(fèi)用計(jì)入（）。 a、管理費(fèi)用 b、其他費(fèi)用 c、銷售費(fèi)用 d、前期費(fèi)用 答案：c 解析：考點(diǎn):投資估算。單獨(dú)設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)的銷售機(jī)構(gòu)的費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用。 10.下列征收補(bǔ)償費(fèi)中，

8、不屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是（）。 a、房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi) b、搬遷補(bǔ)償費(fèi) c、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi) d、土地補(bǔ)償費(fèi) 答案：d 解析：本題考查的是土地費(fèi)用。選項(xiàng) d 是對(duì)集體土地進(jìn)行征收時(shí)才會(huì)發(fā)生的費(fèi)用。 11.某城市住宅市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時(shí)顯示，套型建筑面積 120 平方米以上的住宅供過于求，70 平方米以下的住宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場(chǎng)處于（）狀態(tài)。 a、均衡 b、周期性失衡 c、結(jié)構(gòu)性失衡 d、區(qū)域性失衡 答案：c 解析：考點(diǎn):政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的非均衡表現(xiàn)為總量上的非均衡和結(jié)構(gòu)上的非均衡?？偭糠蔷庖话惚憩F(xiàn)為潛在總需求

9、大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時(shí)并存，或稱短缺與過剩同時(shí)并存；結(jié)構(gòu)非均衡的維度比較多，主要表現(xiàn)為不同的子市場(chǎng)之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡，例如商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房之間、高檔商品住房與普通商品住房之間、大戶型與中小戶型之間、存量住房與增量住房之間。 12.利息備付率通常按（）計(jì)算。 a、月 b、日 c、季 d、年 答案：d 解析：本題考查的是利息備付率。利息備付率通常按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。 13.商品房開發(fā)市場(chǎng)通常是典型的（）市場(chǎng)。 a、完全競(jìng)爭 b、壟斷競(jìng)爭 c、寡頭壟斷 d、完全壟斷 答案：b 解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭市場(chǎng)

10、特征。在商品房存量市場(chǎng)中，競(jìng)爭多于壟斷，在商品房開發(fā)市場(chǎng)中，一般壟斷多于競(jìng)爭。 14.投資活動(dòng)非常復(fù)雜，可以從不同的角度進(jìn)行分類，按投資對(duì)象存在的形式不同，可以分為（）。 a、金融投資和實(shí)物投資 b、短期投資和長期投資 c、直接投資和間接投資 d、生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資 答案：a 解析：考點(diǎn):投資概述。按投資對(duì)象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實(shí)物投資。 15.根據(jù)消費(fèi)者（）的差異，市場(chǎng)營銷學(xué)將他們所購商品（包括服務(wù)）分為三類：便利品、選購品和特殊品。 a、購買行為 b、購買習(xí)慣 c、購買動(dòng)機(jī) d、購買心理 答案：a 解析：本題考查的是消費(fèi)者市場(chǎng)及其購買對(duì)象。根據(jù)消費(fèi)者購買行為的差異，

11、市場(chǎng)營銷學(xué)將他們所購商品（包括服務(wù)）分為三類：即便利品、選購品和特殊品。 16.(2021 年真題)王某的住房公積金貸款采用"等額還本利息照付'的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額（）。 a、逐漸減少 b、逐漸增加 c、數(shù)額相等 d、先增后減 答案：a 解析：本題考查的是利息。等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息，利息越來越少，則償還的本金和利息之和逐漸減少。 17.對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對(duì)可判斷其（）的風(fēng)險(xiǎn)因素。 a、影響重要性 b、變動(dòng)可能性 c、發(fā)生經(jīng)常性 d、類型歸屬性 答案：b 解析：考點(diǎn):風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。房

12、地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析，主要是針對(duì)可判斷其變動(dòng)可能性的風(fēng)險(xiǎn)因素。 18.租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是（）。 a、置業(yè)投資 b、設(shè)備租賃 c、售后回租 d、權(quán)益融資 答案：c 解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，主要是采用回租租賃或售后回租模式，即房地產(chǎn)企業(yè)在有融資需求、但又不希望放棄該房地產(chǎn)控制權(quán)的情況下，通過將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售給投資者，再由投資者回租給房地產(chǎn)企業(yè)使用或出租經(jīng)營的情況。 19.（）是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財(cái)產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保。 a、保證 b、抵押 c、質(zhì)押 d、雙方協(xié)議擔(dān)保 答案：b 解析：考點(diǎn):金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審

13、查。抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財(cái)產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保。 20.甲、乙物業(yè) 2021 年 10 月的價(jià)值均為 1100 萬元。預(yù)計(jì) 2021 年 10 月甲物業(yè)的價(jià)值為 1200 萬元和 1000 萬元的可能性均為 50%，乙物業(yè)的價(jià)值為 1300 萬元和 900 萬元的可能性也均為 50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。 a、甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大 b、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大 c、甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同 d、難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小 答案：b 解析：第一步：計(jì)算兩物業(yè)的期望值（加權(quán)平均值）甲物業(yè)的期望值120210%100050%1100 乙物業(yè)的期望值130050%

14、90050%1100 第二步：計(jì)算兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差 另一種解法：帶有技術(shù)含量的定性分析 1200 和 1000 與 1100 的偏差，一定比 1300 和 900 比 1100 的偏離程度小，所以計(jì)算出的標(biāo)準(zhǔn)差一定前者小，所以前者風(fēng)險(xiǎn)小。 21.城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按（）征收。 a、土地出讓金 b、占用面積 c、經(jīng)營收入 d、銷售收入 答案：b 解析：考點(diǎn):營業(yè)收入、利潤和稅金。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按占用面積征收。 22.由于開發(fā)商項(xiàng)目拖期而導(dǎo)致的個(gè)

15、人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)屬于（）。 a、操作風(fēng)險(xiǎn) b、信用風(fēng)險(xiǎn) c、管理風(fēng)險(xiǎn) d、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 答案：b 解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押貸款。由于目前我國個(gè)人資信體系不完善、貸款期限長等因素，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)涉及開發(fā)商、購房人兩方面。與開發(fā)商相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)，主要涉及開發(fā)商欺詐、項(xiàng)目拖期、質(zhì)量糾紛、違法預(yù)售等問題。來源于購房人的信用風(fēng)險(xiǎn)，則包括自然原因、.原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還。 23.房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)中，（）是指由于房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，即使用債務(wù)融資而導(dǎo)致現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能

16、性。 a、貸款保證風(fēng)險(xiǎn) b、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) c、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) d、政策風(fēng)險(xiǎn) 答案：c 解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，即使用債務(wù)融資而導(dǎo)致現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。 24.某市 2021 年存量商品住宅的吸納率為 50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。 a、1 年 b、2 年 c、1 個(gè)月 d、2 個(gè)月 答案：b 解析：考點(diǎn):市場(chǎng)交易指標(biāo)。吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)，吸納周期1/吸納率。 25.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來源于其擁有業(yè)務(wù)的（）。 a、增值收入 b、銷售收入 c、自營收入 d、租金收入 答案：d 解析：本題考查的是房地

17、產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。權(quán)益型 reits是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入；抵押型 reits 主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營抵押貸款支持證券（mbs）業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。 26.下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是（）。 a、解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布 b、蒙特卡洛模擬法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理 c、解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上 d、蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于 23 個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問

18、題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題 答案：d 解析：考點(diǎn):風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。解析法主要用于解決一些簡單的風(fēng)險(xiǎn)問題，比如只有一個(gè)或少數(shù)因素是隨機(jī)變量，一般不多于 23 個(gè)變量的情況；當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變動(dòng)因素，每個(gè)因素又有多種甚至無限多種取值時(shí)，就需要采用蒙特卡洛模擬法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。 27.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積 2021 ，土地總價(jià) 2600 萬元，如果房屋開發(fā)成本為 4500 元，預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為 12021 元，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。 a、1.4 b、1.5 c、1.6 d、1.7 答案：d 解析：考點(diǎn):盈虧平衡分析的基本原理。土地費(fèi)用為固定成本，容積率平衡點(diǎn)=2600（12021-4500）0.2=1.7。 28.下述各項(xiàng)，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。 a、相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量 b、吸納率分析 c、相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量 d、改變用途數(shù)量 答案：b 解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)分