光大證券房地產(chǎn)行業(yè)投資策略實用教案

1、P P1 120102010年地產(chǎn)股跑輸大盤年地產(chǎn)股跑輸大盤(d pn)(d pn)數(shù)據(jù)(shj)來源：國家統(tǒng)計局20102010年我們年我們(w men)(w men)持續(xù)看空房地產(chǎn)，基本面和股票走勢與我們持續(xù)看空房地產(chǎn)，基本面和股票走勢與我們(w men)(w men)的的觀點完全一致。觀點完全一致。20112011年我們年我們(w men)(w men)繼續(xù)看空！繼續(xù)看空！第1頁/共26頁第一頁，共27頁。P P2 2核心(hxn)觀點調(diào)控沒有回頭路調(diào)控沒有回頭路, ,樓市向下，政策向下，估值不是首要因素，房地產(chǎn)維持樓市向下，政策向下，估值不是首要因素，房地產(chǎn)維持“中性評級中性評級”一、

2、導(dǎo)致房價越調(diào)越漲的因素仍然存在一、導(dǎo)致房價越調(diào)越漲的因素仍然存在需求端過度需求端過度(gud)(gud)市場化市場化, ,供給端完全壟斷，導(dǎo)致長期供給偏緊供給端完全壟斷，導(dǎo)致長期供給偏緊投資需求旺盛投資需求旺盛房價只漲不跌的預(yù)期房價只漲不跌的預(yù)期二、二、 調(diào)控沒有回頭路，限購范圍恐?jǐn)U大且長期化調(diào)控沒有回頭路，限購范圍恐?jǐn)U大且長期化房價上漲壓力仍然很大，部分未限購城市銷售仍然旺盛房價上漲壓力仍然很大，部分未限購城市銷售仍然旺盛限購范圍恐?jǐn)U大且長期化限購范圍恐?jǐn)U大且長期化政策反復(fù)后果嚴(yán)重政策反復(fù)后果嚴(yán)重大力建設(shè)保障房可保房地產(chǎn)開發(fā)投資大力建設(shè)保障房可保房地產(chǎn)開發(fā)投資三、樓市明年成交量前低后高三、樓

3、市明年成交量前低后高年中大量供給上市、下半年房價調(diào)整，但跌幅有限年中大量供給上市、下半年房價調(diào)整，但跌幅有限房價不會大跌房價不會大跌四、四、 股票年中見底，回升空間小股票年中見底，回升空間小年中政策見底即股票見底年中政策見底即股票見底回升空間小，行業(yè)進(jìn)入低速增長期回升空間小，行業(yè)進(jìn)入低速增長期維持維持“中性中性”評級評級第2頁/共26頁第二頁，共27頁。P P3 3反轉(zhuǎn)性條件什么(shn me)條件下可以看好？ 反彈反彈(fn dn)(fn dn)行情前提行情前提政策見底，年中政策見底，年中 趨勢性行情前提趨勢性行情前提政策放松，概率政策放松，概率0%0%第3頁/共26頁第三頁，共27頁。P

4、P4 4一、導(dǎo)致一、導(dǎo)致(dozh)(dozh)房價越調(diào)越漲的因素仍然存在房價越調(diào)越漲的因素仍然存在1、消費(xiofi)需求過度市場化2000-20102000-2010年是改善需求高峰年是改善需求高峰(gofng)(gofng)，20052005年后開始首次置業(yè)高峰年后開始首次置業(yè)高峰(gofng)(gofng)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局第4頁/共26頁第四頁，共27頁。P P5 5一、導(dǎo)致房價越調(diào)越漲的因素一、導(dǎo)致房價越調(diào)越漲的因素(yn s)(yn s)仍然存在仍然存在1、消費需求(xqi)過度市場化保障房建設(shè)保障房建設(shè)(jinsh)(jinsh)嚴(yán)嚴(yán)重缺失重缺失數(shù)據(jù)來源：Wind第5頁/共

5、26頁第五頁，共27頁。P P6 6一、導(dǎo)致一、導(dǎo)致(dozh)(dozh)房價越調(diào)越漲的因素仍然存在房價越調(diào)越漲的因素仍然存在2、供給完全(wnqun)壟斷20042004年大限后，土地購置面積年大限后，土地購置面積(min j)(min j)基本不增長，購置費增速遠(yuǎn)高于面積基本不增長，購置費增速遠(yuǎn)高于面積(min j)(min j)增速增速數(shù)據(jù)來源：Wind第6頁/共26頁第六頁，共27頁。P P7 7一、導(dǎo)致一、導(dǎo)致(dozh)(dozh)房價越調(diào)越漲的因素仍然存在房價越調(diào)越漲的因素仍然存在3、投資(tu z)需求旺盛貨幣貨幣(hub)(hub)超發(fā)：超發(fā)：M2/GDPM2/GDP不斷擴

6、大，不斷擴大，20102010年三季度年三季度M2M2超超20092009年年GDP35GDP35萬億。萬億。數(shù)據(jù)來源：Wind第7頁/共26頁第七頁，共27頁。P P8 8一、導(dǎo)致房價越調(diào)越漲的因素一、導(dǎo)致房價越調(diào)越漲的因素(yn s)(yn s)仍然存在仍然存在3、投資(tu z)需求旺盛巨額巨額(j )(j )儲蓄隨時尋求增值保值的投資機會儲蓄隨時尋求增值保值的投資機會數(shù)據(jù)來源：Wind第8頁/共26頁第八頁，共27頁。P P9 9一、導(dǎo)致房價越調(diào)越漲的因素一、導(dǎo)致房價越調(diào)越漲的因素(yn s)(yn s)仍然存在仍然存在4、房價只漲不跌的預(yù)期(yq)政策政策(zhngc)(zhngc)

7、從未奏效：政策從未奏效：政策(zhngc)(zhngc)與房價圖與房價圖數(shù)據(jù)來源：Wind2002年，經(jīng)營性土地全部招拍掛2003年，房價漲，提高第二套住房首付比例2004年，大限，所有經(jīng)營性用地正式招拍掛2005年，舊國八條，新國八條2006年，新國六條2007年，清繳土地增值稅，嚴(yán)格二套房貸2009年，大力支持住房消費2010年，兩次調(diào)控，限購第9頁/共26頁第九頁，共27頁。P P1010一、導(dǎo)致房價越調(diào)越漲的因素一、導(dǎo)致房價越調(diào)越漲的因素(yn s)(yn s)仍然存在仍然存在5、市場化手段(shudun)已無能為力地產(chǎn)核心問題在于土地制度，市場手段只能壓需求地產(chǎn)核心問題在于土地制度，

8、市場手段只能壓需求(xqi)(xqi)，不能增供給，不能增供給20042004年大限后，完成開發(fā)土地面積增速出現(xiàn)系統(tǒng)性下降（政府為何能接受，土地收年大限后，完成開發(fā)土地面積增速出現(xiàn)系統(tǒng)性下降（政府為何能接受，土地收入仍增長）入仍增長）數(shù)據(jù)來源：Wind第10頁/共26頁第十頁，共27頁。P P1111二、調(diào)控二、調(diào)控(dio kn)(dio kn)回頭路，限購范圍恐?jǐn)U大且長期化回頭路，限購范圍恐?jǐn)U大且長期化1、房價上漲(shngzhng)壓力仍然很大又見負(fù)利率又見負(fù)利率圖：實際圖：實際(shj)(shj)儲蓄利率儲蓄利率數(shù)據(jù)來源：Wind第11頁/共26頁第十一頁，共27頁。P P1212二、

9、調(diào)控二、調(diào)控(dio kn)(dio kn)沒有回頭路，限購范圍恐?jǐn)U沒有回頭路，限購范圍恐?jǐn)U大且長期化大且長期化1、房價上漲(shngzhng)壓力仍然很大儲蓄搬家儲蓄搬家(bn ji)(bn ji)，1010月份凈搬出月份凈搬出70007000億元億元圖：新增居民儲蓄圖：新增居民儲蓄數(shù)據(jù)來源：Wind第12頁/共26頁第十二頁，共27頁。P P1313二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍(fnwi)(fnwi)恐?jǐn)U大且恐?jǐn)U大且長期化長期化1、房價上漲(shngzhng)壓力仍然很大新政以來限購城市成交下滑嚴(yán)重，而未限購城市有高位企穩(wěn)跡象新政以來限購城市成交下滑嚴(yán)重，而未限

10、購城市有高位企穩(wěn)跡象(jxing)(jxing)圖：限購與非限購城市成交指數(shù)（圖：限購與非限購城市成交指數(shù)（20102010年年9 9月份周均成交量為月份周均成交量為10001000）數(shù)據(jù)來源：Wind第13頁/共26頁第十三頁，共27頁。P P1414二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍(fnwi)(fnwi)恐?jǐn)U大且恐?jǐn)U大且長期化長期化1、房價上漲(shngzhng)壓力仍然很大非限購城市成交很快企穩(wěn)，擠出效應(yīng)有所顯現(xiàn)，需求流向限購城市的周邊區(qū)域非限購城市成交很快企穩(wěn)，擠出效應(yīng)有所顯現(xiàn)，需求流向限購城市的周邊區(qū)域北京周邊的燕郊、香河也已出臺限購措施北京周邊的燕郊、香河也

11、已出臺限購措施(cush)(cush)，十一后，惠州集中出現(xiàn)日，十一后，惠州集中出現(xiàn)日光盤光盤圖：東莞（左圖）、惠州（右圖）成交量圖：東莞（左圖）、惠州（右圖）成交量數(shù)據(jù)來源：Wind第14頁/共26頁第十四頁，共27頁。P P1515二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍(fnwi)(fnwi)恐?jǐn)U大且恐?jǐn)U大且長期化長期化2、限購令恐長期化供求關(guān)系未得根本改變，限購范圍隨時可能擴大，且長期限購：供求關(guān)系未得根本改變，限購范圍隨時可能擴大，且長期限購：限購城市限購城市(chngsh)(chngsh)：關(guān)注福州和?？谡呤欠瘢宏P(guān)注福州和海口政策是否20112011年年1 1月月

12、1 1日會放松日會放松數(shù)據(jù)(shj)來源：Wind時間城市 本市戶籍家庭本市戶籍家庭納稅證明或社會保險證明納稅證明或社會保險證明擁有2套住房有1套房無該證明的9月30日深圳限購2套禁止購房限購1套禁止購房禁止購房10月1日廈門新購1套住房新購1套住房新購1套住房10月7日上海新購1套住房新購1套住房新購1套住房10月9日寧波新購1套住房新購1套住房禁止購房10月10日福州新購1套住房禁止購房限購1套禁止購房禁止購房10月11日杭州新購1套住房新購1套住房新購1套住房10月12日南京限制購買第三套住房限制購買第三套住房限制購買第三套住房10月12日溫州新購1套住房新購1套住房禁止購房10月13日

13、天津新購1套住房新購1套住房新購1套住房10月14日?？谛沦?套住房新購1套住房新購1套住房10月15日廣州新購1套住房新購1套住房禁止購房10月16日三亞限購1套限購1套限購1套10月18日大連新購1套住房新購1套住房新購1套住房第15頁/共26頁第十五頁，共27頁。P P1616二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍(fnwi)(fnwi)恐?jǐn)U大且長恐?jǐn)U大且長期化期化3、政策(zhngc)反復(fù)后果嚴(yán)重投資高增長投資高增長(zngzhng)(zngzhng)依仗銷售額，銷售額依仗投資需求，依仗銷售額，銷售額依仗投資需求，0909年教訓(xùn)，房價漲幅年教訓(xùn)，房價漲幅100% 10

14、0% ：圖：房地產(chǎn)投資與房價圖：房地產(chǎn)投資與房價數(shù)據(jù)來源：Wind第16頁/共26頁第十六頁，共27頁。P P1717二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍(fnwi)(fnwi)恐?jǐn)U大且長恐?jǐn)U大且長期化期化4、大力建設(shè)(jinsh)保障房可保房地產(chǎn)開發(fā)投資保障房實施到位的話，商品房投資下滑的影響可由保障房完全抵消保障房實施到位的話，商品房投資下滑的影響可由保障房完全抵消根據(jù)根據(jù)(gnj)(gnj)我們的預(yù)測模型（歷史誤差我們的預(yù)測模型（歷史誤差5%5%以內(nèi)），以內(nèi)），20112011年全年房地產(chǎn)投資增速為年全年房地產(chǎn)投資增速為8.5%8.5%左左右，若右，若20112011

15、年新增年新增10001000萬套保障房建設(shè)量，萬套保障房建設(shè)量，20112011年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將達(dá)年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將達(dá)21.3%21.3%數(shù)據(jù)來源：Wind第17頁/共26頁第十七頁，共27頁。P P1818三、樓市三、樓市(lu sh)(lu sh)成交量前低后高，價格穩(wěn)中有降成交量前低后高，價格穩(wěn)中有降1、年中大量供應(yīng)上市(shng sh)，下半年房價將調(diào)整20102010年新開工面積過大，年新開工面積過大，20112011年年中陸續(xù)年年中陸續(xù)(lx)(lx)進(jìn)入市場，進(jìn)入市場，新開工面積增速圖新開工面積增速圖數(shù)據(jù)來源：Wind第18頁/共26頁第十八頁，共27頁。P P1919

16、三、樓市三、樓市(lu sh)(lu sh)成交量前低后高，價格穩(wěn)中有成交量前低后高，價格穩(wěn)中有降降2、二三線(sn xin)城市房價壓力大20102010年新開工量，是年新開工量，是20092009年全國年全國(qun u)(qun u)成交面積的倍，且大部分位于二三成交面積的倍，且大部分位于二三線城市線城市數(shù)據(jù)來源：Wind第19頁/共26頁第十九頁，共27頁。P P2020三、樓市三、樓市(lu sh)(lu sh)成交量前低后高，價格穩(wěn)中有降成交量前低后高，價格穩(wěn)中有降3、房價下跌空間有限(yuxin)，預(yù)計不超過10%從未經(jīng)歷長時間的投資熱，供給長期偏緊從未經(jīng)歷長時間的投資熱，供給長

17、期偏緊房價穩(wěn)定是經(jīng)濟向消費轉(zhuǎn)型的前提房價穩(wěn)定是經(jīng)濟向消費轉(zhuǎn)型的前提房價下跌房價下跌10%10%，全國城鎮(zhèn)居民財富減少，全國城鎮(zhèn)居民財富減少9 9萬億，相當(dāng)于萬億，相當(dāng)于20092009年可支配收入的年可支配收入的85%85%政府對房價的下跌容忍度有限政府對房價的下跌容忍度有限預(yù)計預(yù)計(yj)2011(yj)2011年房地產(chǎn)銷售面積下降年房地產(chǎn)銷售面積下降10%10%，銷售額同比，銷售額同比20102010年下降年下降19%19%政府對房地產(chǎn)的態(tài)度，溫家寶，房價下跌的壞處多講講重點，要有圖表政府對房地產(chǎn)的態(tài)度，溫家寶，房價下跌的壞處多講講重點，要有圖表數(shù)據(jù)來源：Wind第20頁/共26頁第二十頁

18、，共27頁。P P2121四、股票四、股票(gpio)(gpio)年中見底，回升空間小年中見底，回升空間小1、年中成交量見底，價格開始調(diào)整(tiozhng)，政策也隨之見底政策底是股票政策底是股票(gpio)(gpio)底：政策與地產(chǎn)股圖底：政策與地產(chǎn)股圖數(shù)據(jù)來源：Wind20072007年二套房年二套房第21頁/共26頁第二十一頁，共27頁。P P2222四、股票年中見底，回升四、股票年中見底，回升(hushng)(hushng)空間小空間小2、地產(chǎn)進(jìn)入低速增長期，估值難以(nny)提升限購令下，市場需求貼近真實消費需求限購令下，市場需求貼近真實消費需求改善需求、首次置業(yè)需求高峰重疊期已過改善需求、首次置業(yè)需求高峰重疊期已過人口現(xiàn)斷層，未來十年購房主力數(shù)量持續(xù)下降人口現(xiàn)斷層，未來十年購房主力數(shù)量持續(xù)下降首次置業(yè)者逐步成為市場成交主力，規(guī)模和支付首次置業(yè)者逐步成為市場成交主力，規(guī)模和支付(zhf)(zhf)能力雙降