在離婚案件中房產(chǎn)如何分割法律問題分析

1、在離婚案件中房產(chǎn)如何分割法律問題分析隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房產(chǎn)的物質(zhì)價值和社會價值對一般國人來說其重要性自不言喻，房產(chǎn)已成為公民的主要財富載體。因此在離婚案件中的住房已成為當事人力爭取得的焦點。如何有針對性地依法采取適當措施保護、維護自己對于房產(chǎn)的權利，這些是基本的法律常識，了解這些知識無論對于婚嫁的年輕人還是他們的家長，都是很有必要的。在講這些問題之前，我們要明確一個法律范疇，法律上講的婚姻是指夫妻雙方進行了結(jié)婚登記，頒發(fā)了結(jié)婚證，這樣就是合法的婚姻關系，至于是不是舉辦了結(jié)婚儀式，共同居住則與婚姻的效力無關。另外，按我國婚姻法第十七條規(guī)定，夫妻在結(jié)婚后獲得的財產(chǎn)包括房產(chǎn)是共同財產(chǎn)，如果雙方離婚

2、一般要對共同財產(chǎn)進行分割，對個人財產(chǎn)不進行分割。當然實踐中可能房產(chǎn)的具體情況比較復雜，下面本律師團隊結(jié)合我們操作的實際案例介紹一下這方面的法律知識。一、在結(jié)婚前，一方全部出資資購買的房產(chǎn)，如果離婚，這如何分割呢?請看案例一。2001年張某(男方)曾經(jīng)是某外企工作的白領，收入頗豐，在婚前自己一次性付全款購買的一套商品房，后來他與陳某(女方)喜結(jié)良緣，共同生活了5年，后女方提出離婚，男方也同意，但就房產(chǎn)問題沒有達到一致意見，雙方訴訟至法院，后法院認定此房產(chǎn)是男方張某的個人財產(chǎn)在離婚訴訟中不進行分割，對雙方共同生活期間的其他財產(chǎn)依法進行了分割。說明：按我國婚姻法第18條規(guī)定一方的婚前財產(chǎn)是個人財產(chǎn)，

3、同時按最高法院司法解釋這樣的財產(chǎn)“不因婚姻關系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)?！庇捎谖覈郧霸兴痉ń忉屢?guī)定夫妻個人的財產(chǎn)在經(jīng)過一段時間后可轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)，但這樣的規(guī)定目前已經(jīng)廢止，這樣的個人財產(chǎn)轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)的情況已經(jīng)不會產(chǎn)生的。因此無論本案中張某夫妻共同生活多長時間，張某在2001年個人購買的房產(chǎn)仍不會轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)。需要強調(diào)的是，目前有些老年人再婚時其實也涉及類似法律問題，如有的老年人在喪偶后要再婚，但又顧慮自己的房產(chǎn)會因雙方生活一段時間后變成雙方共同財產(chǎn)，如果離婚再面臨分割，其實按前面講的法律原則，這一情況不會出現(xiàn)。另外，上面講的案件涉及到的是私產(chǎn)房，如果是公產(chǎn)房，則情況可能就不同了。請看

4、另一案例，男方趙某婚前承租了一套公產(chǎn)房，后與女方李某結(jié)婚，雙方共同生活了五年，期間因為家庭經(jīng)濟條件一般也并沒有購買這個房產(chǎn)的產(chǎn)權，后雙方因家庭瑣事產(chǎn)生矛盾，男方起訴離婚，女方同意離婚，但提出要求獲得此房產(chǎn)的承租權，后法院經(jīng)過審理判決此房產(chǎn)歸女方承租，給男方適當補償。同樣是房產(chǎn)也是婚前獲得的，為什么這個房產(chǎn)在離婚時就分割了，這要詳細分析。首先，這兩個房產(chǎn)的性質(zhì)不同，前面第一個案例中張某的房產(chǎn)是私產(chǎn)房，產(chǎn)權屬于公民個人所有，后邊趙某的房產(chǎn)是公產(chǎn)房產(chǎn)權屬于國家所有，趙某獲得的只是這一房產(chǎn)的承租權、居住權。其次，這兩個案件適用的法律規(guī)定不同，前一案件適用的是婚姻法，后一案件中適用的是最高法院的一個司法

5、解釋關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答，這一司法解釋規(guī)定，“婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續(xù)5年以上的” 雙方均是可以主張承租權的。也就是說這樣的情況下的承租權雙方可以分割，“承租方對另一方可給予適當?shù)慕?jīng)濟補償?！睆倪@個案例中可以看出離婚案件中對于房產(chǎn)的分割，要詳細分割，看似相同的房產(chǎn)，僅是細微的變化，案件的結(jié)果就大相徑庭，如果有了這方面的爭議必須仔細小心，否則失之毫厘，差之千里，如有這方面的法律問題，事先咨詢律師是非常必要的。二、貸款購買的房產(chǎn)在離婚時涉及到的分割問題。這樣的案件有很多，但情況卻不同，主要有這樣幾種：第一種情況：夫妻一方是產(chǎn)權人，且是婚后購買或是接受贈與或其他方

6、式獲得，有房屋所有權證，且與他人無產(chǎn)權爭議，包括與當事人的其他家庭成員亦無產(chǎn)權爭議，即不存在就房產(chǎn)產(chǎn)生的未清償銀行貸款。如，夫妻雙方結(jié)婚多年，家境殷實，在婚后一次性付款購買了一套房產(chǎn)(現(xiàn)房)，由于是一次性付全款，并且很快獲得了產(chǎn)權證。這樣的房產(chǎn)由于是在婚后獲得的，按婚姻法相關規(guī)定，是夫妻共同財產(chǎn)，在離婚訴訟中該房產(chǎn)可按有關規(guī)定進行分割，首先要看房產(chǎn)的具體價值，這個價值如夫妻雙方協(xié)商不成，可通過有關機構(gòu)進行鑒定。對此最高法院有相關司法解釋可以參考。這樣當然在訴訟中因為涉及協(xié)商、競價、拍賣、作價、鑒定(評估)、變賣、舉證期限或其他訴訟程序問題，當然要適用民事訴訟法的有關程序規(guī)定，這些當事人可與自己

7、的律師或是其他法律行業(yè)人士咨詢。另一種情況值得注意，有些房產(chǎn)，雖是有產(chǎn)權證，有證據(jù)證明是夫妻共同財產(chǎn)，但是存在貸款未還清楚的情況，應該講這樣的房產(chǎn)并不是有全部的產(chǎn)權的，在離婚時分割起來可能更有特點。如：有一對夫妻在婚后購買一套房產(chǎn)，首付是30萬元，另有貸款50萬元，后來還款共達到15萬元，其中還款本金是10萬元、利息為5萬元，現(xiàn)雙方離婚房產(chǎn)市場價值為150萬元。這樣的房產(chǎn)如果分割就應該就此房產(chǎn)現(xiàn)價值減去存在的債務(貸款)再分割，即現(xiàn)價值150萬元-未還貸款(總貸款50萬元-已經(jīng)還貸款本金10萬元)即： 150-40=110萬元，按這個價值雙方進行分割，可以協(xié)商、競價、拍賣、作價、鑒定(評估)、

8、變賣。第三種情況。如夫妻在婚后購買一房產(chǎn)，但由于當時家庭經(jīng)濟條件不是很好，購買時是與男方的另一親屬共同購買的，產(chǎn)權是夫妻雙方與這個親屬共同擁有的，這樣的房產(chǎn)雖是夫妻一方或雙方名下的房產(chǎn)或是其他財產(chǎn)，但涉及到夫妻之外其他家庭成員的利益，即這一房產(chǎn)是家庭共同財產(chǎn)，這種情況下，就不是離婚案件可解決的問題了，因為離婚案件的當事人是夫妻雙方，任何第三方均不可以當事人身份參與訴訟，故此類案件當事人可對照關于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見第20條規(guī)定制定訴訟策略，該條款規(guī)定：“離婚時夫妻共同財產(chǎn)未從家庭共同財產(chǎn)中析出，一方要求析產(chǎn)的，可先就離婚和已查清的財產(chǎn)問題進行處理，對一時確實難以查

9、清的財產(chǎn)的分割問題可告知當事人另案處理;或者中止離婚訴訟，待析產(chǎn)案件審結(jié)后再恢復離婚訴訟?！碑斎唬绻皇欠蚱抟环交螂p方名下的房產(chǎn)，但可能是夫妻與家庭成員共同的房產(chǎn)，當然可考慮通過析產(chǎn)訴訟，確定有關夫妻雙方所占的份額，再在離婚訴訟中進行分割。第四種情況，這是目前實踐中遇到的比較多的問題。有一委托人蘇先生在婚前以個人名義與開發(fā)商簽訂合同購買一商品房價值180余萬元，其中有部分貸款，婚后按期還款(按婚姻法第17條規(guī)定，在婚后夫妻雙方的收入肯定為共同收入，如果將此收入用于還房產(chǎn)的貸款，肯定應該視為用夫妻共同財產(chǎn)來還款)。后其與羅女士結(jié)婚生活三年后女方訴訟離婚，房產(chǎn)分割問題也在訴訟中產(chǎn)生爭議。從這一案

10、件中看出按婚姻法第18條規(guī)定，此房產(chǎn)是在婚前購買，肯定應該屬于男方蘇某的個人財產(chǎn)，這是肯定的。由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房產(chǎn)增值，因此房價可能在幾年中增值很多，如果涉及離婚案件可能就對這個增值部分會有分歧。后上海有關法院是這樣認定的：夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購買房屋并按揭貸款，產(chǎn)權登記在自己名下，該房屋仍為個人財產(chǎn)，同樣的，按揭貸款為個人債務?；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務為個人債務，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，應當予以返還。就是說，本案中如果蘇先生在婚后還款是50萬元，則視為夫妻雙方共同還款，如離

11、婚應該給其妻子25萬元的補償。向蘇先生這一類情況，有些其他省市的法院有不同的判決方式，如考慮到房產(chǎn)的價值的增值因素，同樣就增值部分給其妻子適當補償?shù)?，對這樣的案件目前最高法院沒有具體司法解釋，我們認為根據(jù)公平原則以及等額互溢理論對增值部分應結(jié)合案件具體情況計算出增值率后按比例分配是公允的。如果當事人有這樣的案件應該在案件中充分論證分配的合理性和公允性以保護自己的合法權益。三、如果離婚后沒有房產(chǎn)居住，怎么解決。如果離婚案件的當事人在訴訟中無法得到房產(chǎn)的所有權或是承租權，怎么辦?應該來講，這種情況在訴訟中可能會遇到的，例如我們講的第一種情況就是。這時可考慮按最高人民法院關于適用中華人民共和國婚姻法

12、若干問題的解釋(一)第二十七條規(guī)定制定訴訟策略，該條第二款規(guī)定“一方離婚后沒有住處的，屬于生活困難?！痹趯嵺`中如果出現(xiàn)這樣的情況，一般法院會考慮適當要求一方給對方部分困難補助，當然數(shù)額是有限的，目的是只對一方暫時無法居住的情況進行適當解決。夫妻離婚時 如何分割按揭房產(chǎn)伴隨著房價一路攀高，按揭購房成為現(xiàn)代社會中存在的一種普遍現(xiàn)象，但因此也帶來了許多值得我們關注的社會問題，其中之就是夫妻在離婚時按揭房產(chǎn)的歸屬問題。在實踐中，夫妻離婚時如何對按揭房產(chǎn)進行分割可以說是一個難點。筆者通過對不同類型按揭購房進行分析，明確在不同情況下的處理對策，以期能很好地解決實際生活中的問題。具體而言，我們可以分以下幾種

13、情形進行分析：上?；橐雎蓭熞?、婚前購買。離婚訴訟時已經(jīng)取得房產(chǎn)證的按揭房屋的處理情形一：夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋并按揭貸款，婚前辦理了夫妻一方個人為所有權人的房產(chǎn)證，婚后雙方共同還貸。在這種情形下，筆者認為房屋應為婚前購買一方的個人財產(chǎn)。從我國現(xiàn)行的法律規(guī)定來看，雖然配偶一方婚后參與了還貸，但這并不能改變房屋個人財產(chǎn)的性質(zhì)，所以該情形下的房屋為一方個人財產(chǎn)，在離婚時男一方無權要求分割。但對參與共同還貸的配偶一方，有權要求對方對其清償?shù)牟糠钟枰苑颠€。在此需要明確的是，共同還貨不論是用一方的個人工資還是雙方的工資，都應認定為共同還貸，這主要源于我國的<婚姻法明確規(guī)定結(jié)婚后夫妻的工資獎金

14、為夫妻共同財產(chǎn)，除非一方能證明其所用還貸之錢款為婚前個人財產(chǎn)。情形二：夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋并按揭貸款，婚后雙方共同還貸，婚后取得房產(chǎn)證的按揭房屋的歸屬。這種情形下的房屋歸屬，有觀點認為婚前取得房產(chǎn)證的，房屋為一方的婚前個人財產(chǎn);婚后取得房產(chǎn)證的，房屋則為雙方的共同財產(chǎn)。對此，筆者認為不能以房產(chǎn)證的取得時間作為房屋歸屬的判斷標準，而是要看誰到底為購買此房屋支付了更多的款項。在方婚前以個人財產(chǎn)支付了首付款，婚后雙方共同還貸并取得房產(chǎn)證的情況下，筆者認為按揭房屋仍應屬于一方婚前財產(chǎn)。原最高人民法院副院長在最高人民法院婚姻法司法解釋(二)的理解與適用中明確指出：“一方用婚前個人積蓄在婚后購買

15、的有形財產(chǎn)的歸屬問題，由于這只是原有財產(chǎn)價值存在形態(tài)發(fā)生了變化，其價值取得始于婚前，所謂萬變不離其宗，故應當認定為一方的個人財產(chǎn)”?；谕瑯拥牡览?，此婚后取得的產(chǎn)權證書是一方通過自己婚前財產(chǎn)支付首付款的形式轉(zhuǎn)化而來的，屬于個人財產(chǎn)具體形態(tài)的轉(zhuǎn)化。且即便是婚后共同還貸，但婚前一方支付的款項往往要高于其配偶一方，所以不能因為配偶一方參與還貸而改變房屋歸個人所有的屬性。此時如果僅僅因為產(chǎn)權證婚后取得而簡單認定是夫妻共同財產(chǎn)，就將出現(xiàn)一方完全沒有出資卻僅僅因為結(jié)婚而成為房屋共有人的現(xiàn)象。這一結(jié)果不但有違公平原則，也有?；榍皞€人財產(chǎn)獨立的立法本意。二、夫妻雙方婚前以共有財產(chǎn)購買房屋并按揭貸款?；楹箅p方共

16、同還貸?；榍叭〉梅慨a(chǎn)證并且房產(chǎn)證登記在一方名下的按揭房屋。我國物權法明確規(guī)定，不動產(chǎn)應該進行登記，登記作為種公示手段，可以讓人們清楚地了解權利的歸屬狀況。當按揭房屋登記在一方名下時，人們往往會認為該房屋為方的個人財產(chǎn)。所以在這種情形下，作為配偶一方要主張該房屋為共同財產(chǎn)時，一要證明自己在婚前為購買房屋履行了出資義務;二要證明自己婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下出資的。如果配偶一方不能提供相應的證據(jù)，就可能承擔舉證不力的法律責任，而房屋也可能因此被判歸系登記在一方名下的個人財產(chǎn)。三、夫妻一方父母參與出資購買的按揭房屋歸屬情形一：婚前夫妻一方父母參與出資購買，婚后取得房產(chǎn)證的按揭房屋

17、的歸屬。 ，最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)第二十條第一款規(guī)定：“當事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外?！备鶕?jù)該條規(guī)定，筆者認為在一方父母未明確表示贈與雙方時，該按揭的房屋應屬于一方的個人財產(chǎn)。至于結(jié)婚后雙方共同還貸，并不能導致房屋所有權的改變。但對參與共同還貸的配偶一方，另一方要給以補償。情形二：婚后夫妻一方父母參與出資購買的、婚后取得房產(chǎn)證的按揭房屋的歸屬。最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)第二+條第二款規(guī)定： “當事人結(jié)婚后，父母為雙

18、方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”從該條的規(guī)定來看，原則上婚后夫妻一方父母參與出資購買的、婚后取得房產(chǎn)證的按揭房屋應視為該一方父母對夫妻雙方的贈與，除非一方父母明確表示贈與自己的子女一方。這一解釋雖然比較明確，但是實際生活中發(fā)生的案例往往要復雜得多。比如有這樣個案例：王某與李某2004年5月結(jié)婚。同年7月，王某父母出資購買了一套價值100萬元的商品房供王某和其丈夫居住，王某和丈夫未出分文。在辦理產(chǎn)權登記手續(xù)時，王某的父母把他們自己的名字和王某的名字寫入房產(chǎn)證，而沒有將王某丈夫的名字寫入房產(chǎn)證。婚后不久王某和丈夫打算離婚，可丈夫說，離婚可以，但這

19、套房子價值的三分之一的財產(chǎn)權女方父母出資本金及其利息算作我們夫妻共同財產(chǎn)，應當平均分割。對此案例該如何處理，觀點不盡統(tǒng)一。有人認為該房屋應為王某父母對王某夫婦共同的贈與，所以李某有權要求在離婚時分割房屋;有人認為既然王某的父母未在房產(chǎn)證上寫李某的名字，就應該認定該房屋為父母對王某的個人贈與，故李某在離婚時無權請求分割該房屋。對于此種情況，筆者認為不能一概而論。在這種情況下，李某要主張該房屋為夫妻的共同財產(chǎn)時，就要負舉證責任，證明當時之所以沒寫自己名字是因為疏忽遺漏或在辦房產(chǎn)證時王某父母已明確該房屋為對夫妻雙方的贈與。如果李某不能提供有效的證據(jù)，就要承擔舉證不能的責任。此時該房屋應視為王某父母對王某的個人贈與。因為從常理推斷，王某及其父母當時在房產(chǎn)證上未寫李某的名字，應是以一種默示的方式表明該房屋系對自己子女的贈與，而我們知道，民事法律行為既可以以明示的方式為之，也可以以默示的方式為之。另外，這種處理方式也比較符合我國民眾的感情。四、離婚時尚未取得所有權的按揭房屋的歸屬情形一：一方婚前支付首付款，離婚時尚未取得所有權的按揭房屋歸屬。對于這種情況，我們應區(qū)分不同的情形來處理。當夫妻一方婚前支付首付款，婚后由其以個人所有財產(chǎn)還貸的，該房屋當然為該一方的