北京某學(xué)院商業(yè)經(jīng)營(yíng)建議書

1、北京后勤指揮學(xué)院商業(yè)經(jīng)營(yíng)建議書北京后勤指揮學(xué)院商業(yè)經(jīng)營(yíng)建議書（草案）（草案）1國(guó)際2國(guó)際3國(guó)際報(bào)告構(gòu)架商業(yè)地產(chǎn)概述商業(yè)地產(chǎn)概述項(xiàng)目概況與區(qū)域項(xiàng)目概況與區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析投資收益分析投資收益分析運(yùn)營(yíng)方式分析運(yùn)營(yíng)方式分析4國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)概述商業(yè)地產(chǎn)分類社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心購(gòu)物中心商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)泛商業(yè)地產(chǎn)泛商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)主要類型西郊百聯(lián)購(gòu)物中心證大大拇指廣場(chǎng)南方百聯(lián)購(gòu)物中心正大廣場(chǎng)大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)海寧皮革城九星建材市場(chǎng)杭州西湖新天地蘇州金雞湖創(chuàng)邑老碼頭創(chuàng)邑幸福灣5國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)概述核心問題剖析 成功的出售背后，是艱難的招商過程

2、，癥結(jié)何在？成功的出售背后，是艱難的招商過程，癥結(jié)何在？ 招商開業(yè)后，商家卻紛紛選擇撤場(chǎng)，為什么？招商開業(yè)后，商家卻紛紛選擇撤場(chǎng)，為什么？ 面對(duì)強(qiáng)勢(shì)主力店的整改清單，商家如何選擇？面對(duì)強(qiáng)勢(shì)主力店的整改清單，商家如何選擇？ 100% 100%的出租率卻得不到預(yù)期的經(jīng)營(yíng)回報(bào)，怎么辦？的出租率卻得不到預(yù)期的經(jīng)營(yíng)回報(bào)，怎么辦？ 商業(yè)如何精準(zhǔn)定位？ 經(jīng)營(yíng)誰來掌控？ 如何在強(qiáng)勢(shì)商業(yè)集團(tuán)面前把握主動(dòng)權(quán)？ 如何遴選合適的業(yè)態(tài)與業(yè)種群？6國(guó)際項(xiàng)目概況項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊環(huán)境路網(wǎng)條件路網(wǎng)條件項(xiàng)目位于北京城市中軸線西長(zhǎng)安街萬壽路口南1.2公里（蓮花池西路與萬壽路交叉口）。北京西三環(huán)和四環(huán)之間。東至西三環(huán)不到一公里。

3、向北經(jīng)蓮花西路可迅速到達(dá)。南邊的京石高速路扼進(jìn)出北京的西南門戶。二、三、四環(huán)，交通極為便利。路面交通路面交通項(xiàng)目周邊451、941、54、9路等多條公交線路通達(dá)市內(nèi)。 軌道交通軌道交通 地鐵1號(hào)線萬壽路站距本項(xiàng)目1.2公里，軌道交通較為便利。另外規(guī)劃中的地鐵十一號(hào)線馬官營(yíng)站距本項(xiàng)目1公里。東邊緊臨全國(guó)最大的客運(yùn)鐵路站北京西客站，巨大 的人流量為項(xiàng)目提供了長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)的拓展空間。7國(guó)際項(xiàng)項(xiàng) 目目 位位 置置 與與 周周 邊邊 環(huán)環(huán) 境境 示示 意意 圖圖8國(guó)際區(qū)域市場(chǎng)分析總體特征總體特征：西貴之地。本項(xiàng)目所在區(qū)域是北京規(guī)劃“西部生態(tài)帶”和“體育文化區(qū)”的核心區(qū)域，有不可多得的宜居生態(tài)環(huán)境，是總后

4、、海軍、軍事醫(yī)學(xué)院等軍事機(jī)關(guān)干部，以及國(guó)家密碼局等國(guó)家機(jī)關(guān)的辦公居住聚集區(qū)。商業(yè)設(shè)施密集，檔次不高。項(xiàng)目周邊雖有大量各種檔次消費(fèi)人群，但是整體商業(yè)檔次不高處于更新?lián)Q代的關(guān)鍵時(shí)期。如餐飲店眾多，除百福星（約1500）與大邊海鮮（約1000）規(guī)模較大外，其余餐飲店規(guī)模都很??；娛樂休閑類場(chǎng)所較少，規(guī)模不大，檔次不高。處于城市化改造中，消費(fèi)層次分散。本項(xiàng)目是成熟居住區(qū)，西部正在進(jìn)行大規(guī)模的改造。9國(guó)際區(qū)域市場(chǎng)分析總體特征交通便利，道路通暢。項(xiàng)目周邊人口密集。項(xiàng)目所在區(qū)域人口密度超過豐臺(tái)區(qū)和海淀區(qū)的常住人口平均密度，居民眾多，另有大量待開發(fā)住宅用地，商圈發(fā)展前景廣闊。醫(yī)療設(shè)施充足。項(xiàng)目周邊有解放軍301

5、醫(yī)院、302醫(yī)院、國(guó)泰醫(yī)院、新興醫(yī)院等為項(xiàng)目周邊提供了便利的就醫(yī)條件。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)較多。項(xiàng)目所在區(qū)域是北京西部主要的農(nóng)副產(chǎn)品集散地，分布著岳各莊批發(fā)市場(chǎng)、京西萬隆農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、靚廠農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)等農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)。10國(guó)際區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域行業(yè)特征所在區(qū)域主要行業(yè)有餐飲服務(wù)、賓館酒店、寫字樓、零售業(yè)（商場(chǎng)/超市/便利店/農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）、休閑娛樂、體育健身和其他生活服務(wù)業(yè)。11國(guó)際 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域行業(yè)特征餐飲服務(wù)區(qū)域特征餐飲服務(wù)區(qū)域特征中高檔規(guī)模餐飲缺乏。蓮花大廈對(duì)面萬壽路和靚廠路交叉口是最集中的區(qū)域。核心商圈內(nèi)有上百家餐飲服務(wù)，絕大部分都是在100左右，只有四家超過1000（故里居湘粵菜、萬壽食府、百福

6、星和大邊海鮮）。地區(qū)餐飲需求旺盛：項(xiàng)目北側(cè)總后等國(guó)家機(jī)關(guān)辦公及居住區(qū)餐飲需求強(qiáng)勁、且項(xiàng)目南側(cè)附近居民小區(qū)多，常住居民比例大，流動(dòng)客流較多，因而對(duì)餐飲服務(wù)設(shè)施形成需求。工作客流有所改觀：由于中高收入客流較少，目前本地區(qū)的餐飲市場(chǎng)容量相對(duì)有限，但伴隨地區(qū)的快速發(fā)展，及項(xiàng)目北部新建小區(qū)的中高端客流入住，具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Γ?2國(guó)際 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域行業(yè)特征大多數(shù)小規(guī)模的餐飲店經(jīng)營(yíng)狀況不理想：本地區(qū)南部由中低檔消費(fèi)人群由城市化農(nóng)民和外來務(wù)工人口構(gòu)成，消費(fèi)能力低，外餐需求較低，導(dǎo)致該地區(qū)小規(guī)模餐館經(jīng)營(yíng)狀況不佳；區(qū)域外來流動(dòng)人口過多：由于項(xiàng)目南側(cè)處于城鄉(xiāng)改造階段，又是農(nóng)副產(chǎn)品交易中心，外來務(wù)工人員聚居在城

7、中村，使得地區(qū)衛(wèi)生狀況和治安狀況較差。13國(guó)際 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域行業(yè)特征賓館賓館/酒店業(yè)區(qū)域特征：酒店業(yè)區(qū)域特征：臨近重要交通樞紐：本項(xiàng)目地點(diǎn)距離西客站僅3公里，六里橋長(zhǎng)途汽車站2.5公里。交通擁堵一貫是大城市發(fā)展不可避免的難題，而本地區(qū)交通較為舒暢；區(qū)域板塊：地處四環(huán)以內(nèi)，是北京市的中心區(qū)域，屬于北京規(guī)劃“西部生態(tài)帶”和“體育文化區(qū)”的核心位置，海淀區(qū)和豐臺(tái)區(qū)交界處的重要商業(yè)區(qū)。東臨豐臺(tái)區(qū)規(guī)劃的六里橋商圈，西臨西奧商圈，北臨公主墳商圈，具有極強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿ΑＰ袠I(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：總體來看，商圈內(nèi)除總后第一招待所外，對(duì)外經(jīng)營(yíng)的賓館酒店整體層次不高，且運(yùn)營(yíng)模式陳舊，整體經(jīng)營(yíng)狀況較不理想。14國(guó)際 區(qū)域市場(chǎng)

8、分析區(qū)域行業(yè)特征寫字樓區(qū)域特征：寫字樓區(qū)域特征：地區(qū)需求有限：商圈內(nèi)共有多棟寫字樓，其中靠近蓮石路和三環(huán)的寫字樓較多，而項(xiàng)目商務(wù)客流較少，商務(wù)活動(dòng)薄弱。市場(chǎng)空白，但市場(chǎng)機(jī)會(huì)薄弱：本地區(qū)寫字樓屬新興聚集區(qū)域，有較大的發(fā)展?jié)摿Α?5國(guó)際 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域行業(yè)特征零售業(yè)（商場(chǎng)零售業(yè)（商場(chǎng)/超市超市/便利店便利店/農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）特征：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）特征：便利店：對(duì)于這一行業(yè)的進(jìn)入只有連鎖便利店的業(yè)態(tài)尚存空白；零售企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)：商圈內(nèi)小型的零售店都屬于大眾消費(fèi)的檔次，還有農(nóng)貿(mào)菜市場(chǎng)區(qū)域布店密集，給區(qū)域居民提供了方便的日常生活消費(fèi)場(chǎng)所，但競(jìng)爭(zhēng)也較激烈；但缺少大型綜合式購(gòu)物。人口密度大，消費(fèi)能力層次分散。零售業(yè)需求：

9、該地區(qū)消費(fèi)需求，大部分居民希望增加集購(gòu)物、休閑娛樂、餐飲于一體的購(gòu)物中心，對(duì)便利超市也有一定的需求。 16國(guó)際 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域行業(yè)特征休閑場(chǎng)所區(qū)域特征休閑場(chǎng)所區(qū)域特征：本報(bào)告將KTV、洗浴休閑會(huì)所和夜總會(huì)定義為休閑場(chǎng)所。項(xiàng)目南部區(qū)域周邊的大眾休閑場(chǎng)所較多，且經(jīng)營(yíng)較好，主要有靚廠文化娛樂中心、金色年華娛樂城、藍(lán)色悅?cè)藠蕵烦呛吞旄畩蕵烦恰?7國(guó)際 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域行業(yè)特征體育健身場(chǎng)所區(qū)域特征：體育健身場(chǎng)所區(qū)域特征：在本項(xiàng)目周邊缺少體育健身場(chǎng)所，距本項(xiàng)目較遠(yuǎn)的地方有南洋俱樂部、華寶國(guó)際俱樂部是兩家大型的健身場(chǎng)所，都在5000以上，但整體經(jīng)營(yíng)檔次較低。其余的都在200一下。另外萬豐公園體育健身中心正

10、在建設(shè)中（該項(xiàng)目定位方向不明，為綠隔配套項(xiàng)目）。18國(guó)際 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域行業(yè)特征其他生活服務(wù)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)：其他生活服務(wù)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)：銀行本項(xiàng)目周邊銀行網(wǎng)點(diǎn)周邊2公里之內(nèi)有建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行等。但均存在沿街展示面不足、體量較小、經(jīng)營(yíng)狀況欠佳等特征。19國(guó)際 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域行業(yè)特征商業(yè)底商及社區(qū)商業(yè)商業(yè)底商及社區(qū)商業(yè)本區(qū)域底商及社區(qū)商業(yè)存在以下兩大特點(diǎn)存量商業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)極不合理，遠(yuǎn)不能滿足日常消費(fèi)需求且檔次較低，不能形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，經(jīng)營(yíng)狀況較差。增量商業(yè)多數(shù)多數(shù)處于招商期，缺乏整體規(guī)劃及必要的招商手段，進(jìn)展較緩慢，同時(shí)也為本項(xiàng)目提供了絕佳的市場(chǎng)機(jī)遇。20國(guó)際 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域行業(yè)特征 區(qū)域潛

11、在商業(yè)物業(yè)增量初步分析區(qū)域潛在商業(yè)物業(yè)增量初步分析隨著周邊的進(jìn)一步拆遷改造，大批臨時(shí)商業(yè)建筑將會(huì)拆除，將有大批大體量商業(yè)物業(yè)及社區(qū)商業(yè)街形成，商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。隨著該地區(qū)商業(yè)環(huán)境的進(jìn)一步改善，將產(chǎn)生對(duì)商業(yè)鋪面的市場(chǎng)需求；隨著北京市區(qū)域的外延，及北京商業(yè)多核發(fā)展的趨勢(shì)，本地區(qū)商業(yè)鋪面的價(jià)格將比其他地產(chǎn)的價(jià)值具有更大的上升空間。21國(guó)際項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析交通優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)，從現(xiàn)狀還是長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃上看都是不可多得的一塊寶地。為發(fā)展商用物業(yè)提供了人流。項(xiàng)目周邊有完善的市政配套和成熟的居住氛圍。周邊居住區(qū)多，人口密度大，消費(fèi)人流可步行到項(xiàng)目。臨近西客站拓寬了項(xiàng)目的市場(chǎng)空間

12、；區(qū)域政府機(jī)關(guān)及中高端消費(fèi)群體為本項(xiàng)目提供了市場(chǎng)空間。22國(guó)際項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目劣勢(shì)分析項(xiàng)目劣勢(shì)分析非傳統(tǒng)消費(fèi)商圈，商業(yè)氣氛整體情況較差。項(xiàng)目門前停車位不足，這是商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在，與本項(xiàng)目便捷的路網(wǎng)交通形成強(qiáng)烈的反差。經(jīng)營(yíng)限制問題，項(xiàng)目中段不能引進(jìn)大型餐飲，水平動(dòng)線破壞嚴(yán)重，影響使用功能。人流導(dǎo)入交差現(xiàn)象嚴(yán)重，項(xiàng)目中段商務(wù)人流與辦公人流交差，共用大堂，影響了辦公環(huán)境及商業(yè)需求建議進(jìn)行必要的人流導(dǎo)向施工。垂直交通系統(tǒng)單一，不能滿足裙樓三段區(qū)劃方案的垂直人流導(dǎo)向要求。離公主墳、西客站近。公主墳是基本成形的區(qū)域型商業(yè)中心，西客站作為正在形成中的區(qū)域型商業(yè)中心其商圈覆蓋本項(xiàng)目。項(xiàng)目在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中不宜

13、針鋒相對(duì)，而應(yīng)考慮提升和填補(bǔ)性定位。23國(guó)際項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析公主墳商圈的天然缺陷。公主墳商圈是以城鄉(xiāng)結(jié)合部的優(yōu)勢(shì)發(fā)展起來的，隨著城市的發(fā)展已成為城市中心區(qū)域。但是其周邊軍事用地較多的既成事實(shí)使其商圈發(fā)展開始就難以形成一個(gè)圓，特別是對(duì)南部的輻射力較弱。作為相對(duì)獨(dú)立的社區(qū)商業(yè)中心本項(xiàng)目可發(fā)揮最大輻射力。項(xiàng)目周邊居住人群多，但現(xiàn)在的商業(yè)配套發(fā)展不充分，基本停留在散亂底商、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的階段，商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展落伍。隨著項(xiàng)目軍事單位居住區(qū)的建設(shè)，以項(xiàng)目為中心的社區(qū)商業(yè)圈已基本成形。而區(qū)域內(nèi)現(xiàn)無中等規(guī)模的現(xiàn)代商業(yè)。區(qū)域內(nèi)務(wù)大體量商業(yè)，而現(xiàn)如家樂福、樂天超市等多家連鎖運(yùn)營(yíng)商正擬定進(jìn)入社區(qū)

14、商業(yè)圈，搶占社區(qū)商業(yè)資源。本項(xiàng)目的進(jìn)入時(shí)間正合適。進(jìn)入過早需承擔(dān)啟動(dòng)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，過晚競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很激烈。現(xiàn)在區(qū)域市場(chǎng)已成熟，而競(jìng)爭(zhēng)者未進(jìn)入，正是進(jìn)入市場(chǎng)的最佳時(shí)機(jī)。24國(guó)際項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目威脅分析項(xiàng)目威脅分析項(xiàng)目所在區(qū)域不是北京市傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)域。因此作為較早進(jìn)入者在宣傳自身的同時(shí)，還要宣傳區(qū)域形象，引導(dǎo)客戶。本項(xiàng)目對(duì)面社區(qū)型商業(yè)及鄰近的道樂蒙恩商務(wù)，如定位不能進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查及商家資源有效配置則會(huì)產(chǎn)生直接的競(jìng)爭(zhēng)。25國(guó)際 價(jià)格定位價(jià)格定位 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，蓮花大廈周邊同檔次辦公物業(yè)價(jià)格22.5元/天/；商業(yè)物業(yè)（底商）價(jià)格4.55元/天/。蓮花大廈改造后是區(qū)域標(biāo)志性建筑價(jià)格可取其

15、上限，即辦公2.5元/天/，商業(yè)5元/天/.26國(guó)際第五章第五章 項(xiàng)目投入產(chǎn)出項(xiàng)目投入產(chǎn)出5.1主要假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)主要假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)按現(xiàn)談判整租方案為基礎(chǔ)。測(cè)算范圍：蓮花大廈綜合樓。總建筑面積80000平方米。租賃期按20年計(jì)算。1九州天昱投資開發(fā)有限公司擬整體租賃此商業(yè)樓20年。2租金：地上建筑部分租金1.40元/平米/天，年租金為3024萬元人民幣；地下建筑部分租金0.30元/平米/天，年租金為216萬元人民幣。4. 每五年遞增5%5租金半年付。根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系進(jìn)行分析。27國(guó)際 成本估算成本估算 主要指經(jīng)營(yíng)管理成本。營(yíng)業(yè)及管理費(fèi)用包括人員工資、傭金、廣告費(fèi)、冷暖費(fèi)、管理費(fèi)、工程改造

16、費(fèi)和業(yè)主租金等。按公司項(xiàng)目單位面積日費(fèi)用成本經(jīng)驗(yàn)含量表工資按0.198元/天；傭金0.192元/天；廣告費(fèi)用0.014元/天；冷暖費(fèi)按外供暖外供冷0.211元/天；管理費(fèi)用0.071元/天；業(yè)主租金按雙方簽訂的合同約定。本項(xiàng)目的成本按公司經(jīng)驗(yàn)值估算，考慮項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)和公司在成本管理上的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目成本可以大幅降低。28國(guó)際項(xiàng)目收入和稅金項(xiàng)目收入和稅金本項(xiàng)目的商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)權(quán)屬九州天昱，以對(duì)外租賃為主。本項(xiàng)目收入來源為商業(yè)租賃收入。該項(xiàng)目第1年對(duì)外經(jīng)營(yíng)，從謹(jǐn)慎的原則出發(fā)出租率按70%（未考慮半年的免租期），從第2年開始達(dá)到正常水平85%，并一直維持在此水平。從謹(jǐn)慎原則出發(fā)，出租水平為較保守的估算，

17、根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)和整體出租水平，本項(xiàng)目可達(dá)到更高的出租水平。租金水平按保守的入市價(jià)格2.34元/平方米/天估算。營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加按經(jīng)營(yíng)收入的5.5%計(jì)算，企業(yè)所得稅按25計(jì)算29國(guó)際經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)根據(jù)項(xiàng)目上述的成本收益分析，編制項(xiàng)目基本的財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算相關(guān)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，據(jù)以判定項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。為了便于快速?zèng)Q策，現(xiàn)金流量進(jìn)行簡(jiǎn)化計(jì)算，以上面的經(jīng)營(yíng)收入和運(yùn)營(yíng)成本為主，以便于更直觀的反映項(xiàng)目現(xiàn)金流入流出情況。由于公司在此方面的優(yōu)勢(shì)，在操作層面比此模型會(huì)更優(yōu)化。通過模型進(jìn)行的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析結(jié)果如下： 所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I8，N=20） NPV￥1,628萬元 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，

18、在經(jīng)濟(jì)上是可行的IRR=34.23% 內(nèi)部投資收益率大于基準(zhǔn)收益率，在經(jīng)濟(jì)上是可行的投資回收期：3.97年所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I8，N=20） NPV￥1.054萬元 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，在經(jīng)濟(jì)上是可行的IRR25.63% 內(nèi)部投資收益率大于基準(zhǔn)收益率，在經(jīng)濟(jì)上是可行的投資回收期：4.96年經(jīng)濟(jì)結(jié)論：本方案在經(jīng)濟(jì)上是可行的。30國(guó)際 本項(xiàng)目對(duì)于雙方在經(jīng)濟(jì)上都是可行的，降低運(yùn)營(yíng)成本和保證出租率及租金水平是本項(xiàng)目的關(guān)鍵所在，特別注重經(jīng)營(yíng)，同時(shí)應(yīng)按計(jì)劃協(xié)調(diào)與其他項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位關(guān)系，揚(yáng)長(zhǎng)避短、充分發(fā)揮項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 從動(dòng)態(tài)指標(biāo)來看，貼現(xiàn)率為8時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1628萬元，所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收

19、益率為34.23%，大于貼現(xiàn)率，說明項(xiàng)目可行。從敏感性分析看，本項(xiàng)目所能承受的零售租金和出租率變動(dòng)幅度較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。因此，應(yīng)加強(qiáng)營(yíng)銷力度，確保計(jì)劃利潤(rùn)的如期實(shí)現(xiàn)。31國(guó)際運(yùn)營(yíng)方式分析自營(yíng)散租商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)由于行業(yè)整體水平下降原因和新項(xiàng)目市場(chǎng)培養(yǎng)期的影響，09年至12年出租率將會(huì)維持在較低狀態(tài)，同時(shí)，也給經(jīng)營(yíng)者提出較高的經(jīng)營(yíng)要求，考慮 “中交”方面不是專業(yè)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)商，缺乏寫字樓經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的因素，進(jìn)一步加劇了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)勢(shì)分析：1、收益完全獲得；2、安置剩余勞動(dòng)力就業(yè)；3、培養(yǎng)商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。 劣勢(shì)分析：1、缺乏商用物業(yè)專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)不足；2、缺乏行業(yè)整合專業(yè)化人才；3、缺乏客戶資

20、源；4、商用物業(yè)管理繁雜，缺乏專業(yè)物業(yè)管理公司為項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)。以上限制條件都使得本項(xiàng)目招商及后期運(yùn)營(yíng)存在很大的威脅，收益不能按照正常市場(chǎng)預(yù)期測(cè)算。距離本項(xiàng)目“0”距離的朝內(nèi)298項(xiàng)目雖為專業(yè)化運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，但整體水平不高，運(yùn)營(yíng)一年累計(jì)出租率為25%，可見此方案如具體執(zhí)行需要各方面專業(yè)化公司強(qiáng)有力的配合。根據(jù)本報(bào)告分析，整體現(xiàn)狀散租：1、價(jià)格：2.1元/平方米/天，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=￥4,8390，投資內(nèi)部收益率IRR=34.75%?？傮w收益較低，根據(jù)故此，我們不推薦自營(yíng)方案。32國(guó)際運(yùn)營(yíng)方式分析整體租賃由于新一輪經(jīng)濟(jì)周期致使經(jīng)濟(jì)疲軟、內(nèi)需進(jìn)一步減緩，租金和行由于新一輪經(jīng)濟(jì)周期致使

21、經(jīng)濟(jì)疲軟、內(nèi)需進(jìn)一步減緩，租金和行業(yè)出租率下降導(dǎo)致寫字樓整租市場(chǎng)低迷。商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)商拓展速業(yè)出租率下降導(dǎo)致寫字樓整租市場(chǎng)低迷。商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)商拓展速度減緩，采取觀望態(tài)度，戰(zhàn)略重心向提高現(xiàn)有房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力方向度減緩，采取觀望態(tài)度，戰(zhàn)略重心向提高現(xiàn)有房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力方向偏移。同時(shí)由于商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)商的盈利模式是偏移。同時(shí)由于商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)商的盈利模式是“整分租整分租”的差額利的差額利潤(rùn)，運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)要承擔(dān)租金水平降低、出租率下降等潤(rùn)，運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)要承擔(dān)租金水平降低、出租率下降等因素，這些因素必定導(dǎo)致因素，這些因素必定導(dǎo)致“東四東四33號(hào)號(hào)”院落整租價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正常院落整租價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正常市場(chǎng)狀

22、態(tài)下的整租價(jià)格，經(jīng)估算本項(xiàng)目整租市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間為市場(chǎng)狀態(tài)下的整租價(jià)格，經(jīng)估算本項(xiàng)目整租市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間為600萬萬700萬之間，租金漲幅以每三年萬之間，租金漲幅以每三年5%計(jì)，則計(jì)，則20年合作期內(nèi)年合作期內(nèi)600萬底價(jià)，平均年租金：萬底價(jià)，平均年租金：692萬元。萬元。 700萬底價(jià)平均年租金：萬底價(jià)平均年租金：808萬萬元。元。800萬底價(jià)平均年租金：萬底價(jià)平均年租金：871.73萬萬 。900萬底價(jià)平均年租金萬底價(jià)平均年租金 ：980.70萬萬33國(guó)際運(yùn)營(yíng)方式分析受托經(jīng)營(yíng)管理受托經(jīng)營(yíng)方案在酒店業(yè)已廣泛應(yīng)用，充分結(jié)合甲方項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)及乙方整合資源優(yōu)勢(shì)，受托經(jīng)營(yíng)方案在酒店業(yè)已廣泛應(yīng)用，充分結(jié)合甲方

23、項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)及乙方整合資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮發(fā)揮“1+12”的效應(yīng)，雙方根據(jù)各自掌控的資源進(jìn)行合理調(diào)配，同時(shí)最大限度的規(guī)避的效應(yīng)，雙方根據(jù)各自掌控的資源進(jìn)行合理調(diào)配，同時(shí)最大限度的規(guī)避了因項(xiàng)目資源缺乏、行業(yè)操控能力不強(qiáng)、客戶資源不能有效整合帶來的寫字樓發(fā)展行了因項(xiàng)目資源缺乏、行業(yè)操控能力不強(qiáng)、客戶資源不能有效整合帶來的寫字樓發(fā)展行業(yè)弊端，目前北京部分寫字樓采用此方案，據(jù)我們長(zhǎng)期研究跟蹤，運(yùn)營(yíng)狀況良好，特業(yè)弊端，目前北京部分寫字樓采用此方案，據(jù)我們長(zhǎng)期研究跟蹤，運(yùn)營(yíng)狀況良好，特別是別是08年下半年至今，根據(jù)我們數(shù)據(jù)庫顯示，同檔次采用受托經(jīng)營(yíng)寫字樓整體出租率年下半年至今，根據(jù)我們數(shù)據(jù)庫顯示，同檔次采用受托

24、經(jīng)營(yíng)寫字樓整體出租率比自營(yíng)寫字樓出租率高出約比自營(yíng)寫字樓出租率高出約5個(gè)百分點(diǎn)，這與雙發(fā)資源互補(bǔ)存在著不可分割的關(guān)系。經(jīng)個(gè)百分點(diǎn)，這與雙發(fā)資源互補(bǔ)存在著不可分割的關(guān)系。經(jīng)過分析，在合作底價(jià)過分析，在合作底價(jià)1.4元，出租率：第一年元，出租率：第一年30%，第二年，第二年50%，第三年開始，第三年開始75%的前的前提下合作期限提下合作期限20年平均年收益年平均年收益865萬元。本項(xiàng)目通過專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)作有望在第一年萬元。本項(xiàng)目通過專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)作有望在第一年達(dá)到達(dá)到50%出租率，第二年達(dá)到出租率，第二年達(dá)到70%出租率、第三年達(dá)到出租率、第三年達(dá)到80%以上出租率，而租金水平以上出租率，而租金水

25、平也會(huì)通過產(chǎn)業(yè)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)、客戶資源整合有進(jìn)一步提升，隨著項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作，甲乙雙也會(huì)通過產(chǎn)業(yè)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)、客戶資源整合有進(jìn)一步提升，隨著項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作，甲乙雙方共享超額收益，具有良好的發(fā)展前景。方共享超額收益，具有良好的發(fā)展前景。34國(guó)際 小結(jié) 根據(jù)以上分析，我們建議首選受托經(jīng)營(yíng)管根據(jù)以上分析，我們建議首選受托經(jīng)營(yíng)管理方案，以保證項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，并享理方案，以保證項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，并享受超額收益。其次選擇整租方案，操作過受超額收益。其次選擇整租方案，操作過程中建議前三年順應(yīng)市場(chǎng)行情采取底價(jià)策程中建議前三年順應(yīng)市場(chǎng)行情采取底價(jià)策略度過寫字樓市場(chǎng)低迷期，第四年開始制略度過寫字樓市場(chǎng)低迷期，第四年開始制定

26、合理的遞增幅度提高整租價(jià)格，選擇行定合理的遞增幅度提高整租價(jià)格，選擇行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的寫字樓運(yùn)營(yíng)商保證其有足夠的業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的寫字樓運(yùn)營(yíng)商保證其有足夠的能力經(jīng)營(yíng)好能力經(jīng)營(yíng)好“東四東四33號(hào)號(hào)”院落房產(chǎn)，以保證院落房產(chǎn)，以保證“中交中交”方面的回款安全性。方面的回款安全性。35國(guó)際36國(guó)際凱嘉國(guó)際凱嘉國(guó)際凱嘉國(guó)際市場(chǎng)凱嘉國(guó)際市場(chǎng)研究研究凱嘉國(guó)際顧問凱嘉國(guó)際顧問凱嘉國(guó)際經(jīng)紀(jì)凱嘉國(guó)際經(jīng)紀(jì)凱嘉國(guó)際商業(yè)凱嘉國(guó)際商業(yè)管理管理凱嘉國(guó)際運(yùn)營(yíng)凱嘉國(guó)際運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)管理系統(tǒng)管理凱嘉國(guó)際商業(yè)凱嘉國(guó)際商業(yè)投資投資廣告推廣廣告推廣提供前期市場(chǎng)分析、定位、營(yíng)銷策劃服務(wù)提供商業(yè)綜合體項(xiàng)目銷售代理服務(wù)提供商業(yè)物業(yè)的后期商業(yè)管理服務(wù)提供商業(yè)電

27、子運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)實(shí)施維護(hù)提供商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)維護(hù)和投融資服務(wù)提供商業(yè)物業(yè)中期顧問、招商代理服務(wù)37國(guó)際商家服務(wù)商家服務(wù)發(fā)展商服務(wù)發(fā)展商服務(wù)市場(chǎng)研究服務(wù)品牌推廣服務(wù)渠道建設(shè)服務(wù)顧問服務(wù)招商服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)零售拓展服務(wù)資產(chǎn)維護(hù)、投融資服務(wù)38國(guó)際凱嘉國(guó)際服務(wù)項(xiàng)目凱嘉國(guó)際服務(wù)項(xiàng)目訂立發(fā)展模式市場(chǎng)調(diào)查及研究初步市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)組合規(guī)劃租金與財(cái)務(wù)測(cè)算規(guī)劃建議主力店招商全面招商商裝協(xié)助/開業(yè)驗(yàn)收開業(yè)籌備建筑概念設(shè)計(jì)方案及建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃開發(fā)及施工計(jì)劃建筑施工設(shè)計(jì)圖建筑設(shè)計(jì)檢討開工項(xiàng)目管理及施工竣工及交付使用地產(chǎn)流程地產(chǎn)流程建筑設(shè)計(jì)及施工建筑設(shè)計(jì)及施工開業(yè)開業(yè)市場(chǎng)研策服務(wù)市場(chǎng)研策服務(wù)商業(yè)顧問服務(wù)商業(yè)顧問服務(wù)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管

28、理1 1、2 2、3 3、4 4、5 5、6 6、8 8、1111、1414、1616、1818、1919、1 12 27 7、9 9、1010、1212、1313、1515、1717、市場(chǎng)策劃服務(wù)內(nèi)容市場(chǎng)策劃服務(wù)內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)查與研究消費(fèi)力調(diào)查研究商圈的調(diào)查與研究未來商業(yè)供應(yīng)研究市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)組合規(guī)劃動(dòng)線布局規(guī)劃租金與財(cái)務(wù)測(cè)算規(guī)劃設(shè)計(jì)建議招商及招商顧問服務(wù)內(nèi)容招商及招商顧問服務(wù)內(nèi)容主力店的招商根據(jù)商家需求提供建筑設(shè)計(jì)參數(shù)與設(shè)計(jì)院進(jìn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)檢討針對(duì)經(jīng)營(yíng)情況提供場(chǎng)推廣需求全面招商招商現(xiàn)場(chǎng)的管理內(nèi)裝協(xié)調(diào)，協(xié)助開業(yè)籌備物業(yè)管理、商業(yè)管理的接口商業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容商業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容營(yíng)銷管理運(yùn)營(yíng)管理凱嘉國(guó)際服

29、務(wù)內(nèi)容凱嘉國(guó)際服務(wù)內(nèi)容招商管理資產(chǎn)管理3 3商業(yè)管商業(yè)管理服務(wù)理服務(wù)39國(guó)際各業(yè)態(tài)組合體量上限業(yè)態(tài)組合與定位建筑平層格局業(yè)態(tài)平層布局區(qū)域消費(fèi)人口總量區(qū)域消費(fèi)人口結(jié)構(gòu)與質(zhì)量區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣區(qū)域消費(fèi)需求區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)空白的或未被很好滿足的市場(chǎng)空間未來商業(yè)供應(yīng)本項(xiàng)目的生存空間及發(fā)展方向本項(xiàng)目的生存空間及發(fā)展方向消費(fèi)者的意愿主力商家反饋項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)及約束社會(huì)化考慮總體市場(chǎng)定位租金確定財(cái)務(wù)測(cè)算目標(biāo)消費(fèi)者目標(biāo)市場(chǎng)檔次定位形象定位租金定位市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位成本核算收益回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)防范競(jìng)爭(zhēng)性商圈的影響單位租金租金增長(zhǎng)率出租率40國(guó)際商業(yè)顧問商業(yè)顧問招商招商商業(yè)顧問商業(yè)顧問商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)人事

30、、行政人事、行政招商執(zhí)行招商執(zhí)行營(yíng)銷營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)招商招商資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理招商方案制定招商方案制定招商管理招商管理其他相關(guān)事宜其他相關(guān)事宜項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃商業(yè)顧問商業(yè)顧問物業(yè)顧問物業(yè)顧問主力店招商主力店招商招商組織招商組織設(shè)計(jì)顧問設(shè)計(jì)顧問行政、人事行政、人事業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)41國(guó)際商業(yè)顧問商業(yè)顧問招商招商商業(yè)顧問商業(yè)顧問商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)人事、行政人事、行政品牌組合落位、調(diào)整品牌組合落位、調(diào)整招商策略制定、調(diào)整招商策略制定、調(diào)整招商推廣的需求招商推廣的需求招商執(zhí)行招商執(zhí)行招商資料數(shù)據(jù)更新招商資料數(shù)據(jù)更新項(xiàng)目相關(guān)文件流轉(zhuǎn)項(xiàng)目相關(guān)文件流轉(zhuǎn)項(xiàng)目招商管理項(xiàng)目招商管理新項(xiàng)目拓展新項(xiàng)目拓展項(xiàng)目研策、定位項(xiàng)目研策、定位

31、項(xiàng)目動(dòng)線設(shè)計(jì)、修訂項(xiàng)目動(dòng)線設(shè)計(jì)、修訂店鋪分割及調(diào)整店鋪分割及調(diào)整招商指導(dǎo)招商指導(dǎo)商業(yè)基建、機(jī)電、消防設(shè)計(jì)建議商業(yè)基建、機(jī)電、消防設(shè)計(jì)建議交通、貨運(yùn)建議交通、貨運(yùn)建議流程、文本編制流程、文本編制對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的發(fā)文對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的發(fā)文營(yíng)銷營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)招商招商資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理費(fèi)用管理費(fèi)用管理人員績(jī)效人員績(jī)效內(nèi)外部文件流轉(zhuǎn)內(nèi)外部文件流轉(zhuǎn)項(xiàng)目進(jìn)程管控項(xiàng)目進(jìn)程管控各種數(shù)據(jù)庫更新各種數(shù)據(jù)庫更新組織會(huì)議組織會(huì)議分公司支持平臺(tái)分公司支持平臺(tái)管理分公司平臺(tái)管理分公司平臺(tái) 配合執(zhí)行集團(tuán)相關(guān)工作配合執(zhí)行集團(tuán)相關(guān)工作其他輔助工作其他輔助工作招商方案制定招商方案制定招商計(jì)劃制定、調(diào)整招商計(jì)劃制定、調(diào)整租金方案制

32、定、調(diào)整租金方案制定、調(diào)整招商管理招商管理其他相關(guān)事宜其他相關(guān)事宜與甲方溝通項(xiàng)目商家反饋信息與甲方溝通項(xiàng)目商家反饋信息開業(yè)籌備協(xié)調(diào)開業(yè)籌備協(xié)調(diào)商裝協(xié)調(diào)商裝協(xié)調(diào)項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃項(xiàng)目評(píng)定項(xiàng)目評(píng)定商業(yè)顧問商業(yè)顧問物業(yè)顧問物業(yè)顧問制圖制圖物業(yè)管理公司引進(jìn)建議物業(yè)管理公司引進(jìn)建議商業(yè)管理公司引進(jìn)建議商業(yè)管理公司引進(jìn)建議相關(guān)合同的修訂相關(guān)合同的修訂開業(yè)籌備工作的協(xié)調(diào)開業(yè)籌備工作的協(xié)調(diào)管理架構(gòu)的搭建建議管理架構(gòu)的搭建建議ERP系統(tǒng)的商業(yè)需求建議系統(tǒng)的商業(yè)需求建議協(xié)助進(jìn)行物業(yè)費(fèi)用的審核協(xié)助進(jìn)行物業(yè)費(fèi)用的審核業(yè)態(tài)定位、租金測(cè)算業(yè)態(tài)定位、租金測(cè)算主力店招商主力店招商招商組織招商組織設(shè)計(jì)顧問設(shè)計(jì)顧問

33、行政、人事行政、人事業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)市場(chǎng)推廣市場(chǎng)推廣促銷管理促銷管理品牌管理品牌管理消費(fèi)者關(guān)系管理消費(fèi)者關(guān)系管理商戶管理商戶管理租務(wù)管理租務(wù)管理廣告管理廣告管理服務(wù)管理服務(wù)管理消費(fèi)者環(huán)境優(yōu)化消費(fèi)者環(huán)境優(yōu)化商家經(jīng)營(yíng)情況評(píng)估商家經(jīng)營(yíng)情況評(píng)估業(yè)態(tài)優(yōu)化業(yè)態(tài)優(yōu)化租戶調(diào)整租戶調(diào)整再招商再招商經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)評(píng)估重大翻新重大翻新/改建建議改建建議市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估資產(chǎn)處置資產(chǎn)處置42國(guó)際商業(yè)顧問商業(yè)顧問 工工作內(nèi)容作內(nèi)容概念設(shè)計(jì)階段概念設(shè)計(jì)階段其他輔助工作其他輔助工作方案設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)階段平面圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段平面圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段項(xiàng)目開工至商戶商項(xiàng)目開工至商戶商裝進(jìn)入階段裝進(jìn)入階段

34、商裝進(jìn)入至開業(yè)階商裝進(jìn)入至開業(yè)階段段輔助設(shè)計(jì)公司完成項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)、交通、動(dòng)線、衛(wèi)生間等土建方面的調(diào)整。根據(jù)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)及商業(yè)業(yè)態(tài)需求提供基建、機(jī)電、消防、弱電、上下水、景觀等設(shè)備設(shè)施的設(shè)計(jì)建議，并根據(jù)設(shè)計(jì)調(diào)整進(jìn)行商業(yè)動(dòng)線及店鋪劃分的調(diào)整。根據(jù)平面圖紙的設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)組合提供各業(yè)態(tài)各樓層租金坪效，品牌組合的建議；根據(jù)施工圖紙的調(diào)整進(jìn)行各樓層動(dòng)線及店鋪劃分的調(diào)整建議。協(xié)助提供商戶商裝流程建議；提供商裝相關(guān)文本文件范本，協(xié)調(diào)商戶與商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司的交接；開業(yè)前的其他協(xié)調(diào)工作。根據(jù)項(xiàng)目定位及招商進(jìn)展情況，制定招商流程，提供租賃合同范本，提供招商策略建議、招商推廣建議，進(jìn)行店鋪分割的修訂，租金坪效的調(diào)整；招商工作全面展開。根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案，提供店鋪切割、主力店區(qū)域劃分