新建樓盤物業(yè)管理工作計(jì)劃思路

1、新建樓盤物業(yè)管理工作計(jì)劃思路依據(jù)集團(tuán)的管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃：<一>介入期根據(jù)集團(tuán)公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入住計(jì)劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于集團(tuán)的銷售服務(wù)。1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：（1）根據(jù)集團(tuán)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、業(yè)主手冊，并與集團(tuán)簽定前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議；對集團(tuán)公司售樓承諾文書從物管視

2、角給予評審，避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛；（2）對園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；（3）參與項(xiàng)目組的工程例會，適時(shí)提出物業(yè)管理的專項(xiàng)建議；對智能化系統(tǒng)提出專項(xiàng)建議；對小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；（4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；（5）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；（6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時(shí)與集團(tuán)銷售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動溝通；（7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗(yàn)收過程，發(fā)現(xiàn)問

3、題及時(shí)匯總提交書面整改報(bào)告；（8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；（9）與集團(tuán)公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決；（10）建立與社會專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準(zhǔn)備工作；（11）與集團(tuán)公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)施；（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主入伙時(shí)發(fā)放給業(yè)主）。（1

4、3）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查積極參與集團(tuán)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。3、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對大儒世家物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負(fù)責(zé)，對集團(tuán)負(fù)責(zé)”的宗旨，對大儒世家進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。4、介入期管理工作計(jì)劃表序號項(xiàng) 目內(nèi) 容時(shí) 間一前期介入?yún)⑴c規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)1、項(xiàng)目實(shí)地考察、研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖，掌握

5、工程施工現(xiàn)狀；2、從物業(yè)管理的角度提出合理化建議。2006年5月至2006年10月二擬訂物業(yè)管理服務(wù)方案1、總結(jié)同行業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)；2、對大儒世家項(xiàng)目深入調(diào)查研究；3、針對大儒世家新區(qū)特點(diǎn)擬訂管理方案。2006年5月至2006年6月三組建物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍1、物業(yè)處組織架構(gòu)的建立、相關(guān)人員的招聘；2、人員培訓(xùn)；3、人員上崗。2006年5月至2006年11月四完善管理及辦公條件1、安排管理用房；2、安排員工宿舍；3、管理物質(zhì)裝備。2006年10月至2006年11月五制定管理規(guī)章制度1、制定或完善切合實(shí)際的各項(xiàng)制度； 2006年6月至2006年7月六對業(yè)戶的宣傳及對員工的培訓(xùn)對二

6、次裝修須知進(jìn)行口頭宣導(dǎo)、書面宣導(dǎo)，現(xiàn)場指導(dǎo)、培訓(xùn)。2006年10月至2007年3月七物業(yè)的驗(yàn)收與接管1、根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問題督促整改；2、與開發(fā)商辦理書面移交手續(xù)，做好工程遺留問題備案。2006年9月至2006年11月初八內(nèi)業(yè)檔案建立與管理1、收集檔案資料；2、科學(xué)分類；3、建檔；4、運(yùn)用。2006年5月起                  <二>入住期1、高效便利辦好入住入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的

7、一個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個(gè)契機(jī)，為此做好如下幾項(xiàng)工作：（1）與銷售部配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項(xiàng)手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備；（2）銷售部應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時(shí)期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)；（3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務(wù)；（4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入伙；2、提供入住期的便民服務(wù)措施（1）延長工作時(shí)間，隨到隨辦，同時(shí)提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的咨詢答疑、裝修咨詢等；（2）通過公開招投標(biāo)方式引

8、入45家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)收；（3）組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時(shí)也方便裝修期間民工流的控制。3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗(yàn)房中提出的合理的意見與建議4、裝修管理（1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)建筑發(fā)，建設(shè)部第110號令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法及福州市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定房屋裝飾、裝修管理辦法、裝修期間電梯使用管理規(guī)定、二次裝修申請表等，對相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓(xùn)。（2）強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，

9、制定裝修審批程序。（3）落實(shí)二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。（4）制定違章裝修處理流程。（5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗(yàn)收。5、治安管理 （1） 建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。（2） 確立治安重點(diǎn)，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。車位、車主、車型、車色）（3） 實(shí)施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機(jī)動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動；（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。 6、入住期管理工作計(jì)劃表序號項(xiàng) 目內(nèi) 容時(shí) 間一入住手續(xù)辦理1、準(zhǔn)備好業(yè)

10、主入住資料；2、合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程與崗位；3、為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，提供便利服務(wù)。2006年11月起二住戶裝修管理1、對業(yè)戶和裝修隊(duì)伍的宣導(dǎo)、培訓(xùn)（發(fā)通知、公示、面談、現(xiàn)場交流）；1、裝修申報(bào)審批；2、裝修施工過程監(jiān)管；3、裝修驗(yàn)收。2006年11月起三業(yè)戶檔案建立與管理1、收集檔案資料；2、科學(xué)分類；1、建檔；2、運(yùn)用。2006年5月起<三>常規(guī)期管理1、培訓(xùn)工作 通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為大儒世家物業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。 （1）安管培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對

11、象 1消防甩帶（二節(jié)）/依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)安管隊(duì)長全體隊(duì)員2安管員考核細(xì)則安管隊(duì)長全體隊(duì)員3“三流”管理依據(jù)安防管理培訓(xùn)教案預(yù)案安管隊(duì)長全體隊(duì)員4門崗工作流程、巡邏工作流程、 安管隊(duì)長全體隊(duì)員5中隊(duì)訓(xùn)練（每周星期三、五進(jìn)行）依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)安管隊(duì)長全體隊(duì)員6隊(duì)伍建設(shè)/自編和依據(jù)中國保安安管隊(duì)長全體隊(duì)員7水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困梯解救預(yù)案培訓(xùn)保安經(jīng)理全體隊(duì)員8崗位職責(zé)安管隊(duì)長全體隊(duì)員9新隊(duì)員上崗培訓(xùn)及崗位職責(zé)、公司理念、服務(wù)意識。依據(jù)相關(guān)材料分階段進(jìn)行 新隊(duì)員老隊(duì)員10安防大隊(duì)在二次裝修管理中的崗位職責(zé)、巡樓要點(diǎn)；如何在現(xiàn)場及時(shí)傳遞業(yè)戶的投訴、報(bào)修； 全體隊(duì)員11高

12、層樓宇消防預(yù)案現(xiàn)場培訓(xùn)及演練 全體隊(duì)員 （2）綠化培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1綠化工崗位職責(zé)綠化班長綠化工2綠化基礎(chǔ)應(yīng)知應(yīng)會綠化班長綠化工、樓管員3割草機(jī)、高壓噴霧器等器具的使用及保養(yǎng)/依據(jù)產(chǎn)品使用說明書綠化班長綠化工4安全操作規(guī)程 綠化班長綠化工客戶主管5苗木習(xí)性管養(yǎng)特點(diǎn)綠化班長綠化工客服主管6各類表單使用的培訓(xùn)/依據(jù)現(xiàn)場使用表單綠化班長綠化工樓管、客戶主管7氣候、土壤水分與苗木的關(guān)系綠化班長綠化工客戶主管8苗木等級標(biāo)準(zhǔn)及如何檢查苗木病蟲害依據(jù)綠化施工及相關(guān)材料綠化班長綠化工樓管、客戶主管 （3）行政培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對

13、象1物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理 2學(xué)習(xí)本項(xiàng)目的新建商品住宅質(zhì)量保證書、新建商品住宅使用說明書物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員3社區(qū)概況/書面與現(xiàn)場相結(jié)合物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員4新樓管員上崗培訓(xùn) 物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員5學(xué)習(xí)業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理協(xié)議、房屋裝飾、裝修管理辦法、接樓特別提示、業(yè)主基本情況登記表等物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員6服務(wù)禮儀/依據(jù)禮儀培訓(xùn)資料結(jié)合現(xiàn)場物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員7各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)、正確開票據(jù)時(shí)注意事項(xiàng)/依據(jù)公司計(jì)財(cái)部相關(guān)要求物業(yè)部經(jīng)理客服、收款員8各類相關(guān)表單使用物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員9入住親情服務(wù)、有償服務(wù)項(xiàng)目講解物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員10現(xiàn)場對

14、客服口員工進(jìn)行房屋配套設(shè)施使用功能及操作培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理（4）新區(qū)工程部培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1新員工入職培訓(xùn)物業(yè)公司簡介、（規(guī)章制度，崗位職責(zé)）/依據(jù)管理規(guī)范文件培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理全體工程人員2公司管理文件培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理全體工程人員3安全知識、及禮節(jié)、文明禮貌用語培訓(xùn)。工程主管全體工程人員4現(xiàn)場培訓(xùn)：組織現(xiàn)場人員到社區(qū)熟悉環(huán)境及根據(jù)樓書平面圖了解各幢樓結(jié)構(gòu)，方位特點(diǎn)，戶內(nèi)給排水走向，五金門配件產(chǎn)地品名等。工程 主管全體工程人員樓管員5現(xiàn)場操作表單填寫、各崗位操作規(guī)程、規(guī)章制度的培訓(xùn)工程主管全體工程人員及樓管員6建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范，智能化系統(tǒng)驗(yàn)收規(guī)范，針對各口負(fù)責(zé)人進(jìn)行專

15、項(xiàng)培訓(xùn)/依據(jù)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)、及機(jī)電設(shè)備調(diào)試驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。工程主管全體工程人員7小區(qū)變配電糸統(tǒng)知識、給排水系統(tǒng)知識培訓(xùn)。工程 主管全體工程人員8業(yè)主交接樓驗(yàn)房知識培訓(xùn)。工程主管全體工程人員及樓管員9業(yè)主二次裝修、日常監(jiān)督巡查注意事項(xiàng)培訓(xùn)。工程 主管全體工程人員10電梯安全技術(shù)知識培訓(xùn)。小區(qū)智能化系知識培訓(xùn)。工程主管全體工程人員 2、常規(guī)期工作計(jì)劃表序號項(xiàng) 目內(nèi) 容時(shí) 間一房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)1、制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；2、制定維修基金的收集及管理辦法；3、房屋的養(yǎng)護(hù)及維修管理。06年12月起06年12月起06年12月起二機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)1、設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；2、設(shè)備的運(yùn)行管理；3

16、、設(shè)備的維修管理；4、設(shè)備的能源和安全管理。06年9月起視移交時(shí)間而定三安全防范管理1、治安管理；2、交通秩序車輛管理；3、消防管理06年12月起 06年12月起四智能化設(shè)施管理1、智能化設(shè)施的日常使用操作；2、智能化設(shè)施的維護(hù)；3、智能化系統(tǒng)的完善。06年9月起視移交情況定五小區(qū)環(huán)境管理1、園林綠化管理；2、清潔衛(wèi)生管理；3、環(huán)保管理 物業(yè)管理怎樣協(xié)助住戶驗(yàn)樓我們在辦理住宅入伙過程中，有一個(gè)協(xié)助住戶驗(yàn)樓的環(huán)節(jié)，一般住戶在入伙驗(yàn)樓時(shí)僅憑開發(fā)商有沒有通過政府的質(zhì)檢部門驗(yàn)收、有沒有交工驗(yàn)收證或自己開開燈、推推窗、有沒有漏、滴水問題，粗略的檢查一下了之。但住入以后往往會發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)

17、量問題，這些總是在工程竣工驗(yàn)收過程中單憑工程竣工驗(yàn)收來發(fā)現(xiàn)每家每戶、面面俱到的工程質(zhì)量問題是不現(xiàn)實(shí)的。因此在住戶入住前，我們協(xié)助住戶檢查房屋，再把一次質(zhì)量關(guān)就顯得十分必要，現(xiàn)在針對住宅建設(shè)工程上存在的通病，就協(xié)助住戶驗(yàn)樓時(shí)應(yīng)該注意的幾個(gè)問題和檢查方法簡略介紹如下： 一、結(jié)構(gòu)方面： 房屋結(jié)構(gòu)部份主要指房屋基礎(chǔ)、柱、梁、板（樓板）、墻（主要反映現(xiàn)澆墻），現(xiàn)澆樓梯、剪力簡（高墻樓宇）等承受房屋自重和外力作用的構(gòu)件部分。結(jié)構(gòu)為終身（5070年）保修；如在驗(yàn)樓時(shí)發(fā)現(xiàn)梁下部、墻45攝氏度、板上下在同一斷面的裂縫等，就要引起高度重視，尤其是現(xiàn)澆墻如果在同一部位從樓高層到低層均發(fā)現(xiàn)同樣的45攝氏度裂縫說明該建

18、筑物已發(fā)生了嚴(yán)重的不均勻沉降，基礎(chǔ)有嚴(yán)重問題，應(yīng)立即報(bào)告建設(shè)單位。 二、建筑方面： 1、地面： 一般住宅地面均為水泥砂漿地面，洗手間同陽臺和廚房為地磚地面，驗(yàn)樓時(shí)應(yīng)注意： 水泥砂漿地面應(yīng)平整不起砂，起砂原因沙漿標(biāo)號不夠，水泥量不足，應(yīng)鑿掉該找平層后，以足標(biāo)號的水泥砂漿重新找平地面。 在陽臺、廚房、洗手間有地漏的地面，注意地面坡度，為排不通暢地面均應(yīng)向地漏方向傾坡。可向地面上傾水試驗(yàn)，排水通暢地面不積水即為合格。 對地磚地面以小錘輕擊應(yīng)發(fā)出實(shí)聲，如輕擊發(fā)出“殼殼聲”說明地磚空殼，地磚和原地面粘結(jié)不實(shí)，（對洗手間、廚房的磁片墻面也可用本辦法檢驗(yàn)）。其次磁片、地磚顏色要一致，鋪設(shè)應(yīng)平整，地磚之間“十

19、”字交叉處要無嚴(yán)重錯位和平整。 2、墻面： 墻面抹灰、批灰要平整不裂縫，陰陽角（墻角和柱角）線條平直；沒有彎彎扭扭。 一般住宅墻面為涂料墻面，要求色彩均勻，不脫粉。 洗手間、廚房等磁片墻面的檢查一般可采用上述檢查地磚的辦法進(jìn)行檢查。 對經(jīng)過一段日期后入伙的房屋檢查其墻面及窗戶上、邊框處墻面或最頂層樓宇的天面有無雨水滲浸的痕跡。 3、門窗： 鋁合金門窗應(yīng)開啟靈活，構(gòu)造結(jié)實(shí)、拼縫嚴(yán)密；門鎖好用，窗戶（平開窗、推拉窗）關(guān)上扣上后要嚴(yán)密，玻璃膠要豐滿。 實(shí)木和夾板門。 一般分戶門應(yīng)為實(shí)木門，內(nèi)間房可用夾板門。實(shí)木門要不變形且關(guān)上后嚴(yán)密，門和地面有0.5-1cm之間的縫。夾板門要平整光潔，要有條木包邊，

20、用手擊可感覺夾板厚薄，以厚實(shí)為佳。 防火防盜門 防火防盜門一般里面填充有防火棉等材料，用手擊門上方要有密實(shí)感覺，否則防火棉填充不實(shí)或有下垂的可能，其它略同于木門檢查。 三、管道： 1、給水系統(tǒng)： 鍍鋅管要不生銹，有銹斑即有采用了不合格的非標(biāo)冷鍍鋅管之疑。（市建設(shè)局有規(guī)定嚴(yán)禁采用冷鍍鋅、不合格的水煤氣管） 對暗埋的給水管來說只能看墻壁面有沒有滲出水的痕跡，哪怕是輕微的都不允許。 坐便器、水咀、管道沒有滴、漏、跑、冒水的情況，水咀要開啟靈活。 注意抄水表記錄原始新表的行度，并讓收樓業(yè)主確認(rèn)。 2、排水系統(tǒng)： 洗手間、陽臺、廚房有地漏的連同檢查地面坡度一起倒水試，在檢查地面坡度同時(shí)檢查地漏排水暢不暢

21、通（地漏要能迅速排水，否則有堵塞或輕度堵塞）。 檢查排水水平管不能倒坡，應(yīng)向垂直排水總管方向傾坡，否則排水不暢也極易堵死，同時(shí)檢查水平排水管各接頭處有沒有漏滲水。（檢查水平排水管一般要到下一層樓檢查） 檢查坐便器下水是否通暢。 四、電系統(tǒng)： 1、檢查開關(guān)，并檢查每個(gè)燈是否都亮，不亮?xí)r檢查是開關(guān)問題還是燈已壞。 2、檢查插座是否全通電，可用燈泡或萬用電表試（指示220V），不能用試電筆判斷插座有沒有電。 3、最好用絕緣搖表檢測各回路之間的絕緣情況，并應(yīng)作好檢測記錄。 4、把新電表的行度記錄下來并讓收樓業(yè)主簽字確認(rèn)。 上述是協(xié)助業(yè)對住宅樓宇收驗(yàn)樓時(shí)一般應(yīng)注意的問題。各管理處主任、物管員、機(jī)電工都應(yīng)

22、掌握這些常規(guī)知識。收樓（入伙）服務(wù)方案一、收樓場地/環(huán)境注重收樓處環(huán)境與整體的包裝設(shè)計(jì)，收樓處選借園區(qū)內(nèi)尚未啟用的商場作為辦公地點(diǎn)，面積在200300之間，若能在300以上更佳。收樓處室內(nèi)環(huán)境以墨綠/蔚藍(lán)色相互搭配作為主色調(diào)，令顏色更顯柔和統(tǒng)一。另外，收樓處使用清晰/圖文并茂的大型坐地式指示牌，將開放式設(shè)計(jì)的收樓處自然地劃分為多個(gè)發(fā)揮不同功能的場區(qū)，使到場人士能一目了然地辨認(rèn)收樓處內(nèi)提供的多項(xiàng)不同服務(wù)設(shè)施。二、收樓處的設(shè)施1.視聽室讓業(yè)主收看收樓錦囊VCD，提醒收樓時(shí)必須注意的細(xì)節(jié)事項(xiàng)。2.CD ROM場內(nèi)的電腦可供業(yè)主選看有物業(yè)公司或發(fā)展商安排制造的CD ROM，以了解物業(yè)及臨近各項(xiàng)公共設(shè)施

23、。3.輪侯區(qū)域擺放多張寬敞舒適，數(shù)量充裕的坐椅。4.小食亭提供免費(fèi)茶點(diǎn)/糖果/小吃，業(yè)主可稍事休息飲食。5.兒童娛樂場等候辦理收樓手續(xù)時(shí)，小朋友可另尋歡樂天地。6.報(bào)刊雜志雜志架存放各大報(bào)刊雜志，以供閱讀消遣。三、多元化式服務(wù)柜臺收樓處內(nèi)設(shè)置新居入伙時(shí)所需的各類配套服務(wù)攤位，并特別提供獨(dú)家優(yōu)惠。務(wù)求讓業(yè)主可在收樓時(shí)一并挑選及辦理登記手續(xù)，既便利又快捷省時(shí)，服務(wù)包括：1.各項(xiàng)家政所需服務(wù)；2.地產(chǎn)租務(wù)代理服務(wù)；3.電話/有線/寬帶公司提供的住宅申辦服務(wù)；4.專職室內(nèi)設(shè)計(jì)；四、收樓過程1.業(yè)主先于接待處登記輪侯時(shí)間（憑收樓（入伙）許可簽證單排號），管理人員會自動幫業(yè)主檢查是否以帶齊所需文件；2.集

24、齊的文件即時(shí)由職員自行送往處理；3.業(yè)主則有專人引領(lǐng)入內(nèi)，安排進(jìn)入視聽室收看收樓錦囊VCD；4.接著（排號）前往收樓柜臺查看已由職員為業(yè)主填妥的收樓文件，業(yè)主只需簽名作實(shí)便可；5.業(yè)主按照文字約定，繳清各項(xiàng)應(yīng)繳費(fèi)用；6.領(lǐng)取鑰匙，由管理人員陪同驗(yàn)收房屋；7.驗(yàn)收完畢，在臨時(shí)管理服務(wù)中心確認(rèn)業(yè)主入住驗(yàn)房表，領(lǐng)取住戶證；8.領(lǐng)取管理處/發(fā)展商贈送的入伙紀(jì)念品一份。XXXX物業(yè)管理有限公司 XXXX管理處二OO三年三月 入 伙 通 知 書 （收樓文件01）尊敬的： 女士/先生：您好！恭喜您成為XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室房的業(yè)主！XX·XXXX經(jīng)政府有關(guān)部門驗(yàn)收合格，具備

25、使用條件， 茲定于 年 月 日開始辦理業(yè)主入伙手續(xù)。 年 月 日至 年 月 日期間，XXXX置業(yè)發(fā)展有限公司、XXXX物業(yè)管理有限公司·XXXX管理處等有關(guān)單位將在入伙現(xiàn)場聯(lián)合為您提供周到/細(xì)致/熱情的一條龍服務(wù)。為方便您順利收樓，特請您做好時(shí)間安排于 年 月 日 時(shí)前來辦理入伙手續(xù)。辦理地點(diǎn)：XX·XXXX二期A區(qū)商超一樓大廳。如您需在其它時(shí)間前來辦理入伙手續(xù)，請您事先與XXXX管理處聯(lián)系，以便于我們?yōu)槟龊脮r(shí)間安排。1、XXXX物業(yè)管理有限公司受發(fā)展商的委托，成為XX·XXXX的物業(yè)管理單位。為方便您順利收樓入伙，茲先介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)，希望您能認(rèn)真閱讀，以免遺

26、漏。您來辦理入伙手續(xù)時(shí)帶齊下列物件： 1.1. 購房合同或貸款合同原件和復(fù)印件一份：核驗(yàn)原件、留復(fù)印件；1.2. 業(yè)主身份證原件和復(fù)印件一份，若業(yè)主為境外人士需帶護(hù)照原件和復(fù)印件一份：核驗(yàn)原件、留復(fù)印件；1.3. 屬公司購買的應(yīng)帶營業(yè)執(zhí)照副本/營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份：核驗(yàn)原件，留復(fù)印件；法人授權(quán)委托書/法人代表證明書：核驗(yàn)原件，留原件；1.4. 入伙通知書：核驗(yàn)原件、留原件；1.5. 入伙費(fèi)用（請參照入伙費(fèi)用一覽表）；1.6. 業(yè)主及家庭主要成員（14周歲以上）近期1寸登記照各2張；1.7. 請您務(wù)必將您收到的業(yè)主/住戶情況登記表認(rèn)真填寫好，并將您及家庭成員的照片按表格位置粘貼，留下您的常用電話號

27、碼及備用電話號碼，以便在入伙后有特殊情況，我們能在第一時(shí)間通知您。1.8. 如您不能親自前來辦理入伙手續(xù)，委托他人辦理時(shí)代辦人還應(yīng)帶上：1.8.1. 您（業(yè)主）的授權(quán)委托書；1.8.2. 您（業(yè)主）的身份證原件和復(fù)印件、護(hù)照原件和復(fù)印件（若業(yè)主為境外人士）；1.8.3. 代辦人身份證原件和復(fù)印件、護(hù)照原件和復(fù)印件（若代辦人為境外人士）；2、XX·XXXX業(yè)主入伙程序：咨詢驗(yàn)證簽約交費(fèi)領(lǐng)取鑰匙驗(yàn)樓簽收3、收樓時(shí)，請認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備/土建/裝修是否缺少/損壞等質(zhì)量問題，如有遺漏請?jiān)谑諛菚r(shí)填寫業(yè)主入住驗(yàn)房表告知。4、保修期內(nèi)由于工程質(zhì)量導(dǎo)致的問題，發(fā)展商與承建單位將為業(yè)主免費(fèi)維修。如因業(yè)主

28、裝修施工中或使用不當(dāng)所造成的問題，則由業(yè)主自行負(fù)責(zé)修理。5、二次裝修請參照裝飾裝修管理規(guī)定。6、若您有任何疑問，請致電XXXX管理處：XX-8866；祝您入伙順利！XXXX置業(yè)發(fā)展有限公司XXXX物業(yè)管理有限公司二OO三年三月 入 伙 須 知 （收樓文件02）尊敬的業(yè)主：歡迎閣下入住XX·XXXX，為方便您更順利地辦理好入伙的各項(xiàng)手續(xù)，現(xiàn)將有關(guān)入伙事項(xiàng)和程序介紹如下：一、業(yè)主個(gè)人資料閣下在接到入伙通知書后，請認(rèn)真閱讀入伙須知，按規(guī)定時(shí)間到開發(fā)商指定辦理部門及地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)。并備好下列資料：1、購房合同原件；2、已交房款的所有收據(jù)原件；3、業(yè)主身份證原件（若業(yè)主本人不能前來，委托人應(yīng)

29、出示委托書及委托人身份證原件）；4、開發(fā)商出具的同意辦理入伙手續(xù)的書面憑證（即入伙通知書/入伙許可簽證單）；5、業(yè)主及家庭成員（14周歲以上）近期1寸登記照各2張，用于建立業(yè)主檔案/住戶證。     注： 有關(guān)房屋實(shí)測面積及結(jié)算款項(xiàng)，請向您的銷售代表查詢。查詢電話：XX二、現(xiàn)場辦理流程簽 到到售樓大廳前臺領(lǐng)取入伙、收樓會簽表。結(jié)算房屋尾款到開發(fā)部出示合同原件、已付房款收據(jù)原件，根據(jù)合同條款和實(shí)測面積結(jié)算房屋尾款及相關(guān)配套費(fèi)用，由開發(fā)部開出繳款通知三聯(lián)單，并在會簽表上蓋章。繳 費(fèi)到開發(fā)公司財(cái)務(wù)部交清各項(xiàng)費(fèi)用，并在會簽表上蓋章。進(jìn)入物業(yè)公司的業(yè)主入住流程。X

30、XXX置業(yè)發(fā)展有限公司 業(yè) 主 入 住 流 程 （收樓文件03）核 驗(yàn) 文 件核驗(yàn)業(yè)主自帶文件：購房合同或貸款合同原件和復(fù)印件（1份）/業(yè)主身份證原件和復(fù)印件（1份），境外人士需帶護(hù)照原件和復(fù)印件（1份）/屬公司購買的應(yīng)帶營業(yè)執(zhí)照副本和營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（1份）/法人授權(quán)委托書（1份）/法人代表證明書（1份）/入伙通知書/入伙費(fèi)用一覽表/業(yè)主及家庭主要成員（14周歲以上）近期1寸登記照各2張/填寫完備的業(yè)主/住戶情況登記表。簽 約業(yè)主需簽署文件：前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議一式二份；業(yè)主公約一式二份；小區(qū)住宅裝修管理協(xié)議一式二份；代收代繳服務(wù)協(xié)議。繳 費(fèi)在管理處繳清各項(xiàng)應(yīng)繳費(fèi)用（詳見入伙費(fèi)用一覽表），并簽

31、署填寫完備的各類資料。領(lǐng) 取 鑰 匙業(yè)主持相關(guān)繳費(fèi)證明領(lǐng)取單元門及房屋鑰匙和業(yè)主入住驗(yàn)房表，并簽署鑰匙交接表。收 驗(yàn)業(yè)主如發(fā)現(xiàn)房屋有遺漏問題請?jiān)敿?xì)填寫業(yè)主入住驗(yàn)房表/收樓文件，經(jīng)管理處服務(wù)中心確認(rèn)后，逐項(xiàng)返修；無問題，應(yīng)注明完好，簽署后交管理處備案。領(lǐng) 取 資 料業(yè)主需領(lǐng)取資料：用戶手冊一份；房屋使用說明書一份；房屋質(zhì)量保證書一份；裝飾裝修管理規(guī)定一份；業(yè)主入住驗(yàn)房表二份XXXX物業(yè)管理有限公司 入伙費(fèi)用一覽表 （收樓文件04）尊敬的各位業(yè)主：熱忱歡迎您入住XX·XXXX，為了確保廣大業(yè)主順利辦理入伙手續(xù)，請您在交足房款后交納下列有關(guān)費(fèi)用：序號收 費(fèi) 項(xiàng) 目收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn)備 注1物

32、業(yè)管理費(fèi)多 層0.80元/m2·月按建筑面積計(jì)算（預(yù)收半年）商 鋪2.00元/m2·月2有線電視報(bào)裝費(fèi)（代收）3水/電預(yù)存費(fèi)（代收）4管道煤氣報(bào)裝費(fèi)（代收）5門禁系統(tǒng)安裝費(fèi)6物業(yè)維修基金（代收）購房總款之2%7二次裝修業(yè)主裝修保證金1000元/戶裝修業(yè)主交納施工單位施工保證金 1000元/戶施工單位交納（免收證件工本費(fèi)）垃圾清運(yùn)費(fèi)（建筑面積） 3元/施工管理費(fèi)用一次性辦理（45日）： 2.50元/人·日臨時(shí)性辦理（每次9日）： 4元/人·日8電表保險(xiǎn)費(fèi)及手冊工本費(fèi)（代收）9業(yè)主/家庭成員辦理住戶證10元/證/人·年每年查驗(yàn)/換證一次注： 有關(guān)房

33、屋實(shí)測面積及結(jié)算款項(xiàng)，請向您的銷售代表查詢。查詢電話：XXXXXX物業(yè)管理有限公司XX·XXXX二期A區(qū)“入伙許可簽證單” （收樓文件05）XXXX物業(yè)管理有限公司XXXX管理處： 先生/女士已交清樓款及其他相關(guān)費(fèi)用，具備入伙資格，請貴處按照工作程序辦理入伙手續(xù)。特此證明XXXX置業(yè)發(fā)展有限公司2003年 月 日回 執(zhí)XX·XXXX二期A區(qū)“入伙許可簽證單”XXXX物業(yè)管理有限公司XXXX管理處： 先生/女士已交清樓款及其他相關(guān)費(fèi)用，具備入伙資格，請貴處按照工作程序辦理入伙手續(xù)。特此證明XXXX置業(yè)發(fā)展有限公司2003年 月 日 鑰 匙 交 接 單 （收樓文件06）致： X

34、XXX管理處有關(guān)： XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室茲收到貴處上述單元下列鑰匙及設(shè)備，本人已檢查該房屋各項(xiàng)設(shè)備等，并聲明除列于業(yè)主入住驗(yàn)收表內(nèi)所需要更正改善的項(xiàng)目外，本人對其他項(xiàng)目均無異議，并確認(rèn)收樓時(shí)水表讀數(shù)為 ；電表讀數(shù)為 。本人同意貴處收回戶門匙 條以便安排進(jìn)行修繕工作。收到鑰匙類別：單元門： 把大 門： 把信報(bào)匙： 把合計(jì)： 把業(yè)主簽署： 日 期： XXXX管理處（經(jīng)辦人）： 日 期： 回 執(zhí)單元編號：XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室茲證明已收到上述單元之業(yè)主入住驗(yàn)收表及上述單元大門匙 把，以便進(jìn)行修繕工作。管理處（印）： 經(jīng)辦人簽署： 日 期： 業(yè)主入住驗(yàn)

35、收表 （收樓文件07）單元名稱：XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室業(yè)主名稱： 日間聯(lián)系電話： 本人已檢查清楚上述房屋一切設(shè)施，除下列之遺漏外，全部設(shè)施已驗(yàn)收滿意：項(xiàng)目位 置情 況12345678910注 意1.業(yè)主收取鑰匙后，須從速檢查房屋內(nèi)各種設(shè)施，如發(fā)現(xiàn)損壞或不妥，須立即在此驗(yàn)收表空格中作詳細(xì)描述，于當(dāng)日交回XXXX管理處。2.如業(yè)主在指定時(shí)間內(nèi)尚未交回此報(bào)告，則表示該房屋一切設(shè)施完好。日后再有發(fā)現(xiàn)，則由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。3.業(yè)主切記檢查所有固定裝置及設(shè)備。如：玻璃窗/墻面等。4.業(yè)主交來之門匙，以便工人入內(nèi)修繕上述損壞項(xiàng)目。業(yè)主簽署： 收鑰匙時(shí)間： 回 執(zhí)本人（業(yè)主/授權(quán)人）：

36、現(xiàn)證明此報(bào)告上所列之損壞項(xiàng)目已全部修理妥當(dāng)，現(xiàn)收回所留門匙 把。 簽署（業(yè)主/授權(quán)人）： 管理處經(jīng)辦人簽署： 日 期： 業(yè) 主 登 記 表 （收樓文件08） XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室業(yè)主姓名： 身份證號碼： 聯(lián)絡(luò)地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 日間聯(lián)系人： 與業(yè)主關(guān)系： 聯(lián)絡(luò)地址： 郵政編碼： 聯(lián)絡(luò)電話： 晚間聯(lián)系人： 與業(yè)主關(guān)系： 聯(lián)絡(luò)地址： 郵政編碼： 聯(lián)絡(luò)電話： 擁有XX·XXXX二期A區(qū)其他物業(yè)單元名稱： 緊急事故聯(lián)絡(luò)人： 業(yè)主（授權(quán)人）簽署： 日 期： 請將登記表及身份證復(fù)印件交回XXXX管理處備案。入伙文件簽署/發(fā)放確認(rèn)表（收樓文件09）XXXX管理

37、處經(jīng)辦人： 日期： 編號物 業(yè) 名 稱業(yè) 主1XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室2XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室3XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室4XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室5XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室6XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室7XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室8XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室9XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室10XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室11XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室12XX·XX

38、XX二期A區(qū) 幢 單元 室13XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室14XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室15XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室16XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室17XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室18XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室19XX·XXXX二期A區(qū) 幢 單元 室 如您已經(jīng)收到并簽署全部收樓文件，完成收樓（入伙）程序。請?jiān)谏媳碇泻灻_認(rèn)。入住管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程一、目的 規(guī)范業(yè)主入住管理工作，確保業(yè)主順利入住。 二、適用范圍 適用于業(yè)主入住的管理工作。 三、職責(zé) 1、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織安

39、排入住工作。 2、服務(wù)中心主管負(fù)責(zé)協(xié)助經(jīng)理安排業(yè)主入住工作。 3、服務(wù)中心管理員負(fù)責(zé)具體辦理入住手續(xù)。 4、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)核收各項(xiàng)入住費(fèi)用。 5、機(jī)電維修部負(fù)責(zé)收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)的樓宇整改的跟進(jìn)和水電的開通工作。 四、名詞解釋    入?。菏侵笜I(yè)主收到書面入住同志，并辦理完相應(yīng)手續(xù)。業(yè)主收到入住通知一個(gè)月內(nèi)未辦理入住手續(xù)的，視為入住。 五、程序要點(diǎn) 1、辦理入住手續(xù)的前提條件。 小區(qū)（大廈）已經(jīng)通過接管驗(yàn)收，達(dá)到入住條件。 已經(jīng)通過接管驗(yàn)收，標(biāo)志是： a)房屋無重大質(zhì)量問題； b)工程遺留問題基本得到解決； c)工程資料已經(jīng)齊備； d)業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作已經(jīng)結(jié)束。

40、達(dá)到入住的條件，這里指： a)小區(qū)實(shí)現(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通訊、通郵、排水、排污等基本使用功能，可以滿足日常生活所需； b)配套設(shè)施基本齊備，建成并能夠使用； c)管理處有固定的辦公場所并開始辦公。 物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢物業(yè)管理委托合同。 2、入住的準(zhǔn)備工作。 入住資料的準(zhǔn)備。 a)根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況編寫和印制業(yè)主公約、住戶手冊、服務(wù)指南、消防安全責(zé)任書、入住通知書。 b)入住通知書的內(nèi)容要求寫明管理處辦公地點(diǎn)、業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的資料、證件及交納的費(fèi)用明細(xì)，并附簡明扼要的入住流程等。 c)印刷以下各類入住表格： 業(yè)主證領(lǐng)用登記表； 裝修申請表； 住宅使用說明書； 住宅質(zhì)量

41、保證書； 鑰匙領(lǐng)用登記表； 發(fā)展商提供的入住驗(yàn)房表； 業(yè)主家庭情況登記表； 入住登記表。 設(shè)計(jì)辦理入住手續(xù)流程圖。 入住時(shí)的環(huán)境布置：涉及服務(wù)標(biāo)識區(qū)別的按服務(wù)標(biāo)識管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程有關(guān)規(guī)定辦理。 a)區(qū)內(nèi)環(huán)境： 入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您喬遷*”等，插彩旗，營造熱烈的氣氛； 插指路牌，由入口處到管理處，指路牌標(biāo)明“管理處        ”字樣； 入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。 b)管理處辦公環(huán)境： 掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受； 張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”，各窗口標(biāo)識清楚，一目了然； 管理人員著裝整潔，精神飽滿； 辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。 3、辦理入住手續(xù)流程圖： 4、發(fā)出入住通知。 服務(wù)中心依據(jù)管理公司和發(fā)展商聯(lián)席辦公會議議定的入住時(shí)間，會同發(fā)展商聯(lián)合向業(yè)主發(fā)出入住通知，內(nèi)容包括： ）關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知； ）致廣大業(yè)主的慰問信。 業(yè)主收到入住通知后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到管理處辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定期限到來的前3天內(nèi)，業(yè)主尚未辦理入住手續(xù)的，服務(wù)中心管理員應(yīng)再次發(fā)函或致電通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來辦理入住手續(xù)；超過規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的，服務(wù)中心應(yīng)將情況向管理處經(jīng)理匯