居住物業(yè)管理服務(wù)標準(共30頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上居住物業(yè)管理服務(wù)標準1、 范圍本標準規(guī)定了內(nèi)蒙古自治區(qū)居住物業(yè)管理服務(wù)活動中的術(shù)語和定義、房屋和設(shè)施設(shè)備運行維護、小區(qū)公共秩序維護、環(huán)境清潔和綠化養(yǎng)護管理等基本要求。本標準適用于內(nèi)蒙古自治區(qū)內(nèi)的居住物業(yè)管理活動。2、 規(guī)范性引用文件下列文件對于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注明日期的引用文件，僅注日期的版本適用于本文件。凡是不注明日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB 5749-2006 生活飲用水衛(wèi)生標準GB/T 10001.1 標志用公共信息圖形符號第一部分：通用符號GB 17051 二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范GB/T 17242 投訴處理指南

2、GB 19210 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗規(guī)范GB 25201 建筑消防設(shè)施的維護管理GB 2894-2008 安全標志及使用導(dǎo)則GB50310 電梯工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范及其使用導(dǎo)則GB13495-92 消防安全標志GB50601-2010 防雷接地施工驗收規(guī)范CJJ/T 102 城市生活垃圾分類及其評價標準TSG T5001 電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則中華人民共和國主席令第4號（2013）中華人民共和國特種設(shè)備安全法中華人民共和國國務(wù)院令第666號（2016）物業(yè)管理條例中華人民共和國建設(shè)部令第125號（2004）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法中華人民共和國國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 建房2010165號物業(yè)承

3、接查驗辦法中華人民共和國財政部 財基字19987號 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定中華人民共和國建設(shè)部令第110號（2002） 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會 價檢20141428號 關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會 價格20142732號 關(guān)于放開部分服務(wù)價格的通知內(nèi)蒙古自治區(qū)第十屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第4號（2003） 內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例內(nèi)蒙古自治區(qū)第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第28號（2011） 內(nèi)蒙古自治區(qū)城鎮(zhèn)供熱管理條例內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府 內(nèi)政發(fā)201591號 關(guān)于加強物業(yè)管理促進物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見內(nèi)蒙古自治區(qū)

4、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 內(nèi)建房2013685號 內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法內(nèi)蒙古自治區(qū)發(fā)展和改革委員會 內(nèi)發(fā)改費20141029號關(guān)于規(guī)范我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理工作的通知3 術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本標準3.1物業(yè) property已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。3.2居住物業(yè) residential property勇于居住的房屋。3.3業(yè)主 owner物業(yè)的所有權(quán)人3.4物業(yè)使用人 property user物業(yè)的承租人或?qū)嶋H使用人3.5物業(yè)服務(wù) property services物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主或者建設(shè)單位委托，依據(jù)合同約定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建

5、筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，進行維修保養(yǎng)、管理、維護公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。3.6物業(yè)服務(wù)企業(yè) property service enterprises依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。3.7共用部位 common parts根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共同使用的部位，一般包括：業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯幾番、走廊通道、門廳、傳達室、內(nèi)天井以及房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、走廊墻等部位。房屋承重結(jié)構(gòu)是指房屋的基礎(chǔ)、樓板、屋頂、梁、

6、柱、承重墻體等。3.8公用設(shè)施設(shè)備 common facilities根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共同使用的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性問題設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。3.9委托服務(wù)（特約服務(wù)）the special property services物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他專業(yè)性服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主（或物業(yè)使用人）的委托，提供的物業(yè)服務(wù)合同以外的各類單項服務(wù)。3.10物業(yè)服務(wù)費 property service fee物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)

7、場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。3.11包干制 fixed-fee system由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。3.12酬金制 remuneration system在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)擊飛方式。4 總體要求4.1 提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)該依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，符合建設(shè)部物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法和內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法的要求

8、，物業(yè)管理專業(yè)人員以及專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書或者相應(yīng)的崗位證書、專業(yè)技術(shù)職稱證書。4.2 本標準將居住物業(yè)服務(wù)由高到低分為三個等級：一級、二級、三級。一級為最高等級，三級為最低等級，高一級等級要求包含第一季等級的相應(yīng)要求。4.3 簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)依據(jù)居住物業(yè)實際情況選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)等級，具體服務(wù)事項可依照合同中約定的執(zhí)行。5 物業(yè)服務(wù)費用5.1 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循合理、公開、收費標準與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，根據(jù)服務(wù)項目的性質(zhì)，分別執(zhí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。5.2 物業(yè)服務(wù)費用的收取應(yīng)按照關(guān)于開放部分服務(wù)價格意見的通知（發(fā)改價格20142755號）

9、、關(guān)于規(guī)范我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理工作的通知（內(nèi)發(fā)改費字20141029號）的規(guī)定和合同約定執(zhí)行。5.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供暖、通訊、有線電視等單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費。5.4 物業(yè)掛你區(qū)域內(nèi)物業(yè)掛你收費車輛停放服務(wù)收費、特約服務(wù)費應(yīng)按照關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定（發(fā)改價檢20041428號）實行明碼標價。5.5 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)業(yè)主的委托提供特約服務(wù)，委托服務(wù)的業(yè)主應(yīng)另行支付特約服務(wù)費用，該服務(wù)收費的標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與委托特約服務(wù)的業(yè)主雙方約定。6 物業(yè)服務(wù)評價與監(jiān)督6.1 物業(yè)服務(wù)評價6.1.1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定和合同約定進行評價。6.1.2 物業(yè)服

10、務(wù)企業(yè)對所承擔(dān)的項目每年應(yīng)至少進行一次物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價。6.1.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可邀請第三方評估機構(gòu)進行評價。6.2 物業(yè)服務(wù)監(jiān)督6.2.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動接受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的監(jiān)督，可采用直接與業(yè)主或業(yè)主委員會溝通以及發(fā)放問卷的方式收集監(jiān)督信息，問卷調(diào)查表可參照附錄B。6.2.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動接受物業(yè)主管部門和新聞媒體以及社會各界的廣泛監(jiān)督。7 住宅一級物業(yè)服務(wù)7.1 基本要求7.1.1 服務(wù)機構(gòu)7.1.1.1 應(yīng)有固定的服務(wù)場所，客戶服務(wù)中心根據(jù)實際工作需要至少應(yīng)配備相應(yīng)數(shù)量的智能化辦公設(shè)備以及接待臺、飲水機等設(shè)備，應(yīng)有專職人員負責(zé)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供咨詢、繳費、報修、受理

11、投訴的服務(wù)。7.1.1.2 應(yīng)在客戶服務(wù)中心明顯位置公示企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（或復(fù)印件）、服務(wù)人員姓名、照片、崗位信息、服務(wù)事項及標準、收費標準、24小時服務(wù)電話等信息。7.1.1.3 客戶服務(wù)中心應(yīng)有人員24小時提供值班7.1.1.4 服務(wù)區(qū)域內(nèi)應(yīng)配置樓宇專員，并公示樓宇專員的照片、姓名和服務(wù)電話。7.1.2 工作人員7.1.2.1 物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)按照規(guī)定取得職業(yè)資格證書或相應(yīng)的崗位證書。7.1.2.2 物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩戴統(tǒng)一工作標識，儀容儀表整潔。7.1.2.3 物業(yè)從業(yè)人員服務(wù)用語應(yīng)簡潔、文明，用詞準確、恰當(dāng)，語氣親切、誠懇?？蓞⒄崭戒汚。應(yīng)根據(jù)實際工作需要配備具有蒙語和外語

12、（如英語）會話能力的工作人員。7.1.2.4 物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)具有良好的職業(yè)道德、責(zé)任心和服務(wù)意識，服務(wù)主動熱情。7.1.2.5 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在上崗前對工作人員進行專業(yè)培訓(xùn)，工作期間還應(yīng)進行技能和繼續(xù)教育培訓(xùn)。7.1.3 規(guī)章制度7.1.3.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立人事、財務(wù)、行政等企業(yè)內(nèi)部管理制度。7.1.3.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)服務(wù)項目特點制定物業(yè)服務(wù)方案、崗位職責(zé)、工作標準以及各類突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案等企業(yè)外部管理制度。7.1.3.3 物業(yè)服務(wù)項目應(yīng)制定房屋使用、車輛出入和停放、裝飾裝修、電梯使用、寵物管理等公眾管理制度。7.1.4 財務(wù)管理7.1.4.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全財務(wù)管理制度

13、，規(guī)范記賬，賬目清晰，并應(yīng)符合物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定。7.1.4.2 物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價。物業(yè)服務(wù)收費的定價形式、收費方式追繳執(zhí)行關(guān)于規(guī)范我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理工作的通知（內(nèi)發(fā)改費字20141029號）的規(guī)定。實行酬金制方式收取物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依據(jù)合同約定每年公布物業(yè)服務(wù)項目資金年度預(yù)決算和收支情況，可聘請專業(yè)機構(gòu)對資金情況進行審計。7.1.4.3 物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)費用、代收代繳的費用，應(yīng)單獨列賬，按實際支出費用和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人收取，并應(yīng)符合關(guān)于規(guī)范我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理工作的通知（內(nèi)發(fā)改費字20141029號）以及政府價格主管部門的相關(guān)規(guī)定。7.1.5

14、檔案管理7.1.5.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立完善的檔案管理制度，做到檔案、記錄等內(nèi)容完整、準確，并且定期對檔案資料進行整理，保證其規(guī)范、齊全、方便查閱，同時做好檔案資料的保密工作。7.1.5.2 應(yīng)根據(jù)檔案性質(zhì)的不同，分類進行管理，并建立相應(yīng)電子檔案，管理的檔案主要包括：A） 業(yè)主及物業(yè)使用人資料；B） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常管理文件、記錄：C） 物業(yè)服務(wù)檔案；D） 投訴處理資料；E） 物業(yè)竣工驗收檔案；F） 物業(yè)權(quán)屬資料；G） 項目承接查驗資料；H） 配套設(shè)施權(quán)屬清冊；I） 房屋微球管理檔案；J） 設(shè)施設(shè)備使用、養(yǎng)護、檢查、維修管理檔案；K） 秩序維護檔案；L） 消防管理檔案；M） 保潔服務(wù)檔案；N

15、） 綠化養(yǎng)護檔案；O） 業(yè)主履約檔案；P） 其他資料。7.1.6標識管理7.1.6.1 通用要求7.1.6.1.1 標識的圖符號使用應(yīng)符合GB/T 10001.1的要求。7.1.6.1.2 消防與安全標識應(yīng)符合 GB 2894、GB 13495的要求。7.1.6.1.3 各類標識的文字使用應(yīng)規(guī)范，格式應(yīng)統(tǒng)一。7.1.6.2 指引類標識7.1.6.2.1 應(yīng)提供建筑物內(nèi)各樓層主要出入口的平面示意圖以及各樓層指示、引導(dǎo)標識。7.1.6.2.2 應(yīng)提供建筑物周邊主要道路、停車場、泊車導(dǎo)向等標識。7.1.6.2.3 公共衛(wèi)生間、電話、服務(wù)臺等公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)提供引導(dǎo)和位置標識。7.1.6.3 警示類標識

16、7.1.6.3.1 公共區(qū)域內(nèi)應(yīng)提供緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等警示類標識。7.1.6.3.2 公共區(qū)域內(nèi)應(yīng)提供公用設(shè)施設(shè)備的安全警示標識。7.1.6.3.3 對危險隱患部位應(yīng)設(shè)置安全防范警示標志。7.1.6.4 設(shè)施設(shè)備類標識7.1.6.4.1 按照公用設(shè)施設(shè)備類型，設(shè)置設(shè)施設(shè)備是引用說明銘牌。7.1.6.4.2 按照公用設(shè)施設(shè)備使用功能，應(yīng)標明管理狀態(tài)、提示、警示指示等標識。7.1.6.5 其他標識根據(jù)實際需要，應(yīng)提供臨時性服務(wù)標識（如“維修進行中”、“小心地滑”等）及其他標識。7.1.7 客戶服務(wù)7.1.7.1 實行包干制方式收取物業(yè)服務(wù)費的物業(yè)服務(wù)項目，每月應(yīng)公示物業(yè)服務(wù)合同履行情況及

17、下月主要工作計劃。實行薪金制方式收取物業(yè)服務(wù)費的物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年第一季度應(yīng)公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支狀況、各項資金的使用情況等；每年第三季度應(yīng)公示上半年物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、各項資金的使用情況等。7.1.7.2 運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)搭建物業(yè)服務(wù)企業(yè)智能化管理服務(wù)平臺，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)項目信息化、智能化管理。7.1.7.3 涉及業(yè)主或物業(yè)使用人的重要物業(yè)服務(wù)事項，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在小區(qū)主要出入口、各樓單元門內(nèi)以書面形式張貼通知，并通過企業(yè)信息平臺以短信形式告知業(yè)主。7.1.7.4 對違反治安、房屋管理、城市管理、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)進行勸阻并報

18、告相關(guān)行政主管部門。7.1.7.5 水、電急修應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，其他報修應(yīng)在半個小時內(nèi)到達現(xiàn)場，維修回訪率100%，保留回訪記錄并入檔。7.1.7.6 業(yè)主或物業(yè)使用人提出的意見、建議、投訴應(yīng)及時響應(yīng)，并將處理結(jié)果在24小時內(nèi)回復(fù)，投訴回訪率100%，保留回訪記錄并入檔。7.1.7.7 每年應(yīng)至少進行2次客戶滿意度調(diào)查，調(diào)查覆蓋率不低于50%，匯總分析調(diào)查結(jié)果，對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進，保留調(diào)查記錄并入檔。7.1.7.8 每月應(yīng)組織一次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重大節(jié)假日之前組織專項檢查。7.1.7.9 應(yīng)設(shè)置公共新西蘭，至少每月更新一次，同時配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。7.1.7.10 簡歷智能化信

19、息管理系統(tǒng)，使用智能“一卡通”，為業(yè)主提供便捷服務(wù)。7.1.7.11 每年至少組織6次社區(qū)文化活動，活動充分兼顧老、中、青、幼多層次業(yè)主需求。重要節(jié)假日之前應(yīng)組織裝飾美化活動。7.1.7.12 按合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。7.1.7.13 項目經(jīng)理接待日每周一次，設(shè)施設(shè)備開放日每季度不少于一次。7.1.8 委托服務(wù)7.1.8.1 委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特約服務(wù)的，應(yīng)簽訂專項服務(wù)委托合同，明確委托服務(wù)事項和各方權(quán)利義務(wù)。7.1.8.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托服務(wù)機構(gòu)提供專業(yè)服務(wù)的應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求，操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的崗位證書。7.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維

20、修養(yǎng)護7.2.1 總體要求7.2.1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依據(jù)物業(yè)承接查驗辦法，對新接管物業(yè)進行承接查驗工作。7.2.1.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安物業(yè)服務(wù)項目監(jiān)理完善的共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護檔案，做好維修、養(yǎng)護的記錄并及時整理歸檔。7.2.1.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按合同約定對共用部位及共用設(shè)施設(shè)施進行檢查，按照特種設(shè)備安全法的有關(guān)規(guī)定對特種設(shè)備運行、維修養(yǎng)護和檢測、發(fā)現(xiàn)問題及時維修。在大風(fēng)、雷電、強降雨、雪等惡劣天氣前后應(yīng)有防范檢查維修措施。7.2.1.4 設(shè)備間應(yīng)每日清潔維護1次，整潔有序，室內(nèi)無雜物堆放。7.2.2 共用部位的維修養(yǎng)護7.2.2.1 每季度至少應(yīng)檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)

21、件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)建議相關(guān)業(yè)主申請房屋安全鑒定，同時將有關(guān)情況向相關(guān)部門報告。7.2.2.2 每日至少應(yīng)檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等；每日至少應(yīng)檢查1次共用部位的門、窗、玻璃等；每月至少應(yīng)檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面等；每季度應(yīng)檢查1次屋面防水，如發(fā)現(xiàn)問題，保修期內(nèi)的應(yīng)告知相關(guān)責(zé)任單位進行維修處理，保修期外的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，需使用維修資金的應(yīng)告知相關(guān)業(yè)主，并履行申請審核手續(xù)。7.2.2.3 每周至少應(yīng)檢查1次道路、場地、階梯及扶手、管井、溝渠、大門、圍墻、雨水及污水管井、休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。7.2.2.4 每年應(yīng)檢測1次防雷裝置

22、。7.2.3 共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護7.2.3.1 供水系統(tǒng)7.2.3.1.1 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，每半年至少應(yīng)對二次供水設(shè)施進行1次清洗消毒，二次供水設(shè)施符合GB 17051的要求，水質(zhì)符合GB 5749的要求，并取得政府衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的水質(zhì)檢測合格報告。7.2.3.1.2 每日至少應(yīng)檢查1次供水設(shè)施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時解決。每日至少應(yīng)檢查1次供水設(shè)施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時解決。每日至少應(yīng)檢查2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。7.2.3.1.3 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。7.2.3.1.4 每月應(yīng)啟動

23、1次備用水泵。7.2.3.1.5 每月至少維修養(yǎng)護1次水泵。7.2.3.1.6 每年應(yīng)對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆。每年入冬前應(yīng)對暴露管道進行防凍處理。7.2.3.2 供暖設(shè)施7.2.3.2.1 采用鍋爐供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)維護、管理，或由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專業(yè)供暖公司維護、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托，承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護和管理。均應(yīng)符合內(nèi)蒙古自治區(qū)城鎮(zhèn)供熱管理條例的規(guī)定。7.2.3.2.2 受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，每年供暖前對暖氣管道、閥門等進行集中檢查，對管道進行必要的防凍處理。供暖期內(nèi)

24、，每月檢查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時修繕處理。7.2.3.3 排水系統(tǒng)7.2.3.3.1 每月應(yīng)對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理疏通，確保其暢通。每次降雨前后應(yīng)對主要排水口、管井進行檢查。7.2.3.3.2 每日至少應(yīng)對污水池巡邏1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周至少應(yīng)進行1次設(shè)備手動啟動測試；每季度應(yīng)養(yǎng)護1次。7.2.3.3.3 化糞池每半年應(yīng)清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時組織清掏。7.2.3.4 供電及照明系統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供電部門委托對小區(qū)內(nèi)供電及照明系統(tǒng)進行管理服務(wù)的，執(zhí)行下列要求：A） 對樓內(nèi)照明系統(tǒng)至少應(yīng)每日巡視1次，一般故障3小時內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)；B） 對樓外照明系統(tǒng)每

25、日至少應(yīng)巡視1次，一般故障6小時內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)；C） 對應(yīng)急照明系統(tǒng)至少應(yīng)每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，及時組織維修；D） 對低壓柜運行狀況應(yīng)每兩小時巡視1次，每半年養(yǎng)護1次養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃等；每年檢查2次電氣安全。每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表；E） 對低壓配電箱和線路運行狀況應(yīng)每周檢查1次，每半年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃扥；每季度切換1次雙路互投開關(guān)；F） 每周應(yīng)檢查2次控制柜設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護2次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃等；每季度應(yīng)校正1次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年應(yīng)檢查2次遠控裝置；G） 發(fā)電機應(yīng)每月試運行2次，保

26、證運行正常；每年2次帶負荷運行；每季度活化1次蓄電池；每日巡視1次充電機和蓄電池；每年要對發(fā)電機做1次保養(yǎng)；H） 配電室、樓層配電間門、孔、洞、窗等處的防小動物措施應(yīng)完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關(guān)標識準確；I） 應(yīng)保證變電站低壓電纜溝、電梯底坑無積水。每年組織對低壓母線、配電盤變壓器、電纜進行1次例行試驗，根據(jù)試驗記錄對相關(guān)設(shè)備進行維護。7.2.3.5 中央空調(diào)系統(tǒng)7.2.3.5.1 運行前應(yīng)對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)檢查。7.2.3.5.2 運行期間每日應(yīng)巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。7.2.3.5.3 應(yīng)有相

27、應(yīng)的節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。7.2.3.5.4 每年清洗消毒1次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機盤管濾網(wǎng)，每2年清洗消毒1次風(fēng)管，空調(diào)清洗應(yīng)符合GB 19210的規(guī)定。7.2.3.5.5 每半年檢查1次管道、閥門并除銹。7.2.3.5.6 每年檢查1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪音。7.2.3.5.7 每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1次整體性維修養(yǎng)護。7.2.3.6 安全防范系統(tǒng)7.2.3.6.1 每日應(yīng)檢查1次視頻監(jiān)控設(shè)備，保證其畫面效果、錄像、圖像保存等功能運行正常。每半月應(yīng)檢查1次攝像頭聚焦、清晰度、紅外夜視、遮擋物、鏡頭清潔等情況，并及時進行相應(yīng)調(diào)校，每季度

28、維護1次，監(jiān)控數(shù)據(jù)保存時間應(yīng)不低于30天。7.2.3.6.2 機動車和非機動車集中停放點要落實專人管理，確保其有序停放。停車場配套設(shè)施每日檢查1報警控制管理設(shè)備，保障其運行正常。7.2.3.6.3每日應(yīng)檢查1次報警控制管理設(shè)備，保障其運行正常。7.2.3.6.4 每周應(yīng)對紅外對射探測器做運行狀態(tài)測試2次，保障設(shè)備運行正常。7.2.3.6.5 每日應(yīng)檢查1次、每月檢查維護保養(yǎng)1次樓宇對講系統(tǒng)，保證其按鍵、顯示屏、通話等功能運行正常。7.2.3.7 電梯7.2.3.7.1 電梯驗收應(yīng)符合GB 50310的規(guī)定。安裝電梯的住宅每個單元應(yīng)保證1部電梯24小時正常運行。7.2.3.7.2 應(yīng)在電梯明顯位

29、置張貼有效的電梯檢驗標志；在電梯轎廂內(nèi)顯著位置張貼電梯使用的安全注意事項和警示標志、使用管理單位名稱和維修單位名稱及其急修、救援、投訴電話。電梯緊急報警裝置能隨時與中控室值班人員取得有效聯(lián)系。7.2.3.7.3 按照特種設(shè)備安全法、TSG T5001的規(guī)定，接受并配合行政主管部門指定的檢測機構(gòu)對電梯進行安全檢測。電梯檢驗有效期屆滿前1個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出檢驗申請。7.2.3.7.4 確保電梯轎廂內(nèi)可視監(jiān)控裝置，語音提示廣播，應(yīng)急通訊裝置等設(shè)施正常使用。7.2.3.7.5 與相應(yīng)有效資質(zhì)的電梯維保單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。7.2

30、.3.7.6 至少配備1名取得特種設(shè)備作業(yè)人員證的電梯安全管理人員。每日至少檢查2次電梯安全狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時修理。每年對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。7.2.3.7.7 有電梯突發(fā)事件或者事故的應(yīng)急措施與救援預(yù)案，并每季度演練1次。7.2.3.7.8 發(fā)生電梯困人時應(yīng)及時采取措施。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，并立即通知專業(yè)維修人員。7.2.3.8 消防設(shè)施7.2.3.8.1 落實消防安全責(zé)任制，明確消防安全責(zé)任人，明確各崗位的消防安全職責(zé)。發(fā)現(xiàn)安全防火隱患應(yīng)及時進行消除，必要時立即向公安消防機構(gòu)報告。7.2.3.8.2 應(yīng)保證消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟

31、用，消防設(shè)施的維修維護管理應(yīng)符合GB 25201的要求，同時應(yīng)保持下放通道暢通。7.2.3.8.3 在樓層出入口、電梯口等醒目位置應(yīng)有安全逃生路線、安全出口、消防設(shè)施器材使用方法的明顯標志和警示標語一級安全疏散線路指導(dǎo)圖。7.2.3.8.4 有滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，設(shè)有義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能并季度進行培訓(xùn)；每年組織2次有員工、業(yè)主或物業(yè)使用人參加的消防演練。7.2.3.8.5 在小區(qū)宣傳欄內(nèi)對消防安全知識進行宣傳報道。7.2.3.8.6 應(yīng)設(shè)置專門的消防控制室，并且有工作人員24小時值班。發(fā)現(xiàn)火情及時疏散人員，通知公安消防部門，并協(xié)助其工作。7.2.3.8

32、.7 每日防火巡查1次，每月防火檢查1次，按照規(guī)定每年檢測1次建筑消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時排除，保障其運行正常。7.2.3.8.8 每日檢查火災(zāi)報警器的功能是否正常、指示燈有誤損壞；消防泵房內(nèi)的閥門、報警閥組、管道壓力、供電是否正常；疏散通道、安全出口的防火門是否完好，常閉防火門是否處于正常狀態(tài)。7.2.3.8.9 每日檢查消防水泵是否正常，消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有無滲漏，悶蓋是否齊全；屋頂供水水箱的儲水水位情況；消防泵房間的防火門是否完好；滅火器的壓力是否達到要求、是否過期失效、是否生銹、是否無法啟用；室內(nèi)消火栓內(nèi)的設(shè)備及報警按鈕、指示燈、報警控制線路功能是否齊全完好，有無故

33、障、生銹、漏水，接口墊圈是否完整無缺。消火栓箱門是否完好無缺，是否能正常開啟。7.2.3.8.10 每月檢查1次火災(zāi)警報裝置聲光顯示、消防控制設(shè)備的控制顯示功能、應(yīng)急照明、疏散指示標志等是否有效、是否處于正常狀態(tài)。對主、備用電源進行自動轉(zhuǎn)換試驗；噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應(yīng)及時更換，當(dāng)噴頭上有異物時應(yīng)及時清楚；室外閥門井中進水閥、屋頂水箱閥門和管道中的閥門，核實其是否處于正常狀態(tài)；與火災(zāi)報警系統(tǒng)有聯(lián)動功能的防火門 （包括防火卷簾）能否聯(lián)動，設(shè)施、設(shè)備間的防火門是否完好；防排煙系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。7.2.3.8.11 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配置自救逃生器、逃生繩等急救工具。并應(yīng)每月檢查1次，保證其正常

34、使用。7.2.3.8.12 對安裝的火災(zāi)探測器，應(yīng)每月進行1次抽樣測試，每年做2次消防系統(tǒng)聯(lián)動試驗；火災(zāi)探測器投入運行2年后，應(yīng)每隔3年全部清洗1次，不合格的應(yīng)及時更換。7.2.3.9 水景及其他游樂設(shè)施7.2.3.9.1 水景及其他游樂設(shè)施啟用前應(yīng)進行防滲漏和防漏電檢查，保證用電安全。7.2.3.9.2 使用期間每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1次防漏電設(shè)施。每日巡查1次游樂設(shè)施，確保無安全隱患。7.2.3.9.3 應(yīng)設(shè)置必要的安全警示標識和設(shè)施使用說明。7.3 房屋裝飾裝修管理7.3.1 按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法，建立完善的裝飾裝修管理服務(wù)制度和裝飾裝修管理檔案。7.3.

35、2 受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。7.3.3 裝飾裝修期間每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。7.3.4 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修進行查驗，對嚴格執(zhí)行住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，退還相應(yīng)費用，辦理相關(guān)手續(xù)。對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，按照協(xié)議約定進行處理。7.3.5 裝修垃圾應(yīng)袋裝后堆放至指定地點，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運或自行清運的均

36、須日產(chǎn)日清，并采用密閉運輸方式清運。7.4 公共秩序維護7.4.1 住宅小區(qū)的出入口應(yīng)有專人24小時值班，上下班高峰期提供不少于2小時的立崗服務(wù)。采取封閉式管理的住宅小區(qū)，應(yīng)建立完善的外來人員管理制度，對外來人來訪進行登記，對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。7.4.2 應(yīng)對業(yè)主車輛基本情況進行登記并建立檔案，對外來進出車輛進行登記，同時劃分非機動車停放區(qū)域，并派專人管理，保證車輛有序停放。7.4.3 應(yīng)建立完善的大宗物品進出管理制度，實行大宗物品搬運進出登記管理。7.4.4 應(yīng)制定巡查路線，按路線巡視檢查并做好記錄。對重點區(qū)域、重點部位應(yīng)每天不少于巡查12次。夜間巡查兩人以上

37、同行。對擾亂公共秩序的行為及時加以制止，必要時應(yīng)立即向公安部等部門報告，并協(xié)助公安等部門進行處理。7.4.5 安防控制室應(yīng)設(shè)專人24小時值守，并配備必要的應(yīng)急工具。收到報警信號后，秩序維護人員贏在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理，必要時應(yīng)立即向公安機關(guān)報告，并協(xié)助公安機關(guān)進行處理。7.4.6 每年開展2次專項治安應(yīng)急預(yù)案演練。7.4.7 對秩序維護人員應(yīng)進行相關(guān)法律法規(guī)及崗位流程培訓(xùn)后方能上崗，每半年組織管理人員和秩序維護人員開展2次安全防范教育培訓(xùn)。7.4.8 應(yīng)建立完善的租戶管理制度。7.5 寵物管理7.5.1 應(yīng)對業(yè)主飼養(yǎng)的寵物進行登記，并提醒業(yè)主為所養(yǎng)寵物定期注射疫苗，預(yù)防傳染病。7.5.2

38、督促飼養(yǎng)寵物的業(yè)主，對寵物采取安全措施避免傷害他人，告知其按規(guī)定到公安機關(guān)辦理登記手續(xù)，進行登記備案。7.5.3 在寵物主人對寵物采取安全措施保證業(yè)主安全前提下，寵物活動應(yīng)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置的制定區(qū)域內(nèi)活動，寵物活動區(qū)域顯著位置應(yīng)設(shè)立警示標識。7.5.4 對小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜及無許可證寵物的業(yè)主應(yīng)及時制止，制止無效的，應(yīng)及時上報相關(guān)部門。7.6 保潔服務(wù)7.6.1 物業(yè)共用部位清潔7.6.1.1 樓內(nèi)7.6.1.1.1 每日清掃、清拖1次大堂（包括地面、墻面等），每日擦拭大堂內(nèi)信報箱等設(shè)施，配有家具或其他配飾的，每月護理保養(yǎng)1次（如石材等的打蠟保養(yǎng)），每日對大堂及一層侯梯廳等進行3次保潔巡視，宜實行流動式保潔服務(wù)。7.6.1.1.2 每日清掃并清拖1次樓道、樓梯地面，每日擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等共用設(shè)施；每季度除塵1次樓內(nèi)燈具；根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護；每日對樓道、樓梯做2次保潔巡視。7.6.1.1.3 設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔3次；每周對公共衛(wèi)生間進行2次消毒。7.6.1.2 電梯每日擦拭2次電梯轎廂門、面板，每