項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研案例

1、某花園可行性研究工作坊成果報(bào)告第 12 組成員姓名成員學(xué)號(hào)額外獎(jiǎng)勵(lì)成員個(gè)人得分(滿分30分) 小組報(bào)告總得分（滿分60分）：市場(chǎng)預(yù)測(cè)與項(xiàng)目體量設(shè)計(jì)模塊得分：（滿分15分）投資估算模塊得分：（滿分15分）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模塊得分：（滿分15分）風(fēng)險(xiǎn)分析模塊得分：（滿分15分）各模塊成果修改完成情況（滿分10分）本小組得分：第一章 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研1.1調(diào)查方案設(shè)計(jì)1.1.1調(diào)查路線1、調(diào)查人員：3、調(diào)查方式：抽樣調(diào)查和全面調(diào)查相結(jié)合，對(duì)天津居民采取抽樣調(diào)查，對(duì)其他信息獲取采取全面調(diào)查。4、實(shí)施概況：8人分工合作，6人對(duì)天津居民發(fā)放問卷調(diào)查表收集資料，樣本容量共計(jì)500份，2人走訪幾個(gè)天津市內(nèi)豪華的住宅區(qū)。5

2、、人員安排：鄭澤宇、李世貴、馬云燕、肖萌萌同學(xué)負(fù)責(zé)整理資料和匯總；馬云燕、孫毓唯同學(xué)進(jìn)行數(shù)據(jù)資料分析，得出結(jié)果；敖海、劉佳煬同學(xué)撰寫調(diào)查報(bào)告。6、工作階段內(nèi)容、時(shí)間與人員安排：工作階段工作內(nèi)容時(shí)間安排負(fù)責(zé)人員準(zhǔn)備工作工作計(jì)劃安排，成員確定2015.12.23調(diào)查問卷與訪談提綱設(shè)計(jì)并討論2015.12.23審核調(diào)查問卷和訪談提綱2015.12.23準(zhǔn)備調(diào)查時(shí)贈(zèng)送的禮物2015.12.23天津市住宅市場(chǎng)調(diào)查本地宏觀環(huán)境調(diào)查2015.12.24-2015.12.26本地抓住市場(chǎng)調(diào)查2015.12.26-2015.12.27消費(fèi)者調(diào)查2015.12.26-2015.12.27研究成果提報(bào)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分

3、析調(diào)查結(jié)果撰寫報(bào)告2015.12.27-2015.12.30市場(chǎng)定位項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目品牌形象定位目標(biāo)客戶與消費(fèi)群體定位項(xiàng)目整體開發(fā)規(guī)劃與建議銷售策略定位1.1.2調(diào)查方案設(shè)計(jì)1、 調(diào)查主題 天津房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)形勢(shì)的調(diào)查2、 調(diào)查目的（1）、為房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)提供決策依據(jù)包括項(xiàng)目投資決策分析、項(xiàng)目區(qū)位選擇、市場(chǎng)定位、消費(fèi)者行為分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃。（2）、以消費(fèi)者為對(duì)象，了解消費(fèi)者在購(gòu)房方面的購(gòu)買動(dòng)機(jī)、過程和事實(shí)，以便適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需求。3、 調(diào)研范圍及對(duì)象（1）、調(diào)研范圍：天津市內(nèi)六區(qū)（2）、調(diào)研對(duì)象：天津市民、天津市內(nèi)周邊知名樓盤。4、 調(diào)查內(nèi)容（1）、

4、天津居民的基本信息：性別，年齡；學(xué)歷；收入；工作；家庭 （2）、天津居民對(duì)于房地產(chǎn)的需求及偏好：是否需要購(gòu)買房地產(chǎn)；購(gòu)買用途；戶型；面積；建筑形態(tài)；建筑風(fēng)格；地區(qū)選擇；獲取房地產(chǎn)信息來源；可接受單價(jià)和總價(jià)。（3）、天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況和供求情況：目前市場(chǎng)上在售樓盤及銷售情況的基本信息；天津南開區(qū)二手房市場(chǎng)的基本信息；天津南開區(qū)2015年的房地產(chǎn)投資總額；新開工面積；竣工面積。5、 市場(chǎng)調(diào)查質(zhì)量控制  高質(zhì)量的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查有三個(gè)顯著標(biāo)志：系統(tǒng)性、準(zhǔn)確性和及時(shí)性。對(duì)市場(chǎng)調(diào)查來說要求互為必要條件，缺少任何一方面，都將導(dǎo)致市場(chǎng)信息"失真"，使市場(chǎng)

5、調(diào)查失去意義。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的質(zhì)量控制非常重要，其主要把握的原則如下：  （1）、客觀性原則  房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是一種集體合作的過程，受參加人員主觀因素影響很大。但是，對(duì)調(diào)查質(zhì)量的評(píng)價(jià)應(yīng)是客觀的，應(yīng)以真實(shí)反映市場(chǎng)運(yùn)行狀況的指標(biāo)來衡量其整體質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)有明確的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)極其規(guī)范性的檢驗(yàn)方法，不能因人而異，人為降低標(biāo)準(zhǔn)。  （2）、全程性原則  房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查質(zhì)量的控制，不僅表現(xiàn)為事后的檢查驗(yàn)收，而且表現(xiàn)為對(duì)調(diào)查前的預(yù)防和調(diào)查實(shí)施中的抽樣，作到調(diào)查質(zhì)量在事前、事中、事后都得到有效控制，并構(gòu)成一個(gè)完整的控制體系。（3）、

6、全員性原則  全體調(diào)查人員都要有質(zhì)量意識(shí)，并使個(gè)主要環(huán)節(jié)有專人負(fù)責(zé)質(zhì)量檢查。  （4）、綜合平衡性原則  實(shí)施質(zhì)量控制的關(guān)鍵在于提高市場(chǎng)調(diào)查資料的系統(tǒng)性、準(zhǔn)確性和及時(shí)性，使這三者達(dá)到最佳的組合效果。這就需要認(rèn)清這三者之間的相互制約關(guān)系，把握主要矛盾和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，制定切實(shí)可行的控制方案和控制標(biāo)準(zhǔn)，正確處理好調(diào)查經(jīng)費(fèi)、調(diào)查精度、調(diào)查時(shí)限、調(diào)查項(xiàng)目等因素的關(guān)系。1.2信息調(diào)查情況表及問卷設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問卷（消費(fèi)者調(diào)查）尊敬的先生/女士：您好!為了更好的了解我市居民購(gòu)房的真實(shí)意向，我們?cè)谶M(jìn)行一項(xiàng)全市民住房狀況及需求的市場(chǎng)調(diào)研。您的意見無(wú)所謂

7、對(duì)錯(cuò)，都會(huì)對(duì)我們有很大幫助，希望您在百忙之中抽出一點(diǎn)時(shí)間協(xié)助我們完成這項(xiàng)調(diào)查，我們會(huì)對(duì)您的回答予以保密。對(duì)您的幫助與支持表示感謝!調(diào)查項(xiàng)目：1、您購(gòu)房的主要目的是：日常居住 第二居所 投資其他2、您購(gòu)房主要考慮：地段價(jià)格房型 環(huán)境配套 物業(yè)管理 距離相關(guān)地點(diǎn)近3、您購(gòu)房選擇的房屋種類：底層高層 多層超高層4、您購(gòu)房對(duì)衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)的要求為：?jiǎn)涡l(wèi) 雙衛(wèi) 三衛(wèi) 雙陽(yáng)臺(tái) 其他5、購(gòu)買商品房，你購(gòu)什么買戶型：二房一廳二房二廳三房一廳 三房二廳其他6、您希望的裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房 全部精裝 豪華裝修其他7、您購(gòu)房希望的地段或可接受的地點(diǎn)：市中郊區(qū) 其他8、你購(gòu)房希望相鄰：公園綠地醫(yī)院 娛樂場(chǎng)所其他9、您購(gòu)房可

8、接受車程（從居住地到工作地點(diǎn)）：分鐘內(nèi)分鐘 分鐘無(wú)所謂10、您購(gòu)房家庭人均面積希望達(dá)到：平方米 平方米 平方米 以上11、您若購(gòu)置商品房，您所能接受的總價(jià)是：100萬(wàn) 100150萬(wàn)元 150200萬(wàn)元 200250萬(wàn)元 250300萬(wàn)元300萬(wàn)元12、您希望住宅每層戶數(shù)是：兩戶及以下 三至四戶 五至六戶 七至八戶 九戶或以上 無(wú)所謂13、請(qǐng)您對(duì)住宅朝向排出您的偏好順序： 南北對(duì)流 朝南 朝北 東西向 朝西14、您打算購(gòu)買的地區(qū)首選是 ，其次是 ，再次是 。 河?xùn)| 河西 紅橋 河北 南開 和平 寶坻 薊縣 濱海新區(qū) 津南最后，我想問您幾個(gè)關(guān)于您個(gè)人情況的問題，供資料分析使用，希望您不要介意。1

9、5、性別（訪問員自己填寫）： 男 女16、請(qǐng)問您的年齡 歲：17、請(qǐng)問您婚否 ： 已結(jié)婚 未婚 離婚18、請(qǐng)問您的文化程度是： 博士 碩士 大專以下 大學(xué)本科 大專19、請(qǐng)問您的職業(yè)是：機(jī)關(guān)/事業(yè)單位干部 企業(yè)管理人員個(gè)體戶 專業(yè)技術(shù)人員貿(mào)易 證券建筑業(yè) 高科技學(xué)生 其他20、請(qǐng)問您在單位的職位是： 企業(yè)高層 企業(yè)中層 私營(yíng)業(yè)主 行政事業(yè)干部 其他21、請(qǐng)問您的朋友平均月收入一般屬于哪一類：2000元以下 20003000元 30004000元 40005000元 50006000元 60007000元70008000元 80009000元 900010000元 10000元以以上22、請(qǐng)問您

10、的日常交通工具是： 步行 自行車 摩托車 公交車 私家車 其他23、請(qǐng)問您未來三年購(gòu)買私家車的意向是： 肯定 否定 不確定24、您的個(gè)人愛好是 ：訪問到此結(jié)束，再次謝謝您的支持！1.3市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)1.3.1 國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策全國(guó)房地產(chǎn)背景：十一月，房地產(chǎn)調(diào)控政策從全國(guó)性到地方性都教十月有了大幅度增加，調(diào)控主題圍繞保障房、行業(yè)范圍、城市規(guī)劃等方面外，央行還在月底下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，而此項(xiàng)調(diào)整也引起市場(chǎng)極大關(guān)注和“猜測(cè)”，這次調(diào)整與中國(guó)人民銀行16日發(fā)布的第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中指出的適當(dāng)對(duì)貨幣政策進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)的思路一致。因此，對(duì)于近三年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，我們理解為其主要針

11、對(duì)目前較為復(fù)雜的國(guó)際環(huán)境，以及國(guó)內(nèi)CPI持續(xù)回落、經(jīng)濟(jì)增速放緩，為保證正常的市場(chǎng)流動(dòng)性而進(jìn)行的，并非是針對(duì)房地產(chǎn)的專項(xiàng)調(diào)控，而從幾次國(guó)家相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人的講話也透露，調(diào)控不會(huì)放松。從市場(chǎng)成交層面看，量能確實(shí)已在松動(dòng)，但是并未到理想狀態(tài)，若果此刻放松勢(shì)必會(huì)讓調(diào)控全功盡棄；而另一方面，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行又處于一個(gè)變化的敏感期多種客觀事實(shí)交織在一起，調(diào)控本身所具有的牽一發(fā)而動(dòng)全身的特點(diǎn)在這個(gè)時(shí)候會(huì)明顯得更為突出，因此，類似貨幣政策、稅收等政策的適時(shí)調(diào)整都非常有必要，而像放松或者取消“限購(gòu)”政策在短期內(nèi)雖然不可能，但是在市場(chǎng)趨于理性，而且更好地替代政策來進(jìn)行調(diào)節(jié)的話，取消“限購(gòu)”也是自然的事。接近年底，僵持、

12、低迷會(huì)是整個(gè)市場(chǎng)普遍面對(duì)的局面。因此，2015年的最后一個(gè)月，在政策不可能放松，地方“就是”政策又不能立馬見效的背景下，開發(fā)商，特別是手頭資金較為緊張的企業(yè)還是要繼續(xù)放平心態(tài)，積極對(duì)銷售策略做出調(diào)整，以便度過“年關(guān)”，及時(shí)樓市在明年二月卻與明朗化，但上升的周期仍然較長(zhǎng)，商品房作為更長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算。1.3.2天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱建筑年代總戶數(shù)容積率元/平方米瑞海名苑200710001.525000檀府20101880.7635000靜德花園200836003.029000煦園新居200610382.827000旺海公府201414962.36270001.3.1天津房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析通過問卷

13、調(diào)查和實(shí)地調(diào)查分析，我們得出以下幾個(gè)結(jié)論：雖然城市建設(shè)全面鋪開，但是房屋需求還在持續(xù)增長(zhǎng)：海河周邊、地鐵周邊的房屋還是很有吸引力的，交通便利，房屋靠近海河，還是大部分家庭的希望。雖然地產(chǎn)行業(yè)正在減速放緩，造成了很多房子賣不出去，但是這一點(diǎn)沒有影響到天津市區(qū)的房?jī)r(jià)波動(dòng)，和平區(qū)、南開區(qū)的房?jī)r(jià)高居不下，包括外來人員在城市的人口密度不斷增加在城市范圍內(nèi)，特別是住宅集中市區(qū)內(nèi)，加之地鐵的大范圍修建，給周圍的房?jī)r(jià)都帶來不曉得提高。建造成本不斷上身，住宅價(jià)格漲勢(shì)也很兇猛，一方面由于土地供應(yīng)的短缺，造成的土地成本不斷上升。另一方面包括鋼材、水泥等建材的價(jià)格上漲，造成了住宅開發(fā)成本明顯提升，因此勢(shì)必造成尚斌價(jià)格

14、房?jī)r(jià)格的提升。1.3.2可比項(xiàng)目的分析以臨近海河、古文化街旅游區(qū)，周邊交通便利，比周圍小區(qū)在環(huán)境、交通便利上有明顯優(yōu)勢(shì)，在需求和價(jià)格上都有很大的進(jìn)步。1.3.3未來價(jià)格預(yù)測(cè)：該項(xiàng)目?jī)r(jià)格的年度上漲幅約為6%，按照這樣的趨勢(shì)，該項(xiàng)目的在2016年初。商品房?jī)r(jià)格大約為45000元/平米。1.3.4與本項(xiàng)目對(duì)比優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析：優(yōu)勢(shì)：坐落于南開區(qū)，在海河旁邊，周邊交通便利，地理位置和區(qū)位形象較好，周邊配套完善，居住環(huán)境成熟；劣勢(shì)：周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多，項(xiàng)目產(chǎn)品差異性不大。1.4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析能力1.4.1 SWOT 分析法SWOT 分析法又稱為態(tài)勢(shì)分析法，它是由舊金山大學(xué)的管理學(xué)教授于20 世紀(jì)80 年代初提

15、出來的研究方法。SWOT 是將與研究對(duì)象密切相關(guān)的各種主要內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素、弱點(diǎn)因素、機(jī)會(huì)因素和威脅因素，通過調(diào)查羅列出來，并依照一定的次序按矩陣形式進(jìn)行排列，然后運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，對(duì)各種因素加以分析，從而確定某一市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)，機(jī)會(huì)和威脅，從而將該市場(chǎng)的戰(zhàn)略與其內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。SWOT分別代表：strengths （優(yōu)勢(shì)）、weaknesses （劣勢(shì)）、opportunities(機(jī)遇)、threats（挑戰(zhàn)）。SW 主要分析內(nèi)部所具備的條件，OT 分析外部因素的作用影響。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要影響因素，更關(guān)乎經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的有效運(yùn)行以及社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展，以問卷

16、調(diào)查結(jié)果和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，利用SWOT 法分析商洛市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)和存在的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，能進(jìn)一步了解其發(fā)展中存在的問題，有利于找出解決方法，制定發(fā)展戰(zhàn)略和計(jì)劃。1、優(yōu)勢(shì)（Strength）（1）、規(guī)模優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域總用地面積約54萬(wàn)m2，大規(guī)模的開發(fā)會(huì)降低基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑材料購(gòu)置費(fèi)，大面積的土地面積使得該項(xiàng)目的綠化面積也會(huì)大大提高，讓住戶可以體驗(yàn)到更加舒適的居住環(huán)境，使得該項(xiàng)目具有一定的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，形成特有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（2）、區(qū)位優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目周圍緊鄰鼓樓、古文化街、意式風(fēng)情街、大悅城等，還依傍海河、靠近東站，并且周圍有兩大主干道，交通便利，方便出行，離火車站不是非常

17、近，不用擔(dān)心人群的擁擠，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。（3）、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。由于該項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)很明顯，可邀請(qǐng)知名設(shè)計(jì)師進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，盡可能充分利用有限的資源，達(dá)到想要的受益，使項(xiàng)目與自然融合，構(gòu)筑規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。（4）、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。開發(fā)商具有多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，已開發(fā)的多個(gè)成熟小區(qū)為集團(tuán)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。2、劣勢(shì)（weaknesses）（1） 、交通資源。該項(xiàng)目由于周圍商業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，交通便利，在高峰期會(huì)有交通擁擠的現(xiàn)象。（2）、于該區(qū)位地理?xiàng)l件極其優(yōu)越，是未來不可多得的發(fā)展起點(diǎn)，故地皮資源價(jià)值較高，該區(qū)域房?jī)r(jià)在市內(nèi)屬于佼佼者。3、機(jī)會(huì)（Opportunity）（1）、政策機(jī)會(huì)。隨著學(xué)區(qū)房政策的調(diào)整，坐落在南

18、開等優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源附近，可以說是不可多得金牌地段。（2）、地域認(rèn)同度增加。近年來由于周邊許多高質(zhì)量樓盤的開發(fā)，使得該地區(qū)已逐漸成為購(gòu)房熱點(diǎn)。（3）、市政配套不斷增加。類似于大悅城等項(xiàng)目的推進(jìn)，火熱的人流催生了更多市政資源的配置。（4）、交通道路將開通。隨著天津地鐵資源分配的不斷擴(kuò)展與均衡，更多的橋梁地鐵會(huì)連接海河兩岸，點(diǎn)亮彼此區(qū)域經(jīng)濟(jì)。4 、威脅（Treat）（1）、低價(jià)商品房競(jìng)爭(zhēng)激烈。天津市其他地段交易價(jià)格相對(duì)該地塊較低。（2）、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈。該地區(qū)屬于商住混合區(qū)域地塊，附近其他地皮收購(gòu)價(jià)格上漲，引發(fā)區(qū)域新一輪房?jī)r(jià)上攻。（3）、需求壓力增大。該地區(qū)建設(shè)的都是高檔樓盤，質(zhì)量將是吸引客源的重點(diǎn)，所

19、以本項(xiàng)目面臨巨大的需求壓力。（4）、房?jī)r(jià)虛高。房?jī)r(jià)虛高，房?jī)r(jià)總體偏高，且價(jià)格租金比有所回升，市場(chǎng)仍存在一定泡沫，對(duì)于泡沫的這種自發(fā)的走勢(shì)，一時(shí)難以減速。 內(nèi)部資源 外部環(huán)境優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）規(guī)模優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)交通資源地皮價(jià)格機(jī)會(huì)（O）政策機(jī)會(huì)地域認(rèn)同度增加市政配套不斷增加交通道路將開通SO戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抓住機(jī)遇，響應(yīng)市場(chǎng)號(hào)召，高姿態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)，質(zhì)高價(jià)優(yōu)，贏得聲譽(yù)WO戰(zhàn)略抓住機(jī)會(huì)，規(guī)避劣勢(shì)，利用周邊區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造高端精品形象，突出項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)威脅（T）低價(jià)商品房競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈需求壓力增大房?jī)r(jià)虛高ST戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，化解威脅，充分挖掘營(yíng)銷渠道，突出物業(yè)資源與綠化，打出新生態(tài)家園旗幟

20、，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力WT戰(zhàn)略規(guī)避劣勢(shì)，化解威脅，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝，提高性價(jià)比，強(qiáng)化建設(shè)服務(wù)質(zhì)量，解決內(nèi)部規(guī)劃問題1.4.2結(jié)論從SWOT分析法的出的結(jié)論不難看出，該項(xiàng)目具有競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，房并且可以為業(yè)主創(chuàng)造更長(zhǎng)久的利潤(rùn)，所以該項(xiàng)目是可行的。1.5項(xiàng)目規(guī)模與體量設(shè)計(jì)報(bào)告1.5.1項(xiàng)目概述光風(fēng)霽月花園位于天津市南開區(qū)東馬路水閣南地塊，坐落于中國(guó)天津市南開區(qū)東馬路上，位于東馬路商圈中心，緊靠天津文化發(fā)祥地老城廂的東部沿海河地帶與對(duì)面奧匈風(fēng)情區(qū)隔河相望，西至東馬路，南通路并與市政工程地鐵相連，地鐵2號(hào)線4號(hào)線在商場(chǎng)地下二層交匯。項(xiàng)目總用地88000m2，經(jīng)天津市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地功能為居住用地，實(shí)際建設(shè)用地面積8

21、0000 m2，計(jì)容積率建筑面積為100000 m2。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)天津市南開區(qū)東馬路水閣南地塊規(guī)劃總用地面積100000 m2實(shí)際用地面積80000 m2計(jì)容積率面積110000 m2總建筑面積100000 m2建筑容積率1建筑密度35%綠地率30%住宅面積80000 m2商業(yè)面積無(wú)地下室面積無(wú)居住總戶數(shù)400銷售價(jià)格4.5萬(wàn)/平米銷售收入約為4500001.5.2設(shè)計(jì)依據(jù)（1）、國(guó)家有關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； （2）、地形圖 （3）、設(shè)計(jì)要求、設(shè)計(jì)原則和設(shè)計(jì)概念要求 （4）、設(shè)計(jì)圖 1.5.3設(shè)計(jì)采用的主要法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn) （1）、 工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文； （2）、 高

22、層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50045-95）；（3）、 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50016-2006）； （4）、 民用建筑設(shè)計(jì)防火通則（GB50325-2005）； （5）、 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GB50009-2001）； （6）、 建筑結(jié)構(gòu)可靠設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB50068-2001）； （7）、 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50007-2002）； （8）、 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50011-2001）； （9）、 建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)（GB50223-95）； （10）、 建筑設(shè)計(jì)防水規(guī)范（GBJ6-87,2001年版）； （11）、 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ15-88,2003年版）

23、； （12）、 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ14-87,97年版）； （13）、 供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50052-95）； （14）、 低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50054-95）； （15）、 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50019-2003）； 1.5.4規(guī)劃原則1、避免對(duì)原有地形、地貌做大的改動(dòng)，充分結(jié)合地形及利用當(dāng)?shù)夭牧?，做到因地制宜，減少對(duì)自然環(huán)境的破壞，降低環(huán)境成本。 2、合理劃分各項(xiàng)用地，做到分區(qū)明確；功能合理；將安靜的居住區(qū)與熱鬧的商業(yè)區(qū)之間隔開，利用各個(gè)節(jié)點(diǎn)的開放空間將商業(yè)街結(jié)合起來，形成一個(gè)有機(jī)整體。 3、建筑結(jié)合現(xiàn)代功能要求，做到建筑風(fēng)格與現(xiàn)代功能的相結(jié)合，即特色建筑現(xiàn)代

24、化。 4、理安排交通流線，做到人車適當(dāng)分流，盡量減少人車流的交叉。步行系統(tǒng)盡可能連成一體，以適應(yīng)商業(yè)步行街的要求。住戶車輛考慮?？吭谧≌簝?nèi)，外部到訪車輛盡量靠外部街道。 5、整體建筑風(fēng)格與組團(tuán)的思想概念風(fēng)格形式統(tǒng)一。 1.5.5建筑設(shè)計(jì)1、建筑設(shè)計(jì)特色建筑設(shè)計(jì)功能優(yōu)先，結(jié)合各組團(tuán)居民特色采用剪力墻和框架結(jié)構(gòu)，提取了當(dāng)?shù)鼐用窬室亍?2、建筑平面設(shè)計(jì)根據(jù)使用功能，采用剪力墻和框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。立面設(shè)計(jì)上均采用落地窗，透氣，大氣。住宅建筑設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)了3中戶型，為一梯兩戶，

25、套間有三房?jī)蓮d一廚兩衛(wèi)、五房?jī)蓮d一廚兩衛(wèi)、六房?jī)蓮d一廚兩衛(wèi)，戶型面積110-210不等，充分滿足各消費(fèi)人群的住房需求。商鋪建筑設(shè)計(jì) 商鋪位于沿街住宅一層。 1.6項(xiàng)目選址報(bào)告1.6.1項(xiàng)目介紹某花園位于天津市南開區(qū)東馬路水閣南地塊，坐落于中國(guó)天津市南開區(qū)東馬路上，位于東馬路商圈中心，緊靠天津文化發(fā)祥地老城廂的東部沿海河地帶與對(duì)面奧匈風(fēng)情區(qū)隔河相望，西至東馬路，南通路并與市政工程地鐵相連，地鐵2號(hào)線4號(hào)線在商場(chǎng)地下二層交匯。附近是天津傳統(tǒng)的商務(wù)、商業(yè)區(qū)，如小白樓中央商業(yè)區(qū)和南京路?？傆玫孛娣e9.5萬(wàn)平方米，總建筑面積愈10萬(wàn)平方米。光風(fēng)霽月花園將綜合住宅公寓、零售商場(chǎng)、辦公樓和酒店式公寓。小區(qū)附屬的商場(chǎng)是集大型購(gòu)物、休閑、娛樂、美食為一體的綜合性大型商場(chǎng)，其總體建筑群氣勢(shì)恢宏，造型高貴時(shí)尚，是現(xiàn)代化，智能化，自動(dòng)化的多功能的建筑物。1.6.2市