東莞虎門國際購物中心美食街氛圍包裝方案

1、2東莞總體房地產市場研究3東莞：城市概況東莞區(qū)位交通東莞市位于廣東省中南部，珠江三角洲東部，地處廣州、深圳黃金經濟走廊中間，距離香港140公里。2014年總人口834.31萬人，gdp產值5881.18億元，人均gdp7.04萬/人，經濟實力雄厚，消費力強勁東莞是廣深黃金經濟走廊樞紐，經濟實力雄厚，人均東莞是廣深黃金經濟走廊樞紐，經濟實力雄厚，人均gdpgdp達到達到7.047.04萬萬/ /人，消費人，消費力強勁力強勁4東莞：經濟結構概況產業(yè)結構：產業(yè)結構：支柱產業(yè)支柱產業(yè)：電子信息制造業(yè)、電氣機械及設備制造業(yè)、紡織服裝鞋帽制造業(yè)、食品飲料加工制造業(yè)、造紙及紙制品業(yè)；特色產業(yè)特色產業(yè)：玩具及

2、文體用品制造業(yè)、家具制造業(yè)、化工制造業(yè)、包裝印刷業(yè)；先進制造業(yè)先進制造業(yè)：裝備制造業(yè)、鋼鐵冶煉和加工、石油和化學；高科技術高科技術制造業(yè)制造業(yè)：醫(yī)藥制造業(yè)、電子及通信設備制造業(yè)、電子計算機及辦公設備制造業(yè)、醫(yī)療設備及儀器儀表制造業(yè)；第二產業(yè)和第三產業(yè)平分秋色，經濟結構良好5東莞：產業(yè)轉型升級l在傳統(tǒng)的制造業(yè)貢獻下，東莞2014年工業(yè)總產值1.2萬億元，但轉型升級迫在眉睫。l東莞市政府發(fā)布東莞制造2025戰(zhàn)略文件，東莞制造業(yè)轉型升級提速。東莞產業(yè)轉型升級，人口數(shù)量和素質均提升，購房人群數(shù)量將增長6東莞：產業(yè)布局東莞五大功能區(qū)的產業(yè)布局，虎門港處重要地位，未來有力促進濱海板塊中的沙田房地產的發(fā)展“

3、一中心多支點”城市布局五大功能區(qū)東莞制造業(yè)十二五規(guī)劃l 根據(jù)十二五規(guī)劃，重點建設松山湖科技產業(yè)園區(qū)、虎門港、生態(tài)產業(yè)園區(qū)三大先進制造業(yè)高端功能區(qū)l 將虎門港打造成為我市先進制造業(yè)的物流服務基地和臨港產業(yè)基地。7東莞房地產市場分析82013-2015年東莞市住宅量價走勢東莞市2013年住宅新增供應量約為6萬套，成交量為6.5萬套，年成交均價為8685元/；2014年住宅新增供應量5.1萬套，成交量4.4萬套，年成交均價為8624元/2015年1月-5月住宅新增供應量2.3萬套，成交量2.4萬套，年成交均價為8622元/849987658477844885999270824186148642853

4、287429291914794638865942385218334838485548218878987678762808882938494893190590100020003000400050006000700080009000100002013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年1月

5、2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2013-20152013-2015年東莞市住宅量價走勢年東莞市住宅量價走勢成交套數(shù)新增套數(shù)成交均價_x000d_（元/）92013-2015東莞市土地出讓情況年份出讓土地（塊）出讓面積（）建筑面積（）成交價（萬元）成交均價20137829716546377444162467925482014371229052332033485581325772015（上半年）214175418963922405392683l從2013到2015年，東莞市土地成交均價在逐年上升。l2014年房地產出讓情況處于低谷狀態(tài)，出讓土地不及2013年的一半，成交均

6、價雖有所上升，但上升幅度不大；l2015年上半年東莞市出讓土地數(shù)量有所上升，且成交單價上升了100多塊，房地產市場有所好轉。10虎門整體市場供需量價走勢數(shù)據(jù)來源：瑞峰置業(yè)市場研究部虎門鎮(zhèn)2013年住宅供應1958套，成交2641套，月均成交約220套2014年住宅供應2489套，成交3050套，月均成交約254套2015年1-5月住宅供應1720套，成交1970套，月均成交約394套，市場火爆276 268 226 475 156 517 26 14 88 0 100 534 290796 116 654 950 523 102 263 219 243 168 250 218 185 179

7、155 136 36 55 102 97 124 90 75 101 390 424 724 832 213 90 439 393 835 10,902 10,838 10,409 10,236 10,131 10,225 9,795 9,743 10,431 9,909 10,357 9,932 10,610 10,031 10,237 9,045 9,173 9,534 9,653 9,272 11,540 13,623 10,055 10,857 10,478 9,816 10,049 10,336 12,086 - 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,0

8、00 14,000 010020030040050060070080090010002013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2013.1-2015.5虎門市場供需量價分析供應套數(shù)成交套數(shù)成交均價(元/)2013.12015

9、.5成交7661套，月均成交約264套1120142014年年1 1月月-2015-2015年年5 5月月虎門鎮(zhèn)普通住宅各總價區(qū)間所處面積段的成交套數(shù)分布虎門鎮(zhèn)普通住宅各總價區(qū)間所處面積段的成交套數(shù)分布總價區(qū)間總價區(qū)間/ /面積面積段段4040以下以下 40504050 50605060 60706070 70807080 80908090901009010010011010011011012011012012013012013013014013014014015014015015016015016016017016017017018017018018019018019019020019020

10、0200200以以上上合計合計2020萬以下萬以下11 120302030萬萬6219 930403040萬萬819 940504050萬萬02011302181850605060萬萬951311747460706070萬萬1085818951128128170807080萬萬6607059354374174180908090萬萬112399656295378248249010090100萬萬2556755127342702702100110100110萬萬773155833318873873110120110120萬萬198124726222217217120130120130萬萬85424

11、6429621179179130140130140萬萬14513171467321127127140150140150萬萬2162651076108108150160150160萬萬11161585810319595160170160170萬萬23543561358282170180170180萬萬11216811829193193180190180190萬萬611531108181190200190200萬萬1144856155353200250200250萬萬11133714529191250300250300萬萬31182222300350300350萬萬2192121350400350

12、400萬萬1212222400450400450萬萬252525450500450500萬萬88 8500550500550萬萬111111550600550600萬萬111111600700600700萬萬88 8合計合計6 613131 113613619719722522528912891163163383820620692925415413434353549491919262621421448864886虎門鎮(zhèn)暢銷總價區(qū)間產品面積段分析虎門鎮(zhèn)暢銷總價區(qū)間產品面積段分析虎門鎮(zhèn)暢銷產品主要為90-100，暢銷總價區(qū)間為70-110萬元；虎門改善型暢銷產品為140-150，暢銷總價區(qū)間為13

13、0-190萬元?；㈤T本地人34%新莞人26%周邊鎮(zhèn)區(qū)11%深圳客24%其他5%虎門本地人57%新莞人18%周邊鎮(zhèn)區(qū)12%深圳客8%其他5%虎門市場潛在項目供應體量虎門市場潛在項目供應體量數(shù)據(jù)來源：瑞峰置業(yè)市場研究部虎門潛在供應虎門潛在供應項目項目項目名稱項目名稱開發(fā)商開發(fā)商地址地址占地面積占地面積建筑面積建筑面積（部分按容積率2.5計算）項目進程項目進程預計上市時間預計上市時間中國電子地塊中國電子東莞產業(yè)園有限公司虎門鎮(zhèn)赤崗村160019 400048 地塊待定悅府東莞市中科泰豐實業(yè)投資有限公司虎門鎮(zhèn)北柵村21200 63600 報規(guī)2015年佳兆業(yè)御龍山花園東莞市德弘貿易有限公司虎門鎮(zhèn)金洲村

14、33910 84775 開工2015年虎門實業(yè)地塊東莞市虎門實業(yè)投資有限公司虎門鎮(zhèn)北柵村52922 116428 地塊待定泰明商業(yè)大廈東莞市泰明實業(yè)投資有限公司東莞市虎門鎮(zhèn)村頭社區(qū)7439 18600報規(guī)待定中惠悅峰花園中惠熙元房地產集團有限公司虎門鎮(zhèn)赤崗社區(qū)30180 60360 報規(guī)2016年金洲豪苑東莞市連升置業(yè)有限公司東莞市虎門鎮(zhèn)連升路東側9672 38688 報規(guī)待定連升豪庭東莞市凱和實業(yè)投資有限公司東莞市虎門鎮(zhèn)博涌社區(qū)社崗7159 21476 開工2015年西湖華庭東莞市威遠島省級旅游渡假區(qū)房地產開發(fā)有限公司東莞市虎門虎門大道西14589 36470 報規(guī)2016年金翡麗大廈東莞市

15、豐泰建設房地產有限公司東莞市虎門鎮(zhèn)博涌社區(qū)7200 28799 報規(guī)待定花城豪苑東莞市盛通花城房地產開發(fā)有限公司虎門鎮(zhèn)博涌社區(qū)博美村13754 34390 報規(guī)待定德基廣場東莞市德基實業(yè)投資發(fā)展有限公司虎門鎮(zhèn)博涌村12383 54485 報規(guī)待定冠科商業(yè)中心東莞市冠科實業(yè)投資有限公司虎門鎮(zhèn)龍眼社區(qū)19517 48800報規(guī)待定合計389944 389944 939520 939520 潛在項目供應體量約93.9萬按照市場去化速度的消化周期約為3年整體市場供應量充足13虎門市場區(qū)域版圖本項目白馬板塊新城板塊白沙高鐵板塊大品牌開發(fā)商逐鹿虎門，市場競爭激烈東海城堡悅榕東岸中電子項目虎門國際公館金地琥

16、悅虎門萬達廣場萬科金色里程龍泉圣達菲南部灣萬科城佳兆業(yè)御龍山建筑面積44萬容積率4.0產品剩余380以上大戶型均價12000元/客戶受力點：1.地段2.城市配套該項目主推大戶型產品，自2011年7月入市，銷售速度緩慢虎門新城板塊龍泉圣達菲客戶背景構成豪宅產品（190以上）：虎門本地個體戶、村民為主少部分布料市場、小生意老板的外地人客戶生意人本地人72%深圳松崗3%深圳沙井5%新莞人14%周邊鎮(zhèn)區(qū)6%客戶籍貫構成項目名稱面積區(qū)間供應套數(shù)供應套數(shù)占比已售套數(shù)銷售率存量套數(shù)龍泉豪苑改善160-20084 7%84 100%0 豪宅200以上1095 93%754 69%341 洋房合計1179 10

17、0%838 71%341 15中大規(guī)模，綠化率高一期采取圍合式園林虎門新城板塊龍泉圣達菲面積段（）成交均價（元/）總價區(qū)間(元)供應占比相應貨值（萬元）已售貨值（萬元）暢銷產品160-2009000144-180萬7%13608 13608 滯銷產品350-5509528330-550萬93%208653 143675 產品投資組合分析規(guī)劃指標分析占地面（）11萬綠化率62.8%建筑面（）44萬綠化面積（）69080容積率4戶均園林面積（）78建筑密度30%總戶數(shù)885高溢價產品：350-550，占比93%，貨值約20.8億，已售14.3億現(xiàn)金流與高溢價產品比例錯位建筑面積6.95萬容積率3.

18、9產品70-963-4房均價10000-12000元/（帶1500精裝）客戶受力點：1.地段2.城市配套3.升值前景產品面積段供應套數(shù)供應套數(shù)占比已售套數(shù)銷售率可售套數(shù)洋房70-8017834%178100%0洋房9010035666%35099%1普通住宅合計534100%53399%12014年9月28日開盤至今已售罄，剩余尾貨1套在售開盤期月均銷售約88套，銷售去貨速度快虎門新城板塊萬科金色里程客戶背景構成剛需產品（70-90）：虎門本地個體戶老板布料市場、黃河時裝城的生意客少量周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶、松崗沙井客戶寶安、南山投資客（售罄)本地人39%深圳松崗7%深圳沙井5%寶安4%南山2%新莞人3

19、7%周邊鎮(zhèn)區(qū)6%客戶籍貫構成17規(guī)模小，密度高，綠化面積低虎門新城板塊萬科金色里程（售罄）面積段（）成交均價（元/）總價區(qū)間(元)供應占比相應貨值（萬元）已售貨值（萬元）暢銷產品70-1001088773108萬100%49418 49418 產品投資組合分析規(guī)劃指標分析占地面（）1.74萬綠化率25%建筑面（）6.95萬綠化面積（）4344容積率3.99戶均園林面積（）8建筑密度25%總戶數(shù)543現(xiàn)金流產品：70-100，占比100%，貨值約4.9億，已售4.9億建筑面積78.4萬容積率2.24產品95-1423-4房均價10500元/（帶1500精裝）客戶受力點：1.地段2.城市配套3.項

20、目社區(qū)配套4.升值前景2014年11月22日開盤，開盤期月均銷售約249套，去貨速度較快暢銷戶型：95三房戶型虎門新城板塊南部灣萬科城客戶背景構成l企業(yè)技術人員l本地人新生代l周邊鎮(zhèn)區(qū)及松崗、沙井轉移自住客l少量寶安、南山投資客l布料服裝市場小老板l企業(yè)中層管理層l部分本地人個體戶客戶改善產品（140）剛需產品（100以下）本地人34%松崗6%沙井12%寶安3%南山2%新莞人32%周邊鎮(zhèn)區(qū)11%客戶籍貫構成面積區(qū)間供應套數(shù)供應套數(shù)占比已售套數(shù)銷售率存量套數(shù)小戶型小戶型50-7050-70144 8%135 94%94%9 9 剛需70-1001248 72%1165 93%83 改善130-1

21、60352 20%345 98%7 洋房合計洋房合計1744 100%1645 94%9919超大規(guī)模，密度、綠化中等，受別墅排布影響，弱化園林空間面積段（）成交均價（元/）總價區(qū)間(元)供應占比相應貨值（萬元）已售貨值（萬元）暢銷產品50-701010350-70萬8%8729 8183 70-1001037870103萬72%110094 102772 130-16012008 156192萬20%61289 60070 產品投資組合分析規(guī)劃指標分析占地面（）34.9萬綠化率31.59%建筑面（）78.4萬綠化面積（）110249容積率2.24戶均園林面積（）15建筑密度30%總戶數(shù)734

22、9虎門新城板塊南部灣萬科城現(xiàn)金流產品：70-100，占比72%，貨值約11億，已售10.2億高溢價產品：130-160，占比20%，貨值約6.1億，已售6億建筑面積50萬容積率1.50產品剩余170大戶型均價11000元/客戶受力點：1.景觀2.圈層3.社區(qū)環(huán)境4.區(qū)域前景產品面積段供應套數(shù)供應套數(shù)占比已售套數(shù)銷售率可售套數(shù)公寓50以下81736%78896%29洋房709053723%51496%23洋房9011076433%73396%31洋房120-140532%53100%0洋房140-1601 - 1100%0洋房160以上1537%13488%19普通住宅合計2325100%222

23、396%102客戶背景構成剛需產品（70-100）：2009年入市至今已推出五期，總體銷售速度一般暢銷戶型：90-120戶型；滯銷戶型：165-215戶型虎門白沙高鐵板塊虎門國際公館改善產品（100-140）：豪宅產品（160以上）：公寓產品（50以下）：l投資客l少部分白領階層l本地公務員l白沙片區(qū)生意客戶l部分松崗沙井轉移自住客l布料市場老板l企業(yè)高管l布料市場老板l私營企業(yè)主本地人38%深圳松崗9%深圳沙井13%新莞人32%周邊鎮(zhèn)區(qū)8%客戶籍貫構成21面積段（）成交均價（元/）總價區(qū)間(元)供應占比相應貨值（萬元）已售貨值（萬元）暢銷產品90-120886779106萬56%97980

24、94362 滯銷產品165-21510249169-217萬7%31172 27478 產品投資組合分析規(guī)劃指標分析占地面（）35萬綠化率47.19%建筑面（）50萬綠化面積（）165165容積率1.5戶均園林面積（）98總戶數(shù)1685虎門白沙高鐵板塊虎門國際公館現(xiàn)金流產品：90-120，占比56%，貨值約9.7億，已售9.4億高溢價產品：165-215，占比7%，貨值約3.1億，已售2.7億大規(guī)模，低密、綠化率高建筑面積45萬容積率2.99產品93-1473-4房另有186雙拼戶型均價9500元/客戶受力點：1.社區(qū)配套2.區(qū)域前景客戶背景構成l布料、服裝市場生意客l廠企中層管理技術人員l少

25、量松崗沙井自住客l布料、服裝生意老板l企業(yè)高管改善產品（110-140）豪宅產品（180以上）剛需產品（70-100）月均銷售約134套單位，總體銷售速度較快暢銷戶型：93-125三房虎門白沙高鐵板塊虎門萬達廣場l布料市場老板l本地人個體戶本地人36%深圳松崗12%深圳沙井7%新莞人33%周邊鎮(zhèn)區(qū)12%客戶籍貫構成面積區(qū)間面積區(qū)間供應套數(shù)供應套數(shù)供應供應套數(shù)套數(shù)占占比比已售套數(shù)已售套數(shù)銷售率銷售率存量套數(shù)存量套數(shù)小戶型50-703 1%0 0%3 剛需70-100947 77%921 97%26 剛需100-130166 13%134 81%32 改善130-160114 9%92 81%22

26、 洋房合計洋房合計1230 1230 100%100%1147 1147 93%93%80 80 23中等規(guī)模，高密度面積段（）成交均價（元/）總價區(qū)間(元)供應占比相應貨值（萬元）已售貨值（萬元）暢銷產品93-125886779106萬90%92824 87084 滯銷產品130-16010000130-160萬9%17688 14275 產品投資組合分析規(guī)劃指標分析占地面（）11萬綠化率31%建筑面（）45萬綠化面積（）34410容積率2.99戶均園林面積（）26建筑密度50%總戶數(shù)1323虎門白沙高鐵板塊虎門萬達廣場現(xiàn)金流產品：79-125，占比90%，貨值約9.2億，已售8.7億高溢價

27、產品：130-160，占比9%，貨值約1.7億，已售1.4億4月24日開盤至今網(wǎng)簽33套（推貨約100來套），銷售速度不理想，網(wǎng)簽均價10286元/虎門白沙高鐵板塊金地琥悅建筑面積11萬容積率2.18產品90-1403-5房簽約均價10286元/客戶受力點：1.社區(qū)環(huán)境2.區(qū)域前景客戶背景構成l布料、服裝市場生意客l布料、服裝生意老板改善產品（110-140）剛需產品（70-100）本地人43%新莞人57%客戶籍貫構成物業(yè)類型面積區(qū)間供應套數(shù)供應套數(shù)占比已售套數(shù)近期均價（元/）銷售率存量套數(shù)洋房剛需70-100142 45%19 9852 13%123 剛需100-130144 45%9 10

28、210 6%135 改善130-16032 10%5 11577 16%27 洋房合計洋房合計318 318 100%100%33 33 10286 10286 10%10%285 285 25面積段（）成交均價（元/）總價區(qū)間(元)供應占比相應貨值（萬元）已售貨值（萬元）暢銷產品滯銷產品90-1301028690-160萬90%28799 2648 130-16011577 143-176萬10%5372 839 產品投資組合分析規(guī)劃指標分析占地面（）4.4萬綠化率40%建筑面（）11萬綠化面積（）17600容積率2.18戶均園林面積（）20總戶數(shù)880虎門白沙高鐵板塊金地琥悅現(xiàn)金流產品：9

29、0-130，占比90%，貨值約2.8億，已售2.6億高溢價產品：130-160，占比10%，貨值約5000萬，已售839萬小規(guī)模，密度中等，高綠化建筑面積30.6萬容積率2.28產品98-1482-4房簽約均價8300元/產品面積段供應套數(shù)供應套數(shù)占比已售套數(shù)銷售率可售套數(shù)洋房70801135%11198%2洋房80902119%20899%3洋房90100165774%155594%102洋房100110281%1864%10洋房1201301386%13094%8洋房130140171%17100%0洋房140150643%1930%45洋房15016040%4100%0普通住宅合計223

30、2100%206292%170虎門白馬板塊豐泰東海城堡客戶背景構成l 松崗、沙井轉移自住客戶l 廠企中層管理者l 技術人員l 生意客l 本地新生代l 布料市場小老板l 周邊廠企高管l 少量周邊村民改善產品（110-140）剛需產品（70-100）客戶受力點：1.價格2.社區(qū)環(huán)境3.區(qū)域前景4.交通距離5.配套本地人22%深圳松崗18%深圳沙井14%新莞人37%周邊鎮(zhèn)區(qū)9%客戶籍貫構成目前推出最后余貨產品，銷售率達92%，該項目深圳客戶占比較高27中等規(guī)模，高綠化面積段（）成交均價（元/）總價區(qū)間(元)供應占比相應貨值（萬元）已售貨值（萬元）暢銷暢銷產品產品70-100799156-80萬89%

31、134596 131061 100-130825782-107萬7%15762 14528 滯銷滯銷產品產品130-1608684112-138萬4%10703 6044 產品投資組合分析規(guī)劃指標分析占地（）10.6萬綠化率46%建筑面（）30.6萬綠化面積（）48760容積率2.28戶均園林面（）20總戶數(shù)2438虎門白馬板塊豐泰東海城堡現(xiàn)金流產品：70-100，占比89%，貨值約13.4億，已售13.1億高溢價產品：130-160，占比4%，貨值約1億，已售0.6億建筑面積33萬容積率2.38產品145-190大戶型均價9700元/客戶受力點：1.景觀2.圈層3.社區(qū)環(huán)境4.區(qū)域前景二期客

32、戶背景構成l本地個體戶高收村民l部分私營企業(yè)主l布料市場老板l周邊鎮(zhèn)區(qū)高端客戶l少量深圳客戶二期2012年7月推出市場，普遍銷售緩慢，月均銷售約9套單位虎門白馬板塊豐泰悅榕東岸l周邊村民l布料市場小老板l周邊廠企高管改善產品（140-160）豪宅產品（170以上）本地人81%深圳松崗2%深圳沙井4%新莞人8%周邊鎮(zhèn)區(qū)5%客戶籍貫構成面積區(qū)間供應套數(shù)供應套數(shù)占比已售套數(shù)近期均價（元/）銷售率存量套數(shù)剛需70-100159 14%159 /100%0 剛需100-130427 39%427 /100%0 改善130-160183 17%174 9430 95%9 改善160-200192 17%1

33、86 9715 97%6 豪宅200以上144 13%105 8664 73%39 洋房合計洋房合計1105 1105 100%100%1051 1051 9172 9172 95%54 54 29中等規(guī)模，高綠化面積段（）成交均價（元/）總價區(qū)間(元)供應占比相應貨值（萬元）已售貨值（萬元）暢銷暢銷產品產品70-100920063-92萬14%12434 12434 100-130970097-126萬39%47632 47632 滯銷滯銷產品產品200以上8664180萬以上13%24952 18194 產品投資組合分析規(guī)劃指標分析占地（）10.2萬綠化率54.15%建筑面（）33萬綠化面

34、積（）55233容積率2.38戶均園林面積（）50總戶數(shù)1104虎門白馬板塊豐泰悅榕東岸現(xiàn)金流產品：70-130，占比53%，貨值約6億，已售6億高溢價產品：100-130，占比39%，貨值約4.7億，已售4.7億30東海城堡悅榕東岸中電子項目虎門國際公館金地琥悅虎門萬達廣場萬科金色里程龍泉圣達菲南部灣萬科城宏遠御龍山虎門市場整體分析白沙高鐵板塊約11000元/白馬板塊8200-12000元/新城板塊11000-12000元/白沙高鐵版塊暢銷產品80-120總價約80-130萬戶均園林面積滯銷產品160以上總價約170萬以上20-98客戶結構虎門約80%，廣州、深圳約20%客戶消費特征注重區(qū)域

35、前景、社區(qū)配套版塊賣點輕軌、未來規(guī)劃白馬版塊暢銷產品80-120總價約80-120萬戶均園林面積滯銷產品160以上總價約170萬以上20-50客戶結構虎門布料市場等客戶約90%，深圳約10%客戶消費特征注重景觀、社區(qū)、圈層版塊賣點景觀資源、項目品質新城版塊暢銷產品80-120總價約90-130萬戶均園林面積滯銷產品180以上總價約190萬以上8-78客戶結構虎門90%深圳10%客戶消費特征注重地段、城市配套、社區(qū)版塊賣點中心地段、城市配套、生活便利性l 暢銷產品：為90-110，暢銷總價區(qū)間為90-130萬元 l客戶背景：布料市場小老板、企業(yè)高管人群、少量村民l客戶區(qū)域：虎門布料市場、深圳松崗

36、、沙井客l消費特征：看重區(qū)域前景、社區(qū)配套、交通距離、景觀31項目分析環(huán)境現(xiàn)狀分析environmental situation analysis虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan環(huán)境現(xiàn)在因缺乏包裝及商店的進駐而顯得冷清，整體的氣氛包裝顯得尤為重要，更加要著考慮公共空間的裝飾與吸引人流的創(chuàng)意點。now because of lack of packaging and environment in the store and seemed deserted, the overall atmos

37、phere packaging is particularly important, more to consider public space decoration and attract peoples creativity內街內街入口（廣場）street entrance（square）下沉樓梯處兩側sinking the stairs on both sidesinside street 中庭centre courtyard針對項目狀況我們將從兩個角度對空間進行規(guī)劃構想：分析結論analysis conclusion虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food stree

38、tatmosphere packaging concept plana. 整體空間的氛圍營造b. 美觀與宣傳結合運用多種道具和設計手段，結合不同區(qū)域位置特點進行設計，以提升美食街氛圍、增加景觀點位并最終達到傳遞商場形象的作用。the use of a variety of props and design method, combined with the characteristics of different regional position of design, enhancing the business climate, increase the landscape point a

39、nd finally achieved the transfer market image effectlamplight顏 色情景裝置方法colourscene device燈 光顏色應用color application虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan暖色調色系提取食物中暖色調顏色，應用到各個設計區(qū)域中燈光應用lamplight application虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept pla

40、n良好的照明可為商業(yè)街自身和周邊環(huán)境增加活力，使商業(yè)的功能得到修葺和完善，提高商業(yè)氣氛。情景裝置應用centre courtyard intention虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan情景裝置-利用中庭大范圍空間，添加色彩豐富的情景裝飾擺件。中庭內街入口（廣場）具體設計centre courtyardstreet entrance（square）內街street 下沉樓梯處兩側sinking the stairs on both sides內街入口內街中庭下沉樓梯處兩側平面分區(qū)floor

41、plan虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan內街入口意向一street entrance intention虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan內街入口裝置內街入口意向二street entrance intention虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan內街入口噴繪內街入口意向三street

42、 entrance intention虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan“羊肉串”造型結合logo及品牌燈箱內街入口意向四street entrance intention虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan內街入口立體字造型內街整體包裝氛圍說明street ensemble atmosphore packaging 虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streeta

43、tmosphere packaging concept plan頂燈（食物造型）外擺位（豐富空間層次）廣告位（每個業(yè)態(tài)店招+側面店 招+貫穿元素）立柱（廣告宣傳結合泛光照明）內街整體包裝氛圍意向一street ensemble atmosphore packaging 虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan中式古建筑屋檐琉璃瓦元素內街整體包裝氛圍意向二street ensemble atmosphore packaging 虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food street

44、atmosphere packaging concept plan中式古建筑橫梁彩繪內街店面包裝storefront intention虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan店招上方空間-應用中式屋檐琉璃瓦的正立面噴繪圖案，營造室外建筑空間效果。（第一階段可用pvc板噴繪第二階段可實際制作成屋檐實體）屋檐樣式二內街店面包裝storefront intention虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept pla

45、n店招上方空間-應用中式橫梁彩繪的正立面噴繪圖案，營造室外建筑空間效果。屋檐樣式二內街店面包裝storefront intention虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan店招上方空間-應用中式鏤空花紋，具有很強的裝飾效果。屋檐樣式三內街店面包裝storefront intention虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan商店店招-根據(jù)每個不同商店的業(yè)態(tài)設計每個店招內街店面包裝storefront intention虎門國際購物中心-美食街 humen ics