稅務籌劃模擬試題

1、稅務籌劃模擬試題（二）甲、乙、丙三家公司擬合作成立A 公司，共同開發(fā)一個房地產項目。其中甲方是廣州一家瀕臨破產的國有企業(yè)，唯一能提供的是7279 平方米的土地使用權，在該項目建設完成后要求分得 3000 平方米建筑面積，賣給企業(yè)的老員工。乙公司是一家國內有名的民營企業(yè)，在香港擁有一家全資子公司，負責投資 2000 萬美金，建成可得該項目剩余部分面積。丙公司負責立項、辦證等手續(xù)，收取 120 萬開發(fā)管理費用。乙公司自行做了一份項目可行性研究報告，其中對該項目的稅費負擔預計如下：一、根據公司章程預計應交稅情況公司擬定章程規(guī)定甲方在公司成立之日起兩個月內將本合作項目的土地使用權轉讓給公司，乙方保證按

2、合同規(guī)定分期投入資金， 丙公司負責兩個月內辦好本合作項目的土地使用權轉讓手續(xù)。甲、丙方不承擔合作公司的虧損風險。其中涉及到的稅費如下：1、甲公司把土地使用權轉移給公司，應就取得的轉讓土地使用權收入按“轉讓無形資產”稅目交稅，稅率為5%2、乙公司轉讓 3000 平方米建筑面積給甲公司時要按繳納銷售不動產的營業(yè)稅3、甲公司和員工簽訂轉讓合同時要按合同總價的萬分之五繳納印花稅4、以上營業(yè)稅都要同時按營業(yè)稅額的7%和 3%分別繳納城建稅和教育費附加5、甲公司應按應納稅所得額的25%繳納企業(yè)所得稅。預計該項目開盤時該住宅的市價是每平方米7000 元甲公司收到 3000平方米的房子時應繳營業(yè)稅105 萬元

3、；城建稅及教育費附加10.5 萬元；甲公司再把房子轉讓給員工時（假設公司以成本價轉讓）不需繳營業(yè)稅、 城建稅及教育費附加，但需繳納印花稅1.05 萬元；甲公司還需因此繳納企業(yè)所得稅。A 公司同時應繳納營業(yè)稅105萬元；城建稅及教育費附加10.5萬元 .丙公司在取得管理費時應繳營業(yè)稅6萬元；城建稅及教育費附加0.6 萬元二、銷售房屋時稅收情況按預定計劃該項目可預售房屋建筑面積是76088 平方米，其中住宅 41392平方米，共 364套，商業(yè)用房 10710 平方米，寫字樓11204平方米，地下一、二層商場10546 平方米。把3000 平方米的住宅分給甲公司后，A 公司可銷售面積是70852平

4、方米，由于房地產市場前景非常樂觀， 預計普通住宅的估計均價是7000 元（其中含 1000 元的基本裝修費用， 但公司希望該價格能夠再提高一點，具體有多少提價空間，除需看市場供求外，還需進行稅收方面的測算）、商業(yè)樓是 10000元、寫字樓是9000 元、地下商場是8000 元，應交稅情況如下：以 7000 元的均價計算，普通住宅應交營業(yè)稅是1343.72萬元，城建稅及教育費附加134.37萬元，印花稅 8.06 萬元；商業(yè)樓應交營業(yè)稅535.5 萬元，城建稅及教育費附加53.55 萬元，印花稅3.21 萬元；寫字摟應交營業(yè)稅504.18 萬元，城建稅及教育費附加50.42 萬元，印花稅3.02

5、 萬元；地下商場應交營業(yè)稅421.84 萬元，城建稅及教育費附加42.18 萬元，印花稅2.53 萬元。共實現銷售收入56104.8 萬元，應交營業(yè)稅2805.24 萬元、城建稅及教育費附加280.52 萬元、印花稅 16.83 萬元。三、小區(qū)入住時的稅收情況普通住宅交房時要向每戶業(yè)主收取煤氣初裝費3500 元、水電運轉費400 元、對講防盜門安裝費 1250 元，公共設備維修基金3000 元。根據 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例規(guī)定納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務，轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款2455237.82和價外費用。因此，公司共有 364 套普通住宅， 應繳納營業(yè)稅

6、 14.83 萬元，城建稅及教育費附加 1.48 萬元。以上代收款是公司為了方便業(yè)主，暫時代其他服務商收取的，最終全部支付給各個服務商，公司從中沒有獲得利潤，卻要為此支付稅費，是件吃力不討好的事情，但如果不做，業(yè)主為了交錢四處奔波又會對開發(fā)商怨聲載道， 所以很多開發(fā)商為了維護公司形象， 硬是啃下這塊“雞肋”。四、項目完工時清算土地增值稅公司的建設項目建成并銷售完后應清繳土地增值稅。整個開發(fā)項目的開發(fā)成本見下表：表一房地產開發(fā)成本明細表序號項目費用（萬元）其中普通住宅費用商業(yè)樓與寫字樓費用一 地價（含拆遷費）8459 4737.04 3721.96二 成本18463 10339.28 8123.

7、721三通一平25 14112建安費 17933.310042.65 7890.653市政基礎設施 400 224 1764勘探設計104.758.63 46.07三 稅費合計 3217.58 1365.941607.67A 公司可銷售面積有70852 平方米，共實現銷售收入56104.8 萬元。因為乙公司有大量資金，該項目借款較少，所以在計算扣除費用時選擇開發(fā)費用按開發(fā)成本的10% 扣除。應交土地增值稅的計算過程如下：增值額 =收入地價 +成本 +（地價 +成本） *10%+ （地價 +成本） *20%+ 稅費合計 =17888.62 萬元增值率 =17888.62/38216.18=47%公司應繳土地增值稅=17888.62*30%=5366.59 萬元五、匯算清繳企業(yè)所得稅按照上述測算，當年公司損益表如下：表二公司年度損益表單位：元一、主營業(yè)務收入561048000減：主營業(yè)務成本322885900主營業(yè)務稅金及附加32344100二、主營業(yè)務利潤205818000加：其他業(yè)務利潤229240.5減：營業(yè)費用管理費用4858288.84財務費用44397.2三、營業(yè)利潤198689316.6加：投資收益0補貼收入0營業(yè)外收入 0減：營業(yè)外支出300四、利潤總額198689016.6調整項目包括：1、 業(yè)務招待費330 萬元；2、 公益救濟性捐贈 2000 萬元