丹東房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

1、丹東房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析一、丹東城市概況丹東是一個以工業(yè)、商貿(mào)、物流、旅游為主體的沿江沿海沿邊城市，總面積 1.52萬平方公里，建城區(qū)55平方公里。下轄三縣（市）【鳳城市、東港市、寬甸 滿族自治縣】、三區(qū)【振興區(qū)、元寶區(qū)、振安區(qū)】和一個國家級邊境經(jīng)濟合作區(qū), 總戶籍人口 244萬，其中主城區(qū)人口 80萬人左右。是國務(wù)院批準的沿海開放城 市，遼寧沿海經(jīng)濟帶開發(fā)戰(zhàn)略重點發(fā)展區(qū)域，東北東部最便捷的岀?？诤蛥^(qū)域經(jīng) 濟發(fā)展先導(dǎo)區(qū)。距平壤220公里，距首爾420公里，距沈陽220公里，距大連252公里， 正在建設(shè)的東北東部鐵路及丹通高速公路打通了東北東部新的出海通道，將使東 北東部十三個城市豐饒的資源直接面

2、向海洋。港口吞吐量2008年達到3470萬噸, 力爭到2015年進入億噸大港行列。丹東民航機場正在爭取成為口岸機場。風(fēng)光迷人環(huán)境優(yōu)美。丹東依山、臨江、面海，風(fēng)景優(yōu)美，氣候宜人，夏無酷 暑，冬無嚴寒，年平均氣溫9°co森林覆蓋率達66%,淡水資源豐富，人均占有水 量是全國人均水平的15倍。二、丹東市房地產(chǎn)市場綜合分析1. 環(huán)境分析：沿江區(qū)域是丹東市最好的地段，也是丹東房價最高的區(qū)域。 保利地產(chǎn)之所以價格高，區(qū)劃速度也不錯，是因為一是品牌優(yōu)勢的炒作; 二是靠山；三是項目規(guī)模大。城東區(qū)域的樓盤主要是元寶區(qū)和振安區(qū)的 樓盤，從數(shù)量上來看是最多的。新城區(qū)現(xiàn)在的政府辦公區(qū)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)區(qū)、 儀器儀表

3、等都在建設(shè)當中，商業(yè)也逐漸配套成熟。2. 產(chǎn)品分析：沿江區(qū)域的樓盤全部為高層，玫瑰庭院是底商和高層。城中 的樓盤大多以多層為主，也有部分高層。城東區(qū)域的建筑以多層為主， 有部分小高層。新城區(qū)住宅大多都是高層產(chǎn)品。3. 價格分析：沿江的樓盤以振興取得沿江樓盤價格最高，其次是元寶區(qū) 和振安區(qū)，也就是從西往東價格從高走低。城中區(qū)域的放假大約在3500-5000 之間，價格上升是因為保利地產(chǎn)的入駐，整個拉動了周圍樓盤的房價。城東 區(qū)域的房價在3200-4500之間，此區(qū)域大多是當?shù)氐拈_發(fā)商。新城區(qū)的房價 大約在2800-4000左右。緊鄰鴨綠江項目均為高檔社區(qū)，20-30層高層，戶 型150-200平

4、方米為主力戶型，項目起價5500-5800元，均價6000元以上。4. 客戶分析：沿江區(qū)域的客戶是丹東的高端客戶，述有一部分東北三省 投資客戶，以及在丹東的朝鮮人和韓國人。城中區(qū)域客戶大多是丹東本地的 較多，暴力樓盤有部分投資客戶，而且全款到位的很多，這也證明了丹東人 購買力非常的強。城東區(qū)域的客戶大多是丹東本地的卡戶，以及部分投資客 戶。新城區(qū)的入住客戶大多為丹東的高端人士和朝鮮、韓國以及東三省的偷 投資客戶。5. 去化分析：沿江區(qū)域的樓盤銷售都非?；鸨?，淡然也是存在尾盤，尾 盤有兩種，一種是水岸豪庭的高房價樓盤，樓層較高的，另外是玫瑰和綠江 剩余的樓層不好的，一班1-4層全未銷售。城中由于

5、離市區(qū)較近，整體上銷 售都非?；鸨３菛|區(qū)域有部分樓盤去化速度一般，例如御景園從07年開 始賣，到現(xiàn)在一起總共35棟去化率才達到80%多。6. 戶型分析：沿江區(qū)域戶型大都是200左右的大戶型，而且以3居為主。三、丹東市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景1. 老城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展滯后（1）老城區(qū)房地產(chǎn)投資客戶口益漸少，目前僅有20%的投資客戶。（2）沿江的土地已經(jīng)基本成熟沒有土地，其他區(qū)域風(fēng)險大，競爭大。（3）入駐老城區(qū)風(fēng)險較大，另外新城區(qū)的土地比老城區(qū)有潛力。2. 新城區(qū)市場前景廣闊新城區(qū)的樓盤主要為新加坡城、東興園、綠江大湖城、牛頓方式，這些樓 盤的開發(fā)商有北京、江浙、溫州的外地開發(fā)商校多，這些開發(fā)商的驗光

6、都是很好 的，丹東新城區(qū)的發(fā)展非常有前潛力。3. 前陽地段有待開發(fā)丹東沿江地塊，老區(qū)以及新區(qū)都已成熟，沒有土地，唯有前陽的沿江區(qū) 域有土地可以開發(fā)，但ii前還未掛牌，有待廣大開發(fā)商投資開發(fā)。四、總結(jié)（一）房地產(chǎn)市場開發(fā)戰(zhàn)略思路1. 以廣告宣傳為主，顯著賣方市場，產(chǎn)品不愁銷路；2. 以文化、時尚、教育的方式等比較虛的理念炒作為主，有一定競爭3. 競爭集中在產(chǎn)品戶型、智能化、水景規(guī)劃或者結(jié)構(gòu)上的突破等，競爭較 激烈4. 當消費者對地段、規(guī)劃、綠化、戶型等都進行比較后，繼而在比較開發(fā) 公司的信譽，品質(zhì)及物業(yè)服務(wù)，競爭進入白熱化（二）在口益激烈的市場競屮如何走的更穩(wěn)1. 忘記過去那一個個激動人心的銷售

7、高峰，忘記過去是那樣輕而易舉的獲 勝，現(xiàn)在的市場已經(jīng)不是原來的爆發(fā)式增長，粗仿式經(jīng)營的時代。2. 把主要的精力放在前期的設(shè)計、規(guī)劃上，要花更多的資金和精力投入在 前期，聘請水平更高的專業(yè)人士，現(xiàn)在已經(jīng)不是決戰(zhàn)后期的銷售時代。3. 不要期望概念一鳴驚人，而是踏實實的做好每一個細節(jié)，這樣才能經(jīng)受 買千錘百煉的比較。4. 比較時代，市場更多的是觀望、盤整，在投入上準備的更多更充分一些, 回報上期望要小一些，不要好高鷲遠。5. 產(chǎn)品要么是差異性很大的，要么是均好性很強的東西，否則是會走進不 死的灰色地帶，銷售好的樓盤都是靠差異性或均好性贏得市場的。（三）丹東市房地產(chǎn)發(fā)展前景在丹東市經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的背景下，隨著遼寧沿海經(jīng)濟帶上升為國家戰(zhàn) 略，丹東市迎來了大開發(fā)、大開放、大發(fā)展的新機遇。從城市建設(shè)方面看，隨 著基礎(chǔ)建設(shè)投資規(guī)模的不斷加大，城市建設(shè)的步伐不斷加快，為未來的發(fā)展提 供了更加廣闊的空間。從丹東市的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃看，一系列區(qū)域規(guī)劃的制定 與實施，將有效地協(xié)調(diào)城市中心區(qū)域與周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場平衡發(fā)展，轉(zhuǎn)移屮 心區(qū)域高度集中的住房需求，特別是在丹東新城區(qū)新建中朝公路大橋，必將為 城市發(fā)展帶來新一輪的房地產(chǎn)投資熱潮。從丹東市房地產(chǎn)開發(fā)投資看，受市場 銷售量增長和價格出現(xiàn)穩(wěn)中趨升態(tài)勢的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企