(完整word版)物業(yè)工程部維修管理制度及崗位職責

1、目錄物業(yè)工程部維修管理制度 （含水電 ）. 1維修電工崗位職責 . 1值班電工崗位職責 . 1配電房管理規(guī)定 /配電房安全操作規(guī)程 . 2配電房安全操作規(guī)程 . 2工程部崗位職責和考核細則 . 3一、工程部各工作崗位職責 . 3二、設備管理班組工作范圍 . 4三、工程部各班組工作細則 . 5二次供水管理規(guī)程 . 6工程值班管理規(guī)定 . 7工程部運作程序 . 7工程部職責 . 8機電設備的維修保養(yǎng)與更新改造 . 9日常點檢由操作人員進行 . 10主要內(nèi)容： . 10高壓室送電操作規(guī)程 . 11弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 . 11建筑物易漏水部份及其原因 . 12高壓運行工崗位職責 . 12工程部考核細

2、則 . 13臨時用水、用電管理規(guī)定 . 15水電維修崗位職責. 16設施設備保養(yǎng)大全 . 17干式變壓器保養(yǎng) . 17油浸式變壓器保養(yǎng) . 18風機的保養(yǎng) . 19水泵定期保養(yǎng) . 19柴油發(fā)電機定期保養(yǎng) . 20公共天線系統(tǒng)的維修保養(yǎng) . 21防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng) . 21氣體自動滅火系統(tǒng)的保養(yǎng) . 22對講、防盜報警系統(tǒng)的保養(yǎng) . 22疏散出口指示燈保養(yǎng) . 23煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng) . 23消火栓的保養(yǎng) . 23防火卷簾門的保養(yǎng) . 23自動噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng) . 24空調(diào)設備的保養(yǎng) . 25自動噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng) . 26火災報警控制系統(tǒng)的保養(yǎng) . 26物業(yè)工程部工具及材料管理制度 .

3、 27項目物業(yè)工程部材料管理制度 . 28物業(yè)工程部維修人員獎懲制度 . 28物業(yè)工程部檔案管理制度 . 29物業(yè)工程部安全管理制度 . 30重要機房門禁制度 . 30物業(yè)工程部日常安全管理制度 . 31高空及外墻擦洗工作 . 31有毒物品的處理 . 31密閉地方的工作 . 31發(fā)生意外時的處理 . 32質量記錄 . 32物業(yè)工程部維修管理制度 （含水電 ）維修班工具使用管理辦法、維修電工崗位職責、值班電工崗位職責維修班工具使用管理辦法為貫徹執(zhí)行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方針，特制定本辦法。維修班工程維修使用工具分為： 共用工具與私用工具。 所謂共用工具是指較大件工具 （如切割機、

4、 電焊機、臺鉗、電鉆之類）私用工具是指發(fā)放給個人的小件常用維修工具。共用工具使用管理：1. 共用工具由值班人員保管，只允許公司內(nèi)部使用，不得以個人名義轉借他人使用，如有特別情 況須由主管以上人員同意，方能借出。2. 當值班人員下班時， 須在交接班記錄表上注明工具使用情況， 并由接班人員清點檢查工具使用 情況確認后簽收。3. 所有使用工具的人必須愛惜工具，遵守誰損壞誰賠償?shù)脑瓌t，由值班人員監(jiān)督。私用工具使用管理1.發(fā)放給個人的工具由個人妥善保管，并由個人在工具領用表上簽收，離職時交還給公司。2.個人所領取的工具，自己必須愛惜，人為損壞由個人賠償。3.個人所領工具屬常規(guī)性磨損折舊， 日久不能使用的

5、， 可申請換取新的工具， 但必須提供舊件。維修電工崗位職責1. 嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，服從領導安排，除完成日常維修任務外，有計劃地承擔其它工作任務。2. 努力學習技術，熟練掌握大廈強弱電設備，工作原理及實操作與維修保養(yǎng)。3. 執(zhí)行所管轄設備檢修計劃，按時按量完成，并填好記錄表。4. 積極配合值班電工工作，出現(xiàn)故障時無條件迅速返回機房配合工作。5. 嚴格執(zhí)行設備管理制度，做好交接班工作。6. 交班時發(fā)生故障，上班必須協(xié)同下班工作，排除故障后才能離去。7. 維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對講機，隨時隨地與部門人員保持聯(lián)系。8. 在巡查過程中，發(fā)現(xiàn)不正?，F(xiàn)象，應及時進行處理，處理不了的應做

6、好記錄，不得隱瞞故障現(xiàn)象。9. 做好值班室清潔工作，填好工作記錄表。10. 完成領導交辦的其它工作。值班電工崗位職責1.嚴格遵守公司各項規(guī)章制度。2.努力學習技術，熟練掌握本大廈供電供水方式，線路管道走向反設備的原理，技術性能及實操作。3.努力做好設備保養(yǎng)維修工作，做好防小動物工作，確保安全運行。4.堅守崗位，定時巡視配電設備，密切監(jiān)視各儀表工作情況，準確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好設備運 行記錄表。5.對來人來電報修應及時進行登記，并處理。6.發(fā)生事故時，值班人員應保持頭腦清醒，按照操作規(guī)程及時排除故障。7.事故未排除不許進行交接班，應上下兩班協(xié)同工作，直至排除故障。一般性的故障，應交待 清楚并做好記

7、錄。8.按規(guī)定時間做好機房與走道清潔工作。9.完成上級交辦的其它工作。配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程1.配電房是大廈供電系統(tǒng)的關鍵部位，應設專職電工對其實行 24 小時運行值班，未經(jīng)主管人 員以上許可，非工作人員不準入內(nèi)。2.值班是必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項。3.值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴禁變壓器、空氣開關超載 運行。4.配電房設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手，嚴禁兩人同 時進行，以免發(fā)生錯誤。5.因故停電，應提前一天向使用用戶發(fā)生停電通知，對突發(fā)性停電事故，應通過電話、口頭通 知或廣播向用戶作出解釋

8、。6.保持配電房消防設備完好齊備，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。7.嚴禁在配電房內(nèi)私拉亂接，隨意改變供電運行方式。8.配電房內(nèi)嚴禁堆放其它雜物。配電房安全操作規(guī)程1.嚴格執(zhí)行 “操作票制度 ”事故處理及單一刀閘拉合時，可以用操作票。2.操作人和監(jiān)護人應根據(jù)模擬圖板或主結線對所填操作票是否正確，并經(jīng)有關人員審核簽名。3.操作時必須按操作順序進行操作，每操作一項做一個記號，全部操作完成后進行復查。4.下列項目列操作票A.應拉合的開關和刀閘位置B.檢查接地線是否拆除C.檢查負荷分配D.裝拆接地線E.安裝或拆除控制器路線或電壓反感器回路保險F.一切換順路和檢查是否確無電壓等操作，應檢查操作電源是否

9、正常供給5.操作發(fā)生疑問，應立即停止，并向有關人員匯報弄清問題后再進行操作，不準擅自更改操作 票，嚴禁酒后值班操作。6.運行中電容開關跳閘時，應退出運行，經(jīng)檢查確認無異常后，方可試送。7.重要回路跳閘時且伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功時，嚴禁再次合用，帶 有重合閘且無伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功，嚴禁再次合閘，帶有重合閘保 護的，應及時檢明原因，報告上級。8.遙測電容或電纜時前后應充分放電。9.變壓器預備信號動作時，應及時檢明原因報告上級。10.操作電壓反感器前，應考慮相應的失壓保護和計置裝置等。11.正常情況下發(fā)電機應處于自投狀態(tài)，清潔發(fā)電機及附屬設備時，應將功

10、能選擇開關切斷， 工作完畢后，恢復正常。12.有高壓接地現(xiàn)象或雷雨天檢修電氣設備時，必須穿絕緣鞋，雷雨天氣禁止倒閘操作，巡視 電氣設備不得靠近避雷器。13.變壓器應保護跳閘后（速斷、差動、油浸式變壓器，還有重瓦斯）應退出檢查。14.倒閘操作順序： 停電：負荷側斷漏器負荷側刀閘母線側刀閘。送電與之操作順序相反15.電氣設備停電后，即使是停電，在未拉開有關刀閘和做好安全措施前，不得觸及設備與柵 欄，以防突然來電。16.變壓設備發(fā)生接地時，室內(nèi)不得接近故障點4m,室外不得接近故障點 8m,且應穿戴相應電壓等級的絕緣靴和絕緣手套。17.巡視配電裝置,進出變壓室,應隨手將門鎖好,無關人員未經(jīng)批準不得進入

11、設備房。工程部崗位職責和考核細則工程部是實施樓宇設備、設施正常運行的職能部門。工程部管理具有嚴密的科學性和較高的技術 性,它是為業(yè)主（用戶）創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的工作環(huán)境和生活環(huán)境的基本保障和堅強 后盾,是反映樓宇服務水準、良好形象和社會聲譽的重要標志。主要職責范圍是：1 、負責樓宇供（配）電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的運行管理,維護 保養(yǎng)和故障檢修。2、 負責樓宇公共設施、設備的維修保養(yǎng)。3、 負責用戶二次裝修的審批、監(jiān)管。4、負責對用戶室內(nèi)設施、設備提供有償維修服務。5、負責樓宇外判工程的監(jiān)管工作。一、工程部各工作崗位職責（一）工程部經(jīng)理崗位職責1 、在總經(jīng)理的領

12、導下,全面負責工程部的各項工作。2、 負責組織開展樓宇工程設備的維修、養(yǎng)護、運行、管理。3、 負責制定工程部管理制度和設備操作程序。4、 負責制定培訓計劃,定期開展對本部門員工的業(yè)務培訓。5、 負責監(jiān)督、檢查、指導本部門員工工作,定期對本部門各崗位進行考核。6、 負責洽談、評估、監(jiān)督工程的外包項目,組織對外包工程的質量驗收。7、 負責審核用戶的室內(nèi)裝修。（二）系統(tǒng)工程師崗位職責1 、在部門經(jīng)理的領導下,管理本系統(tǒng)的員工和所轄設備。2、 制定并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定和技改項目方案。3、 制定本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務培訓計劃。4、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。 提出本系統(tǒng)的備倉計劃,

13、協(xié)助采購專用性較強的工具和零件。6 、負責本系統(tǒng)的外判項目（含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定， 監(jiān)督并驗收施工。7、負責與相關業(yè)務主管部門進行業(yè)務聯(lián)系。8、負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。9、負責室內(nèi)二次裝修的初審。（三）班組長崗位職責1、在系統(tǒng)工程師的領導下，對所轄設備及員工進行管理。2、安排執(zhí)行所轄設備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關的技改項目。3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。4、負責跟進工程單的作業(yè)情況。5、定期組織所轄員工進行技術和安全生產(chǎn)等業(yè)務知識交流。6、做好本班組的技術檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。7、負責監(jiān)督、跟進相關外判工程的進展情況。8、及

14、時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。（四）技工崗位職責1、在領班的領導下，具體執(zhí)行工程設備設施的運行、保養(yǎng)和維修。 按照工作指令和有關規(guī)程進行下列工作：1對設備實施常規(guī)保養(yǎng)和維修。2監(jiān)管設備的運行。3為用戶提供維修、安裝服務。4填寫好各種原始記錄。3、參加公司內(nèi)部組織的有關學習和培訓。（五）文員崗位職責1、在部門經(jīng)理的直接領導下，負責處理本部門的日常事務。2、負責部門工作會議的記錄整理。3、負責打印、收集、整理工程部的文件。4、負責工程檔案、資料、圖紙的管理工作。5、負責查核工程部員工每月的出勤情況，匯總上報。6、負責每月統(tǒng)計發(fā)放工程部員工的各項勞保福利用品。7、負責接待用戶、來訪

15、人員的咨詢、投訴等。、設備管理班組工作范圍強電組：1、負責高低壓配電房、高壓電房、發(fā)電機房、冷凍機房、電梯機房、樓層配電房及冷卻塔的日 常運行、維修和保養(yǎng)。2、負責非辦公時間樓宇所有設備的應急維修。3、負責樓宇公共照明、室外照明燈具的啟、停。（二）弱電組：1、負責樓宇內(nèi)工作電壓 36V 以下的弱電系統(tǒng)的日常運行、維修、保養(yǎng)。2、負責樓宇電話、閉路電視、寬帶網(wǎng)等專線的開通與維修。3、負責室外弱電設備的維修。（三）維修組：1、負責公共區(qū)域供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、樓宇設備層設備的日常巡查、運行、維修和保養(yǎng)。2、負責業(yè)主單元水電及自用設備的入室維修服務。3、負責公共區(qū)域設施設備的巡查、維修。 負責消防設備

16、的巡查、維修、保養(yǎng)。三、工程部各班組工作細則（一）強電組工作細則1、每班每小時一次巡查高壓室；2、每班每小時一次巡查低壓室；3、每班每小時一次巡查發(fā)電機房；4、每班每小時一次巡查變壓室；5、每班每小時一次巡查冷凍機房和控制室；6、每班一次巡查電梯機房；7、每月一次巡查樓層配電房，并負責有關設備大的保養(yǎng)；8、每班一次巡查冷卻塔；9、每班按時間表啟停室外、公共區(qū)域照明、電梯及空調(diào)；10、負責非辦公時間的緊急維修；11 、負責供配電中心、冷凍機房、控制室各類設備的保養(yǎng)及所屬設備的檢修；12、保持供配電中心、冷凍機房及控制室環(huán)境清潔，每天打掃一次；各配電箱、電柜表面每天 清潔一次；13、每班一次防火安

17、全檢查；14、每月一次發(fā)電機試運行。（二）弱電組工作細則1、負責樓宇客戶直線電話、專線的開通及維修；2、每班巡查消防監(jiān)控中心設備一次；3、負責樓宇公共區(qū)域工作電壓36V 以下設備的維修和保養(yǎng)；4、負責為客戶室內(nèi)工作電壓 36V 以下設備提供有償維修服務；5、每班一次防火安全檢查；6、每周一次按責任范圍巡查責任設備；7、每天清潔一次工作區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。（三）維修組工作細則1、每天二次巡查水泵房，并負責室內(nèi)設備的維修；泵體、地面每周清潔一次；控制室柜內(nèi)每月 一次清潔除塵。2、每天二次巡查排污泵，并負責設備維修；每月一次清潔控制柜灰塵。3、每天二次巡查泵房，并負責室內(nèi)設備維修；每周一次清潔地面、設備

18、表面。4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清潔地面、設備表面。5、設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。6、每周二次巡查公共區(qū)域供電、供水系統(tǒng)，并負責維修。7、負責樓宇公共設施的維修整改。8、每天一次巡查轄區(qū)內(nèi)是否有火災隱患。9、每周一次巡查公共區(qū)域空調(diào)器，并負責維修。10、為客戶室內(nèi)設備提供有償服務。二次供水管理規(guī)程1.目的 保證大廈二次供水水質符合衛(wèi)生檢驗標準，保障用戶身體健康。2.適用范圍 適用于各管理處二次供水的管理。3.職責3 1 管理處負責制訂年度水池（箱）清洗及消毒計劃，并監(jiān)督實施。3 2 管理處給排水管理員負責水池（箱）的管理，水池（箱）的清洗、

19、消毒及水樣抽取和送 檢工作由水處理公司負責進行，工程部負責監(jiān)管。3 3 管理處管理員負責出停水告示，并通知業(yè)主。4工作規(guī)程4 1 二次供水管理的要求41 1 二次供水由指定的給排水管理員負責管理。41 2 給排水管理員負責水池（箱）的管理工作，要求每個水池（箱）結構完整，加蓋、加 鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。41 3 新建、擴建和改建二次供水設施，須經(jīng)供水管理機構和衛(wèi)生防疫站認可。42 年度水池（箱）清洗及消毒計劃實施前 24 小時出停水告示，通知大廈用戶。4 3 放水為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前 3 小時進 行，并記錄開始放水時間和結束放水時間

20、。4 4 二次供水清洗、消毒4 41 工具、用具的準備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、安全照明燈具、水泵、 鼓風機、口罩、眼鏡等。44 2 安全須知442 1 電源：水池內(nèi)作業(yè)電源要用隔離變壓器變?yōu)?6V 以下安全電壓作為工作照明，最好用手電、應急燈，三相水泵要裝有漏電開頭。4422 缺氧；有些水池長期封閉，空氣流通差，可在水箱口處連接鼓風機吹風，約3 小時通風時間，然后選用如下試驗：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內(nèi)不缺氧。否則須繼續(xù) 通風直到?jīng)]問題為止。4423 注意事項：在清洗水箱的過程中，消毒人員須帶護眼鏡、口罩，如在水箱內(nèi)感到身體 不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，

21、要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即 可恢復。443 除雜物和清池時，先用鐵鏟鏟出池內(nèi)泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池（箱）的頂部 四周墻壁 水池（箱）底順序，依次反復刷洗。刷洗完畢用水整體沖洗一遍， 排出污水。44 4 消毒4441 用 1100 的滅菌凈（一般為漂白精粉）水溶液進行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復刷 洗消毒，并將水池（箱）蓋好，封閉半小時后排出消毒水。4442 水池（內(nèi)）注入適量自來水，用清水將上述位置反復清洗，沖洗出消毒藥水。44 5 注水：在清洗工作徹底完成后，開閘向水池（箱）注水，達到標定的水位高度，并加 蓋加鎖。4 5取樣送檢 ;45 1 水樣抽取及

22、送檢工作由水處理公司完成。45 2 水樣抽取地點應從底層水池和頂層水箱抽樣二支。45 3 盛放水樣的容器為經(jīng)消毒處理的取樣瓶，盛容量為 500 毫升的水，并在瓶外貼上送樣 單位及送樣日期。45 4 在取水樣的的當天應工程部安排將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢，并負責取回衛(wèi)生檢測 結果報告單 。45 5 如衛(wèi)生檢測結果報告單結果為不合格時，應重新取樣化驗，如再不合格應安排重 新清洗和消毒水池（箱） ，必要時請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程，直至檢測合格為止。4 6記錄和報告46 1 管理處給排水管理員負責記錄清洗、消毒水池（箱）的全過程，并經(jīng)機電主管審核， 管理處經(jīng)理簽字后，交資料員存檔。46 2 衛(wèi)生防疫

23、站的衛(wèi)生檢測結果報告單由管理處資料室存檔。5.0相關文件和記錄 a）生活飲用水二次供水設施管理制度（附后）b）水池（箱）清洗消毒記錄表工程值班管理規(guī)定為了保證工程部的人員調(diào)動、車輛安排及時，提高工作效率，確保各管理處房屋設施、設備的維 修保養(yǎng)工作及時、有序地開展，能在緊急情況下及時組織人員迅速趕赴現(xiàn)場，排除故障，特制定 本規(guī)定。1、工程部員工必須配備必要的通訊工具，任何時候必須保證通訊工具的暢通。2、總值班室設在公司工程部，由工程部管理組負責安排值班人員，實行24 小時值班；3、值班人員應堅守崗位，做好設備故障情況的登記和各管理處的報修情況登記，以及本部 門維修人員的跟蹤記錄。4、根據(jù)相關記錄

24、，分清輕重緩急，合理安排人員、機具、材料、車輛，并組織實施。5、未能得到及時處理的報修項目，應及時反饋信息給主管、工程部經(jīng)理，以便依照相關批 示安排人員搶修。6、遇突發(fā)性事故應及時跟總值班室人員取得聯(lián)系， 總值班室人員應迅速向經(jīng)理和主管匯報， 以便及時組織搶修， 維修人員接到指令后， 應以最快的速度趕赴現(xiàn)場處理事故， 使損失減至最小。工程部運作程序1.0 目的： 為了工程部的工作開展有序、高效，確保房屋、機電設備、設施正常運行，維修保養(yǎng)及時。2.0范圍：2.1工程部的日常管理工作，房屋修繕及公共設施、設備的維修保養(yǎng)。2.2管理處負責房屋、公共設施、設備日常巡查和住戶設施的維修3.0運作程序管理

25、組的運作程序：3.1. 1 根據(jù)總值班室的報告，合理調(diào)配維修人員、機具、材料、車輛，進行房屋修繕及公共 設施、設備的維修保養(yǎng)。3.1. 2 根據(jù)房屋及公共設施、設備狀況編制維修保養(yǎng)計劃和相應的材料、機具計劃，報經(jīng)理 及主管領導批準后，組織實施。3. 1. 3 負責相關的法律、法規(guī)和文件、技術資料的收集、整理、歸檔、保存和發(fā)放工作。31 4 發(fā)生緊急情況時，根據(jù)主管、經(jīng)理的指示，迅速組織人員、車輛和物資進行搶修工作， 并及時跟蹤相關情況，并做好記錄31 5 負責維修保養(yǎng)工作的質量檢查和員工的培訓考核。3 2 總值班室的運作程序：32 1 總值班室由管理組負責管理安排人員值班，保證 24 小時有人

26、接聽電話。 3 2 2 負 責記錄各管理處的報修和維修組的維修保養(yǎng)情況，并向管理組轉報。32 3 負責記錄各部室、管理處的求援電話，并向管理組報告。32 4 發(fā)生緊急情況時，根據(jù)經(jīng)理和管理組的指示下達通知，調(diào)動人員、車輛、物資，保證 通信暢通。并及時跟蹤相關情況，并做好記錄。房屋修繕組、機電維修組的運作程序：33 1 對于管理處不能完成的房屋修繕及公共設施、設備的維修保養(yǎng)，經(jīng)管理處報修，由工 程部房屋修繕組、維修組負責，各管理處運行組配合，共同完成。33 2 工程部房屋修繕組、維修組負責按管理組編制的維修保養(yǎng)計劃對房屋、設施、設備進 行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。333 維修組人員應長駐總部，

27、 保持通信 24 小時暢通， 接到突發(fā)事故的報告后， 應迅速集中， 趕赴現(xiàn)場進行搶修。33 4 維修組人員下班后離開駐地應向組長報告去向，以便緊急情況下能及時調(diào)度。34工程部經(jīng)理負責全面管理工作以及對外協(xié)調(diào)聯(lián)系， 每月組織相關人員對房屋及機電設備、設施進行一次全面的巡視檢查。在房屋、公共設施、設備的維修保養(yǎng)時，應參見機電設備管理 工作手冊、房屋及公共場地管理工作手冊等相關規(guī)定和相關程序的要求。工程部職責1、認真貫徹執(zhí)行國家和地方有關工程、設備管理的法規(guī)和政策及公司制定的機電設備管理工作手冊 ，執(zhí)行公司的有關規(guī)章制度，確保房屋、設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)。2、負責對公司所轄房屋設施、設備

28、進行維修保養(yǎng),。3、制訂公司各管理處大型設備、設施的中修、大修計劃，并組織實施。4、熟悉公司各管理處的通訊、自控、智能化、電梯、發(fā)電機、供配電、給排水、通風、空調(diào)、建筑結構（含房屋裝修）等方面的設備、設施安裝及運行情況，為各管理處設備管理工作提 供有力的技術支持，并負責大型設備、設施的更新改造工作。5、組織搶修公司各管理處重大設備、設施的突發(fā)故障，使之盡快恢復正常運行，并為事后分析故障原因、總結經(jīng)驗教訓提供技術意見。6、負責工程施工合同、預算編制、審核，為公司領導決策提供可靠依據(jù)。7、負責與水、電、燃氣、電話、電視等單位保持良好的協(xié)作關系，協(xié)助各管理處進行相關業(yè)務的聯(lián)系及經(jīng)濟運行方案的制訂，降

29、低管理成本。8、參與各管理處房屋二次裝修工程的審核；參與公司分包工程的施工監(jiān)理及工程驗收。9、配合相關部門做好新接物業(yè)的接管驗收。10、負責組織對公司所轄物業(yè)各種工程技術資料、 設備說明書、 維修保養(yǎng)記錄的收集、 整理、存檔、建立基礎設施與設備臺帳；11、負責公司設施、設備維修材料及備品備件的采購、貯存、發(fā)放的管理工作12、協(xié)助公司辦公室進行工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓工作， 提高工程人員的業(yè)務素質。13、完成公司安排的其他各項任務。機電設備的維修保養(yǎng)與更新改造1、設備的維護保養(yǎng) 設備在使用過程中會產(chǎn)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障， 影響設備正常使用，嚴重

30、時會釀成事故。因此應經(jīng)常對使用的設備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)正，隨時 改善設備的技術狀態(tài)，防患于未然。（1）維護保養(yǎng)的方式： 主要方式有：清潔、緊固、潤滑、調(diào)正、防腐、防凍及外觀表面檢查；對長期運行的設備要巡視 檢查、定期切換、輪流使用，進行強制保養(yǎng)。清潔：大氣中的灰塵進入設備內(nèi)，會加快設備的磨損和局部的堵塞，還會造成潤滑劑的惡化和設 備的銹蝕，促使設備的技術性能下降，噪聲增加，所以設備的清潔工作看似簡單，是維護保養(yǎng)的 一種主要方式。緊固：設備運轉達相當一段時間后，因多次啟停和運行時的振動，地腳螺栓和其他連接部分的緊 固件可能會發(fā)生松動，導致更大的振動，使螺帽脫落，連接尺寸錯位和設備的位移以及密封接

31、觸 不嚴形成泄漏等故障，因此必須經(jīng)常檢查設備的緊固程度，熱脹冷縮也會使緊固件發(fā)生松動。潤滑：潤滑是正確使用和維護設備的重要環(huán)節(jié)。潤滑油的型號、品種、質量、潤滑方法、油壓、 油溫及加油量等都有嚴格的規(guī)定。要求做到 “五定 ”即定人、定質、定時、定點、定量，并制定相 應的管理制度。調(diào)正：設備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學規(guī)定的，因設備的振動、松 動等因素， 零部件之間的相對尺寸會發(fā)生變化， 容易產(chǎn)生不正常的錯位和碰撞， 造成設備的磨損、 發(fā)熱、噪聲、振動甚至損壞，因此必須對有關的間隙、位置進行調(diào)正，再加以緊固。外觀表面檢查：設備的外表面有無損傷裂痕； 磨損是否在允許范圍內(nèi)； 防護罩等安全裝置

32、是否完整、齊全； 溫度壓力運行參數(shù)是否正常； 電機是否超載和過熱；傳動皮帶是否過松、斷裂或脫落；振動和噪聲是否異常； 設備密封面的泄漏狀況； 設備油漆是否脫落，外表面是否銹蝕； 設備的防腐、保溫層是否損壞。（2）維護保養(yǎng)工作的實施：分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)。1日常維護保養(yǎng)：要求管理處運行人員對設備進行外觀檢查、加油，按操作規(guī)程進行操作，定時 巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中是否有異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象，做好設備及環(huán)境 清潔，特別是周未或節(jié)假日更應注意。2設備的定期維護保養(yǎng)，以管理處操作人員為主、檢修人員協(xié)助。有計劃地將設備停止運行進行 維護保養(yǎng)，需要對設備進行部分解體，并做好以下幾

33、項工作：a、對內(nèi)外徹底清掃、擦洗、疏通；b、檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況；c、調(diào)正配合間隙；d、檢查安全裝置；e、檢查潤滑油系統(tǒng)油路和油過濾器是否堵塞；f、 清潔油箱、檢查油位指示器，換油；g、檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常;設備壽命，發(fā)揮設備的技術功能和經(jīng)濟特性。（3）設備的點檢：對設備有針對性的檢查。日常點檢由操作人員進行內(nèi)容是：1運行狀況及參數(shù);2安全保護裝置;3易磨損的零部件;4易污染堵塞，經(jīng)常清洗更換的部件；5在運行中經(jīng)常要求調(diào)正的部位;6在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常的部位。計劃點檢，一般由工程部專業(yè)維修人員為主，管理處操作人員協(xié)助，主要內(nèi)容：1記錄設備的磨損情況，發(fā)

34、現(xiàn)其他異常情況；2更換零部件；3確定修理的部位、部件及修理時間；4安排檢修計劃。2、 設備的計劃檢修根據(jù)設備的運行規(guī)律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隙期，由工程部編制 檢修計劃，對設備進行預防性修理。（1） 計劃檢修的種類：小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。1小修：主要是清洗、更換和修復少量易損件，并作適當?shù)恼{(diào)正，緊固和潤滑工作，小修一般由 維修人員負責，操作人員協(xié)助；2中修：除小修內(nèi)容外，對設備的主要零部件進行局部的修復和更換；3大修：對設備進行局部或全部的解體，修復或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使用設備恢復到原有的技術特性。在修理時，可結合技術進步，對設備進行技術改造；作用：清除事故隱患，

35、減少磨損，延長4系統(tǒng)大修：檢修方式是一個系統(tǒng)或幾個系統(tǒng)直至整個企業(yè)性的停機大檢修，多個工種配合。（2） 計劃檢修和維護保養(yǎng)的關系：維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔。（3） 檢修計劃的實施和驗收管理 :根據(jù)檢修計劃，可以預先安排停機檢修的日期和時間，確定修 理的內(nèi)容和進度，統(tǒng)一組織檢修的力量以及備品配件、修理材料和修理費用的準備。根據(jù)檢修計劃的實施情況和各種數(shù)據(jù)資料，進行綜合分析統(tǒng)計，對檢修項目、內(nèi)容、進度、費用 和各類定額進行檢查。在技術性能上由綜合管理部組織對檢修質量進行嚴格的檢查，要會同設備 操作部門的人員一起進行試車驗收。驗收合格后才能交付使用。同時要把檢修的記錄、零部件的 更換情況以及試車驗

36、收記錄都整理保管，歸入設備檔案內(nèi)。3、機電設備的更新改造（1）、設備的更新：采用在技術上比較先進、使用操作規(guī)程上比較方便、經(jīng)濟上比較合理、管理上 比較進步的新型設備替代原來使用的老設備。（2）、設備的改造 主要途徑有：1） 對設備的結構作局部改進；2） 增加新的零件和各種裝置；3）對設備的參數(shù)、容量、功率、轉速、形狀和外形尺寸作調(diào)正，對設備改造，首先要對原設備進 行分析論證、編制改造方案，其內(nèi)容有：1原設備在技術上、經(jīng)濟上、管理上存在的主要問題、設備發(fā)生的故障情況及原因；2設備技術改造中所應用的新技術及其合理性、可行性；3設備技術改造的部位和內(nèi)容；4設備技術改造后能達到的技術性能、安全性能；5

37、預計設備技術改造后的經(jīng)濟效益；6設備技術改造的費用預算以及資金來源計劃；7設備技術改造的時間及停機的影響；8設備技術改造后的竣工驗收和投入使用的組織工作。4、機電設備管理目標 用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設備，提高設備的利用率及完好率，這 是設備管理的根本目標。（1）設備的有效利用率： A=T/（ T+T，A 設備有效利用率；T 設備有效工作時間；T/ 設備停機或無效工作時間。（2） 設備的完好率：B=Sn/SB 設備的完好率；Sn設備完好的臺數(shù)；S設備總的臺數(shù)。完好標準： fUYJ=uq1零部件完整齊全，符合質量要求及安全要求；2設備運轉正常、性能良好，3設備技術資料及運轉記錄齊全；4設備整

38、潔，無跑冒、滴漏現(xiàn)象；5防凍、保溫、防腐等措施完整有效。評定為不完好的設備，應針對問題進行整改，經(jīng)過維 護、修理，消除不完好因素，升級為完好設備。如果經(jīng)過維修，仍無法達到完好設備，應該加以 改造或者報廢處理，不能長期處于不完好狀態(tài)。高壓室送電操作規(guī)程1.關上柜門T抽出絕緣隔板T順時針轉 90 尸接地開關分閘T取出操作柄再次插入T順時針轉 90 尸隔離開關合閘到位2.操作柄插入孔（n）T順時針轉動180CT負荷開關合閘到位高壓室停電操作規(guī)程。1. 操作分閘手動按鈕T負荷開關分閘到位。2.操作柄插入孔（I）T逆時針轉90CT隔離開關分閘T取出操作柄驗電T無電時將操作柄插入孔（I）T逆時針轉 90C

39、T接地開關合閘到位；3.打開儀表門T插入絕緣隔板T將閉鎖桿撥向左邊T打開柜門。弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、弱電系統(tǒng)設備由弱電組負責維修保養(yǎng)。2、主管工程師每年 12 月制訂下一年度的保養(yǎng)計劃并負責實施。3、工作過程注意做好防靜電措施。4、對要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。5、對于有一主一備的設備不可同時退出主、備設備保養(yǎng)，一般是先主后備。6、對紅外線、激光、微波等發(fā)射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應用吸塵器或小氣泵進行清潔。7、根據(jù)系統(tǒng)特點重點做好清潔和堅固接線端口的工作。8、工作結束后要測試被保養(yǎng)設備并填寫有關表格。建筑物易漏水部份及其原因一、屋頂：A、無設計防水層B、材料選擇不正確、泛水、落水頭

40、、或防水施工者施工不良C、施工面清潔不足及含水率測試不正確二、窗戶：A、無塞水路設計、窗框填不正確C、窗戶氣密性不夠造成臺風滲D 、門檻漏水、窗戶下端排水孔被水泥阻塞。三、外墻A、水灰比過高造成吸附現(xiàn)象B、地震應力造成裂縫C、混凝土澆灌不確實造成蜂窩現(xiàn)象D、磁磚溝疑進水四、浴室：A、防水材料選擇錯誤B 、防水施工高度不足造成墻壁產(chǎn)生壁癌C、水管破裂或老舊漏水D、門檻漏水E、防水層遭外力破壞。五、 地下室：A、防水施工技術不依基礎型式而變化B 工作縫未施做止水處理C、結構體不良（蜂窩、包泥、水灰比過高、級配不良.等）六、 伸縮縫：A、預留縫寬不足（未經(jīng)計算）B、無排水設計（大部分是阻水設計）C、

41、非制式伸縮材料D、施工者專業(yè)程度不足高壓運行工崗位職責（ 1）嚴格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度。（2）努力學習技術， 熟練地掌握所轄小區(qū)內(nèi)的供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設備的原理、 技術性能及實際操作。（3）努力做好設備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。（4）堅守崗位， 定期巡視電器設備及水泵房， 密切監(jiān)視各儀表的工作情況。 正確抄錄各項數(shù)據(jù)并 填好報表。（5）對來人來電報修及時登記。（6）值班長負責安排電工日常維修工作。（7）負責與供電局的業(yè)務聯(lián)系，并做好登記。（8）發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障。（9）事故未排除不進行交接班，應上下兩班協(xié)同

42、工作，一般性設備故障應交代清楚并做好記錄。（10）請假、補休需在一天前報告主管（工程師），并由主管安排合適的替班人。（11）按規(guī)定的時間做好值班室內(nèi)外清潔工作。工程部考核細則1 遵守勞動紀律，按公司的制度要求每日按時簽到。1遲到一次扣 1 分；2未簽到一次扣 1 分；3早退一次扣 1 分；4曠工一天扣 3 分。2 服從工作安排，按時、保質、保量地完成工作任務。1不服從安排一次扣 2 分；2未按時完成任務扣 1 分；3完成任務質量不好一次扣 2 分；4未按作業(yè)程序工作一次扣 1 分。3 尊重領導、團結同志，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現(xiàn)。 不尊重領導者一次扣 3 分；2同志間吵架者雙方一次扣

43、 2 分；3有不利于公司的行為者一次扣 2 分； 有不利于公司言論者一次扣 2 分。4 按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀容，體現(xiàn)零點物業(yè)的精神風貌。 未按要求著裝者一次扣 1 分；2留胡須、長發(fā)、帶耳環(huán)者一次扣1 分；3化濃妝、留長指甲者一次扣1 分；4工服不干凈、整潔者一次扣1 分；5工作時有不雅行為舉止者一次扣1 分。5 規(guī)范運用公司規(guī)定的 “三種 ”語言，即形體語言、情緒語言和表達語言。1服務時行為不規(guī)范者一次扣1 分；2服務表情冷淡者一次扣 1 分；3語言生硬、不禮貌者一次扣1 分；4對顧客不尊重者一次扣 2 分；5未按規(guī)定程序服務者一次扣1 分。6 積極參加公司各種培訓， 努力加強

44、服務意識培養(yǎng)， 自覺鉆研業(yè)務知識不斷提高服務質量。 樹立“業(yè)主至上、服務第一 ”的工作理念。 不認真接受培訓者一次扣 1 分；2未參加培訓者一次扣 2 分；3受到顧客公證投拆者一次扣 3 分；4與顧客發(fā)生口角者一次扣 5 分； 就職期間取得學歷證書或技術證書者一次加 5 分。7 愛護公司榮譽，樹立整體觀念，反對本位思想處理好局部與全局的關系。 未制止有損公司行為者一次扣 1分；2給他人工作造成障礙者一次扣1 分；3影響公司整體工作步驟者一次扣 2 分。8 認真學習國家法規(guī)條例，嚴格遵守公司的各種規(guī)章制度、爭當愛崗敬業(yè)的優(yōu)秀職員。 不認真學習法規(guī)而有工作偏差者一次扣1 分；不熟悉公司制度而有工作

45、偏差者一次扣1 分；3違反制度、違反法規(guī)者一次扣3 分；4崗位職責者不明確一次扣 2 分。9 堅守工作崗位， 遵守勞動紀律， 保持嚴肅有序的工作氛圍。 發(fā)揚艱苦奮斗的工作精神， 行節(jié)約的良好習慣。1上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2 分；2擅自離開崗位者一次扣 1 分；3工作場合不嚴肅者一次扣 1 分；4作風渙散、拈輕怕重者一次扣1 分；5浪費財物、無節(jié)約意識者一次扣1 分。10 積極交流工作經(jīng)驗，主動溝通工作疑難問題，及時匯報工作狀況。1由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2 分；2未及時匯報工作疑難者一次扣1 分；3未及時溝通而造成不良后果者扣3 分。11 加強安全防范意識，及時排除一切不安全隱患，確保管理區(qū)域的人員及財物的安全。1未及時排除隱患者一次扣 2 分；2未排除隱患而產(chǎn)生不良后果者扣4 分；3能及時排除隱患避免造成損失者一次加4 分；4勇于和不法分子斗爭者一次加4 分；5勇于補救險情者一次