市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告之(二)——競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析533494609

1、 目錄前 言一、競(jìng)爭(zhēng)樓盤綜合分析二、競(jìng)爭(zhēng)樓盤個(gè)案分析個(gè)案分析一：華達(dá)·西湖城市花園個(gè)案分析二：桂月園 個(gè)案分析三：?jiǎn)柼扉w個(gè)案分析四：顯達(dá)花園個(gè)案分析五：御龍居 個(gè)案分析六：尚城華府（一期）個(gè)案分析七：金宇·數(shù)碼大廈個(gè)案分析八：中南·陽光城（一期）個(gè)案分析九：萬博城市花園個(gè)案分析十：翡翠城個(gè)案分析十一：建業(yè)森林半島（三期）前 言前 言本次市場(chǎng)調(diào)查，主要針對(duì)目前駐馬店市在售樓盤進(jìn)行的全面調(diào)查。通過對(duì)這些樓盤的分析研究，為本案的產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等方面提供相應(yīng)的參考依據(jù)。 一、競(jìng)爭(zhēng)樓盤總體分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤總體分析一一、調(diào)查說明、調(diào)查區(qū)域本次競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)查，主要選取“項(xiàng)目周

2、邊及駐馬店市區(qū)在售樓盤”進(jìn)行調(diào)查。在調(diào)查過程中，樣本項(xiàng)目的采樣主要以住宅為主，涵蓋多層住宅、高層住宅和別墅等。、調(diào)查對(duì)象及數(shù)量本次調(diào)查，共調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)樓盤11個(gè)，其中多層住宅項(xiàng)目6個(gè)，高層住宅項(xiàng)目5個(gè)。、調(diào)查時(shí)間4月12日4月18日 二、綜合分析（一）綜合分析：本次主要針對(duì)“項(xiàng)目周邊及駐馬店市區(qū)在售樓盤”進(jìn)行了全面調(diào)查，目前駐馬店市在售樓盤11個(gè)，總開發(fā)面積近70萬，總套數(shù)在7000套左右，現(xiàn)已銷售近65%。【住宅】：本次調(diào)查的住宅項(xiàng)目戶型主要以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主，銷售價(jià)格為1500元/4200元/。產(chǎn)品囊括：多層住宅、高層住宅和別墅。從銷售情況看：多層住宅銷售較好，但價(jià)格相對(duì)較低，1500元/22

3、00元/；小高層、高層住宅及別墅銷售一般，價(jià)格相對(duì)較高1900元/4200元/。所調(diào)查樓盤中翡翠城、問天閣、中南陽光城（一期）等樓盤銷售情況較好?！咀≌咨獭浚罕敬握{(diào)查的商業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)為主，商鋪的面積普遍都在100以上，銷售價(jià)格為4000元/10000元/。從銷售情況看，位于交通要道及商圈附近的商鋪銷售情況較好。樓盤表單價(jià)銷售率翡翠城1900/元/90%桂月園2160元/70%華達(dá)·西湖城市花園住2100元/別4200元/30%建業(yè)森林半島三期2200元/開始認(rèn)購金宇·數(shù)碼大廈1900元/65%尚城華府（一期）2160元/50%萬博城市花園2200元/30%問天閣150

4、0元/90%顯達(dá)花園1980元/認(rèn)購（100組）御龍居2130元/60%中南·陽光城（一期）1700元/80（二）借鑒及失誤分析：本次調(diào)查的一個(gè)重要內(nèi)容就是了解目前市場(chǎng)上住宅產(chǎn)品在設(shè)計(jì)、推廣方面值得借鑒之處，同時(shí)了解應(yīng)該避免的一些失誤。1、值得借鑒之處 建筑設(shè)計(jì)方面 建業(yè)森林半島“一環(huán)二弧二軸”整體規(guī)劃，使分期開發(fā)的各組團(tuán)既開放又相對(duì)獨(dú)立，有機(jī)結(jié)合。同時(shí)在景觀規(guī)劃及環(huán)境建設(shè)方面，建業(yè)森林半島運(yùn)用水系、假山、庭院綠化等將建筑與環(huán)境巧妙融合，贏得客戶一致稱贊。 華達(dá)·西湖城市花園目前市場(chǎng)上唯一一家多層建筑采用框架結(jié)構(gòu)的住宅項(xiàng)目，華達(dá)·西湖城市花園通過中央景觀湖的營造，

5、主打“水景樓盤”概念，獲得了市場(chǎng)好評(píng)。 營銷推廣方面 翡翠城率先在駐馬店市運(yùn)用“體驗(yàn)營銷”， 讓客戶通過體驗(yàn)樣板房、樣板環(huán)境，直接刺激購房者的購買欲望，取得了較好的市場(chǎng)反響。 華達(dá)·西湖城市花園注重銷售環(huán)境的布置與包裝，銷售中心布局精巧，格調(diào)高雅，品質(zhì)感強(qiáng)，贏得了客戶的認(rèn)可！2、失誤分析 普遍無樣板房、看房通道在本次所調(diào)查的11個(gè)樓盤中，僅翡翠城建有樣板房。樣板房、樣板環(huán)境的缺失，無法直接刺激消費(fèi)者感官，對(duì)客戶成交會(huì)產(chǎn)生一定的影響。 銷售人員著裝及銷講技巧差在售樓盤中，銷售人員著裝統(tǒng)一、銷售技巧嫻熟者僅建業(yè)森林半島少數(shù)幾個(gè)樓盤。銷售人員的形象包裝、銷售技巧尚待加強(qiáng)。 銷售中心包裝及現(xiàn)

6、場(chǎng)氣氛營造不到位在售11個(gè)項(xiàng)目中除翡翠城、建業(yè)森林半島、華達(dá)·西湖城市花園等少數(shù)樓盤銷售中心包裝較好外，其余樓盤銷售中心的包裝均缺乏品質(zhì)感，現(xiàn)場(chǎng)氣氛不活躍，無法帶動(dòng)到場(chǎng)客戶的熱情、激情，直接影響成交。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤個(gè)案分析二二、競(jìng)爭(zhēng)樓盤個(gè)案分析個(gè)案分析一：華達(dá)·西湖城市花園一、樓盤概況案 名華達(dá)·西湖城市花園建筑風(fēng)格海派開發(fā)商駐馬店市華達(dá)房地產(chǎn)開發(fā) 表單價(jià)住宅2100元/別墅4200元/物業(yè)位置駐馬店市白橋東側(cè)交房日期2008年6月建筑類型多層、別墅物業(yè)公司華達(dá)物業(yè)公司樓棟數(shù)42棟物業(yè)費(fèi)未定占地面積10萬銷售率30建筑面積135000余主力戶型三房層 數(shù)6層、3層主力

7、面積116.95136.93總套數(shù)約800余套交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率工程進(jìn)度部分結(jié)頂二、戶型、面積種類及分析戶型面積（單位：平方米）銷售狀況12345二房二廳80三房二廳126（30）四房二廳70別墅10特點(diǎn)分析： 兩房戶型；面積實(shí)用，全明設(shè)計(jì)，但餐廳、客廳聯(lián)結(jié)部分面積浪費(fèi)，三房戶型，方正布局，兩個(gè)甚至是三個(gè)朝陽臥室，動(dòng)靜分區(qū)，南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。 四、價(jià)格分析最高價(jià)： 4200 元/平米，層數(shù)： 疊加別墅 最低價(jià)： 1800 元/平米，層數(shù)： 6層 分析： 別墅臨近中央水系景觀，故價(jià)格最貴，多層頂層價(jià)格最便宜。 五、銷售狀況分析：華達(dá)西湖花園目前銷售狀況一般，購房客戶多數(shù)被其景觀，小區(qū)品質(zhì)所吸引，駐

8、馬店周邊縣城有部分客戶在此購房。 六、小區(qū)配套分析：(1)雙氣入戶供熱水；（2）防盜監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)；（3）有線電視、電信寬帶等智能化系統(tǒng)；（4）有約1200的大型豪華會(huì)所；（5）底層有充足的停車位。 七、優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)分析：（1）交通優(yōu)勢(shì)：位于白橋路與煉江路匯處，交通便利；（2）景觀優(yōu)勢(shì)：小區(qū)中央為4000大面積水景；（3）建筑優(yōu)勢(shì)：全框架結(jié)構(gòu)，外墻外保溫技術(shù)，多重智能化安防設(shè)施。 劣勢(shì)分析：周邊配套少，整個(gè)地塊周邊生活氛圍不足。 八、學(xué)習(xí)借鑒方面（1）銷售部布局、格調(diào)包裝均有獨(dú)到之處，品質(zhì)感強(qiáng)；（2）建筑品質(zhì)方面：多重智能安防；（3）銷售人員技巧及講解水平。 九、失誤及問題方面（1

9、）無樣板房，無看房通道；（2）銷售人員著裝不統(tǒng)一；（3）銷售部無人氣，現(xiàn)場(chǎng)氣氛不活躍。 個(gè)案分析二：桂月園一、樓盤概況案 名桂月園建筑風(fēng)格現(xiàn)代開發(fā)商駐馬店市金桂置業(yè)表單價(jià)2160元/物業(yè)位置雪松路與文明路交叉口西50米路南公開日期2006年10月建筑類型高層交房日期2008年8月樓棟數(shù)3棟物業(yè)公司金桂物業(yè)公司占地面積30余畝物業(yè)費(fèi)0.60.7元/月建筑面積5萬銷售率70層 數(shù)16層主力戶型三房/兩房總套數(shù)360套主力面積36、98.85、126工程進(jìn)度主體封頂交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯、雙氣二、戶型、面積種類及分析戶型面積（單位：平方米）銷售狀況1234單間36未正式銷售一房一廳4854未正式銷售二房二廳8

10、598已售70三房二廳118126127已售80四房二廳149152售出30左右特點(diǎn)分析：兩房設(shè)計(jì)較好，面積配比合理，實(shí)用率高，全明設(shè)計(jì)，三房和四房采用錯(cuò)層和雙陽臺(tái)，大飄窗設(shè)計(jì)，采光，通風(fēng)效果好。 四、價(jià)格分析最高價(jià)： 2360 元/平米，層數(shù)： 16層 最低價(jià)： 2060元/平米，層數(shù)：2層分析： 目前推出的為3棟高層，價(jià)格在周邊高層市場(chǎng)屬于中高價(jià)位，市場(chǎng)接受度一般。 五、銷售狀況分析：該項(xiàng)目已推出近一年，目前一期銷售達(dá)到了30，主要是借助置地公司售房部的名氣和位置關(guān)系。六、小區(qū)配套分析：（1）雙氣入戶、地下車庫；（2）江南水景園林景觀，近百株成年桂花樹；（3）水系、水景應(yīng)用等。七、優(yōu)劣勢(shì)分

11、析：優(yōu)勢(shì)：（1）交通優(yōu)勢(shì)。文明路、雪松路出行便利；（2）景觀優(yōu)勢(shì)。江南園林和大面積水景。 劣勢(shì)：（1）地塊臨主路部分較窄，進(jìn)出社區(qū)不便；（2）兩側(cè)緊臨都市村莊，環(huán)境差。 八、學(xué)習(xí)借鑒方面（1）環(huán)境：銷售部?jī)?nèi)環(huán)境營造和社區(qū)景觀的規(guī)劃；（2）形象：銷售代表形象良好，普通話講解，物料宣傳，包裝有品位。 九、失誤及問題方面小戶型采用核心筒設(shè)計(jì)，每層2梯10戶，戶數(shù)多，異型戶型多。 個(gè)案分析三：?jiǎn)柼扉w一、樓盤概況案 名問天閣建筑風(fēng)格現(xiàn)代開發(fā)商三辰置業(yè) 表單價(jià)住1500元/商6300元/物業(yè)位置樂山路與雪松路交匯西南角交房日期4月底建筑類型多層、小高層物業(yè)公司鑫諾物業(yè)樓棟數(shù)6棟物業(yè)費(fèi)0.38元/月占地面積

12、25畝銷售率90建筑面積24000主力戶型三房層 數(shù)5層主力面積139.83143.25總套數(shù)180套交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯/雙氣容積率1.44工程進(jìn)度現(xiàn)房二、戶型、面積種類及分析戶型面積（單位：平方米）銷售狀況12345二房二廳92100三房二廳139.8143.2100四房二點(diǎn)分析： （1）全明設(shè)計(jì)，南北通透，采光好；（2）干濕分離；（3）寬大尺度景觀陽臺(tái)。 四、價(jià)格分析最高價(jià)：1600元/平米，層數(shù)：3層最低價(jià)：1300元/平米，層數(shù)：5層分析： 多層住宅，三四層最貴，頂層最便宜。 五、銷售狀況分析： 目前已是現(xiàn)房，有一部分是單位集資建房，且價(jià)格較低，故銷售狀況較好。 六

13、、小區(qū)配套分析： 天然氣、車庫以及儲(chǔ)藏室。 七、優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：（1）價(jià)格優(yōu)勢(shì)：均價(jià)1500元/，低于周邊樓盤；（2）交通優(yōu)勢(shì)：位于雪松路與樂山路交匯處交通便利。 劣勢(shì)：（1）樓間距較窄；（2）無法按揭，只能一次性付款。 八、學(xué)習(xí)借鑒方面（1）三房戶型設(shè)計(jì)，南北通透，實(shí)用性強(qiáng)，面積緊湊；（2）低價(jià)入市的市場(chǎng)策略。 九、失誤及問題方面 大戶型設(shè)計(jì)較多，目前未銷售的戶型均為170以上大戶型。 個(gè)案分析四：顯達(dá)花園一、樓盤概況案 名顯達(dá)花園建筑風(fēng)格現(xiàn)代開發(fā)商駐馬店市顯達(dá)置業(yè) 表單價(jià)1980元/物業(yè)位置文明大道與金雀路南100米公開日期2007年4月建筑類型多層交房日期2008年5月樓棟數(shù)9棟物業(yè)公

14、司未定占地面積30畝物業(yè)費(fèi)未定建筑面積3萬銷售率認(rèn)購（100組）層 數(shù)7層主力戶型兩房/三房總套數(shù)144套主力面積96148工程進(jìn)度一層交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯/雙氣二、戶型、面積種類及分析戶型面積（單位：平方米）銷售狀況12345二房二廳96較少認(rèn)購三房二廳122132客戶認(rèn)購重點(diǎn)戶型四房二廳148較少認(rèn)購特點(diǎn)分析：戶型設(shè)計(jì)一般，為市場(chǎng)上傳統(tǒng)設(shè)計(jì)、面積配比偏大。 四、價(jià)格分析分析：認(rèn)購階段，均價(jià)1980元/。 五、銷售狀況分析：現(xiàn)正處于認(rèn)購階段，目前已積累客戶100組左右，2007年4月21日舉行認(rèn)籌活動(dòng)，當(dāng)天交1萬元抵15000元，過后1萬抵13000元。 六、小區(qū)配套分析：雙氣配置，地面停車與車庫相

15、結(jié)合；綠化無特色，主要以成樹和草地植被為主。 七、優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：物業(yè)位于文明路旁，國土局南側(cè)，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 劣勢(shì)：小區(qū)規(guī)模小，綠化景觀無特色，整體檔次不高。 八、學(xué)習(xí)借鑒方面區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，能夠降低建筑密度，30畝地容積率1.5，借此來提升項(xiàng)目檔次，拉升開發(fā)商和項(xiàng)目知名度。 九、失誤及問題方面銷售現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境簡(jiǎn)陋，銷售代表形象和資料檔次不高。 個(gè)案分析五：御龍居一、樓盤概況案 名御龍居建筑風(fēng)格現(xiàn)代開發(fā)商駐馬店市新興房屋市政建筑工程 表單價(jià)2130元/物業(yè)位置文化路與駿馬路公開日期2006年12月建筑類型高層交房日期2008年9月樓棟數(shù)1棟物業(yè)公司新興物業(yè)公司占地面積物業(yè)費(fèi)0.64元/

16、·月建筑面積4萬銷售率60層 數(shù)16層主力戶型兩房/三房總套數(shù)112套主力面積91135工程進(jìn)度正做基礎(chǔ)交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯二、戶型、面積種類及分析戶型面積（單位：平方米）銷售狀況1234二房二廳91共50套已銷售80%,余10套左右三房二廳128135共60套,已售60%四房二廳特點(diǎn)分析：2梯4戶設(shè)計(jì),南向?yàn)?套兩房戶型,采光,對(duì)流設(shè)計(jì)良好,但進(jìn)深較大,北側(cè)為2套兩房戶型,面積偏大,受南向兩房影響,采光不足. 四、價(jià)格分析最高價(jià)： 2280 元/平米，層數(shù)： 10層 最低價(jià)： 2090 元/平米，層數(shù)： 4層 分析： 在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi),價(jià)格較為合理,市場(chǎng)接受度一般. 五、銷售狀況分析：御龍居一

17、期多層已交房入住,較好的銷售局面為二期高層積累了較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。目前,二期高層正在做地基,客戶交5萬元定死房源,已大定60套。 六、小區(qū)配套分析：(1)雙氣入戶,一二層商業(yè)裙房,并建有書吧,棋牌室、臺(tái)球室、乒乓球室、會(huì)所等。（2）小區(qū)內(nèi)有前湖公園游泳池被有效利用，成為項(xiàng)目重要賣點(diǎn)。 七、優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于原前湖公園內(nèi)，環(huán)境優(yōu)美；老城區(qū)內(nèi)、生活配套豐富。 劣勢(shì)：周邊文化路和駿馬路均為輔干道、人、車流量大，小區(qū)停車，出入不便；產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理；市民對(duì)該項(xiàng)目風(fēng)水有意見，認(rèn)為樹多、水多陰氣重。 八、學(xué)習(xí)借鑒方面注重環(huán)境營造，提升項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)。 九、失誤及問題方面（1）銷售部太小，與項(xiàng)目宣傳的物業(yè)

18、檔次不符； （2）銷售代表水平和服務(wù)態(tài)度亟待提高 個(gè)案分析六：尚城華府一、樓盤概況案 名尚城華府1期建筑風(fēng)格現(xiàn)代開發(fā)商駐馬店金石房地產(chǎn) 表單價(jià)2160元/物業(yè)位置雪松路與文明路交叉口東100米北公開日期2006年10月建筑類型多層、高層、小高層交房日期2008年底（1期）樓棟數(shù)3棟（一期）物業(yè)公司金石物業(yè)公司占地面積65余畝物業(yè)費(fèi)0.60.7元/·月建筑面積16萬（總）銷售率50（一期）層 數(shù)6層、19層主力戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)總套數(shù)187戶（一期）主力面積134工程進(jìn)度一期兩棟已建（多+小高）交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯、雙氣二、戶型、面積種類及分析戶型面積（單位：平方米）銷售狀況12345二房二廳9

19、0銷售一般40三房二廳143149126163銷售較快50四房二廳171181未開始正式銷售特點(diǎn)分析： （1）戶型整體配套較好，大中小戶型均有設(shè)計(jì)，客戶選擇層面大；（2）三房戶型，陽臺(tái)采用空中花園和弧形設(shè)計(jì)，較為新穎。 四、價(jià)格分析高層：最高價(jià)： 2400元/平米，層數(shù)： 17層 最低價(jià)：1900元/平米，層數(shù)：1層多層：最高價(jià)：2120元/平米，層數(shù)：3層最低價(jià)： 1580元/平米，層數(shù)：6層分析： 價(jià)格在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)整體偏高，尤其是多層，頂層已接近1600元/，客戶有抗性。 五、銷售狀況分析：整體銷售狀況較好，這源于項(xiàng)目大力度的市場(chǎng)宣傳推廣，小區(qū)品質(zhì)較高，目前一期銷售已達(dá)70左右。 六、小區(qū)

20、配套分析：雙氣入戶，中央水系和成述綠化，輔以雕塑小品，步道等設(shè)施，能夠有效提升項(xiàng)目品質(zhì)。 七、優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：位于雪松路與文明路，交通便利，小區(qū)檔次、品質(zhì)高。 劣勢(shì)：剩余四房和三房房源面積大，總價(jià)高，市場(chǎng)抗性大，銷售難度大。 八、學(xué)習(xí)借鑒方面售房部裝飾，銷代形象，接待水平等值得借鑒。 九、失誤及問題方面在注重品質(zhì)宣傳的同時(shí)，未能對(duì)工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行較好的包裝。 個(gè)案分析七：金宇數(shù)碼大廈一、樓盤概況案 名金宇數(shù)碼大廈建筑風(fēng)格現(xiàn)代開發(fā)商駐馬店市金宇房地開發(fā) 表單價(jià)住宅1900元/、商業(yè)7000元/物業(yè)位置解放路與富強(qiáng)路交匯處交房日期2007年10月份建筑類型高層物業(yè)公司金宇物業(yè)公司樓棟數(shù)1棟物業(yè)費(fèi)0.

21、71.1元/月占地面積10余畝銷售率65建筑面積17000主力戶型三房層 數(shù)19層主力面積147總套數(shù)90套交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率工程進(jìn)度結(jié)頂二、戶型、面積種類及分析戶型面積（單位：平方米）銷售狀況12345二房二廳98.1990三房二廳14780四房二廳182.7330六室四廳兩衛(wèi)288.5410七室兩廳四衛(wèi)257.7510特點(diǎn)分析： （1）大采光面，明亮通透；（2）動(dòng)靜分離；（3）蝶形布局，實(shí)用率高。 四、價(jià)格分析最高價(jià)： 2240平米，層數(shù)： 16 最低價(jià)： 1880米，層數(shù)：4層分析： 樓層越高價(jià)格越貴。 五、銷售狀況分析：主體結(jié)構(gòu)封頂，且與萬博城市花園相比價(jià)格低300元/，故銷售狀況較佳

22、。 六、小區(qū)配套分析：（1）天然氣，掛壁爐供暖；（2）電子監(jiān)控系統(tǒng)；（3）24小時(shí)巡更。 七、優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于解放路與富強(qiáng)路交匯處；（2）配套優(yōu)勢(shì)：周邊各校林立（教育資源豐富，市幼兒園、第三小學(xué)；商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)，樂山商場(chǎng)、風(fēng)光市場(chǎng)）。 劣勢(shì)：銷售人員技巧差，售房部包裝不到位。八、學(xué)習(xí)借鑒方面商業(yè)部分對(duì)外統(tǒng)一招商，而非單純分割銷售，先租后售，利于價(jià)格提升。 九、失誤及問題方面（1）銷售人員素質(zhì)差；（2）售房部包裝不到位；（3）宣傳推廣手段少。 個(gè)案分析八：中南·陽光城一、樓盤概況案 名中南·陽光城1期建筑風(fēng)格中式開發(fā)商駐馬店中南房地產(chǎn)開發(fā) 表單價(jià)1700元

23、/物業(yè)位置交通路與天山中路交叉口公開日期建筑類型多層交房日期5月樓棟數(shù)14棟（1期7棟）物業(yè)公司樂群物業(yè)公司占地面積60余畝物業(yè)費(fèi)0.36元/·月建筑面積10萬銷售率一期80層 數(shù)6層主力戶型三房總套數(shù)約500套主力面積131134.44工程進(jìn)度現(xiàn)房交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯二、戶型、面積種類及分析戶型面積（單位：平方米）銷售狀況1234一房一廳51（2期）尚未銷售二房二廳104.33售完三房二廳131.29131.54134.64銷售90四房二廳141.0840特點(diǎn)分析：戶型方正，南北通透，實(shí)用率高，兩個(gè)臥室朝陽。不足：臥室門對(duì)開，私密性不強(qiáng)。 四、價(jià)格分析最高價(jià)： 1900 元/平米，層數(shù)：

24、6層 最低價(jià)： 1580元/平米，層數(shù)：3層分析： 3層最貴，六層是頂層，故價(jià)格較低。 五、銷售狀況分析：目前已是現(xiàn)房，五月份交房，故銷售狀況較好，小區(qū)剛開始銷售時(shí)因原土地為墳地，當(dāng)?shù)厝思芍M較多。 六、小區(qū)配套分析：（1）雙氣入戶；（2）24小時(shí)巡更管理；（3）智能化管理。 七、優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：（1）價(jià)格優(yōu)勢(shì)：價(jià)格與市區(qū)比較低；（2）交通優(yōu)勢(shì)：文明路與天中路交匯處；（3）規(guī)劃好；（4）建筑優(yōu)勢(shì)：現(xiàn)澆樓板。 劣勢(shì)：（1）周邊環(huán)境劣勢(shì)，周邊為醫(yī)藥廠，藥味濃厚，對(duì)生活有一定影響；（2）整體包裝（現(xiàn)場(chǎng)銷售部）較差，人員素質(zhì)差。 八、學(xué)習(xí)借鑒方面中式外立面，藍(lán)灰色格調(diào)，清新素雅。 九、失誤及問題方面（

25、1）無樣板房及看房通道；（2）銷售人員著裝不統(tǒng)一；（3）銷售人員銷售技巧差；（4）銷售道具：如沙盤、戶型模型檔次低。 個(gè)案分析九：萬博城市花園一、樓盤概況案 名萬博城市花園建筑風(fēng)格現(xiàn)代開發(fā)商駐馬店市萬博房地產(chǎn)開發(fā) 表單價(jià)2200元/物業(yè)位置解放路與文明大道交匯處公開日期建筑類型小高層交房日期一期7月份，2期12月份樓棟數(shù)3棟物業(yè)公司人和物業(yè)公司占地面積20畝物業(yè)費(fèi)未定建筑面積36000銷售率30層 數(shù)15層主力戶型三房、四房總套數(shù)156套主力面積141164.53工程進(jìn)度一期封頂，2期13層交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯二、戶型、面積種類及分析戶型面積（單位：平方米）銷售狀況12345三房二廳14140四房二廳

26、164.5330復(fù)式233.6510特點(diǎn)分析：（1）戶戶向陽，南北通透；（2）有陽光落地窗，雙層玻璃隔音；（3）動(dòng)靜干濕分離。 四、價(jià)格分析最高價(jià)： 2430 元/平米，層數(shù)： 15層 最低價(jià)： 1800 元/平米，層數(shù)： 三層 分析： 高層住宅，層數(shù)越高，價(jià)格越高。 五、銷售狀況分析： 位于市中心，且工程即將結(jié)頂，銷售狀況逐漸好轉(zhuǎn)。 六、小區(qū)配套分析：(1)雙氣入戶供熱水，天然氣壁掛爐；（2）有線電視接口；（3）電子可視對(duì)講系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)、紅外線防翻越系統(tǒng)；（4）智能化門禁管理系統(tǒng)；（5）燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)；（6）電氣智能化Ic卡收費(fèi)。 七、優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：（1）1梯2戶純板式架構(gòu)；（2

27、）車在小區(qū)門口直接進(jìn)入地下車庫，地面無車；（3）多重智能化安防；（4）區(qū)位優(yōu)勢(shì)，配套齊全。 劣勢(shì)：（1）價(jià)格較高，面積大總價(jià)高；（2）銷售人員形象，技巧差。 八、學(xué)習(xí)借鑒方面（1）外立面，現(xiàn)代風(fēng)格，鋁塑扣板；（2）人車完全分流。 九、失誤及問題方面（1）無樣板房，無看房通道；（2）銷售部形象差，物品凌亂，道具胡亂擺放；（3）銷售人員接待水平有待提高。 個(gè)案分析十：翡翠城一、樓盤概況案 名翡翠城建筑風(fēng)格現(xiàn)代開發(fā)商駐馬店市新家園房地產(chǎn) 表單價(jià)1900元/物業(yè)位置文明路、置地大道交叉口東北角公開日期2005年3月27日建筑類型多層交房日期5月樓棟數(shù)31棟物業(yè)公司鼎新物業(yè)公司占地面積120余畝物業(yè)費(fèi)0.46元/·月建筑面積18萬銷售率90層 數(shù)主力戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)總套數(shù)805套主力面積37.7、140、168工程進(jìn)度現(xiàn)房交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯、雙氣二、戶型、面積種類及分析戶型面積（單位：平方米）銷售狀況12345單間100一房一廳100二房二廳100三房二廳144147152100四房二廳100復(fù)式20921840特點(diǎn)分析： 1房、2房銷售情況最好，酒店式公寓，面積小，總價(jià)低，3房、4房面積稍微偏大，但戶型結(jié)構(gòu)較合理，復(fù)式面積偏大。 四、價(jià)格分析最高價(jià)： 2500 元/平米，層數(shù)： 1層 最低價(jià)：