(完整版)五星度假酒店可研專業(yè)技術(shù)方案

1、煙臺(tái)*五星級(jí)度假酒店可行性研究報(bào)告目 錄第一章總論1.11.1 工程簡(jiǎn)況1.21.2 工程提出的背景及建設(shè)必要性1.31.3 可行性研究的依據(jù)和范圍1.41.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.51.5 施工進(jìn)度計(jì)劃第二章市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2.12.1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念2.22.2 煙臺(tái)*五星級(jí)度假酒店引入產(chǎn) 權(quán)式酒店模式情況分析第三章工程定位3.13.1 主題定位3.23.2 功能定位3.33.3 市場(chǎng)定位3.43.4 工程建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位3.53.5 價(jià)格定位3.63.6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位3.73.7 銷售方式定位3.83.8 物業(yè)管理定位第四章營(yíng)銷策略4.14.1 宣傳主題概念4.24.

2、2 賣點(diǎn)整合4.34.3 優(yōu)惠措施4.44.4 銷售目標(biāo)體系一一整體推廣思路4.54.5 分階段控制的公關(guān)效果4.64.6 外發(fā)式宣傳策略4.74.7 銷售進(jìn)度目標(biāo)4.84.8 資金計(jì)劃第五章投資估算和資金籌措5.15.1 投資估算5.25.2 資金籌措第六章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析6.16.1 盈虧平衡分析6.26.2 贏利預(yù)測(cè)6.36.3 敏感性分析6.46.4 社會(huì)效益分析第七章結(jié)論第一章總論1.11.1 工程簡(jiǎn)況本報(bào)告所陳述的對(duì)象為*五星級(jí)度假酒店，以下簡(jiǎn)稱本 工程。本工程位于山東省煙臺(tái)市著名的省級(jí)旅游度假區(qū)*。*猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯3636，與地中海、愛琴海、加勒比海、大

3、西洋、太平洋一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)， 這是一條關(guān)于濱海的假日旅行線。這里四季分明，有最明媚的陽(yáng)光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán) 境在世界首屈一指。聯(lián)合國(guó)將煙臺(tái)評(píng)為最適宜人居城市。煙臺(tái)市把*海水浴場(chǎng)列入全市水質(zhì)最優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。這 些稀有的自然資源使*在全球游客中具有很大的吸引力。煙臺(tái)*五星級(jí)度假酒店便位于*景色最為秀麗的東南端。本工程建設(shè)用地東、南面臨黃海；西南靠 * 海水浴場(chǎng)；北臨興島路，西面不遠(yuǎn)處為1818 洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，地勢(shì)北高南低，視野開闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔休閑度假 酒店的理想用地。1.21.2 工程提出的背景及建設(shè)必要性在過去的 20

4、20 年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè) 有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng) 點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重 要的作用。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，*的旅游業(yè)步步升溫。旅 游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。近幾年，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國(guó) 人消費(fèi)觀念的改變以及旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得*越來越受到國(guó)內(nèi)及國(guó)際的關(guān)注。與此同時(shí)，*也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對(duì)到 *旅游度

5、假充滿熱情。目前，*僅有一家三星級(jí)傳統(tǒng)商務(wù)酒店，其他酒店檔次 參差不齊，至今還沒有一家度假休閑酒店，不能滿足日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求。在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的*五星級(jí)度假酒店無疑 適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性， 一方面盡可能的提供給市場(chǎng) 高品質(zhì)的度假休閑酒店，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較 大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。1.31.3 可行性研究的依據(jù)和范圍本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該工程的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本工程的市場(chǎng)分析、工程定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、 推廣策略以及工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。1.41.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)營(yíng)銷身 m mA

6、 zhulong.corn總占地面積：91779.0591779.05 平方 M M總建筑面積：3700037000 平方 M M可銷售面積：2200022000 平方 M M建筑密度：13.5%13.5%容積率：0.40.4綠化率：60%60%1.51.5 施工進(jìn)度計(jì)劃.120082008 年 0202 月 2626 日破土動(dòng)工.2 20082008 年 0606 月 2626 日結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零.3 20082008 年 1212 月 2626 日結(jié)構(gòu)封頂.4 20092009 年 0707 月 2626 日交付使用第二章市場(chǎng)調(diào)

7、研及前景預(yù)測(cè)2.12.1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念產(chǎn)權(quán)式酒店由 時(shí)權(quán)酒店 (TIMETIME SHARESHARE 演變而來。它是由 消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷酒店客房在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 . .奈特。19761976 年，法國(guó)阿爾卑斯 山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的產(chǎn)權(quán)酒店，是買斷產(chǎn)權(quán)而不僅僅是買斷時(shí)段，即將酒店的客房分割，每間客房作為一 個(gè)帶有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立單位，出售給客戶。投資者既可長(zhǎng)期居住， 也可在不住時(shí)將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店是一種旅游業(yè)和房 地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投築龍網(wǎng)n資品種。由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建

8、設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體 系分解為單體的組合，給擁有一定閑置資金、既想獲得較高回報(bào) 又不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了機(jī)會(huì)，所以在全球范圍內(nèi)正快速增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)際旅游組織20022002 年報(bào)告，其增長(zhǎng)率達(dá)到19.3%19.3%。到 20032003 年，已有 6.56.5 萬(wàn)個(gè)家庭在 8181 個(gè)國(guó)家的 60006000 多個(gè) 旅游目的地購(gòu)買了時(shí)權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店。美國(guó)的 產(chǎn)權(quán)酒店 已超 過了 10001000 個(gè)。在中國(guó)內(nèi)地，從 19951995 年開始流行。目前北京、青島、北海、珠 海、長(zhǎng)春、蘭州、昆明、長(zhǎng)沙、深圳、海南等地均有各種規(guī)模的 產(chǎn)權(quán)酒店。2.22.2 煙臺(tái)*五星級(jí)度假酒店引

9、入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析.市場(chǎng)形勢(shì)分析（一）客觀區(qū)域市場(chǎng)分析定位：煙臺(tái)*五星級(jí)度假酒店是位于山東省級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi)的酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)， 而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。工程所處的市場(chǎng)形勢(shì)利好。築池網(wǎng)4 zhulong.corn在過去的 2020 年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng) 足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列， 躍居亞洲旅游大國(guó)之 首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)， 在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)海島休閑度假型五星級(jí)大酒店。1 1 .煙臺(tái)市是我國(guó)近年來旅游業(yè)發(fā)展比較迅速的城市之一。n展以及提高

10、人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作 用。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下， 煙臺(tái)的旅游業(yè)步步升溫。 旅游房地 產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。2.2.煙臺(tái)有著天生麗質(zhì)的自然美。陽(yáng)光、海水、沙灘、藍(lán)天 是這個(gè)城市最為驕人的資源，是最適合人類居住的城市之一。3.3.房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成 市場(chǎng)，這是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然。一線海景和近海、海島的公 寓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。綜上所述，煙臺(tái)*五星級(jí)度假酒店有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。這都是本工程面對(duì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。（二）市場(chǎng)供求分析到目前為止，煙臺(tái)市還沒有一家真正意義上的度假酒

11、店， 高端商務(wù)酒店也寥寥無幾，因此工程的建設(shè)是迫切需要的（三）工程比較分析1.1.工程地塊情況工程的地塊約 91779.05m291779.05m2,位于煙臺(tái)*東端， 北靠起伏的山嶺，西面毗鄰高爾夫球場(chǎng)，是一塊優(yōu)質(zhì)的有專屬海 域的一線海景地。用以開發(fā)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一 塊寶地。2.2.市場(chǎng)定位煙臺(tái)*度假酒店是設(shè)計(jì)為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，目標(biāo)是東、南面向黃海，築龍網(wǎng)來煙臺(tái)度假的具有高消費(fèi)能力的富豪、高端游客，包括世界500500強(qiáng)企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知名人士。從產(chǎn)權(quán)發(fā)售的角度考慮，同樣是為這樣一群高端客戶提供自有星 級(jí)酒店產(chǎn)權(quán)客房，對(duì)象中包括以高端旅游房產(chǎn)為

12、目標(biāo)的自有資金 在千萬(wàn)元以上的投資群體。3.3.比較分析在同樣的地理?xiàng)l件下，煙臺(tái)暫時(shí)尚未出現(xiàn)可類比的工程。煙臺(tái)市 房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展產(chǎn)品上產(chǎn)權(quán)酒店基本是一個(gè)空白。目前唯一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是位于煙臺(tái)芝罘區(qū)北部的“陽(yáng)光100100 酒店式公寓”。因位于二線海景，所以與本工程存在不可比性。因此，本工程的發(fā)展前景是非常誘人的。第三章工程定位3.13.1 主題定位煙臺(tái)*五星級(jí)度假酒店為產(chǎn)權(quán)式酒店。3.23.2 功能定位休閑、度假、美食、療養(yǎng)、會(huì)議、娛樂3.33.3 市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位實(shí)際上就是選擇買家，確定工程的目標(biāo)購(gòu)買者和目標(biāo)使用者是哪一類人。下面將根據(jù)“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分 及詳細(xì)分析，從

13、而最終準(zhǔn)確地確定工程的目標(biāo)客戶群體。3.3. 3.3. 1 1 以“家庭生活的階段性”為劃分標(biāo)準(zhǔn)的客戶分析I.I- 1 . ”1j I IL築龍網(wǎng)家庭生活周期階段與特點(diǎn)住宅購(gòu)買與消費(fèi)特點(diǎn)旅游及旅游物業(yè)購(gòu)買消費(fèi)特點(diǎn)1 1、 單身階段：年輕、單身，幾乎沒有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，新消費(fèi)觀念帶 頭人。但普遍沒有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 好動(dòng)型青年公寓的主要租買 者。對(duì)新生事物的接受較快，對(duì)旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對(duì)自助游情有獨(dú)鐘。 貸還款能力強(qiáng)， 接受貸款購(gòu)物的方式。出游以朋友同事作為組合元素。2 2、 新婚階段：年輕夫妻，無子女，經(jīng)濟(jì)處于上升階段，購(gòu)買力強(qiáng)，對(duì)耐用品、大件商品的期望和要求強(qiáng)烈。對(duì)中小型住宅購(gòu)買需求

14、較為強(qiáng)勁，開始以家庭為單位的旅游組合方式。 對(duì)自助游擁 有更充足的財(cái)力、精力和興趣，而暫時(shí)沒有繁重的工作與家庭負(fù)3 3、滿巢階段（一）：年輕夫妻，有 6 6 歲以下子女，家庭用品購(gòu) 買的高峰期。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄，購(gòu)買較多兒童 用品，購(gòu)買住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購(gòu)房款的壓力。開始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力， 開支劇增，對(duì)旅游的興趣和精力明顯 減弱。4 4、滿巢階段（二）：年輕夫妻，有 6 6 歲以上子女，經(jīng)濟(jì)狀況較 好。購(gòu)買趨向理智，受廣告及其他營(yíng)銷刺激的影響減少，注意檔 次較高的商品及子女教育投資。 職位上升快，有較好的能力調(diào)整 住房到更大、更高檔次。經(jīng)驗(yàn)的積累，職位的升遷令該群

15、體擁有擔(dān)。購(gòu)買住宅削弱了一定的經(jīng)濟(jì)能力，能力仍對(duì)其購(gòu)買力給予有力支持。但處于上升階段的貸還款務(wù).盧；旺更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。開始注重投資及對(duì)生活質(zhì)量的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。時(shí)間與財(cái)力對(duì)此的支持處于不斷上升階段，同時(shí)財(cái)力和對(duì)新事物的接受程度正處一個(gè) 最佳的平衡點(diǎn)。5 5、 滿巢階段（三）：年長(zhǎng)夫婦與尚未獨(dú)立的成年子女同住，經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。伴侶或子女皆有工作，注重儲(chǔ)蓄，購(gòu)買冷靜、理 智，住房?jī)?chǔ)蓄購(gòu)買力已達(dá)高峰。仍然擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)高 質(zhì)素度假生活的需求及消費(fèi)能力正達(dá)到高峰。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對(duì)投資保值擁有越來越濃厚的興趣。6 6、 滿巢階段（四）

16、：年長(zhǎng)夫婦，子女離家自立，前期收入較高。購(gòu)買力達(dá)到高峰期，住房購(gòu)買力釋放大部分，較多購(gòu)買老年人用 品，如醫(yī)療保健品等。對(duì)醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強(qiáng)，后期退休 收入減少。有充足的時(shí)間和金錢計(jì)劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開始減退，幅度下降。并且對(duì)新生事物的接受程度已經(jīng)大誼調(diào)A zhulong.Gorn7 7、孤獨(dú)階段：?jiǎn)紊砝先霜?dú)居，收入銳減。特別注重情感溝通、 關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨(dú)和冷落。消費(fèi)力和消 費(fèi)興趣明顯下降。從上表分析可知， 以“家庭生活的階段性”為標(biāo)準(zhǔn)劃分的不同客 戶群中，工程的主要目標(biāo)客戶群應(yīng)包括下列

17、3 3 個(gè)部分：3 3. 3.3. 1.1. 1 1 經(jīng)濟(jì)富裕的年輕階層包括上表中階段 1 1、2 2 的人群：年輕夫妻，無子女或單身人士。行為及性格特征對(duì)新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點(diǎn)。對(duì)自助游情有獨(dú)鐘，因而長(zhǎng)時(shí)間地?fù)碛锌擅赓M(fèi)使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對(duì)他們來說有極大的吸引力。容量大，快節(jié)奏的旅游活動(dòng)比較適合他們的口味。價(jià)格適中偏低，使用時(shí)間靈活，旅游配套服務(wù)齊備的度假物 業(yè)產(chǎn)品能迎合該群體的口味。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣本階段的客戶群體雖然積蓄有限， 但已經(jīng)開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力 的上升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對(duì)貸款購(gòu)物的方式比較容易接受。隨著產(chǎn)

18、業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上 趨勢(shì)。由于暫時(shí)沒有很重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)， 所以消費(fèi)欲望相對(duì)較強(qiáng)， 而且容易受到媒體及市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的影響。同時(shí)，彼此間的相互影 響力也不容忽視。3.3. 3.3. 1.1. 2 2注重生活質(zhì)素的成熟家庭包括上表中階段 4 4、5 5 的人群。行為及性格特征該類人群的家庭結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)收入已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)固并不斷上升的階段。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提高使他們對(duì)生活質(zhì)素的要求提升到一建撫資抖卞找戟圭聶龍網(wǎng)築龍網(wǎng)個(gè)更高的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體 的口味。家庭擁有一定的積蓄，并進(jìn)入有計(jì)劃的收支模式中， 對(duì)投資 有著最濃厚的興趣及較強(qiáng)的實(shí)力。度假及其余的消費(fèi)活動(dòng)通

19、常以家庭為單位進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng)的同時(shí)， 消費(fèi)態(tài)度也日趨理智，在整個(gè)家 庭有條理的理財(cái)模式形成并穩(wěn)定后，媒體或市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的影響 而激發(fā)的沖動(dòng)型消費(fèi)行為已基本不存在。但由于處于基本穩(wěn)定 期， 具有一定的社會(huì)地位， 容易為體現(xiàn)和自身的社會(huì)地位相對(duì)稱 的虛榮心而產(chǎn)生購(gòu)買行為。3.3. 3.3. 1.1. 3 3財(cái)力雄厚人包括上表中階段 6 6 的人群行為及性格特征擁有最充足的時(shí)間和精力計(jì)劃退休后的度假生活。時(shí)代的習(xí)慣，喜愛與同齡人結(jié)伴而行。節(jié)奏緩慢.配套服務(wù)細(xì)意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類人群的口味。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣雖然逐步進(jìn)入“無收入”的階段， 但由于多年的

20、積蓄及子女 在經(jīng)濟(jì)上的支持，擁有充裕的時(shí)間和金錢計(jì)劃去享受退休后的悠 閑日子。F!F!期望可供支配的入住時(shí)間和其它優(yōu)惠遠(yuǎn)比年輕一族要多，擁 有長(zhǎng)時(shí)間自住機(jī)會(huì)的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。另外，隨著煙臺(tái)作為旅游度假目的地地位的日趨形成，煙臺(tái)築池緇. zhulong.corn回復(fù)*會(huì)越來越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。因此，本工程推出的旅游度假物業(yè)將會(huì)成為銀發(fā)一族充分享受人生的 一個(gè)難得的機(jī)會(huì)。3.3. 3.3. 2 2 以“區(qū)域”作為劃分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)目標(biāo)客戶層的分析 以北京為核心的三北地區(qū)主觀影響因素與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計(jì)相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動(dòng)，往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)

21、投資或一項(xiàng)消費(fèi)。因此，北方地區(qū)人群的消費(fèi)陣線更容易攻破，更容易受到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)并產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望和購(gòu)買行 為的。一項(xiàng)產(chǎn)品，只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官，便會(huì)不經(jīng)推敲匚築龍網(wǎng) 計(jì)曠亠 4/、-r r 占心 士口十zhulng.Gozhulng.Gornrn客觀影響因素以北京為核心的北方地區(qū)與煙臺(tái)地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對(duì)之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長(zhǎng)三角地區(qū)。北 京人特別喜歡山東的海景房。而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快， 北京地區(qū)集聚 著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個(gè)市場(chǎng)容量來說，北京地區(qū)無疑是 最大的。在北京地區(qū)咼檔住宅商品價(jià)格居咼不下的情況下 （咼檔住宅商品價(jià)

22、格普遍高于 70007000 元/ /平方 M M ,到煙臺(tái)*購(gòu)旅游度 假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在煙臺(tái)*較低房?jī)r(jià)的情況下會(huì)顯得輕松而從容。因此，綜上分析，本工程的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為：區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)為“三北”地區(qū)目標(biāo)客戶應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重 生活質(zhì)量的成熟家庭三北地區(qū)的中小企業(yè)具體細(xì)分，該工程的細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)是：第一類市場(chǎng)：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層 （在 工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌?，并有富裕資金）享受型市場(chǎng) 第二類市場(chǎng)：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人 （子女 出資）養(yǎng)老型市場(chǎng)以不動(dòng)產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營(yíng)收入為主要. .“ itit 丁zhu

23、lng.Gorn戶3.43.4工程建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位341341總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色本工程的設(shè)計(jì)主旨是為度假旅游的成功人士、各國(guó)政要、會(huì)議團(tuán)隊(duì)提供一個(gè)高檔的休閑度假酒店。本工程設(shè)計(jì)為一幢“C型分布的建筑主樓和部分分散的度假單元，樓高 3 3 層，部分 4 4 層，第三類市場(chǎng):目的的投資型市場(chǎng)第四類市場(chǎng):內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機(jī)構(gòu)客主樓用于度假酒店公共配套和普通標(biāo)間及小套房。“CC型建筑物圍合部分，組成開放式水景園林，它承襲了北京和蘇州的園林 風(fēng)格，以當(dāng)今國(guó)際流行的設(shè)計(jì)理念，融合煙臺(tái)*的本土文化特色。規(guī)?；趾氪髿?，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑， 變化的泳池，疊錯(cuò)式的噴泉，戶外巴厘

24、島式的spa,spa,精巧別致的燈飾，加上 8080 多種罕見的植物、果樹、奇花、異草，使得整個(gè) 園林風(fēng)情萬(wàn)種，美不勝收。別具一格的開敞式酒店大堂，暖溫帶 風(fēng)情的豪華觀?？头?，融合出優(yōu)美的海濱度假酒店效果。3 3. 4 4. 2 2 建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位1 1 標(biāo)高大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計(jì)，其主要功能都設(shè)計(jì)在原地 面標(biāo)高+ + 1.501.50 以上，以防范在臺(tái)風(fēng)期間洪水的侵襲；2.2. 景觀與朝向?qū)⒖头颗c高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計(jì)于有海景的位標(biāo)。筑主體朝向取最廣域的海景，順應(yīng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向。3.3. 地形利用充分利用原有的起伏地形， 再增加一些臺(tái)地，通過園林的設(shè) 計(jì)，減少建筑物對(duì)人的視覺沖擊

25、和房間之間的對(duì)視。4.4. 規(guī)模與設(shè)計(jì)（參見“技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表”）設(shè)計(jì) 168168 套客房，可容納 600600 余位客人，安排不同布局方式 的單元，包括分散布置的度假單元式總統(tǒng)套房、豪華套房、普通 套房以及位于酒店主樓內(nèi)的小套房和普通標(biāo)間；600600 平方 M M 以上HU網(wǎng)A zhulng.GQrn的多功能廳，并與花園直接接通；設(shè)戶內(nèi)、外兒童娛樂園；配備 各種中、西餐廳、酒吧、小型超市；戶外溫泉SPASPA 夏威夷式泳池；水景園林充分考慮其植物的多樣性、利用高大植物制造適宜的遮陽(yáng)效果；充分考慮到看海的通透性與客人戶外活動(dòng)的私密性 的相輔相成；同時(shí)要?jiǎng)?chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺環(huán) 境

26、。5.5. 建設(shè)與裝修高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。針對(duì)*度假酒店的工程特點(diǎn)，充分利用 * 一線海景的資源優(yōu)勢(shì)，將其建成全煙臺(tái)、也是全山東最大最好的 一線海景五星級(jí)度假酒店，在同類度假酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和 特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢(shì)。建筑采用框架結(jié)構(gòu)，酒店主樓內(nèi)戶型以單間為主，配以部分 雙套間和三套間，分散布置的度假單元套房以小獨(dú)棟圍合式和疊 拼式為主，配以少量大獨(dú)棟總統(tǒng)套，以適用不同客戶的需求。型面積從 50m250m2 到 700m2700m2 不等。裝修按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備五星級(jí)酒店必備的設(shè)施、用品?？射N售部分在銷售期間提供不同戶型的樣板房1-31-3 間（套）。6.6. 設(shè)計(jì)意圖和要求：a.a.

27、充分利用陽(yáng)光，同時(shí)以蒼翠繁茂的園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境；b.b.創(chuàng)造一個(gè)有暖溫帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量頭築HU網(wǎng)的、令人身心舒暢的停居環(huán)境；c.c.建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彰，符合地 方個(gè)性和氣候特征；d.d. 客房和公共空間應(yīng)有最大海景景觀；e.e. 結(jié)合環(huán)保設(shè)計(jì)，如太陽(yáng)能利用，污水處理系統(tǒng)。本工程房屋造型及格調(diào)以休閑度假為原則，體現(xiàn)酒店外觀，工程建設(shè)密度低，大綠化，充分體現(xiàn)海景最大化和暖溫帶園林效 果。343343功能分類及戶型設(shè)置定位343.1343.1功能分類本工程總建筑面積約 3700037000 平方 M,M,其中: 客房部分 270002

28、7000 平方 M M 占總建筑面積的 73%73%公用設(shè)施部分包括為 1000010000 平方 M M 占總建筑面積的 27%27%包括大堂、走廊、 機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、 商務(wù)中心、會(huì)議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。地下室部分 50005000 平方 M,M,不包含在總建筑面積內(nèi)，包括：停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等。343.2343.2 戶型設(shè)置 建議設(shè)置六種銷售戶型：?jiǎn)伍g、雙套間、三套間、疊拼度假單元、小獨(dú)棟圍合式度假單元、大獨(dú)棟度假單元。同時(shí)可以考慮根據(jù)客戶的需要進(jìn)行組合 或分拆。築龍網(wǎng)fhul0nQ.com11II3.53.5 價(jià)格定位該

29、工程的價(jià)格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度 地吸納客戶。選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房， 制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格， 令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多收資金。景觀較好的套房雖然價(jià)格較高， 但由于好的景觀會(huì)十分吸引 潛在客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買家。具體定價(jià)建議如下:.1 相關(guān)經(jīng)濟(jì)及技術(shù)指標(biāo):(1(1)本工程公寓酒店主樓部分銷售面積約50005000 平方 M M 度具體的銷售價(jià)格，要充分考慮銷售市場(chǎng)因素和推出時(shí)投資變化因 素，再酌情提高或降低。綜合煙臺(tái)市最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和同類 可比工程的售價(jià)策略，以及本工程的預(yù)期贏利狀況，建議: 第

30、一階段，本階段為市場(chǎng)導(dǎo)入期(內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期)，為了盡快使市場(chǎng)接受本工程，建議在銷售價(jià)格上采取低開策略，以迅速搶占市 場(chǎng)份額。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上適當(dāng)提高，銷售平均價(jià)格為：1000010000 元/M2/M2;第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場(chǎng)成功開拓，使得本工程逐漸形成一 定的認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷售業(yè)績(jī)，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。本階段的售價(jià)在單位成本基礎(chǔ)上再次提高，銷的成本，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回假單元式套房部分約 2200022000 平方 M M 總銷售面積約2700027000 平方 M;M;

31、(2)本工程總建筑面積：約 3700037000 平方 M M(3(3)本工程總投資費(fèi)用：約 2654526545 萬(wàn)元;(4)可銷.2 平均售價(jià)制定建議:售平均價(jià)格約為：1200012000 元/M2/M2 ；第三階段，本階段為市場(chǎng)成熟期，由于前兩個(gè)階段的順利進(jìn)行， 使得本工程呈現(xiàn)旺銷趨勢(shì)，價(jià)格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步提高，銷售平均實(shí)收價(jià)格約 為：1500015000 元/M2/M2。各個(gè)階段價(jià)格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn)1250012500 元/M2/M2 的銷售價(jià)格。築龍網(wǎng)、/、 1 1、此價(jià)格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用，為精裝

32、修、全配備價(jià)格。2 2、控制本工程贏利水平，可通過銷售時(shí)對(duì)銷售門市價(jià)的折讓比例控制，實(shí)際公布的銷售價(jià)格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。如果銷售市場(chǎng)反映良好，目標(biāo)客戶對(duì)本工程推出的門市價(jià)格接受程度較高， 則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%5%的折讓率。.3 價(jià)格分布不同朝向、不同樓層的房屋質(zhì)素存在一定的差距，應(yīng)加以價(jià)格上的調(diào)整。我們將不同朝向、位置和不同景觀的公寓劃分為多個(gè)級(jí) 別，并配合不同樓層的價(jià)差，調(diào)整出不同公寓的價(jià)格分布。3.63.6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位房地產(chǎn)工程以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合工程自身特點(diǎn)。從理論上講，房地產(chǎn)的工程應(yīng)該以最完整

33、的形象出現(xiàn)，佳姿態(tài)，它應(yīng)該是：主體工程已基本完成配套設(shè)施已全部到位外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位形象與品牌的推廣已達(dá)到了預(yù)期的效果物業(yè)的管理模式、服務(wù)工程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定有關(guān)的手續(xù)及銷售文件已全部準(zhǔn)備就緒 但針對(duì)該工程的特點(diǎn)：自籌資金無法完成工程建設(shè)，部分后續(xù)資金依賴銷售回款或 銀行貸款；以新的概念銷售： 硬件上必須給客戶營(yíng)造強(qiáng)大的信心， 以達(dá) 成對(duì)銷售信心的有力支持；工程規(guī)模有限、銷售推廣費(fèi)用有限：適宜選擇最佳的時(shí)機(jī)， 最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成工程的 銷售，而避免因拖延時(shí)間過長(zhǎng)而造成的宣傳費(fèi)用分散和推廣力度 不足影響銷售業(yè)績(jī)；即所謂最築龍網(wǎng)綜合上述分析，建議采用先入為

34、主的推廣策略，提前宣傳，以搶 占市場(chǎng)份額，贏取更多的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。最佳的宣傳認(rèn)購(gòu)時(shí)機(jī)為 20082008 年 8 8 月到 1212 月。屆時(shí)，硬件及軟件配套應(yīng)達(dá)到如下階段：工程的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)到正負(fù)零物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定銷售方式及銷售價(jià)格已經(jīng)確定3.73.7 銷售方式定位銷售方式對(duì)銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。 根據(jù)工程的特性、投 資方式、資金回籠計(jì)劃和發(fā)展商實(shí)力等具體條件， 將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。建議該工程的銷售方式是： 進(jìn)行公寓的產(chǎn)權(quán)銷售，然后采用標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店式經(jīng)營(yíng)管理 方式接受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)管理 以零散發(fā)售為主采用自銷為輔、委托代

35、理銷售為主的銷售方式采用組合式付款方式3.83.8 物業(yè)管理定位 .1 本工程經(jīng)營(yíng)管理模式本工程將采用酒店式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)和管理，酒店管理公司在本工程業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級(jí)酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主的閑置物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)。本工程建成后將委托有豐富酒店築龍網(wǎng)管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，此后可通過業(yè)主委員會(huì)自主選擇酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理， 以確保本工程的高效、高品質(zhì)經(jīng)營(yíng) 管理。382382 酒店管理公司酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營(yíng)（管理）約定，對(duì)本工程進(jìn) 行五星級(jí)酒店式標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良 好經(jīng)營(yíng)（管理）業(yè)績(jī)的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營(yíng)

36、收益。.3 運(yùn)作機(jī)制酒店經(jīng)營(yíng)管理公司將按照中華人民共和國(guó)財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施 管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報(bào)公寓的經(jīng)營(yíng)（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會(huì)的書面預(yù)約，公寓業(yè)主委員會(huì)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。在每個(gè)財(cái)務(wù)年度委托國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，業(yè)主將按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書的規(guī)定享受 經(jīng)營(yíng)回報(bào)。.4 業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)管理方式專有名詞定義一、 煙臺(tái)*五星級(jí)度假酒店：位于煙臺(tái)市*上，山東省級(jí)旅游 度假區(qū)內(nèi)，按照五星級(jí)度假酒店標(biāo)準(zhǔn)建造。 酒店客房以產(chǎn)權(quán)方式 銷售和經(jīng)營(yíng)管理。二、 營(yíng)業(yè)收入：煙臺(tái)*五星級(jí)度

37、假酒店通過出租酒店客房來產(chǎn)築龍網(wǎng)生收入（僅指房租），不包括酒店商場(chǎng)、會(huì)務(wù)、餐廳、酒水、康 樂、洗衣、電話、電報(bào)和電傳等其它酒店工程的收入，不包括服 務(wù)費(fèi)收入以及酒店設(shè)備、場(chǎng)地的使用費(fèi)、租賃費(fèi)等收入。三、經(jīng)營(yíng)管理成本：營(yíng)業(yè)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金、管理費(fèi)用、人員工資、 管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。四、可分配收益：酒店客房營(yíng)業(yè)收入按雙方約定方式進(jìn)行分配的 收益部分。五、會(huì)計(jì)年度：第一個(gè)會(huì)計(jì)年度，從當(dāng)年酒店客房經(jīng)營(yíng)之日起，至同年的 1212 月 3131 日止。以后每年從 1 1 月 1 1 日起至當(dāng)年的 1212 月3131 日止為一會(huì)計(jì)年度。六、免費(fèi)入住權(quán)：指業(yè)主委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)（

38、管理）期間第四章 營(yíng)銷策略4.14.1 宣傳主題概念煙臺(tái)首家濱海主題的海島度假產(chǎn)權(quán)式酒店4.24.2 賣點(diǎn)整合山東半島東部，環(huán)黃渤海海灣的、中國(guó)著名的暖溫帶濱海旅 游度假城市，最適合人類居住的城市，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人海景如畫，綠韻如詩(shī)煙臺(tái)唯一的海島度假酒店，品質(zhì)高雅，地位顯赫，投資、度 假兩受益門 岸一築i i ti網(wǎng)A 由委托經(jīng)營(yíng)管理方免費(fèi)提供給業(yè)主的客房入住權(quán)。規(guī)劃設(shè)計(jì)超凡，建筑質(zhì)素臻美，既體現(xiàn)度假建筑的公共性，又體現(xiàn)人居環(huán)境的隱私性具有中心游泳池的暖溫帶花園式景觀 配有完善的酒店配套設(shè)施并提供個(gè)性化的酒店服務(wù) 4.34.3 優(yōu)惠措施 售前宣傳期間購(gòu)買，優(yōu)惠 2%2%試銷期購(gòu)買，優(yōu)惠 1%

39、1% 一次性付款，優(yōu)惠 4%4%購(gòu)買兩套以上（含兩套），優(yōu)惠 2%2% 購(gòu)買五套以上（含五套），優(yōu)惠 4%4%特定促銷期購(gòu)買，額外優(yōu)惠 備注：以上優(yōu)惠可以疊加。4.44.4 銷售目標(biāo)體系一一整體推廣思路銷售的目標(biāo)，毫無疑問就是要順利地將產(chǎn)品銷售出去，這就需要每一個(gè)操作步驟都達(dá)到了預(yù)期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關(guān)效果、銷售進(jìn)度和資金回籠計(jì)劃。這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時(shí)又為了實(shí)現(xiàn)同一個(gè)最終目標(biāo)，是一個(gè)因果循環(huán)的目標(biāo)體系。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。.1 形象與品牌推廣效果企業(yè)形象與工程品牌的推廣應(yīng)該要早在銷售開始前就進(jìn)行，築龍網(wǎng)以

40、便讓目標(biāo)客戶有一個(gè)從了解到接受的過程。從施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)之日，就要開始建立圍墻廣告的宣傳效果， 采用墻體噴繪技術(shù)，使工程 的主題概念首先體現(xiàn)在工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量 大小和數(shù)量的工地廣告牌。同時(shí)還要開始精心打造一個(gè)具有特色和品位的賣場(chǎng)，力爭(zhēng)使賣場(chǎng)和現(xiàn)場(chǎng)宣傳效果相呼應(yīng)，并在工程出正負(fù)零之前完成，為以后工程提前進(jìn)入銷售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。442442 現(xiàn)場(chǎng)廣告牌的制作內(nèi)容：工程鳥瞰圖、工程名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā)展商、 地址、聯(lián)系電話。色彩：底色為白色；圖案為實(shí)效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán) 色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。.3 施工圍墻的制作 圍墻高

41、度 2.2M2.2M；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍(lán)色；圖 案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內(nèi)容簡(jiǎn)潔，色彩明快，輔 以工程廣告語(yǔ)言，烘托銷售氣氛。.4 賣場(chǎng)的制作 賣場(chǎng)規(guī)模及裝修品位：面積適中，精致典雅，于細(xì)微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。賣場(chǎng)建筑外型：坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓 型柱，墨綠色屋頂。賣場(chǎng)外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強(qiáng)烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映， 通往賣場(chǎng)的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個(gè)賣場(chǎng)營(yíng)造一種輕松、休 閑而又不失典雅的氛圍。賣場(chǎng)內(nèi)部：主色調(diào)為淡藍(lán)色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防 滑地磚地

42、面，淡藍(lán)色墻體及天花板；增強(qiáng)色調(diào)（為體現(xiàn)賣場(chǎng)的識(shí) 別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待 案板為藍(lán)色，背景飾以橙藍(lán)相間的強(qiáng)印象色調(diào)； 接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為上裝橙色，短裙藍(lán)色。有宣傳資料、銷售手冊(cè)外面均飾以公司藍(lán)色標(biāo)志或以藍(lán)為底色。陳設(shè)：墻體張貼或懸掛公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、預(yù)售資格、宣傳展板、售 控表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙 盤模型、飲水機(jī)、空調(diào)機(jī)、文件柜、適量盆景。445445 廣告語(yǔ)廣告牌主題廣告語(yǔ)：“煙臺(tái)*五星級(jí)度假酒店一一您的酒店， 您的家”。本廣告語(yǔ)為廣告牌主題語(yǔ)言， 也是本工程之核心概念，以醒目顏 色和字體于最醒目位置

43、?！澳木频辍保砻鞅竟こ痰幕竟δ?具有度假酒店基本使用功能；“您的家”是指兼顧居家的使用特 點(diǎn)。整個(gè)概念營(yíng)造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。背景廣告語(yǔ)：“時(shí)尚，共享，交流，開放”。本廣告語(yǔ)以連續(xù)、重復(fù)的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下 邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時(shí)對(duì)本工程形成這么一 種印象：時(shí)尚的住所，它帶給消費(fèi)者一種全新的生活方式和住宅築龍網(wǎng)觀，而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對(duì)陽(yáng)光、綠樹、沙灘和海景的要求，同時(shí)也能滿足他們對(duì)住宅公共性、 交流性和 開放性以及公共資源共享性的要求， 這樣的房子，才是讓人身心 愉悅的、充滿快樂的房子。文字廣告語(yǔ)：我的海島，我的夢(mèng)想穿越

44、時(shí)光隧道，仿佛世外桃源演繹傳說，美麗依然醉人為健康加油，讓生命增值對(duì)你而言，這也許是最后的機(jī)會(huì)！圍墻廣告：以工程名稱為主文字，要求字體醒目，顏色鮮艷；以“時(shí)尚，共享，交流，開放”為副文字，要求以較暗的顏色襯托主題文字 （可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩藍(lán)色）；其中，點(diǎn)綴著綠樹、 藍(lán)海和發(fā)展商之公司徽標(biāo)， 整個(gè)畫面以白色為底色， 并以亮麗的 橙色、穩(wěn)重的藍(lán)色以及活潑的綠色渲染， 共同構(gòu)筑一幅典雅而活 潑、并能充分體現(xiàn)濱海特色的畫卷。4.54.5 分階段控制的公關(guān)效果基于本工程的特點(diǎn)，本方案前面部分已提出工程的宣傳推廣 建議采用“短、平、快”的路線，因此工程的公關(guān)活動(dòng)應(yīng)建議有 步驟地劃分為三個(gè)階段：形

45、象建立及宣傳鋪墊階段試銷階段正式銷售階段各階段的公關(guān)效果目標(biāo)如下:築龍網(wǎng).1 售前形象建立及宣傳鋪墊一一工程開工后（時(shí)間一個(gè)沆,丁* zhul&ng.Gorn售前宣傳的基本目標(biāo)是讓目標(biāo)客戶對(duì)本工程及本工程推出 的新概念有相當(dāng)程度的了解， 并產(chǎn)生信任感和認(rèn)同感，對(duì)工程有了比較深刻的印象及對(duì)休閑度假和養(yǎng)老度假等新生活方式的初步認(rèn)識(shí)。主要通過現(xiàn)場(chǎng) POPPOP 工地圍墻以及在煙臺(tái)旅游通道的條幅進(jìn) 行宣傳。本階段，各項(xiàng)工作尚處于準(zhǔn)備與調(diào)試階段，如樓書、沙 盤、模型、賣場(chǎng)及銷售隊(duì)伍等。.2 試銷階段一一（時(shí)間三個(gè)月，預(yù)計(jì)開始時(shí)間為20082008年 6-86-8

46、月）試銷階段是為了試探目標(biāo)客戶對(duì)工程的直接反應(yīng)，進(jìn)一步證實(shí)工程的定位、價(jià)格、銷售方式和區(qū)域等方面是否迎合市場(chǎng)的需 求，以便作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。這一階段的公關(guān)活動(dòng)都控制在特點(diǎn)及目標(biāo)明確的小范圍內(nèi)。 主要采用直郵廣告、重點(diǎn)位置設(shè)立宣傳咨詢點(diǎn)、 現(xiàn)場(chǎng)售樓處的建 立、現(xiàn)場(chǎng) POPPOP 煙臺(tái)個(gè)別星級(jí)酒店配送宣傳品以及宣傳條幅等。建議售前宣傳與試銷階段的部分時(shí)間可重疊，而階段工作同時(shí)進(jìn)行。月，預(yù)計(jì)開始時(shí)間為 20082008 年 4 4 月下旬）本階段可考慮投入適量的軟性廣告和小規(guī)模的活動(dòng)作為客 戶對(duì)工程信心培養(yǎng)的支持。同時(shí)，本階段由于銷售的基本要素如樓書、賣場(chǎng)、沙盤、模型及銷售隊(duì)伍等已經(jīng)完成，可以接受內(nèi)部認(rèn)

47、購(gòu)。建立在前兩個(gè)階段的公關(guān)效果之上， 在這一階段，推廣的力度和費(fèi)用都達(dá)到了最大極限。報(bào)紙、戶外廣告、直郵、現(xiàn)場(chǎng)展銷 宣傳資料、模型等所有公關(guān)手段和銷售工具全面展開。本階段， 甚至可以考慮委托內(nèi)地目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)的銷售機(jī)構(gòu)進(jìn)行異地銷售。4.64.6 外發(fā)式宣傳策略 .1 精品樓書主要用于對(duì)新度假概念和新生活概念的引入，描繪以“自游人”身份于海濱城市度假以及攜家?guī)Э谙硎芗彝啡さ姆N種優(yōu) 點(diǎn)，并詳盡介紹工程周邊及煙臺(tái)的眾多旅游資源，以激發(fā)潛在客戶對(duì)購(gòu)房置業(yè)和享受新生活方式的渴求和憧憬。本樓書的主要發(fā)送對(duì)象為到現(xiàn)場(chǎng)看樓者、專門的促銷活動(dòng)中到場(chǎng)的客戶、針對(duì)性的直郵客戶，以及酒店客人（可考慮擺

48、放于 煙臺(tái)高級(jí)別酒店里供閱讀）。形式：1212 開銅板紙精美冊(cè)子內(nèi)容： “自游人”新度假概念的優(yōu)點(diǎn)和特色描述家庭度假的迅猛發(fā)展和未來家庭度假的發(fā)展趨勢(shì)介紹工程周邊的旅游景點(diǎn)及民族風(fēng)情訴求，工程的大環(huán).3 正式銷售階段工程主體工程部分封頂月，預(yù)計(jì)正式開盤時(shí)間為 20082008 年“十”）（時(shí)間十個(gè)乏盒A zhulng.corn境優(yōu)勢(shì)煙臺(tái)旅游交通設(shè)施及收費(fèi)、旅游服務(wù)工程及收費(fèi)、景點(diǎn)娛樂工程及收費(fèi)、主要旅游度假酒店分布及收費(fèi)等旅游常識(shí)介紹*築池網(wǎng) 煙臺(tái)旅游及濱海帶、海島的發(fā)展規(guī)劃與開發(fā)前景銳國(guó)外產(chǎn)權(quán)式酒店的特色和優(yōu)勢(shì)介紹 酒店的規(guī)模、園林綠化、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的介紹46

49、2462 折頁(yè)樓書折頁(yè)式的樓書主要用于不集中的廣泛宣傳，目的是為了傳輸工程的上市信息，以較淺顯化的內(nèi)容和形式初步引起目標(biāo)客戶的 關(guān)注，并產(chǎn)生進(jìn)一步了解銷售操作細(xì)節(jié)的興趣。形式： 大折頁(yè)設(shè)風(fēng)琴袋放置插頁(yè)（每張插頁(yè)一個(gè)內(nèi)容）內(nèi)容：大折頁(yè)簡(jiǎn)單介紹工程的位置、周邊旅游資源、規(guī)模、配套、物業(yè)管理、發(fā)展商實(shí)力等內(nèi)容。（標(biāo)題式，簡(jiǎn)潔形式為主，主要為幫助 客人回顧工程的優(yōu)勢(shì)和特色）風(fēng)琴袋插頁(yè)平面圖、價(jià)目表、付款方式、認(rèn)購(gòu)流程、認(rèn)購(gòu)須知、銷售方 式、附加值優(yōu)惠。463463 單張與大折頁(yè)的內(nèi)容相同，但可更加簡(jiǎn)單。.4 沙盤模型大模型：固定在售樓中心使用，比例和尺寸可根據(jù)展廳 空間制訂小模型：目標(biāo)

50、市場(chǎng)展銷會(huì)使用，以易于搬運(yùn)為原則 上述模式可考慮選擇有燈光的形式，以加強(qiáng)效果。465465 展板規(guī)格以 60cm60cm 90cm90cm 的標(biāo)準(zhǔn)尺寸為宜，可做 7-87-8 塊左右（為墻掛 式，輕質(zhì)，泡沫材料） 。內(nèi)容地理位置、周邊旅游資源介紹、工程概念介紹、公寓配套設(shè) 施及園林規(guī)劃圖、標(biāo)準(zhǔn)套房平面圖及裝修標(biāo)準(zhǔn)。4.74.7銷售進(jìn)度目標(biāo)形象建立及售前宣傳鋪墊階段（開工開始至4 4 月）：完成 5%5% （本階段，需要努力爭(zhēng)取關(guān)系客戶和內(nèi)部客戶，如果于公 開認(rèn)購(gòu)之前就有部分面積落定，將能極大的鼓舞和帶動(dòng)潛在的目 標(biāo)客戶跟進(jìn)）試銷階段（20082008 年 6-86-8 月）：完成 50%50%

51、正式銷售階段（9 9 月 1 1 日開始至 20092009 年 8 8 月）：完成 95%95%4.84.8 資金計(jì)劃本工程建設(shè)資金自籌 50005000 萬(wàn)元，可保證工程主體完成封築池網(wǎng)hulong.cQm頂，按照工程進(jìn)度，在沒有任何外來資金（包括銷售回款）進(jìn)帳 的情況下自籌資金可維持至 20082008 年 1212 月份。按照目標(biāo)銷售進(jìn)度，至 20082008 年 8 8 月底，預(yù)計(jì)可完成 50%50%的銷售率，即銷售面積達(dá)到約 1350013500 平方 M M 因此，可實(shí)現(xiàn)銷售 合同額約 1350013500 萬(wàn)元，按首期款平均回款 10%10%計(jì)，約可實(shí)現(xiàn)銷售 款 13501350 萬(wàn)元。至 20082008 年 1010 月底，預(yù)計(jì)本工程的銷售率將突破60%60%即銷售面積達(dá)到 1620016200 平方 M,M,可實(shí)現(xiàn)銷售合同總額約 1944019440 萬(wàn) 元，由于至 1212 月底，以前實(shí)現(xiàn)銷售的房屋全部按照合同約定支 付了 30%30%上的首期款（部分采取一次性付款和分期付款，付款 比例更高），因此，按平均回款率 30%30%計(jì)算，此