《綜合性可行性報告資料》合肥現(xiàn)代物流園區(qū)-可行性研究報告8-可行性分析及評價

1、第八章 合肥物流園區(qū)可行性分析及評價81 合肥物流園區(qū)的建設(shè)模式及投融資方式811 建設(shè)模式根據(jù)前文在合肥物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略中所提出的發(fā)展設(shè)想，合肥物流園區(qū)的建設(shè)模式為：以合肥物流園區(qū)管委會及相關(guān)制度建設(shè)為基礎(chǔ)，以合肥物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展公司為執(zhí)行主體，利用開發(fā)區(qū)擁有的土地資源和資金資源，借助合肥市政府以及社會各界的共同努力，完成園區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施（包括庫場、信息系統(tǒng)和園區(qū)道路系統(tǒng)）建設(shè)任務(wù)，依靠園區(qū)成功的運行換取園區(qū)發(fā)展的時間和空間以及部分發(fā)展資金，實現(xiàn)合肥物流園區(qū)的“分期建設(shè)，滾動發(fā)展”的終極目標。812 投融資方式本次研究中，合肥物流園區(qū)建設(shè)的投融資渠道大致來源于以下幾個方面：政府投入作為合

2、肥市現(xiàn)代物流系統(tǒng)建設(shè)發(fā)展的啟動項目和示范項目，合肥物流園區(qū)的建設(shè)對于整個合肥市未來經(jīng)濟社會發(fā)展特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與第二產(chǎn)業(yè)的受益具有積極的促進意義，政府從培育現(xiàn)代物流發(fā)展和改善合肥市投資環(huán)境的目標出發(fā)，應(yīng)加大對園區(qū)的投入力度。由于此部分資金來源有限，因此，應(yīng)結(jié)合合肥市城市現(xiàn)代化建設(shè)，主要投向?qū)@區(qū)發(fā)展具有基礎(chǔ)意義的市政設(shè)施、園區(qū)與合肥內(nèi)外主通道連接線以及物流信息系統(tǒng)建設(shè)，使上述建設(shè)成為合肥城市及其物流系統(tǒng)建設(shè)的有機組成部分。開發(fā)區(qū)投入合肥物流園區(qū)所在的新站試驗區(qū)，經(jīng)多年發(fā)展己經(jīng)具備了相當?shù)墓芾砘A(chǔ)、運作經(jīng)驗和資金實力，擁有相當數(shù)量的土地資源，也是未來物流園區(qū)成功運行的直接受益者，順理成章地成

3、為物流園區(qū)建設(shè)資金來源的主渠道。新站試驗區(qū)將通過直接投資、銀行貸款、土地置換和資本運作等多種方式開辟資金投入渠道，資金的主要投入方向?qū)⑹菆稣驹O(shè)施建設(shè)與園區(qū)內(nèi)通道及輔助設(shè)施建設(shè)。企業(yè)投入合肥物流園區(qū)建設(shè)是一項直接服務(wù)于物流企業(yè)、間接服務(wù)于工商企業(yè)的系統(tǒng)建設(shè)，因此企業(yè)投入勢在必行。作為常見的園區(qū)建設(shè)方式，企業(yè)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是一種值得推廣和鼓勵的投入方式，她既可以在一定程度上緩解開發(fā)資金緊張的局面，也可使企業(yè)因直接介入園區(qū)建設(shè)，從而得到在合肥物流園區(qū)優(yōu)惠的建設(shè)政策與發(fā)展政策上保證的投資建設(shè)和未來運行上的相關(guān)政策優(yōu)惠。企業(yè)投入的主要方向?qū)⑹俏锪髟O(shè)施建設(shè)。社會投入現(xiàn)代物流業(yè)是一項具有光明發(fā)展前景的朝陽

4、產(chǎn)業(yè)，這己被先進國家的實踐所證實，也逐步為國內(nèi)經(jīng)濟界所接受。因此，在合肥物流園區(qū)建設(shè)進程中吸引全社會資金和風險投資進入，將能夠有效地加強和支持合肥物流園區(qū)的投資強度，緩解園區(qū)主投資方的資金壓力，在利益共享的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)可能出現(xiàn)風險的適當分攤，有利于保護各方投入的積極性，使園區(qū)建設(shè)與運行走上健康穩(wěn)妥的發(fā)展軌道。社會投入的主要使用方向較為寬泛，可從建設(shè)。運作、保障。輔助多方位、多角度介入，介入方式也較為靈活，應(yīng)被作為一種值得重視的投入方式。82 合肥物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)模根據(jù)前文在合肥物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃中的研究結(jié)論，合肥物流園區(qū)的建設(shè)內(nèi)容包括園區(qū)物流設(shè)施建設(shè)、園區(qū)通道建設(shè)和物流信息系統(tǒng)建設(shè)三大主要任務(wù)，

5、其中物流設(shè)施建設(shè)為分期實施，園區(qū)通道系統(tǒng)和物流信息系統(tǒng)則為一次性建成。821 設(shè)施能力與規(guī)模的確定園區(qū)物流設(shè)施根據(jù)合肥物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃中確定的建設(shè)規(guī)模，未來合肥物流園區(qū)的設(shè)施能力與規(guī)模水平如下：·2005年，配送中心群能力120萬噸，規(guī)模35萬平方米；物流中心群能力90萬噸，規(guī)模30萬平方米；公鐵聯(lián)運中心能力90萬噸，規(guī)模30萬平方米；·2010年，配送中心群能力280萬噸，規(guī)模75萬平方米；物流中心群能力200萬噸，規(guī)模55萬平方米；公鐵聯(lián)運中心能力200萬噸，規(guī)模60萬平方米；·2015年，配送中心群能力520萬噸，規(guī)模130萬平方米；物流中心群能力590萬噸

6、，規(guī)模100萬平方米；公鐵聯(lián)運中心能力390萬噸，規(guī)模100萬平方米。園區(qū)通道此間提出的園區(qū)通道主要指園區(qū)與外界聯(lián)系的主通道，包括公鐵聯(lián)運中心的鐵路專用線建設(shè)、園區(qū)內(nèi)公路主通道建設(shè)以及與合肥市高速公路系統(tǒng)及城市道路系統(tǒng)的主要連接線。根據(jù)園區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃和目前現(xiàn)狀，園區(qū)通道建設(shè)規(guī)模大致為：·鐵路專用線：線路長度10公里；·園區(qū)主通道：線路長度20公里；·通道連接線：線路長度5公里。8。22 項目投資規(guī)模與實施計劃根據(jù)目前國內(nèi)外物流設(shè)施建設(shè)投資水平，考慮到目前合肥市建筑市場與土地價格水平以及物流信息系統(tǒng)所需投入情況，本次研究中各類建設(shè)項目的建設(shè)單位投資參照標準如下：園區(qū)物

7、流設(shè)施·土地價格約為 25萬元畝（375元平方米）；·倉庫平均造價 500元平方米，堆場平均造價 500元平方米；·庫場綜合造價800元平方（上述建設(shè)中，己包含園區(qū)道路、輔助設(shè)施如修理、消防設(shè)施以及水電設(shè)施，但不包括庫場內(nèi)專用設(shè)備如裝卸設(shè)備、配送車輛、分揀設(shè)備、專用貨架及冷藏設(shè)備等購置費用。） 園區(qū)通道 ·園區(qū)主通道平均造價 250萬元公里； ·鐵路專用線平均造價300萬元公里： 物流信息系統(tǒng) 根據(jù)目前國內(nèi)信息系統(tǒng)建設(shè)和合肥市具體條件，預計信息系統(tǒng)總投入為1470萬元。 根據(jù)上述標準，預計：總投資規(guī)模2742億元。83 合肥物流園區(qū)建設(shè)的財務(wù)分

8、析及評價831 評價內(nèi)容、依據(jù)與方法 評價依據(jù) ·中華人民共和國交通部公路、水運建設(shè)項目可行性研究編制辦法； ·中華人民共和國交通部交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)技術(shù)規(guī)范； ·國家產(chǎn)業(yè)政策及有關(guān)法律、法規(guī)； ·安徽省及合肥市“十五”國民經(jīng)濟發(fā)展計劃及遠期規(guī)劃； ·安徽省及合肥市交通運輸相關(guān)發(fā)展規(guī)劃； ·中華人民共和國財政部及安徽省與合肥市財政部門相關(guān)稅收政策； ·安徽省與合肥市物價局物價政策； ·合肥新站試驗區(qū)相關(guān)優(yōu)惠政策： ·國家計委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)。 評價指標 根據(jù)上述評價依據(jù)以及本項目

9、特點，本次研究中經(jīng)濟評價指標選用財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。靜態(tài)投資回收期和投資利潤率四項評價指標。2005年2010年2015年形成能力（萬噸）建設(shè)規(guī)模（萬平米）投資估算（萬元）形成能力（萬噸）建設(shè)規(guī)模（萬平米）投資估算（萬元）形成能力（萬噸）建設(shè)規(guī)模（萬平米）一、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施300957600068019015200013003301配送中心區(qū)120352800028075600005201302物流中心區(qū)90302400020055440003901003公鐵聯(lián)運中心9030240002006048000390100二、通道系統(tǒng)87501鐵路專用線10公里3000

10、2園區(qū)主通道20公里50003主連接線5公里750三、物流信息系統(tǒng)1470合計8622076000括庫場內(nèi)專用設(shè)備如裝卸設(shè)備、配送車輛、分揀設(shè)備、專用貨架及冷藏設(shè)備等購置費用。） 園區(qū)通道 ·園區(qū)主通道平均造價 250萬元公里； ·鐵路專用線平均造價300萬元公里： ·重要連接線平均造價250萬元公里： 物流信息系統(tǒng) 根據(jù)目前國內(nèi)信息系統(tǒng)建設(shè)和合肥市具體條件，預計信息系統(tǒng)總投入為1470萬元。 根據(jù)上述標準，預計：總投資規(guī)模2742億元。83 合肥物流園區(qū)建設(shè)的財務(wù)分析及評價831 評價內(nèi)容、依據(jù)與方法 評價依據(jù) ·中華人民共和國交通部公路、水運建設(shè)項目

11、可行性研究編制辦法； ·中華人民共和國交通部交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)技術(shù)規(guī)范； ·國家產(chǎn)業(yè)政策及有關(guān)法律、法規(guī)； ·安徽省及合肥市“十五”國民經(jīng)濟發(fā)展計劃及遠期規(guī)劃； ·安徽省及合肥市交通運輸相關(guān)發(fā)展規(guī)劃； ·中華人民共和國財政部及安徽省與合肥市財政部門相關(guān)稅收政策； ·安徽省與合肥市物價局物價政策； ·合肥新站試驗區(qū)相關(guān)優(yōu)惠政策： ·國家計委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)。 評價指標 根據(jù)上述評價依據(jù)以及本項目特點，本次研究中經(jīng)濟評價指標選用財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。靜態(tài)投資回收期

12、和投資利潤率四項評價指標。 832 財務(wù)評價計算投資估算根據(jù)本章的計算，合肥物流園區(qū)基本建設(shè)總計將投入建設(shè)資金274200萬元。為便于計算，在此設(shè)定各種投入渠道的分攤比例為：·合肥市政府合肥市政府主要擔負物流信息系統(tǒng)建設(shè)、園區(qū)主通道以及通道連接線建設(shè)，總計投資7220萬元；·新站試驗區(qū)（物流開發(fā)區(qū)管委會）：新站試驗區(qū)（物流開發(fā)區(qū)管委會）將主要擔負園區(qū)內(nèi)大部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及鐵路專用線建設(shè)，總計投入211980萬元；·企業(yè)自建與社會資金投入：企業(yè)自建與社會資金投入的主要投入方向為庫場設(shè)施，按照目前國內(nèi)經(jīng)驗，該部分投入占設(shè)施投入總量的比例一般在30水平，考慮到合肥市具

13、體情況，本次研究中暫按上述設(shè)施投入總額的20計入，總計投入金額55000萬元。經(jīng)營分析·收入分析本項目的收入來源主要是設(shè)施租賃收入與輔助服務(wù)收入，根據(jù)合肥市目前倉庫租金水平，合肥物流園區(qū)設(shè)施租金標準暫定為S元平方米月；輔助收入按照國內(nèi)現(xiàn)有物流中心收入水平，暫定為物流園區(qū)主營收入的10兒 園區(qū)設(shè)施平均出租率為80兒·成本分析根據(jù)本次研究中制定的營運方案，將由合肥物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展公司具體執(zhí)行建設(shè)方案，公司編制在30人以內(nèi)，行政預算開支按人均25萬元計（包括人員工資和日常行政開支），總計75萬元。此外，由于該公司擔負著物流園區(qū)信息系統(tǒng)（合肥市物流信息平臺）的日常維護與換代升級任務(wù)

14、，尚需支出維護成本200萬元。評價結(jié)果本次計算中，按政府投資部分以及新站試驗區(qū)土地及投資作為開發(fā)投資不計入進行財務(wù)計算，貸款金額占總投資的50，貸款利息為6。財務(wù)基準收益率定為3。根據(jù)計算結(jié)果，本次園區(qū)建設(shè)項目的財務(wù)分析結(jié)果為：企業(yè)財務(wù)內(nèi)部收益率為327；在基準收益率定為3的條件下，企業(yè)財務(wù)凈現(xiàn)值為862萬元；企業(yè)投資利潤率為245；項目投資回收期為2245年。計算期30年建設(shè)達產(chǎn)期建設(shè)經(jīng)營期經(jīng)營期（扣除政府投資）12345678910111213141516一2930；金流人01603747579079079016715104015811581158124331229327462746278

15、6經(jīng)營收入18236560860860870480012161216121614851764211221122112設(shè)施出售158001580022400服務(wù)收入55110182182182211240365365365446529634634634回收流動資金40；金流出9005674167762842938623654365433103151259395299529349363381S81381固定資產(chǎn)投資8675650665068075605660561190089258925維護投入200200200200200200200200200200200200200200200貸款利息260

16、1951950024218218200357268268流動資金40營運費304075757575757575757575757575757575營業(yè)稅91830303035406161617488106106106所得稅-3424204040130160173202202375462571571571?，F(xiàn)金流量-9005-6741-677615786158-7852-5793-579316275565-11185-8150-8150236061468179417941834合肥物流園區(qū)建設(shè)現(xiàn)金流833 合肥物流園區(qū)發(fā)展的總體評價結(jié)論從上述指標可以看出，僅就建設(shè)與維護及服務(wù)收入而言，合肥物流園區(qū)建設(shè)的財務(wù)效益較低。但由于園區(qū)項目建設(shè)本身是一項公益性很強的工程，其建設(shè)意義主要反映為支持和促進合肥市經(jīng)濟發(fā)展的社會效益上，特別是直接反映為進入園區(qū)的物流企業(yè)服務(wù)效果上。根據(jù)目