物業(yè)管理分項質量管理標準

1、www.fdcsk Cha*da物業(yè)管理分項質量管理標準一、總目標1、年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調查滿意率95%2、房屋及公共設施完好率達98%。3、年度無重大責任事故發(fā)生。二、目標分解1、綜合管理:(1) 、員工培訓覆蓋率/合格率100%(2) 、內外部文件資料收集完整率及保存完好率 95%(3) 、公司保安、工程、清潔工作日檢查合格率 100%(4) 、公司公共/法律關系事務處理及時率/滿意率90%(5) 、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%2、客服管理：(1) 、業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100%(2) 、限時服務承諾實現率95%(3) 、內外關系信息傳遞準確率/及時率10

2、0%(4) 、物業(yè)較為重大事項發(fā)生/處理公告率100%(5) 、業(yè)主/租賃戶動態(tài)檔案建檔率100%(6) 、業(yè)主/租賃戶對服務工作滿意率95%。(7) 環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%(8) 、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率95%(9) 、物業(yè)管理為用戶提供24小時服務。3、保安管理：(1) 、保衛(wèi)管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%(2) )一般治安案件年發(fā)生率占總入住人口數的w 1%(3) 、年度重大火災/刑事和交通事故發(fā)生率=0(4) 、機動車輛管理糾紛發(fā)生率w 1%(5) 、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設施設備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率95%,隱患信

3、息傳遞準確率/及時率100%4、工程管理：(1) 、設備設施維護驗收合格率100%，修繕/整治合格率96%(2) 、設施設備管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%(3) 、設施設備保持完好率95%(4) 、機電設備檢修及時率100%(5) 、設施設備檢修一次合格率95%(6) 、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗收率100%(7) 、保障設備設施安全運行率100%(8) 、重大設施設備日常維護覆蓋率/保養(yǎng)率100%三、管理標準(一) 設施設備管理：1、建立設備24小時管理制度、操作規(guī)程，運行、維護保養(yǎng)及維修記錄完整；建立健全設備管理臺帳、計量器具及維保工具臺帳和技術性文件資料

4、明細表，完整率和準確率達100%。2、各種設備標識清晰、完善，使用或停止狀態(tài)正確；設備及機房環(huán)境干凈整潔, 無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生，符合設備要求。3、潤滑部位油質、油量、油壓、油溫保持在規(guī)定指標內。4、設備管理人員具有專業(yè)技術資格，持證上崗，并嚴格執(zhí)行操作規(guī)程。5、設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故。（二）停車場及交通：1、公共停車場無亂停車現象，車場當值保安員每小時至少詳細檢查車輛的車況 一次。2、停車位每兩年重新施劃一次。3、嚴禁重載車駛入并停留。4、車輛按照規(guī)定通行方向行駛。5、 道路、場地、室內停車場等保潔進行全范圍沖洗2次/周。（三）安全保衛(wèi)：1、按規(guī)定巡邏路線，時間

5、實現 24小時巡查值班，每兩小時走動巡邏一次。每 周將巡邏范圍內所有樓宇的樓道、天臺巡查一遍。2、實行24小時監(jiān)視保安對象，監(jiān)控室每兩小時與巡邏崗聯絡情況一次。3、樓內保安實行12小時值班和24小時巡查制度。4、做好登記和引導工作，來訪客人須出示有效身份證明，填寫來訪人員登記表, 說明來訪事由，被訪人姓名、住址、電話等。（四）房產管理：1、房管員每天上、下午巡查一次。樓梯及走道通暢，無阻礙物及雜物堆放；樓 梯及走道窗戶完好，開啟及關閉自如。2、空房設施齊全完好、干凈，無雜物堆放，在工作時間內能保證用戶隨時能夠 開啟房門。3、在大風、大雨、大雪等天氣來臨前夕，應對窗戶、玻璃幕墻、廣告牌及外墻 懸

6、掛物等仔細檢查，發(fā)現問題及時處理，以免發(fā)生意外。4、屋頂每2年對隔熱層進行保養(yǎng)一次。5、對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換，并對面磚接縫處用白水泥勾縫。6、公共區(qū)域地磚每3年進行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。 日常發(fā)現地磚損壞的應及時維修。7、窗每年保養(yǎng)一次。對門窗框松動、翹曲，損壞的應焊接好，并將門窗框矯正 后填實墻洞，翹曲或損壞嚴重的門窗扇，應卸下進行矯正，重新安裝。每年對 配件上油一次。8吊頂每3年進行全面保養(yǎng)一次，揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴重的應 取下更換。日常對吊頂進行檢查，發(fā)現有破損的應及時更換。9、 防盜網、花園圍欄根據損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每2

7、年應刷 油漆一次，最長時間不超過4年。10、雨篷挑檐每年全面檢查一次，對螺絲部位進行加固，對脫膠部位進行補膠。 在大雨、大雪或大風等天氣來臨前，應視情況增加保養(yǎng)次數。（五）房屋維修：1、屋面無滴漏現象，維修及時率、合格率達 100% ;房屋本體每周巡檢一次，報 修、發(fā)現問題兩日內處理。2、內墻飾面每3年進行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現有裂縫的應修補；對磁磚面裂 縫較大的應予以更換，發(fā)現有脫落或空鼓的地方，及時修補或進行更換。3、 樓梯間踏步每3年進行保養(yǎng)一次，發(fā)現問題及時修理。樓梯間墻面每3年進 行一次全面保養(yǎng)，日常發(fā)現有裂紋、龜裂、剝落等應及時粉刷修理；對粉刷內部有損壞的，有起殼現象，確定起殼范圍

8、后進行修補。4、門每年全面保養(yǎng)一次。對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆；對防火門及其 它類型門每年對軸承上油一次。對防火門日常發(fā)現有生銹或掉漆的應及時修補。5、玻璃幕墻（包括玻璃門）每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng)，對玻璃幕墻（玻璃門）的玻璃膠進行檢查，發(fā)現有脫膠的應補膠，對玻璃門軸上油一次。（六）綠地、庭院綠化：1、做好修剪、植物、植被病蟲害的防治和綠化的養(yǎng)護管理（施肥、造型、修剪、補栽等）。2、夏季每周澆1-2次水。根據天氣，可適當延長澆水間隔或酌情減少澆水次 數。3、 花灌木、綠籬以及造型樹，每月修剪一次。綠籬每年至少修剪4次。造型每 年6次，喬木每年1 2次。4、人工拔除雜草每半月全

9、面進行一次。沒有明顯的雜草，草地的純度為 90% 草坪平整，留茬高4厘米以下。5、 草坪內沒有明顯的雜草，黃土裸露面積不能大于 100平方厘米。6、每月噴 殺二次廣譜性殺蟲及殺菌藥。（七）道路維修養(yǎng)護：1、人行道、車行道每年保養(yǎng)道路一次，對表面起砂的用高強速凝水泥砂漿修復。2、日常發(fā)現有損壞的人行道、車行道應及時修補。3、每月清理一次區(qū)內場地道路上砂漿、混凝土結塊。4、每周檢查修補一次區(qū)內方磚道路。（八）衛(wèi)生清掃保潔：1、樓內公共區(qū)域每日早中晚各全面清掃一次。2、樓梯扶手每天早晨擦拭一次。3、每日全面清掃區(qū)內場地兩次，保持 12小時走動保潔。4、春夏秋三季每月水洗樓外踏步一次。5、垃圾做分類袋

10、裝化收集、日常做好“四害”的清殺工作與定期防疫工作。6、公共樓道、衛(wèi)生間器具門窗設施每天 2次以上擦洗率須達100%。公共樓道、衛(wèi)生間器具門窗設施每天2次拖洗率須達100%。7、衛(wèi)生區(qū)域進行消毒滅殺2次/周。全區(qū)域進行滅鼠滅害4次/年。（九）裝修管理：1、 按程序申報審批、驗收。房屋裝修簽定合同，申請率達100%;裝修管理責 任書簽訂率100%。2、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，無違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及拆改管線和損害他人利益現象，房屋裝修違章作業(yè)制止率達100%，禁止率達95%。3、 裝修廢料和垃圾在指定有明顯標識的區(qū)域堆放，停留時間不超過48小時。4、裝修材料實行室外定點定范圍堆放，對

11、方區(qū)域實行簡單圍擋。（十）垃圾存放清運：1、區(qū)內無垃圾堆放情況。樓內垃圾每日早晚各傾倒一次。室外堆放垃圾每日外運一次。2、實行全環(huán)境潔凈保障，保潔率達 99%，辦公垃圾日清兩次，袋裝垃圾，中轉 垃圾日產日清。3、潔凈設施齊全，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站，設施表面干凈，無破損。4、公共部分無衛(wèi)生死角，無明顯污跡，無灰塵，天棚無蜘蛛網，樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。5、潔凈工具擺放有序，作業(yè)完畢清洗干凈每周兩次消毒滅菌。6、綠地每日隨時保潔，保潔率達97%以上。無紙屑、煙頭、石塊等雜物和破壞、 踐踏、占用現象。（一）樓宇外墻保潔美觀：1、房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫

12、落、無污跡，房屋完 好率達100%。2、墻面基本完好，無亂貼、亂畫、亂涂現象；室外廣告牌、泛光燈等按規(guī)定位置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。3、外支架無銹蝕現象。4、每年對重點部位進行清洗；每 3年進行全面清洗。5、發(fā)現有外墻飾面脫落的應及時進行修補，恢復原樣。6、對于外墻滲水的應立即采取處理。（十二）供電、暖、水管理：1、每年定期檢查維修。管道每3年應全部刷油一次，對重點部位，有必要時可 以增加次數。2、室外一樓地面的管道可以每年刷油一次；對室內管道，嚴重污染的應隨時刷 油漆。3、采暖期前對供暖設施作一次全面檢查維修并做試水。4、正常限電、限水、停電、停水提前 24小時通告用戶。5、嚴

13、格執(zhí)行供水、電系統(tǒng)管理措施，每日巡檢兩次以上記錄完整；水電表完好， 計量準確。做好電水表月查收及統(tǒng)計工作。6、消防泵每月運轉一次（10分鐘）。（十三）消防：1、每周定期檢查滅火器和消火栓水帶一次。2、每周檢查室外消防栓連接市政供水的管網系統(tǒng)，每月逐個出水實驗一次，每年進行一次全面檢查。3、每周檢查、維修和調試消防控制室設備一次。4、每月檢查一次入住業(yè)戶室內防火情況。5、消防集中控制系統(tǒng)完好、隨時可以啟用，中心24小時值守操作。6、消防設施配備齊全、完好率 100%，消防器材標識清晰，消防泵運行正常， 消防管及管道連接部位不銹蝕、不漏水。（十四）物業(yè)保險：根據物業(yè)需要情況辦理物業(yè)保險（十五）廣告

14、、燈箱和牌匾管理：1、設置按照管理規(guī)定程序審批、驗收。2、 區(qū)域標識明顯，完好率達 100%;樓宇主入口設有引路平面示意圖，主要路 口設有路標。3、廣告、燈箱和牌匾亮化率100% ;照明設施完好率100%。（十六）電梯管理：1、日檢：衛(wèi)生廳門地勘槽除塵、轎廂門地勘槽除塵、打掃轎廂內衛(wèi)生，上下無 人運行兩次、轎廂在運行中無碰撞、轎廂在運行中無明顯搖動，警鈴、照明、 呼梯按鈕、顯示、各門鎖、安全觸板等能正常使用。2、周檢：每周檢查衛(wèi)生情況，并做保養(yǎng)。檢查門開關靈活、內呼指令（指示燈、 到站?？浚┱＃I廂照明風扇良好正常使用、安全回路、控制屏信號燈指示 正常、零部件無漏電現象、配電盤空開正常及螺旋

15、保險完好。3、季檢：導軌潤滑、井道傳感器、安全鉗開關、轎頂檢修盒、門系統(tǒng)、控制屏、 測速裝置正常、曳引輪軸承潤滑良好。曳引繩樓層標識無脫落、限速器軸承加 油、抱閘正常、底坑安全回路開關、底坑緩沖器換油、廳門觸點調整。4、年檢：每年度對電梯作綜合檢查，辦理安全檢測年檢手續(xù)。5、電梯實行錯峰運行管理，早中晚高峰時間實行雙梯運行（每日不超過四個小時），其他時間米取單梯運行（根據業(yè)戶入住情況米取 24小時或18小時）。（十七）給水水池：1、水池清潔衛(wèi)生，且加蓋、加鎖。每年春秋定期清掏、消毒兩次。2、每日巡檢兩次，每月揭蓋檢查水池一次并作簡單清理。3、 具有“二次供水設施許可證”和“二次供水衛(wèi)生合格證”

16、；水質符合衛(wèi)生標 準。每半年一次衛(wèi)生防疫檢查。（十八）下水井及管線：1、污水井每年揭蓋檢查清理污泥一次。管線疏通一次。2、雨季每周檢查雨水井和明溝、管線一次。3、井蓋無缺損、丟失現象，路面井蓋不影響車輛和行人通行。4、 排水、排污系統(tǒng)通暢無阻塞外溢現象，無積水、浸泡現象，（十九）樓型燈、庭院燈：1、草坪燈、裝飾燈、樓型燈、路燈、走道燈等無殘缺、無銹蝕、粘貼破損現象。2、各類照明燈具完好率達100%。報修、發(fā)現問題10分鐘內處理 3、公共照明按時開關，背景音樂按時播放。（時間表另定）（二十）綜合：1、雕塑、座椅、長廊、扶手、護攔樓梯、宣傳欄等完好無損，滿足其使用功能， 無涂畫、無脫漆、損壞等現象

17、。2、設有服務聯誼欄。聯誼欄每季度至少更換一次。3、非上班時間及時關閉部分照明和用電設備， 盡量降低其損耗，減少運行費用4、注重環(huán)保和生態(tài)，預防二次污染的發(fā)生。在管理實踐中，防止水污染、噪音 污染等各類污染的發(fā)生。設備保養(yǎng)周期設備事項周期樓宇內外墻走廊及樓梯粉刷修補粉刷外墻每3年1次；每5-6年1次供水系統(tǒng)檢查、刷油及調試各水泵清洗水池每半月1次每月1次電梯例行抹油及檢查徹底檢查及大修每周1次每年1次消防設備日常巡視及保養(yǎng)專業(yè)保養(yǎng)、檢杳、維修及報告每月1次每年1次溝渠清理天臺雨水筒清理下水井、管沉積物每周1次每2周1次設備及欄桿日常巡視及保養(yǎng)檢查銹蝕窗框、欄桿、 扶手油漆每周1次每月1次每年1次設施翻新周期種類項目周期屋頂覆蓋層20樓宇附加設施窗30門30五金器具20裝修外部5內部5墻壁15裝飾地板10天花板20供水及衛(wèi)生設備喉管潔具3020電力電線電力裝置3015通風空調15其他電梯20公共建筑設施保養(yǎng)標準序號公共建筑設施名稱保養(yǎng)周期備注01屋頂每2年及時更換破碎的隔熱層面磚