蘋果國(guó)際公寓可行性報(bào)告

1、蘋果國(guó)際公寓項(xiàng)目一期工程可行性研究報(bào)告淮安大田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二00七年十一月十日目 錄第一章 項(xiàng)目概況第二章 市場(chǎng)分析及可行性第三章 設(shè)計(jì)方案的可行性第四章 市政配套、環(huán)保及節(jié)能等的可行性第五章 項(xiàng)目法人及其職責(zé)第六章 投資估算及資金籌措第七章 財(cái)務(wù)效益分析第八章 結(jié)論第一章 項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目由淮安大田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目名稱“蘋果國(guó)際公寓”，項(xiàng)目所在地為淮安市清河區(qū)淮海西路南側(cè)，北京北路西側(cè)?；窗泊筇锓康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司于2007年4月27日經(jīng)工商行政管理局批準(zhǔn)成立，具有房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)暫貳級(jí)資質(zhì)。公司簡(jiǎn)介如下：公司名稱：淮安大田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊(cè)地址：淮

2、安市淮海北路19號(hào)法人代表：王文田企業(yè)類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書見附件。1.2項(xiàng)目選址項(xiàng)目所在地為淮安市清河區(qū)淮海西路南側(cè)，北京北路西側(cè)。交通極為方便，各基礎(chǔ)設(shè)施到位，是理想的居住用地。1.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目建筑為小高層和高層住宅樓，本項(xiàng)目分二期建設(shè)，其中：一期建筑面積為16524.28平方米，投資總額為4925萬(wàn)元。，綜合容積率3.5，建筑密度25%，綠地率38%。1.4市政配套：項(xiàng)目建成后，設(shè)計(jì)日最大用水量200噸/日；日最大污水排放量180噸/日；基地內(nèi)設(shè)一座400KW配電箱，負(fù)荷總裝容量約320KW；日最大煤氣量12立方米/小時(shí)

3、；直線電話安裝配置，住宅每戶設(shè)兩門。項(xiàng)目建設(shè)方已經(jīng)就各需要配套的工作向有關(guān)管理部門征詢，可以配套解決。1.5建設(shè)期本項(xiàng)目一期工程：16524.28平方米，計(jì)劃交付時(shí)間是2009.2；1.6投資估算本項(xiàng)目一期工程初步估算，建設(shè)總投資4925萬(wàn)元，其中：建筑安裝費(fèi)用1785萬(wàn)元，土地及相關(guān)費(fèi)用1818萬(wàn)元，其他建設(shè)費(fèi)用為1322萬(wàn)元。1.7資本金及資金籌措根據(jù)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度的規(guī)定和項(xiàng)目的實(shí)際情況，建設(shè)單位以自有資金投入，并支付3200萬(wàn)元買得該地塊的開發(fā)權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。其余建設(shè)資金自籌解決。1.8財(cái)務(wù)效益測(cè)算經(jīng)初步測(cè)算，本項(xiàng)目一期工程的全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為32.69%，財(cái)務(wù)收益值為16

4、10萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期為1年（含建設(shè)期）。財(cái)務(wù)測(cè)算表明，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的并有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第二章 市場(chǎng)分析及其可行性2.1市場(chǎng)總體供求狀況2006年，淮安市完成房地產(chǎn)投資60億元，增長(zhǎng)33.33%；市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資47億元，增長(zhǎng)34.29%。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積641萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)54.46%。新開工面積376萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)75.7%，竣工面積230萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.65%。市區(qū)完成施工面積469萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)59.77%，竣工181萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.69%。全市普通商品房供應(yīng)總量211.22萬(wàn)平方米，銷售總量為171.95萬(wàn)平方米，銷售量同比增長(zhǎng)96%，供銷比為1.23：

5、1；市區(qū)普通商品房供應(yīng)總量128.57萬(wàn)平方米，銷售總量為102.82萬(wàn)平方注入，銷售量同比增長(zhǎng)57.51%，供銷比為1.25：1.2006年淮安市住房消費(fèi)持續(xù)旺盛，全市完成房屋權(quán)屬登記面積478萬(wàn)平方米，其中市區(qū)158萬(wàn)平方米；實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易面積247萬(wàn)平方米。從地區(qū)情況看，淮安市清浦區(qū)房地產(chǎn)交易量占全市交易量的28.26%，僅次于清河區(qū)35.78%，占比在全市排名第二，從淮安目前的總體情況看，商品房平均銷售速度為52569平方米/月。“2.2區(qū)位分析淮安市地處江蘇省北部中心地域，位于北緯32度43分34度06分，東經(jīng)118度12分119度36分30之間，北接連云港市，東毗鹽城市，南連揚(yáng)州市

6、和安徽省滁州市，西鄰宿遷市。東西最大直線距離132公里，南北最直線距離150公里，面積10072平方公里。2005年，市區(qū)建成面積82平方公里。下轄清河、清浦、淮陰、楚州、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)5區(qū)和漣水、洪澤、盱眙、金湖四縣。2005年，全市戶籍人口524.06萬(wàn)人，其中，非農(nóng)業(yè)人口143.15萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口380.91萬(wàn)人；男性人口269.01萬(wàn)人，占總?cè)丝诘谋戎貫?1.33%，女性人口255.05萬(wàn)人，占總?cè)丝诘谋戎貫?8.67%。年末總戶數(shù)為158.33萬(wàn)房，人口密度為每平方僅是520人，市區(qū)人口為83萬(wàn)人。2010年，全市城鎮(zhèn)人口達(dá)到250萬(wàn)人，城市化水平達(dá)46%。中心城市建成后面積達(dá)120平方

7、公里，建成后人口達(dá)100萬(wàn)以上的特大城市。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14700元，年遞增10%，農(nóng)民人均純收入達(dá)5600元，年遞增7%。恩各爾系數(shù)降到40%以下；城鎮(zhèn)人均居住面積30平方米，農(nóng)村人均鋼筋、磚木結(jié)構(gòu)住房面積40平方米。2.3價(jià)格分析目前清河區(qū)區(qū)域的樓盤平均價(jià)格大致在每平方米36004500元，淮海第一城已突破5000元/平方米。其中的小房型的住宅由于房款總價(jià)較低，其銷售情況比較好，價(jià)格相對(duì)來(lái)講高一點(diǎn)；而大房型其房款總價(jià)比較高，與淮安居民的家庭收入不成比例，難于承受，銷售情況不容樂觀，其價(jià)格也相對(duì)要低一點(diǎn)。2.4購(gòu)買力和購(gòu)買意想分析據(jù)本公司的調(diào)查分析，購(gòu)買者對(duì)本區(qū)內(nèi)的樓盤能夠承受的價(jià)格

8、集中在每平方米35004000元，總價(jià)在30萬(wàn)元左右，且淮安的房?jī)r(jià)政府也進(jìn)行核準(zhǔn)，這在某種程度上也限制了房?jī)r(jià)的上漲，控制了我們利潤(rùn)和進(jìn)一步增加。從面積來(lái)看，希望購(gòu)買70120平方米一套的中小房型者占大多數(shù)。房型選擇主要為二室二廳和三室二廳，其房間應(yīng)盡量朝南，廳在北邊可以接受，這與本地處于江蘇北部靠近黃河，氣候在冬天相對(duì)較冷有關(guān)，在淮安老百姓的腦海里已形成了這種觀念。因此，我公司在設(shè)計(jì)房型時(shí)堅(jiān)持中小房型為主，壓縮大房型。政府近段時(shí)間所出臺(tái)的各項(xiàng)措施也對(duì)建筑面積超過144平方米的大房型進(jìn)行了打壓，契稅、營(yíng)業(yè)稅等提高在很大程度上對(duì)大房型的銷售直到壓制作用。根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)在購(gòu)房時(shí)關(guān)心的配置，我公司在設(shè)

9、計(jì)時(shí)盡量把兩個(gè)房間放在南邊，考慮設(shè)置太陽(yáng)能熱水器；智能化配置等。第三章 設(shè)計(jì)方案及其可行性3.1設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)本著“以人為本，超前”的指導(dǎo)思想，遵循系統(tǒng)性、地域性和生態(tài)人文有機(jī)結(jié)合的原則，為居民分行一個(gè)功能配套、設(shè)施齊全、生活舒適的現(xiàn)代化人文居住社區(qū)。3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)理念隨著世界經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程也日新月異。當(dāng)代城市的發(fā)展和完善應(yīng)當(dāng)具備一些理性的條件； 3.3規(guī)劃構(gòu)思主題規(guī)劃充分尊重基地原有的環(huán)境基質(zhì)，以造景的方式形成集中式綠地，作為整個(gè)社區(qū)的中心，并通過建筑的圍合形成交通院落和景觀院落，從而形成大綠地、小院落的多重院落的社區(qū)結(jié)構(gòu)模式，組織鄰里生活，加強(qiáng)社區(qū)交往和鄰里相親。3

10、.4總體規(guī)劃設(shè)計(jì)3.4.1總平面設(shè)計(jì)項(xiàng)目所在地為淮安市清河區(qū)淮海西路南側(cè)，北京北路西側(cè)。道路系統(tǒng)靈活布置。其根據(jù)組團(tuán)最大限度建構(gòu)人車分流體系。內(nèi)部行車交通通往主入口從城市交通進(jìn)入10米寬車行路，并通過此主骨架進(jìn)入各院落空間。社區(qū)內(nèi)所有停車空間均最大限度設(shè)置在車行道的組團(tuán)出入口及院落間的消極空間。嚴(yán)格限制機(jī)動(dòng)車輛出入院落空間，保證院落生活的寧?kù)o和安全。本小區(qū)最大程度地實(shí)現(xiàn)步行交通和車行交通分享。各院落空間有獨(dú)立的廣場(chǎng)空間節(jié)點(diǎn)，提供多樣的交往平臺(tái)。在社區(qū)中間規(guī)劃路附近設(shè)置物管用房，多個(gè)垃圾回收點(diǎn)沿內(nèi)部車行道設(shè)置，在小區(qū)西南端設(shè)置配電箱。3.4.2主要建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總規(guī)劃用地：4800平方米總建筑

11、面積：16524.28平方米容積率：3.44建筑密度：25%綠地度：38%總?cè)胱魯?shù)：130戶機(jī)動(dòng)車泊位：72臺(tái)自行車位摩托車：300輛3.5建筑設(shè)計(jì)3.5.1住棟設(shè)計(jì)1、采用圍合單元形成動(dòng)靜院落，中間住棟通透架空處理，擴(kuò)大院落空間和視野，可作為春季和夏季的戶外活動(dòng)空間的補(bǔ)充。2、院落周邊住棟可局部底層架空，作為業(yè)主休閑娛樂的場(chǎng)所。3、院落周邊消極空間結(jié)合架空層為車庫(kù)4、院落構(gòu)成考慮夏季風(fēng)向和冬季風(fēng)的阻隔5、考慮老年人、殘疾人的交通安全。實(shí)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)。3.5.2住宅設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)住宅由小高層和高層住宅組成。在設(shè)計(jì)中使其結(jié)構(gòu)形式、造型、使用功能與景觀完善結(jié)合。使住宅空間更加有趣味性和生動(dòng)性，住宅之

12、間形成開闊有氣勢(shì)的景觀，極大地提升了小區(qū)的生活品質(zhì)。A、 房型設(shè)計(jì)所有住宅設(shè)計(jì)從原則上把握住平面設(shè)計(jì)的“三大一小一多”，即客廳、廚房、衛(wèi)生間面積大，除保證主臥大面積外，其余臥房面積相對(duì)小些，貯藏空間多，每戶均設(shè)有明衛(wèi)及朝南陽(yáng)臺(tái)（以鐵花空透設(shè)計(jì)為主）。B、 居住環(huán)境合理安排功能空間，公私分區(qū)，動(dòng)靜分區(qū)，在五個(gè)不同層次上組織家庭生活空間：內(nèi)外過渡空間、工作與輔助空間、社交生活空間、家庭居住空間、個(gè)人生活空間、工作空間由廚房、工作陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備花池組成，工作陽(yáng)臺(tái)上設(shè)置洗衣、曬衣空調(diào)、空調(diào)主機(jī)、景觀陽(yáng)臺(tái)提供了相對(duì)開放的交往空間。C、造型設(shè)計(jì)雖然本案規(guī)模不大，但如何做出特定環(huán)境下的特定形式，從地域與地段、歷

13、史與文化、傳統(tǒng)與當(dāng)代等角度研究，都必須對(duì)本小區(qū)的開發(fā)作出一個(gè)負(fù)責(zé)任的設(shè)計(jì)。本方案力求在尊重傳統(tǒng)與地方文化本質(zhì)的前提下，充分體現(xiàn)當(dāng)代意識(shí)；創(chuàng)造有傳統(tǒng)內(nèi)涵，有尊貴氣質(zhì)的現(xiàn)代歐式住宅群體形象。3.6結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)3.6.1本項(xiàng)目住宅小區(qū)由小高層和高層住宅建筑組成，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行國(guó)家與江蘇省的有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范和強(qiáng)制性設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。3.6.2本項(xiàng)目多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，樓面為現(xiàn)澆梁板。3.7給排水設(shè)計(jì)3.7.1生活用水本項(xiàng)目給水水源來(lái)自于市政自來(lái)水管網(wǎng)。生活用水量：最高日用水量：Qd=200噸/日；最大時(shí)用水量Qh=12噸/時(shí)供水方式：住宅采用地下水池、生活變頻水泵，用水點(diǎn)的供水方式。計(jì)量：水表按戶分別設(shè)置

14、，水表設(shè)在戶外，做到抄表不進(jìn)戶。3.7.2消防用水本工程室外消防用水量10升/秒。消防總用水量為25升/秒，管徑DN150，在基地按消防要求設(shè)置一定數(shù)量室外消火栓。室外消火給水系統(tǒng)；在消防前室及主要入口處按兩股水槍水柱到達(dá)室內(nèi)任何部分設(shè)置消防箱，箱內(nèi)配置DN65消火栓，25米長(zhǎng)沙龍帶，DN19水槍及消防泵啟動(dòng)按鍵。3.7.3排水A、污水（1）室內(nèi)采用污廢水合流排水系統(tǒng)（2）設(shè)置專用通氣立管（3）室外采用雨、污水分流系統(tǒng)（4）污水排放：經(jīng)小區(qū)化糞池處理后，達(dá)到污水排放標(biāo)準(zhǔn)后排放，由環(huán)保局確定。（5）污水排放量：本工程污水總排放量為最高日180噸/日，最大時(shí)10噸/時(shí)。B、雨水（1）層面和陽(yáng)臺(tái)分設(shè)

15、雨水立管直接排入室外雨水井，再匯合地面雨水一起接入市政雨水管道。（2）技術(shù)參數(shù)：P1年，h80mm，qs=36升/秒100平方米，雨水排放根據(jù)基地現(xiàn)狀，從基地北側(cè)排入市政雨水管。3.8電氣設(shè)計(jì)3.8.1供電設(shè)計(jì)根據(jù)小區(qū)用電負(fù)荷統(tǒng)計(jì)，小區(qū)內(nèi)需設(shè)一座400KW配電箱，采用10KV電源供電。用電負(fù)荷：住戶按8KW/戶設(shè)計(jì)，設(shè)單相10A四倍表計(jì)量。取需系數(shù)為0.5，合計(jì)小區(qū)住戶用電為1776KW。3.8.2配電系統(tǒng)每戶設(shè)ZDBX型玻璃鋼電表箱分戶計(jì)量。每戶設(shè)住戶配電箱。本工程消防設(shè)備屬二級(jí)負(fù)荷，其余屬三級(jí)負(fù)荷。10KV電業(yè)變電站至樓內(nèi)采用YJV221KV電纜埋地進(jìn)戶。住宅部分縱向?yàn)闃涓墒脚潆?，電表箱?/p>

16、住戶配電箱為放射式配電。3.9防協(xié)與接地系統(tǒng)本工程屬三類防協(xié)建筑，屋頂設(shè)置防協(xié)裝置。設(shè)置環(huán)形接地連接線作為總等電位聯(lián)結(jié)，環(huán)形接地連接采用40*4鍍鋅扁鋼沿建筑基礎(chǔ)外圍作環(huán)形設(shè)，環(huán)形接地連接需與所經(jīng)過的基礎(chǔ)地板主筋焊接。所有進(jìn)出建筑物的金屬管道在進(jìn)出處與環(huán)形地體聯(lián)接。衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。本工程保護(hù)接地和防雷接地采用共用接地裝置，接地電阻R小于等于歐姆。低壓配電系統(tǒng)接地為TT系統(tǒng)。3.10弱電設(shè)計(jì)3.10.1通訊系統(tǒng)內(nèi)部管網(wǎng)與公網(wǎng)連接，充分利用公共信息資源，向住戶提供話音通訊，視頻廣播，寬帶接入等信息服務(wù)。小區(qū)內(nèi)設(shè)電話交接間，位置設(shè)于管理用房?jī)?nèi)。工程內(nèi)部管網(wǎng)均接入電話機(jī)房，機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置光電轉(zhuǎn)換，

17、交接設(shè)備與窄帶網(wǎng)、寬帶網(wǎng)連接，采用FTTB+LAN方式接入。按每戶2門電話。3.10.2有線電視A、設(shè)有線電視接收系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)設(shè)有線電視接收站，公交車設(shè)于管理用房?jī)?nèi)。B、小區(qū)內(nèi)設(shè)有線電視接收站采用雙用HFC有線電視和衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)。C、每戶設(shè)一井線點(diǎn)，每層設(shè)一只電視分支器盒D、每戶至少設(shè)二只電視接收終端E、電視接收終端輸出電平69+ - 6dBuv.3.10.3安全防范系統(tǒng)。對(duì)該建筑周界、重點(diǎn)部位、住戶室內(nèi)采用安全防范措施，并由安全中心統(tǒng)一管理A、 閉路電視系統(tǒng)在樓宇進(jìn)出口，主要通道，停車場(chǎng)等重點(diǎn)部位設(shè)置攝象機(jī)，并聯(lián)網(wǎng)至保安中心，通過傳輸進(jìn)行監(jiān)視，并記錄和豐富監(jiān)視圖像B、 訪客系統(tǒng)本系統(tǒng)為可

18、視樓宇訪客對(duì)講系統(tǒng)與家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)相結(jié)合。在住宅樓單元入口處裝置具有電控門鎖的安全防盜門和門口機(jī)C、 設(shè)置周界報(bào)警系統(tǒng)、家庭安防、巡更系統(tǒng)等。采用城市管道煤氣，住宅部分煤氣消耗量為120立方米/小時(shí)，總申請(qǐng)煤氣量為150立方米/小時(shí)第四章 市政配套、環(huán)保及節(jié)能及其可行性4.1市政配套工程由于健康西路的建設(shè)，已埋設(shè)大口徑的各類管線，基地的市政設(shè)施配套條件比較齊全，本項(xiàng)目上下水、電、燃?xì)?、通訊等都將順利解決。教育、醫(yī)療和社區(qū)活動(dòng)也將得到合理安排。4.1.1給水本項(xiàng)目的生活用水來(lái)源于市政管網(wǎng)，最大日用水量200噸，經(jīng)向自來(lái)水公司征詢，可配套。4.1.2排水室內(nèi)污、廢水合流，是外與、污水分流，污

19、水經(jīng)小區(qū)化烘池處理后排放，雨水直接排入市政管網(wǎng)。本項(xiàng)目日高排水量180噸。4.1.3供電本項(xiàng)目需設(shè)一座400KW配電箱，采用10KV電源供電。經(jīng)向供電公司征詢，可配套。4.1.4煤氣本項(xiàng)目最大煤氣用量估算：住宅部分煤氣消耗量為120立方米/小時(shí)，總申請(qǐng)煤氣量為150立方米/小時(shí)，經(jīng)向煤氣公司征詢，可由市政管道直接供應(yīng)。4.1.5通信本項(xiàng)目需配套直線電話888對(duì)。經(jīng)與電信公司征詢，可配套。4.2環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目為住宅小區(qū)，無(wú)工業(yè)“三廢”產(chǎn)生，主要治理生活污水，煙油排氣及設(shè)備噪聲。4.2.1污、廢水處理本項(xiàng)目生活污、廢水室內(nèi)合流，在室外進(jìn)入化烘池處理后排放。由市政污水廠統(tǒng)一處理。4.4.2廢氣治理與

20、排放廚房氣灶設(shè)油煙過濾排氣罩，煙氣經(jīng)過過渡后高空排放。衛(wèi)生間設(shè)置獨(dú)立的排氣通風(fēng)系統(tǒng)，經(jīng)豎井向高空排放。4.2.3噪音處理本項(xiàng)目的設(shè)備、水泵等均選用低噪音產(chǎn)品；泵房等采取隔離措施和吸聲材料，以降低噪音并減少其外界的影響，振動(dòng)大的設(shè)備在安裝時(shí)設(shè)置減振器，以減少振動(dòng)。4.2.4衛(wèi)生防疫按衛(wèi)生局要求，垃圾袋裝化集中處理，避免污染環(huán)境；在總體布局時(shí)，充分考慮周圍環(huán)境現(xiàn)狀合理布置綠化。4.3節(jié)能4.3.1遵循節(jié)能生態(tài)的原則，例如建筑設(shè)計(jì)充分利用自然采光和自然通風(fēng)以降低單位建筑面積能耗；用電、用水、用氣分戶計(jì)量，并設(shè)自動(dòng)抄表系統(tǒng)及時(shí)準(zhǔn)確計(jì)量，等等。4.3.2提高建筑外圍結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能，如采用塑鋼窗提高建

21、筑保溫、隔音、防水性能等。4.3.3各種設(shè)備選型時(shí)使用節(jié)能設(shè)備第五章 項(xiàng)目法人及其職責(zé)5.1項(xiàng)目法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)實(shí)行法人制度?；窗泊筇锓康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司作為本項(xiàng)目的法人，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的策劃、建設(shè)實(shí)施、資金籌措以及經(jīng)營(yíng)等全過程負(fù)責(zé)。項(xiàng)目法人簡(jiǎn)介：公司名稱：淮安大田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司地址：淮安市淮海北路19號(hào)法人代表：王文田企業(yè)類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售5.2項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理本項(xiàng)目建成后全部作為商品房銷售。物業(yè)管理將委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理。根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)要求和實(shí)際情況，工程建設(shè)期暫定約1年，一期工程建設(shè)，2007年11月上旬完成全部前期工作 ，2

22、007年12月下旬工程正式開工，建設(shè)進(jìn)度見附表第六章 投資估算、資本金及資金籌措6.1項(xiàng)目投資估算范圍A、項(xiàng)目建設(shè)資金由項(xiàng)目法人的自有資金和通過自籌解決。B、本項(xiàng)目的工程建設(shè)投資估算中，不包括各類用房的二次裝修費(fèi)用。6.2投資估算編制依據(jù)A、建設(shè)投資根據(jù)基本設(shè)計(jì)方案和有關(guān)前期工作方面部分基礎(chǔ)資料;B、江蘇省建筑和裝飾工程預(yù)算定額（2000）;C、本項(xiàng)目的工程造價(jià)估算參照近期本市部分同類工程決算的主要指標(biāo)，并考慮費(fèi)用調(diào)整因素;D、主要設(shè)備采用現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格;6.3工程建設(shè)投資估算內(nèi)容A、土地費(fèi)用。B、土建工程：包括建筑單體土建和外立面裝修及內(nèi)部初裝修;C、總體工程：包括室內(nèi)管線系統(tǒng)、道路、綠化、建筑小品等。D、建設(shè)單位管理費(fèi)暫按工程費(fèi)用的2%估算入成本;E、可行性研究、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按建安工程費(fèi)的2%算入成本。6.4建設(shè)投資該項(xiàng)目投資經(jīng)估算，本項(xiàng)目一期工程投產(chǎn)估算約為4925萬(wàn)元，其中：建筑安裝費(fèi)用為1785萬(wàn)元，土地價(jià)為1818萬(wàn)元，其他建設(shè)費(fèi)用為1322萬(wàn)元。建設(shè)估算投資詳見附表成本預(yù)測(cè)表6.5資本金及資金籌措根據(jù)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度的規(guī)定和項(xiàng)目的實(shí)際情況，建設(shè)單位已以自有和自籌資金投入，并支付3200萬(wàn)元出讓金買得該地塊的開發(fā)權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。其余建設(shè)資金自籌解決。第七章 財(cái)務(wù)效益分析7.1財(cái)務(wù)分析范圍根據(jù)本項(xiàng)目的銷售范圍，將對(duì)本項(xiàng)目的全部商品房投入