商業(yè)綜合體規(guī)劃設計方案評審要點解析

1、商業(yè)綜合體規(guī)劃設 計方案評審要點解 析商業(yè)綜合體規(guī)劃設計方案評審要點解析商業(yè)綜合體的規(guī)劃設計工作分為概念方案階段、方案設計階 段(含方案深化設計)、初步設計階段，施工圖設計階段、實施階 段和營運階段。商管公司作為商業(yè)產(chǎn)品的使用者和管理者，參與 規(guī)劃的目的和任務就在于對項目從使用功能的實現(xiàn)和后期運營效 果的預期上實施專業(yè)把控，其參與新項目規(guī)劃的能力和水平將影 響商業(yè)品質(zhì)。商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設計研討階段工作要點(1)對商業(yè)項目進行整體業(yè)態(tài)定位是打造商業(yè)項目雛形的關鍵。 商業(yè)定位準確是保證商業(yè)項目在開業(yè)之后保值增值的必要條件。(2)此階段商管公司的任務及準備工作內(nèi)容：商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位 和設計要點研討

2、、建筑方案(含方案深化)設計評審、空調(diào)冷熱源 論證、各專項設計評審等。其中各專項設計評審中的每一項又各 自大致按照方案及方案深化設計、初步設計、施工圖設計等階段 來完成。在每個階段，商管公司作為物業(yè)的使用者和管理者，都 需要進行專題市場調(diào)研工作，獲得相關的信息依據(jù)，經(jīng)過研究分 析后，對規(guī)劃設計方案進行評審并形成意見和建議，完成須由商 管公司主導的專項設計成果，提交規(guī)劃院，然后經(jīng)過一次或多次 聯(lián)合評審會簽由規(guī)劃院將各方意見達成一致，形成階段性設計成 果。本文將重點從這三個階段就商管公司參與規(guī)劃設計任務、準備工作以及從管理專業(yè)角度所需重點關注的事項進行詳細解讀， 以期能夠給參與這項工作的人們提供參

3、考和思路，使我們今后在 參與規(guī)劃設計工作時能夠有的放矢，提高工作效率。(3)評審關注的事項：業(yè)態(tài)定位、步行街布局、交通組織、停 車位、?？空竞凸卉囌尽⒐芾碛梅?、消防疏散通道、變形縫?！娟P注點11業(yè)態(tài)定位根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，綜合城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展狀況、商業(yè)項目所 在區(qū)域的發(fā)展趨勢、所屬商圈的地位和未來競爭態(tài)勢等情況進行 定性分析研究，確定項目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)布局，進 而對項目的總體建筑規(guī)模體量、項目內(nèi)外交通環(huán)境組織、主要業(yè) 態(tài)(含步行街)類型的布局及面積配置、零售業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次和組 合方式、以及大系統(tǒng)劃分方式等要素予以確認?！娟P注點2】步行街布局(1)步行街應合理布局、與主力店有機結(jié)合并

4、成為連接各主力店 客流動線的樞紐，使各主力店的客流經(jīng)過步行街實現(xiàn)交匯和共 享；當前根據(jù)不同的建筑體量，步行街與主力店布局較為理想的 方式有：步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步 行街對主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性，步行街各 層與主力店的開口數(shù)量應適當，而且經(jīng)過在適當位置開口使步行 街沒有明顯的“冷段”和“死角”；(2)步行街的總長度一般以 280350m為宜；一般在步行街的轉(zhuǎn) 折處、入口處設置兩個中庭而且要分主次，主中庭面積約500700平米(開洞面積)，次中庭面積約 300400平方米(開洞面 積)；兩個中庭的間距以 80100米為宜?！娟P注點3】交通組織(1)城市廣

5、場萬達商業(yè)綜合體一般設置大型城市廣場(300010000平米左右)。大型城市廣場應結(jié)合城市主要交通道路設置，其它廣場結(jié) 合步行街入口設置；(2)豎向布置在整個廣場的豎向布置上，整個廣場的各出入口的數(shù)量合理，位 置與客流動線相匹配。從商業(yè)角度看各出入口應與市政過街人行 橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機結(jié)合，盡可 能利用公共交通設施拉動客流的作用以及可能存在的地面坡度進 行“多首層”設計；(3)道路交通重點關注廣場內(nèi)外交通動線與城市周邊大交通的關系和交通組織。地下停車場(不含酒店)至少應有兩處雙向出入口而且分別 設在不同的道路上，出入口位置應最大限度地降低對地面步行路線和客流出入口的

6、影響，同時還要保證項目周邊車輛到達和離開 的車流動線便捷順暢，正常情況下不致形成交通擁堵；同時應對整個廣場的獨立對外通道和內(nèi)部垂直交通（扶梯、貨梯、觀光 梯等）設計統(tǒng)籌考慮，提出設計思路（詳見方案設計階段【關注點10】）。【關注點4】停車位根據(jù)當?shù)胤ㄒ?guī)的規(guī)定，結(jié)合城市私家車輛的保有量、當?shù)鼐用褓?物出行習慣等因素，合理規(guī)劃機動車和非機動車的停車位數(shù)量， 除了按照規(guī)定滿足商務和住宅（如有）的需要外，供商業(yè)部分使 用的停車位數(shù)量一般應保證吞吐能力達到1000輛/小時以上?！娟P注點5】?？空竞凸卉囌緸榉奖泐櫩拖萝?，還應在主要的廣場出入口區(qū)域增設港灣式車輛?？空荆L度不少于 20米，寬度為雙車道，可滿足出租車臨時停 靠，停靠站的數(shù)量根據(jù)實際情況確定。根據(jù)公共客運交通現(xiàn)狀應 在廣場周邊適當位置規(guī)劃公共客運交通車站。