財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告(范本)

1、武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司C B 項(xiàng)目項(xiàng)目評(píng)價(jià)報(bào)告姓名蘇澤達(dá)學(xué)號(hào)2015026329（ 11）專(zhuān)業(yè)班級(jí)稅收 15-1班完成時(shí)間2018 年 7月選題一： 編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告（一）項(xiàng)目地塊基本情況地塊面積 197 畝；綜合容積率 1.8 ，土地價(jià)格為 240 萬(wàn)元 / 畝，土地用途為住宅用地。開(kāi)發(fā)建設(shè)期5 年。（二）基本計(jì)算數(shù)據(jù)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià)計(jì)算單位1 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.1供排水工程費(fèi)用15元 /m21.2排水工程費(fèi)30元 /m21.3供電工程費(fèi)用45元 /m21.4公共綠化費(fèi)80元 /m21.5小區(qū)安防智能化20元 /m22 建筑安裝工程費(fèi)2.1多層框架住宅1000元 /m22.2小高層住宅120

2、0元 /m23 工程建設(shè)其他費(fèi)3.1土地使用費(fèi)3.2建設(shè)單位管理費(fèi)3.3工程設(shè)計(jì)費(fèi)3.4工程勘察費(fèi)3.5前期工作費(fèi)3.6工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)3.7質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)3.8竣工圖編制費(fèi)3.9標(biāo)的編制及招標(biāo)管理費(fèi)3.10工程保險(xiǎn)費(fèi)3.11施工圖預(yù)算編制費(fèi)4 基本預(yù)備費(fèi)5 折現(xiàn)系數(shù)6 資金來(lái)源備注按總建筑面積計(jì)算按總建筑面積計(jì)算按總建筑面積計(jì)算按總建筑面積計(jì)算按總建筑面積計(jì)算含電梯及安裝按建安造價(jià)的5%計(jì)算建安工程費(fèi)用的2%綜合估算，設(shè)計(jì)費(fèi)的 15% 工程費(fèi)用的 0.8% 工程費(fèi)用的 1%工程費(fèi)用的0.2%工程設(shè)計(jì)費(fèi)的5%工程費(fèi)用的0.1%工程費(fèi)用的0.2%工程設(shè)計(jì)費(fèi)的10%按 (1+2+3) 項(xiàng)和的 3%計(jì)算按

3、 6%計(jì)算自有資金40%，銀行貸款40%說(shuō)明：1、本項(xiàng)目不考慮流動(dòng)資金、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。（三）報(bào)告要求1、報(bào)告外觀形式封面：報(bào)告名稱(chēng)、編制單位、日期；2、報(bào)告內(nèi)容1）報(bào)告中主要表格構(gòu)成：（1）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表（2）建筑安裝工程費(fèi)估算表（3）工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表（4）項(xiàng)目投資估算匯總表（5）投資計(jì)劃與資金籌措表（6）銷(xiāo)售計(jì)劃表（7）銷(xiāo)售收入、經(jīng)營(yíng)稅金與附加估算表（8）總成本費(fèi)用估算表（9）現(xiàn)金流量表（全部投資）（10）現(xiàn)金流量表（資本金）（11）利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表（12）敏感性分析計(jì)算表一項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度（一）項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)1、總用地面積： 1060 畝22、總建筑面積： 71.2 萬(wàn) M3

4、、容積率（綜合）： 1.00表 1項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)容積率表占地面分期物業(yè)類(lèi)型比例容積率積（畝）一期多層2000.18871.5二期別墅及聯(lián)排3000.28300.5三期多層，小高層2600.24531.8四期別墅及聯(lián)排，復(fù)式3000.28300.5（二）建設(shè)周期根據(jù)同類(lèi)項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)周期和本項(xiàng)目實(shí)際工期需要，以及對(duì)項(xiàng)目建設(shè)、 銷(xiāo)售周期的預(yù)測(cè)，項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)周期確定為7 年，其中建設(shè)期6 年。自 2005 年元正式開(kāi)工建設(shè)開(kāi)始，至2011 年 12 月止。項(xiàng)目的工程建設(shè)和市場(chǎng)銷(xiāo)售重疊進(jìn)行。主要的里程碑事件的相應(yīng)時(shí)間為：2005 年 1 月正式動(dòng)工建設(shè)； 2005 年 7 月1 日開(kāi)始銷(xiāo)售； 2011 年

5、 12 月底前銷(xiāo)售完畢。（三）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排由于項(xiàng)目的建設(shè)期和銷(xiāo)售期會(huì)重疊進(jìn)行，項(xiàng)目建設(shè)需要配合樓盤(pán)銷(xiāo)售工作，宜采取統(tǒng)一組織、統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、分頭實(shí)施的辦法。項(xiàng)目一期建設(shè)可分為十個(gè)階段： A、獲取土地使用權(quán)、前期論證和立項(xiàng)審批階段； B、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建和施工準(zhǔn)備階段； C、基礎(chǔ)工程施工階段； D、主體土建工程階段； E、設(shè)備安裝工程階段； F、外裝飾工程階段； G、室內(nèi)安裝和裝修階段； H、室外工程和收尾階段； I 、樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)預(yù)售階段； J、銷(xiāo)售階段。項(xiàng)目二、三、四期的部分工作可以在第一期建設(shè)階段完成?？紤]項(xiàng)目實(shí)施的任務(wù)組織形式， 可能存在分單項(xiàng)承包情況， 各自的實(shí)施進(jìn)度安排應(yīng)控制在項(xiàng)目總體實(shí)

6、施進(jìn)度以內(nèi)。 并相應(yīng)制定各單項(xiàng)更為詳盡的施工組織計(jì)劃以保證項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排的實(shí)現(xiàn)。（四）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表見(jiàn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（表2）。表 2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表20042005200620072008項(xiàng)目412341234123412343前期一期二期三期二項(xiàng)目投資估算與資金安排（一）建設(shè)投資估算1、投資估算范圍本項(xiàng)目建設(shè)投資估算范圍包括多層、小高層住宅、別墅、聯(lián)排別墅、復(fù)式洋房等房屋建筑工程，室外工程，以及前期準(zhǔn)備工程費(fèi)用和工程建設(shè)其他費(fèi)用等。2、投資估算編制依據(jù)1）國(guó)家、湖北省、武漢市相關(guān)的政策法規(guī)和基本建設(shè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2）全國(guó)統(tǒng)一建筑工程預(yù)算定額湖北省統(tǒng)一基價(jià)表及類(lèi)似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；3）全國(guó)統(tǒng)一市政工程

7、預(yù)算定額湖北省統(tǒng)一基價(jià)表及類(lèi)似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；4）全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額湖北省單位估價(jià)表及類(lèi)似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；5）湖北省建筑安裝工程費(fèi)用定額 ；6）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū) 。3、投資估算說(shuō)明1）建筑工程費(fèi)估算建筑工程費(fèi)估算主要為房屋建筑物工程，主要采用單位建筑工程投資估算法，以單位建筑工程量投資乘以建筑工程總量計(jì)算。一般建筑設(shè)計(jì)包含的建筑裝飾工程部分包括在房屋建筑物工程造價(jià)之內(nèi)，不再單獨(dú)估算。2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算基礎(chǔ)設(shè)施主要包括供水、供電、道路、綠化等工程。3）工程建設(shè)其他費(fèi)用估算工程建設(shè)其他費(fèi)用按各項(xiàng)費(fèi)用科目的費(fèi)率或者取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。4）基本預(yù)備費(fèi)估算基本預(yù)備費(fèi)以建筑工程費(fèi)、 設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、 安

8、裝工程費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)用之和為計(jì)算基數(shù)，基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率為5%。5）建設(shè)期利息估算項(xiàng)目債務(wù)資金的各項(xiàng)建設(shè)借款均假定在每年的年中支用，建設(shè)期利息的計(jì)算公式為：各年應(yīng)計(jì)利息 =（年初借款本息累計(jì) +本年借款額 /2 ）×年利率（二）項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目建設(shè)投資總額為：141563.80 萬(wàn)元。其中，靜態(tài)部分為：138279.72 萬(wàn)元；動(dòng)態(tài)部分為： 3284.08 萬(wàn)元。本項(xiàng)目不考慮流動(dòng)資金。項(xiàng)目投入總資金合計(jì)為： 141563.80 萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)期為 6 年，建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）第一年投入22.82%，第二年投入 21.46%，第三年投入 19.15%，第

9、四年投入 17.88%，第五年投入 11.21%，第六年投入 7.47%。三項(xiàng)目融資方案（一）項(xiàng)目融資主體項(xiàng)目融資組織形式為新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式。項(xiàng)目融資主體為武漢C 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 。注冊(cè)資本 3000 萬(wàn)元。（二）項(xiàng)目資金來(lái)源1、項(xiàng)目資本金籌措項(xiàng)目資本金籌措主要通過(guò)項(xiàng)目法人自籌解決。 資金來(lái)源主要有自有資金， 項(xiàng)目預(yù)售資金（銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)用于建設(shè)投資） 。為保證銷(xiāo)售收入能順利足額到位，需申請(qǐng)銀行能為顧客提供按揭服務(wù)。2、項(xiàng)目債務(wù)資金籌措項(xiàng)目債務(wù)資金主要通過(guò)向銀行貸款的形式解決。貸款總額為：24000 萬(wàn)元；其中，貸款本金為： 24000.00 萬(wàn)元；建設(shè)期利息： 3284.08 萬(wàn)元。申請(qǐng)

10、銀行貸款的方式有兩種選擇： 一是提供足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)抵押物， 通過(guò)辦理抵押獲得貸款；二是以項(xiàng)目法人已經(jīng)投入的自有資金和項(xiàng)目未來(lái)取得的銷(xiāo)售收入及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)作為擔(dān)保，通過(guò)項(xiàng)目自身獲得貸款。鑒于國(guó)內(nèi)普遍采用的做法，暫按抵押方式考慮。銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)逐年足額付息， 視還款資金來(lái)源情況按最大還款能力償還貸款本金。 項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售期后主要是償還貸款 （包括計(jì)入本金的建設(shè)期利息）本金。還款期內(nèi)的利息作為財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的總成本當(dāng)中。 建設(shè)期內(nèi)的利息為： 3284.08 萬(wàn)元。償還貸款及建設(shè)期內(nèi)利息的資金來(lái)源主要是兩個(gè)部分， 一是項(xiàng)目可用于還本的銷(xiāo)售收入， 即銷(xiāo)售收入扣除應(yīng)納稅金、銷(xiāo)售成本后的余額，除掉轉(zhuǎn)

11、作為項(xiàng)目投資后的部分。 這部分資金按最大額度優(yōu)先用于償還貸款本息。 二是企業(yè)可用于還款的其他資金。當(dāng)自有資金籌措和取得預(yù)售收入困難時(shí)， 可適當(dāng)考慮讓項(xiàng)目承包商和供應(yīng)商帶資或墊資。但只可作為應(yīng)對(duì)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的措施，且比例不可偏大。（三）融資方案分析1、資本金來(lái)源可靠性分析本項(xiàng)目融資方案中屬于項(xiàng)目法人自有資金的份額不高， 項(xiàng)目法人武漢 C 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，自籌資金的能力可以得到保證。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)對(duì)應(yīng)年份的預(yù)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售收入的預(yù)測(cè)值遠(yuǎn)高于作為項(xiàng)目自籌資金的來(lái)源部分，使自籌資金來(lái)源的可靠性進(jìn)一步提高。雖然，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款控制較嚴(yán)， 但由于銀行貸款在總投資中比例不高，項(xiàng)目承辦方擁有足夠數(shù)量的優(yōu)

12、質(zhì)資產(chǎn)， 以及所取得的開(kāi)發(fā)地塊的土地使用權(quán)證，可以滿足銀行的抵押要求， 項(xiàng)目自身獲利能力強(qiáng)， 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相比較而言并不大，因此，獲得銀行支持是可能的。就目前國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的形勢(shì)而言， 銀行對(duì)于按揭的形式是比較歡迎的。 相應(yīng)的，銷(xiāo)售資金的及時(shí)回籠亦能得到保證。2、融資結(jié)構(gòu)分析在項(xiàng)目投入總資金中，項(xiàng)目法人自籌：34.45%，銷(xiāo)售收入： 46.28%。債務(wù)資金占： 19.27%。融資結(jié)構(gòu)合理3、融資成本分析和利用債券、 招股、商業(yè)貸款等相比，本項(xiàng)目使用的銀行資金因當(dāng)前的利率水平不高，借款期限較短， 需由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的利息總額占比較低，資金成本率要明顯的低于項(xiàng)目的收益率水平?？赡芾脩?yīng)付賬款而發(fā)生的利息成本

13、，也因銀行利率較低，資本金的融資成本也大為降低。四項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇1、財(cái)務(wù)價(jià)格項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)未來(lái)的償債收入和建設(shè)投資進(jìn)行分析時(shí)所采用的價(jià)格是預(yù)測(cè)價(jià)格。由于項(xiàng)目未來(lái)的償債收入和建設(shè)投資支出等會(huì)受到政策的調(diào)控，故在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)都使用預(yù)測(cè)的固定價(jià)格。2、利率根據(jù)本項(xiàng)目的融資方案和融資特點(diǎn)， 考慮商業(yè)銀行長(zhǎng)期貸款利率和融資成本費(fèi)率的水平，項(xiàng)目債務(wù)資金的借款利率確定為： 5.5%。3、項(xiàng)目計(jì)算期選取根據(jù)本報(bào)告其它部分， 項(xiàng)目的建設(shè)期為6 年。因此類(lèi)項(xiàng)目包括銷(xiāo)售在內(nèi)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目在 7 年內(nèi)可以銷(xiāo)售完畢。建設(shè)期和銷(xiāo)售期套在一起共需7 年時(shí)間。4、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ Ic ）設(shè)定根據(jù)國(guó)

14、家此類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和同類(lèi)項(xiàng)目的情況，財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（Ic ）設(shè)定為 8%。（二）營(yíng)業(yè)收入與成本費(fèi)用估算1、銷(xiāo)售收入估算本項(xiàng)目建設(shè)階段，可以根據(jù)規(guī)定開(kāi)展樓盤(pán)預(yù)售工作。項(xiàng)目整個(gè)銷(xiāo)售期需要7年時(shí)間。項(xiàng)目一期、二期的銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)本報(bào)告其它部分確定為：營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售收入總額的5%計(jì)算；城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅稅額的7%計(jì)算；教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅稅額的3%計(jì)算。2、成本費(fèi)用估算項(xiàng)目銷(xiāo)售成本費(fèi)用主要是銷(xiāo)售期間的銷(xiāo)售成本，包括：管理費(fèi)1%，廣告宣傳代理費(fèi)等各項(xiàng)雜費(fèi)5%。三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)均為當(dāng)期銷(xiāo)售收入。（三）項(xiàng)目利潤(rùn)估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表（四）盈利能力分析1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率1）全部投資內(nèi)部收益率項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：20.67%。2）資本金內(nèi)部收益率項(xiàng)目資本金收益率為： 17.16%2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： 18107.09 萬(wàn)元。所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：10575.76 萬(wàn)元。3、投資回收期靜態(tài)投資回收期為： 4.34 年。所得稅后靜態(tài)投資回收期為：4.76 年。動(dòng)態(tài)投資回收期為： 4.62 年。所得稅后動(dòng)態(tài)投資回收期為：5.29 年。4、投資利潤(rùn)率本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為21.69%；投資利稅率為29.26% 。（五）不確定性分析本項(xiàng)目分別就項(xiàng)目容積率、 銷(xiāo)售