第三章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期

1、第三章第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作的前期工作主講：史玉芳主講：史玉芳教學(xué)內(nèi)容教學(xué)內(nèi)容v教學(xué)目的：通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解土地的特教學(xué)目的：通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解土地的特征及土地理論；理解房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)征及土地理論；理解房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系及不同類型物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)；熟悉土地所系及不同類型物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)；熟悉土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的含義和特征；掌握房地產(chǎn)開有權(quán)和土地使用權(quán)的含義和特征；掌握房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批程序發(fā)用地的取得方式，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批程序和操作流程，房地產(chǎn)開發(fā)中征地和拆遷的內(nèi)容、和操作流程，房地產(chǎn)開發(fā)中征地和拆遷

2、的內(nèi)容、程序和補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)等。程序和補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)等。 v重點(diǎn)難點(diǎn)：重點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式和重點(diǎn)難點(diǎn)：重點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式和項(xiàng)目的審批程序和操作流程；難點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批程序和操作流程；難點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)過程中不同類型物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)。過程中不同類型物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)。v教學(xué)時(shí)數(shù)：教學(xué)時(shí)數(shù)：8 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得土地理土地理論與開論與開發(fā)利用發(fā)利用土地征土地征用及閑用及閑置土地置土地 處置處置土地土地所有權(quán)所有權(quán)開發(fā)開發(fā)用地用地的取得的取得房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)用地土地土地使用權(quán)使用權(quán)（三）房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型（三）房地產(chǎn)開發(fā)用地

3、的類型1.按照土地利用的性質(zhì)和功能劃分按照土地利用的性質(zhì)和功能劃分按照按照城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB50137-2011），城市開發(fā)建設(shè)用地分為居住用地、公共管理與公），城市開發(fā)建設(shè)用地分為居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地、交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地、綠地八個(gè)大類。用地、交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地、綠地八個(gè)大類。2.按照土地的開發(fā)利用程度劃分按照土地的開發(fā)利用程度劃分（1）生地。生地是指完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)、不可直接作）生地。生地是指完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)、不

4、可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。（2）毛地。毛地是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未經(jīng)過）毛地。毛地是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未經(jīng)過拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_發(fā)過程，不具備基本建設(shè)條件的土拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_發(fā)過程，不具備基本建設(shè)條件的土地。地。（3）熟地。熟地是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，經(jīng)過土地開）熟地。熟地是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，經(jīng)過土地開發(fā)，能直接在其上進(jìn)行房屋建造的土地。發(fā)，能直接在其上進(jìn)行房屋建造的土地。（4）凈地。）凈地。 （一）土地使用權(quán)出讓一）土地使用權(quán)出讓（1）出讓主體。出讓主體應(yīng)當(dāng)是市、縣人民政府土地管理）出讓主體。出讓主體應(yīng)當(dāng)是市

5、、縣人民政府土地管理部門。區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)都不能作為出讓主體，其簽部門。區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)都不能作為出讓主體，其簽訂的出讓協(xié)議無(wú)效。訂的出讓協(xié)議無(wú)效。（2）出讓形式。為了避免低價(jià)轉(zhuǎn)讓和避免腐敗，工業(yè)、商）出讓形式。為了避免低價(jià)轉(zhuǎn)讓和避免腐敗，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地使用權(quán)必須通過業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地使用權(quán)必須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌形式進(jìn)行出讓。目前的土地出讓中以掛招標(biāo)、拍賣、掛牌形式進(jìn)行出讓。目前的土地出讓中以掛牌出讓方式居多。牌出讓方式居多。（3）地下資源及設(shè)施。地下的各類自然資源如礦產(chǎn)、埋藏）地下資源及設(shè)施。地下的各類自然資源如礦產(chǎn)、埋藏物和市政公用

6、設(shè)施等不在土地使用權(quán)有償出讓的范圍內(nèi)。物和市政公用設(shè)施等不在土地使用權(quán)有償出讓的范圍內(nèi)。因此，如果經(jīng)過文物勘查取得的地下埋藏物，應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家因此，如果經(jīng)過文物勘查取得的地下埋藏物，應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家所有；開發(fā)商建設(shè)用水用電等設(shè)施，在出讓金外還要就利所有；開發(fā)商建設(shè)用水用電等設(shè)施，在出讓金外還要就利用市政公用設(shè)施繳納配套費(fèi)。用市政公用設(shè)施繳納配套費(fèi)。（4）出讓狀態(tài)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中政府出讓使用權(quán)的土）出讓狀態(tài)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中政府出讓使用權(quán)的土地有地有“毛地毛地”和和“凈地凈地”兩種情形。兩種情形。（二）在建項(xiàng)目收購(gòu)（二）在建項(xiàng)目收購(gòu)v在建項(xiàng)目收購(gòu)是指通過在建工程轉(zhuǎn)讓的方式，獲取在建項(xiàng)目收購(gòu)是指通過在

7、建工程轉(zhuǎn)讓的方式，獲取項(xiàng)目所用土地使用權(quán)、地上在建工程、行政批文及項(xiàng)目所用土地使用權(quán)、地上在建工程、行政批文及各類權(quán)益，同時(shí)繼續(xù)承擔(dān)項(xiàng)目所負(fù)義務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。各類權(quán)益，同時(shí)繼續(xù)承擔(dān)項(xiàng)目所負(fù)義務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。v根據(jù)根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)具備以下兩項(xiàng)條件：（權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)具備以下兩項(xiàng)條件：（1）已支付全部）已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的總額的25%以上。以上。（三）收購(gòu)公司股權(quán)（三）

8、收購(gòu)公司股權(quán)v 收購(gòu)公司股權(quán)方式，就是股權(quán)受讓方通過部分或全部收購(gòu)收購(gòu)公司股權(quán)方式，就是股權(quán)受讓方通過部分或全部收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)來獲得土地使用權(quán)或在建工程，取得項(xiàng)目用項(xiàng)目公司股權(quán)來獲得土地使用權(quán)或在建工程，取得項(xiàng)目用地的開發(fā)權(quán)利。地的開發(fā)權(quán)利。v 該種模式，通過股權(quán)界面完成項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，沒有出讓手續(xù)完該種模式，通過股權(quán)界面完成項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，沒有出讓手續(xù)完結(jié)及投資額度等限制，在項(xiàng)目公司取得土地的任何階段都結(jié)及投資額度等限制，在項(xiàng)目公司取得土地的任何階段都可進(jìn)行，已經(jīng)成為開發(fā)商在二級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)的?？蛇M(jìn)行，已經(jīng)成為開發(fā)商在二級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)的常用模式。用模式。（四）土地合作開發(fā)（四）土地合作開發(fā)

9、v 依據(jù)依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定：依法取得的土地使用的規(guī)定：依法取得的土地使用權(quán)，可以作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。權(quán)，可以作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。v 采用土地合作開發(fā)方式應(yīng)該注意兩個(gè)問題，一是合作雙方采用土地合作開發(fā)方式應(yīng)該注意兩個(gè)問題，一是合作雙方應(yīng)當(dāng)有一方具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，否則合作合同無(wú)效；二應(yīng)當(dāng)有一方具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，否則合作合同無(wú)效；二是用于開發(fā)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是國(guó)有出讓土地使用權(quán)，否是用于開發(fā)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是國(guó)有出讓土地使用權(quán)，否則合作合同無(wú)效。則合作合同無(wú)效。 六、開發(fā)建設(shè)中的土地征用v （一）土地征用的含義（一）土地征用的含義v 土地征

10、用是指國(guó)家為了公共利益的需要，按照法定程序和條土地征用是指國(guó)家為了公共利益的需要，按照法定程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有的行為。土地征用件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有的行為。土地征用的過程，就是將待征土地的集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地所有的過程，就是將待征土地的集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地所有權(quán)的過程，同時(shí)對(duì)原集體土地的集體和個(gè)人進(jìn)行補(bǔ)償及妥善權(quán)的過程，同時(shí)對(duì)原集體土地的集體和個(gè)人進(jìn)行補(bǔ)償及妥善安置。安置。v （二）土地征用的特征（二）土地征用的特征v 1、土地征用具有強(qiáng)制性、土地征用具有強(qiáng)制性v 2、土地征用是一種政府行為、土地征用是一種政府行為v 3、土地征用具有補(bǔ)償性、土地征

11、用具有補(bǔ)償性v（三）土地征用的程序（三）土地征用的程序v 根據(jù)土管法的有關(guān)規(guī)定，列入國(guó)家固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的或準(zhǔn)許建設(shè)的國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)過批準(zhǔn)，建設(shè)單位方可申請(qǐng)用地，其程序分為以下六個(gè)步驟：v 1、建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)審、建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)審v 建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審是指建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證階段或項(xiàng)目建議建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審是指建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證階段或項(xiàng)目建議書編制階段，土地管理部門對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或項(xiàng)目建書編制階段，土地管理部門對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或項(xiàng)目建議書中有關(guān)土地利用方面的內(nèi)容進(jìn)行審查，其工作程序在用議書中有關(guān)土地利用方面的內(nèi)容進(jìn)行審查，其工作程序在用地申請(qǐng)之前，也是建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)要件之一。地申請(qǐng)之前，也是

12、建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)要件之一。v 2、用地申請(qǐng)、用地申請(qǐng)v 3、擬訂征地補(bǔ)償安置方案、擬訂征地補(bǔ)償安置方案v 4、簽訂征地協(xié)議、簽訂征地協(xié)議v 5、出讓或劃撥土地使用權(quán)、出讓或劃撥土地使用權(quán)v 6、頒發(fā)土地使用證、頒發(fā)土地使用證（四）征地補(bǔ)償與安置費(fèi)用（四）征地補(bǔ)償與安置費(fèi)用v 1、土地補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)v 根據(jù)根據(jù)土管法土管法規(guī)定，征用土地的，按照征用土地的原用途給予補(bǔ)償。規(guī)定，征用土地的，按照征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的年平均年產(chǎn)值的6-10倍。年倍。年產(chǎn)值按被征用前產(chǎn)值按被征用前3年的平均年產(chǎn)量和國(guó)家規(guī)

13、定的價(jià)格平均計(jì)算。征用其他年的平均年產(chǎn)量和國(guó)家規(guī)定的價(jià)格平均計(jì)算。征用其他土地的補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償土地的補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)得標(biāo)準(zhǔn)確定。費(fèi)得標(biāo)準(zhǔn)確定。v 2、青苗補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)v 青苗補(bǔ)償費(fèi)是指國(guó)家征用土地時(shí)，農(nóng)作物正處在生長(zhǎng)階段而未能收獲，青苗補(bǔ)償費(fèi)是指國(guó)家征用土地時(shí)，農(nóng)作物正處在生長(zhǎng)階段而未能收獲，國(guó)家應(yīng)給予土地承包者或土地使用者以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。一般視開始協(xié)商征地國(guó)家應(yīng)給予土地承包者或土地使用者以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。一般視開始協(xié)商征地方案前地上青苗的具體情況確定，只補(bǔ)一季，無(wú)青苗者則無(wú)該項(xiàng)補(bǔ)償。方案前地上青苗的具體情況確定，

14、只補(bǔ)一季，無(wú)青苗者則無(wú)該項(xiàng)補(bǔ)償。v 在已征用的土地上長(zhǎng)有青苗的，在不影響工程正常進(jìn)行的情況下，應(yīng)等在已征用的土地上長(zhǎng)有青苗的，在不影響工程正常進(jìn)行的情況下，應(yīng)等待農(nóng)民收獲，不得鏟除；不能收獲的，應(yīng)由用地單位按在田作物一季產(chǎn)待農(nóng)民收獲，不得鏟除；不能收獲的，應(yīng)由用地單位按在田作物一季產(chǎn)量、產(chǎn)值計(jì)算，給予青苗補(bǔ)償，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市量、產(chǎn)值計(jì)算，給予青苗補(bǔ)償，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。人民政府規(guī)定。v 3、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)v 地上附著物是指房屋、水井、橋梁、公路、水利設(shè)施等地面地上附著物是指房屋、水井、橋梁、公路、水利設(shè)施等地面建筑物、構(gòu)筑物

15、及附著物。補(bǔ)償金額視協(xié)商征地方案前地上建筑物、構(gòu)筑物及附著物。補(bǔ)償金額視協(xié)商征地方案前地上附著物價(jià)值與折舊情況確定。應(yīng)根據(jù)附著物價(jià)值與折舊情況確定。應(yīng)根據(jù)“拆什么、補(bǔ)什么；拆拆什么、補(bǔ)什么；拆多少、補(bǔ)多少，不低于原來水平多少、補(bǔ)多少，不低于原來水平”的原則確定。的原則確定。v 4、安置補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)v 安置補(bǔ)償費(fèi)是指為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活安置補(bǔ)償費(fèi)是指為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口生活，國(guó)家所給予的生活補(bǔ)助。需要安置的來源的農(nóng)業(yè)人口生活，國(guó)家所給予的生活補(bǔ)助。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安

16、置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。 征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕

17、地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地?cái)?shù)量計(jì)算。每一個(gè)農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前耕地?cái)?shù)量計(jì)算。每一個(gè)農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年年平均年產(chǎn)值的平均年產(chǎn)值的4-6倍，但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過倍，但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前被征用前3年平均年產(chǎn)值的年平均年產(chǎn)值的15倍。個(gè)別情況還可以適當(dāng)增加，以能保證維倍。個(gè)別情況還可以適當(dāng)增加，以能保證維持農(nóng)民群眾原有生產(chǎn)和生活水平為原則。根據(jù)規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置持農(nóng)民群眾原有生產(chǎn)和生活水平為原則。根據(jù)規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和，不得超過土地被征用前補(bǔ)助費(fèi)的總和，不得超過土地

18、被征用前3年平均年產(chǎn)值的年平均年產(chǎn)值的30倍。倍。5、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、新菜地開發(fā)建設(shè)基金 新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指征用城市郊區(qū)商品菜地時(shí)支付的費(fèi)用。這項(xiàng)費(fèi)用新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指征用城市郊區(qū)商品菜地時(shí)支付的費(fèi)用。這項(xiàng)費(fèi)用支付給地方財(cái)政，作為開發(fā)建設(shè)新菜地的投資。支付給地方財(cái)政，作為開發(fā)建設(shè)新菜地的投資。 這里所說的菜地是指城市郊區(qū)為供應(yīng)城市居民蔬菜，連續(xù)這里所說的菜地是指城市郊區(qū)為供應(yīng)城市居民蔬菜，連續(xù)3年以上常年種年以上常年種菜或者養(yǎng)殖的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。菜或者養(yǎng)殖的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。1年只種一茬或因調(diào)整茬口安排種植年只種一茬或因調(diào)整茬口安排種植蔬菜的，均不作為需要收取開發(fā)建設(shè)基金的菜

19、地。蔬菜的，均不作為需要收取開發(fā)建設(shè)基金的菜地。（五）土地儲(chǔ)備開發(fā)（五）土地儲(chǔ)備開發(fā)1.土地儲(chǔ)備開發(fā)的概念土地儲(chǔ)備開發(fā)的概念2.土地儲(chǔ)備范圍土地儲(chǔ)備范圍3.土地儲(chǔ)備開發(fā)的基本程序土地儲(chǔ)備開發(fā)的基本程序（六）國(guó)有土地上房屋征收（六）國(guó)有土地上房屋征收1.國(guó)有土地上房屋征收的條件國(guó)有土地上房屋征收的條件2.征收房屋公告征收房屋公告3.房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶课菡魇昭a(bǔ)償?shù)姆秶?.房屋征收補(bǔ)償方式房屋征收補(bǔ)償方式5.征收補(bǔ)償額的計(jì)算征收補(bǔ)償額的計(jì)算6.暴力迫使被征收人搬遷要承擔(dān)法律責(zé)任暴力迫使被征收人搬遷要承擔(dān)法律責(zé)任 第二節(jié)第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭開發(fā)與開發(fā)與城市城市規(guī)

20、劃規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃目規(guī)劃管理管理規(guī)劃的層規(guī)劃的層次與內(nèi)容次與內(nèi)容規(guī)劃技術(shù)規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的主要工作前期的主要工作一、城市規(guī)劃概述一、城市規(guī)劃概述（一）城市規(guī)劃的概念（一）城市規(guī)劃的概念 城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，充分合理利用城市標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，充分合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。排。（二）城市規(guī)劃的作用（二）城市規(guī)劃的作用1.城市規(guī)劃是國(guó)家對(duì)

21、城市建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的手段城市規(guī)劃是國(guó)家對(duì)城市建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的手段2.城市規(guī)劃是政策形成和實(shí)施的工具城市規(guī)劃是政策形成和實(shí)施的工具3.城市規(guī)劃形成了城市未來的空間架構(gòu)城市規(guī)劃形成了城市未來的空間架構(gòu)二、城市規(guī)劃的層次體系二、城市規(guī)劃的層次體系（一）城市總體規(guī)劃（一）城市總體規(guī)劃（二）城市分區(qū)規(guī)劃（二）城市分區(qū)規(guī)劃（三）城市詳細(xì)規(guī)劃（三）城市詳細(xì)規(guī)劃1.控制性詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃2.修建性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃三、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系三、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系1.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用2.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)具有指導(dǎo)促進(jìn)作用城市

22、規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)具有指導(dǎo)促進(jìn)作用3.房地產(chǎn)開發(fā)是實(shí)施城市規(guī)劃的有效手段房地產(chǎn)開發(fā)是實(shí)施城市規(guī)劃的有效手段四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容（一）居住區(qū)規(guī)劃（一）居住區(qū)規(guī)劃v居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)?？煞譃榫幼【幼^(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)?？煞譃榫幼^(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)三級(jí)。區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)三級(jí)。1.居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本要求居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本要求v 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)符合城市總體規(guī)劃的要求，適應(yīng)居民的居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)符合城市總體規(guī)劃的要求，適應(yīng)居民的活動(dòng)規(guī)律，綜合考慮日照、采光、通風(fēng)、防災(zāi)、配活動(dòng)規(guī)律，綜合考慮日照、采光、通風(fēng)、防災(zāi)、配 建設(shè)建設(shè)施及管理要求，創(chuàng)造安

23、全、衛(wèi)生、方便、舒適、和優(yōu)美的施及管理要求，創(chuàng)造安全、衛(wèi)生、方便、舒適、和優(yōu)美的居住生活環(huán)境。居住生活環(huán)境。 2.住宅選型住宅選型v 按住宅的層數(shù)劃分：根據(jù)按住宅的層數(shù)劃分：根據(jù)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，劃分為：低，劃分為：低層住宅（層住宅（13層）、多層住宅（層）、多層住宅（46層）、中高層住宅層）、中高層住宅（79層）、高層住宅（層）、高層住宅（1030層）、超高層住宅（高層）、超高層住宅（高度超過度超過100米）。米）。 v 按建筑的形式劃分：躍層式住宅；錯(cuò)層式住宅；復(fù)式住宅；按建筑的形式劃分：躍層式住宅；錯(cuò)層式住宅；復(fù)式住宅；退臺(tái)式住宅退臺(tái)式住宅 ；花園式住宅。；花園式住宅。v 按平面

24、特點(diǎn)劃分：板式住宅：點(diǎn)式住宅。按平面特點(diǎn)劃分：板式住宅：點(diǎn)式住宅。v 按結(jié)構(gòu)類型分：磚混結(jié)構(gòu)；框架結(jié)構(gòu)；剪力墻結(jié)構(gòu)；框架按結(jié)構(gòu)類型分：磚混結(jié)構(gòu)；框架結(jié)構(gòu)；剪力墻結(jié)構(gòu)；框架剪力墻結(jié)構(gòu)。剪力墻結(jié)構(gòu)。v 【板樓與塔樓比較】v 板樓v 優(yōu)點(diǎn)：從傳統(tǒng)的居住舒適度而言，板樓的優(yōu)勢(shì)很明顯，南北通透，便于采光通風(fēng)；戶型方正，平面布局合理；同層住戶不多，居家比較清靜；管理費(fèi)用低，面積使用率高。缺點(diǎn)：房?jī)r(jià)較高，戶內(nèi)格局不可變。塔樓v 優(yōu)點(diǎn)：建筑密度較高，房?jī)r(jià)較低；空間結(jié)構(gòu)靈活，易于改造；結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。尤其是對(duì)于富有DIY精神的年輕人而言，采用大框架結(jié)構(gòu)的塔樓，可以通過改裝戶內(nèi)分隔墻改變

25、戶內(nèi)格局，居住更為靈活，而且相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)，也比較符合現(xiàn)有的收入。缺點(diǎn)：采光性較差，同一層總有一些戶型在采光、通風(fēng)方面比較差，而且面積使用率要低于板樓，很容易出現(xiàn)沒有自然采光的暗廚、暗衛(wèi)，居住品質(zhì)大打折扣。 v 【多層住宅與高層住宅比較】v 建筑質(zhì)量：高層的建造標(biāo)準(zhǔn)、建造質(zhì)量要高于多層。 v 高層視野較開闊，空氣質(zhì)量較好，噪音小；自然風(fēng)大，有的房間不需裝空調(diào)可節(jié)約電費(fèi)；采光好，日照時(shí)間長(zhǎng)。v 房屋實(shí)際使用面積：高層的得房率比多層低，即購(gòu)買相同建筑面積的住房，高層的套內(nèi)建筑面積低于多層的套內(nèi)建筑面積。 v 大多數(shù)高樓物業(yè)管理比較完善，但高層的物業(yè)管理費(fèi)比多層的物業(yè)管理費(fèi)高。 v 高層上下樓有電梯

26、可代步，出入方便，但如果電梯的維修保養(yǎng)不到位，一旦電梯發(fā)生故障，上下樓比較困難。v 雖然高層的建造成本較高，但同樣建筑面積的高層占用的土地面積較小，因此高層與多層的價(jià)格差距不大。 v 房型構(gòu)造格局：多層住宅要好于高層住宅。 3.住宅的布局住宅的布局v住宅布局應(yīng)該遵循日照充分、通風(fēng)良好、安靜整住宅布局應(yīng)該遵循日照充分、通風(fēng)良好、安靜整潔、庭院空間美滿豐富的原則，合理確定住宅建潔、庭院空間美滿豐富的原則，合理確定住宅建筑群體組合。筑群體組合。v常見的住宅平面組合布置有行列式、周邊式、點(diǎn)常見的住宅平面組合布置有行列式、周邊式、點(diǎn)群式、混合式、自由式群式、混合式、自由式5種基本形式。種基本形式。 （二

27、）公共建筑規(guī)劃（二）公共建筑規(guī)劃1.公共建筑的分類公共建筑的分類 v按照使用性質(zhì)，公共建筑包括文化教育、醫(yī)療衛(wèi)按照使用性質(zhì)，公共建筑包括文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)飲食、文娛體育、金融郵電、行政辦公生、商業(yè)飲食、文娛體育、金融郵電、行政辦公等類型。按居民對(duì)公共建筑的使用頻繁程度可分等類型。按居民對(duì)公共建筑的使用頻繁程度可分為居民每日或經(jīng)常使用的公共建筑為居民每日或經(jīng)常使用的公共建筑(如菜市場(chǎng)、超如菜市場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)級(jí)市場(chǎng))和居民必要的非經(jīng)常使用的公共建筑。和居民必要的非經(jīng)常使用的公共建筑。v居住區(qū)內(nèi)配套公共建筑是否方便合理，是衡量居居住區(qū)內(nèi)配套公共建筑是否方便合理，是衡量居住質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。一般

28、根據(jù)居住區(qū)級(jí)和小住質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。一般根據(jù)居住區(qū)級(jí)和小區(qū)級(jí)公共建筑定額指標(biāo)的規(guī)定，確定公共建筑的區(qū)級(jí)公共建筑定額指標(biāo)的規(guī)定，確定公共建筑的規(guī)模和項(xiàng)目?jī)?nèi)容。規(guī)模和項(xiàng)目?jī)?nèi)容。（三）道路規(guī)劃（三）道路規(guī)劃v居住區(qū)道路對(duì)整個(gè)居住區(qū)的合理布局起著決定性居住區(qū)道路對(duì)整個(gè)居住區(qū)的合理布局起著決定性作用，同時(shí)也是城市道路系統(tǒng)的組成部分。居住作用，同時(shí)也是城市道路系統(tǒng)的組成部分。居住區(qū)內(nèi)道路功能不僅應(yīng)滿足生活交通、垃圾、郵件、區(qū)內(nèi)道路功能不僅應(yīng)滿足生活交通、垃圾、郵件、搬家運(yùn)輸、消防救護(hù)等車輛的通行，還應(yīng)滿足工搬家運(yùn)輸、消防救護(hù)等車輛的通行，還應(yīng)滿足工程管線的鋪設(shè)及居住區(qū)內(nèi)景觀的需要，同時(shí)還要程管線的鋪設(shè)及

29、居住區(qū)內(nèi)景觀的需要，同時(shí)還要與城市總體規(guī)劃取得有機(jī)聯(lián)系。與城市總體規(guī)劃取得有機(jī)聯(lián)系。（四）綠地規(guī)劃（四）綠地規(guī)劃v居住區(qū)綠化用地主要包括公共綠地（居住區(qū)公園、居住區(qū)綠化用地主要包括公共綠地（居住區(qū)公園、小區(qū)小園林、小塊公共綠地）、公共建筑綠地小區(qū)小園林、小塊公共綠地）、公共建筑綠地（幼兒園綠地、會(huì)所綠地）、住宅宅旁和庭院綠（幼兒園綠地、會(huì)所綠地）、住宅宅旁和庭院綠地、道路綠地等。地、道路綠地等。（五）住宅區(qū)建筑設(shè)計(jì)（五）住宅區(qū)建筑設(shè)計(jì)v在建筑設(shè)計(jì)中，開發(fā)商最關(guān)心的是建筑的造型設(shè)計(jì)和在建筑設(shè)計(jì)中，開發(fā)商最關(guān)心的是建筑的造型設(shè)計(jì)和相應(yīng)的戶型設(shè)計(jì)，這直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售。相應(yīng)的戶型設(shè)計(jì)，這直接關(guān)系到

30、項(xiàng)目的銷售。v建筑的造型設(shè)計(jì)包括建筑的平面形狀、外部形象、建建筑的造型設(shè)計(jì)包括建筑的平面形狀、外部形象、建筑高度、裝飾材料、色彩搭配等設(shè)計(jì)。筑高度、裝飾材料、色彩搭配等設(shè)計(jì)。v戶型設(shè)計(jì)主要考慮各種戶型的比例、組合、面積的確戶型設(shè)計(jì)主要考慮各種戶型的比例、組合、面積的確定，客廳、臥室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、陽(yáng)定，客廳、臥室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、陽(yáng)臺(tái)的合理布局，使戶型中各功能分區(qū)既使用合理又互臺(tái)的合理布局，使戶型中各功能分區(qū)既使用合理又互不干擾，有良好的自然采光與通風(fēng)。不干擾，有良好的自然采光與通風(fēng)。v由于在前期策劃調(diào)研階段，已基本確定了房地產(chǎn)開發(fā)由于在前期策劃調(diào)研階段，已基本確定了

31、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，所以在建筑設(shè)計(jì)時(shí)宜根據(jù)目標(biāo)客項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，所以在建筑設(shè)計(jì)時(shí)宜根據(jù)目標(biāo)客戶群的消費(fèi)偏好來設(shè)計(jì)建筑的風(fēng)格造型及戶型。戶群的消費(fèi)偏好來設(shè)計(jì)建筑的風(fēng)格造型及戶型。 五、居住區(qū)規(guī)劃的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)五、居住區(qū)規(guī)劃的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）居住區(qū)規(guī)劃方案的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）居住區(qū)規(guī)劃方案的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)v 用地容積率用地容積率v 建筑密度建筑密度v 建筑間距建筑間距v 綠地率綠地率（二）住宅建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）住宅建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)v 外墻周長(zhǎng)系數(shù)外墻周長(zhǎng)系數(shù)v 平面系數(shù)平面系數(shù)v 層高層高v 層數(shù)層數(shù)v 結(jié)構(gòu)形式結(jié)構(gòu)形式 六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理

32、六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理v在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，城市規(guī)劃管理部門對(duì)其實(shí)行在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，城市規(guī)劃管理部門對(duì)其實(shí)行建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證制度。建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證制度。（一）建設(shè)用地規(guī)劃管理（一）建設(shè)用地規(guī)劃管理1.建設(shè)用地規(guī)劃管理的含義建設(shè)用地規(guī)劃管理的含義v建設(shè)用地規(guī)劃管理就是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)城市建設(shè)用地規(guī)劃管理就是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)城市規(guī)劃法規(guī)和批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)規(guī)劃法規(guī)和批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目用地的選址、定點(diǎn)和范圍以及總平面進(jìn)行審查，項(xiàng)目用地的選址、定點(diǎn)和范圍以及總平面進(jìn)行審查，核發(fā)建設(shè)用地許可證等各項(xiàng)管理工作的

33、總稱。核發(fā)建設(shè)用地許可證等各項(xiàng)管理工作的總稱。六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理2.建設(shè)用地規(guī)劃管理的依據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃管理的依據(jù)v 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第第38條規(guī)定：條規(guī)定：“在城市、在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組開發(fā)強(qiáng)

34、度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)”?！耙猿鲎尫绞饺〉脟?guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證許可證”。 第三節(jié)第三節(jié) 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)前的準(zhǔn)備工作開發(fā)項(xiàng)

35、目建設(shè)前的準(zhǔn)備工作 招投標(biāo)招投標(biāo)施工許可證施工許可證開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)前開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)前一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)（一）強(qiáng)制招標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目（一）強(qiáng)制招標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法第第3條規(guī)定，下列工程建設(shè)條規(guī)定，下列工程建設(shè)項(xiàng)目包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)項(xiàng)目包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)，必須進(jìn)行招標(biāo)：有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)，必須進(jìn)行招標(biāo)： （1）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；安全的項(xiàng)目； （2）全部

36、或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目；）全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目； （3）使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。）使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。 國(guó)務(wù)院發(fā)展計(jì)劃部門頒布的國(guó)務(wù)院發(fā)展計(jì)劃部門頒布的工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)模標(biāo)準(zhǔn)第第3條明確商品住宅包括經(jīng)濟(jì)適用住房屬于關(guān)系條明確商品住宅包括經(jīng)濟(jì)適用住房屬于關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目，即商品住宅開社會(huì)公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目，即商品住宅開發(fā)項(xiàng)目依法必須進(jìn)行招標(biāo)。發(fā)項(xiàng)目依法必須進(jìn)行招標(biāo)。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)分類（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)分類v房地

37、產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的招投標(biāo)內(nèi)容很多，具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的招投標(biāo)內(nèi)容很多，具體有：工程地質(zhì)勘察招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程施有：工程地質(zhì)勘察招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程施工招標(biāo)、工程監(jiān)理招標(biāo)、材料設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)、物工招標(biāo)、工程監(jiān)理招標(biāo)、材料設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)、物業(yè)管理招標(biāo)等。業(yè)管理招標(biāo)等。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)的方式（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)的方式 v中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定的招標(biāo)方式規(guī)定的招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種。房地產(chǎn)開發(fā)商在分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種。房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中，可根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，靈活選擇項(xiàng)目開發(fā)過程中，可根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，靈活選擇公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招

38、標(biāo)。公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)的程序（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)的程序 申請(qǐng)招標(biāo)編制招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書編制標(biāo)底投標(biāo)人資格審查發(fā)售招標(biāo)文件組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘和召開答疑會(huì)接受投標(biāo)文件簽訂合同 簽發(fā)中標(biāo)通知書開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)二、辦理建筑工程施工許可二、辦理建筑工程施工許可（一）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的條件（一）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的條件 v 已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；v 在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；v 施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工施工場(chǎng)地已

39、經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；要求；v 已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)。按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的工程沒有招標(biāo)，應(yīng)該公已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)。按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的工程沒有招標(biāo)，應(yīng)該公開招標(biāo)的工程沒有公開招標(biāo)，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給開招標(biāo)的工程沒有公開招標(biāo)，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無(wú)效；不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無(wú)效；v 有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查；行了審查；v 有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計(jì)

40、中有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計(jì)中有根據(jù)建筑工程特點(diǎn)制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，專業(yè)性較強(qiáng)的有根據(jù)建筑工程特點(diǎn)制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，專業(yè)性較強(qiáng)的工程項(xiàng)目編制了專項(xiàng)質(zhì)量、安全施工組織設(shè)計(jì)，并按照規(guī)定辦理了工工程項(xiàng)目編制了專項(xiàng)質(zhì)量、安全施工組織設(shè)計(jì)，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；v 按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理；按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理；v 建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的工程合同價(jià)的50，建設(shè)工期超過一年的，

41、到位資金原則上不得少于，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的工程合同價(jià)的30。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保；條件的可以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保；v 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 （二）施工許可證的申辦程序（二）施工許可證的申辦程序 v 建設(shè)單位申請(qǐng)辦理施工許可證，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：建設(shè)單位申請(qǐng)辦理施工許可證，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：v 向發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取向發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取建筑工程施工許可證申請(qǐng)表建筑工程施工許可證申請(qǐng)表；v 建設(shè)單位持加蓋單

42、位及法定代表人印鑒的建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的建筑工程施工建筑工程施工許可證申請(qǐng)表許可證申請(qǐng)表，向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)；，向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)；v 發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報(bào)送的發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報(bào)送的建筑工程施工許可證申建筑工程施工許可證申請(qǐng)表請(qǐng)表和所附證明文件后，對(duì)于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到和所附證明文件后，對(duì)于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；對(duì)于不符合條件的，申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；對(duì)于不符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說明理由；明理由；v 施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位

43、發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。 （三）施工許可證的管理（三）施工許可證的管理 ：v 施工許可證的工程名稱、地點(diǎn)、規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與依法簽訂的施工許可證的工程名稱、地點(diǎn)、規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與依法簽訂的施工承包合同一致；施工承包合同一致；v 施工許可證應(yīng)當(dāng)放置在施工現(xiàn)場(chǎng)備查；施工許可證應(yīng)當(dāng)放置在施工現(xiàn)場(chǎng)備查；v 施工許可證不得偽造和涂改；施工許可證不得偽造和涂改；v 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開工。因建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，故不能按期開工的，

44、應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過三個(gè)月。既不并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過三個(gè)月。既不開工又不申請(qǐng)延期或者超過延期次數(shù)、時(shí)限的，施工許可開工又不申請(qǐng)延期或者超過延期次數(shù)、時(shí)限的，施工許可證自行廢止；證自行廢止；v 在建的建筑工程因故中止施工的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自中止施在建的建筑工程因故中止施工的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自中止施工之日起一個(gè)月內(nèi)向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容包括中止施工之日起一個(gè)月內(nèi)向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容包括中止施工的時(shí)間、原因、正在施工的部位、維修管理措施等，并工的時(shí)間、原因、正在施工的部位、維修管理措施等，并按照規(guī)定做好建筑工程的維護(hù)管理工作；按照規(guī)定做好建筑工程的維護(hù)管理工作；v 建筑工程恢復(fù)施工時(shí)，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告：中止施工滿建筑工程恢復(fù)施工時(shí)，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告：中止施工滿一年的工程恢復(fù)施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)證機(jī)關(guān)核驗(yàn)施一年的工程恢復(fù)施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)證機(jī)關(guān)核驗(yàn)施工許可證。工許可證。 v 2007年年3月初，網(wǎng)上各大論壇開始流傳一個(gè)帖子，題月初，網(wǎng)上各大論壇開始流傳一個(gè)帖子，題目是目是史上最牛的釘子戶史上最牛的釘子戶，帖子的內(nèi)容是一張圖片：一，帖子的內(nèi)容是一張圖片：一個(gè)被挖成個(gè)被挖成10米深大坑的樓盤地基正中央，孤零零地立著一米深大坑的樓盤地基正中央，孤零零地立著一棟二層小樓，猶如大海中的