銀行信貸業(yè)務手冊——信貸擔保(抵押和質(zhì)押)

1、3.1 概 述3.1.1 定義 擔保是指為保證債務人（包括借款人和其他信貸業(yè)務債務人）履行信貸合同約定的義務，由債務人或者第三人向建設銀行提供的、保障建設銀行債權實現(xiàn)的一種法律行為。擔保是建設銀行信貸業(yè)務的第二還款來源，當債務人不能按時清償債務時，建設銀行可以要求擔保人代為償還或以處分擔保物的方式清償。根據(jù)擔保法的規(guī)定，擔保合同是主合同的從屬合同，主合同無效，擔保合同也無效，但擔保合同另有約定的，按照約定。因此建設銀行應與擔保人約定擔保合同的獨立性，即擔保合同的效力獨立于主合同，主合同無效并不影響擔保合同的效力。3.1.2 種類3.1.2.1 保證 保證是指保證人和建設銀行約定，當債務人不履行

2、或不能履行債務時，保證人按照合同約定履行債務或者承擔責任的行為。 保證可分為一般保證和連帶責任保證。一般保證指保證人和建設銀行約定，當債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的一種擔保方式。連帶責任保證是指保證人和建設銀行約定，保證人與債務人對債務承擔連帶責任的一種擔保方式。建設銀行只接受保證人提供的連帶責任保證，不接受保證人提供的一般保證。3.1.2.2 抵押 抵押是指債務人或者第三人不轉移對擁有所有權、處分權的財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為對建設銀行債權的擔保。債務人不履行債務時，建設銀行有權依照擔保法的規(guī)定，以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。3.1.2.3 質(zhì)押 質(zhì)押是指債

3、務人或者第三人將其動產(chǎn)或權利移交建設銀行占有，作為對建設銀行債權的擔保。債務人不履行債務時，建設銀行有權依照擔保法規(guī)定，以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該動產(chǎn)、權利的價款優(yōu)先受償。 按質(zhì)押物品的不同，質(zhì)押分為動產(chǎn)質(zhì)押和權利質(zhì)押。動產(chǎn)質(zhì)押是指以動產(chǎn)交建設銀行占有，并作為債權擔保的一種質(zhì)押方式。權利質(zhì)押是指將享有所有權的財產(chǎn)權利移交建設銀行占有，將該權利作為債權擔保的一種質(zhì)押方式。3.1.3擔保特殊形式3.1.3.1多種方式擔保 多種方式擔保是指同一債務采用保證、抵押和質(zhì)押中兩種或兩種以上擔保方式進行的擔保。在同時采用保證、抵押和質(zhì)押等多種擔保時須注意： 1. 在實現(xiàn)債權時，保證合同如無特別約定，原則

4、上首先實現(xiàn)抵（質(zhì)）押權。如果實現(xiàn)抵（質(zhì)）押權不能全部清償債權，保證人只對抵（質(zhì)）押權以外的債權部分承擔保證責任。 2. 如果建設銀行未經(jīng)保證人同意放棄抵押權、質(zhì)押權，則保證人在建設銀行放棄權利的范圍內(nèi)免除保證責任。3.1.3.2 最高額保證、抵押 最高額保證、抵押是指擔保人（保證人、抵押人）與債權人協(xié)議，在最高債權額限度內(nèi)，對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權作擔保。其特征是： 1. 擔保人只限定擔保的最終期限和最高金額，不限定在此范圍內(nèi)信貸的金額、次數(shù)、期限；2. 擔保是連續(xù)的，在約定的擔保期限和金額內(nèi)，債務人無論使用多少次、每筆金額多少，都由擔保人承擔擔保責任；3. 最高額抵押的主合同債權不得轉讓；

5、 4. 同一般擔保方式相比，最高額保證、抵押操作更加簡便、靈活。3.1.3.3 共同保證 共同保證（或稱聯(lián)合保證）是指由若干個保證人對同一債務提供的擔保。共同保證可分為按份保證和連帶保證。按份保證是指保證人依保證合同所確定的份額，就主合同債務對債權人承擔擔保責任。連帶保證是指各保證人單獨或共同對全部債務承擔擔保責任。3.1.4 擔保方式選擇 建設銀行信貸業(yè)務目前既可以采用保證、抵押及質(zhì)押三種擔保方式的任何一種，又可采用多種方式擔保、最高額擔保和共同保證等方式。 信貸經(jīng)辦人員應根據(jù)客戶信用狀況、信貸品種、金額、期限、風險程度以及各種擔保方式的特點，合理要求客戶采用不同的擔保方式。3.1.5 擔保

6、范圍 擔保范圍分為法定范圍和約定范圍。擔保法規(guī)定的法定范圍為： 1. 主債權：即由借款合同、銀行承兌協(xié)議、出具保函協(xié)議書等各種信貸主合同所確定的獨立存在的債權。 2. 利息：由主債權所派生的利息。 3. 違約金：指由法律規(guī)定或合同約定的債務人因過錯不履行或不完全履行債務時，應付給建設銀行的金額。 4. 損害賠償金：是指債務人因不履行或不完全履行債務給建設銀行造成損失時，向建設銀行支付的補償費。 5. 實現(xiàn)債權的費用：是指債務人在債務履行期屆滿而不履行或不完全履行債務，建設銀行為實現(xiàn)債權而支出的合理費用。一般包括訴訟費、鑒定評估費、公證費、拍賣費、變賣費、執(zhí)行費等費用。 6. 質(zhì)物保管費用：是指

7、在質(zhì)押期間，因保管質(zhì)物所發(fā)生的費用。 如需另行約定擔保責任范圍，可在擔保合同中予以約定。3.2 保 證3.2.1 保證人初選 客戶向建設銀行提出信貸申請時，信貸經(jīng)辦人員應要求客戶提供擔保方式意向。如采用保證擔保形式，信貸業(yè)務經(jīng)辦人應依據(jù)掌握的情況對客戶提出的保證人意向進行判別。如認為不符合條件，應告知客戶另行提供保證人或改變擔保方式。 客戶應在提交的信貸業(yè)務申請書上寫明采用保證擔保方式及保證人全稱，并提供保證人的下列材料： 1.擔保意向書（附件3-3-2）。擔保意向書應對保證責任作出明確表示。擔保意向書必須具備以下內(nèi)容：被保證人名稱，保證的信貸類別、幣種、金額、期限等。擔保意向書上應加蓋公章，

8、并由法定代表人（負責人）或授權代理人簽字； 2.經(jīng)工商行政管理部門年檢合格的法人營業(yè)執(zhí)照副本。保證人如為企業(yè)法人的分支機構，在提供營業(yè)執(zhí)照副本同時，提供企業(yè)法人的書面授權委托書（原件）； 授權委托書必須具備以下內(nèi)容：授權代理人全稱；保證的信貸類別、幣種、金額、期限等。 授權委托書上應加蓋法人公章，并由法定代表人簽字。 3.法定代表人（負責人）或其授權代理人的身份證明文件； 4.股份有限公司、有限責任公司、中外合資企業(yè)、具有法人資格的中外合作企業(yè)擔任保證人的，須提供董事會（或類似機構）關于同意出具保證擔保的文件或其他具有同等法律效力的文件或證明。包括授權委托書、董事會決議等； 5.經(jīng)財政部門核準

9、或會計師事務所審計的近3年及申請前1個月度財務報告（資產(chǎn)負債表、損益表、財務狀況變動表或現(xiàn)金流量表和財務報表附注）（原件）。企業(yè)成立不足3年的提供與其成立年限相當?shù)呢攧蘸蜁媹蟊恚?6.中國人民銀行頒發(fā)并年審合格的貸款證或貸款卡； 7.稅務部門年檢合格的稅務登記證明。3.2.2保證人評價 信貸經(jīng)辦人員應對保證人進行嚴格調(diào)查、評價。對保證人的評價包括確認保證人的主體資格、評價保證人的代償能力等方面。 1. 審查保證人的主體資格： （1）經(jīng)建設銀行認可的具有較強代償能力的、無重大債權債務糾紛的以下單位和個人可以接受為保證人：² 從事符合國家法律、法規(guī)的生產(chǎn)經(jīng)營活動的企業(yè)法人；²

10、 營利性的事業(yè)單位法人；² 其他經(jīng)濟組織，包括：依法登記領取營業(yè)執(zhí)照的私營獨資企業(yè)、依法登記領取營業(yè)執(zhí)照的合伙企業(yè)、合伙型聯(lián)營企業(yè)（經(jīng)全體合伙人書面同意的）、依法登記領取我國營業(yè)執(zhí)照但不具有獨立法人資格的中外合作經(jīng)營企業(yè)（經(jīng)出資各方書面同意）、依法設立并領取營業(yè)執(zhí)照的企事業(yè)法人分支機構、經(jīng)法人書面授權者；² 自然人。 （2）建設銀行不接受下列單位作為保證人：² 國家機關，但經(jīng)國務院批準為使用外國政府或者國際經(jīng)濟組織貸款進行轉貸的除外；² 以公益為目的的事業(yè)單位：學校、幼兒園、醫(yī)院、科學院、圖書館等；² 社會團體；² 無企業(yè)法人的書面授

11、權或者超出企業(yè)法人書面授權范圍提供保證的企業(yè)法人的分支機構；² 企業(yè)法人的職能部門；² 建設銀行的分支機構、全資附屬企業(yè)，總行另有規(guī)定的除外。 2. 評價保證人的代償能力。對符合主體資格要求的保證人應進行代償能力評價。對保證人代償能力的評價，包括代償能力現(xiàn)實狀況評價和代償能力變動趨勢分析。代償能力評價主要分析客戶信用狀況，具體參照本手冊第三篇第一章客戶評價關于信用等級評價部分。 3. 經(jīng)評價符合保證人條件的信貸經(jīng)辦人員撰寫中國建設銀行擔保評價報告（附件3-3-1）隨信貸審批材料一并報送擔保評價審查人員。如不符合條件，應及時將保證人材料退還，并要求債務人另行提供保證人或提供其

12、他擔保方式。 擔保評價審查人員及審定人員應認真審查保證人的材料和中國建設銀行擔保評價報告，并簽署意見。3.2.3 簽訂合同 1. 所擔保的信貸業(yè)務經(jīng)規(guī)定的審批程序批準后，應在與客戶簽訂信貸合同的同時簽訂保證合同。 2. 保證合同一般采用總行制定的統(tǒng)一標準格式。保證合同格式、填寫具體要求參見本手冊第三篇第四章信貸法律文書。 3. 保證期間一律約定為自信貸合同生效之日至信貸合同履行期限屆滿之日后兩年。 4. 如因特殊要求需調(diào)整保證合同的條款或采取非標準保證合同文本的，應送一級分行法規(guī)部門審查同意。 5. 保證合同經(jīng)保證人加蓋公章且法定代表人（負責人）或委托代理人簽字，建設銀行或各授權行（處）加蓋公

13、章且法定代表人或負責人簽字后生效。 6. 保證合同簽訂后，信貸經(jīng)辦人員應及時在保證人的貸款證“企業(yè)經(jīng)濟保證情況登記表”進行登錄。3.2.4 對保證人的檢查、監(jiān)控和問題處理 1. 信貸經(jīng)辦人員應定期對保證人進行檢查，對保證人代償能力的變動情況進行監(jiān)控。 2. 信貸業(yè)務發(fā)放后每3個月必須對保證人檢查一次。檢查后，在客戶檢查報告中反映檢查情況，提出相應處理措施和建議。 3. 對保證人實施檢查和監(jiān)控的主要內(nèi)容有： （1）生產(chǎn)經(jīng)營活動； （2）財務變動狀況； （3）重大投資活動； （4）重大體制改革； （5）重大法律訴訟和對外擔保； （6）重大事故和賠償； （7）重大人事調(diào)整。 4. 保證期間，如發(fā)現(xiàn)保

14、證人的代償能力下降，無力承擔其保證責任，應及時報告并要求債務人另行提供保證人或追加抵押、質(zhì)押等擔保。 5. 保證人因轉變企業(yè)體制或經(jīng)營方式影響保證責任履行的，信貸經(jīng)辦人員應及時要求債務人另行提供保證人或追加抵押、質(zhì)押等擔保。 6. 債務人或建設銀行要求變更信貸合同的，應當事先取得保證人的書面同意。未取得保證人的書面同意，不得變更信貸合同條款或內(nèi)容。3.2.5 履行保證合同 1. 債務人履行合同償還債務后，信貸經(jīng)辦人員應及時通知保證人，并在保證人的貸款證“企業(yè)經(jīng)濟保證情況登記表”進行注銷登記。 2. 信貸合同到期后，如債務人未清償或未全部清償債務，信貸經(jīng)辦人員在向債務人發(fā)出催收通知的同時，應向保

15、證人發(fā)出履行保證責任通知書（附件3-3-3）。履行保證責任通知書由信貸經(jīng)辦人員送達保證人一式二聯(lián)，其中一聯(lián)由保證人法定代表人（負責人）或委托代理人簽收，并加蓋公章后帶回保管。 信貸經(jīng)辦人員必須在保證合同約定的信貸合同期限屆滿之日后兩年內(nèi)向保證人主張權利，以免喪失保證追索權。 3. 發(fā)出通知書后，信貸經(jīng)辦人員應督促債務人盡快履行合同，同時要求保證人代償。必要時通過司法手段強制債務人及保證人履行還款義務。3.2.6 無效合同的處理 對于因企業(yè)法人的分支機構未經(jīng)法人書面授權或者超出授權范圍訂立保證合同的，保證人及銀行應當根據(jù)各自過錯承擔相應的民事責任。建設銀行無過錯的，由企業(yè)法人承擔民事責任。 如法

16、人的內(nèi)部職能部門未經(jīng)法人同意，為他人提供保證的，保證合同無效，保證人不承擔保證責任。但應根據(jù)其過錯大小，由法人承擔相應的賠償責任。3.3 抵 押3.3.1 初步確定抵押方式 客戶在向建設銀行提出信貸申請時，信貸業(yè)務經(jīng)辦人員應要求提供擔保方式意向。如采用抵押擔保，信貸經(jīng)辦人員應依據(jù)平時掌握的情況，對客戶提出的抵押人和抵押物進行初步判斷。如認為不符合條件，應告知客戶另行提供抵押人、抵押物或改變擔保方式。3.3.2 選擇抵押物 1. 建設銀行接受下列財產(chǎn)的抵押： （1）抵押人所有的、依法有權處分的房屋和其他地上定著物； （2）抵押人所有的、依法有權處分的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)； （3）抵押人依

17、法有權處分的土地使用權； （4）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權； （5）依法可以抵押的其他財產(chǎn)。 2. 建設銀行不接受下列財產(chǎn)的抵押： （1）土地所有權； （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權； （3）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施； （4）所有權、使用權不明或有爭議的財產(chǎn)； （5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)； （6）法律規(guī)定禁止流通的財產(chǎn)（采礦權、金銀及其制品等）； （7）自然資源； （8）租用的財產(chǎn)； （9）依法不得抵押的其他財產(chǎn)。3.3.3 接受抵押材料 客戶

18、向經(jīng)辦行提送信貸申請報告的同時，應提交抵押人出具的擔保意向書及下列材料： 1. 抵押財產(chǎn)的產(chǎn)權證明資料； （1）以土地使用權作抵押的，須提交縣級以上土地管理部門頒發(fā)的國有土地使用證；（2）以房屋作抵押的，須提交：² 以現(xiàn)房作抵押的，須提交房產(chǎn)管理部門核發(fā)的房屋所有權證、縣以上土地管理部門發(fā)給國有土地使用證；² 以在建工程作抵押時，須提交國有土地使用權出讓協(xié)議（合同）、國有土地使用證、建設項目規(guī)劃許可證、開工許可證、建筑工程許可證等； （3）以機器設備抵押的，提供機器設備購置發(fā)票及其他產(chǎn)權證明； （4）以交通工具抵押的，提供公安、交通管理部門頒發(fā)的交通工具行駛證件。 2. 抵

19、押人資格證明材料； （1）法人：經(jīng)工商行政管理部門年檢合格的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本、事業(yè)法人執(zhí)照副本；（2）非法人：經(jīng)工商行政管理部門年檢合格的營業(yè)執(zhí)照副本、授權委托書；（3）自然人：抵押人身份證明。 3. 股份有限公司、有限責任公司、中外合資企業(yè)、具有法人資格的中外合作企業(yè)作為抵押的，須提供董事會（或類似機構）關于同意出具抵押擔保的文件或其他具有同等法律效力的文件或證明。包括授權委托書、董事會決議等 4. 財產(chǎn)共有人出具的同意抵押的文件（原件） 5.已向其他抵押權人設定抵押權的資料（原件） 6. 海關同意被監(jiān)管商品抵押的證明（原件）。3.3.4 抵押審查 信貸經(jīng)辦人員應對客戶或抵押人提交的材料

20、和抵押物進行審查，對抵押物進行全面評價。 1. 審查抵押人對抵押物占有的合法性。 （1）抵押財產(chǎn)是否具有產(chǎn)權證明，產(chǎn)權證明上的產(chǎn)權所有人與抵押人是否相同。 （2）查閱董事會、股東會(或類似機構)的決議，審查抵押是否經(jīng)董事會等有權機構同意。決議必須包括下列內(nèi)容：抵押物名稱、規(guī)格、數(shù)量、座落地點，抵押信貸的類別、金額，抵押期限，抵押擔保范圍，授權代理人。 （3）如財產(chǎn)為兩人或兩人以上共有，同意出具抵押的文件必須由全體共有人蓋章和法定代表人(或授權代理人)簽字。 2. 審查抵押物的合法性 （1）以依法取得的國有土地上的房屋作抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權必須同時抵押； （2）以房改優(yōu)惠售房

21、條件取得房屋所有權的住宅只能抵押個人擁有的產(chǎn)權部分； （3）以出讓方式取得的國有土地使用權作抵押，必須將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押，抵押期限必須在國有土地使用期內(nèi)； （4）鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押時，其占用范圍內(nèi)土地使用權應同時抵押； （5）交通運輸工具已向交通管理部門辦理領取牌照等手續(xù)； （6）海關監(jiān)管期內(nèi)的動產(chǎn)作抵押的，需由負責監(jiān)管的海關出具同意抵押的證明文件。根據(jù)海關有關規(guī)定，享受減免關稅的商品5年內(nèi)由海關監(jiān)管，被監(jiān)管的財產(chǎn)作抵押，必須經(jīng)海關批準； （7）對以國有企業(yè)已確認為關鍵設備、成套設備或重要建筑物設立抵押的，必須提供政府

22、主管部門批準的證明文件。 3. 審查條件。抵押物除必須符合擔保法規(guī)定的條件外，還應符合以下條件： （1）堅固耐用，不易毀損； （2）通用性強，容易變現(xiàn)； （3）價值穩(wěn)定，不易貶值，受市場波動的影響小。 4. 審查抵押的有效性。 （1）根據(jù)最高人民法院法復19942號司法解釋，債務人有多個債權人而將其全部財產(chǎn)抵押給其中一個債權人的，該抵押協(xié)議無效。因此，應注意抵押人有多個債權人的，建設銀行不接受抵押人將其全部財產(chǎn)提供的抵押。實際上由于債務人用于抵押的財產(chǎn)不可能是其全部財產(chǎn)，因此在簽定抵押合同時，只要不將抵押物籠統(tǒng)為寫“全部財產(chǎn)”，而列出抵押財產(chǎn)明細即可。 （2）根據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法，法院受理破產(chǎn)申請前

23、6個月至破產(chǎn)宣告之日期間對原來沒有財產(chǎn)擔保的債務提供財產(chǎn)擔保行為無效。因此，為防止抵押無效，應避免即將破產(chǎn)企業(yè)在法院受理破產(chǎn)申請前6個月至破產(chǎn)宣告之日期間辦理抵押手續(xù)。 3.3.5 確定價值 1. 抵押物價值應由建設銀行認可的資產(chǎn)評估機構評估確定。 2. 信貸經(jīng)辦人員應認真查閱資產(chǎn)評估機構出具的評估報告，主要查閱： （1）評估機構是否具有評估資格，是否經(jīng)建設銀行認可； （2）評估報告的合法性、真實性、科學性； （3）評估物與抵押物的品種、數(shù)量是否相符； （4）抵押物評估的方法是否科學； （5）評估基準日是否接近抵押的時間。按國家現(xiàn)行規(guī)定，評估結果的有效期為1年。即資產(chǎn)評估機構評出的抵押物價值，

24、自評估基準日起1年內(nèi)可作為確定抵押率的依據(jù)，超過1年，需重新進行評估。 3. 信貸經(jīng)辦人員如發(fā)現(xiàn)抵押人提供的抵押物評估報告不符合要求，應要求抵押人交經(jīng)建設銀行認可的評估機構進行評估。 4. 對于抵押物價值較低或其他原因難以由資產(chǎn)評估機構確定的，可由建設銀行與抵押人協(xié)商確定抵押物價值。協(xié)商確定抵押物價值時，應充分考慮抵押物帳面價值、成新率、同類物品市場價格、變現(xiàn)能力及抵押物價值的變動趨勢等綜合因素。3.3.6確定抵押率 1、確定抵押率的依據(jù)主要有： （1）抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強，由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對變現(xiàn)能力較差的，抵押率應適當降低。 （2）抵押物價值的變動趨勢。

25、一般可從下列方面進行分析： 實體性貶值：即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值； 功能性貶值：即由于技術相對落后造成的貶值； 經(jīng)濟性貶值或增值：即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。2、信貸員應根據(jù)抵押物的評估現(xiàn)值，分析其變現(xiàn)能力，充分考慮抵押物價值的變動趨勢，科學的確定抵押率。3、擔保評價的審查和審定人員應認真審核抵押率計算方法，準確確定抵押率，抵押率計算公式為：抵押率=擔保債權本息總額/抵押物評估價值額×100%4、抵押率一般不能超過70 %。3.3.7 抵押權的存續(xù)期間抵押權與其擔保的信貸業(yè)務主債權同時存在，抵押權的存續(xù)期間至被擔保的債權全部受償之日止。3.3.8 形成抵押擔保評價報

26、告 經(jīng)審查、評價符合抵押條件的，信貸業(yè)務經(jīng)辦人員撰寫中國建設銀行擔保評價報告（附件3-3-1）隨信貸審批材料一并報送擔保評價審查人員。如不符合條件，應及時將擔保材料退還，并要求客戶另行提供抵押物或提供其他擔保方式。擔保評價審查人員及審定人員應認真審查抵押擔保的材料和中國建設銀行擔保評價報告，并簽署意見。3.3.9 簽訂合同 1. 信貸業(yè)務經(jīng)辦人員應在與客戶簽訂信貸合同的同時，與抵押人簽訂抵押合同。 2. 抵押合同的格式和填寫要求參見本手冊第三篇第四章信貸法律文書。3.3.10保險 信貸經(jīng)辦人員應要求抵押人到建設銀行認可的保險公司，按建設銀行指定的險種辦理抵押物保險。抵押物保險的要求是：（1）

27、保險單上的保險賠償?shù)谝皇芤嫒藶榻ㄔO銀行； （2）辦理抵押擔保前，抵押人已辦理抵押物保險的，應要求保險公司出具變更建設銀行為第一受益人的批單； （3）保險期應長于信貸期限。如有多份保單，則最早到期保單的保險期限應長于信貸期限； （4）保單正本須存放建設銀行； （5）投保總值不少于抵押物估價總值； （6）保險費用由抵押人承擔； （7）抵押有效期內(nèi)，投保人不得以任何理由中斷保險或退保。3.3.11公證 信貸業(yè)務經(jīng)辦人員可以根據(jù)抵押人和抵押物的情況，要求對抵押合同辦理公證手續(xù)。公證手續(xù)由抵押人和經(jīng)辦行共同辦理。抵押合同公證的辦理機構為經(jīng)辦行所在地公證部門。3.3.12 抵押物登記 信貸業(yè)務經(jīng)辦人員應按

28、擔保法的規(guī)定辦理抵押物登記手續(xù)。 1. 擔保法規(guī)定的登記部門是： （1）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發(fā)土地使用證的土地管理部門。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，由縣級以上土地管理部門負責核發(fā)土地使用權使用證書，因此必須在縣級以上土地管理部門登記才有效，并且抵押人在哪級土地管理部門領取土地使用證，應在哪級土地管理部門辦理抵押物登記。 （2）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的房產(chǎn)管理部門。抵押人在哪級房產(chǎn)管理部門領取房屋所有權證，應在哪級房產(chǎn)管理部門辦理抵押物登記。 （3）以林木抵押的為縣級以上林木主管部門。 （4）以航空器、船舶、車輛抵押的，為

29、運輸工具的管理部門。這里所指的管理部門是指核發(fā)行駛執(zhí)照的部門，如頒發(fā)航空器證照的航空航天管理部門，頒發(fā)船舶行駛證照的交通管理部門，頒發(fā)汽車行駛證照的公安交通部門等。 （5）以企業(yè)的設備和其他動產(chǎn)抵押的，為財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。 （6）以擔保法第四十二條所列財產(chǎn)以外的財產(chǎn)抵押，可由銀行和抵押人自主決定是否需要登記，若需要登記，登記部門為抵押人所在地的公證部門。 2. 信貸經(jīng)辦人員應與抵押人于抵押合同簽訂后15日內(nèi)到登記部門辦理抵押物的登記手續(xù)。抵押物登記的程序一般是： （1）抵押權人及抵押人向登記部門領取并填寫抵押權登記申請表，并提送相應的材料。辦理抵押登記時一般均應提供如下材料：

30、78; 借款合同（或其他信貸合同）；² 抵押合同（包括抵押物清單）；² 抵押物估價報告；² 抵押人、抵押權人營業(yè)執(zhí)照；² 抵押人、抵押權人法定代表人授權委托書；² 財產(chǎn)共有人同意抵押的證明材料；² 中外合資、中外合作、公司制企業(yè)的董事會或有權機構批準同意抵押的文件。 其中：辦理房地產(chǎn)抵押登記需專門提供的材料是：² 房產(chǎn)抵押權登記申請表；² 房屋所有權證；² 國有土地使用證。 辦理土地使用權抵押登記需專門提供的材料是：² 土地使用權抵押登記申請書； ² 土地使用權抵押協(xié)議書；²

31、 國有土地使用證。 辦理動產(chǎn)抵押登記需專門提供的材料是：² 動產(chǎn)抵押登記申請表；² 動產(chǎn)抵押物的所有權或使用權證書；² 動產(chǎn)抵押物存放狀況資料。 （2）登記部門查驗抵押物及相關材料。登記部門受理登記申請材料后，對抵押行為進行審查，對不符合抵押物登記條件的，書面通知申請人，并將申請材料退回申請人。 （3）登記部門辦理抵押物登記，向抵押權人核發(fā)登記證書。² 用土地使用權抵押的，由核發(fā)國有土地使用權證的縣以上土地管理部門向建設銀行發(fā)給土地使用權抵押證明書；² 用房產(chǎn)抵押的，由核發(fā)房屋所有權證的房產(chǎn)管理部門向建設銀行發(fā)給房屋他項權證；² 用機

32、器設備等動產(chǎn)抵押的，由企業(yè)所在地工商行政管理部門向建設銀行發(fā)給企業(yè)動產(chǎn)抵押物登記證。 3. 抵押物登記后，抵押合同生效。不需辦理抵押物登記的，自抵押物權利證書移交經(jīng)辦行后生效。3.3.13文件保管 信貸業(yè)務經(jīng)辦人員辦妥抵押手續(xù)后，應及時整理抵押文件，按規(guī)定移交有關部門、人員妥善保管。抵押物權證保單及其他重要單證由會計部門負責保管，權利憑證必須入庫保管。需要領用、退回時，應經(jīng)領導批準并辦理登記、交接手續(xù)。需專門保管的抵押文件有： （1）土地使用權抵押證明書或房地產(chǎn)抵押登記證明書； （2）房屋他項權證； （3）企業(yè)動產(chǎn)抵押物登記證； （4）抵押物保險單； （5）公證書。3.3.14抵押物監(jiān)管 1.

33、 抵押期間，信貸人員應經(jīng)常檢查抵押物的狀況，要求抵押人保持抵押物的正常狀況。如發(fā)現(xiàn)抵押物價值非正常的減少，應及時查明原因，采取有效措施。 如發(fā)現(xiàn)抵押人的行為將造成抵押物價值的減少，應要求抵押人立即停止其行為。 如抵押人的行為已經(jīng)造成抵押物價值的減少，應要求抵押人恢復抵押物的價值。如抵押人無法完全恢復，應要求抵押人提供與減少的價值相當?shù)膿＃硇刑峁┑盅何?、質(zhì)物、權利質(zhì)押或保證。 2. 抵押期間，未經(jīng)建設銀行同意，抵押人不得有轉讓、出租或其他處分抵押物的行為。抵押人如提出上述處分抵押物的要求，必須向建設銀行提出書面申請，經(jīng)該筆信貸業(yè)務的原審批部門批準后辦理。 經(jīng)建設銀行同意，抵押人可以全部轉

34、讓并以不低于建設銀行認可的最低轉讓價款轉讓抵押物的，抵押人轉讓抵押物所得的價款應當優(yōu)先用于向建設銀行提前清償其所擔保的債權。 抵押人經(jīng)建設銀行同意可以部分轉讓抵押物的，所得的收入應存入建設銀行的專戶或償還建設銀行債權，并保持剩余抵押率不高于規(guī)定的抵押率。 抵押人經(jīng)建設銀行同意出租抵押物，所得的租金收入應存入建設銀行的專戶或償還建設銀行債權。3、抵押期間，抵押物因滅失所得賠償金（包括保險金和損害賠償金）應作為抵押財產(chǎn)，由抵押人存入建設銀行指定的帳戶。 抵押物滅失后，建設銀行可以就抵押物滅失后所得賠償金數(shù)額不足清償部分，要求客戶或抵押人提供新的擔保。4、抵押期間，抵押人有下列情形之一的，信貸經(jīng)辦人

35、員應立即向領導報告，經(jīng)有權部門批準，可以向人民法院提起訴訟，請求人民法院保護建設銀行的抵押權： （1）抵押人未經(jīng)建設銀行同意擅自處分抵押物； （2）抵押人的行為足以使抵押物價值減少，建設銀行要求抵押人停止其行為抵押人不予理睬的； （3）抵押人轉讓抵押物的價款明顯低于其價值，建設銀行要求抵押人提供相應的擔保，抵押人不提供的； （4）抵押人沒有就其轉讓抵押物所得的價款向建設銀行提前清償其所擔保的債權的； （5）抵押人有故意阻礙建設銀行依法實現(xiàn)抵押權的其他行為的。3.3.15 抵押權的實現(xiàn)3.3.15.1 實現(xiàn)程序 1. 信貸業(yè)務經(jīng)辦人員對尚未清償或未全部清償?shù)盅簱Ｐ刨J合同項下債務的債務人發(fā)出催收

36、通知后，債務人仍不履行合同償還債務，信貸業(yè)務經(jīng)辦人員經(jīng)檢查確認債務人難以償還債務的，應向領導報告，申請采取實現(xiàn)抵押權的措施。 2. 經(jīng)領導批準辦理抵押權實現(xiàn)手續(xù)，由經(jīng)辦行有關部門派員與抵押人協(xié)商處分抵押物。經(jīng)協(xié)商能與抵押人達成一致意見的，采用協(xié)議的方式處分抵押物，收回信貸資產(chǎn)本息。 3. 如經(jīng)協(xié)商不能與抵押人達成一致意見的，應向法院提起訴訟。3.3.15.2實現(xiàn)方法 按擔保法的規(guī)定，不論采取協(xié)議還是訴訟的方式實現(xiàn)抵押權，均采用以下3種方法處分抵押物： 1. 折價。折價是指將抵押物折合成金錢用來清償債務。經(jīng)辦行應委托具有合法資格的資產(chǎn)評估機構對抵押物進行評估，按抵押物的評估價值收回信貸。 2.

37、拍賣。拍賣是指通過公開競價的形式，將抵押物轉讓給最高應價者，以拍賣的價款收回信貸。對于以房地產(chǎn)抵押方式進行借款的，抵押合同簽訂后，抵押財產(chǎn)土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，建設銀行無權優(yōu)先受償。對于拍賣劃撥的國有土地使用權，應考慮到所得的價款先繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的價款后，才得以實現(xiàn)受償權。 3. 變賣。變賣是指采取除拍賣方式之外任何一種買賣方式使抵押物變現(xiàn)以取得的價款收回信貸。3.3.15.3提前實現(xiàn)信貸業(yè)務經(jīng)辦人員如發(fā)現(xiàn)以下情形之一的，應立即向領導報告，經(jīng)批準提前實現(xiàn)抵押權： 1. 信貸合

38、同履行期間，債務人或抵押人被依法宣告破產(chǎn)的；2. 信貸合同履行期間，債務人違反合同約定的其他義務的。3.3.15.4 處分抵押物價款分配順序依法處分抵押物所得價款，按下列順序分配：1. 支付處分抵押物所需費用；2對未交清地價款的，補交應交部分地價物。3. 清償借款人所欠建設銀行主債權、利息、違約金（罰息）和損害賠償金等；4. 支付抵押合同約定的其他費用。處分抵押物所得價款不足清償上述所列金額的，建設銀行有權就不足部分繼續(xù)向債務人追償；清償上述所列金額后有剩余的，剩余部分退還抵押人。3.3.16抵押權的消滅 信貸合同項下債務全部清償完畢后，抵押權即消滅。信貸經(jīng)辦人員應在收回信貸的5日內(nèi)，將保管的

39、抵押物權屬證明及有關單證交還抵押人，并與抵押人一起到抵押登記部門辦理抵押物登記注銷手續(xù)。3.4質(zhì) 押3.4.1初步確定質(zhì)押方式客戶人向建設銀行提出信貸申請時，信貸經(jīng)辦人員應要求提供擔保方式意向。如采用質(zhì)押擔保，信貸員應依據(jù)平時掌握的情況對客戶提出的出質(zhì)人和質(zhì)物、權利進行初步判斷。如認為不符合條件，應告知客戶重新尋找出質(zhì)人、提供質(zhì)物（權利）或改變擔保方式。3.4.2 選擇質(zhì)物（權利） 1. 建設銀行接受下列財產(chǎn)的質(zhì)押： （1）出質(zhì)人所有的、依法有權處分的機器、交通運輸工具和其他動產(chǎn)； （2）匯票、支票、本票、債券、存款單、股票（含證券投資基金）、倉單、提單等有價證券，其中股票質(zhì)押目前僅限于按照建

40、設銀行總行有關規(guī)定的券商股票質(zhì)押貸款方式； （3）依法可以質(zhì)押的的其他權利。 2. 建設銀行不接受下列財產(chǎn)的質(zhì)押： （1）所有權、使用權不明或有爭議的財產(chǎn)； （2）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)； （3）法律規(guī)定禁止流通的財產(chǎn)（金銀及其制品等）； （4）珠寶、首飾、字畫、文物等難以確定價值的財產(chǎn)； （5）租用的財產(chǎn)；（6）依法不得質(zhì)押的其他財產(chǎn)。3. 對其他權利質(zhì)押應注意的問題：（1）權利質(zhì)押的標的必須是財產(chǎn)權，非財產(chǎn)權的權利不具有經(jīng)濟價值，不得作為權利質(zhì)押的標的。（2）權利質(zhì)押的標的必須是可以轉讓的債權或其他權利，在性質(zhì)上不得轉讓的債權或權利不得作為權利質(zhì)押的標的。 （3）權利質(zhì)押的標的必須是

41、不違背權利性質(zhì)的財產(chǎn)權，在不動產(chǎn)上不得設定質(zhì)權。（4）權利質(zhì)押的設定必須公示。權利質(zhì)押設定的公示，為權利質(zhì)押生效的要件。當事人對權利質(zhì)押設定沒有公示的，不發(fā)生質(zhì)權人取得權利質(zhì)權的效力。權利質(zhì)押的標的依其性質(zhì)，可以轉移權利憑證占有的，應當以轉移占有進行公示；依其性質(zhì)不能轉移占有的，應當以出質(zhì)登記進行公示。（5）幾種主要的“其他權利”質(zhì)押問題。² 公路收費權質(zhì)押：根據(jù)國務院國函199928號文件，可以設定質(zhì)押，但應以省級人民政府批準的收費文件作為公路收費權的權利證書，地市級以上交通主管部門為登記部門。² 水費收費權、電費收費權、電訊經(jīng)營收費權質(zhì)押：應當可以作為權利質(zhì)押的標的，但

42、由于現(xiàn)行法律對設質(zhì)的公示未作明確規(guī)定，在現(xiàn)有的法律環(huán)境下能否產(chǎn)生質(zhì)押的物權效力在法律上存在著不確定性，具有一定的法律風險。以水費收費權、電費收費權、電訊經(jīng)營收費權設質(zhì)時，為在最大程度上保障信貸債權的實現(xiàn)，應盡量采取審批、公證、開立專用監(jiān)管帳戶、在質(zhì)押合同明確在債務人違約情況下建設銀行實現(xiàn)質(zhì)權的方式及送有權管理部門備案等措施。² 學校、醫(yī)院收費權質(zhì)押：目前暫不宜接受。² 帳戶質(zhì)押：現(xiàn)行法律對帳戶質(zhì)押的公示尚無明確規(guī)定，使得帳戶質(zhì)押存在較大風險。如果債務人能提供更為有效的擔保，則不應接受帳戶質(zhì)押。 4. 對保證金擔保應注意的問題 （1）目前我國擔保法沒有明確規(guī)定保證金擔保這一擔

43、保方式。雖然有的法律人士認為，保證金符合權利質(zhì)押的構成要件，屬于擔保法規(guī)定的“依法可以質(zhì)押的其他權利”。但在國內(nèi)司法實踐中，經(jīng)常出現(xiàn)債務人因其他經(jīng)濟糾紛而被法院強制執(zhí)行已被設定為擔保的保證金存款的問題，從而導致保證金這一擔保方式存在較大的法律風險（信用證項下保證金除外）。因此，從穩(wěn)妥的角度考慮，在選擇擔保方式時，一般不應接受保證金擔保，而要求債務人將保證金存款轉為建設銀行定期存單質(zhì)押。如果客戶堅持要用保證金擔保而又無其他合適擔保方式時，為進一步保障資產(chǎn)安全，加重擔保責任，可采取如下措施：第一，應在有關合同條款中明確約定為建設銀行債權提供擔保的保證金的優(yōu)先受償權；第二，在合同中增加由第三人對債務

44、承擔連帶保證責任的約定。3.4.3接受質(zhì)押材料 出質(zhì)人向建設銀行申請質(zhì)押擔保，應在提送信貸申請報告的同時，提送出質(zhì)人提交的擔保意向書）及以下材料： 1. 質(zhì)押財產(chǎn)的產(chǎn)權證明文件； 2. 出質(zhì)人資格證明： （1）法人：經(jīng)工商行政管理部門年檢合格的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、事業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照； （2）非法人：經(jīng)工商行政管理部門年檢合格的營業(yè)執(zhí)照、授權委托書； （3）自然人：質(zhì)押人身份證明。 3. 股份有限公司、有限責任公司、中外合資企業(yè)、具有法人資格的中外合作企業(yè)擔任保證人的，須提供董事會（或類似機構）關于同意出具質(zhì)押擔保的文件或其他具有同等法律效力的文件或證明。包括授權委托書、董事會決議等； 4. 財產(chǎn)共

45、有人出具的同意出質(zhì)的文件。3.4.4 審查質(zhì)物、權利 1. 審查出質(zhì)人對質(zhì)物、質(zhì)押權利占有的合法性 （1）用動產(chǎn)出質(zhì)的，應通過審查動產(chǎn)購置發(fā)票、財務帳簿，確認其是否為出質(zhì)人所有。 （2）用權利出質(zhì)的，應核對權利憑證上的所有人與出質(zhì)人是否為同一人。如果不是，則要求出示取得權利憑證的合法證明，如遺囑、判決書或他人同意授權質(zhì)押的書面證明。 （3）查閱董事會、股東會(或類似機構)的決議，審查質(zhì)押是否經(jīng)董事會等有權機構同意。 （4） 如財產(chǎn)由兩人或兩人以上共有，同意出質(zhì)的文件是否經(jīng)全體共有人蓋章和法定代表人(授權代理人)簽字。 2. 審查質(zhì)物、質(zhì)押權利的合法性： （1）所有權、使用權不明或有爭議的財產(chǎn)，

46、法律規(guī)定禁止流通的財產(chǎn)（如金銀及其制品、重要文物等）不得作為質(zhì)物； （2）交通運輸工具是否已向交通管理部門辦理領取牌照等手續(xù)； （3）凡出質(zhì)人以權利憑證出質(zhì)，必須對其提交的權利憑證的真實性、合法性和有效性進行確認。確認時向權利憑證簽發(fā)或制作單位查詢，并取得該單位出具的確認書。 凡發(fā)現(xiàn)質(zhì)押權利憑證有偽造、變造跡象的，應重新確認，經(jīng)確認確實為偽造、變造的，應及時向有關部門報案。 （4）海關監(jiān)管期內(nèi)的動產(chǎn)作質(zhì)押的，需由負責監(jiān)管的海關出具同意質(zhì)押的證明文件； （5）對于用票據(jù)設定質(zhì)押的，還必須對背書進行連續(xù)性審查：² 每一次背書記載事項、各類簽章應完整齊全并不得附有條件，各背書都是相互銜接的

47、，即前一次轉讓的被背書人必須是后一次轉讓的背書人。² 票據(jù)質(zhì)押應辦理質(zhì)押權背書手續(xù)，辦理了質(zhì)押權背書手續(xù)的票據(jù)應記明“質(zhì)押”、“設質(zhì)”等字樣。 （6）對以股票設定質(zhì)押的，必須是依法可以流通的股票。 3. 審查質(zhì)物（權利）條件。 質(zhì)物（權利）除符合擔保法等法律、法規(guī)規(guī)定的條件外，還必須具備以下條件： （1）易估價； （2）易變賣； （3）易保管。3.4.5 確定質(zhì)物、權利價值 在確定質(zhì)物、質(zhì)押權利后，應由建設銀行認可的資產(chǎn)評估機構對質(zhì)物、質(zhì)押權利的價值進行評估。 1. 質(zhì)物價值的評估。 質(zhì)物價值的評估與抵押物同。 2. 權利價值的評估。 （1）存款單、匯票、本票、支票、債券等易變現(xiàn)有價

48、證券的價值一般按成本與市價孰低原則確定； （2）依法可以轉讓的股票的價值一般為設定質(zhì)押前1年平均市場價格； （3）倉單、提單價值參照商品或貨物的市場價格確定；（4）其他財產(chǎn)權利價值可根據(jù)預測的未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)后確定。 3. 對于質(zhì)物（權利）價值較低或其他原因難以由資產(chǎn)評估機構確定的，可由建設銀行與出質(zhì)人協(xié)商確定質(zhì)物（權利）價值。3.4.6 質(zhì)押率的確定 1. 信貸員應根據(jù)質(zhì)物（權利）的價值和質(zhì)物（權利）價值的變動因素，科學地確定質(zhì)押率。 2. 確定質(zhì)押率的依據(jù)主要有： （1）質(zhì)物的適用性、變現(xiàn)能力。對變現(xiàn)能力較差的質(zhì)押財產(chǎn)應適當降低質(zhì)押率。 （2）質(zhì)物（權利）價值的變動趨勢。一般可從質(zhì)物的實體

49、性貶值、功能性貶值及質(zhì)物（權利）的經(jīng)濟性貶值或增值三方面進行分析。3. 各類質(zhì)押擔保的質(zhì)押率上限為：（1）可轉讓股票的質(zhì)押率不得超過60 %。（2）動產(chǎn)和倉單、提單質(zhì)押率不得超過70 %。（3）存款單、匯票、本票、國庫券的質(zhì)押期限在1年以內(nèi)的（含1年），質(zhì)押率不得超過90%；質(zhì)押期限在1年以上的，質(zhì)押率不得超過80%；（4）其他財產(chǎn)權利質(zhì)押率不得超過70%。3.4.7 質(zhì)權的存續(xù)期間質(zhì)權與其擔保的信貸業(yè)務主債權同時存在，主債權消滅的，質(zhì)權也消滅。3.4.8 形成質(zhì)押擔保評價報告 經(jīng)審查、評價符合質(zhì)押條件的，信貸經(jīng)辦人員撰寫中國建設銀行擔保評價報告（附件3-3-1）隨信貸審批材料一并報送擔保評價

50、審查人員。如不符合條件，應及時將擔保材料退還，并要求客戶另行提供質(zhì)物或其他質(zhì)押權利或提供其他擔保方式。擔保評價審查人員及審定人員應認真審查擔保人的材料和中國建設銀行擔保評價報告，并簽署意見。3.4.9 簽訂合同 信貸業(yè)務經(jīng)辦人員應在與債務人簽訂信貸合同的同時，與出質(zhì)人簽訂質(zhì)押合同。質(zhì)押合同的格式和填寫要求參見本手冊第三篇第四章信貸法律文書。3.4.10保險、公證、登記質(zhì)物必須辦理保險手續(xù)，也可根據(jù)實際需要對質(zhì)押合同進行公證。辦理保險、公證有關要求基本與抵押相同。 按規(guī)定需要辦理登記的，信貸業(yè)務經(jīng)辦人員應及時辦理登記手續(xù)，質(zhì)押合同自登記之日起生效。以依法可以流通的股票出質(zhì)的，應向證券登記結算機構辦理出質(zhì)登記。以省級人民政府批準的公路收費權質(zhì)押的，地市級以上交通主