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文檔簡(jiǎn)介
1、郭*訴喬*房屋買賣合同糾紛一案二審代理詞審判長(zhǎng)、審判員:上訴人郭*與喬*房屋買賣合同糾紛一案,根據(jù)法律規(guī)定和上訴人委托,本人作為郭*的訴訟代理人,依法參與本案的訴訟活動(dòng),代理人認(rèn)為一審判決對(duì)案件事實(shí)未查清,對(duì)已查清事實(shí)遺漏,導(dǎo)致事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤,同時(shí)判決所依據(jù)法律錯(cuò)誤,所做判決必然錯(cuò)誤,理應(yīng)改判,依法支持郭*一審的訴訟請(qǐng)求。一一審法院事實(shí)方面存在以下的錯(cuò)誤。1.一審法院在未查清舊的房屋產(chǎn)權(quán)證是否影響辦理網(wǎng)簽手續(xù)及辦理資金托管,以及購(gòu)房資質(zhì)是否影響辦理網(wǎng)簽手續(xù)及資金托管的情況下,忽略喬*的資質(zhì)審核通過時(shí)間是2016年4月13日的事實(shí),主觀的認(rèn)為“按照房屋買賣交易的通常習(xí)慣,2016年4月5日即應(yīng)是房
2、屋過戶日期”,屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。一審法院未查清郭*的產(chǎn)權(quán)證對(duì)于辦理網(wǎng)簽手續(xù)和資金托管的影響,以及購(gòu)房資質(zhì)未審核通過是否對(duì)辦理網(wǎng)簽和資金托管有影響。據(jù)我方向昌平建委詢問,建委工作人員解釋說,購(gòu)房資格是雙方買賣房屋的第一步關(guān)鍵環(huán)節(jié),建委的工作人員明確表示如果購(gòu)房人資格審查沒通過之前,后續(xù)相關(guān)的一切手續(xù)都辦理不了,也就是說喬*的購(gòu)房資格審核時(shí)間是影響其決定付款時(shí)間的唯一因素。其2016年4月13日資格審核通過之前,是不可能履行合同的。同時(shí),經(jīng)我方向光大銀行海淀支行(房天下全國(guó)資金托管的業(yè)務(wù)銀行)詢問,舊房本對(duì)于資金托管是否有影響的問題,光大銀行工作人員對(duì)資金托管做了詳細(xì)的
3、說明,說道“中介在辦理雙方資金托管的時(shí)候,應(yīng)把雙方的原件上傳到銀行的系統(tǒng),銀行就中介上傳的內(nèi)容進(jìn)行核對(duì),核對(duì)一致后就可以辦理資金托管。根據(jù)銀行工作人員的解釋,即便上傳的是舊房本的地址,后因需要變更新的地址,在銀行托管的系統(tǒng)里都可以進(jìn)行修改,并不影響買賣雙方的資金托管?!庇纱丝梢姡m然雙方房屋買賣合同約定的最終付全款的時(shí)間為2016年4月5日,因喬*的購(gòu)房資格審核通過時(shí)間為2016年4月13日,第三人于2016年4月14日才通知我方辦理手續(xù)(當(dāng)天辦理了房本新地址的變更),在2016年4月14日滿足了辦理網(wǎng)簽,支付全款的條件,于是雙方于2016年4月15日即雙方房屋買賣合同約定的付全款的寬限期內(nèi),
4、到光大銀行簽訂了資金托管協(xié)議書,并約定辦理支付全款的手續(xù),但喬*并未按照約定付清全款,違約事實(shí)顯而易見。房屋買賣合同屬于雙方合意而達(dá)成,現(xiàn)實(shí)交易中,先過戶再交房,先交房再過戶現(xiàn)象均存在,沒有通常習(xí)慣的標(biāo)準(zhǔn)??v觀全案事實(shí),喬*的購(gòu)房資格審查通過的時(shí)間是2016年4月13日,2016年4月5日認(rèn)定為過戶日期,顯然是有悖常理的,一審法院對(duì)客觀事實(shí)視而不見,作出如此矛盾的認(rèn)定,顯然錯(cuò)誤。2.一審法院認(rèn)定雙方于2016年4月15日變更了付款時(shí)間和方式,將逾期支付房款認(rèn)定為變更了房款支付時(shí)間,將喬*單方支付了部分房款認(rèn)定為雙方合意變更了付款方式,明顯錯(cuò)誤。首先,對(duì)于付款時(shí)間上,2016年4月15日在雙方合
5、同約定的付款寬限期內(nèi),在此時(shí)間內(nèi)喬*有權(quán)支付房款,郭*有義務(wù)接受房款,郭*接受款項(xiàng)的行為是符合雙方合同約定的,合理的,不存在變更付款時(shí)間的問題。也正是接受了房款,可以看出,郭*當(dāng)時(shí)一直積極配合喬*辦理各種手續(xù),積極履行合同。其次,關(guān)于喬*單方支付部分房款是否屬于雙方合意變更付款方式的問題,一審法院對(duì)于4月15日為全款付清時(shí)間還是支付部分房款時(shí)間未陳述,從判決可見其客觀上認(rèn)定為支付部分房款時(shí)間,代理人認(rèn)為屬于事實(shí)認(rèn)定的錯(cuò)誤。事實(shí)上雙方對(duì)于在2016年4月15日是約好了辦理支付全款的手續(xù)的,有郭*與第三人的微信截屏為證,并且,喬*未按照雙方約定支付全部房款,而是支付了部分房款,屬于喬*的單方行為,
6、在其辦理付款手續(xù)時(shí),郭*對(duì)于具體的轉(zhuǎn)賬數(shù)額并不知情也是無法控制的,只有在收到款項(xiàng)后才可能知曉。對(duì)于一審法院依據(jù)的第三人房屋中介提供的證人證言問題,代理人認(rèn)為該證言不僅不符合客觀真實(shí)情況,而且房屋中介方與喬*存在經(jīng)濟(jì)上的利害關(guān)系,在居間服務(wù)合同中約定,乙方(喬*)向丙方(北京存房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司)支付居間服務(wù)費(fèi)14225元。所以中介方的證人證言并無證明力和證據(jù)能力。本案案由是房屋買賣合同糾紛,付款時(shí)間,付款方式有明確約定,如果喬*主張變更了付款時(shí)間,付款方式,其應(yīng)提供充分的證據(jù)予以證明,在其沒有提交任何證據(jù)的情況下,一審法官事實(shí)上將喬*的單方支付部分款項(xiàng)的違約行為,和郭*被動(dòng)的無法控制的接受部
7、分房款的情況,強(qiáng)行的認(rèn)定為雙方合意的意思表示,聽取第三人敘述,就認(rèn)定付款方式變更,顯然是不符合常理,不公平的,屬于明顯的事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。3. 一審法院混淆了合同解除是因喬*未按照合同約定時(shí)間支付房屋全部?jī)r(jià)款以及混淆了違約行為的起算時(shí)間,其判決實(shí)際上將逾期付款時(shí)間認(rèn)定為約定付款時(shí)間,進(jìn)而認(rèn)定郭*不具有合同單方解除權(quán),錯(cuò)誤。根據(jù)房屋買賣合同的規(guī)定:雙方約定的是余款279萬全部(而非部分)凍結(jié)或者直接轉(zhuǎn)給郭*,郭*與第三人代理人張東生的微信記錄里,明確說明錢都已經(jīng)準(zhǔn)備好了,到了現(xiàn)場(chǎng),實(shí)際與承諾不一致。喬*延遲履行2016年4月5日付款義務(wù),已經(jīng)屬于根本違約。喬*雖然在4月15日將大部房款支付給郭*并進(jìn)
8、行資金托管,但并不能免除其應(yīng)于2016年4月15日前付清全款的義務(wù),若屆時(shí)未付清,郭*仍享有解除權(quán),從本案事實(shí)可見,至郭*起訴之日,喬*仍有59.5萬的房款尚未支付,這是鐵的的事實(shí),喬*已經(jīng)構(gòu)成違約。郭*接受部分房款不代表喬*的逾期付款行為不存在,不能產(chǎn)生喬*違約行為免除的法律后果,喬*逾期付款59.5萬元的起算時(shí)間仍應(yīng)按照合同約定的2016年4月5日起算,郭*按照合同約定行使解除權(quán)并要求喬*支付違約金的理由正當(dāng),證據(jù)充分。4.一審判決認(rèn)定買方付清余款的同時(shí),賣方應(yīng)協(xié)助買方辦理房屋的轉(zhuǎn)移過戶登記手續(xù),同時(shí)認(rèn)定“截止2016年4月15日,喬*已經(jīng)支付房款225萬元,郭*有義務(wù)繼續(xù)履行合同”相互矛
9、盾。一審判決一方面認(rèn)定“在買方付清余款的同時(shí),賣方應(yīng)協(xié)助買方辦理房屋的轉(zhuǎn)移過戶登記手續(xù)”,即,一審法院認(rèn)可,余款付清是前提條件,付清即支付全部房款。同時(shí)其又認(rèn)為“截止2016年4月15日,喬*已經(jīng)支付房款225萬元,郭*有義務(wù)繼續(xù)履行合同”,即認(rèn)為喬*支付了部分款項(xiàng)的情況下,郭*仍需協(xié)助辦理房屋的轉(zhuǎn)移過戶登記手續(xù),可見,一審法院的認(rèn)定相互矛盾。二、一審法院依據(jù)合同法第六條,第八條,第六十條,第六十一條,第一百零七條,第一百一十四條的規(guī)定,判決郭*協(xié)助喬*辦理涉案房屋的轉(zhuǎn)移登記手續(xù),將房屋交付喬*,并判決郭*支付喬*違約金二十八萬四千五百元,法律適用錯(cuò)誤。1.結(jié)合以上法律規(guī)定,第六條,第八條,六
10、十條均是關(guān)于合同雙方應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則,全面履行合同義務(wù)的規(guī)定,第六十一條規(guī)定:“合同生效后,當(dāng)事人就質(zhì)量,價(jià)款或報(bào)酬,履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或約定不明確的,可以協(xié)議補(bǔ)充,不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣而定”。根據(jù)一審法院判決書第7頁(yè)表述,本院認(rèn)為,“這兩個(gè)事實(shí)可以證明買賣雙方對(duì)于付款的時(shí)間和方式協(xié)商進(jìn)行了變更”也就是說一審法院依據(jù)的是雙方達(dá)成了補(bǔ)充協(xié)議,但從合同法61條可以看出,此情況僅適用于約定不明確的,本案中,雙方對(duì)于付款時(shí)間已經(jīng)在買賣合同中約定的非常明確,2016年4月15日也是在合同約定的寬限期內(nèi),因此不應(yīng)當(dāng)適用61條的規(guī)定。2.喬*要求郭*支付違約金無事實(shí)及法律依據(jù)
11、,一審法院判決郭*支付違約金依據(jù)合同法107條以及114條的規(guī)定,是錯(cuò)誤的。根據(jù)合同法107條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任?!焙贤?14條規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”本案在一審審理過程中,一審法院對(duì)于喬
12、*要求郭*支付違約金是遲延交房違約金還是遲延過戶違約金都未查清;喬*也未明確其主張的違約金為哪種情形的違約金以及其主張的依據(jù)。二審?fù)忂^程中,當(dāng)法官詢問時(shí),對(duì)此問題喬*稱其依據(jù)雙方的買賣合同的第十條違約條款(一)的約定主張違約金,而從該條款可以看出,該條款是對(duì)“甲方逾期交房的違約責(zé)任”。本案中,通過合同可見,雙方約定的2016年4月5日為全部房款支付時(shí)間,2016年4月6日為交房時(shí)間,也就是說,付清全款在先,交房在后,因?yàn)閱?的逾期付款,屬于違約,導(dǎo)致郭*要求與之解除合同,既然喬*未付清房款,郭*就無交房義務(wù),也就根本不存在遲延交房的違約行為。喬*的主張無事實(shí)及法律依據(jù)。一審法院對(duì)于喬*所提主
13、張依據(jù)何在都未查清,便依照合同法114條的關(guān)于延遲履行的規(guī)定,認(rèn)為,喬*向郭*發(fā)出繼續(xù)履行合同的催告函后,郭*仍未履行其合同義務(wù),應(yīng)承擔(dān)房屋成交總價(jià)10%的違約責(zé)任。顯然是錯(cuò)誤的。3.本案案由是房屋買賣合同糾紛,按照一審法院的判決內(nèi)容,合同繼續(xù)履行,喬*沒有產(chǎn)生任何損失,一審法院判決郭*支付喬*違約金284500元,該判決顯失公平。 4.一審法院依據(jù)合同法的基本精神,鼓勵(lì)和促進(jìn)交易,維護(hù)市場(chǎng)交易秩序穩(wěn)定,避免社會(huì)資源浪費(fèi),進(jìn)而判決合同繼續(xù)履行,實(shí)屬對(duì)法律的錯(cuò)誤理解及適用。對(duì)于我國(guó)合同法的基本精神是鼓勵(lì)和促進(jìn)交易,維護(hù)市場(chǎng)交易秩序穩(wěn)定,避免社會(huì)資源浪費(fèi),代理人不持異議,也表示尊重,但該基本精神的適用有其基礎(chǔ),既然是促進(jìn)交易,一定是建立在合同義務(wù)一方按約定按時(shí)全面的履行合同義務(wù),如果說房屋買賣合同中,任由買方遲延付款,賣方仍
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