最新普通商品房和限價(jià)房?jī)?yōu)劣勢(shì)分析

1、普通商品房和保障性限價(jià)房普通商品房和保障性限價(jià)房?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)劣勢(shì)分析 2014 2014年年3 3月月2020日日本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。何謂商品房：何謂商品房： 商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物能辦理產(chǎn)權(quán)證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。能辦理產(chǎn)權(quán)證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。何謂限價(jià)房：何謂限價(jià)房： 限價(jià)房是一種限價(jià)格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房?jī)r(jià)的一種臨時(shí)性的舉措，并不是經(jīng)濟(jì)適用房。限價(jià)商品房按照“以房?jī)r(jià)定地價(jià)的思路”采用政府組織監(jiān)管，市場(chǎng)化運(yùn)作的模式。與一般商品房

2、不同的是，限價(jià)房在土地掛牌出讓時(shí)就以被限定房屋價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售對(duì)象。政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本和合理利潤(rùn)進(jìn)行測(cè)算后，設(shè)定土地出讓的價(jià)格范圍，從源頭上對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。限價(jià)商品房：限價(jià)商品房： 國(guó)家九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)中指出，“要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位?！逼渲刑岬降摹跋尢仔汀薄ⅰ跋薹?jī)r(jià)”的普通商品住房，被稱(chēng)作“限價(jià)商品房”。 按照新規(guī)劃思路，這類(lèi)產(chǎn)品主要針對(duì)兩部分人群：一是具備一定房產(chǎn)消

3、費(fèi)能力的人群，二是定向購(gòu)買(mǎi)的拆遷戶?！跋迌r(jià)商品房擁有和商品房同等的產(chǎn)權(quán)，而拆遷房屋通常也具有正常產(chǎn)權(quán)，因此拆遷戶購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品房是以產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)，這樣比較合理?！毕迌r(jià)房，又稱(chēng)限地價(jià)、限房?jī)r(jià)的“雙限房”。這個(gè)概念自被提出之日起，就備受爭(zhēng)議。雖然遭到一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的堅(jiān)決反對(duì)，但歡呼者更多。在房?jī)r(jià)不斷高升以至于中等收入家庭都覺(jué)得安居困難的情況下，被定位為“幫助中等收入家庭解決住房困難”的限價(jià)房， 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。限價(jià)商品房政策：限價(jià)商品房政策： 根據(jù)河北省人民政府關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)和管理的意見(jiàn)（冀政201270號(hào)）第二項(xiàng)第二款的規(guī)定，限價(jià)商品住房單套建筑面積控制在90平方米以內(nèi)

4、。其中，1居室控制在60平方米以下；2居室控制在75平方米以下。 第三項(xiàng)第五款規(guī)定，集中建設(shè)的保障性住房小區(qū)，商業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施面積占小區(qū)總建筑面積的比例不得低于10%，以完善小區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置。 第五項(xiàng)第四款規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房購(gòu)買(mǎi)不足5年的，不得上市交易。購(gòu)買(mǎi)人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，由政府按原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。限價(jià)商品住房上市交易收益調(diào)節(jié)辦法，由設(shè)區(qū)市、縣(市)政府制定。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。限價(jià)商品房政策：限價(jià)商品房政策：申請(qǐng)條件：n（一）具有當(dāng)?shù)貞艏蛘咴诋?dāng)?shù)剡B續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)達(dá)到1年以上的外來(lái)務(wù)工人員。家庭成員的戶籍因就學(xué)、服兵役遷出本地的，在就學(xué)、服兵

5、役期間視為具有當(dāng)?shù)貞艏籲（二）家庭財(cái)產(chǎn)總額及人均年可支配收入不超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的財(cái)產(chǎn)限額及收入線標(biāo)準(zhǔn)。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)會(huì)同市相關(guān)部門(mén)根據(jù)本市人居可支配收入水平變化對(duì)上述標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；n（三）在當(dāng)?shù)責(zé)o任何形式的住宅建設(shè)用地或者無(wú)自有住房，或者雖有自有住房，但自有住房總建筑面積低于50平方米且人均住房面積不足15平方米，1人戶在30平方米以下；n（四）家庭成員提出申請(qǐng)時(shí)未在當(dāng)?shù)睾蛧?guó)內(nèi)其他地區(qū)享受住房保障；n（五）縣級(jí)以上人民政府（開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）規(guī)定的其他條件。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。限價(jià)商品房政策：限價(jià)商品房政策：n申請(qǐng)流程：申請(qǐng)流程：n申請(qǐng)家庭推舉一名具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請(qǐng)人

6、，向保定市戶口所在地申請(qǐng)家庭推舉一名具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請(qǐng)人，向保定市戶口所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，并提交以下申請(qǐng)材料及復(fù)印件，所需復(fù)印件一式街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，并提交以下申請(qǐng)材料及復(fù)印件，所需復(fù)印件一式三份：三份：n( (一一) )申請(qǐng)人及家庭成員的身份證、戶口簿申請(qǐng)人及家庭成員的身份證、戶口簿; ;n( (二二) )已婚家庭成員的婚姻證明，離異的提供離婚證、離婚協(xié)議書(shū)或法院判決書(shū)、民事調(diào)已婚家庭成員的婚姻證明，離異的提供離婚證、離婚協(xié)議書(shū)或法院判決書(shū)、民事調(diào)解書(shū)解書(shū); ;n( (三三) )居住地住房情況證明居住地住房情況證明( (房屋租賃合同房屋

7、租賃合同、房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證或房屋產(chǎn)權(quán)單位的證明或房屋產(chǎn)權(quán)單位的證明););n( (四四) )按要求填寫(xiě)并經(jīng)有關(guān)部門(mén)認(rèn)定的按要求填寫(xiě)并經(jīng)有關(guān)部門(mén)認(rèn)定的核定表核定表( (須提供原件須提供原件););n( (五五) )優(yōu)撫家庭須提供民政部門(mén)核發(fā)的優(yōu)撫證明優(yōu)撫家庭須提供民政部門(mén)核發(fā)的優(yōu)撫證明; ;n( (六六) )重殘家庭須提供殘聯(lián)出具的重殘證明重殘家庭須提供殘聯(lián)出具的重殘證明; ;n( (七七) )復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)軍人須提交相關(guān)主管部門(mén)出具的身份證明復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)軍人須提交相關(guān)主管部門(mén)出具的身份證明; ;n( (八八) )有患大病成員家庭須提供醫(yī)療衛(wèi)生部門(mén)出具的大病診斷書(shū)有患大病成員家庭須提供醫(yī)療衛(wèi)生部門(mén)

8、出具的大病診斷書(shū); ;n( (九九) )個(gè)體工商戶需提交個(gè)體工商戶需提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照營(yíng)業(yè)執(zhí)照和上年度繳稅憑證和上年度繳稅憑證; ;n( (十十) )由房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的危險(xiǎn)房屋鑒定書(shū)由房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的危險(xiǎn)房屋鑒定書(shū); ;本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)劣勢(shì)分析：普通商品房和限價(jià)房之間的優(yōu)勢(shì)：普通商品房和限價(jià)房之間的優(yōu)勢(shì)：1 1、開(kāi)發(fā)企業(yè)自主性強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、戶型配比、園林、配套、面積有足開(kāi)發(fā)企業(yè)自主性強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、戶型配比、園林、配套、面積有足 夠的決定權(quán)，能把握市場(chǎng)節(jié)奏，推出適合市場(chǎng)的樓盤(pán)。夠的決定權(quán)，能把握市場(chǎng)節(jié)奏，推出適合市場(chǎng)的樓盤(pán)。2 2、面對(duì)的消費(fèi)群體的比較大，不局限于某種

9、特定人群，樓盤(pán)銷(xiāo)售面廣。、面對(duì)的消費(fèi)群體的比較大，不局限于某種特定人群，樓盤(pán)銷(xiāo)售面廣。3 3、購(gòu)房者不受入住規(guī)定及轉(zhuǎn)讓的政策的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買(mǎi)人群的類(lèi)型廣泛樓盤(pán)、購(gòu)房者不受入住規(guī)定及轉(zhuǎn)讓的政策的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買(mǎi)人群的類(lèi)型廣泛樓盤(pán)銷(xiāo)售的對(duì)象受眾面廣。銷(xiāo)售的對(duì)象受眾面廣。4 4、開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)市場(chǎng)情況隨意定價(jià)，不受價(jià)格約束，開(kāi)發(fā)企業(yè)說(shuō)了、開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)市場(chǎng)情況隨意定價(jià)，不受價(jià)格約束，開(kāi)發(fā)企業(yè)說(shuō)了算，政府無(wú)權(quán)干涉，能保證最大的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間的上升，得到最大的利潤(rùn)算，政府無(wú)權(quán)干涉，能保證最大的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間的上升，得到最大的利潤(rùn)回報(bào)。回報(bào)。5 5、消費(fèi)群體不受地域及戶口規(guī)定的限制，除剛需外，投資群體加大，促、消費(fèi)

10、群體不受地域及戶口規(guī)定的限制，除剛需外，投資群體加大，促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度。進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)劣勢(shì)分析：限價(jià)房和普通商品房之間的劣勢(shì)：限價(jià)房和普通商品房之間的劣勢(shì)：1 1、9090以下戶型面積規(guī)定，以下戶型面積規(guī)定，40-7040-70戶型居多，標(biāo)準(zhǔn)層戶型增多，導(dǎo)致戶型居多，標(biāo)準(zhǔn)層戶型增多，導(dǎo)致絕大部分戶型設(shè)計(jì)及功能布局不合理，市場(chǎng)產(chǎn)生抗性，影響銷(xiāo)售。絕大部分戶型設(shè)計(jì)及功能布局不合理，市場(chǎng)產(chǎn)生抗性，影響銷(xiāo)售。2 2、交房一年內(nèi)入住五年內(nèi)不得上市交易，購(gòu)買(mǎi)群體范圍窄，客戶群體少。、交房一年內(nèi)入住五年內(nèi)不得上市交易，購(gòu)買(mǎi)群體范圍窄，客戶群體少。3 3、限定本市戶口購(gòu)

11、買(mǎi)，對(duì)于外地在保定工作及郊縣強(qiáng)大的剛需購(gòu)買(mǎi)人群、限定本市戶口購(gòu)買(mǎi)，對(duì)于外地在保定工作及郊縣強(qiáng)大的剛需購(gòu)買(mǎi)人群及投資人群沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)資格，這一部分購(gòu)買(mǎi)群體被擋在門(mén)外，不利于銷(xiāo)售。及投資人群沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)資格，這一部分購(gòu)買(mǎi)群體被擋在門(mén)外，不利于銷(xiāo)售。4 4、政府主導(dǎo)定價(jià)，當(dāng)限價(jià)房?jī)r(jià)格遭遇普通商品房降價(jià)銷(xiāo)售，將處于尷尬、政府主導(dǎo)定價(jià)，當(dāng)限價(jià)房?jī)r(jià)格遭遇普通商品房降價(jià)銷(xiāo)售，將處于尷尬的境地，項(xiàng)目定位及產(chǎn)品沒(méi)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而導(dǎo)致銷(xiāo)路不暢。的境地，項(xiàng)目定位及產(chǎn)品沒(méi)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而導(dǎo)致銷(xiāo)路不暢。5 5、限價(jià)房屆滿后出售的話，需按照屆時(shí)同地段普通商品住房?jī)r(jià)格和限價(jià)商品住房限價(jià)房屆滿后出售的話，需按照屆時(shí)同地段普通商品

12、住房?jī)r(jià)格和限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格之差的一定比例交納土地收益等價(jià)款，交納比例為價(jià)格之差的一定比例交納土地收益等價(jià)款，交納比例為35%35%。從而打擊購(gòu)買(mǎi)人群積。從而打擊購(gòu)買(mǎi)人群積極性。極性。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。綜上所述，保定市目前并沒(méi)有整個(gè)小區(qū)都是限價(jià)房的樓盤(pán)，綜上所述，保定市目前并沒(méi)有整個(gè)小區(qū)都是限價(jià)房的樓盤(pán)，往年幾個(gè)已經(jīng)開(kāi)工的項(xiàng)目都屬于配建限價(jià)房范疇內(nèi)的。往年幾個(gè)已經(jīng)開(kāi)工的項(xiàng)目都屬于配建限價(jià)房范疇內(nèi)的。只有只有少量的限價(jià)房房源！少量的限價(jià)房房源！占主導(dǎo)地位的還是普通商品房房源。占主導(dǎo)地位的還是普通商品房房源。另另外如果政府沒(méi)有牽頭及主導(dǎo)整個(gè)小區(qū)都是限價(jià)房及面向中低外如果政府沒(méi)有牽頭及主導(dǎo)整個(gè)小區(qū)都

13、是限價(jià)房及面向中低收入人群的銷(xiāo)售的話，收入人群的銷(xiāo)售的話，建議本項(xiàng)目也不要全部房源都建設(shè)限建議本項(xiàng)目也不要全部房源都建設(shè)限價(jià)房，以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)房，以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。分析總結(jié)：分析總結(jié)：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。附全國(guó)其它城市限價(jià)房推廣現(xiàn)狀：附全國(guó)其它城市限價(jià)房推廣現(xiàn)狀： 限價(jià)房在實(shí)際的操作中，全國(guó)部分地區(qū)限價(jià)房卻出現(xiàn)了無(wú)人問(wèn)限價(jià)房在實(shí)際的操作中，全國(guó)部分地區(qū)限價(jià)房卻出現(xiàn)了無(wú)人問(wèn)津的尷尬局面，比如成都推出了首批限價(jià)房，價(jià)格比普通商品房?jī)r(jià)津的尷尬局面，比如成都推出了首批限價(jià)房，價(jià)格比普通商品房?jī)r(jià)格低，但讓人大跌眼鏡的是，在受理首批申購(gòu)?fù)戤吅螅曩?gòu)家庭數(shù)格低，但讓人大跌眼鏡的是，在受理首批申購(gòu)?fù)戤吅?，?/p>

14、購(gòu)家庭數(shù)竟不足房源數(shù)的竟不足房源數(shù)的1/31/3。此后，成都接連又推出了第二、三、四批限價(jià)。此后，成都接連又推出了第二、三、四批限價(jià)房，申購(gòu)條件也是一再地放寬。房，申購(gòu)條件也是一再地放寬。 2011 2011年河北的廊坊作為河北省試點(diǎn)限價(jià)房的城市，也出現(xiàn)了限年河北的廊坊作為河北省試點(diǎn)限價(jià)房的城市，也出現(xiàn)了限價(jià)房由于政策的各種原因，限價(jià)房的銷(xiāo)售業(yè)進(jìn)入了兩難的境地。實(shí)價(jià)房由于政策的各種原因，限價(jià)房的銷(xiāo)售業(yè)進(jìn)入了兩難的境地。實(shí)際上全國(guó)限價(jià)房似乎都面臨著同樣的尷尬：一方面是政策的熱情，際上全國(guó)限價(jià)房似乎都面臨著同樣的尷尬：一方面是政策的熱情，另一方面則是老百姓的不來(lái)電。究其原因，其中最集中的主要有二另

15、一方面則是老百姓的不來(lái)電。究其原因，其中最集中的主要有二點(diǎn)：一是限價(jià)房的定位。有些地方的限價(jià)房在一定程度上有點(diǎn)：一是限價(jià)房的定位。有些地方的限價(jià)房在一定程度上有“抬價(jià)抬價(jià)房房”之嫌。二是限價(jià)房的價(jià)格問(wèn)題之嫌。二是限價(jià)房的價(jià)格問(wèn)題。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？偨Y(jié)：總結(jié)： 限價(jià)房是一種兼具市場(chǎng)性質(zhì)和行政性質(zhì)的房產(chǎn)，其定價(jià)機(jī)制也限價(jià)房是一種兼具市場(chǎng)性質(zhì)和行政性質(zhì)的房產(chǎn)，其定價(jià)機(jī)制也應(yīng)按照行政定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)的方式確定。即根據(jù)周邊項(xiàng)目的均價(jià)以應(yīng)按照行政定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)的方式確定。即根據(jù)周邊項(xiàng)目的均價(jià)以低于其低于其10%-30%10%-30%左右制定，這種方式在全國(guó)各地得到了推廣。但實(shí)際左右制定，這種方式在全國(guó)各地得到了推廣。但實(shí)際中，個(gè)別樓盤(pán)的定價(jià)卻與周邊樓盤(pán)定價(jià)接近，在價(jià)格上優(yōu)勢(shì)并不明中，個(gè)別樓盤(pán)的定價(jià)卻與周邊樓盤(pán)定價(jià)接近，在價(jià)格上優(yōu)勢(shì)并不明顯。三是政策歧視問(wèn)題。