丁心怡經(jīng)紀(jì)作業(yè)

1、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)課程設(shè)計(jì) 指導(dǎo)教師 朱 小 艷 制 作 人 丁 心 怡 班級(jí) 房管1202班 2014年5月目 錄（一）房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)操作11、房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)流程12、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù)流程4（二） 房地產(chǎn)代理81、項(xiàng)目概況82、制定代理項(xiàng)目的銷售推廣方案的步驟83、 與售樓情景相關(guān)的問題及回答模擬134、 置業(yè)計(jì)劃書16（三）房地產(chǎn)抵押貸款的代辦19課程設(shè)計(jì)心得2019房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)課程設(shè)計(jì)（一）房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)操作1、房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)流程（1）出租方 1）填寫委托出租房屋情況登記表； 2）準(zhǔn)備證明材料A. 房屋所有權(quán)證或者其他合法來源證明；B. 房屋租賃合同；C. 承租人租賃房屋實(shí)

2、際居住人員數(shù)量、身份證件和暫住證件；D. 出租共有房屋的，需提交其他共有人同意出租的證明。（2）承租方 1）填寫委托承租房屋情況登記表；（3）居間人 1）禮儀修養(yǎng) A. 儀容和服飾 a.儀容：整潔、穩(wěn)重和易于接近。包括身體整潔、頭發(fā)、指甲、妝容、精神面貌等細(xì)節(jié)。 b.服飾：整潔、雅致、得體、和諧。包括著裝、領(lǐng)帶搭配、鞋襪、首飾等。 c.姿勢儀態(tài)：優(yōu)雅、精神。包括基本站姿、習(xí)慣性動(dòng)作。 B. 接聽電話禮儀 a.正確的接聽方式和用語 b.接聽時(shí)的表情和姿勢 C. 接待客戶儀態(tài) a.語言表達(dá)：表情自然、語速適當(dāng)、語調(diào)親切、表達(dá)清晰。 b.稱呼禮儀、握手禮儀、介紹禮儀、引導(dǎo)禮儀、名片正確運(yùn)用。 c.交

3、流過程：坐姿正確、目光交流。 2）撮合雙方達(dá)成交易； 居間人遵守的原則：熱枕服務(wù)的原則、恪守合同的原則、合理傭金的原則、公正公平的原則、自律自重的原則。 3）結(jié)算租賃居間業(yè)務(wù)的傭金。（按照長沙基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算） 出租方：1800×50%=900元 承租方：1800×50%=900元2、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù)流程（1） 出售方 1）填寫委托出售房屋情況登記表； 2）準(zhǔn)備材料備查； 賣方需提供，房產(chǎn)證、土地證、身份證。過戶如果有代理人，還需代理人身份證復(fù)印件及委托公證書。如為拆遷房，則需戶表中所有人的身份證復(fù)印件。除此之外還需要提供結(jié)婚證(或單身證明、離婚證明)。離婚需提供離婚證

4、明，離婚前買房需提供財(cái)產(chǎn)判決書或離婚協(xié)議(蓋民政局章);產(chǎn)權(quán)繼承的要先換證，換證后方可辦理貸款，過戶。如丟失，到原婚姻登記的民政部門補(bǔ)辦，其他證明方式不被承認(rèn)。戶口本或戶籍證明。未婚戶口戶籍證明必須體現(xiàn)未婚，否則另外開單身證明。夫妻雙方戶口本復(fù)印在同一張紙上。離婚戶口本顯示離異。喪偶戶口本顯示喪偶。戶口本上未體現(xiàn)離婚、喪偶，需派出所出具證明。（2）購買方 1）填寫委托購買房屋情況登記表； 2）帶好證件備查；買方需提供身份證，如夫妻雙方是所有產(chǎn)權(quán)人，需夫妻雙方身份證，如有代理人，還需要代理人身份證復(fù)印件及委托公證書。結(jié)婚證明(或單身證明、離婚證明)，喪偶提供配偶死亡證明。戶口本或戶籍證明，未婚戶

5、口戶籍證明必須體現(xiàn)未婚，否則另外開單身證明;夫妻雙方戶口本復(fù)印在同一張紙上。離婚戶口本顯示離異;喪偶戶口本顯示喪偶。戶口本上未體現(xiàn)離婚、喪偶，需派出所出具證明。收入證明：(用于貸款)單身共有提供各自收入證明(月還款額的2倍)、單身證明。夫妻雙方收入證明(需有工作單位的印章)。首付款收據(jù)：賣方給買房者開的收據(jù)證明。（3） 居間人 A. 一次性付款： 買賣雙方協(xié)商一致達(dá)成購房意向并確定房屋成交價(jià)格，買方一次性付清所有費(fèi)用，即可辦理過戶手續(xù)。 B. 商業(yè)貸款：借款人需帶齊身份證、戶口本、結(jié)婚證原件及復(fù)印件；工作單位出具的收入證明，外地戶籍需提供暫住證或者居住證；買賣合同、首付款發(fā)票或者收據(jù)；近半年的

6、工資流水或其他資產(chǎn)證明到銀行辦理商業(yè)貸款。 C. 公積金貸款： 借款人持購建房屋合同或協(xié)議（購買商售房許可證復(fù)印件；建房、修房的須持政府土地規(guī)劃管理部門的批準(zhǔn)文件）、身份證、住房公積金儲(chǔ)蓄磁卡、印章到各區(qū)縣的公積金管理中心申請住房公積金貸款，使用夫妻雙方住房公積金貸款還需攜帶結(jié)婚證或其他夫妻關(guān)系證明填寫個(gè)人住房公積金貸款貸款申請書。 D. 賣方貸款未還清的，買方一次性付款： 買賣雙方協(xié)商一致達(dá)成購房意向，并確定房屋成交價(jià)格，賣方向銀行預(yù)約提前還貸需帶齊借款人及配偶身份證、戶口本、婚姻證明復(fù)印件；原購房合同、借款合同、還款明細(xì)、剩余還款金額復(fù)印件；產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件到銀行辦理撤銷抵押等手續(xù)后，買賣雙方

7、可辦理過戶手續(xù)。 E. 賣方貸款未還清的，買方辦理公積金：賣方先提前還清貸款，買方再辦理公積金貸款。（了解等額本息、等額本金還款法）等額本息、等額本金還款法的區(qū)別 等額本息還款法：即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。 等額本金還款法：即借款人每月等額償還本金，還款利息逐月遞減。兩種還款方式的區(qū)別： 等額本金還款法在整個(gè)還款期內(nèi)每期還款額中的本金都相同，償還的利息逐月減少；本息合計(jì)逐月遞減。這種還款方式前期還款壓力較大，適合收入較高或想提前還款人群。等額本息還款法每期還款額中的本金都不相同，前期還款金額較少，本息合計(jì)每月相等。這種還款方式由于本金歸還速度相對較慢，占用資金時(shí)間較長，還款總利息較

8、相同期限的等額本金還款法高。4）結(jié)算居間業(yè)務(wù)的傭金。（按照長沙基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算）出售方：500000×2%=10000元購買方：500000×2%=10000元（2） 房地產(chǎn)代理 作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，在與長沙市某樓盤簽訂代理銷售合同后，制定代理項(xiàng)目的銷售推廣方案。1、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于長沙市隆平新區(qū)東北部，東起桃園路，西至農(nóng)園路，南臨遠(yuǎn)大路，北抵桐西路，項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為179100m2，總建筑面積約524223m2，其中住宅建筑面積約411806m2，商業(yè)面積約21266m2，地下室建設(shè)面積83566m2，小區(qū)擬建26-32層住宅樓29棟，共4103戶，并配套商業(yè)、會(huì)

9、所、雙語幼兒園等。長沙恒大江灣依托周邊的瀏陽河風(fēng)光帶資源為依托，重金自建7萬世界級(jí)皇家園林、2000超大內(nèi)湖景致，全面營造長沙鼎級(jí)生態(tài)社區(qū)環(huán)境；10000劇院、5200五星級(jí)豪華會(huì)所，3200貴族幼兒園，打造長沙首席國際級(jí)豪宅社區(qū)。長沙恒大江灣是恒大集團(tuán)長沙公司布局七年集大成之作。項(xiàng)目位于長沙芙蓉區(qū)生態(tài)新城,是未來城市次中心,區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。?xiàng)目總占地335.403畝,為配合長沙市芙蓉區(qū)政府關(guān)于將芙蓉新城開發(fā)成“長沙最佳人居區(qū)”的建設(shè)目標(biāo)，打破常規(guī)，不惜成本，以前所未有的頂級(jí)生態(tài)禮獻(xiàn)長沙，成就長沙頂級(jí)生態(tài)精品社區(qū)。恒大集團(tuán)堅(jiān)持一貫的“世界級(jí)皇家園林+國際級(jí)航母配套+9A精裝，滿屋名牌”的精品

10、戰(zhàn)略，也將繼續(xù)閃耀長沙，將長沙R26;恒大江灣打造成長沙頂級(jí)豪宅標(biāo)桿。2、制定代理項(xiàng)目的銷售推廣方案的步驟（1）項(xiàng)目基本信息的收集 樓盤名恒大江灣 樓盤特點(diǎn)精裝修品牌開發(fā)商大型社區(qū)帶幼兒園尚東片區(qū) 物業(yè)類型住宅 開發(fā)商長沙鑫芙置業(yè)有限公司 區(qū)域位置芙蓉-汽車東站 樓盤地址遠(yuǎn)大路與農(nóng)園路交匯處東南角 樓盤概述恒大江灣項(xiàng)目位于長沙市遠(yuǎn)大路瀏陽河?xùn)|200米，東鄰雙楊路,南鄰遠(yuǎn)大路,西鄰農(nóng)園路,北鄰?fù)┪髀?離長沙市政府16公里,長沙市芙蓉區(qū)政府4公里，離火車站5.5公里。項(xiàng)目地塊總建筑面積約52萬，共37棟。其中首一期總建筑面積約166947.06，共14棟，1300套住宅。長沙恒大江灣，依托周邊的瀏

11、陽河風(fēng)光帶資源為依托，重金自建7萬世界級(jí)皇家園林、2000超大內(nèi)湖景致，全面營造“”的長沙鼎級(jí)生態(tài)社區(qū)環(huán)境；10000劇院、5200五星級(jí)豪華會(huì)所，3200貴族幼兒園，打造長沙首席國際級(jí)豪宅社區(qū)。 在售戶型2室戶型，3室戶型 開盤時(shí)間2014-03 交房時(shí)間2016-12-30建筑規(guī)劃特色精裝修 建筑類型多層,高層 產(chǎn)權(quán)年限70年 裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修：1600元/平米 開發(fā)商長沙鑫芙置業(yè)有限公司 容積率住宅：2.80 綠化率40.18% 規(guī)劃用戶4154戶 占地面積223602 建筑面積520000 物業(yè)公司恒大金碧物業(yè)有限公司 車位數(shù)3354個(gè) 公交143路,103路,110路,114路,114

12、區(qū)間線,126路,127路,130路,501路,502路,703路,802路,131路,405路,707路,168路,503路,星沙2路,702路,907路 （2）項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場情況調(diào)查與分析優(yōu)勢位置優(yōu)勢項(xiàng)目位于長沙芙蓉區(qū)生態(tài)新城,是未來城市次中心，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。品牌?yōu)勢恒大地產(chǎn)集團(tuán)是中國標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者，連續(xù)多年榮登中國房地產(chǎn)企業(yè)10強(qiáng)。產(chǎn)品優(yōu)勢內(nèi)部規(guī)劃配套完善，產(chǎn)品舒適，低梯戶比，私密性好，樓間距寬。交通優(yōu)勢項(xiàng)目四面環(huán)路，加之汽車東站旁，交通極其便捷。配置優(yōu)勢重金自建7萬世界級(jí)皇家園林、2000超大內(nèi)湖景致、10000劇院、5200五星級(jí)豪華會(huì)所、3200貴族幼兒園，

13、打造長沙首席國際級(jí)豪宅社區(qū)。升值潛力長途汽車站旁，屬于瀏陽河風(fēng)光帶，升值潛力大。劣勢競爭劣勢該區(qū)域眾多項(xiàng)目均在建設(shè)中，環(huán)境一般。車站影響緊鄰長途汽車站，噪音、空氣污染較大。 （3）項(xiàng)目競爭對手分析項(xiàng)目競爭對手有： 輝煌國際城、i尚國際、 東岸城邦等樓盤。對手優(yōu)勢對手劣勢 位于長沙東擴(kuò)板塊，區(qū)域項(xiàng)目內(nèi)有各種成熟生活?yuàn)蕵放涮自O(shè)施，學(xué)校、各大銀行、大潤發(fā)購物廣場、沃爾瑪超市、旺旺醫(yī)院、萬家麗建材家居廣場等眾多大型綜合配套設(shè)施，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 由于二環(huán)線的長期堵塞導(dǎo)致交通壓力日漸增大。人口密集，空氣有待改善，周邊生態(tài)以及綠化率較低，有一定的噪音影響。目前正在進(jìn)行道路改造，個(gè)別棚戶區(qū)的拆遷會(huì)影響環(huán)境衛(wèi)生

14、。（4）項(xiàng)目促銷策略的制定 A.延續(xù)恒大“開盤特價(jià)”策略：“三月份向東看江灣”選擇在3月初淡季開盤，很多來自芙蓉區(qū)的購房者想早點(diǎn)入手，這些購房者擔(dān)心五月份以后，房價(jià)會(huì)上漲。加之，恒大·江灣的蓄客量不錯(cuò)，因此也有底氣選在3月初開盤。 B.首次開盤特價(jià)賣“最好的產(chǎn)品”恒大·江灣首次開盤將推1-5號(hào)棟，這些位于中央湖景的樓棟，是該項(xiàng)目的“招牌產(chǎn)品”。一般樓盤總會(huì)以最好的產(chǎn)品壓軸，此次恒大反其道而行之，將最佳湖景產(chǎn)品以開盤特價(jià)推出。開盤第二日，價(jià)格就會(huì)上漲，開盤優(yōu)惠價(jià)僅限當(dāng)日。 C.業(yè)主推薦優(yōu)惠：老業(yè)主推薦的購房者成為項(xiàng)目的主要客源。恒大·江灣在回報(bào)老業(yè)主上，也給予了足夠

15、的讓利。例如，“老帶新”可免3年物業(yè)費(fèi)，恒大·江灣的VIP客戶成功介紹新客戶，可獲得額外99折，最高可獲10個(gè)99折。3、 與售樓情景相關(guān)的問題及回答模擬 （1）本小區(qū)的環(huán)境特色？項(xiàng)目依托周邊的瀏陽河風(fēng)光帶資源為依托，重金自建7萬世界級(jí)皇家園林、2000超大內(nèi)湖景致，全面營造長沙鼎級(jí)生態(tài)社區(qū)環(huán)境；10000劇院、5200五星級(jí)豪華會(huì)所，3200貴族幼兒園，打造長沙首席國際級(jí)豪宅社區(qū)。項(xiàng)目位于長沙芙蓉區(qū)生態(tài)新城,是未來城市次中心，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆?（2）本小區(qū)所處位置將來有何發(fā)展？ 根據(jù)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)瀏陽河風(fēng)光帶，本小區(qū)緊臨瀏陽河風(fēng)光帶，芙蓉區(qū)政府投資4.5億啟動(dòng)瀏陽河?xùn)|岸濱河路

16、風(fēng)光帶的重點(diǎn)打造。依據(jù)規(guī)劃區(qū)生態(tài)綠地空間結(jié)構(gòu)，瀏陽河風(fēng)光帶與湘江風(fēng)光帶，并為城市生態(tài)軸。 （3）本小區(qū)的交通情形？（公交線路、地鐵，本小區(qū)所在站名）公交線路：103、130、110、114、126、127、501、502、703、802、星沙2路到東屯渡橋東。 （4）本小區(qū)附近有哪些市場？每一市場的位置及營業(yè)狀況？與本小區(qū)的距離？商場名稱位置營業(yè)情況與本小區(qū)距離東岸城邦商業(yè)廣場芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大一路1080號(hào)良好588米東鑫百貨芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大一路良好767米皮革鞋料市場芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大一路良好839米正東好家居用品超市芙蓉區(qū)良好1749米好潤佳購物中心芙蓉區(qū)良好2338米愛樂南食商場雨花區(qū)良好2672米（5）本

17、小區(qū)附近有哪些學(xué)校？（幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、高中和大學(xué)）距離多遠(yuǎn)？幼兒園：學(xué)校名稱與本小區(qū)距離學(xué)校名稱與本小區(qū)距離北大幼兒園（雙語）項(xiàng)目自帶啟慧幼兒園190米歡樂谷幼兒園415米張公嶺村中心幼兒園416米金星幼兒園418米藍(lán)天實(shí)驗(yàn)幼稚園563米喜洋洋幼兒園602米小花朵幼兒園5分鐘車程小學(xué)：學(xué)校名稱東屯小學(xué)方橋小學(xué)西垅小學(xué)與本小區(qū)距離3分鐘車程3分鐘車程5分鐘車程中學(xué)：學(xué)校名稱田家炳中學(xué)長沙市芙蓉湘一芙蓉第二中學(xué)與本小區(qū)距離6分鐘車程8分鐘車程大學(xué)：學(xué)校名稱湖南生物機(jī)電職業(yè)技術(shù)學(xué)院湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)與本小區(qū)距離5分鐘車程10分鐘車程 （6）本小區(qū)附近的醫(yī)療保健設(shè)施有哪些？其位置和路程？名稱湖南博愛康復(fù)

18、醫(yī)院芙蓉區(qū)紅十字醫(yī)院湖南省馬王堆醫(yī)院湖南旺旺醫(yī)院(萬家麗路)湖南省第二人民醫(yī)院位置芙蓉區(qū)嘉雨路遠(yuǎn)大二路芙蓉區(qū)古漢路89號(hào)芙蓉區(qū)人民東路318號(hào)芙蓉中路三段 （7）本小區(qū)占地面積、建筑面積多大？容積率、綠化率是多少？占地面積建筑面積容積率綠化率223602平方米52萬2.840.18% （8）本小區(qū)附近有哪些娛樂體育設(shè)施？其位置和路程？名稱位置與本小區(qū)距離星聯(lián)宸卡(銀興樂天影城)芙蓉區(qū)河大道305號(hào)544米湖南天泉草業(yè)景觀生態(tài)園芙蓉區(qū)611米紅日影吧芙蓉區(qū)963米動(dòng)感影院芙蓉區(qū)1617米 （9）試述開發(fā)商以往業(yè)績及其概況？ 長沙鑫芙置業(yè)有限公司于2013年6月17日注冊成立，注冊資金2000萬元

19、，辦公地址為：長沙市芙蓉區(qū)萬家麗中路一段旺德府大廈2201。長沙恒大江灣項(xiàng)目是恒大地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)駐芙蓉區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于遠(yuǎn)大路與農(nóng)園路交匯處東北角，凈用地268畝，規(guī)劃建筑面積約50萬平方米，擬建成集居住、商業(yè)、運(yùn)動(dòng)、休閑于一體的高尚社區(qū)。 （10）該開發(fā)商有哪些關(guān)系企業(yè)？ 該開發(fā)商是新企業(yè)，暫時(shí)沒有關(guān)系企業(yè)，在以后的發(fā)展中，我相信會(huì)有很多合作企業(yè)伙伴。4、 若現(xiàn)在有一個(gè)客戶看中該項(xiàng)目某一戶型，請做出一份標(biāo)準(zhǔn)的置業(yè)計(jì)劃書，并畫出它的戶型圖?？蛻粜彰钏悸?lián)系方業(yè)意向棟、房號(hào)B3棟501戶型兩室兩廳一衛(wèi)一廚建筑面積82單價(jià)6800元/平方米總房價(jià)557600元付款方式一

20、次性折扣折后單價(jià)折后總房價(jià)銀行按揭或公積金貸款折扣98折折后單價(jià)6664元折后總房價(jià)546448元貸款7成20年390320元首付房款167280元月供2126元代收代繳稅費(fèi)按揭費(fèi)用抵押登記費(fèi)80元公證費(fèi)11152元辦理按揭手續(xù)費(fèi)1951.6元其他購房相關(guān)稅費(fèi)契稅按房價(jià)總價(jià)算住宅2%住宅144以上4%其他商業(yè)4%印花稅(商業(yè)）14618元維修基金13769元預(yù)告登記費(fèi)簽購房合同時(shí)代收費(fèi)用合計(jì)：22037元首付加代收費(fèi)用合：254923元一次性貸款加代收費(fèi)用合計(jì)：按揭貸款準(zhǔn)備相關(guān)資料1、 身份證原件、復(fù)印件（已婚需雙方）2、戶口本原件、復(fù)印件（已婚需雙方）3、 結(jié)婚證原件、復(fù)印件（已婚需雙方）4

21、、未婚證明原件（戶口所在地民政局）5、收入證明原件 （已婚需雙方）6、購房合同、首付款發(fā)票原件及復(fù)印件注：1、以上稅費(fèi)僅是預(yù)收代收，未盡事宜或遇調(diào)整，則按新標(biāo)準(zhǔn)收取各項(xiàng)稅費(fèi)（未包括產(chǎn)權(quán)辦理、國土證相關(guān)費(fèi)用）。2、房屋的編號(hào)和最終面積以長沙市房屋產(chǎn)屋產(chǎn)權(quán)管理局最終核對面積為準(zhǔn)。3、房產(chǎn)局、銀行按揭或公積金提供的個(gè)人資料，如遇調(diào)整，按房產(chǎn)局、銀行和公積金要求提供。4、本協(xié)議書的價(jià)格及數(shù)據(jù)內(nèi)容，僅供參考，不作為合同依據(jù)，如有變更，恕不另行通知。戶型圖置業(yè)顧問丁心怡電期2014.6.1項(xiàng)目地址芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大路與農(nóng)園路交匯處東南角項(xiàng)目電話400 890 2828轉(zhuǎn)34850（三）房地產(chǎn)抵押貸款的代辦 小周是一名已婚公務(wù)員，她打算在長沙市天心區(qū)購買一套商品房，最近她看好了一套房子，是2007年2月交付的二手房，大約64個(gè)平方左右，賣主的要價(jià)是7000元/平方，如果按照此價(jià)格成交的話，小周想申請農(nóng)行貸款，請問他需要首付多少元？如果他請你公司代辦此項(xiàng)服務(wù)，那么作為經(jīng)紀(jì)人的你應(yīng)該要求她提交哪些資料？你又該如何幫她辦理呢？如果他打算進(jìn)行等額還本付息的還款方法，20年還清貸款的話（利率為6.39），請你幫她計(jì)算每月要還多少錢。答：首付：7000×64×30%=13