公園物業(yè)管理方案79069

1、公園物業(yè)管理方案第一部分整體管理目標(biāo)和理念xx公園公園作為面向社會一個旅游、休閑的景區(qū)，必須具有較高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)來打造舒適 的生活、旅游環(huán)境。相信通過和的通力合作，我們有信心、也有能力將該公園打造成為本土高品質(zhì)休 閑區(qū)。公園占地1300畝，其中規(guī)劃500畝水域，其余區(qū)域全部為綠化景觀，針對公園的總體概況和各個 要素，我公司確立了以下整體的管理設(shè)想及策劃方案。一、管理基本定位（從接管開始）：物業(yè)管理以配合為中心，促進(jìn)配合公園的管理，物業(yè)管理的好壞必將直接影響到 公園的整體形象，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理和房屋質(zhì)量保修承諾將形成良好的市場口碑，對公園起到無形的宣 傳作用，反之將成為阻礙。在此期間，物業(yè)管

2、理服務(wù)的質(zhì)量是關(guān)鍵，性價(jià)比高的物業(yè)管理對公園的宣 傳將起到積極作用，根據(jù)這一特點(diǎn)，我公司將在管理初期加強(qiáng)物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，集中管理優(yōu)勢， 盡快創(chuàng)出該公園的物業(yè)管理品牌，形成良好的市場口碑。二、管理理念定位樹立 以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊”的理念，抓裝運(yùn)轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、 賞心悅目的公園風(fēng)景”三個保障。（一）樹立以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊”的理念堅(jiān)持以管理服務(wù)于人，以服務(wù)奉獻(xiàn)于人、以誠心打動人、用信譽(yù)塑造人”，打造物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌。不斷聽取公園游客的合理化建議和要求，及時彌補(bǔ)工作中的缺陷與不足，提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、 最貼心的關(guān)懷。該公園作為高端旅游休閑區(qū)，其特點(diǎn)決定了物業(yè)管理工

3、作開展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種舒適、安全、尊貴”。我公司將秉著真誠的態(tài)度，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)，試圖為游客締造最純粹的感性， 使游客充滿享受舒適與生活的便捷。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在 溫暖、潔凈、方便、快捷”的旅游環(huán)境，具環(huán)境應(yīng)該首先注重 舒適” 的一面，以滿足其 理性上的基本需求”。安全：安全防范是物業(yè)管理公司的專業(yè)服務(wù)，我公司將從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理 工作，同時為了滿足游客（使用人）的安全需求”需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴：以人為尊”、以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓游客或使用人體現(xiàn)到生活尊貴的一面。高標(biāo) 準(zhǔn)的物業(yè)管理將使游客感受到檔次和身份的象征，通過我

4、們的管理，力求讓游客滿足受人尊重的需求”。（二）抓住三個保障： 運(yùn)轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的公園風(fēng)景”c1、運(yùn)轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備要保證公園的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，最基本的條件就是保證公園各種設(shè)施設(shè)備的可靠運(yùn)行。我們選拔綜合素 質(zhì)好、技術(shù)精的技術(shù)人員對公園的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)，對公園的水電設(shè)備、智能化設(shè)施等 進(jìn)行定期的養(yǎng)護(hù)，保證公園設(shè)施設(shè)備常年運(yùn)轉(zhuǎn)良好。2、安全溫馨的居住環(huán)境公園安全是正常旅游、生活的基本保障，通過我物業(yè)公司的努力，營造公園安全溫馨的工作環(huán)境， 保障監(jiān)控設(shè)施、消防等安保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，確保無重大治安案件。3、賞心悅目的公園風(fēng)景旅游、生活環(huán)境的舒適、整潔

5、會給人一個好的心情，在做好公園清潔工作的同時，我們側(cè)重抓好公園內(nèi)的花卉以及環(huán)境的綠化工作，做到公園內(nèi)的花卉、樹木生長正常，布局合理。三、管理方式我們將該公園的物業(yè)管理按照標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范進(jìn)行管理。在管理合同期內(nèi)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益 和環(huán)境效益的同步發(fā)展。四、管理目的1、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強(qiáng)對整體物業(yè)管理的養(yǎng)護(hù)和對人的管理和服務(wù)，以防止使 用不當(dāng)，損壞公共配套設(shè)備設(shè)施。2、創(chuàng)造良好環(huán)境，統(tǒng)籌安排公園各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對游客進(jìn)行依法管理約束，共 同維護(hù)公園環(huán)境。3、維護(hù)公園的權(quán)益。加強(qiáng)對游客的行為管理、維護(hù)公園的整體利益，從

6、而有利于公園的口碑。五、管理原則根據(jù)全國物業(yè)管理?xiàng)l例、四川省物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則，本著以樓養(yǎng)樓，略有節(jié)余和精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，實(shí)行管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。六、管理內(nèi)容1、公園建筑本體公用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓 梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備房等）的維修，養(yǎng)護(hù)管理。2、公園房屋建筑本體公用設(shè)施設(shè)備（公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加壓供水設(shè)備、 配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)備等）的維修，養(yǎng)護(hù)，管理和運(yùn)行服務(wù)。3、公園規(guī)劃紅線內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外 泵房、路燈、停車場等）的維修、

7、養(yǎng)護(hù)和管理。4、公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。5、交通、車輛行駛和停泊管理。6、配合和協(xié)助當(dāng)?shù)嘏沙鏊M(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等護(hù)管工作。7、消防管理。8、公園文化娛樂活動。9、其他特約服務(wù)。1R物業(yè)管理檔案、資料。第二部分管理架構(gòu)和人員配備、管理及物資的配備第一章管理架構(gòu)根據(jù)公園的實(shí)際情況，從節(jié)省人力、物力的角度出發(fā)，不設(shè)置一些專門的機(jī)構(gòu)，一人多崗，重在 管理。服務(wù)中心實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，與公司簽訂年度管理目標(biāo)責(zé)任書，實(shí)行年度目標(biāo)責(zé)任考核。服務(wù)中心設(shè)置一個中心、三個班組，即：客戶服務(wù)中心和工程維修班、秩序維護(hù)班、環(huán)境維護(hù)班, 按照各自的分工負(fù)責(zé)本班組的工作

8、。機(jī)構(gòu)設(shè)置圖：受托方委托方施維修務(wù)管理第二章管理人員配備我物業(yè)公司將本著 精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，建立一支現(xiàn)代化、專業(yè)化，高 素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍，實(shí)施先進(jìn)管理理念，保證各項(xiàng)工作高效、快速的開展，該公園公園實(shí)施專 業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。在保證各項(xiàng)管理工作有效落實(shí)的基礎(chǔ)上，盡可能的節(jié)省人工開支，以使有限 的經(jīng)濟(jì)來源更好的發(fā)揮其效能。一、配備原則1、堅(jiān)持高素質(zhì)、業(yè)務(wù)精的高層次配備原則；2、力求精干、高效、實(shí)用；3、熱愛物業(yè)管理工作，有創(chuàng)新、奉獻(xiàn)精神。、管理人員的配備分類和數(shù)量:尚俗乃A港斤人服務(wù)中心經(jīng)理1全面儕擊公兀的管理客服中心豐管1仔市常脂梓彳去護(hù)沂外理1 . b客服人員（

9、兼文員）13貝哈 月乂 1x1寸1又以人L產(chǎn)&負(fù)責(zé)與業(yè)主（使用人）之間工程部主管1的聯(lián)系仝面仔聿工程維修、拈修班g1臺聲班組日常事與管呷維修工15含電工、給排水工環(huán)境部中管1全面儕擊環(huán)伺管理保潔班長1儕擊班絹R常事務(wù)管理綠化班長1負(fù)責(zé)班絹日常事務(wù)管理保潔員25公園道路、水域幡道清掃綠化T20保滿公兀的綠化T作秩序部主管1全面負(fù)責(zé)安全、交通管理班長2管理班組工作秩序員20門崗、巡邏崗、消防員、車83注：保潔、綠化管理可外包。保潔按單位人工計(jì)算成本，綠化按每平方米服務(wù)價(jià)格計(jì)算成本。第三章員工培訓(xùn)和考核人是企業(yè)中最重要的資源，物業(yè)管理的經(jīng)營就是人與人之間的往來，企業(yè)中人力資源反映了企業(yè) 競爭

10、力的強(qiáng)弱，而教育和培訓(xùn)是提高企業(yè)人員素質(zhì)的重要手段，所以我們把培訓(xùn)人才作為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管 理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證。一、培訓(xùn)目標(biāo)規(guī)范員工培訓(xùn)考核工作，使員工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識 和技能，提高物業(yè)中心全體員工的專業(yè)水平以及服務(wù)意識，培養(yǎng)愛崗敬業(yè)的精神，增強(qiáng)隊(duì)伍的凝聚力、 穩(wěn)定性，為管好公園提供人力資源保證，確保管理人員 100%合格上崗，全員培訓(xùn)率達(dá)100%。二、培訓(xùn)方式（一）外派培訓(xùn)：我公司每年引進(jìn)1 2名物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生到公園實(shí)習(xí)，引進(jìn)新觀念、新理論、新思維，達(dá)到實(shí)踐 和理論的結(jié)合；選送業(yè)務(wù)骨干參加行業(yè)主管組織的物業(yè)管理培訓(xùn)班，接受新事物，學(xué)習(xí)好方法，提高

11、業(yè)務(wù)能力。（二）崗位培訓(xùn)以公司為培訓(xùn)基地，針對不同崗位集中授課進(jìn)行崗前培訓(xùn);實(shí)地跟班，以老帶新進(jìn)行崗中培訓(xùn)。（三）會議討論針對日常管理工作中發(fā)現(xiàn)的典型案例組織物業(yè)中心各類人員進(jìn)行討論，提高員工實(shí)際工作能力、培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)計(jì)劃注重分階段培訓(xùn)，分為接管前集中強(qiáng)化培訓(xùn)、日常管理培訓(xùn)培訓(xùn)階段培訓(xùn)對象培訓(xùn)內(nèi)容目標(biāo)及效果培訓(xùn)時間接管、一，刖培訓(xùn)全體員工公園概況、崗位制 度、工作流程、服務(wù)質(zhì) 量、服務(wù)技巧、物業(yè)管 理知識等通過崗前培訓(xùn)，使 公園各類管理人員 基本具備上崗能力接管刖日常管理培訓(xùn)新進(jìn)員工項(xiàng)目概況、物業(yè)中 心規(guī)章制度、物業(yè)管理 基本知識、崗位基本技 能培訓(xùn)等具備上崗基本能力進(jìn)入 物業(yè)中心 一周內(nèi)管理

12、人員物業(yè)管理法規(guī)文件、崗位技能技巧培訓(xùn)等提高管理服務(wù)能力水平常年進(jìn)行操作層培訓(xùn)崗位技能技巧、服務(wù)意識、溝通能力提高服務(wù)水平常年進(jìn)行全體員工儀容儀表、文明禮貌用語、服務(wù)行為規(guī)范建立良好的公司文化氛圍常年進(jìn)行第四章員工的儀表、行為規(guī)范物業(yè)管理是該公園的一個組成部分，員工的儀容儀表，標(biāo)志著物業(yè)公司形象，也是公園業(yè)主（使 用人）開展公園活動的對外窗口。物業(yè)管理員工的外在表現(xiàn)形式是缺一不可的，要求我們每個員工對 自己的行為有一個準(zhǔn)確的任職，將儀表、儀容、言行舉止形象作為一項(xiàng)長期的工作常抓不懈，全面提 高企業(yè)的信譽(yù)度和公司形象。一、著裝所有員工一律穿制服上崗。二、儀表行為規(guī)范1、公司各崗位員工上班時間必須

13、穿規(guī)定制服，制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。2、穿西裝制服時，領(lǐng)帶必須結(jié)正，不得卷起衣袖和褲腳。3、制服外不得顯露個人衣物和物品，制服口袋不要裝過大的物品以免鼓起。4、上崗時必須佩戴工作牌，工作牌應(yīng)端正佩戴于左胸。5、男員工不得留長發(fā)，女員工不得濃妝艷抹，時刻保持良好形象。三、儀態(tài)行為規(guī)范1、面對業(yè)主（或客人）應(yīng)隨時保持微笑，不準(zhǔn)給業(yè)主（或客人）看臉色，向業(yè)主（或客人）發(fā)脾 氣。2、和業(yè)主交談時應(yīng)全神貫注，雙眼注視對方，適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)頭稱是。不得東張西望、心不在焉。3、在業(yè)主面前不準(zhǔn)做不雅或不尊敬的動作，如雙手叉腰、撓頭、挖耳等。4、上崗時不得哼歌曲、吹口哨、跺腳等。5、不得當(dāng)眾整理個人衣物、化妝等。6、行

14、走時不要勾肩搭背，與業(yè)主相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中穿行，請人讓路要講對不起，不 得橫沖直撞，粗俗無禮。7、上班時間不準(zhǔn)大聲說話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品，以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。8、咳嗽、打噴嚏時應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說對不起。9、員工在工作、打電話或工作與人交談時，如有業(yè)主走近，應(yīng)立即打招呼或點(diǎn)頭同意，表示注意 到他（她）的來臨，不準(zhǔn)毫無表示或裝作沒看見。1R在為業(yè)主服務(wù)時不得流露出不耐煩、不高興、冷淡的表情，應(yīng)做到親切、友好、精神飽滿、 不卑不亢。1«上班時要保持良好的坐姿或站姿，不得東歪西倒前傾后靠，不得伸懶腰。第五章員工獎懲機(jī)制我們將實(shí)行獎勤罰懶，根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主

15、對公園物業(yè)中心工作的考評，每季度評出最佳 工作人員以及不稱職的員工，得到榮譽(yù)的進(jìn)行獎勵，不稱職員工進(jìn)行待崗培訓(xùn)、限期改進(jìn)、辭退等階 段的處理；根據(jù)每季度的考評結(jié)果年末對管理項(xiàng)目全年工作進(jìn)行綜合評議，評出物業(yè)中心先進(jìn)個人。一、目的為維護(hù)公司聲譽(yù)，加強(qiáng)企業(yè)管理，提高管理水平，在加強(qiáng)事項(xiàng)教育的同時，對違反公司制度的員 工給予必要的紀(jì)律處分。二、種類（-壁上（） 育口適用于第一次觸犯輕微過失的規(guī)定。（二）嚴(yán)重警告適用于第一次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警告者（三）最后警告適用于第二次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警告者（四）開除（或辭退）適用于觸犯開除規(guī)定以及受過二次最后警告者。三、過失性質(zhì)（一

16、）輕微過失（違反下列一項(xiàng)者，給予警告一次）1、一個月遲到或早退三次；2、違反護(hù)管制度，拒絕護(hù)管人員檢查；3、違反安全制度但未造成后果；4、在公園內(nèi)行為不檢點(diǎn)，如大聲喧嘩、追逐打鬧；5、不講衛(wèi)生，在公園公共場所說臟話，亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰；6、工作時間做私活、吃零食、喝酒、用崗閑聊；7、由于工作過失，造成公司財(cái)務(wù)損失達(dá)成 100元以上1000元以下;8、業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好（經(jīng)查屬實(shí)）；9、私扣業(yè)主（使用人）提出的一般意見。（二）嚴(yán)重過失（違反下列一項(xiàng)者，給予嚴(yán)重警告一次）：1、曠工一天；2、利用職務(wù)之便收取戶主或客戶錢物；3、對業(yè)主（使用人）態(tài)度蠻橫；4、公開頂撞上級，不服從指揮或

17、故意消極怠工；5、由于工作過失，造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值 1000以上3000元以下。（三）重大警告（違反下列一項(xiàng)者，給予最后警告一次）：1、連續(xù)曠工三天；2、接受賄賂；3、毆打他人或相互打架斗毆4、由于工作過失，造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值達(dá) 3000元以上。（四）開除（犯有下列錯誤，立即予以開除或辭退）1、連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計(jì)曠工十五天；2、偷竊公司、同事或業(yè)主財(cái)務(wù)；3、用非法手段涂改原始記錄，竊取賬單或單據(jù)，從不牟取私利；4、嚴(yán)重玩忽職守，給業(yè)主（使用人）或公司利益造成重大損失；5、威脅上級，侮辱刁難業(yè)主及來訪客人；6、因觸犯國家法律而被公安司法機(jī)關(guān)拘審；7、犯有其他嚴(yán)重錯誤。四、獎勵條例（一）

18、獎勵對象1、在改進(jìn)公司經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益和管理效益方面有顯著成績者;2、工作努力，深得業(yè)主表揚(yáng)者；3、在危急時刻為保護(hù)他人生命安全，保護(hù)公園財(cái)產(chǎn)方面有特殊成績者;4、在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻(xiàn)者；5、因其行為為公司帶來榮譽(yù)者；（二）獎勵辦法凡符合獎勵條件者，經(jīng)公司批準(zhǔn)予以確認(rèn)，獎勵形式。1、授予獎狀（證書）；2、頒發(fā)獎品或獎金；3、特別加薪；4、晉級第三部分管理規(guī)章制度公司根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)，建立起一套行之有效的物業(yè)管理規(guī)章制度，該物業(yè)中心擬制定以下幾個方面 的規(guī)章制度：一、管理十條標(biāo)準(zhǔn)”（一）文明服務(wù)遵守社會公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。物業(yè)中心各類員工守時守紀(jì)，著裝整潔，禮

19、 貌待人，嚴(yán)格按服務(wù)準(zhǔn)則，做好各項(xiàng)服務(wù)。（二）整體環(huán)境公園公共場所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。公園整體外貌無損壞，房屋達(dá)到完好或基本 完好的標(biāo)準(zhǔn)，保證居住安全和正常使用，車輛停放整齊有序。（三）清潔衛(wèi)生公園內(nèi)公共部位清掃保潔，衛(wèi)生無死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞， 公園公共走廊潔凈，不堆放雜物，排污達(dá)到國家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。（四）樓外綠化公園外公共綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。（五）治安管理公園內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專人負(fù)責(zé)。公園內(nèi) 治安人員盡職盡責(zé)，確保公園業(yè)主（使用）人身財(cái)產(chǎn)安全和商業(yè)

20、機(jī)密。（六）經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)格按照國家和市有關(guān)部門制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無亂收費(fèi)、亂攤派行為。收費(fèi)統(tǒng)一，手續(xù)簡便，方 便業(yè)主，各種費(fèi)用收繳及時。物業(yè)中心嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，財(cái)會人員無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約, 積極開展多種經(jīng)營。（七）設(shè)施齊備公園內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、監(jiān)控、文體等設(shè)施齊全完備，運(yùn)作正常，不改變原設(shè) 計(jì)用途，發(fā)現(xiàn)破損及時修理。（八）樓內(nèi)文化積極開展文化活動，宣傳教育活動內(nèi)容豐富，活動開展有計(jì)劃、有制度，積極培養(yǎng)愛護(hù)公物，遵 守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚(yáng)社會主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明公園。（九）機(jī)構(gòu)職能物業(yè)中心管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān)督機(jī)制完善

21、。召開各種會議有記錄（紀(jì)要），開展各項(xiàng)活動有效益。資料、檔案齊全，保存完好。（十）管住關(guān)系業(yè)主至上、服務(wù)第一 ”的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中，切實(shí)體現(xiàn) 為業(yè)主（使用人）排憂解難 使業(yè)主（使用人）滿意。二、崗位職責(zé)（一）物業(yè)中心主任崗位職責(zé)1、熟悉物業(yè)管理的法律、法規(guī)、政策及公司領(lǐng)導(dǎo)要求，根據(jù)公園實(shí)際，完善有關(guān)規(guī)章制度，不斷 提高管理水平。2、根據(jù)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，制訂和實(shí)施公園創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃，建立健全護(hù)管、衛(wèi)生、綠化、水電、房屋、車 輛、市政等管理制度。3、負(fù)責(zé)護(hù)管、消防過程的控制和管理，營造安全、舒適的工作環(huán)境。4、搞好公園公共衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防范、車輛管理、供電、供水、消防、電梯運(yùn)行等管理和 市

22、政房屋設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。5、負(fù)責(zé)物業(yè)維修服務(wù)、保潔、綠化服務(wù)過程的管理和控制。6、負(fù)責(zé)各類設(shè)備的運(yùn)行控制及維修保養(yǎng)管理，保證設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。7、負(fù)責(zé)各項(xiàng)服務(wù)過程中質(zhì)量記錄的正確、清晰、完整。8、對維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高他們的專業(yè)素質(zhì)。9、提高全體員工的消防安全意識，消除不安全隱患。1R堅(jiān)持對轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月抽查工作。1«完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。（二）工程維修班崗位職責(zé)1、工程維修班在物業(yè)中心主任的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本部門開展專業(yè)維修工作。2、制定公園設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，并抓好落實(shí)，及時提出設(shè)備、設(shè)施的更新和質(zhì)量管理建議3、負(fù)責(zé)處理維修申請，及時安排維修人員為

23、業(yè)主提供服務(wù)，核定收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場驗(yàn)證維修 工作。4、組織消防設(shè)施、防盜設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的定期檢查工作。5、熟悉轄區(qū)內(nèi)各類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設(shè)施、設(shè)備的種類、分布、安全要求，掌握 地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況，開展定期檢修工作；延長房屋及設(shè)備設(shè)施的使 用壽命06、經(jīng)常巡視轄區(qū)，走訪、回訪業(yè)主。7、了解本部門員工思想動態(tài)，做好思想教育工作。（三）護(hù)管班長崗位職責(zé)1、護(hù)管班長在物業(yè)中心主任的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)護(hù)管工作并協(xié)助主任做好其他管理服務(wù)工作。2、主持全隊(duì)工作，堅(jiān)決執(zhí)行主任命令，帶領(lǐng)全隊(duì)人員有良好的精神面貌，依據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做 好安全保衛(wèi)工作。3、熟悉各崗位職責(zé)、任

24、務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握公園護(hù)管工作的規(guī)律及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)部 位的安全防范4、處事公道，言行文明，對自己的缺點(diǎn)勇于改正，虛心接受工作建議和意見。5、做好護(hù)管班的月工作安排。6、經(jīng)常巡視公園檢查各崗位工作情況，走訪回訪業(yè)主，堅(jiān)持夜間輪流查崗，發(fā)現(xiàn)問題及時向物業(yè) 中心匯報(bào)，及時解決。7、對新隊(duì)員做好培訓(xùn)及傳帶工作，了解員工思想動態(tài)，及時做好思想教育工作，對離職人員談話, 主持辦理交接工作。8、協(xié)助物業(yè)中心做好房管工作。9、每月召開一次班務(wù)會，組織講評工作。1R及時做好護(hù)管員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日?？己斯ぷ鳌?«定期對義務(wù)消防員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高他們的操作技能和應(yīng)變能力。12、帶領(lǐng)護(hù)

25、管班配合其他管理服務(wù)工作。（四）環(huán)境班班長崗位職責(zé)1、保潔主管在物業(yè)中心主任領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實(shí)施公園的保潔綠化工作，美化、凈化工作環(huán)境。2、負(fù)責(zé)保潔工作現(xiàn)場管理，及時了解保潔員的思想和生活動態(tài)，解決疑難問題，并定期向主任匯 報(bào)。3、熟悉公園分布結(jié)構(gòu)、車行道、人行道、綠化地分布及面積，具有管理保潔的全面技能。4、制訂工作計(jì)劃，加強(qiáng)組織落實(shí)，經(jīng)常檢查督促他們執(zhí)行計(jì)劃及落實(shí)各項(xiàng)工作，每月組織召開保 潔分析會，總結(jié)保潔工作。（五）消防管理員崗位職責(zé)1、遵守物業(yè)中心各項(xiàng)規(guī)章制度和消防管理制度。2、熟悉公園消防控制系統(tǒng)原理和設(shè)備、設(shè)施的功能、位置，熟悉滅火工具的擺放點(diǎn)，掌握消火栓、 滅火器、”11眼警的使用方

26、法和程序。3、應(yīng)對消防設(shè)備、設(shè)施作定期巡查和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺陷及時修復(fù)，必要時向物業(yè)中心報(bào)告，并提出 預(yù)防性建議。（六）電工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)公園內(nèi)所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作。2、熟悉公園供電系統(tǒng)的線路圖和控制方法，機(jī)電設(shè)備的性能和使用狀況，保證低壓配電設(shè)備的正 常運(yùn)行。3、嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運(yùn)行維修保養(yǎng)制度。小修不過時，大修不拖延，會判斷和處理發(fā) 生的故障和事故。4、各類電器設(shè)備，應(yīng)定期進(jìn)行檢查，在檢修時必須切斷電源，掛上警告牌，并設(shè)人監(jiān)護(hù)。合閘前 應(yīng)仔細(xì)普查一遍，確認(rèn)無問題后方可合閘。5、盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險(xiǎn)場所禁止帶電作業(yè)，如必須帶電作業(yè)，應(yīng)采取必要的安全措施。6、積極主

27、動為業(yè)主服務(wù)，接到施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短時間內(nèi)完成，工作完畢清理場 地，完工后在維修單上填寫修理內(nèi)容及所用材料，請業(yè)主在維修單上簽字。如一時不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主 說明情況。7、負(fù)責(zé)消防管理及低配值班。8、每天要巡查設(shè)備、儀表運(yùn)行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運(yùn)行記 錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保證機(jī)電設(shè)備的完好率，保持機(jī)房、設(shè)備整潔。（七）給排水工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)公園水泵房的運(yùn)行管理，負(fù)責(zé)所有管道的日常維修，熟悉管道閥門用途、走向和各種參數(shù), 保證管道暢通和設(shè)施完好。2、保證公園給排水設(shè)備的正常運(yùn)行。3、定期巡回檢查，做到小修不過時，大修不拖延，特殊維修及時報(bào)上級審批。4

28、、工作時，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人的人身安全。5、工作完畢及時清理場地，清點(diǎn)工具和剩余材料，并保管好所轄工具。6、積極主動為業(yè)主服務(wù)，接到報(bào)修電話或施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短的時間內(nèi)完成，完 工后請業(yè)主在維修單上簽字。如一時不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說明情況。（八）護(hù)管員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，公正處理各類事件，樹立護(hù)管人員的良好形象。2、堅(jiān)守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。3、遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)采取緊急措施，制止事態(tài)擴(kuò)大，并注意保護(hù)現(xiàn)場，及時向上級 報(bào)告，等待處理。4、積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù)，制止違章行為，發(fā)生分歧

29、要以理服人，不能制止的向 帶班員報(bào)告。5、熟悉并掌握公園分布基本情況，加強(qiáng)管理力度，做好保密工作。6、注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)。（九）巡邏崗位職責(zé)1、檢查轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、物品有無移動、損壞等可疑情況。發(fā)現(xiàn)情況異常時，應(yīng)立即查明原因， 視情況報(bào)告帶班員或物業(yè)中心。2、檢查防火門、消防窗、路燈、開關(guān)面板、消火栓、滅火器和給排水管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電） 及設(shè)施損壞時，應(yīng)采取有效措施并及時報(bào)告物業(yè)中心。3、檢查機(jī)動車停放，如有在消防通道、路口停車、修車、洗車等違章現(xiàn)象，應(yīng)立即制止，如駕駛 員不在場可記下車牌號查詢處理。4、檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對形跡可疑人員進(jìn)行查詢。

30、5、熟悉和愛護(hù)公園配套的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟練掌握各種 滅火器材的使用方法及火災(zāi)處理程序。發(fā)現(xiàn)火警時，立即報(bào)告帶班員并迅速報(bào)警，就近采用滅火器材 撲救。6、按時開關(guān)公共照明路燈，保護(hù)公園內(nèi)的公共照明設(shè)施、公用市政設(shè)施、綠化，如有損壞，查明 事故責(zé)任者。7、發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給帶班員。（十）車輛管理員崗位職責(zé)1、懂得一般交通管理指揮知識，熟悉停車場路況環(huán)境，以及底層車庫車位使用狀況，熟悉車主、 車牌號碼和停車位號碼。2、提醒和指揮司機(jī)，按路線行駛，有序停放，對不聽指揮的車主有禮貌的耐心勸說。3、及時提醒車主關(guān)好車窗、門，勿將貴重物品遺留在車上。4、保持

31、高度警惕，對停放的車輛實(shí)行巡視查看，保證車輛停放安全。堅(jiān)持文明上崗，禮貌待人， 妥善處理上崗時遇到的各種問題。5、定期檢查消防設(shè)施、照明燈等是否完好有效，如有損壞，及時報(bào)修。6、認(rèn)真做好交接班記錄工作。（十一）保潔員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)公園外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。2、負(fù)責(zé)公園周圍墻體、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。3、負(fù)責(zé)室外明裝的管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運(yùn)和消殺工作。4、定期對室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運(yùn)和消殺工作。5、定期對大臺、明溝、污水池進(jìn)行清理和消殺工作。6、維持責(zé)任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。7、積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)臨時任

32、務(wù)。（十二）綠化員崗位職責(zé)1、綠化員要熟悉公園的綠化布局和個人包干的職責(zé)范圍，以及花草樹木的品種和數(shù)量，并掌握花 草樹木的種植季節(jié)、生長特征、培植管理方法等。2、對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥并修理枯病枝、傷殘枝等，更換死亡苗 木、澆水。3、按觀賞要求，負(fù)責(zé)編制草花翻種計(jì)劃，提出花草采購申請。4、加強(qiáng)對盆花的修剪、造型等管理工作。5、綠化員有接受專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)的義務(wù)，須虛心學(xué)習(xí)，努力工作，提高自身素質(zhì)。6、要保證綠化地不留雜物、不缺水、無死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時加以勸阻，不聽 勸阻的要及時報(bào)告護(hù)管員或環(huán)境主管，協(xié)助對其勸阻和處置。7、綠化員要維護(hù)和保養(yǎng)好自己的

33、各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如澆水工具、割草機(jī)等，如有遺失 和損壞須按規(guī)定賠償。第四部分各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案第一章 總體管理目標(biāo)指標(biāo)名稱管理標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率98%建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄房屋零修、急修及100%建立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù) 處理，零修工程及時完成，急修工程不過夜，回訪情況時率記錄，設(shè)立值班電話維修工 程質(zhì)量合格 率100%分項(xiàng)監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)綠化完好率99%實(shí)行專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露保潔舉99%保潔落實(shí)到人，建立責(zé)任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力道路完好率98%落實(shí)責(zé)任人

34、，進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)投訴處理率100%加強(qiáng)與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管 理意見，及時排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回 訪消防火災(zāi)發(fā)生率0全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理治安案件發(fā)生率因 管理因 素的發(fā)實(shí)行24小時巡邏值班制度，確立入住期入防為主、 科防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層 防衛(wèi)，以確保公園的人身財(cái)產(chǎn)安全，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)率低于1 %0度第二章房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案總體要求做到三無，設(shè)備無故障，設(shè)施無損壞，管線無堵漏，具體方案如下:、房屋和設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目示意表類別項(xiàng)目定期養(yǎng)護(hù)周期內(nèi)容實(shí)施效果房

35、屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻 面3年一 次，屋間5 年一次，樓 梯通道5年 一次檢查修理無損壞區(qū)內(nèi)道路碎路面、碎道牙、人行道每年一次檢修整潔、無損壞區(qū)內(nèi)照明樓道燈、廣場燈、車庫燈、每年一次燈桿刷漆、線路開符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用草坪燈、路燈關(guān)檢測溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池每年一次清理淤 泥、化糞池 抽吸及閥門 檢測保養(yǎng)暢通、無損壞停車場停車場每年一次翻新、更換舊標(biāo)識 牌、消防設(shè) 施檢測標(biāo)識完整、明晰，設(shè)施完好公共標(biāo)識牌標(biāo)識牌、警小牌每月一次翻新、更換殘舊標(biāo)識牌標(biāo)識完整、明晰，設(shè)施完好自行車停放處自行車房每年一次翻新、更換殘舊標(biāo)識牌標(biāo)識完整、明晰，設(shè)施完好智能化監(jiān)控

36、系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)每年二次檢測、試驗(yàn)、維修、傳感靈敏，使用正常系統(tǒng)等更換供水供電系統(tǒng)水泵、水塔、變壓器、配電房等每月一次檢測運(yùn)轉(zhuǎn)正常公用設(shè)備電梯等每月兩次檢測、保養(yǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全可靠公共設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周一次檢測、試驗(yàn)、維修、更換無損壞，廣播正常、房屋的修繕和日常養(yǎng)護(hù)1、定期檢查公園，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù)，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮公園的使用功能。2、制定房屋及設(shè)施設(shè)備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀 壞設(shè)施設(shè)備的行為。3、做好零星養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)急維修不過夜，保證房屋正常的使用功能。4、大修、中修做好養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，及時制定養(yǎng)護(hù)方案，報(bào)業(yè)主委員會同意后安排實(shí)

37、施。三、設(shè)施設(shè)備的管理保養(yǎng)工作1、建立聯(lián)系卡制度，與公園所有的設(shè)備廠家及安裝單位建立聯(lián)系，由他們指派技術(shù)人員到現(xiàn)場指 導(dǎo)，或直接承擔(dān)設(shè)備的管理與維修任務(wù)，使各類設(shè)備始終處于最佳的運(yùn)作狀態(tài)2、將公園所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類，建立驗(yàn)收、登記、建檔、保管、搬移、調(diào)撥、事故處理、報(bào)廢 等一整套臺帳、技術(shù)資料及審批制度，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清查、核對，保證賬、卡、物相符，并為 制度設(shè)備養(yǎng)護(hù)計(jì)劃提供數(shù)據(jù)和資料。3、派專業(yè)技術(shù)人員、熟練技術(shù)工人深入公園機(jī)房，熟悉設(shè)施設(shè)備的性能和操作要求，根據(jù)行業(yè)標(biāo) 準(zhǔn)制定設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)計(jì)劃，做好管理保養(yǎng)工作。4、建立設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度， 責(zé)任到人，記錄及時、詳細(xì)

38、、準(zhǔn)確，建立設(shè)備大、 中、小修工程的驗(yàn)收制度，保證維修合格率達(dá)到100%,并進(jìn)行回訪，回訪記錄健全。第三章安保管理方案人力、物力配備充足，技防、人防相結(jié)合，基礎(chǔ)工作扎實(shí)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處，確保公 園無重大治安、火災(zāi)事件發(fā)生。一、治安管理公園實(shí)行24小時值班巡邏制度、外來人員出入查驗(yàn)制度、大件貴重物品出入公園登記制度等各項(xiàng) 安全防范制度；制定護(hù)管人員崗位職責(zé)和切實(shí)可行的安全保衛(wèi)工作程序，明確責(zé)任區(qū)域，注重技防和 人防相結(jié)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處，保障公園安全。（一）護(hù)管人員配備公園的護(hù)管人員共配備20名秩序人員，其中班長2人，隊(duì)員18人，值班分為白、晚兩班，對公園 實(shí)行24小時不間斷管

39、理。白班10人：門崗4人，車管2人，監(jiān)控2人，巡邏2人；晚班8人：門崗4人，固定周界崗1人，監(jiān)控1人，巡邏2人。（二）靈活、高效、人性化的值班方式我們在治安管理中既要保證安全，又要維護(hù)業(yè)主與客人之間的正常來往，具體表現(xiàn)為：1、強(qiáng)化安全措施，確保公園業(yè)主（使用人）的財(cái)產(chǎn)和人身安全；2、禮貌待人，營造良好的生活、居住環(huán)境，杜絕 戒備森嚴(yán)、一味盤問”的公園管理模式，達(dá)到 內(nèi) 緊外松”。提高護(hù)管人員的素質(zhì)，所謂 來的都是客”，護(hù)管人員要善于察言觀色，對出入人員區(qū)別對待， 不因?yàn)樽o(hù)管人員的失禮而影響業(yè)主（使用人）的交往活動；二、消防管理1、對護(hù)管員進(jìn)行消防業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，掌握國家有關(guān)消防的法規(guī)和制度，熟悉

40、公園自動消防系統(tǒng)的 性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。2、定期進(jìn)行消防安全檢查，護(hù)管員每天巡視公園的每個角落，及時發(fā)現(xiàn)消防火險(xiǎn)隱患；定期對消 防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進(jìn)行檢查；每天檢查公園自動消防報(bào)警系統(tǒng)是否正常運(yùn)行； 每天對公園安全用電情況進(jìn)行檢查；定期對消防設(shè)備（消防泵、水噴淋等）進(jìn)行測試，并做好記錄。3、在加強(qiáng)日常防火工作的同時，還要做好滅火的準(zhǔn)備工作，制定火災(zāi)應(yīng)急行動實(shí)施預(yù)案，以備一 旦發(fā)生火災(zāi)，能及時有效地組織自消自救，對重點(diǎn)崗位、重點(diǎn)部位落實(shí)責(zé)任到人，將火災(zāi)的損失降低 到最小程度；成立護(hù)管員為主、公園工作人員為輔的消防隊(duì)，每年進(jìn)行1- 2次實(shí)地消防方案預(yù)演。4、定

41、期組織物業(yè)中心員工學(xué)習(xí)消防知識，對公園工作人員進(jìn)行消防知識宣傳。三、車輛管理做好公園的停車規(guī)范管理，在入口設(shè)置禁鳴限速標(biāo)志，對臨時停車車位進(jìn)行劃線，使公園內(nèi)車輛 停放井然有序，保障公園道路暢通。我公司參考停車場設(shè)計(jì)，為便于管理，為維護(hù)公園的良好停車秩序，建議安裝IC卡智能停車場管理系統(tǒng)一套，將整個公園的車輛管理納入電腦管理之下，提高管理效率，方便業(yè)主出入，有效防止車輛的遺失。物業(yè)中心將設(shè)置專門的車輛管理人員，負(fù)責(zé)發(fā)放停車卡、進(jìn)行車輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、 巡查車輛停車和管理行車秩序。做好公園的停車規(guī)范管理，在入口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)志，在公園出入口設(shè)置導(dǎo)向牌，停車 場內(nèi)設(shè)置相關(guān)的交通指

42、示牌，對臨時停車車位進(jìn)行劃線，使公園內(nèi)車輛停放井然有序，保障車輛人員 安全。第四章清潔衛(wèi)生管理方案嚴(yán)格執(zhí)行公園環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和員工考核制度，確保公園常年干凈整潔。物業(yè)中心 主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量，根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)對清潔工進(jìn)行考核。結(jié)合公園實(shí)際情況，制定如下管 理方案：一、管理目標(biāo)通過嚴(yán)格的衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和有效的管理監(jiān)督機(jī)制，確保公園公共場所保潔率達(dá)到98%以上。二、人員配備及工作制度（一）人員配備：公園道路、地下車庫：15名；公園水域：4名；樓道等公共部位：6名。（二）工作時間擬定上班時間為上午 7: 30-12:3嚇午14:30-18 30。（三）保潔范圍公園所有公共部位、公園外

43、道路、停車場、地下室等。三、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1、目視樓層通道地面干凈無雜物、無煙蒂、無紙屑、無果皮、無污跡。2、用干凈紙巾擦拭墻面和公共設(shè)施，無明顯污跡。3、標(biāo)識牌、公共設(shè)施目視無明顯灰塵；4、不銹鋼表面無污跡。5、垃圾桶泊倒及時。6、墻角、門框上目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。7、衛(wèi)生間墻面、地面干凈，大小便器干凈。8、公園外道路、綠地?zé)o雜物等。四、清潔內(nèi)容1、公園外路面清掃，每日8小時保潔；2、公園大廳、樓梯、走廊每天打掃一次，8小時保潔，不間斷對垃圾桶收集、清運(yùn);3、一樓大廳玻璃門每天擦拭一次，樓梯玻璃每月擦拭一次；4、每周對樓內(nèi)護(hù)欄、標(biāo)識牌等公用部位進(jìn)行保潔擦拭，并不斷巡視保持干凈整潔；5、垃圾收取，固定

44、垃圾桶每天定時收取；6、綠地衛(wèi)生每天巡視、清潔一次，保持綠地?zé)o雜物、垃圾、果皮、紙屑；第五章綠化管理方案根據(jù)綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量要求，細(xì)化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和考核指標(biāo)，做到公園內(nèi)外的花卉、樹木生長正常, 布局合理。、具體實(shí)施方案項(xiàng)目力殺實(shí)施效果修男喬木：每年修男2次無枯枝，樹枝不阻車輛和行人通過，主側(cè)枝分布均勻灌木：每年修剪5次以上，枯 黃枝葉及時剪除，枯葉要即刻清除使其造型整齊美觀，保持新綠和整齊草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生長速度不定期修剪無雜草，草坪、草地目視平整澆水根據(jù)季節(jié)、氣候、綠地花木的品種決定澆水量；一般每周1次。樹木無旱死、枯死現(xiàn)象施月巴根據(jù)土質(zhì)、花木生長期和培植 需要，決定施肥的種類和數(shù)量：一

45、 般喬灌木每年4次，草地每年1次； 一般施肥時間在陰天或傍晚花草樹木茁壯成長殺蟲貫徹預(yù)防為主，綜合治理”的 基本原則，每月防治1次，發(fā)現(xiàn)病 蟲及時噴射無明枯枝、死杈，有蟲害枝條在2%以下去每周由綠化工用濕布對植物莖花池、花基、花盆、綠化帶塵葉進(jìn)行除塵無煙頭、紙屑等雜物草坪無明顯黃土裸露，最大補(bǔ)如有枯死現(xiàn)象，要按花木栽種裸露塊在0.4平方米內(nèi)，裸露面缺季節(jié)及時補(bǔ)栽補(bǔ)種積在總面積的0.5%以內(nèi)。樹木缺株在1%以下耕種施肥前和下大雨后進(jìn)行松土，草坪無明顯雜草，樹木底卜除每年/、少于6次土層不板結(jié)，透氣良好雜草放風(fēng)排每天巡查一次暴風(fēng)雨后查看草坪無積水，樹木無倒斜澇巡查二、人員配置公園配備（或兼職）20

46、名綠化工，要求具有較高的綠化養(yǎng)護(hù)知識，熟悉花草樹木的管理作業(yè)程序, 并具有一定的審美觀，對花木的品種、布局有一定的研究，對花木定期施肥、澆水、防病治蟲、除草 和培土，及時修枝整形、補(bǔ)栽補(bǔ)種，處理枯枝落葉，清理場地。三、樹木花草的日常維護(hù)1、根據(jù)季節(jié)、氣候、地域條件及時澆水，保持良好的生長態(tài)勢。2、根據(jù)土質(zhì)、花木生長期、花木品種和配置需要，及時進(jìn)行施肥。3、掌握病蟲害的發(fā)展規(guī)律，采取適當(dāng)有效的除蟲措施。4、根據(jù)樹木形態(tài)、觀賞效果、樹木品種和生長情況等因素進(jìn)行修剪整形，保持良好的觀賞性。5、對枯萎的花草及時清除、更換，杜絕裸土現(xiàn)象的發(fā)生；6、及時清理綠化帶內(nèi)垃圾，每周擦拭綠化小品一次。第六章 檔案

47、的建立與管理物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，盡管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)，然 而其重要地位卻不容忽視。物業(yè)管理工作正式開展后，幾乎每一個環(huán)節(jié)都離不開檔案，無論是維修、 養(yǎng)護(hù)物業(yè)設(shè)施，還是了解業(yè)主及物業(yè)使用人情況，由或是收取管理費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營活動等，都要用到 物業(yè)檔案。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，無論是物業(yè)管理還是檔案管理，都在向著現(xiàn)代化的管理目標(biāo)邁 進(jìn)，物業(yè)檔案的現(xiàn)代化管理也成為必然趨勢。物業(yè)檔案是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動時直接形成的對國家和社會有保存價(jià)值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善，物業(yè)檔案的種類也在不斷增加。一、檔案管理運(yùn)作

48、環(huán)節(jié)1、設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化的先進(jìn)手段，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資 料進(jìn)行嚴(yán)格管理。2、資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容真實(shí)的原則，根據(jù)實(shí)際資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要出發(fā), 擴(kuò)大資料的來源渠道。二、資料分類整理收集后的所有信息資料，統(tǒng)一由檔案管理員整理。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信 息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。三、檔案內(nèi)容1分類1資料內(nèi)容考產(chǎn)權(quán)資料規(guī)劃用地許可證、土地證、建設(shè)規(guī)劃許可證產(chǎn) 公 司 提 供 資 料技術(shù)資料規(guī)劃圖、竣工圖、地質(zhì)勘察報(bào)告、竣工驗(yàn)收證明書、總平面圖、平面圖、房屋及設(shè)備使用技術(shù)資料勿 物業(yè)資料公園基本

49、資料、娛樂設(shè)施資料、路標(biāo)、室號配置圖業(yè)中入住通知書、業(yè)主公約、業(yè)主情況登記表、裝修申請心業(yè)主資料表、房屋交接單建的日常管理資資料日常工作記錄、各類協(xié)議、各種設(shè)施設(shè)備檔案料四、資料歸檔整理1、按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。2、檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯，分柜保存，運(yùn)用計(jì)算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能 的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和調(diào)用。3、檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須由物業(yè)中心主任同意，經(jīng)登記后方可借出；入室時，須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。檔案管理人員需及時收回在 外文件，嚴(yán)防文件的流失。4、檔案的管理環(huán)境

50、做到 三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。第七章 公園、文化活動建設(shè)協(xié)助業(yè)主（使用人）搞好各項(xiàng)公園活動、文化活動宣傳，重大節(jié)日協(xié)助搞好節(jié)日布置。一、設(shè)想及安排1、突出特點(diǎn)：開展公園文化活動，逐步成為創(chuàng)建文明住宅公園宇的特色；2、找準(zhǔn)切入點(diǎn)，開展形式多樣的主題活動、節(jié)日活動和經(jīng)常性活動；3、把握基本點(diǎn)，吸引業(yè)主（使用人）廣泛參與，喜聞樂見；4、設(shè)想定期舉辦公園內(nèi)業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)誼活動，增進(jìn)業(yè)主（使用人）之間的交流。二、與社區(qū)居委會的合作與社區(qū)居委會協(xié)作，共同創(chuàng)建文明公園形象，特別在重大事件中更顯重要，在聯(lián)防、安全防范方 面，重要社會事件、國家大事件、節(jié)日慶典等方面，主動融洽與社區(qū)居委會配合開展工

51、作。三、精神文明公約1、愛國愛樓，遵紀(jì)守法，遵守各項(xiàng)管理制度。2、不在公共場所、走廊堆放物品，占用公共場所，堵塞通道，不在任何公共建筑物上亂涂亂畫亂 張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀。3、維護(hù)公園內(nèi)房屋、水、電、環(huán)衛(wèi)、市政、通訊、消防等公共設(shè)施。4、業(yè)主應(yīng)遵守規(guī)范七不"：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話、不在公共場 所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。共同維護(hù)公園公共衛(wèi)生。5、維護(hù)公共治安秩序，做好防火防盜工作，嚴(yán)禁非法攜帶槍械、彈藥，嚴(yán)禁攜帶、收藏、使用毒 品和污穢物品，嚴(yán)禁賭博。6、業(yè)主互相尊重、相互關(guān)心、互相幫助、和睦相處、共享和平。7、見義勇

52、為，伸張正義，敢于同壞人壞事作斗爭。8、為維護(hù)安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，各種室內(nèi)外裝修工程、廣告牌設(shè)置和涉及到物業(yè)外觀、公園環(huán) 境的行為，都應(yīng)預(yù)先提出申請，由政府有關(guān)部門審批，物業(yè)物業(yè)中心備案后方能實(shí)施，違章必究。9、支持和配合物業(yè)物業(yè)中心做好公園的管理工作，為公園管理、服務(wù)獻(xiàn)策獻(xiàn)計(jì)。第五部分前期物業(yè)管理服務(wù)方案第一章前期介入物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā) 揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營銷等階 段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，我公司在管理中將建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在 物業(yè)的開發(fā)

53、階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住水平提高的需 要，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益，其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。一、前期介入的主要內(nèi)容（一）對物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議，對所管物業(yè)進(jìn)行全面了解根據(jù)人性化、大量的人文習(xí)慣以及微觀使用效率等 ，針對物業(yè)設(shè)計(jì)注意和提高其在工程、功能、環(huán) 境、管理四個方面的質(zhì)量，使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟(jì)，以便充分發(fā)揮物業(yè)價(jià)值。如在規(guī)劃設(shè)計(jì)一 項(xiàng)上,針對配套設(shè)施的合理設(shè)置、水電供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設(shè)備的處理、 建筑材料的使用狀況等多方面提供專業(yè)的參考意見，提請?jiān)O(shè)計(jì)單位注意，從而將一些隱患避免在初始階 段。我們將對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安