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1、第七節(jié) 土地增值稅法律制度一、土地增值稅土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅的特點(diǎn)主要有:(1 )在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收;(2)以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的增值額為計(jì)稅依據(jù);(3)征稅面比較廣;(4)采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額;(5)實(shí)行超率累進(jìn)稅率。二、土地增值稅的納稅人土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人。單位包括各類(lèi)企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。此外,還包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及海外華

2、僑、港澳臺(tái)同胞和外國(guó)公民。三、土地增值稅的征稅范圍(一)征稅范圍的一般規(guī)定1. 土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅,轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和出讓國(guó)有土地的行為均不征稅。2. 土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅,也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著 物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。3. 土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅,對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn), 不予征稅。(二)征稅范圍的特殊規(guī)定4. 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)。5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途。6. 房地產(chǎn)的交換。7. 合作建房。8. 房地產(chǎn)的出租。9. 房地產(chǎn)的抵押。10. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。11. 房地

3、產(chǎn)的代建行為。12. 房地產(chǎn)的重新評(píng)估。13. 土地使用者處置土地使用權(quán)。四、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)(一)應(yīng)稅收入的確定1. 貨幣收入。貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款和國(guó)庫(kù)券、金融 債券 、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券 。2. 實(shí)物收入。實(shí)物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入。3. 其他收入。其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無(wú)形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值 的權(quán)利。(二)扣除項(xiàng)目及其金額準(zhǔn)予納稅人從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目具體包括以下六項(xiàng)內(nèi)容:1 .取得土地使用權(quán)所支付的金額。( 1 )納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。( 2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)

4、家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金。2 . 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。( 1 )土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。( 2)前期工程費(fèi)。( 3)建筑安裝工程費(fèi)。( 4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。( 5)公共配套設(shè)施費(fèi)。( 6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。( 1 )財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,按實(shí)施細(xì)則第七條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定(即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,下同)計(jì)算的金額之和的5% 以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算公式為:允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息 + (取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地

5、產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)X5%( 2)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按實(shí)施細(xì)則第七條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10% 以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計(jì)算公式為:允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)X10%4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。5. 財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按實(shí)施細(xì)則第七條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)

6、定計(jì)算的金額之和,加計(jì)20% 的扣除。此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人,除此之外的其他納稅人不適用。6. 舊房及建筑物的扣除金額。( 1 )按評(píng)估價(jià)格扣除。( 2)按購(gòu)房發(fā)票金額計(jì)算扣除。7. 計(jì)稅依據(jù)的特殊規(guī)定。隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無(wú)正當(dāng)理由的;非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)收入等。五、土地增值稅的稅率與應(yīng)納稅額的計(jì)算(一)土地增值稅的稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率,稅率分別為30% 、 40% 、 50% 、 60% 。(二)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算8. 應(yīng)納稅額的計(jì)算公式。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增

7、值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅的計(jì)算公式是:應(yīng)納稅額=匯(每級(jí)距的增值額X適用稅率)9. 應(yīng)納稅額的計(jì)算步驟。( 1 )計(jì)算增值額;( 2)計(jì)算增值率;( 3)確定適用稅率;( 4)計(jì)算應(yīng)納稅額。10. 土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算。六、土地增值稅的稅收減免1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20% 的,予以免稅;超過(guò) 20% 的,應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用這一免稅規(guī)定。2. 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。因國(guó)家建

8、設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,比照本規(guī)定免征土地增值稅。3. 企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20% 的,免征土地增值稅。4. 自 2008 年 11 月 1 日起,對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。七、土地增值稅納稅申報(bào)程序、納稅清算、納稅地點(diǎn)(一)土地增值稅的納稅申報(bào)程序納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7 日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、

9、土地使用權(quán)證書(shū),土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料,然后在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。(二)土地增值稅的納稅清算1. 土地增值稅的清算單位。2. 土地增值稅的清算條件。( 1 )符合下列情形之一的,納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的。整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的。直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。( 2)符合下列情形之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85% 以上,或該比例雖未超過(guò)85% ,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷(xiāo)售完畢的。納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。3. 土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料。4. 土地增值稅清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理。在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào),扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積

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