土地估價(jià)中樓層分配率和容積率修正系數(shù)取值依據(jù)探析

1、土地估價(jià)中樓層分配率和容積率修正系數(shù)取值依據(jù)探析伍冠玲蘇州市國信房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司土地估價(jià)參數(shù)是確定土地價(jià)格的基本要素，它包括土地的質(zhì)量參數(shù)、用途參數(shù)、 時(shí)間參數(shù)和價(jià)格參數(shù)。土地的質(zhì)量參數(shù)主要是指土地等級級差系數(shù)；土地的用途參數(shù)，是同一地產(chǎn)因用途差異而實(shí)際表現(xiàn)出來的價(jià)格差異系數(shù)，涉及到用途轉(zhuǎn)換系數(shù)；土地的時(shí)間參數(shù)是用土地使用年限來表現(xiàn)的，一般分為土地使用年限（土地出讓期和一般使用期）、已使用年限和剩余使用年限三個(gè)指標(biāo)；土地價(jià)格參數(shù)是土地估價(jià)的基本參數(shù)，是指影響土地價(jià)格的各種因素通過一定的方法來確定各種情況的補(bǔ)正系數(shù)。本文僅僅探析土地估價(jià)中的樓層分配率和容積率修正系數(shù)求取方法，希望能在土

2、地估價(jià)中起到拋磚引玉的作用。一、樓層分配率求取方法1、基本原理。樓層分配率是地價(jià)空間分配理論的重要內(nèi)容。地價(jià)空間分配理論是應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)評估城鎮(zhèn)綜合用地的理論基礎(chǔ)。地價(jià)空間分配理論與傳統(tǒng)的地租地價(jià)理論不同，傳統(tǒng)的地租地價(jià)理論研究的是地價(jià)平面空間分布規(guī)律，而空間分配理論研究的是立體空間地價(jià)分配規(guī)律?？臻g分配理論認(rèn)為由于建筑物各樓層的空間影響因素（ 如采光、視野、景觀、使用的便利性、安全性等 ） 差異，造成地價(jià)在各樓層分配的比例不同，而這種地價(jià)樓層分配的規(guī)律通過不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格體現(xiàn)出來。根據(jù)房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系，可以測算出建筑物各樓層的地價(jià)空間分配比例，從而將這種空間分配規(guī)律定量化表現(xiàn)出來各用途的用地都有自己

3、的地價(jià)空間分配規(guī)律。工業(yè)用地容積率一般較低，通常不考慮其空間分配規(guī)律。商業(yè)和住宅用地的地價(jià)空間分配規(guī)律是研究的重點(diǎn)。商業(yè)用地底層的競租能力很強(qiáng)，但這種能力隨樓層的增加迅速減弱；住宅用地的地價(jià)空間分配比例相對較平均。但低層、多層、小高層、高層各類型住宅的分配規(guī)律不盡相同。立體型綜合用地由于其用途組合上的個(gè)體差異較大，無法測定具有實(shí)際使用價(jià)值的地價(jià)空間分配比例，所以在評估地價(jià)時(shí)，可以復(fù)合使用各種單一用途地價(jià)空間分配比例作為代替；同時(shí)，不考慮同一幢建筑物中不同用途樓層之間的相互關(guān)系對地價(jià)的影響，這種影響比較小，無法準(zhǔn)確用定量的方法測算。2、地價(jià)樓層分配率的測算方法以綜合用地為例，來測算其地價(jià)樓層分配

4、率的方法。地價(jià)樓層分配率測 算是應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)評估城鎮(zhèn)綜合用地地價(jià)的核心。根據(jù)聯(lián)合貢獻(xiàn)學(xué)說，在樓 層不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格差異（即樓層效用比）中扣除建筑成本的樓層分配差異（即建筑 物樓層效用比），就可以得到純土地的樓層分配差異（即地價(jià)樓層效用比）， 將樓層分配差異按百分?jǐn)?shù)（X 100%）折算，即得地價(jià)樓層分配率。這種測算 地價(jià)樓層分配率的方法在我國的臺灣地區(qū)使用比較廣泛，測算前需要調(diào)查收集大量分層出售、出租樣點(diǎn)地價(jià)資料。測算原理公式為：樓層效用比=建筑物樓層效用比+地價(jià)樓層效用比根據(jù)以上原理.確定測算綜合用地地價(jià)樓層分配率的公式為：F= SJSX100%（1）或E=Ai/A 2（Ai/A）/nX EB/ 2

5、Ai/2 Ai/Q 2（Ai/A）/nX EB/ 2A X 100%（2）式中，F(xiàn)i為某層地價(jià)樓層分配率，Si為某層地價(jià)樓層效用比，S為各層 地價(jià)樓層效用比之和，Ai為某樓層不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，A為最低售價(jià)樓層不動(dòng)產(chǎn)總 價(jià)，n為建筑物樓層總數(shù)，Bi最為某樓層建筑造價(jià)。3、典型樣本地價(jià)樓層分配率的測算。本文共收集某市近郊四區(qū)綜合用 地樣點(diǎn)106個(gè)，剔除數(shù)據(jù)不完整或明顯偏離客觀事實(shí)的樣點(diǎn)后，保留有效樣 點(diǎn)87個(gè)，不同樓層樣點(diǎn)分布較為均勻。選取2007年建成，當(dāng)年出售的6幢商住樓（分別用A、B、C D、E、F表示） 作為地價(jià)分?jǐn)偟牡湫蜆颖?。求取地價(jià)樓層分配率。選取樣本位于某市xx區(qū).其中A、B是某一商住小區(qū)

6、內(nèi)1、2號樓，C、D. E、F是另一商住小區(qū)內(nèi)13、14、25、26號樓。6幢樓盤位于同一地段，樓層 數(shù)相同，建筑形態(tài)均為鋼混結(jié)構(gòu)。12層作為臨街商鋪。各樓宇建筑面積的 差異或容積率并不影響地價(jià)樓層分配率的求取。根據(jù)資料，這些樓宇的單位 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格如表l所示。表l各樓宇各樓層不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格（單位：元/nf）樓層ABCDEF13200032000332003200032000330002178001780019000186001800018800339603980390035603540390044120415041803780376042005428042804298386038404298644

7、604480446040704050446074630466046804260424046808476048404912444044204912950505060508046804660508010519052305260482048005260115280528053565000498053601254205460549051805160549813556056205610536053405612145690576057405720570057401558705880582059205900582016615062206058610060806060176280634062806250623

8、0628018600060005898595059305800運(yùn)用公式（1）、（2）,計(jì)算此類樓宇各樓層地價(jià)樓層分配率見表 2表2地價(jià)樓層分配率（單位：）樓層ABCDEF130.6930.5330.6831.7632.0731.10216.2116.1216.7917.6017.1416.8832.092.092.021.711.711.9642.252.272.301.951.942.2652.412.402.412.032.032.3662.602.602.572.252.252.5372.772.782.792.452.462.7482.902.973.012.642.652.9893.

9、203.193.182.92.93.15103.343.363.353.043.053.33113.433.413.453.233.243.43123.583.603.583.423.443.56133.723.763.693.613.633.68143.853.903.823.994.013.81154.034.023.904.214.233.89164.324.374.134.404.424.13174.454.494.354.554.584.35184.174.143.984.244.263.89按照地價(jià)樓層分配率測算方法，根據(jù)樣點(diǎn)分布情況，就某市商住綜合樓 宇（3層、8層、12層、18

10、層、30層）立體空間地價(jià)分配率分別進(jìn)行測算，其過 程不再一一贅述，其結(jié)果見表5。表5 不同高度商住綜合樓字地價(jià)樓層分配率（單位：）樓層3層樓宇8層樓宇12層樓宇18層樓宇30層樓宇151.6840.6933.5331.1417.61225.618.1217.1216.799.22322.718.204.091.931.2148.274.272.161.2758.454.402.271.4068.614.712.471.5678.775.182.671.6788.905.352.861.7795.543.081.84105.723.251.91115.813.371.96126.003.532.

11、09133.682.17143.902.29154.052.44164.292.67174.462.71184.112.87192.9202.97213.09223.08233.16243.4253.67263.73273.85283.99293.78303.72注：表中3層、8層樣點(diǎn)樓宇底層為商鋪，其他為住宅：12層、18層、30層樣點(diǎn)樓宇l 一2層為商鋪，其他為住宅。二、容積率修正系數(shù)確定方法1、容積率的內(nèi)涵及其特性 。容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)， 房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。 通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率， 即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地

12、面 積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)， 也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。容積率具有如下特性：(1)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。 宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土 地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容 積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗 地間才具有可比性。(2)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑 密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之

13、比。當(dāng)宗地內(nèi)各房 屋的層數(shù)相同，且對單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可 表示為：R= C.H,此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。(3)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購買土地使用權(quán)的目的 是為了對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi)樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。（ 4）容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中

14、的容積率存在客觀上的最合理值。2、住宅用地容積率修正系數(shù)確定方法各住宅用地宗地地價(jià)修正體系中多有容積率這一修正因素，認(rèn)為容積率不同，其地價(jià)也應(yīng)不同，修正方式通常有兩種：一種是列出不同容積率下修正系數(shù)表；一種是類似其他因素分成優(yōu)劣5等，列出各等的修正系數(shù)。但我們在評估實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，同一宗地、容積率相同，由于建蔽率和房屋層數(shù)不同，地價(jià)卻有明顯差異。例如：某一宗地，總用地面積200m2規(guī)劃建一住宅樓，容積率為2,有 兩種可取的設(shè)計(jì)方案：A方案建筑占地面積200m2建2層，每層建筑面積均 為200m2總建筑面積400m2 B方案建筑占地面積100m2建4層，每層建筑 面積均為100m2總建筑面積400m

15、2A、B兩種不同的設(shè)計(jì)方案，盡管容積率相同，但由于建蔽率和房屋層數(shù)不同，對地價(jià)的影響是不同的。進(jìn)一步分析其原因，發(fā)現(xiàn)容積率、建蔽率、房屋層數(shù)有如下關(guān)系：建筑面積 E每層建筑面積容積率=用地面積用地面積建筑占地面積建蔽率=用地面積若房屋每層建筑面積相同，都等于建筑占地面積，則有：建筑占地面積容積率=X房屋層數(shù)=建蔽率X房屋層數(shù)用地面積因此， 容積率對地價(jià)的影響，其實(shí)質(zhì)是由建蔽率和房屋層數(shù)兩個(gè)不同的因素相互影響而產(chǎn)生的，要正確確定容積率修正系數(shù)，必須正確確定建蔽率和房屋層數(shù)對地價(jià)的影響，而不能簡單地用容積率修正系數(shù)進(jìn)行修正。(1)建蔽率和房屋層數(shù)聯(lián)合修正確定容積率修正系數(shù)思路。首先，確定區(qū)域基準(zhǔn)條

16、件容積率修正系數(shù)。應(yīng)對同一區(qū)域范圍內(nèi)住宅用地的建蔽率和房 屋層數(shù)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，確定該區(qū)域一般條件建蔽率具體數(shù)值和房屋的一般樓 層層數(shù)值，以該值為基準(zhǔn)條件，確定在該基準(zhǔn)條件下的容積率修正系數(shù)為 0, 即K基=0, K基為基準(zhǔn)條件下的容積率修正系數(shù)。 其次，確定無地上建筑物 時(shí)的地價(jià)。利用成本逼近法，測算無地上建筑物即建蔽率為 0時(shí)的土地取得 成本，作為建蔽率為0時(shí)的宗地地價(jià)。再其次，測算建蔽率在基準(zhǔn)條件下， 房屋層數(shù)變化對地價(jià)的影響。利用區(qū)域內(nèi)住宅樓房商品房銷售資料，運(yùn)用剩余法，測算建蔽率在基準(zhǔn)條件下，由于房屋層數(shù)的不同，地價(jià)的變化情況。 最后，測算不同建蔽率、不同房屋層數(shù)條件下的容積率修正系數(shù)

17、。利用上述 有關(guān)資料，建立容積率修正系數(shù)、建蔽率、房屋層數(shù)代數(shù)式，逐項(xiàng)求出不同 建蔽率，不同樓層數(shù)量條件下的相應(yīng)容積率修正系數(shù)。(2)住宅用地容積率修正系數(shù)確定方法模似實(shí)例 ?，F(xiàn)以某縣城I級住宅 用地區(qū)域?yàn)槔f明容積率修正系數(shù)確定方法。區(qū)域基準(zhǔn)條件確定某縣城I級住宅用地區(qū)域均為近幾年開發(fā)建成， 按照城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，每 幢房屋前后均不得留有庭院，用地面積=建筑占地面積=樓層面積， 即建蔽 率為100%房屋層數(shù)一般為5層，所以，區(qū)域基準(zhǔn)條件為建蔽率 100%房 屋層數(shù)為5層，即K基=K (100%.5) =0。K (100%.5)建蔽率為100%房屋層數(shù)為5層時(shí)的容積率修正系數(shù)。 確定無地上建筑物

18、時(shí)的地價(jià)。根據(jù)成本逼近法求取地價(jià)的計(jì)算公式：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+ 土地審批稅費(fèi)+ 土地開發(fā)費(fèi)用+投資利息+ 投資利潤+土地所有權(quán)權(quán)益，計(jì)算得到某城關(guān)鎮(zhèn)I級住宅用地?zé)o地上建筑物 即建蔽率為0時(shí)的成本地價(jià)為620元/m2。測算建蔽率在基準(zhǔn)條件下，房屋層數(shù)變化對地價(jià)的影響。i .調(diào)查同一區(qū)域商品房售價(jià)資料。在實(shí)地調(diào)查了某縣城I級區(qū)域有關(guān)商品房售價(jià)市場資料，將同一區(qū)域具它條件相似的不同房屋層數(shù)商品房平均售價(jià)資料整理編制成表1。表1某縣城I級住宅用地商品房各樓層售價(jià)表層次售價(jià) 樓層123456一層樓房1955二層樓房14501500三層樓房123514401300四層樓房110012651300120

19、0五層樓房10501210124512251050/、層樓房105011201175121511001020ii .建筑成本計(jì)算。根據(jù)某房地產(chǎn)開發(fā)成本資料，開發(fā)房地產(chǎn)的成本包括建安成本、投資利息、開發(fā)商合理利潤、有關(guān)稅費(fèi)等在內(nèi)，合計(jì)約800元/m2。iii .各樓層應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)計(jì)算。根據(jù)剩余法原理，利用剩余法評估土地價(jià)格的基本公式：土地價(jià)格=開發(fā)后的房地產(chǎn)總價(jià)值-（整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本+開發(fā)商合理利潤），不 同層數(shù)樓房應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)計(jì)算結(jié)果如表 2:表2某縣城I級住宅用地各種不同層數(shù)樓層地價(jià)分?jǐn)偙韺哟?售價(jià) 樓層123456合計(jì)一層樓房1155/1155二層樓房650700/1350三層樓房4

20、35640500/1575四層樓房300465500400/1665五層樓房250410445425250/1780/、層樓房2503203754153002201880iv .計(jì)算各種不同層數(shù)地價(jià)與房屋層數(shù)在基準(zhǔn)條件下的地價(jià)差額 P。通過對該縣城I級住宅用地的調(diào)查，房屋層數(shù)大多是5層樓，以5層樓的地價(jià)1780為基準(zhǔn)房屋層數(shù)地價(jià)，計(jì)算不同層數(shù)樓房地價(jià)與基準(zhǔn)樓層地價(jià) 差價(jià)AP,結(jié)果如表3:表3各種不同層數(shù)樓房地價(jià)與基準(zhǔn)樓層地價(jià)差 P各類房屋層數(shù)0一一三四五六與基準(zhǔn)樓層地價(jià)差 A P-1160-625-430-205-1150100v .計(jì)算建蔽率在基準(zhǔn)條件下，由于樓層數(shù)量變化后的容積率修正系數(shù)。

21、將各種不同層數(shù)樓房地價(jià)與基準(zhǔn)樓層地價(jià)差 P,除以區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)P基,得出的百分比即為建蔽率在基準(zhǔn)條件下，由于房屋層樓變化后的容積率修正系數(shù)，設(shè)K為建蔽率在基準(zhǔn)條件下，且層數(shù)為 n層時(shí)的容積率修正系數(shù)，那 么 P1160K0-X 100%-X 100好一65.46%P基1772 P-625K -X 100%-X 100%= - 35.27%P 基1772 P-430K2X 100%=X 100%= - 24.27%P基1772依此類推，百分比取整數(shù)，得出 K如表4:表4 Kn修正系數(shù)表單位：%各類房屋層數(shù)0一一三四五六Kn-6535一 2412一 606測算不同建蔽率、不同房屋層數(shù)條件下的容積率修

22、正系數(shù)。設(shè)m為建蔽率，n為各類房屋層數(shù)，Kmn為建蔽率m,房屋層數(shù)n的容積 率修正數(shù)，Kn為建蔽率為基準(zhǔn)條件，且層數(shù)為 n層時(shí)的容積率修正系數(shù)，Pm. 為建蔽率為 現(xiàn) 房屋層數(shù)為n時(shí)的地價(jià)，P基為基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)上述計(jì)算的資 料，此時(shí)有：Pmn= (1mj) X35%®+m (1+Kn) P 基(1)Pmn P 基Kmn-X 100%(2)P基將(1)代入(2)得：Kmn= (1 -mi) X35涮 m (1 + Kn) -1即 Kmn= 0.65 (m- 1) +mK依此式計(jì)算，得到不同建蔽率，不同房屋層數(shù)條件下的容積率修正系數(shù) 如下：K(100%)=0.65 X ( 100* 1)

23、 +100%X ( 35) = 35%K(9。%.1)=0.65 X (90* 1) +90%X ( 35) = 38%K(8。.1)=0.65 X (80* 1) +80%< (35) = 41%依此類推，計(jì)算結(jié)果如表5。表5某縣城I級住宅用地容積率系數(shù)修正表建敝率m 修正系數(shù)Kmn 樓層n100%90%80%70%60%50%40%30%一層35.0 38.0-41.0-44.0-47.0-50.0-53.0-56.0二層24.0 28.1 32.2 36.3-40.4-44.5-48.6-52.7三層12.017.3-22.6-27.9-33.2-38.5-43.8-49.1四層-6.011.9-17.8 23.7-29.0-35.5-41.4-47.3五層0-6.5 13.0-19.5-26.0-32.5-39.0-45.57Ml5.0-2.0一 9.0-16.0-23.0-30