土增稅稅率及計(jì)算方法

1、最新土地增值稅稅率表（2015年）檔次級(jí)距稅率速算扣除系數(shù)稅額計(jì)算公式說(shuō)明1增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%勺部分30%0%增值額30%扣除項(xiàng)目指取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成2增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%未超過(guò)100%勺部分40%5%增值額40%-扣除項(xiàng)目金額5%本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)3增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)200%勺部分50%15%增值額50%如除項(xiàng)目金額15%用或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；4增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%勺部分60%35%增值額60%如除項(xiàng)目金額35%財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。土地增值稅只對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國(guó)有土地使用權(quán)

2、的行為征稅，對(duì)“出讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行 為不征稅。它是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。下面來(lái)更加詳細(xì)的了解土地增值稅。一、土地增值稅的特點(diǎn)：1、在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收；2、以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)；3、征稅范圍比較廣；4、采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額 ；5、實(shí)行超率累進(jìn)稅率。二、土地增值稅的納稅人：增值稅納稅人是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。土地增值稅的納稅義務(wù)人不論法人與自然人；不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人；不論部門(mén)。三、計(jì)稅方法在計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額

3、的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除有關(guān)各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算得出增值額。再按照增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例，分別確定增值額中各個(gè)部分的適用稅率，依此計(jì)算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。各部分增值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=E (增值額 x適用稅率)四、土地增值稅的征稅范圍：1 、征稅范圍的一般規(guī)定：(1) 土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的不征稅( 國(guó)家才是所有者，才能出讓) ；(2) 土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅；(3) 土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承

4、、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。2、征稅范圍的具體和特殊規(guī)定(1) 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營(yíng)條件，免征收土地增值稅。 其中如果投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的就不能暫免征稅。(2) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。(3) 房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對(duì)于個(gè)人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核，可以免征土地增值稅。(4) 合作建房，對(duì)于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房

5、，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅; 但建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。(5) 房地產(chǎn)的出租，指房產(chǎn)所有者或土地使用者，將房產(chǎn)或土地使用權(quán)租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼?，不屬于土地增值稅的征稅范圍?6) 房地產(chǎn)的抵押，指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間并沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬的變更，因此對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。(7) 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼

6、并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。(8) 房地產(chǎn)的代建行為，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍。(9) 房地產(chǎn)的重新評(píng)估，按照財(cái)政部門(mén)的規(guī)定，國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值，因其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。(10) 土地使用者處置土地使用權(quán)，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)

7、方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權(quán)利，具有合同等到證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。五、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算：1、計(jì)算公式土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額X適用稅率一扣除項(xiàng)目金額X速算扣除系數(shù)2、計(jì)算步驟(1) 計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入( 貨幣收入、實(shí)物收入)(2) 計(jì)算扣除項(xiàng)目取得土地使用權(quán)支付的金額開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育

8、費(fèi)附加。(3) 計(jì)算 增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入扣除項(xiàng)目(4)計(jì)算 增值率=增值額+扣除項(xiàng)目金額X 100%(5) 確定適用稅率和速算扣除系數(shù)，按照計(jì)算出的增值率確定。(6)計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率一扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)六、土地增值稅的減免稅：1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅; 超過(guò)20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。高級(jí)公寓、別墅、度假村不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。2、因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。3、企事業(yè)單位、社會(huì)

9、團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。4、自2008 年 11 月 1 日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。七、土地增值稅的納稅申報(bào)：（一 ） 土地增值稅納稅申報(bào)程序1、 納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7 日內(nèi)， 到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理; 經(jīng)常轉(zhuǎn)讓經(jīng)審核可按月按季申報(bào)納稅。2、納稅人采取預(yù)售方式銷(xiāo)售房地產(chǎn)的，對(duì)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補(bǔ)。（二 ） 土地增值稅納稅清算1、土地增值稅的清算條件，區(qū)分“應(yīng)當(dāng)清算”和“可要求清算”（1） 符合下列情

10、形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的 ；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（2） 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;取得銷(xiāo)售（ 預(yù)售 ） 許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的;納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。2、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e成本費(fèi)用 =清算時(shí)扣除項(xiàng)目總金額+清算的總建筑面積3、土地增值稅的核定征收：有無(wú)帳可查或申報(bào)不可信的五種情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照，核定征收（三 ） 土地增值稅納稅地點(diǎn)：向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款1、納稅人是法人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致時(shí)，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可; 如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。2、納稅人是自然人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時(shí)，則在居住所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅