土地登記代理資格-土地估價(jià)案例與報(bào)告-28

1、土地估價(jià)案例與報(bào)告-28(總分：100.00，做題時(shí)間：90分鐘)一、案例分析題2題，請(qǐng)閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問(wèn)題(總題數(shù)：2，分?jǐn)?shù)：40.00)1. 某開發(fā)公司欲參與 A宗地的土地使用權(quán)招標(biāo)競(jìng)投，現(xiàn)委托某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)A宗地進(jìn)行招標(biāo)地價(jià)評(píng)估。該估價(jià)機(jī)構(gòu)收集到有關(guān)資料如下：(1) A宗地面積為2000m2，規(guī)劃用途為住宅用地，最大容積率為 4.0，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況為“五通一平”， 出讓年期為住宅用地法定最高年限。(2) 該開發(fā)公司擬取得該地塊的土地使用權(quán)后，建造商品住宅樓，預(yù)計(jì)開發(fā)期為2年，建筑費(fèi)為600萬(wàn)元，專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)分別為建筑費(fèi)的6%和4%建造成本均勻投入，建成后即可全部

2、售岀。(3) 該開發(fā)公司預(yù)計(jì)的投資回報(bào)率為房地產(chǎn)售價(jià)的15%稅金為房地產(chǎn)總價(jià)的 6%銀行年貸款利率為 11%土地還原利率為8%(4) 在A宗地所在區(qū)域內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)及裝修水平相同的三幢商品住宅樓的正常售價(jià)分別為：實(shí)例 B： 2370 元/m2;實(shí)例 C: 2730 元 /m2;實(shí)例 D: 2500 元 /m2。A宗地上建成后的房地產(chǎn)與上述三個(gè)比較實(shí)例的影響因素修正指數(shù)如下表，表中數(shù)值表示各案例條件與待 估房地產(chǎn)的比較，負(fù)號(hào)表示案例條件比待估房地產(chǎn)差，正號(hào)表示案例條件優(yōu)于待估房地產(chǎn)。影響因素修正指數(shù)表比較因素A宗地比較實(shí)例B比較實(shí)例C比較實(shí)例D交易時(shí)間100-1-5-4交易情況1000-1+1區(qū)域因

3、素100-2+2-個(gè)別因素1000+10+5使用年期100-30-1根據(jù)以上資料，評(píng)估岀該公司的投標(biāo)地價(jià)。(分?jǐn)?shù)：20.00 )正確答案：(先用市場(chǎng)比較法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，再用剩余法評(píng)估土地價(jià)格 第一步：采用市場(chǎng)比較法確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)(1) 分別計(jì)算三個(gè)案例的試算價(jià)格：(2) 采用算術(shù)平均求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)：?jiǎn)挝幻娣e不動(dòng)產(chǎn)價(jià) =(2518.35+2587.09+2557.12) 元/m2/3=2554.19 元/m2不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=2554.19 元 /m2 X2000mi X 4=2043.352 萬(wàn)元第二步：計(jì)算建筑成本費(fèi)用及利潤(rùn)(1) 建筑費(fèi)=600萬(wàn)元 專業(yè)費(fèi)=600萬(wàn)元X 6%=36萬(wàn)元 不可預(yù)

4、見費(fèi)：600萬(wàn)元X 4%=24萬(wàn)元(4) 利息=(600+36+24) X(1+11%)土地用途應(yīng)設(shè)定為商業(yè)。土地使用權(quán)年限應(yīng)為出讓剩余年限 35 年。-1+ 地價(jià) X (1+11%) 2- 1=72.6+0.2321 X 地價(jià)或：利息=(600+36+24) X 50% (1+11%)1.5- 1+(600+36+24) X 50% (1+11%)0.5-1+ 地價(jià)x(1+11%) 正確答案： (1 該說(shuō)法不正確，其補(bǔ)償應(yīng)包括土地的價(jià)格補(bǔ)償。因?yàn)椋?1) 由于土地的資產(chǎn)屬性，住戶作為土地使用者，享有一定的土地收益權(quán)。(2) 由于土地區(qū)位和收益的差異，住戶也應(yīng)得到補(bǔ)償。2. (1)劃撥土地使用

5、權(quán)的價(jià)格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減土地出讓金后的余額。(2) 劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)按現(xiàn)狀工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估。 評(píng)估方法可以選用成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、收益還原法。3對(duì)宗地C應(yīng)按原出讓用途及其年限下的市場(chǎng)價(jià)格給予適當(dāng)補(bǔ)償。 1 可選擇采用收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、剩余法等方法。4對(duì)于宗地D應(yīng)由政府無(wú)償收回，因?yàn)椋焊鶕?jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，如滿2 年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回。5作為商業(yè)中心用地，屬于經(jīng)營(yíng)性用地，根據(jù)國(guó)土資源部2002年第11號(hào)令的規(guī)定，必須以招標(biāo)、拍賣-1=73.6+0.2321 X地

6、價(jià)(5) 稅金=2043.352 萬(wàn)元X 6%=122.60 萬(wàn)元(6) 開發(fā)利潤(rùn)=2043.352萬(wàn)元X 15%=306.50萬(wàn)元第三步：計(jì)算土地價(jià)格地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) -建筑費(fèi) -專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見費(fèi) -利息-稅金-利潤(rùn)=2043.35-600-36-24-72.6-0.2321 X地價(jià)-122.60-306.501.2321 地價(jià)=881.65 萬(wàn)元地價(jià) =715.57 萬(wàn)元單位地價(jià)=715.57 萬(wàn)元 /2000m2=3577.85 元/m2)解析：2. 某城市擬對(duì)市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地總面積為 20000用。其中宗地A為一舊住宅區(qū)，土地總面積為 8500m

7、2；宗地B為企業(yè)甲所使用的國(guó)有劃撥土地，土地面積為7000m2, 土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計(jì)劃搬遷到城市郊區(qū)；宗地C為公司乙所使用的國(guó)有出讓土地，土地面積為1500卅，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為 40年，已使用5年；宗地D為公司丙所使用的國(guó)有出讓 土地，土地面積為3000m2，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地已閑置 5 年。上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋厥召?gòu)儲(chǔ)備中心代表政府進(jìn)行統(tǒng)一收購(gòu)，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī) 劃建筑容積率為2.03.5。請(qǐng)根據(jù)以上情況，回答下列問(wèn)題：1 市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在對(duì)宗地A進(jìn)行收購(gòu)補(bǔ)償時(shí)，有人認(rèn)為只應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行

8、補(bǔ)償，不包括土地補(bǔ)償，請(qǐng)從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說(shuō)法是否正確，并簡(jiǎn)述理由。2為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心需對(duì)其所使用的國(guó)有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償，試問(wèn)：如以 現(xiàn)狀用途的評(píng)估價(jià)作為補(bǔ)償依據(jù)，如何對(duì)該國(guó)有劃撥土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)簡(jiǎn)述評(píng)估思路。3. 根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在收購(gòu)宗地C時(shí)，應(yīng)對(duì)公司乙的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，請(qǐng)問(wèn)：如何確定補(bǔ)償價(jià)格 ?4 根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)宗地D應(yīng)如何處置，并說(shuō)明法律依據(jù)。5該中心區(qū)域經(jīng)整理后，擬將土地進(jìn)行公開出讓，請(qǐng)問(wèn)可采用哪幾種方式出讓，并簡(jiǎn)述不同出讓方式的基本特點(diǎn)。6.市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心為確定公開出讓底價(jià)，擬委托一土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地的價(jià)格進(jìn)行評(píng)

9、估，請(qǐng)問(wèn)：(1) 該土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序進(jìn)行評(píng)估 ?(2) 可以選用哪兩種方法進(jìn)行評(píng)估，為此應(yīng)收集哪些資料 ?分?jǐn)?shù)： 20.00 )或者掛牌方式公開岀讓。各岀讓方式的基本特征如下：招標(biāo)：由投標(biāo)者制作并投送標(biāo)書，根據(jù)標(biāo)書所示的設(shè)計(jì)方案和投標(biāo)價(jià)格確定中標(biāo)者，投標(biāo)者一般在3個(gè)以上。拍賣：先由岀讓方公布拍賣土地的使用條件及有關(guān)限制，然后在固定的場(chǎng)所集中競(jìng)買，岀價(jià)高者成交。 掛牌：由岀讓方發(fā)布掛牌公告，公布岀讓土地的交易條件和期限，掛牌期限截止時(shí)的最高價(jià)格即為成交價(jià) 格。6. （1）估價(jià)機(jī)構(gòu)接受評(píng)估委托后，應(yīng)按以下程序進(jìn)行評(píng)估：1）確定估價(jià)的基本事項(xiàng)，包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)期日、價(jià)格

10、類型、估價(jià)日期等。2）擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、資料類型、來(lái)源、調(diào)查方法、人員安排、時(shí)間進(jìn)度等。3）資料收集與實(shí)地查勘，主要收集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個(gè)別資料等。4）相關(guān)資料分析，對(duì)影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行分析。5）按照一定的原則，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，試算宗地價(jià)格。6）試算價(jià)格調(diào)整，確定最后估價(jià)結(jié)果。7）撰寫土地估價(jià)報(bào)告書。8）將土地估價(jià)報(bào)告提交給委托方。（2）由于待估宗地為商業(yè)用途，為此應(yīng)選用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的 兩種。收集的資料包括：1）收益還原法應(yīng)收集以下資料： 開發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益。 房地產(chǎn)出租費(fèi)用及有

11、關(guān)稅費(fèi)等。 房屋重置成本。 土地還原率、房屋還原率等參數(shù)。 當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。2）市場(chǎng)比較法應(yīng)收集以下資料： 三個(gè)以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個(gè)別條件相近、交易時(shí)間相近等條件的比較實(shí)例。 土地還原率等參數(shù)。 當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。3）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)收集以下資料： 當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)及修正體系。 待估宗地所在土地級(jí)別。 土地還原率等參數(shù)。 當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。4）剩余法應(yīng)收集以下資料： 開發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)。 開發(fā)中的有關(guān)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及其他費(fèi)用。 土地還原率、年貸款利率等參數(shù)。 當(dāng)?shù)赝?/p>

12、地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。）解析：二、報(bào)告判讀題（總題數(shù)：3,分?jǐn)?shù)：60.00）3. 下面是一份土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的市場(chǎng)比較法測(cè)算說(shuō)明部分（標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容），請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問(wèn)題（答案寫在題目下方空白處）。1. 比較案例的選擇根據(jù)收集到的近幾年商業(yè)用地交易案例資料，確定了與待估宗地類似的三宗土地作為比較對(duì)象，基本情況 見下表?；厩闆r待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易時(shí)間:2007 年 12 月2007年4月1006年9月:2007 年 10 月交易情況正常正常正常正常交易方式轉(zhuǎn)讓掛牌出讓掛牌出讓轉(zhuǎn)讓土地用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)成交地價(jià)/（兀/m2）待評(píng)估34453510388

13、0付款方式一次性支付一次性支付一次性支付一次性支付總用地面積/m2504.15035.83302.92003.6容積率P 3.6P 2.93.74.3土地使用年限/年354040402建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（略）3 因素條件說(shuō)明 整理估價(jià)人員收集的有關(guān)資料，將待估宗地與比較實(shí)例的因 素條件列表表示，詳見下表?；厩?況待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易時(shí) 間2007年12月2007年4月2006年9月1007年10月交易方 式轉(zhuǎn)讓掛牌出讓掛牌出讓轉(zhuǎn)讓成交地 價(jià)待評(píng)估344535103880商業(yè)繁 華程度有一級(jí)商服中心有一級(jí)商服中心有一級(jí)商服中心有一級(jí)商服中心交通條 件混合型主干道為主 有5條公交線路生活

14、型主干道為主 有3條公交線路生活型主干道為主 有3條公交線路混合型主干道為主 有4條公交線路總用地 面積/m22504.1，適中5035.8，較適中3302.9，適中2003.6，適中宗地形 狀規(guī)則規(guī)則規(guī)則規(guī)則臨街寬 度58706540臨街深 度439251504 編制比較因素條件指數(shù)表 根據(jù)待估宗地和比較案例在交易日期、交易方式、區(qū)域因素、個(gè)別因素的差 別，確定各比較因素條件指數(shù)如下表。比較因素待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易時(shí)間108104100 :107交易方式100100100100商業(yè)繁華程度100100100100交通條件1009696:99:總用地面積/m10098100100宗地

15、形狀100100100100臨街狀況100100100100臨街寬度10010410292臨街深度1009698985計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格將交易實(shí)例中的地價(jià)和待估宗地與比較實(shí)例的因素修正系數(shù)代入計(jì)算公式，則比準(zhǔn)地價(jià) A=3445 元 /m正確答案： (1 .隱含的前提性條件是所選案例與估價(jià)對(duì)象在同一區(qū)域或同一供需圈。 沒(méi)有對(duì)掛牌出讓價(jià)格進(jìn)行修正不合理。 因?yàn)閽炫剖且环N特殊的交易方式，交易結(jié)果可能偏離正常市場(chǎng)水平，只有掛牌出讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格形成環(huán) 境基本一致的情況下才能確定可以不修正。土地掛牌出讓與土地轉(zhuǎn)讓交易在市場(chǎng)環(huán)境方面的區(qū)別：掛牌供給土地?cái)?shù)量有限，供需不易平衡。掛牌 時(shí)間有限制。掛牌場(chǎng)地少(交易場(chǎng)

16、地少，缺乏靈活性)。掛牌土地信息有限。 C 存在錯(cuò)誤和不完善的地方如下：編制比較因素條件指數(shù)表中，缺少地價(jià)指數(shù)和各因素條件指數(shù)的編制依據(jù)。未進(jìn)行容積率修正。未 進(jìn)行使用年期修正。未說(shuō)明由3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格確定的單位面積地價(jià)的方法及原因。)解析：4. 下面是一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 (標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容 )，請(qǐng)閱讀后指出錯(cuò)誤點(diǎn)并說(shuō)明原因 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告<b. 第一部分一、估價(jià)項(xiàng)目名稱：XX廠地價(jià)評(píng)估二、委托估價(jià)方 ( 略 )三、受托估價(jià)方 ( 略 )四、估價(jià)對(duì)象 ( 略)五、估價(jià)目的：對(duì)XX廠的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。六、估價(jià)依據(jù)(1) 中華人民共和國(guó)土地管理法及實(shí)施條例。(2) 中華人

17、民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法。(3) 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。(4) 國(guó)家土地管理局、國(guó)家體改委股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行條例。(5) XX市有關(guān)土地的法律法規(guī)及文件規(guī)定。(6) 委托方提供的有關(guān)資料 (略)。X(108/104) X (100/96) X (100/98) X (100/104) X (100/96)=3808.71 元 /m2比準(zhǔn)地價(jià) B=3510 元/m2X (108/100) X (100/96) X (100/102) X (100/98)=3950.33 元 /m2比準(zhǔn)地價(jià) C=3880 元/m2X (108/107) X (100/99

18、) X (100/92) X (100/98)2=4387.56 元 /m通過(guò)對(duì)上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的分析比較，確定單位土地面積地價(jià)為 (3808.71+3950.33+4387.56) 元 /m2/3=4048.87 元/m2。請(qǐng)根據(jù)以上情況，回答下列問(wèn)題：1 在對(duì)所選案例的說(shuō)明中，隱含了一個(gè)前提性條件，請(qǐng)問(wèn)這一前提性條件是什么？2比較案例中，有掛牌出讓案例，并且沒(méi)有對(duì)掛牌方式進(jìn)行價(jià)格修正，是否合理?為什么 ?試比較一般情況下土地掛牌出讓與土地轉(zhuǎn)讓交易在市場(chǎng)環(huán)境方面的不同。3在交易時(shí)間的修正中，案例 B的修正系數(shù)為100，說(shuō)明()(只有1個(gè)選項(xiàng))。A. 以案例B作為比較基準(zhǔn)B. 案例B所在時(shí)點(diǎn)是

19、地價(jià)指數(shù)基期C. 案例B所在時(shí)點(diǎn)與地價(jià)指數(shù)基期的市場(chǎng)地價(jià)水平一致D. 案例B與評(píng)估對(duì)象比較市場(chǎng)價(jià)格相差為零4. 該部分作為估價(jià)技術(shù)報(bào)告的內(nèi)容，還有哪些錯(cuò)誤和不完善的地方 ?分?jǐn)?shù)： 10.00 )(7) 估價(jià)人員實(shí)地勘察和調(diào)查收集的有關(guān)資料。七、地價(jià)定義 此次評(píng)估地價(jià)是評(píng)估對(duì)象 50 年期工業(yè)用地國(guó)有土地使用權(quán)于評(píng)估期日的價(jià)格。八、估價(jià)期日： 2009 年 6月 30 日九、估價(jià)日期： 2009 年 8月 13 日 十、估價(jià)結(jié)果總地價(jià)： 40605565.80 元 估價(jià)結(jié)果一覽表 ( 略) 十一、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)(1) 本報(bào)告提供的土地價(jià)格構(gòu)成中不包含評(píng)估地塊紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，如管線、碼頭、道路

20、等的費(fèi)用。(2) 本報(bào)告評(píng)估地塊為XX廠劃撥土地的一部分，評(píng)估范圍由委托方劃定，其面積以土地勘測(cè)定界機(jī)構(gòu)勘 測(cè)定界結(jié)果為準(zhǔn)。(3) 本報(bào)告中采用的房屋建筑面積由委托方提供，作為評(píng)估時(shí)的參考。(4) 本報(bào)告需按國(guó)家規(guī)定，經(jīng)政府土地管理部門確認(rèn)后，方可作為確定股份制改造企業(yè)土地使用權(quán)價(jià)格的 依據(jù)。(5) 未經(jīng)評(píng)估單位書面同意，本評(píng)估報(bào)告的全部或任何一部分均不得以任何方式公開發(fā)表或引用。(6) 本報(bào)告自估價(jià)期日起半年內(nèi)有效。 十二、土地估價(jià)師姓 名 簽名XXX (略)XXX (略)XXX (略) 十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) ( 略 ) 2009 年 8 月 22 日 第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析一

21、、估價(jià)對(duì)象描述 1土地位置狀況委估地塊為XX廠用地范圍內(nèi)的一部分，位于XX區(qū)XX大道XX號(hào)， 西臨XX江、北靠XX路、東臨XX大道、南至xx廠，距xx大橋約3.5km。2土地登記狀況XX廠用地為國(guó)有劃撥用地，用途為工業(yè)，土地使用者為XX廠。評(píng)估對(duì)象為XX廠廠區(qū)用地的一部分，包括南區(qū)、西區(qū)、北區(qū)三個(gè)地塊，其對(duì)應(yīng)土地登記狀況為：南區(qū)：國(guó)有建設(shè)用地使用證號(hào)為第XX號(hào)，圖號(hào)為XX,地號(hào)為XX, 土地總面積為7601m5，其中估價(jià)對(duì)象勘測(cè)定界面積為7477m2。西區(qū)和北區(qū)：國(guó)有建設(shè)用地使用證號(hào)為第XX號(hào)，圖號(hào)為XX,地號(hào)為XX, 土地總 面積為628319，其中待估地塊北區(qū)勘測(cè)定界面積為40108卅，西

22、區(qū)勘測(cè)定界面積為 24449卅。3土地權(quán)利狀況 估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)為XX廠以行政劃撥方式取得。4建筑物及地上附著物狀況 ( 略)二、地價(jià)影響因素分析1 一般因素 ( 略)2區(qū)域因素(1) 位置。評(píng)估對(duì)象位于xx新區(qū)xx江東岸，距市中心約12km,距xx口岸約1km，距xx大橋約3.5km。(2) 交通條件 ( 略 )(3) 區(qū)域性質(zhì)。由于城市發(fā)展的結(jié)果，已形成工業(yè)和居住混雜的區(qū)域。 集聚條件。評(píng)估對(duì)象周邊規(guī)劃為開發(fā)區(qū)，有XX保稅區(qū)、XX出口加工區(qū)、XX高科技園區(qū)等，工業(yè) 集聚規(guī)模較高。(5) 地塊面積及形狀。待估地塊總面積為72034m，其中南區(qū)7477m"，北區(qū)40108nf，西區(qū)

23、24449ni。該地塊整體形狀不規(guī)則，西、北區(qū)近似長(zhǎng)方形，南區(qū)近似三角形。3個(gè)別因素(1) 環(huán)境條件。評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域附近工廠相對(duì)集中，如XX化工廠、XX煤氣廠等，有一定的空氣污染。(2) 地質(zhì)條件。評(píng)估地塊所在區(qū)域，為第四紀(jì)地層。該待估地塊地質(zhì)條件對(duì)地表工程利用無(wú)影響。(3) 臨江條件。評(píng)估地塊臨xx江，有較理想的水運(yùn)條件。土地使用權(quán)年限。取國(guó)家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最高年限為50年。第三部分土地估價(jià)一、估價(jià)原則(略)二、評(píng)估思路與方法選擇根據(jù)此次評(píng)估目的和評(píng)估價(jià)格類型，結(jié)合區(qū)域土地市場(chǎng)的特點(diǎn)選擇相應(yīng)的評(píng)估方法。近年來(lái)，XX新區(qū) 工業(yè)用地岀讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股等較為活躍，市場(chǎng)價(jià)格信息相對(duì)豐富，故選

24、用市場(chǎng)比較法。同時(shí)根據(jù)工業(yè) 用地的性質(zhì)，采用成本逼近法評(píng)估待估宗地價(jià)格。三、估價(jià)過(guò)程(一)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是指在一定市場(chǎng)條件下，選擇條件類似或使用價(jià)值相同的若干土地交易實(shí)例，就交易情況、交 易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等條件與待估土地進(jìn)行對(duì)照比較，并對(duì)交易實(shí)例土地價(jià)格加以修正，從而確 定待估土地價(jià)格的方法。該方法基本公式如下：待估土地價(jià)格一交易實(shí)例土地價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)1. 比較實(shí)例的選擇通過(guò)對(duì)市場(chǎng)交易實(shí)例的調(diào)查與分析，選擇3個(gè)可比性較強(qiáng)的交易實(shí)例作為比較實(shí)例。2. 比較因素的選擇根據(jù)影響工業(yè)用地地價(jià)的主要因素，結(jié)合評(píng)估對(duì)象和比較實(shí)例的差異情況，選擇若

25、干比較因素。3因素條件說(shuō)明 待估宗地和比較實(shí)例的各因素條件說(shuō)明如下表。4.編制比較因素條件指數(shù)表經(jīng)對(duì)上表中各因素條件的相互比較，賦予相應(yīng)的指數(shù)，結(jié)果見下表。表中有關(guān)修正說(shuō)明如下：(1) 期日修正。目前，工業(yè)用地地價(jià)約下跌了5%(2) 實(shí)例2年期修正1-1/(1+r)30/1-1/(1+r)50=93.7%。5因素修正由上表進(jìn)一步得到各項(xiàng)修正系數(shù)，見下表。6實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算經(jīng)比較分析，對(duì)各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后得到的地價(jià)眾數(shù)值作為市場(chǎng)比較法所得待估宗地價(jià)格。待估宗地地價(jià)=(563.80+625.40+502.00)元/m2/3=563.73 元/m2(二)成本逼近法成本逼近法指以土地取得和開發(fā)

26、過(guò)程中發(fā)生的客觀正常費(fèi)用為基礎(chǔ)，加上適當(dāng)?shù)耐顿Y利息、利潤(rùn)及土地增 值，從而確定土地價(jià)格的方法。該方法基本公式如下：地價(jià)=土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+投資利息+投資利潤(rùn)(1) 土地取得費(fèi)用：根據(jù)征用該地實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)算。1) 耕地占用稅：6.0元/m2。2) 菜地建設(shè)基金：45.0元/m2o3) 糧油差價(jià)補(bǔ)償費(fèi)：3.7元/m2o4) 土地補(bǔ)償費(fèi)：11.5元/m2。5) 青苗補(bǔ)償費(fèi)：2.0元/m2o6) 土地平整費(fèi)：15元/m2。7) 勞動(dòng)力安置費(fèi)：60.0元/m正確答案： ( 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的錯(cuò)誤之處： 第一部分后面應(yīng)寫上“總述”。 估價(jià)項(xiàng)目名稱不明確。3. “估價(jià)目的”中未說(shuō)明估價(jià)的應(yīng)用方向

27、。4. “估價(jià)依據(jù)”中未列出土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)規(guī)程。5. “地價(jià)定義”中未說(shuō)明土地開發(fā)程度。6. “估價(jià)日期”中未注明估價(jià)的截止日期。7. “估價(jià)結(jié)果”無(wú)單位地價(jià)和大寫。&“需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)”中未說(shuō)明估價(jià)的假設(shè)條件。9. “估價(jià)師簽名欄”無(wú)估價(jià)師資格證書號(hào)。10. “土地登記狀況”中證書名錯(cuò)，應(yīng)為國(guó)有土地使用證。11登記狀況中無(wú)四至、登記等。12. “土地權(quán)利狀況”欄未說(shuō)明他項(xiàng)權(quán)利狀況。13. 區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆 (其中：將個(gè)別因素 (宗地形狀、面積 )列入了區(qū)域因素；將區(qū)域因素 (環(huán)境條件)列入了個(gè)別因素；個(gè)別因素中未說(shuō)明宗地的基礎(chǔ)設(shè)施狀況及土地最有效用途)o14在市場(chǎng)

28、比較法的計(jì)算公式中無(wú)個(gè)別因素修正。15交易情況說(shuō)明不正確。16在因素條件表中應(yīng)將“宗地面積形狀”列入個(gè)別因素欄，將“環(huán)境條件”列入?yún)^(qū)域因素欄。17.在選取的實(shí)例中，實(shí)例 3超過(guò)了規(guī)定年限(5年)o18個(gè)別因素修正中，“面積形狀”修正錯(cuò)誤。19. “基礎(chǔ)設(shè)施狀況”未作修正。20. 交易時(shí)間未作修正。21. 期日修正未作詳細(xì)說(shuō)明，只一般描述為“地價(jià)下跌了5%”o22. 實(shí)例2 “容積率”修正錯(cuò)誤；實(shí)例 1、實(shí)例3容積率未修正。23實(shí)例2年期修正錯(cuò)，應(yīng)為實(shí)例 1年期修正，30次方和50次方。24. 年期修正未對(duì)r的取值作說(shuō)明。25. 市場(chǎng)比較法的最終結(jié)果應(yīng)取算術(shù)平均數(shù)，不應(yīng)為眾數(shù)。8) 養(yǎng)老費(fèi)：49

29、.5元/m2。9) 征地管理費(fèi)：按(+O+)X2%計(jì)即3.7元/m2o10) 不可預(yù)見費(fèi)：(+)X2%=2.8元/m2o上述各項(xiàng)費(fèi)合計(jì)，得到土地取得費(fèi)用為199.2元/mo土地開發(fā)費(fèi)用：取110元/m(3) 投資利息。假定土地取得后即進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)期限為一年，則利息=(1 99.2 X10.08%X1+110X10.08%X1)元 /m2=31.2 元 /m2(4) 投資利潤(rùn)。土地開發(fā)投資利潤(rùn)率取12%，則投資利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)用+ 土地開發(fā)費(fèi)用)X12%=(199.2+110)元 /m2 X12%=37.1 元/m2上述各項(xiàng)之和，即為成本逼近法所得待估土地價(jià)格：22V=(1)+(2)+(3)

30、+(4)=(199.2+110+31.2+37.1)元/m =377.5 元/m( 三 ) 評(píng)估結(jié)果的確定上述兩種方法評(píng)估結(jié)果分別為563.73元/m2和377.5元/m2。由于近年來(lái)XX新區(qū)工業(yè)用地市場(chǎng)相對(duì)較發(fā)達(dá)，故以市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果作為待估土地最終評(píng)估結(jié)果比較合理，則待估土地單位面積地價(jià)為563.73 元/m2。由于待估土地總面積為72034卅，則評(píng)估總價(jià)格為 40605565.8元。第四部分附件(略)分?jǐn)?shù)： 25.00 )26成本逼近法公式錯(cuò)，無(wú)土地增值收益。27在成本逼近法中，計(jì)算土地取得費(fèi)不能以項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用為依據(jù)。28“土地平整費(fèi)”不應(yīng)計(jì)入“土地取得費(fèi)”。29“土地開發(fā)費(fèi)”

31、無(wú)取費(fèi)依據(jù)。30利息計(jì)算中的“利息率”的確定無(wú)依據(jù)。31投資利息中開發(fā)期沒(méi)有乘 1/2 ；按復(fù)利計(jì)算。32利潤(rùn)率的確定沒(méi)有依據(jù)。33成本逼近法計(jì)算過(guò)程中沒(méi)有計(jì)算土地增值收益。34成本逼近法的最終結(jié)果沒(méi)有進(jìn)行年期修正。35估價(jià)結(jié)果未大寫。36第四部分應(yīng)為“附錄”。 ）解析：5. 下面是一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 （ 標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容 ） ，請(qǐng)閱讀后指出錯(cuò)誤點(diǎn)并說(shuō)明原因。 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱XX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司涉及法律訴訟的土地價(jià)格評(píng)估。二、委托估價(jià)方XX市中級(jí)人民法院。三、受托估價(jià)方 （ 略 ）四、估價(jià)目的根據(jù)XX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國(guó)有土地使用證，權(quán)利人為

32、XX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，已設(shè)定抵 押權(quán)，抵押權(quán)人為XX銀行，因未能按期還款，估價(jià)對(duì)象土地已由XX市中級(jí)人民法院查封?，F(xiàn)受委托評(píng) 估土地的市場(chǎng)價(jià)格， 供委托方確定拍賣價(jià)格提供參考； 同時(shí)也為市國(guó)土資源局在辦理土地變更登記手續(xù)時(shí)， 了解該土地交易價(jià)格是否合理提供決策依據(jù)。五、估價(jià)依據(jù)1中華人民共和國(guó)土地管理法及實(shí)施條例2中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法3中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例4城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程5城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程6委托方及案件當(dāng)事人提供的有關(guān)資料7委托評(píng)估函8 國(guó)有土地使用證XX字（2003）第XXXXX號(hào)9. 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同XX土地出讓合同字第XXX號(hào)10.

33、關(guān)于XX商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)XX計(jì)投XX號(hào) 11. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證XX規(guī)地X第XXX號(hào) 12. 其他有關(guān)資料13. 估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查資料六、估價(jià)基準(zhǔn)日2009 年 7月 5 日。七、估價(jià)日期2009年7月5日7月14日。八、地價(jià)定義本報(bào)告提供的土地價(jià)格是 2009 年 7月 5日住宅用地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。九、估價(jià)結(jié)果經(jīng)評(píng)估，待估宗地于估價(jià)基準(zhǔn)日在現(xiàn)狀條件下 67 年 4個(gè)月使用期限的土地使用權(quán)價(jià)格為： 土地單價(jià)：4562元/m2;總價(jià)： 10237128 元；大寫：壹仟零貳拾叁萬(wàn)柒仟壹佰貳拾捌元整(人民幣元 )。十、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)1本估價(jià)報(bào)告提供的評(píng)估結(jié)果是在全部限制條

34、件下于估價(jià)期日的公開市場(chǎng)價(jià)值，所謂公開市場(chǎng)價(jià)值指評(píng) 估對(duì)象于估價(jià)基準(zhǔn)日在市場(chǎng)上出售并按以下條件可取得的合理價(jià)格。(1) 買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低土地真實(shí)價(jià)值。(2) 有一段合理交易時(shí)間。(3) 在此期間土地市場(chǎng)保持穩(wěn)定。(4) 房地產(chǎn)買賣程序符合國(guó)家法律規(guī)定。 2由于待估宗地的土地權(quán)屬性質(zhì)為國(guó)有劃撥，考慮到未來(lái)轉(zhuǎn)讓土地的需要，本評(píng)估價(jià)格中包括土地使用 權(quán)出讓金；根據(jù)國(guó)家規(guī)定，該劃撥土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)交納土地出讓金。3. 本報(bào)告的評(píng)估價(jià)格系全部限制條件下求得的。根據(jù)XX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的 國(guó)有土地使用證 該土地已設(shè)定抵押權(quán)，因抵押人未能按期還款，該土地已由XX市中級(jí)人民法院查封?？紤]

35、到本次評(píng)估是 為法院處置該土地提供價(jià)格依據(jù)，所以未考慮抵押權(quán)對(duì)價(jià)格的影響。4. 本報(bào)告自估價(jià)基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。 十一、土地估價(jià)師簽字姓名土地估價(jià)師資格證書號(hào)簽字王XX XXXX (簽字)李XX XXXX (簽字)十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) ( 章 )2009 年 7月 14 日第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對(duì)象描述1. 土地登記狀況根據(jù)XX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國(guó)有土地使用證該土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有，土地使用權(quán)人為 XX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，土地權(quán)屬性質(zhì)為國(guó)有出讓。該宗地已設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)人為XX銀行，因未能按期還款，估價(jià)對(duì)象土地已由XX市中級(jí)人民法院查封。 估價(jià)對(duì)象土地為國(guó)有出讓

36、土地使用權(quán)，土地使用期限為 基準(zhǔn)日起還剩余 67 年 4 個(gè)月。2. 土地權(quán)利狀況根據(jù)XX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國(guó)有土地使用權(quán)證， 地號(hào)為：XXXX，規(guī)劃用途為住宅用地，土地總面積為 用證號(hào)：XXXXXX。3. 土地利用狀況(1) 規(guī)劃指標(biāo)。 根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同，(2) 地塊目前尚未開發(fā)，除沿XX路還有 二、地價(jià)影響因素分析1. 一般因素2006 年 11 月 19 日至 2077 年 11 月 18 日，自評(píng)估估價(jià)對(duì)象宗地編號(hào)為：XXXX，圖號(hào)：XXXX，1020.0m2，處于基準(zhǔn)地價(jià)三級(jí)區(qū)域。國(guó)有土地使項(xiàng)目批準(zhǔn)建造 4 層公寓式商品住宅兩幢， 總建筑面積為 2244m2 3戶待拆遷房

37、屋外，其余已于 2007年 9月拆平。(略)。2. 區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象地塊周邊公交線路多，交通方便，距市中心直線距離約4km，四周多為2層或多層住宅，幼托、小學(xué)、商店、郵局、銀行等公共設(shè)施齊全，人均公共綠化面積大，為該城市低密度居住區(qū)。3. 個(gè)別因素評(píng)估地塊基本規(guī)則.面積小，土地開發(fā)工程建設(shè)所需的水、電尚未接通。第三部分土地估價(jià)一、估價(jià)原則 本項(xiàng)目評(píng)估遵循土地估價(jià)的合法原則、公平公正原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、供求原則。二、估價(jià)方法和估價(jià)過(guò)程 由于估價(jià)對(duì)象位于城市低密度居住區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，有較多的成交實(shí)例可以選擇，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（以下簡(jiǎn)稱規(guī)程）并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)，選擇市場(chǎng)比

38、較法及成本逼近法 進(jìn)行評(píng)估。（一）市場(chǎng)比較法根據(jù)替代原則，將估價(jià)對(duì)象土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已 知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得岀估價(jià)對(duì)象在評(píng)估期日地價(jià) 的一種方法。其計(jì)算公式為1 選擇比較實(shí)例估價(jià)人員收集了多宗土地成交實(shí)例，選擇了本市同屬基準(zhǔn)地價(jià)三級(jí)地段的3個(gè)土地岀讓實(shí)例作為比較實(shí)例,比較實(shí)例及評(píng)估地塊情況見下表。評(píng)估地塊實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易情況:市場(chǎng)價(jià)格正常出讓正常出讓:正常出讓:土地用途住宅住宅住宅住宅土地面積/m21020.0552682006610容積率2.41.92.42.2交易日期2009.07.052

39、008.03.202006.3.92007.4.21熟地價(jià)/（元/m2）621045544968區(qū)域因 素地理位置接近公共交通好好好好公共設(shè)施1齊全齊全齊全齊全環(huán)境質(zhì)量安靜、多綠化住宅區(qū)個(gè)別因 素基礎(chǔ)設(shè)施條 件配套工程未發(fā) 生紅線外六通一 平紅線外三通一 平紅線外六通一 平臨街因素巷內(nèi)巷內(nèi)一面臨街一面臨街使用年限/年67.337070702 收集地也價(jià)指數(shù)據(jù)市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的資料，2005年以來(lái)的物價(jià)指數(shù)見下表。年份2005 年2006 年2007 年2008 年2009年7月物價(jià)指數(shù)1001011021041063容積率與修正系數(shù)的關(guān)系根據(jù)當(dāng)?shù)厝莘e率與地價(jià)的關(guān)系，容積率每提高0.1，修正指數(shù)提高

40、5,容積率與修正指數(shù)的關(guān)系見下表。容積率1.84.92.02.12.22.32.42.5修正指數(shù)1001051101151201251301354土地因素條件指數(shù) 根據(jù)估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例因素條件及地價(jià)指數(shù)、容積率修正指數(shù)，確定土地因素條 件指數(shù)見下表。待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易情況100105105105 1期日因素106104101102區(qū)域因素地理位置100100100100公共交通100100100100 1公共設(shè)施100100100100環(huán)境質(zhì)量100100100100個(gè)別因素基礎(chǔ)設(shè)施條件100110105110臨街因素100100102102容積率130105130120各因素比

41、較說(shuō)明：期日因素：委估對(duì)象相對(duì)于比較實(shí)例 A、B、C為不同時(shí)期的價(jià)格，2005年至今住宅用地出讓價(jià)格平穩(wěn)上升。交易情況修正：A、B、C為正常出讓地價(jià)(市場(chǎng)價(jià)格)；估價(jià)對(duì)象土地為市場(chǎng)價(jià)格，考慮到法院對(duì)估價(jià)對(duì)象土地的處理，交易情況略向下修正。區(qū)域因素修正： 該項(xiàng)因素主要包括地理位置(土地等級(jí))條件、道路交通通達(dá)程度和環(huán)境，委估對(duì)象及比較實(shí)例均處XX區(qū)內(nèi)，但估價(jià)對(duì)象較實(shí)例B、C略差，進(jìn)行修正。個(gè)別因素修正：主要包括臨街因素、面積大小、基礎(chǔ)設(shè)施、容積率、年期修正。比較因素分值計(jì)算見下表。實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C2成交價(jià)格/(兀/m)4120P 47544968交易情況100/105100/105100/10

42、5期日因素106/104106/101106/102區(qū)域因素地理位置100/100P 100/100100/100公共交通100/100100/100100/100公共設(shè)施100/100100/100100/100環(huán)境質(zhì)量100/100P 100/100100/100個(gè)別因素基礎(chǔ)設(shè)施條件100/110100/105100/110臨街因素100/100100/102100/102容積率130/105P 130/130130/120 :實(shí)例修正后價(jià)格4501443747485確定待估宗地的比準(zhǔn)價(jià)格經(jīng)測(cè)算，三個(gè)比較實(shí)例經(jīng)修正后的價(jià)格分別是4501元/m2、4437元/m2和4748元/m2,取三個(gè)比

43、較實(shí)例修正價(jià)格的算術(shù)平均值作為待估宗地的價(jià)格，即為4562元/m2。(二)成本逼近法成本逼近法是以土地取得費(fèi)、土地開發(fā)所耗各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益(土地使用權(quán)岀讓金)來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。1. 計(jì)算公式土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+ 土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+ 稅費(fèi)+ 土地增值收益(土地岀讓金)2. 土地取得費(fèi)(1) 評(píng)估地塊原為新中國(guó)成立前留下的棚戶區(qū)，密度大，共需拆遷安置51戶居民，除沿XX路還有三戶待拆遷房屋外，其余已于2007年9月拆平，按當(dāng)時(shí)居民拆遷安置費(fèi)用平均水平，每戶居民平均為12萬(wàn)元。則：居民拆遷安置費(fèi)為：12萬(wàn)元/戶X (51-3)

44、戶=576萬(wàn)元(2) 土地開發(fā)費(fèi)用。場(chǎng)地未平整，建筑垃圾未清理，工程未開工，臨時(shí)水、電未到位，未發(fā)生土地開發(fā)費(fèi)。(3) 管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)。計(jì)3%576萬(wàn)元X 3%=17.28萬(wàn)元 利息。利率按銀行一年期貸款利率5.85%計(jì)，該地塊動(dòng)拆遷于 2007年3月開始，拆遷周期約 0.5年，計(jì)算利息為：576 萬(wàn)元X 5.85%X0.5=16.85 萬(wàn)元(5) 利潤(rùn)。評(píng)估目的為法院處置用，利潤(rùn)不計(jì)。(6) 稅費(fèi)。未發(fā)生經(jīng)營(yíng)收入，稅費(fèi)不計(jì)。(7) 土地增值收益。土地出讓金以XX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與市國(guó)土資源局于2006年11月簽訂的土地出讓合同載明的出讓金 57.18萬(wàn)元(70年土地使用期限)并扣除2年零8個(gè)月的土地增值收益計(jì)：(57.18 X 67.33/70)萬(wàn)元 =55 萬(wàn)元。(8) 成本逼近法計(jì)算土地價(jià)格為：(576+0+17.28+16.85+0