從土地價值鏈分析李家灣綜合體的開發(fā)策略

1、從土地價值鏈分析李家灣生態(tài)園綜合休的開發(fā)策略旅游產(chǎn)業(yè)進入到休閑度假時代，必然的模式是由單一的觀光產(chǎn)品，變幻成為融觀光、休閑、度假等功能于一體的旅游綜合體，由單一的旅游景區(qū)串聯(lián)成為游線的行程式走馬觀花，變換成為在一個區(qū)域范圍內(nèi)能夠 住下來、玩高興、享受舒適的城市或者區(qū)域旅游，那么勢必應(yīng)該有多功能、多產(chǎn)業(yè)、多特色的單體旅游產(chǎn)品聯(lián)合開發(fā)，共同形成綜合性的旅游產(chǎn)品，那么也就必然涉及一定規(guī)模的土地利用與綜合開發(fā)做旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的基本支撐。為此，李家灣生態(tài)園的開發(fā)發(fā)展的基本程序與核心思路將通過“資源轉(zhuǎn)戶？土地轉(zhuǎn)換？產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移？地產(chǎn)轉(zhuǎn)型”四個流程的實施、發(fā)展起來。在以上四個流程交互運營 中，土地價值鏈的樹立與構(gòu)

2、建將會是李家灣生態(tài)園開發(fā)的核心與關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一、四個流程內(nèi)涵的客觀需求看李家灣生態(tài)園的土地價值鏈李家灣生態(tài)園是區(qū)域旅游開發(fā)的最終形態(tài)，必須與無錫發(fā)展戰(zhàn)略相一致、與國家政策相符合、與經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模相匹配、與多行業(yè)投資相嫁接、與市場客源相互動的具有旅游價值的區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)，是休閑度假時代旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的終極目標和復(fù)合形象體現(xiàn)方式。其表現(xiàn)的特征是“規(guī)模大、功能全、品質(zhì)高、環(huán)境優(yōu)、服務(wù)好 ”，其間相關(guān)環(huán)節(jié)的系統(tǒng)價值主要是通過各種資源的有效流轉(zhuǎn)、土地功能的對應(yīng)轉(zhuǎn)換、旅游及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的布局落地并形成競爭力、地產(chǎn)模式的創(chuàng)意設(shè)計并實現(xiàn)城市功能的空間融 入等有效措施體現(xiàn)岀來，并滿足經(jīng)濟收益、社會收益的兼顧和通達，同時實

3、現(xiàn)城市（都市）載體功能的 有效發(fā)揮，以及資源保護基礎(chǔ)上的可持續(xù)發(fā)展。借鑒國內(nèi)外不斷探索岀來的各種以旅游為核心產(chǎn)品的成功案例的經(jīng)驗，結(jié)合近期對李家灣項目理解及聽取多方面的意見，將李家灣開發(fā)策略確定為：以現(xiàn)實存在和虛擬的資源本底為基礎(chǔ)開發(fā)條件，以生態(tài)養(yǎng)生、休閑旅游產(chǎn)業(yè)園（區(qū)）為市場經(jīng)營產(chǎn)品，以吸引客源往來實現(xiàn)動態(tài)消費為核心主體，以滿足客戶體驗生活的配套與基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)為導(dǎo)向，實現(xiàn)直接的年度綜合收益的同時，使土地和不動產(chǎn)持 續(xù)增值的區(qū)域規(guī)?；_發(fā)經(jīng)營。從策劃規(guī)劃李家灣生態(tài)園的核心支撐要素和需求可以歸納為以下四個方面:一是土地依托性的資源 ：李家灣生態(tài)園與單純的山水觀光旅游開發(fā)有著本質(zhì)的不同，單純觀光旅

4、 游產(chǎn)品是依托自然的山水生態(tài)資源開發(fā)成為回歸自然的旅游區(qū)，我們開發(fā)的李家灣生態(tài)園依托的是包 括自然山水在內(nèi)的所有生態(tài)環(huán)境資源、文化主題資源、民俗民風(fēng)資源，換句話來說，就是依托生態(tài)環(huán) 境可開發(fā)的土地綜合利用資源（比如歷史遺跡【教堂、舜皇廟】、溪流、森林、叢林、陸地、湖山 間接開發(fā)為旅游產(chǎn)品的資源（工業(yè)遺址、教育基地、鄉(xiāng)村農(nóng)業(yè)、廠礦企業(yè)等）來滿足不同的客戶群對休 閑娛樂的渴求。等）、相關(guān)的游憩設(shè)施（比如溫泉會所、高爾夫、SPA養(yǎng)老院、高端體檢中心、飛碟運動場等）或可二是旅游消費者的活動 ：包括隨意性的游覽觀光者，以及分時段共享式旅游度假者。在休閑時代 的大背景下，還應(yīng)該包括有錢、有閑基礎(chǔ)上人們所有

5、的非工作崗位之外的活動，比如商務(wù)、會議、購 物、運動、洗浴、體育、競技、探親訪友、度假、郊游等等。三是地產(chǎn)功能化的開發(fā) ：成就李家灣生態(tài)園的核心要求就是土地的運作、土地多元化流轉(zhuǎn)和土地 的集約化開發(fā)利用，因此，土地流轉(zhuǎn)以及地產(chǎn)模式將是李家灣生態(tài)園有序發(fā)展的基礎(chǔ)和根本。就土地 綜合開發(fā)而言，它是一種復(fù)合地產(chǎn)的概念，即包括傳統(tǒng)意義的商業(yè)地產(chǎn)、居住地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、教育 地產(chǎn)、商貿(mào)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等，也包括類似于周末度假酒店、分季住宅、第二居所的經(jīng)營性或產(chǎn)權(quán)休 閑度假地產(chǎn)。四是載體城市化的體現(xiàn) ：李家灣生態(tài)園區(qū)域旅游綜合體的首要內(nèi)涵是強調(diào)區(qū)域的概念，之所以是 區(qū)域，說的是復(fù)合性資源累計起來一體化規(guī)劃、立

6、體化開發(fā)、商業(yè)化運營的發(fā)展道路，復(fù)合性資源加 上立體化開發(fā)必將形成城市化功能載體的自然融入，李家灣生態(tài)園必將形成未來生態(tài)新城市或者環(huán)保 生態(tài)的度假功能區(qū)域。因為就發(fā)展而言，成功的旅游區(qū)域開發(fā)，大多會使非永久性居民逐漸成為永久 居民。一般而言，大約在 15-20年之后，人口規(guī)模增大、配套設(shè)施完善，旅游度假物業(yè)可望成為退休隱 居或其他長年使用的主要住宅。從而，旅游區(qū)域開發(fā)成為各城市間的連接紐帶，加速了城市化進程。 在我國即將到來的快速城市化進程中，各種資源及市場的高效配置下城鄉(xiāng)融合促成城市邊界的消失， 也就意味著城市區(qū)間大量土地的開發(fā)與利用。如何合理利用耕地流轉(zhuǎn)、占補平衡、農(nóng)村建設(shè)用地置 換、林地

7、流轉(zhuǎn)、荒地開墾利用等諸多手段尋求發(fā)展，成為城市化進程中重要的關(guān)注點。二、五個理念解讀提升李家灣生態(tài)園的可持續(xù)發(fā)展空間解讀一：土地規(guī)?；檬抢罴覟成鷳B(tài)園的實現(xiàn)基礎(chǔ)通過土地流轉(zhuǎn)，土地向我們李家灣生態(tài)園公司集中，為今后打造商貿(mào)、農(nóng)業(yè)、旅游地產(chǎn)等物業(yè)經(jīng) 營打下良好基礎(chǔ)，既促進了產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化、集約化和規(guī)?；?jīng)營，又提高了單位面積的產(chǎn)岀和效益， 降低產(chǎn)業(yè)市場成本。成都三圣鄉(xiāng)是依托資源及區(qū)位優(yōu)勢，土地流轉(zhuǎn)后發(fā)展規(guī)?；F(xiàn)代農(nóng)業(yè)，推動農(nóng)業(yè) 產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的典型案例。三圣鄉(xiāng)首先選擇土地合理流轉(zhuǎn)，引進多家大型的專業(yè)化企業(yè)，以放大花卉產(chǎn) 業(yè)優(yōu)勢為突破口，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)之上，通過旅游的介入，形成具有一、三產(chǎn)

8、結(jié)合的 規(guī)?；蓍e農(nóng)業(yè)，在這個過程中，旅游依托規(guī)?；F(xiàn)代農(nóng)業(yè)，同樣形成了規(guī)模化旅游休閑產(chǎn)業(yè)，城市 居民得到了身心的享受，農(nóng)民的得到了經(jīng)濟實惠，同時也加快了城鄉(xiāng)融合。鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，與其他任 何產(chǎn)業(yè)一樣，需要規(guī)?；_發(fā)，才能提高生產(chǎn)力，形成經(jīng)濟社會效益。解讀二：土地合法化流轉(zhuǎn)是李家灣生態(tài)園的開發(fā)保證在符合土地利用總體規(guī)劃和其他有關(guān)規(guī)劃的前提下，公司要充分利用已依法批準并取得集體土地 使用權(quán)證的集體建設(shè)用地，從事法律法規(guī)未明確禁止的各種生產(chǎn)、經(jīng)營活動。經(jīng)依法批準的建設(shè)用 地，可以采用土地使用權(quán)入股的方式參與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和營利性農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)，也可以單獨或 與社會資本、龍頭企業(yè)聯(lián)合興辦企業(yè)，還可以

9、出售、轉(zhuǎn)讓、交換等形式流轉(zhuǎn)其集體建設(shè)用地使用權(quán)。 積極運用建設(shè)用地指標置換與周轉(zhuǎn)的政策，使農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)及指標有償、合理流轉(zhuǎn)，使李 家灣生態(tài)園資源在合法合理的層面上實現(xiàn)價值最大化。解讀三：產(chǎn)業(yè)復(fù)合化聯(lián)動是李家灣生態(tài)園的構(gòu)建核心隨著無錫農(nóng)村城市化步伐不斷加快，李家灣生態(tài)園作為鄉(xiāng)村及城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，實現(xiàn)農(nóng)村土地流 轉(zhuǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、農(nóng)村管理體制向城市管理體制順利過渡的一系列重大課題公司將聯(lián)動好。以北京 一號地國際藝術(shù)區(qū)為例：它以土地流轉(zhuǎn)為突破口，嫁接文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建設(shè)新農(nóng)村，實現(xiàn)區(qū)域整體的產(chǎn) 業(yè)置換與發(fā)展環(huán)境的優(yōu)化。土地流轉(zhuǎn)形式一一村民住宅改造如下圖所示：配舍企業(yè)組織譽理產(chǎn)業(yè)卻襯莊*為核心的

10、產(chǎn)業(yè)村妻會解讀四：城市功能化載體是李家灣生態(tài)園的終極目的土地流轉(zhuǎn)能夠有效改善土地資源配置效率，李家灣生態(tài)園將按照城市功能化的要求很好的利用農(nóng) 村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)機制，充分挖掘集體土地資產(chǎn)價值。一方面通過適當?shù)募信c合理的土地置 換，避免土地浪費，另一方面宅基地及其建筑物的流轉(zhuǎn)和抵押，無疑會有力推進生態(tài)園區(qū)土地的資本 化與市場化，為公司創(chuàng)造更大的價值。解讀五：產(chǎn)業(yè)龍頭化集聚是李家灣生態(tài)園的引領(lǐng)手段在城市化戰(zhàn)略指導(dǎo)下，旅游產(chǎn)業(yè)作為城市化發(fā)展高度的一個標準，在未來的土地流轉(zhuǎn)中，無疑會 扮演一個重要的角色。旅游產(chǎn)業(yè)帶動下的是土地的增值、環(huán)境的改善與生態(tài)的優(yōu)化，是規(guī)避城市化快 速發(fā)展過程中各種資源產(chǎn)岀

11、較低的有效手段之一。以華僑城為例，先期投入巨資開拓城市城鄉(xiāng)結(jié)合 部，專注于搞大型旅游項目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán) 境質(zhì)量，提升知名度，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名 度和美譽度的旅游城，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再借勢發(fā)展旅游地產(chǎn)。 從而聯(lián)動周邊大梅沙、小梅沙同步發(fā)展，形成以休閑度假為主題的城市新型集聚區(qū)與國內(nèi)外休閑旅游 目的地。北京華僑城項目也是資源流轉(zhuǎn)、旅游地產(chǎn)與城市化建設(shè)融合的經(jīng)典案例之一，即以歡樂谷主 題公園為核心吸引力，帶動周邊人流流動，隨之延展的住宅、別墅、公寓、酒店、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、體

12、驗 式商街、會所、藝術(shù)中心、學(xué)校、體育中心、高爾夫球俱樂部等具備多元文化復(fù)合社區(qū)的功能。使得 區(qū)域因完善的配套而全面升級為CBD休閑居住區(qū)。所以鑒于旅游的“一地多用”、“較少改變土地用途”、“生態(tài)環(huán)境為主”等用地性質(zhì)及其富民惠農(nóng)的社會功能，以旅游產(chǎn)業(yè)的資源復(fù)合性為核心吸引 力，是未來拓展新區(qū)域空間與運營開發(fā)的主要手段之一。三、五個策略的配合執(zhí)行促進李家灣生態(tài)園的立體化發(fā)展在中國土地使用制度重大變革的大趨勢下，李家灣生態(tài)園具備了較好的發(fā)展條件，但是必須采用 合理合法的方式依托土地資源通過與多產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動、綜合性資源組合以及相關(guān)的政策支持共同打造具 有品牌效應(yīng)旅游綜合體。策略一：資源流轉(zhuǎn)，必須具備規(guī)

13、?；奶卣鞔蛟炖罴覟成鷳B(tài)園發(fā)展模式，需要政府或集體經(jīng)濟組織通過農(nóng)村資源的流轉(zhuǎn)，將區(qū)域范圍內(nèi)包括 土地在內(nèi)的所有能夠開發(fā)的資源進行流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)用地、農(nóng)村集體建設(shè)用地等各種資源的集聚，也 就是將土地按不同使用性質(zhì)整理然后集中起來，具備了規(guī)?；a(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件，引進社會資本的 介入實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。策略二：功能轉(zhuǎn)換，必須適時適度的推進李家灣生態(tài)園需要能夠提供給游客休閑度假的功能性建筑集群來支撐，就此，一定規(guī)模建設(shè)用地 的利用是李家灣生態(tài)園健康發(fā)展的基本保證，因此“土地變性”或“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”才能保證區(qū)域整體開 發(fā)。目前建設(shè)用地的主要障礙是農(nóng)村農(nóng)民農(nóng)業(yè)的權(quán)屬利益范圍，主要流轉(zhuǎn)渠道的方程式

14、是，一種通過 農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)一一收歸國有、土地變性一一“招拍掛”一一農(nóng)用地置換占補平衡；另外一種是農(nóng)村建 設(shè)用地一一轉(zhuǎn)權(quán)讓利一一“招拍掛”；以上兩種土地整理流轉(zhuǎn)的核心思路是通過農(nóng)業(yè)用地及集體建設(shè) 用地的整理過程中，必定會出現(xiàn)一部分節(jié)余，這在整個土地大調(diào)整、大平衡、大發(fā)展過程中，是一個 很好的緩沖空間。策略三：概念包裝，必須貫穿發(fā)展的全過程園區(qū)要通過包裝得到都方認可和支持、與政府開發(fā)取向一致、與城市空間戰(zhàn)略相輔、與旅游休閑密切結(jié)合，成為經(jīng)濟增長的品牌項目。與多產(chǎn)業(yè)的嫁接形成具有核心競爭力的旅游休閑產(chǎn)品作為李家 灣生態(tài)園開發(fā)的核心吸引力，以此為基礎(chǔ)實現(xiàn)項目立項及開發(fā)。項目開發(fā)可嫁接如鄉(xiāng)村度假旅游、旅

15、 游小城鎮(zhèn)建設(shè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)示范區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)、重點流域水污染防治工程、節(jié)能減排和生態(tài)建 設(shè)工程等發(fā)展旅游休閑產(chǎn)業(yè)。策略四：旅游物業(yè)，必須落地嫁接的管理通道融入旅游物業(yè)，并以自然人文資源、主題社區(qū)、商務(wù)活動、文化娛樂、主題產(chǎn)品等各種旅游區(qū)域開發(fā)的形態(tài)表現(xiàn)岀來，當今主要的旅游物業(yè)主要有以下幾種，可依據(jù)李家灣生態(tài)園的資源特征及市場結(jié)構(gòu)進行合理組合。比如Mall形態(tài)，其區(qū)位是需要位于城市旅游的繁華商業(yè)區(qū)域。其資源特性是商業(yè)氛圍優(yōu)良，并要具有很強的旅游休閑價值。其交通需求是必要而且便捷的市內(nèi)公共交通體系和全面 到位的配套服務(wù)功能。Mall可以說是目前世界上大型商業(yè)旅游地產(chǎn)的頂級形態(tài)，伴隨著家庭汽車化

16、和 住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文化的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)旅游業(yè)態(tài)。Mall是中產(chǎn)階級的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務(wù)；比如自營式酒（飯）店形態(tài)，其 資源特征是自然環(huán)境優(yōu)良，并要具有休閑旅游的價值，同時擁有良好的交通條件，區(qū)位特征最好是位 于旅游區(qū)或者旅游城市的生態(tài)環(huán)境中。圍繞旅游六要素中的“住”做文章，以為游客提供住宿為主要 功能的旅游區(qū)自營式酒店，增加娛樂、會議等輔助功能。這些酒店多建在旅游、商務(wù)發(fā)達或會議較多 的大中型城市。由于旅游酒 （飯）店不岀售物業(yè)，主要通過經(jīng)營來收回投資，而酒店自營的回收期相當 長，與房地產(chǎn)商通過岀售物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)營理念

17、不符，因此，自營式旅游酒（飯）店雖然是最早岀現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)形式，卻不是旅游房地產(chǎn)當前的開發(fā)熱點；比如產(chǎn)權(quán)酒店形態(tài)，其區(qū)位必須距離本地城市生活區(qū)不大于 4小時的車程，異地客戶要求乘坐飛機方便到達。其生態(tài)特征是自然環(huán)境優(yōu)良，在 居住品質(zhì)上實現(xiàn)梯級提升。其開發(fā)形態(tài)是以酒店的房間為單位，開發(fā)商將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)（擁有產(chǎn)權(quán)證）分別岀售 給投資者，投資者一般都將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一岀租經(jīng)營，以獲取年度客房經(jīng)營利潤，同時投 資者享有酒店管理公司贈送的一定時限的免費入住權(quán)；比如時值度假酒店形態(tài)，其區(qū)位要求不是很 高，但必須是符合分時度假網(wǎng)絡(luò)內(nèi)成員的標準，其可達性必須滿足良好的交通條件，其經(jīng)營要點是指

18、 消費者購買一定數(shù)量的“分數(shù)”，這些“分數(shù)”就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分數(shù)”在不同時間、不同地點、不同檔次的度假村中靈活選擇其分數(shù)所能負擔(dān)的住宿設(shè)施。該度假型酒 店一般是指不同檔次的普通酒店，提岀部分單位加入分時度假網(wǎng)絡(luò)，消費者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只 是為休閑消費提供便利、優(yōu)惠和更多選擇。一般情況下，利用“分數(shù)”消費可獲取更大的折扣和免費 居住時間；比如養(yǎng)老型酒店形態(tài)，其資源環(huán)境優(yōu)良，并有完善的服務(wù)配套設(shè)施，像標準的社區(qū)醫(yī)院， 遇急癥、重癥能在半小時內(nèi)送達的市級醫(yī)院。其交通可達性良好，多種交通工具可選用，臨近高級公 路、鐵路。其核心意境是指投資人（往往是最終消費者），在退休前

19、購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單 位。委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假 村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再岀售，收益歸其家人所有；策略五：概念（集群）地產(chǎn)，必須突破的旅游地產(chǎn)模式旅游地產(chǎn)的概念已經(jīng)被無數(shù)的開發(fā)區(qū)域所引用，經(jīng)過一個長周期的發(fā)展，旅游地產(chǎn)已經(jīng)進入了細分和主題化的發(fā)展階段，種類更加多樣，模式更加靈活，渠道更加通常，人們的認可度更加廣泛。隨 著城市化、生態(tài)化、景觀化等自然需求的增長，概念地產(chǎn)將成為旅游地產(chǎn)的生力軍。比如旅游區(qū)域或 者旅游城市的景觀地產(chǎn)，其開發(fā)特征是項目建設(shè)圍繞明確的主題進行開發(fā)，其資源特性是項目地周邊 環(huán)境優(yōu)美，具備旅游價

20、值，其區(qū)位優(yōu)勢是距辦公商業(yè)中心不超過45分鐘的行程，其商業(yè)配套設(shè)施像標準的社區(qū)醫(yī)院，社區(qū)中心商業(yè)區(qū)、服務(wù)中心、通信設(shè)施、完備的體育運動游樂設(shè)施、社區(qū)公園等。發(fā) 展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報和多種 功能的住宅項目，如：景區(qū)住宅、風(fēng)景名勝度假村（風(fēng)格別墅）等。這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的。通過依靠旅游資源（自然的、人文的或二者兼有的）條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂設(shè)施，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居住生活質(zhì) 量；比如高爾夫、登山運動、溫泉等度假村地產(chǎn)，其資源基礎(chǔ)必須是高品質(zhì)的旅游資源，其交

21、通需求 必須擁有便捷的鐵路公路系統(tǒng)，離飛機場約3060分鐘左右的車程內(nèi)，其核心理念特指在高爾夫球場附近、登山等運動地開發(fā)的度假別墅項目。該項目的岀售是與運動項目使用權(quán)相匹配的。為了實現(xiàn) 資源有效利用及效益最大化，旅游地產(chǎn)可能承載多種物業(yè)形態(tài)，如：高爾夫度假村的產(chǎn)權(quán)別墅，業(yè)主 入住時間有限，可將房屋交于專業(yè)的管理公司采取分時度假的形式滿足游客的享受需求，這個過程 中，度假村就具備了兩種物業(yè)形態(tài)的有機綜合體，即實現(xiàn)的資源的有效利用，又可滿足不同人群的度 假需求，實現(xiàn)的人流、資金流有序、順暢的流動?；蚴蔷偷貙⑧l(xiāng)村建筑或工業(yè)建筑進行改造，賦予其 購物中心、度假公寓等功能，實現(xiàn)資源的有效利用；比如鄉(xiāng)村旅

22、游背景下的綜合宜居地產(chǎn)，對游客而 言，核心價值是在鄉(xiāng)村自然景觀中，享用便捷旅游服務(wù)設(shè)置的度假體驗，能獲取房產(chǎn)的獨立產(chǎn)權(quán)固然 很好，但能得到房產(chǎn)的幾十年使用權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)，特別是用代價不高的方式，也是非常樂于接受 的。當然，前提是物業(yè)的環(huán)境氛圍和服務(wù)設(shè)施能為消費者讓渡足夠的價值空間可借鑒的成功運營案例案例一：成都市紅砂村花香農(nóng)居的區(qū)域資源流轉(zhuǎn)發(fā)展模式紅砂村地處成都市東南郊，土地面積3000多畝，通過加快土地合理流轉(zhuǎn)，引進了 28家花卉龍頭企業(yè)從事現(xiàn)代盆花生產(chǎn)，村內(nèi)分布有以美國維生花卉公司為代表的大型花卉企業(yè)30多家。過去的紅砂村貧窮落后，房屋破舊，2002年人均收入僅3000多。如今，這里已經(jīng)不

23、僅僅是單純的種花、賣花的單一模式，而是發(fā)展到以觀光、賞花為主題，對花卉的科研、生產(chǎn)、包裝、旅游等方面進行全方位深度 開發(fā)的復(fù)合型觀光休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。紅砂村的農(nóng)民真正獲得了新農(nóng)村建設(shè)帶來的實惠，到2004年人均收入就已經(jīng)達到了 6080元，村民逐漸享受醫(yī)療保險和養(yǎng)老保險，家家喝上了自來水，接通了有線電視， 增設(shè)了衛(wèi)生設(shè)施和排污管網(wǎng)，村民住宅也按照當?shù)貍鹘y(tǒng)鄉(xiāng)土民居風(fēng)格進行了改造，新居戶型不求統(tǒng) 一，每戶院落設(shè)計都不盡相同，一戶一景，風(fēng)格各異，擺脫了新農(nóng)村建設(shè)中民居單純追求整齊劃一的 巢臼。觀光農(nóng)業(yè)開發(fā)對“三農(nóng)”利益的保障效應(yīng)也非常明顯，農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)受讓土地，同時，可以參 與受讓土地承包經(jīng)營權(quán)企業(yè)或經(jīng)

24、營者的年底分紅；此外，農(nóng)民給他們（龍頭企業(yè)）打工，傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民，將轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)工人。農(nóng)民的收入從原來單一的種植收入轉(zhuǎn)變?yōu)橛赏恋胤慨a(chǎn)租金、農(nóng) 業(yè)種植經(jīng)營利潤、入股股息、打工薪水共同構(gòu)成的多元收入體系。農(nóng)民全面納入城市社保體系，農(nóng)民 就地變市民，過上了城市人的生活。就地一改原先破舊的農(nóng)居為富有濃郁川西壩子民居特色的“花鄉(xiāng) 民居"；就地將農(nóng)村變?yōu)槌鞘?，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城市居民。案例二：天津市華明鎮(zhèn)的區(qū)域農(nóng)民“宅基地換房”發(fā)展模式從2005年下半年開始，天津市圍繞破解土地和資金雙重約束的難題，在廣泛征求農(nóng)民意愿和大量調(diào)研基礎(chǔ)上，推出以“宅基地換房”加快小城鎮(zhèn)建設(shè)的辦法，并在“12鎮(zhèn)5村

25、”開展試點，涉及津郊近18萬農(nóng)民。至2008年末，已經(jīng)有10萬農(nóng)民告別鄉(xiāng)間老屋，住上有產(chǎn)權(quán)的商品房，過上進工廠上班拿工資、有社保醫(yī)保的“城里人”生活。東麗區(qū)華明鎮(zhèn)十二個村共有宅基地12071畝，總?cè)丝?4.5萬，新建小城鎮(zhèn)需占地8427畝，其中規(guī)劃農(nóng)民安置住宅占地3476畝；宅基地復(fù)耕后不僅可以實現(xiàn)耕地占補平衡，還可騰岀土地 3644畝。用于農(nóng)民還遷住宅和公共設(shè)施的建設(shè)資金約37億元，可岀讓的商業(yè)開發(fā)用地預(yù)留了 4000多畝，土地出讓收益預(yù)計達到40億元，可以實現(xiàn)小城鎮(zhèn)建設(shè)的資金平衡。小城鎮(zhèn)建設(shè)需要大量資金，依靠政府財力、農(nóng)民自身積累，顯然不可能。只能在土地上做文章，通過宅基地換房，讓土地流動

26、起來，使資源資本化一一這就是天津的“宅基地換房”模式，這種思路得到國家有關(guān)部門的肯定和大力支持，國土資源部把天津列為全國土地掛鉤試點城市，并專門安排了1433公頃的土地周轉(zhuǎn)指標。國家發(fā)改委認為，天津用宅基地換房的辦法建設(shè)小城鎮(zhèn)，富有新意，符合我國保護耕地基本 國策，有利于在建設(shè)社會主義新農(nóng)村方面探索出一條新路子。案例三：北京一號地國際藝術(shù)區(qū)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展模式北京一號地國際藝術(shù)區(qū)所在的何各莊村，正處于北京市第二道綠化隔離地區(qū)，擁有大面積園林景 觀、水系，但也正是因為地處綠化帶，建筑面積少，使產(chǎn)業(yè)項目受到極大限制。由于項目地外圍目前 已經(jīng)形成了包括中央美院、花家地藝術(shù)區(qū)、七九八藝術(shù)區(qū)、酒廠藝術(shù)

27、區(qū)等藝術(shù)區(qū)，具備了初步的產(chǎn)業(yè) 基礎(chǔ)，所以在當?shù)卣伴_發(fā)商的聯(lián)合下按照建設(shè)社會主義新農(nóng)村的建設(shè)要求和“土地+藝術(shù)、新農(nóng)村+產(chǎn)業(yè)區(qū)”的總體思路，園區(qū)的發(fā)展方向由此定位為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。即由多家單位共同投資興建的當代 中國最具集聚效應(yīng)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)村莊里的藝術(shù)社區(qū)就應(yīng)勢而生。該區(qū)一期規(guī)劃面積2700畝，涵蓋整個何各莊行政區(qū)域，以“村莊”為核心的六大功能區(qū)，集藝術(shù)機構(gòu)、藝術(shù)家、策展人、經(jīng)紀 人、評論家、收藏家等形成完整的藝術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈。開發(fā)商在解決藝術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)區(qū)構(gòu) 建與新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合起來，實現(xiàn)藝術(shù)區(qū)與村莊建設(shè)互動。何各莊現(xiàn)有村民近千人，收入單一，租金就 是其主要來源。流動人口的增加，導(dǎo)

28、致治安、環(huán)境等一系列問題層岀不窮。村委會為推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升 級、村民致富、農(nóng)村管理體制向城市管理體制順利過渡等工作。積極配合企業(yè)發(fā)展藝術(shù)村，進行村民 住宅改造工程。村委會將村民住宅從村民手里租過來幫助其改造運營，全村岀租的400多平方米的院子，原本2萬元租金，但岀租給村委會就能得到三到四倍的租金，再由村委委托相關(guān)運營公司對原住宅 進行改造、包裝，岀租給高收入群體，如藝術(shù)家、企業(yè)高管等。由此，區(qū)域檔次獲得整體提升。對原 住居民，在周邊買或租房，則很便宜，不愿走的村民，村委會提供三棟住宅樓租給讓岀宅基地的村 民，同時鼓勵村民外岀就業(yè)。案例四：開封市清明上河園的區(qū)域經(jīng)營地產(chǎn)運營模式清明上河園是依照北宋

29、著名畫家張擇端的傳世之作清明上河圖為藍本建造的。由開封市人民 政府與海南置地集團公司合作建設(shè)的一座大型宋文化主題公園，坐落在開封市風(fēng)光秀麗的龍亭湖西 岸，是國家首批 AAAA級旅游景區(qū)，至今已開園營業(yè)十年，游客接待量由1998年的46萬增至90萬。清明上河園是通過對當?shù)匚幕騽?chuàng)造個性化文化來實現(xiàn)的旅游地產(chǎn)的開發(fā)。案例五：黃山宏村古村落的區(qū)域旅游立體開發(fā)模式宏村位于黟縣東北部，村落面積19.11公頃，有432戶人家，其中位于旅游較為發(fā)達的宏西村共有229戶，全村人口 1280人。宏村始建于公元 1131年，因該村落將自然景觀和人文景觀有效融為一 體，被譽為“中國畫里的鄉(xiāng)村”。整個村子呈“?！毙徒Y(jié)

30、構(gòu)布局，其中最為突岀的是有400余年的月沼、南湖、水圳等水利工程，這種當時十分先進的村落水利設(shè)計，不僅為村民解決了消防用水，而且 還調(diào)節(jié)了氣溫，為居民生產(chǎn)、生活用水提供了方便，創(chuàng)造了一種“浣汲未防溪路遠，家家門前有清 泉”。宏村現(xiàn)存明清民居 158幢，其中137幢保存完整，“承志堂”、“南湖書院”、“樹人堂”等大宅水榭堪稱徽派建筑的杰作。其中奧斯卡電影臥虎藏龍在此取景更使這個古村落名噪一時。宏村旅游開發(fā)起步于1982年，宏村開發(fā)經(jīng)營權(quán)幾度易主，1998年，即宏村村民自主經(jīng)營旅游1年期滿后，京黟旅游開發(fā)公司正式接管宏村的旅游經(jīng)營事業(yè)，經(jīng)營期限為30年。從此，拉開了中坤集團在黟縣旅游經(jīng)營的序幕。隨

31、著 2000年宏村-西遞申請世界文化遺產(chǎn)成功，宏村旅游業(yè)進入快速發(fā)展階段。下面就中 坤入駐宏村的管理經(jīng)營模式做簡單的圖示：案例六：北京市北普陀影視城的特色基地發(fā)展模式北普陀影視城位于大興區(qū)瀛海鄉(xiāng)南宮，距市區(qū)20公里，占地30萬平方米，是繼中央電視臺無錫、涿州影視城之后崛起的、以明清建筑風(fēng)格為主調(diào)的第三大影視城，其建筑以明、清風(fēng)格為主，集旅游觀光、影視拍攝、影視研修為一體的多功能大型影視文化城。旅游觀光+影視拍攝：城中有紅樓夢園、北普陀寺等古色古香的建筑，還有蒙古茶包、天橋把式、喬裝花會、繡球臨幸等洋溢著傳統(tǒng)民俗 文化的活動。此外，明清古鎮(zhèn)三街一村、書畫院、陶藝館及松、竹、梅三園則更具中國傳統(tǒng)的

32、文化特 色。影視城擁有 20多個景區(qū)，50多處景觀，還有一處紀念紅樓夢作者曹雪芹的祠廟，為游客展示 了中國古代傳統(tǒng)文化，同時也為影視拍攝提供了場景。影視研修：中國第一座影視文學(xué) 北京影視研修學(xué)院。節(jié)慶宣傳：每年4月舉辦盛大的花會大賽，有舞獅子和跑旱船等各種民間藝術(shù)表演。經(jīng)營模式：在原有中國古建園林基礎(chǔ)上增添了美國現(xiàn)代娛樂風(fēng)格，一改白天經(jīng)營格式，開創(chuàng)了全方位展開的 不夜城服務(wù)的新格局。以影視培訓(xùn)為基礎(chǔ)，進行旅游觀光、影視拍攝、會議接待、旅游休閑等相關(guān)產(chǎn) 業(yè)的開發(fā)。使整個培訓(xùn)基地內(nèi)容豐富，區(qū)塊價值提升，形成了多功能大型影視文化城。案例七：三亞亞龍灣度假區(qū)的區(qū)域時尚要素集聚開發(fā)模式亞龍灣集中了現(xiàn)代旅

33、游五大要素：海洋、沙灘、陽光、綠色、新鮮空氣于一體，呈現(xiàn)明顯的熱帶海洋性氣候，全年平均氣溫25.5 C,冬季海水最低溫度 22度，適宜四季游泳和開展各類海上運動。依托優(yōu)良的自然資源，度假區(qū)開發(fā)有濱海公園、豪華別墅、會議中心、高星級賓館、度假村、海底觀光 世界、海上運動中心、高爾夫球場、游艇俱樂部等國際一流水準的旅游度假地產(chǎn)，核心酒店有17家，其中五星級14家，四星級2家，三星級1家。引進的大型投資商有三亞天域、三亞中泰、海南大禹、 北京天鴻、北京今典、中科聯(lián)控股集團、上海家化、上海金茂、山西華宇等。引進的知名酒店品牌有 喜來登、假日、皇冠假日、希爾頓、麗思卡爾頓、鉑爾曼、凱萊、五號度假別墅等。主要的運營模式為：案例八：北京華僑城的區(qū)域功能載體互融開發(fā)模式從深圳北上進京，華僑城集團在6年時間里充分整合跨產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的優(yōu)勢，通過跨行業(yè)、多 產(chǎn)業(yè)的資源整合利用，將原來是的四方橋東南區(qū)域打造成為了一個集房地產(chǎn)、主題公園、商業(yè)、文 化、教育、酒店為一體的城市新中心一一北京華僑城。華僑城區(qū)域的形成，得益于房地產(chǎn)、城市旅游休閑、文化、酒店、教育等多產(chǎn)業(yè)形成的“