深圳市羅湖區(qū)筍崗物流園區(qū)建設(shè)規(guī)劃的商業(yè)計劃書

1、筍崗倉庫區(qū)商業(yè)化改造及筍崗物流園區(qū)建設(shè)規(guī)劃的商業(yè)計劃書本計劃書根據(jù)深圳城市總體規(guī)劃（ 1996-2010 ）關(guān)于城市建設(shè)用地布局及規(guī)劃和綜合交通規(guī)劃等章節(jié)中有關(guān)筍崗物流中心改造發(fā)展計劃的內(nèi)容，結(jié)合我司向市政府呈報的關(guān)于筍崗倉庫區(qū)商業(yè)化改造的初步方案而編制，本計劃書同時也作為我司制訂庫區(qū)投資項目計劃的參考。一、筍崗倉庫區(qū)所處的地理位置、發(fā)展歷史及現(xiàn)狀二、筍崗倉庫區(qū)發(fā)展物流園區(qū)的規(guī)劃功能定位三、筍崗物流園區(qū)建設(shè)具體要求及設(shè)想四、筍崗家居城規(guī)劃及建設(shè)方案五、筍崗汽車城規(guī)劃及建設(shè)方案六、筍崗物流園區(qū)電子商務(wù)平臺建設(shè)規(guī)劃七、筍崗物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)及引進項目的合作方式八、筍崗物流園區(qū)未來發(fā)展前景一、 筍崗倉

2、庫區(qū)所處的地理位置、發(fā)展歷史及現(xiàn)狀筍崗倉庫區(qū)位于深圳經(jīng)濟特區(qū)羅湖區(qū)的中北部，北鄰北環(huán)快速干道，西向城市主干道紅嶺路， 南靠筍崗路，東與廣九鐵路深圳北站接壤。 庫區(qū)規(guī)劃占地面積約100 萬平方米， 自 1982 年開發(fā)建設(shè)， 至今已建成大型倉庫 80 多棟，總建筑面積 90 多萬平方米，臨時堆場約5萬平方米；另有保留的約10 萬平方米待開發(fā)空地，區(qū)內(nèi)有總長 12.7 公里的三條鐵路專用線與廣九鐵路連接。在八十至九十年代，該片區(qū)作為全國最大的多功能現(xiàn)代化商業(yè)化倉庫區(qū)和全國首個出口監(jiān)管倉庫而聞名海內(nèi)外，年貨物吞吐量最高時達400-500 萬噸，被稱為 " 中國第一倉 " ，為國家

3、外貿(mào)進出口做出過巨大的貢獻。隨著深圳特區(qū)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，昔日位于城市邊緣的筍崗倉庫區(qū)已成為深圳市的城市中心區(qū)和未來商業(yè)黃金地段，近幾年來，區(qū)內(nèi)企業(yè)通過自發(fā)手段將部分倉庫設(shè)施改變?yōu)楦黝愓逛N及交易市場用途等，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的城市基礎(chǔ)設(shè)施無法滿足商業(yè)化發(fā)展的要求。因此，深圳市政府經(jīng)過多次論證和調(diào)研，已決定大規(guī)模改造筍崗倉儲區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施，并將該區(qū)域作為城市商業(yè)化改造的重點，將其規(guī)劃為城市消費物流園區(qū)。市政府為此專門成立了筍崗庫區(qū)改造建設(shè)指揮部，同時整個庫區(qū)的改造規(guī)劃方案也即將出臺。（一）筍崗建設(shè)物流園區(qū)的優(yōu)勢雖然筍崗倉庫區(qū)的建設(shè)面臨倉庫空置率高，以及市場經(jīng)濟驅(qū)動其進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地結(jié)構(gòu)調(diào)整的局面，但是經(jīng)

4、過十多年的發(fā)展和建設(shè)，筍崗倉庫區(qū)具備了由傳統(tǒng)的倉儲業(yè)向綜合物流業(yè)轉(zhuǎn)型，進行物流園區(qū)建設(shè)的許多優(yōu)勢條件。1、現(xiàn)有的倉儲設(shè)施是在筍崗倉庫區(qū)考慮發(fā)展物流園區(qū)最主要的理由。目前，筍崗倉庫區(qū)擁有約67 萬平方米倉儲用地建有大量的多層倉庫，并且在倉儲區(qū)內(nèi)建設(shè)有大量集中布局的倉庫和鐵路運輸專用線，這些都是建設(shè)物流園區(qū)的客觀優(yōu)勢所在。并且，從合理利用筍崗倉庫區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的角度出發(fā)，如果另辟新的物流園區(qū)，置現(xiàn)有的筍崗于不顧， 或任由它去改造成其它用途， 這對于整個城市而言有很不經(jīng)濟的一面。2、筍崗倉庫區(qū)臨近城市中心區(qū)的區(qū)位條件符合發(fā)展以消費物流為主的物流園區(qū)的要求。深圳近二十年的發(fā)展使羅湖已經(jīng)成為人口密集、商

5、業(yè)網(wǎng)點遍布的市區(qū)。從現(xiàn)代物流的觀念出發(fā)，這就形成對消費物流的一種潛在的市場需求。從區(qū)位條件分析，這一物流園區(qū)只能布局在特區(qū)北部、進出交通都很便捷的地段。相比之下，筍崗倉庫區(qū)的區(qū)位條件就具有極大的優(yōu)勢。3、筍崗倉庫區(qū)具有發(fā)展物流園區(qū)的宏觀交通區(qū)位優(yōu)勢。筍崗倉庫區(qū)靠近城市中心區(qū)，北、西、南三面分別緊臨城市主干道北環(huán)路、紅嶺路和筍崗路。北環(huán)路是深圳重要的以貨運交通量為主的城市干道。并且，依托設(shè)在筍崗倉庫區(qū)內(nèi)的深圳北站，筍崗倉庫區(qū)內(nèi)部設(shè)有鐵路運輸專用線直達倉庫。從大的交通區(qū)位條件上看，筍崗的對外貨運交通聯(lián)系都非常便捷。4、由于將筍崗物流園區(qū)定位為城市消費物流，因此，物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)模是由所服務(wù)的城市空

6、間范圍和消費物流的市場需求等因素共同決定的。并且，目前筍崗倉庫區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由單一的倉儲業(yè)和運輸業(yè)向綜合的商貿(mào)、物流倉儲和運輸業(yè)發(fā)展迫在眉睫，因此，在物流園區(qū)的規(guī)劃中，必須對整個筍崗倉庫區(qū)進行統(tǒng)籌考慮，在實際的改造過程中，采取一次規(guī)劃、分期實施的方式。 總之，從現(xiàn)有的對外交通條件、倉儲設(shè)施條件和倉儲業(yè)運作十多年等因素而言，筍崗倉庫區(qū)具備了許多進行物流園區(qū)建設(shè)的優(yōu)勢條件。（二）筍崗物流園區(qū)的規(guī)劃功能定位基于筍崗倉庫區(qū)的區(qū)位特點和開發(fā)條件，可以將筍崗物流園區(qū)的主要功能確定為城市消費物流基地。深圳市的消費物流主要是從國際及區(qū)域物流和不同運輸方式物流中轉(zhuǎn)化而來的，其中包括從區(qū)外經(jīng)鐵路運進的貨物。結(jié)合筍崗

7、物流園區(qū)處于城市中心區(qū)邊緣的實際情況，其直接服務(wù)的范圍必須考慮城市道路的現(xiàn)實情況。 三、 筍崗庫區(qū)商業(yè)化改造及物流園區(qū)建設(shè)具體要求及設(shè)想在深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 " 九五 " 計劃、深圳市城市總體規(guī)劃 1996-2010 、深圳市現(xiàn)代物流發(fā)展對策研究以及關(guān)于加快我市重點批發(fā)市場發(fā)展的若干意見（送審稿）中，均對在筍崗庫區(qū)商業(yè)化改造及建設(shè)物流園區(qū)提出了具體要求和設(shè)想，并明確指出筍崗物流園區(qū)建設(shè)應(yīng)遵循的十二字方針， ?quo t; 統(tǒng)籌規(guī)劃、準確定位、明確重點 " 。統(tǒng)籌規(guī)劃。筍崗物流園區(qū)規(guī)劃要與深圳市和羅湖區(qū)的總體規(guī)劃相結(jié)合，高起點、高水平、科學(xué)地進行規(guī)劃。區(qū)內(nèi)發(fā)展

8、的各類專業(yè)市場宜精不宜多，并加大智能化市場的建設(shè)力度，建立網(wǎng)上交易系統(tǒng)。準確定位。筍崗物流園區(qū)應(yīng)定位為區(qū)域性展示交易配送中心，園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)以" 立足深圳、依托周邊、連接兩頭、擴大輻射 " 為原則。要立足深圳的商業(yè)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢；依托周邊城市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和鹽田、平湖等周邊倉庫區(qū)；連接國內(nèi)和國際、內(nèi)地和香港兩個市場；在滿足本地需要的同時，以質(zhì)量、聲譽、檔次和服務(wù)向周邊地區(qū)輻射，吸引異地商家。明確重點。物流園區(qū)內(nèi)市場的建設(shè)要在" 質(zhì)" 上做文章，做到 " 人無我有，人有我精 " 。首先，家居市場可作為重點市場來發(fā)展，目前區(qū)內(nèi)已有家具、裝修、

9、裝飾材料市場，但還缺乏家用電器市場；其次，對汽車展銷及技術(shù)維護中心和配件市場的建設(shè)應(yīng)加強調(diào)研，主要定位于名車和中高檔家用轎車上； 第三，結(jié)合香港目前中藥港的發(fā)展情況，研究我市發(fā)展與之配套的中藥材市場的潛力;第四，其它市場要有限制地慎重發(fā)展。根據(jù)深圳市政府對筍崗物流園區(qū)建設(shè)市場定位的十二字方針，我司將以" 立足現(xiàn)有、示范引路、分步改造"為原則，提出分二個階段對筍崗物流園區(qū)進行改造和建設(shè)的設(shè)想：第一階段：即近期發(fā)展階段，主要是結(jié)合政府商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，利用筍崗庫區(qū)五區(qū)現(xiàn)有空地約10 萬平方米，建設(shè)高標準大型家居超市，同時，對目前已形成的、初具規(guī)模的建筑裝修裝飾材料、汽車展示及技術(shù)維

10、護中心、醫(yī)藥配送中心等專業(yè)市場進行調(diào)整、改造、引導(dǎo)和擴充。用盡可能短的時間，較少的投資，盡快在筍崗庫區(qū)形成具有較強輻射力的幾大專業(yè)批發(fā)市場：1、集建材、高檔裝飾材料、家私、燈飾、家用電器、日常消費品等為一體的大型家居超市及建筑裝飾材料專業(yè)市場我司及其母公司深業(yè)集團計劃將我司所屬的寶安北路以西的七區(qū) 14 萬平方米建筑面積和五區(qū) 10 萬平方米土地用于發(fā)展深圳市大型家居用品及建筑裝飾材料專業(yè)市場，其中在五區(qū)興建 5 萬平方米營業(yè)面積的大型家居超市一期工程作為該專業(yè)市場的核心。該專業(yè)市場將以進口高檔材料為主，國產(chǎn)名牌為輔，采用國際先進的超市管理模式，集中采購、廠家供貨、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一結(jié)算、配送批發(fā)

11、為主，零售為輔。使之成為華南以至全國規(guī)模較大、檔次較高、品種較全、輻射力強、管理先進、設(shè)施完備的超大型家居及裝飾材料專業(yè)市場。2、大型名牌汽車展銷檢測中心及汽車零配件交易市場該市場規(guī)劃在紅嶺北路以東，桃園路兩側(cè)，以目前在該區(qū)已初具規(guī)模的大昌汽修、物資工貿(mào)汽車檢測中心及汽車展銷市場等為基礎(chǔ)，改造現(xiàn)有倉庫( 占地約4 萬平方米, 現(xiàn)有建筑面積約8.5 萬平方米) ，利用現(xiàn)有818#空地約1.6 萬平方米， 建設(shè)營業(yè)面積約5 萬平方米的室內(nèi)名車交易廣場，擬與國內(nèi)外有實力的汽車生產(chǎn)廠商合作，將經(jīng)營范圍擴展到各類進口、國產(chǎn)汽車展銷、零配件供應(yīng)、汽車檢測等為一體的多功能汽車展銷檢測及汽配交易市場，擴建后市

12、場占地 15.4 萬平方米，建筑面積達 20 萬平方米以上。第二階段，用 3-5 年左右時間建設(shè)為大型物流園區(qū)配套的電子商務(wù)交易平臺及其它配套設(shè)施。 我司設(shè)想通過首先在五區(qū)建設(shè)大型家居超市項目， 以及在桃園路以北新建名車廣場項目 , 以這兩個項目的成功運作帶動筍崗庫區(qū)的改造轉(zhuǎn)型 , 在市政府對庫區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 ( 包括道路、 通信等 ) 進行大規(guī)模改造的同時， 投資建設(shè)基于上述專業(yè)市場的專業(yè)化物流網(wǎng)絡(luò)交易平臺，并設(shè)立社會化專業(yè)化物流配送中心，使電子商務(wù)與物流配送通過專業(yè)化物流網(wǎng)絡(luò)交易平臺實現(xiàn)有機的結(jié)合，與此同時，以分步改造的方式建設(shè)一批為物流園區(qū)服務(wù)的配套設(shè)施，逐步將筍崗庫區(qū)改造建設(shè)成為名副其實的

13、智能化物流園區(qū)。四、筍崗家居城規(guī)劃及建設(shè)方案這里所指的 " 筍崗家居城 " 包括寶安北路以東五區(qū)" 筍崗物流中心近期啟動區(qū)" 即 " 家居超市 " 項目及寶安北路以西七區(qū)現(xiàn)有 14 萬平方米物業(yè)的商業(yè)化改造項目兩部分，其中， " 筍崗物流中心近期啟動區(qū) " 即" 家居超市 "項目占地面積為 6.7萬平方米，建筑面積7.4 萬平方米，家居超市營業(yè)面積約5 萬平方米，建筑物層數(shù)為2-3 層，建筑容積率為1.1 ，廣場面積 7800 多平方米，公園綠地7200 平方米。寶安北路以西七區(qū)現(xiàn)有14萬平方米

14、物業(yè)的商業(yè)化改造項目目前正在進行之中，已入住其中的裝飾市場有香江家具城（建筑面積2.2萬平方米）、香江裝飾材料城（建筑面積1.5 萬平方米）、金海馬電器城（建筑面積8000 平方米）、新光源燈飾及金寶來名家私（建筑面積 5000 平方米）等， 該區(qū)域現(xiàn)已成為深圳市內(nèi)頗具影響力的家居裝飾材料專業(yè)市場。 我們計劃在未來 1-2 年內(nèi)除繼續(xù)引進有實力的國內(nèi)外家居經(jīng)銷商和代理商外，同時對 837、839、841、843 及 12#庫進行改造，提高物業(yè)檔次和土地利用率，加快智能化市場的建設(shè)步伐，使五區(qū)的建設(shè)和七區(qū)的改造同步進行，改造建設(shè)完成后，該區(qū)域形成總營業(yè)面積20 萬平方米以上的集家居、裝飾材料、家

15、用電器、日用消費品等的展銷、批發(fā)、配送為一體的大型智能化專業(yè)市場。五、筍崗汽車城規(guī)劃及建設(shè)方案該市場規(guī)劃在紅嶺北桃園路南北兩側(cè)，也分為新建和改造兩項內(nèi)容，其中新建項目包括在原 818#倉空地和 822 倉所在位置共約 1.4 萬平方米用地建設(shè) 6-9 層名車廣場及汽車零配件配送中心 , 該項目建成后的建筑面積約 5 萬平方米 , 目前正在進行項目的調(diào)研和可行性分析階段 ; 改造項目包括對桃園路以北的倉庫進行改造和在桃園路以南汽車維修及檢測中心的擴建改造等, 改造和建設(shè)完成后, 該區(qū)域?qū)⑿纬山ㄖ娣e20 萬平方米以上的集室內(nèi)汽車展示交易、網(wǎng)上交易、汽車檢測、汽車租賃、汽車零配件配送等為一體的大型

16、汽車城，隨著該項目的建成，目前的臨時性露天汽車交易將成為歷史。六、筍崗物流園區(qū)電子商務(wù)平臺建設(shè)規(guī)劃在" 筍崗家居城 " 及 " 筍崗汽車城 " 兩大專業(yè)市場改造建設(shè)的同時，利用市政府對筍崗倉儲區(qū)道路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施進行大規(guī)模改造的有利時機，我們將投入巨資建設(shè)筍崗物流園區(qū)電子商務(wù)交易平臺，并建立家居及汽車交易兩大專業(yè)網(wǎng)站，首先在筍崗物流園區(qū)設(shè)立社會化專業(yè)化的家居商品及汽車零配件配送中心，通過電子商務(wù)交易平臺實現(xiàn)商品的在線交易，同時該交易平臺還應(yīng)具備以下各種功能：1、解決 " 物流商務(wù) "網(wǎng)上提供物流信息資源物流手續(xù)網(wǎng)上辦理及網(wǎng)上供需銜接

17、網(wǎng)上物流協(xié)議網(wǎng)上配貨2、在網(wǎng)上實現(xiàn)物流管理用網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)遠程數(shù)據(jù)交換七、筍崗物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)及項目引進的合作方式要把筍崗物流園區(qū)建設(shè)成為國際一流的物流園區(qū)，除了政府給予政策等方面的支持以外，還需要企業(yè)對引進的項目精心的策劃，并投入大量的資金，我司作為未來筍崗物流園區(qū)最大的企業(yè)，將全力推進物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，特別是做好五區(qū)的規(guī)劃和對現(xiàn)有倉庫的改造，同時，為加快物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)步伐，擬以多種方式引進資金、項目，對于筍崗物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)及項目引進的合作方式，我們提出以下設(shè)想：1、與合作方就開發(fā)、建設(shè)、改造和項目合作經(jīng)營建立全面合作的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，簽署有關(guān)合作的框架性協(xié)議；2、與合作方共同出資組建筍崗物

18、流園區(qū)開發(fā)公司，按政府制定的規(guī)劃藍圖，分階段對筍崗物流園區(qū)進行新建、改造；3、 與合作方一起參與項目的策劃、論證、引進工作，共同出資組建項目公司，參與新組建項目公司的經(jīng)營，共同承擔經(jīng)營風(fēng)險；4、利用合作雙方各自在國內(nèi)外資本市場和客戶等方面的優(yōu)勢，引入國際風(fēng)險投資基金，建立基于電子化交易和現(xiàn)代化專業(yè)化商品配送中心為一體的物流電子商務(wù)平臺，使筍崗物流園區(qū)成為國際一流的物流園區(qū)。 用網(wǎng)絡(luò)指揮和調(diào)度物流優(yōu)化物流及配送線路隨著物流電子商務(wù)平臺的建立和不斷完善，筍崗物流園區(qū)將成為以特色專業(yè)市場為主導(dǎo)，各類專業(yè)網(wǎng)站為媒體，以現(xiàn)代化社會化配送中心實現(xiàn)遠程交易的高科技物流園區(qū)。八、筍崗物流園區(qū)未來發(fā)展前景未來的筍崗倉庫區(qū)將建設(shè)成為集專業(yè)化商品配送、儲存、運輸、展示與交易于一體，輔以辦公、金融、信息處理、飲食、娛樂等相配套的配送中心型消費物流園區(qū)；筍崗物流園區(qū)將成為一個商業(yè)繁榮、特色鮮明、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施完善的大型商品集散地，并將帶動區(qū)內(nèi)及周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為我市實施現(xiàn)代物流中心戰(zhàn)略的一個重要園區(qū)， 在深圳乃至全國的物流業(yè)發(fā)展中起示范探路作用。 1、一站式購物的筍崗家居超市將作為筍崗物流園區(qū)的主要標志性建筑，