房地產(chǎn)核心成本構(gòu)成會(huì)計(jì)處理詳解

1、房地產(chǎn)本錢的組成 1.1 房地產(chǎn)行業(yè)本錢費(fèi)用組成一級(jí)本錢科目二級(jí)本錢科目比 例工程開發(fā)本錢土地本錢5%-20%前期工程費(fèi)不超過6%建安工程費(fèi)40%左右根底設(shè)施費(fèi)5%-10%公共配套設(shè)施費(fèi)5%-10%開發(fā)間接費(fèi)5%-10%銷售費(fèi)用5%-10%管理費(fèi)用不超過2%財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息根據(jù)貸款規(guī)模表1 我國商品房價(jià)格構(gòu)成1、土地費(fèi)用 土地出讓金，土地征用費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議出讓或招標(biāo)出讓、拍賣出讓的費(fèi)用2、前期工程費(fèi) 前期規(guī)劃費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)可行性研究費(fèi)地質(zhì)勘查費(fèi)“三通一平費(fèi)用。他在整個(gè)本錢構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過6%。 3、建筑安裝工程費(fèi) 建筑工程費(fèi)用設(shè)備及安裝工程費(fèi)用約占整個(gè)本錢的40%左右。4

2、、市政公共設(shè)施費(fèi)用 根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路自來水污水電力電信綠化等建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所各種營利性的配套設(shè)施糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)煤氣調(diào)壓站變電室自行車棚等室外工程在房地產(chǎn)開發(fā)本錢構(gòu)成中，該工程所占比例一般在20% 30%左右。 5、管理費(fèi)用 管理人員工資差旅費(fèi)辦公費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)職工教育費(fèi)養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)本錢構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過2%。 6、貸款利息 利息其他融資本錢與融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占本錢構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。 7、稅費(fèi) 一局部是稅收房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅耕地占有稅土地增值稅兩稅一費(fèi)營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加契稅企業(yè)所得稅印花稅，另一

3、局部是行政性費(fèi)用征地管理費(fèi)商品房交易管理費(fèi)大市政配套費(fèi)人防費(fèi)煤氣水電增容費(fèi)開發(fā)管理費(fèi)等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)本錢構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%25%左右。 8、其他費(fèi)用 銷售廣告費(fèi)各種不可預(yù)見費(fèi)等在本錢構(gòu)成中一般不會(huì)超過10%。 房地產(chǎn)本錢會(huì)計(jì)的具體工作 一、首先要弄清房地產(chǎn)本錢的組成。 二、要掌握開發(fā)本錢核算的工程。開發(fā)本錢的核算工程有： 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。 2、前期工程費(fèi)：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。

4、3、根底設(shè)施費(fèi)指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等根底設(shè)施費(fèi)用。 4、建筑安裝工程費(fèi)：指土地房屋開發(fā)工程在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。 5、配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)本錢的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 6、開發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 三、正確核

5、算區(qū)分開發(fā)本錢和期間費(fèi)用 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)本錢，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造本錢和建筑安裝工程的施工本錢。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全本錢，還要計(jì)算開發(fā)企業(yè)公司本部行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。 2、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大局部都是經(jīng)營期間的費(fèi)用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開發(fā)產(chǎn)品的本錢，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期，將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品本錢，就會(huì)

6、使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的本錢水平和本錢管理責(zé)任。 3、因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開發(fā)本錢，不計(jì)算完全本錢。 房地產(chǎn)本錢的核算 一、開發(fā)本錢的核算 (一)、房地產(chǎn)開發(fā)本錢的組成內(nèi)容 為了加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品本錢的管理，降低開發(fā)過程消耗的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的本錢，在各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。 要核算開發(fā)產(chǎn)品的本錢，必須明確開發(fā)產(chǎn)品本錢的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品本錢是指房地產(chǎn)開

7、發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品本錢按其用途，可分為如下四類： 1、土地開發(fā)本錢：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地即建設(shè)場(chǎng)地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 2、房屋開發(fā)本錢：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 3、配套設(shè)施開發(fā)本錢：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 4、代建工程開發(fā)本錢：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 以上四類開發(fā)產(chǎn)品本錢，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)本錢工程： 1、土地

8、征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。 2、前期工程費(fèi)：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。 3、根底設(shè)施費(fèi)指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等根底設(shè)施費(fèi)用。 4、建筑安裝工程費(fèi)：指土地房屋開發(fā)工程在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。 5、配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)本錢的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水

9、塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 6、開發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)本錢，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造本錢和建筑安裝工程的施工本錢。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全本錢，還要計(jì)算開發(fā)企業(yè)公司本部行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大局部都是經(jīng)營期間的費(fèi)用開支，與

10、開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開發(fā)產(chǎn)品的本錢，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期，將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品本錢，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的本錢水平和本錢管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開發(fā)本錢，不計(jì)算完全本錢。 (二)、房地產(chǎn)開發(fā)本錢核算程序 房地產(chǎn)開發(fā)本錢的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定

11、數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按本錢工程進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)工程總本錢和單位建筑面積本錢的過程 開發(fā)產(chǎn)品本錢的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品本錢時(shí)應(yīng)遵循的步驟和順序。其一般程序是： 1、歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用 由于開發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開發(fā)的本錢歸集對(duì)象也是不同的。對(duì)于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個(gè)問題比擬容易解決，可以將全部開發(fā)量作為本錢歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)本錢核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)地確定本錢歸集對(duì)象。在這種情況下，本錢核算不能過細(xì)臺(tái)以單幢為單位，因?yàn)樵S多直接開發(fā)費(fèi)用很難分?jǐn)偟矫看狈课?，這樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反

12、，本錢核算也不能簡單地以小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢(shì)必使本錢核算資料滯后，失去其本錢結(jié)算和管理上的作用。本文以為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定本錢歸集對(duì)象的主要依據(jù)，對(duì)大的開發(fā)工程應(yīng)該按不同的開發(fā)期進(jìn)行分塊，便于費(fèi)用的歸集和本錢結(jié)算，充分發(fā)揮本錢核算的作用。 1在工程開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入各本錢核算對(duì)象，即借記“開發(fā)本錢總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 2為工程開發(fā)效勞所發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)賬戶，即借記“開發(fā)間接費(fèi)總分類賬戶和明

13、細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 3將“開發(fā)間接費(fèi)賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi)，按一定的方法分配計(jì)入各開發(fā)本錢核算對(duì)象，即借記“開發(fā)本錢總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)間接費(fèi)賬戶。 通過上述程序，將應(yīng)計(jì)人各本錢核算對(duì)象的開發(fā)費(fèi)用，歸集在“開發(fā)本錢總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。 2、正確劃分本錢工程 客觀地反映產(chǎn)品本錢的結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低本錢的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“開發(fā)本錢作為一級(jí)本錢核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要，選擇本錢工程，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。選擇本錢工程不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。而對(duì)金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)

14、設(shè)立科目核算。 為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)本錢，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置以下賬戶： 1“4301開發(fā)本錢賬戶。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際本錢。借方余額反映未完開發(fā)工程的實(shí)際本錢。本賬戶應(yīng)按開發(fā)本錢的種類，如“土地開發(fā)、“房屋開發(fā)、“配套設(shè)施開發(fā)和“代建工程開發(fā)等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶，并在二級(jí)明細(xì)賬戶下，按本錢核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算。 2“4302開發(fā)間接費(fèi)賬戶。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)

15、產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記分配計(jì)入開發(fā)本錢各本錢核算對(duì)象的開發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶無余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門分公司設(shè)置明細(xì)賬戶。 按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，間接費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，本文認(rèn)為，這樣處理，對(duì)局部費(fèi)用來說，有悖于會(huì)計(jì)的配比性原那么。該原那么要求：企業(yè)的各項(xiàng)收入和與其相關(guān)聯(lián)的本錢、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)予以確認(rèn)和計(jì)量。比方，為工程貸款而支付的利息以及工程的前期銷售費(fèi)用，這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大

16、、受益對(duì)象明確，如果在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進(jìn)行核算，勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況。 3、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際本錢 計(jì)算已完開發(fā)工程從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)本錢。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品賬戶，貸記“開發(fā)本錢賬戶。 4、按已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際本錢結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。 即借記“經(jīng)營本錢、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品、“出租開發(fā)產(chǎn)品、“周轉(zhuǎn)房等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品賬戶。 房地產(chǎn)開發(fā)本錢核算的最終目的是計(jì)算出工程的總本錢和單位可銷售面積的開發(fā)本錢，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重

17、視工程決算而無視工程決策，因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間性比擬明確，而且涉及到工程款的支付，比擬實(shí)際，不易拖拉，而工程決算有可能因?yàn)楦鞣N原因顯得遙遙無期，比方小區(qū)個(gè)別配套沒有完成不影響銷售，方案中的公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會(huì)影響整個(gè)開發(fā)工程的完全建成，進(jìn)而影響工程決算。如何解決這個(gè)問題，本文以為完全可以通過“預(yù)提費(fèi)用科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算預(yù)提計(jì)入本錢，以便工程決算能按方案進(jìn)行，以后待工程完成后再按實(shí)際支出調(diào)整工程本錢。由于這局部工程內(nèi)容通常在工程總投資中所占的比例很小，所以對(duì)工程的總本錢和單位本錢一般不會(huì)造成較大的影響。 (三)、房地產(chǎn)開發(fā)本錢確實(shí)定 對(duì)于

18、房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，根據(jù)?企業(yè)所得稅暫行條例?第六條、第七條、?企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第八條、?企業(yè)所得稅稅前扣除方法?國稅發(fā) 200084號(hào)第四條、第六條、第八條、第九條，?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知?國稅發(fā)202231號(hào)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行本錢、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品本錢、開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)本錢與計(jì)稅本錢、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢的界限。 那么，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其銷售本錢應(yīng)如何確定呢？ 1、根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知?國稅發(fā)202231號(hào)第八條第二項(xiàng)的規(guī)定，已銷開發(fā)產(chǎn)品的

19、計(jì)稅本錢。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程本錢確認(rèn)。可售面積單位工程本錢和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢按以下公式計(jì)算確定： 可售面積單位工程本錢=本錢對(duì)象總本錢÷總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程本錢。 2、至于廣告費(fèi)列支的問題，根據(jù)?企業(yè)所得稅稅前扣除方法?國稅發(fā)200084號(hào)第四十條的規(guī)定，納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告費(fèi)支出可以在稅前列支的局部確實(shí)應(yīng)該在銷售營業(yè)收入2以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。但是后來，國家稅務(wù)總局在2022年8月又下發(fā)了?關(guān)于調(diào)整局部行業(yè)廣告費(fèi)用所得稅稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知?國稅發(fā)20

20、2289號(hào)，根據(jù)該?通知?第一條的規(guī)定：自2001年1月1日起，制藥、食品包括保健品、飲料、日化、家電、通信、軟件開發(fā)、集成電路、房地產(chǎn)開發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)，每一納稅年度可在銷售營業(yè)收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。另外，?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知?國稅發(fā)202231號(hào)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)；新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)

21、準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個(gè)納稅年度。 3?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知?國稅發(fā)202231號(hào)第八條第二項(xiàng)第十二、十三款是這樣分別規(guī)定的：開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、開工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的開工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入本錢對(duì)象的施工本錢；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除；本錢對(duì)象報(bào)廢和毀損損失。本錢對(duì)象在建造過程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程本錢；如本錢對(duì)象整體報(bào)廢或

22、毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 4、借款利息支出，按照以下方法對(duì)本錢對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除： 1開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于本錢對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入本錢對(duì)象；屬于本錢對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 2開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 3開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)包括分支機(jī)構(gòu)和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊(cè)資本50的，超過局部的利息支出，不得在稅前扣除；未超過局部的

23、利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。 二、土地開發(fā)本錢的核算 (一)、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原那么 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地也叫商品性建設(shè)場(chǎng)地；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開發(fā)本錢；而后者那么是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)本錢。 現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中設(shè)置的“開發(fā)本錢土地開發(fā)本錢科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對(duì)口，原那么上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開

24、發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢，在“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢科目進(jìn)行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上本錢核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過“開發(fā)本錢土地開發(fā)本錢科目進(jìn)行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)如房屋占地面積或房屋建筑面積等將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一局部，那么應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)本錢核算對(duì)象，在“開發(fā)本錢土地開發(fā)本錢賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計(jì)算其總本錢和單位本錢，并于土地開發(fā)完成時(shí)，將本錢結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品賬戶。待使用土地時(shí)

25、，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)本錢，從“開發(fā)產(chǎn)品賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶，計(jì)入商品房、出租房等房屋的開發(fā)本錢。 (二)、土地開發(fā)本錢核算對(duì)象確實(shí)定和本錢工程的設(shè)置 1土地開發(fā)本錢核算對(duì)象確實(shí)定 為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)本錢的結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)需要單獨(dú)核算土地開發(fā)本錢的開發(fā)工程，可按以下原那么確定土地開發(fā)本錢的核算對(duì)象： 1、對(duì)開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開發(fā)工程為本錢核算對(duì)象； 2、對(duì)開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)本錢核算對(duì)象。 本錢核算對(duì)象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 2土地開發(fā)

26、本錢工程的設(shè)置 企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場(chǎng)地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的撤除和土地的平整；有的除了場(chǎng)地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個(gè)具體的土地開發(fā)工程來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會(huì)計(jì)制度規(guī)定的本錢工程，設(shè)置土地開發(fā)工程的本錢工程。對(duì)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的本錢工程，如建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對(duì)土地開發(fā)本錢的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)本錢工程： 1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)； 2前期工程費(fèi)； 3根

27、底設(shè)施費(fèi)； 4開發(fā)間接費(fèi)。 其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。但對(duì)拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)本錢。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指土地開發(fā)工程前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，工程可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)，場(chǎng)地平整費(fèi)等。根底設(shè)施費(fèi)是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種根底設(shè)施費(fèi)，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開發(fā)本錢負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。土地開發(fā)工程如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置“

28、配套設(shè)施費(fèi)本錢工程，用以核算應(yīng)計(jì)入土地開發(fā)本錢的配套設(shè)施費(fèi)。 (三)、土地開發(fā)本錢的核算 企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，除可將直接計(jì)入房屋開發(fā)本錢的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)本錢土地開發(fā)本錢賬戶進(jìn)行核算。 為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)本錢和不能確定負(fù)擔(dān)對(duì)象自用土地開發(fā)本錢，對(duì)土地開發(fā)本錢應(yīng)按土地開發(fā)工程的類別，分別設(shè)置“商品性土地開發(fā)本錢和“自用土地開發(fā)本錢兩個(gè)二級(jí)賬戶，并按本錢核算對(duì)象和本錢工程設(shè)置明細(xì)分類賬。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)本錢明細(xì)分類賬，并記入“開發(fā)本錢商

29、品性土地開發(fā)本錢、“開發(fā)本錢自用土地開發(fā)本錢賬戶的借方和“銀行存款、“應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用賬戶進(jìn)行核算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)本錢核算對(duì)象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)本錢負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)記入“開發(fā)本錢商品性土地開發(fā)本錢賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用賬戶的貸方。 (四)、舉例說明土地開發(fā)本錢的核算 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了以下有關(guān)土地開發(fā)支出： 商品性土地自用土地 支付征地拆遷費(fèi)78 000元72 000元 支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款20 000元18 000元 應(yīng)付承包施工單位根底設(shè)施款25 000元18 000元

30、分配開發(fā)間接費(fèi)10 000元合計(jì)133 000元108 000元 1、那么在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作： 借；開發(fā)本錢商品性土地開發(fā)本錢78 000 開發(fā)本錢自用土地開發(fā)本錢72 000 貸：銀行存款150 000 2、用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)本錢商品性土地開發(fā)本錢20 000 開發(fā)本錢自用土地開發(fā)本錢18 000 貸：銀行存款38 000 3、將應(yīng)付施工企業(yè)根底設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)本錢商品性土地開發(fā)本錢25 000 開發(fā)本錢自用土地開發(fā)本錢18 000 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款43 000 4、分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)本錢的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：

31、 借：開發(fā)本錢商品性土地開發(fā)本錢10 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用10 000 同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)本錢、自用土地開發(fā)本錢明細(xì)分類賬。 (五)、已完土地開發(fā)本錢的結(jié)轉(zhuǎn) 已完土地開發(fā)本錢的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的本錢結(jié)轉(zhuǎn)方法。 為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際本錢自“開發(fā)本錢商品性土地開發(fā)本錢賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品土地賬戶的借方。假設(shè)上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收，加上以前月份開發(fā)支出共1002 000元，應(yīng)作如下分錄入賬： 借：開發(fā)產(chǎn)品土地1002 000 貸：開發(fā)本錢商品性土地開發(fā)本錢1002 000 為本企

32、業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時(shí)，將土地開發(fā)的實(shí)際本錢結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)房屋的開發(fā)本錢，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開發(fā)本錢的土地開發(fā)支出，可采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出的各項(xiàng)費(fèi)用按本錢工程分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢的對(duì)應(yīng)本錢工程。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)和“根底設(shè)施費(fèi)兩個(gè)費(fèi)用工程，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)和“根底設(shè)施費(fèi)本錢工程。凡與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)有關(guān)的費(fèi)用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)工程；對(duì)其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費(fèi)、根底

33、設(shè)施費(fèi)等， 那么合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢的“根底設(shè)施費(fèi)工程。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出，應(yīng)將它自“開發(fā)本錢自用土地開發(fā)本錢賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶的借方。 假設(shè)上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出540 000元共648 000元。這塊土地用于建造151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中151出租房用地1500平方米，181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，那么單方自用土地開發(fā)本錢為240元648000元1500+1200，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)本錢的土地開發(fā)支出為360 000元240元×1500，結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開發(fā)本錢的土地開發(fā)支出為288 000元240元&

34、#215;1200，在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬： 借：開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢648 000 貸：開發(fā)本錢自用土地開發(fā)本錢648 000 如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等工程的用地，那么應(yīng)先將其本錢結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品自用土地賬戶的借方，于自用土地投入使用時(shí)，再從“開發(fā)產(chǎn)品自用土地賬戶的貸方將其開發(fā)本錢轉(zhuǎn)入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢等賬戶的借方。 三、前期工程費(fèi)用的核算 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清本錢核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)本錢工程，并記入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“銀

35、行存款等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上本錢核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)本錢工程，并記入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“銀行存款等賬戶的貸方。 四、根底設(shè)施費(fèi)用的核算 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等根底設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的“根底設(shè)施費(fèi)本錢工程，并記入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“銀行存款等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品賬戶，那么在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的根底設(shè)施費(fèi)按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)計(jì)

36、入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象，并記入“開發(fā)本錢 房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品賬戶的貸方。 五、建筑安裝工程費(fèi)用的核算 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)工程，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)本錢工程，并記入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，那么在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝

37、工程費(fèi)。 如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為1080 000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為： 101商品房630 000元 102商品房504 000元 合計(jì)1134 000元 那么在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)： 某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)工程標(biāo)價(jià)×該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)÷各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì) 設(shè)例中： 101商品房1080000元×630000元÷1134000元600000元 102商品房1080000元×504000元÷1134000元480000元 采用自營方式進(jìn)行建筑安裝

38、工程施工的房屋開發(fā)工程，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)本錢工程，并記入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“庫存材料、“應(yīng)付工資、“銀行存款等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工、“施工間接費(fèi)用等賬戶，用來核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際本錢轉(zhuǎn)入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)本錢工程。 企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)本錢工程，并記入“開發(fā)本

39、錢房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“庫存設(shè)備賬戶的貸方。 施工的房屋開發(fā)工程，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)本錢工程，并記入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“庫存材料、“應(yīng)付工資、“銀行存款等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以設(shè)置“工程施工、“施工間接費(fèi)用等賬戶，用來核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際本錢轉(zhuǎn)入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)本錢工程。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的“建筑安裝工程

40、費(fèi)本錢工程，并記入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“庫存設(shè)備賬戶的貸方。 六、配套設(shè)施開發(fā)本錢的核算 (一)、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原那么 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施工程，包括：1開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；2開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；3開發(fā)工程外為居民效勞的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，

41、計(jì)入房屋開發(fā)本錢。 按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施工程，不得計(jì)入商品房本錢。因?yàn)檫@些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實(shí)際執(zhí)行過程中，由于城市根底設(shè)施的投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市根底設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一局部。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢。 為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開發(fā)本錢和各種大配套設(shè)施的開發(fā)本錢，對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種： 1、對(duì)能分

42、清并直接計(jì)入某個(gè)本錢核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)本錢，并在“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶中歸集其發(fā)生的支出； 2、對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢賬戶進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)本錢； 3、對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢賬戶進(jìn)行歸集。 由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)本錢中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等本錢核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。 (二)、配套設(shè)施開發(fā)本錢核算對(duì)象確實(shí)定和本錢工程的設(shè)置 一般說來，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施

43、工程，應(yīng)以各配套設(shè)施工程作為本錢核算對(duì)象，借以正確計(jì)算各該設(shè)施的開發(fā)本錢。對(duì)這些配套設(shè)施的開發(fā)本錢應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)本錢工程：1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；2前期工程費(fèi)；3根底設(shè)施費(fèi)；4建筑安裝工程費(fèi)；5配套設(shè)施費(fèi)；6開發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)工程用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供效勞，所以理應(yīng)分配為其效勞的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)本錢。 對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各本錢核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為本錢核算對(duì)象。如果工程規(guī)模不大、與其他工程建設(shè)地點(diǎn)較近、開竣工時(shí)間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合

44、并作為一個(gè)本錢核算對(duì)象，于工程完工算出開發(fā)總本錢后，按照各該工程的預(yù)算本錢或方案本錢的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)本錢，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開發(fā)本錢分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)本錢。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)本錢，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)本錢工程：1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；2前期工程費(fèi)；3根底設(shè)施費(fèi)；4建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)本錢負(fù)擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，對(duì)這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢。因此，對(duì)這些配套設(shè)施，在核算時(shí)也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)本錢工程。 (三)、配套設(shè)施開發(fā)本錢

45、的核算 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢賬戶進(jìn)行核算，并按本錢核算對(duì)象和本錢工程進(jìn)行明細(xì)分類核算。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)本錢明細(xì)分類賬的相應(yīng)本錢工程，并記入“開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢賬戶的借方和“銀行存款、“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款等賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)本錢明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)工程，并記入“開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢XX賬戶的借方和“開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢XX賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入各配套

46、設(shè)施開發(fā)本錢明細(xì)分類賬的“開發(fā)間接費(fèi)工程，并記入“開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用賬戶的貸方。 對(duì)配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算本錢或方案本錢，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入房屋等開發(fā)本錢明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)工程，并記入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢等賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用賬戶的貸方。因?yàn)橐粋€(gè)開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時(shí)間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度安排上，有時(shí)先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托、消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房

47、屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無法接配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)本錢進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算本錢或方案本錢為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)本錢。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行： 某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算本錢或方案本錢×配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率該配套設(shè)施的預(yù)算本錢或方案本錢÷應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算本錢或方案本錢合計(jì)×100% 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大

48、配套設(shè)施。 例如：某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)本錢應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等本錢，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開發(fā)本錢。假定各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算本錢如下： 101商品房1000 000元 102商品房900 000元 151出租房800 000元 181周轉(zhuǎn)房800 000元 201大配套設(shè)施商店500 000元 251幼托設(shè)施320 000元 幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率320000÷1000000+900000+800000+800000+

49、500000×100%320000÷4000000×100%8% 各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為： 101商品房：1000 000元×880 000元 102商品房：900 000元×872000元 152出租房：800 000元×864000元 182周轉(zhuǎn)房；800 000元×864000元 201大配套設(shè)施商店：500 000元×840 000元 按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，其與實(shí)際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的本錢。 現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)本

50、錢的核算如下： 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的本錢。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提方法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了以下有關(guān)支出單位：元： 201 251 252 商店 水塔 幼托 支付征地拆遷費(fèi)50 000 5 000 50 000 支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款30 000 20 000 30 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)根底設(shè)施工程款50 000 30 000 50 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝

51、工程款200 000 245 000 190 000 分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)35 000 分配開發(fā)間接費(fèi)55 000 預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)40 000 1、那么用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢105 000 貸：銀行存款105 000 2、用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢80 000 貸：銀行存款80 000 3、將應(yīng)付施工企業(yè)根底設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢765 000 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款765 000 4、分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)本錢的水塔設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作； 借：開發(fā)

52、本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢商店35 000 貸：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢水塔35 000 5、分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)本錢的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢商店55 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用55 000 6、預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)本錢負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢商店40000 貸：預(yù)提費(fèi)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)40000 7、同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)本錢明細(xì)分類賬。 (四)、已完配套設(shè)施開發(fā)本錢的結(jié)轉(zhuǎn) 已完成全部開發(fā)過程計(jì)經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)本錢： 1、對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，

53、應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成年自“開發(fā)本錢一配套設(shè)施開發(fā)本錢賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施賬戶的借方，作如下分錄入貼： 借：開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施460000 貸：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢460000 配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。 2、按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個(gè)分配計(jì)入商品房等計(jì)發(fā)產(chǎn)品本錢的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開發(fā)本錢按一定的標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際本錢、預(yù)算本錢或方案本錢，分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)本錢，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢265000 開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢35000 貸：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢300000 3、對(duì)用預(yù)

54、提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評(píng)發(fā)產(chǎn)品本錢的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)本錢沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬： 借：預(yù)提費(fèi)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)320 000 貸：開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢320 000 如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開發(fā)本錢，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品本錢或作追加的分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的本錢。 五、房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用的核算 (一)、開發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算 開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品本錢。為了簡