房地產(chǎn)開發(fā)的認識

1、房地產(chǎn)開發(fā)的認識房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目經(jīng)理負責制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標準等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、

2、服務(wù)、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此， 房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標的實現(xiàn)。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道，項目有序地達到預(yù)期總目標。房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理是指通過職責劃分、授權(quán)、 合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理的意

3、義是為開發(fā)項目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計和施工隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，促進產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)調(diào)之中，人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為主要，項目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理的意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、 階段性目標的貫徹執(zhí)行與檢驗等措

4、施，對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益資金和技術(shù)控制?即使有了資金，項目也有不一定成功的可能性，因為微小的技術(shù)問題也可以影響開發(fā)的成功，這是一個從量變到質(zhì)變的過程。譬如質(zhì)量問題、進度問題、方案選擇問題、產(chǎn)品定位問題等等。質(zhì)量問題小到可以不計，大到可以造成糾紛，引起官司甚至影響開發(fā)者的信譽和名聲。 進度可以影響銷售的最佳時機。能干的人可以從當前開發(fā)到今后使用，考慮方案的方方面面，盡量周全，并大大降低開發(fā)成本。沒有經(jīng)驗和專業(yè)知識的人可能只顧眼前，沒有主見，考慮不周，而大大增加開發(fā)和使用的成本。從而也有

5、可能導致項目開發(fā)失敗。這里所說的技術(shù)不僅僅建筑技術(shù)，而是包括建筑技術(shù)在內(nèi)的經(jīng)濟技術(shù)，法律技術(shù)和策劃營銷技術(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)的每個過程，都需要有計劃的執(zhí)行，就象一串珍珠項鏈，計劃就是項鏈里面的一跟繩子。制定出一個切實可行的計劃，才可以使得公司里的各個部門各個人員知道干什么，怎么干，什么時候必須完成什么工作，如果沒有按期完成應(yīng)該在什么時候趕上。沒有計劃的話，各部門各行其事，相互不負責任。該在冬天開工的項目偏偏在雨季開挖基礎(chǔ)，施工該在九月拿銷售許可證偏拖單位苦不堪言，工期上不來開發(fā)公司還要額外的掏降水措施費；到第二年三月份，售樓處一天接待不了幾個人，資金回收不了還要貼上銷售人員的工資；或者開盤了才發(fā)現(xiàn)前

6、期什么宣傳也沒有做，老百姓對這個項目什么也不了解等等。以上都是沒有計劃性帶來的危害。這個危害的后果就是大大增加了開發(fā)項目的各種成本尤其是財務(wù)成本。房地產(chǎn)銷售要借助于專業(yè)公司，好東西不宣傳，別人是不知道的，但不能過于依賴它。在營銷推廣中過于依靠中介代理，用大量廣告轟炸或明星參與方式促銷，把樓價定在高位，使發(fā)展商處于進退兩難之間，是過分聽信中介代理的某些說教所致，每個城市都有一些類似的例子。因為任何產(chǎn)品光靠表面文章是難以聚集人氣的。項目僅憑炒作一些概念，借助一些廣告媒體手段，大張旗鼓，表面文章做得絢爛多彩，而事實上難聚人心，一定要東西好，貨真價實，才有市場。在消費者日益理性化的今天，發(fā)展商應(yīng)注重項目內(nèi)在素質(zhì)的完善，僅憑表面文章是不足夠的。目前樓市中的營銷手段可謂是復雜多變，層出不窮，但相當一部分的營銷手段是以發(fā)展商的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，而精明的消費者自然知道無論營銷方式如何變化，“羊毛出在羊身上”是不變的，因此虛論營銷并無實際意義，還是要在產(chǎn)品上下功夫，才是硬道理?？傊康禺a(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價格，而房地產(chǎn)價格又是影響經(jīng)濟社會的一個關(guān)鍵因素。應(yīng)當講， 控制房地產(chǎn)開發(fā)成本對整個國民經(jīng)濟保持健