房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程：遞交申請一一受理調(diào)查一一項(xiàng)目評(píng)估一一核查審批 辦理手續(xù)一一資料歸檔一一貸后管理一一收貸撤保一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請（一）借款人資格借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，須符合以下基本條件：1、 借款人是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、 其他經(jīng)濟(jì)組織。2、 有經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批 準(zhǔn)設(shè)立的證明文件。3、 經(jīng)營管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好。4、 信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。5、 有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。6、 有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。7、 貸款項(xiàng)目已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計(jì)

2、劃， 其立項(xiàng)文件合法、完整、真實(shí)、 有效。8、 借款人已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程開工證。（2010年2月銀監(jiān)會(huì)近日下發(fā)了關(guān) 于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知（以下簡稱通知），收 緊房地產(chǎn)信托融資渠道。通知明確指出信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ) 備貸款。同時(shí)通知還取消了 2009年給予房地產(chǎn)信托的“特惠”政策，“四 證”齊全再次成為房企獲得信托貸款的“鐵門檻”。）9、 貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌龅男枨?，有?guī)范的可行性研究報(bào)告。10、 貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告合理真實(shí)011、 貸款人計(jì)劃投入貸款項(xiàng)目的自有資金不低于銀行規(guī)

3、定的比例，并能夠在 使用銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。12、 企業(yè)信用等級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)度符合貸款人的要求。13、 貸款人規(guī)定的其他條件。（二）申請貸款資料開發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款項(xiàng)目的相關(guān)資料。二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的銀行審查與審批貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款主性”原則和貸款投向政策，對(duì)貸款調(diào)查部門 提供的資料進(jìn)行核實(shí)，評(píng)價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)，復(fù)測貸款風(fēng)險(xiǎn)度，提出貸款決策建議，供 貸款決策人參考。（一）貸款審查的主要內(nèi)容1、 審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。2、 根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。3、 審查貸款項(xiàng)目是否需要評(píng)估，有無評(píng)估報(bào)告，有否超權(quán)限評(píng)估，評(píng)估報(bào)告是否已批準(zhǔn)，項(xiàng)目情況是

4、否可行。4、 審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足項(xiàng)目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可告的還款來源。5、 審查貸款期限。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款最長期限為 3年，建筑業(yè)短期貸款最長不超過1年。6、 審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營運(yùn)車輛抵押貸款。保證貸款：（1）保證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的法人、其他組織或 者公民，擔(dān)保法規(guī)定國家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)不能作保證人；（2）核實(shí)保證人保證意見的真實(shí)性、合法性，如股份公司要有董事會(huì)決議；（3）審查保證人的保證能力。7、 復(fù)算貸款風(fēng)險(xiǎn)度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度

5、。8、 審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額，授 信額有無超過單個(gè)企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例 10% o9、 按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。貸款審查崗認(rèn)為調(diào)查崗提交的評(píng)估報(bào)告、調(diào)查意見不夠詳盡，可以提出補(bǔ)充評(píng)估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補(bǔ)充評(píng)估與調(diào)查。貸款審查意見中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請審批表交審查主管復(fù)審。經(jīng)審查崗主管審查同意后，按授權(quán)授信審批權(quán)限報(bào)有權(quán)人簽批。（二）貸款的審批房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項(xiàng)目評(píng)估權(quán)限辦理。1、 貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款， 并決定貸款種類、金額、期限、利率、 方式。2、 凡

6、是要上報(bào)上級(jí)行審批的，均要由下級(jí)行向上級(jí)行審查崗提交本級(jí)行信貸審查委員會(huì)對(duì)貸款項(xiàng)目調(diào)查的實(shí)審意見， 并由行長簽署上報(bào)。上級(jí)行審查崗審查 后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會(huì)或有權(quán)簽批人簽批。上級(jí)行審查崗的審查內(nèi)容 基本與貸款上報(bào)行的審查崗相同。3、 貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門輸貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門，并由貸款調(diào)查部門通知企業(yè)。五、貸款的發(fā)放經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準(zhǔn)后，信貸員通知借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押（質(zhì)押）合同，并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證（見證）、抵押登記、保險(xiǎn)等手續(xù)。借款人取得貸款之前，應(yīng)為項(xiàng)目辦理有效的建筑工程保險(xiǎn)。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前， 應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保 金額辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn)，且投保期至少要長于借款期半年。保險(xiǎn)合同中要明確貸款人為保險(xiǎn)的第一受益人，保險(xiǎn)單正本由貸款行執(zhí)管。若屬抵押（質(zhì)押）擔(dān)保方式，借款人應(yīng)將抵押物（質(zhì)物）權(quán)屬及其有關(guān)登記證明文件、保險(xiǎn)單等交貸款人收押保管， 并由貸款人 出具收條給借款人。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資 料辦理相關(guān)的銷售手續(xù)時(shí)， 須出具借條，待手續(xù)辦理完畢即退還 貸款人。若屬住房開發(fā)項(xiàng)目貸款，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放項(xiàng)目貸款前， 與借款人就該貸款項(xiàng)目銷售后的一攬子抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂抵押貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議。貸款審查部門對(duì)貸款合