金堂卓恒市調(diào)V2

1、The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究2013.04卓恒置業(yè)卓恒廣場市調(diào)報告The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究金堂房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 項目所在地塊基本信息調(diào)研 競品分析 項目SWOT分析 客戶分析及產(chǎn)品建議目 錄contentsThe Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究金堂房地產(chǎn)市場環(huán)境分析The Ganges industry marketing inno

2、vation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究l金堂為成都市中遠郊區(qū)，成都第三圈層。l目前公路、輕軌、高速等立體交通網(wǎng)絡(luò)正在成形；l水系、生態(tài)等資源使金堂成為成都遠郊高端住區(qū)的代言者和引領(lǐng)者之一。l是承接周邊城市的產(chǎn)業(yè)、人口轉(zhuǎn)移、功能轉(zhuǎn)移重點城市。l規(guī)劃2015年城市化率達到45%。l金堂目前以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢；l金堂是四川的勞務(wù)輸出大縣具有外地掙錢，本地消費的特征。l未來加強新型工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、航空經(jīng)濟、品牌打造等方面發(fā)展；l將一、二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)。重點發(fā)展休閑、居住、度假、旅游方面。l城市經(jīng)濟和居民收入穩(wěn)步上漲，具備一定的消費能力，但相對其他遠郊城市仍然

3、滯后；l剛剛進入城市化中期，農(nóng)村向城市聚焦，市民崇尚繁華都市。l到2015年金堂地區(qū)生產(chǎn)總值將達到219億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達2.75萬元。城市發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟水平金堂房地產(chǎn)市場環(huán)境分析金堂房地產(chǎn)市場環(huán)境分析The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究金堂房地產(chǎn)市場環(huán)境分析金堂房地產(chǎn)市場環(huán)境分析趙鎮(zhèn)三星鎮(zhèn)淮口鎮(zhèn)金堂著力發(fā)展行政區(qū)內(nèi)三個鎮(zhèn)：淮口、趙鎮(zhèn)、三星l 趙鎮(zhèn)：金堂重點發(fā)展區(qū)域，縣政府所在地，以居住、商業(yè)為主。l 三星：打造大學(xué)產(chǎn)業(yè)園，具有居住、文化、體育、配套、服務(wù)等功能。l 淮口：工業(yè)園區(qū)（目前已有川棉印染廠、鞋

4、業(yè)制造廠），以節(jié)能、環(huán)保、能源為主。 面向成德綿城市群和成渝地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展，主動承接成都乃至德陽、綿陽等城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口轉(zhuǎn)移和城市功能轉(zhuǎn)移。The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究金堂房地產(chǎn)市場環(huán)境分析金堂房地產(chǎn)市場環(huán)境分析金堂趙鎮(zhèn)房產(chǎn)板塊格局金堂房地產(chǎn)市場經(jīng)過前幾年的快速發(fā)展，已經(jīng)逐步形成包括十里壩、三角洲、和三星3個普通商品房板塊。三角洲組團是金堂的老城區(qū)，配套、環(huán)境已然成型。三星組團以“齊力”為代表，配合現(xiàn)在“風(fēng)頭正勁”的大學(xué)城板塊，正在規(guī)劃形成新的高檔居住區(qū)。本項目所在的十里壩組團，相對其他組團而言，

5、已建、在建項目均呈現(xiàn)規(guī)劃高端、品質(zhì)高檔、均價較高的特點，此組團無疑是金堂房產(chǎn)的標桿。此外，觀嶺、中國會館的介入，又迅速打造出一個純別墅的觀嶺板塊，但其競爭層面與金堂現(xiàn)有項目完全不同。The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究金堂房地產(chǎn)市場環(huán)境分析金堂房地產(chǎn)市場環(huán)境分析老城商業(yè)中心十里大道商圈客運中心商圈迎賓大道沿街商圈濱江路建材一條街新城商圈老城商圈n隨著城市的快速發(fā)展，金堂縣已經(jīng)較為成熟的商圈有5個n老城商業(yè)中心、十里大道商圈、客運中心商圈、迎賓大道沿線商業(yè)街、濱江路建材一條街n成熟商業(yè)主要集中在老城區(qū)、隨著政府規(guī)劃

6、，未來十里大道、客運中心也將成為主要商業(yè)中心金堂趙鎮(zhèn)主要商圈分布The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究金堂房地產(chǎn)市場環(huán)境分析金堂房地產(chǎn)市場環(huán)境分析受“國五條”細則出臺的影響，大量需求提前釋放，導(dǎo)致了3月住宅市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。大成都范圍內(nèi)，備案存量就達到了2681萬平方米。市場急需快速走量。2013年一季度金堂縣在三圈層中表現(xiàn)最佳，供銷均超越其他市縣，且基本平衡。2013年3月份成都住宅市場供銷存情況表數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)The Ganges industry marketing innovation resea

7、rch恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究金堂房地產(chǎn)市場環(huán)境分析金堂房地產(chǎn)市場環(huán)境分析金堂市場住宅成交情況金堂住宅市場成交面積基本保持平穩(wěn)，2012年底開發(fā)商年底沖量，回籠資金，金泉秀嶺、中國會館、金海岸等項目推新，推動區(qū)域市場再12月-2月備案出現(xiàn)量價齊升局面。數(shù)據(jù)來源：克爾瑞The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究金堂房地產(chǎn)市場環(huán)境分析金堂房地產(chǎn)市場環(huán)境分析啟示 金堂當(dāng)期的核心發(fā)展區(qū)域是本項目所在的十里壩組團，是金融、政治、文化中心，同時也是縣城人文、生態(tài)居住區(qū)； 雖然金堂屬三圈層，但從成交量、品牌開發(fā)商數(shù)量、居住區(qū)域認可度等多

8、角度分析，金堂房產(chǎn)實力遠超其他市縣，長遠發(fā)展?jié)摿ψ畲蟆?金堂的城市價值目前受距離、配套能力等因素的限制，對成都市區(qū)客戶的市場誘動力有限。當(dāng)前的金堂房地產(chǎn)市場是一個以高度本地化市場為主導(dǎo)的市場。 當(dāng)前，金堂房地產(chǎn)市場的存量較明顯，預(yù)計可供市場半年的銷量。我們有理由相信，在大成都戰(zhàn)略規(guī)劃的布局下，金堂的居住價值將日益凸顯，相應(yīng)的，本地的房地產(chǎn)市場也將得到質(zhì)的飛躍。The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究項目所在地塊基本信息調(diào)研 The Ganges industry marketing innovation resear

9、ch恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究項目所在地塊基本信息調(diào)研項目所在地塊基本信息調(diào)研 方向條件屬性價值東與“藝都”一街之隔，緊鄰規(guī)劃道路東向為短邊，但占據(jù)舊城區(qū)往新城區(qū)方向的切面，配備地面停車位，又做為商業(yè)內(nèi)街次出入口方向，與“藝都”底商可形成商業(yè)街，具備較高價值。 南與公安局老宿舍相聯(lián)，不規(guī)整有酒店出入口，配備地面停車位，基本無景觀價值，無商業(yè)口岸價值。 西緊臨泰吉街十里大道垂直接引，西北向迎新城區(qū)往舊城區(qū)方向，商業(yè)內(nèi)街主出入口形成本項目最大人流量，該向具備次高價值。 北直臨十里大道，徑深23m全臨主干道，具備廣場條件，具最高價值。 項目地塊四至及區(qū)域價值屬性調(diào)研項目地塊四至及區(qū)域價值屬性調(diào)研The G

10、anges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究項目所在地塊基本信息調(diào)研項目所在地塊基本信息調(diào)研 項目臨界狀況及資源占有情況調(diào)研與分析項目臨界狀況及資源占有情況調(diào)研與分析 立地條件解析位置項目位于十里大道與泰吉街交匯處價值關(guān)鍵詞：新、舊城區(qū)交匯/金堂房地產(chǎn)市場開發(fā)熱點區(qū)域；十里大道/已開發(fā)成型項目的集結(jié)帶規(guī)模用地面積1萬余平米規(guī)模較小，可打造成高端“入門級”產(chǎn)品地形較不規(guī)則的長方形，三面臨街地形方正，較利于產(chǎn)品進行較為合理化和高價值的布局，在先天上就具備地理縱深和開發(fā)張力 地勢較為平坦 /地貌項目地當(dāng)前為熟地，已打圍 /景觀可利用的自

11、然景觀條件有限 基本無外景可借，必須重視項目內(nèi)局部景觀環(huán)境的打造 The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究項目所在地塊基本信息調(diào)研項目所在地塊基本信息調(diào)研 項目地塊綜合價值評判及開發(fā)價值評估項目地塊綜合價值評判及開發(fā)價值評估 優(yōu)勢劣勢十里組團里的優(yōu)質(zhì)地塊，隨著周邊成熟的配套，和附近老舊宿舍的拆遷對本案所具備的土地溢價已帶來大量增值；立地條件、街區(qū)功能、區(qū)域價值都是項目地緣價值的優(yōu)勢支撐。 地塊較小，景觀對項目支撐少；金堂項目多以“河居”為價值點，本地塊不鄰河、僅臨路，價值上有所缺弱，對中高層類的住宅產(chǎn)品而言，當(dāng)期的地

12、緣價值支撐度有所欠缺。 地塊價值評估：處于金堂熱點板塊中的待開發(fā)項目，周邊已有在售項目，開發(fā)氛圍較好，但可借勢的外部資源有限。通過深挖自身產(chǎn)品賣點可打造高端“入門級”產(chǎn)品。 The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究競品分析The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究恒大御景半島錦繡香江國際金泉秀嶺金都華府金海岸天府花園水城金陽美麗水景城金港上品維羅納觀瀾國際潤州金外灘星島國際現(xiàn)代生態(tài)水城綠洲國際齊力棕櫚湖國際大學(xué)城板塊十里板塊客運中心板塊熱點區(qū)

13、域本項目所在區(qū)域板塊競爭優(yōu)勢在于優(yōu)勢地段、良好的開發(fā)環(huán)境及成熟的配套。競品分析競品分析 本案競爭態(tài)勢分析競爭板塊The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究所屬板塊項目名稱板塊概況產(chǎn)品特征主力戶型面積（）主力價格（元/）客群描述競爭優(yōu)勢客運中心板塊錦繡香江國際社區(qū)新城區(qū)新樓盤林立，居住氛圍較好。物業(yè)形態(tài)豐富，包括：電梯、洋房和別墅，但新城周邊配套尚未齊全，全面成熟還有待時日。經(jīng)濟型高層電梯+舒適性洋房經(jīng)濟型電梯：78-91 舒適性電梯：121-143住宅，電梯清水房：3500-3800 電梯精裝房：4200 ，商業(yè)：90

14、00-40000金堂本地剛需客戶為主力購買人群，成都市區(qū)及外地客戶占比少量。部分改需客戶選擇洋房別墅類物業(yè)。該板塊物業(yè)類型豐富，清水、精裝，別墅、高層爭對不同層次客群，選擇范圍廣。生態(tài)環(huán)境優(yōu)美山水環(huán)抱。金泉秀嶺金都華府恒大御景華地財富廣場十里板塊金海岸天府花園水城臨近金堂市區(qū)政務(wù)中心，交通便捷，周邊醫(yī)療、教育、商超等生活配套齊全。高層電梯+小高層電梯+多層洋房經(jīng)濟型電梯：79-95 舒適性電梯：98-120 多層洋房 ：108-211住宅，高層電梯：3600-3900 多層洋房：4500 ，商業(yè)：9000-41000主要依托金堂本地客戶和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群以及臨近的機關(guān)單位、企事業(yè)單位上班的客戶。該

15、板塊屬金堂市區(qū)范圍，配套成熟，生活便利，物業(yè)形態(tài)多樣化。部分項目贈送面積多，項目降價促銷力度較大。金陽美麗水景城綠洲國際金港上品維羅納現(xiàn)代生態(tài)水城潤州金外灘觀瀾國際藝都水城商會大廈大學(xué)城板塊齊力棕櫚湖國際社區(qū)該板塊臨近3大高校園區(qū)，土地平整，項目體量大，物業(yè)組合多樣化，毗鄰河灘環(huán)境優(yōu)美安靜。別墅+高層電梯經(jīng)濟型電梯：78-90舒居型電梯：119-143 別墅：239-254高層電梯：3500-3900 別墅：5500-5700川師文理學(xué)院團購教師客群，周邊院校教職工，和金堂本地客群是高層電梯的主要購買人群。別墅的主要購買客群是川內(nèi)、省外及外地經(jīng)商返鄉(xiāng)購買客群。該板塊物業(yè)類型豐富，建筑外立面有獨

16、特標示性，商業(yè)規(guī)劃配套齊全，將來呈現(xiàn)后大量的師生資源聚集人氣形成校園經(jīng)濟圈，將是市場的有力支撐。星島國際競品分析競品分析 競爭態(tài)勢分析板塊概況The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究區(qū)域市場特征價格走勢新盤林立，山水環(huán)繞。政府全新規(guī)劃打造，產(chǎn)品形態(tài)豐富。板塊項目從2011年開盤至今，恒大、藍光等大盤價格有所回落，領(lǐng)跑板塊銷量。產(chǎn)品形式以高層電梯公寓為主，部分項目精裝。未來供應(yīng)此板塊近期暫無土地供應(yīng)。項目名稱物業(yè)形態(tài)項目規(guī)模（萬）面積區(qū)間（）主力戶型面積（）上市時間錦繡香江國際社區(qū)高層電梯30091-14191、93、

17、123、136、1412010年10月金泉秀嶺高層電梯7.0680-130902011年11月金都華府高層電梯4079-12578-1152012年1月8日2012年4月28日恒大御景高層電梯+小高層1879-9179-912011年6月26日華地財富廣場商業(yè)811-55（商鋪）-競品分析競品分析 競爭態(tài)勢分析客運中心板塊The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究19競品分析競品分析 競爭態(tài)勢分析十里板塊區(qū)域市場特征價格走勢產(chǎn)品形式未來供應(yīng)該板塊位于市區(qū)中心，配套成熟、完善，板塊內(nèi)以剛需兼改善樓盤為主。此區(qū)域內(nèi)項目，價

18、格基本低開高走，最高點4200元/此板塊產(chǎn)品以高層電梯和多層為主，符合剛需、改善客群需求。十里板塊土地供應(yīng)量減少，后續(xù)有43萬方開發(fā)體量。項目名稱物業(yè)形態(tài)項目規(guī)模（萬）面積區(qū)間（）主力戶型面積（）上市時間金海岸天府花園水城多層、高層3082-16582-1002007年6月金陽美麗水景城多層、高層70多層108-137，電梯78-106多層108，高層78、104、1062011年1月綠洲國際中高層、高層27.684-10285、96、1022012年12月金港上品多層、高層2476-13393、81、1102011年8月維羅納別墅、多層、高層11.554-10579-862009年6月觀瀾國

19、際高層12.263-10090-982012年8月現(xiàn)代生態(tài)水城別墅、多層、高層10056-111952011年11月潤州金外灘高層6078-11678-1162012年4月藝都高層、商業(yè)2.7?。?7-148，商：20-415?。?7、148，商：300-4002012年10月水城商會大廈高層商業(yè)11.7?。?0-110，商：30-100?。?0、1102013年1月The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究區(qū)域市場特征價格走勢產(chǎn)品形式未來供應(yīng)政府開發(fā)新區(qū)，全新規(guī)劃。三大高校入住，校園人口持續(xù)增長，毗鄰河岸，環(huán)境優(yōu)美。

20、大學(xué)城板塊新開樓盤均價3500元/。往年開盤的項目價格有所上漲且優(yōu)惠幅度小，板塊內(nèi)項目價格，穩(wěn)中有升。板塊內(nèi)高層、別墅和商業(yè)，新亮相項目以高層電梯為主。大學(xué)城是政府重點打造的新城區(qū)，版塊內(nèi)拆遷工作已經(jīng)完成，土地平整開闊，近期開發(fā)量達到56.8萬方。項目名稱物業(yè)形態(tài)項目規(guī)模（萬）面積區(qū)間（）主力戶型面積（）上市時間星島國際小高層3770-110112、792012年9月齊力棕櫚湖國際社區(qū)別墅、高層6078-11988、902009年8月競品分析競品分析 競爭態(tài)勢分析大學(xué)城板塊The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究十里

21、版塊：配套完善，項目品質(zhì)高，以剛需、改善為主的成熟版塊客運中心版塊：品質(zhì)項目較多，配套有待完善，是城市重點發(fā)展版塊大學(xué)城版塊：依托教育產(chǎn)業(yè)支撐，處于房產(chǎn)開發(fā)起步階段的新興版塊競品分析競品分析 板塊總結(jié)The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究競品分析競品分析 競品分類項目分類理由重點競品藝都物業(yè)形態(tài)、項目體量、區(qū)域位置與本項目極為相似關(guān)注競品金都華府趙鎮(zhèn)現(xiàn)階段在售住宅項目中品質(zhì)較高樓盤華地財富廣場定位較高、體量較大的純商業(yè)項目水城商會大廈黃金口岸的品牌開發(fā)商項目，住宅和商業(yè)綜合體 金堂趙鎮(zhèn)在售住宅及商業(yè)項目較多，各板塊

22、之間的聯(lián)動性較小。由于各項目定位及客群的不同，與本項目形成直接競爭、分流目標客戶的較少，我們從在售和即將發(fā)售的項目中選擇有參考價值的樓盤供本項目分析、跟蹤，以期獲得較為準確的市場及后期定價信息。The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究競品分析競品分析 重點競品藝都開發(fā)商：四川齊盛實業(yè)有限責(zé)任公司項目類型：電梯、底商、公寓項目地址：成都金堂十里大道一段總用地面積:4000平米總建筑面積:27000平米總戶數(shù):215戶容積率:5.9綠地率:30 %車位:119總層數(shù):22層物業(yè)公司：四川盛德物業(yè)管理有限公司商業(yè)：約480

23、0平米住宅：約11000平米公寓：約3000平米The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究競品分析競品分析 重點競品藝都“藝都”與本項目僅一街之隔，且目前處于銷售階段。其在項目規(guī)劃條件、區(qū)域位置、項目體量和銷售時間上與本項目較為相似，形成了與本案的直接競爭。從該項目已呈現(xiàn)的售樓部和DM資料中，可以感受到其營銷推廣存在系統(tǒng)性問題，沒有對項目進行準確定位，無法有效對接相應(yīng)客群。同時，各類出街物料及現(xiàn)場展示都較為粗糙。住宅部分的明星產(chǎn)品（88變148平米）去化較快，但其他產(chǎn)品去化一般。商業(yè)部分產(chǎn)品分割的面積較大、總價較高為銷

24、售去化造成較大影響，商業(yè)公寓總價較低，吸引了一定的投資客戶。價格方面，該項目現(xiàn)階段，住宅成交均價3700元/左右，商業(yè)成交均價10000元/-35000元/，商業(yè)公寓3500元/。解析解析The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究競品分析競品分析 重點競品藝都戶型點評戶型點評套一可變小套二，贈送約13平米，可改造為功能空間。僅能滿足基本生活需求。躍層設(shè)計，168%得房率。此戶型僅單純追求贈送面積，空間存在較大浪費，無主臥系統(tǒng)，居住舒適度較差。The Ganges industry marketing innovatio

25、n research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究競品分析競品分析 重點競品藝都項目不論大小、位置，能夠找準項目定位、對接相應(yīng)客群，后期的銷售工作將事半功倍。對于定位區(qū)域高端“入門級”產(chǎn)品而言，現(xiàn)場展示（包括：圍墻包裝、道路導(dǎo)示、售樓部參觀動線、沙盤、公示材料擺放等）及出街物料對銷售工作影響重大。產(chǎn)品設(shè)計方面，關(guān)注面積、單價、總價之間關(guān)系。根據(jù)項目定位和客戶需求調(diào)整相應(yīng)面積產(chǎn)品，順應(yīng)市場發(fā)展提高贈送比例?？刂瓶們r，不設(shè)價格門檻準確對接客群?？刹捎谩案邌蝺r、大優(yōu)惠、低實得”的價格策略，既樹立了區(qū)域高端形象又實現(xiàn)了利益最大化的快速回款。啟示啟示The Ganges industry marketing in

26、novation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究競品分析競品分析 關(guān)注競品金都華府開發(fā)商：成都云鋒投資有限公司項目類型：電梯、商業(yè)項目地址：成都金堂濱江路二段總用地面積:109710平米（約165畝）總建筑面積:437241平米總戶數(shù):約3000戶容積率:4綠地率:35 %車位:2924價格：3800元/平米起戶型面積：90-136平米金都華府項目整體定位較高，除高品質(zhì)住宅外，還規(guī)劃有高檔商業(yè)街，且與華地財富中心相鄰，兩個項目互為補充。此項目客群不與我們重疊，但可為本項目提供產(chǎn)品定價參考。The Ganges industry marketing innovation research恒

27、河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究競品分析競品分析 關(guān)注競品華地財富廣場開發(fā)商：金堂華地財富投資有限公司項目地址：成都金堂金園街總建筑面積:約8萬平米業(yè)態(tài):超市、影院、KTV、美食廣場、公寓、寫字樓價格：一樓：3000040000元/平米二樓：1500025000元/平米三樓：1200015000元/平米四樓：900012000元/平米面積：內(nèi)鋪：1014平米外鋪：3050平米預(yù)計7月開盤華地財富中心以商家捆綁項目的模式在川內(nèi)二級市場發(fā)展迅速，金堂華地整體定位較高，價格也整體有所提升，外輔總價較高，內(nèi)輔規(guī)劃不太合理。此項目客群不與我們重疊，但可為本項目提供產(chǎn)品定價參考。The Ganges industry

28、marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究競品分析競品分析 關(guān)注競品水城商會大廈開發(fā)商：聚能投資管理有限公司項目類型：住宅、底商、酒店項目地址：金堂縣趙鎮(zhèn)金中路53號總用地面積:11333平方米總建筑面積:117927平米總戶數(shù):215戶車位:499總層數(shù):30層商業(yè)：僅50個外輔銷售，30100平米住宅：70110平米，預(yù)計3500元/平米起價水城商會大廈以大型百貨為賣點，酒店整體打包，商業(yè)及酒店提升了住宅部分的品質(zhì)。此項目客群不與我們重疊，但可為本項目提供產(chǎn)品定價參考。The Ganges industry marketing innovation re

29、search恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究項目SWOT分析 The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究優(yōu)勢（優(yōu)勢（StrengthsStrengths）劣勢（劣勢（WeaknessesWeaknesses） 口岸優(yōu)勢地處金堂規(guī)劃重點的城區(qū)，周邊房產(chǎn)開發(fā)環(huán)境濃厚。 交通優(yōu)勢項目地塊位于金堂主要交通道路（十里大道）旁，道路通達度高； 配套優(yōu)勢項目地塊周邊學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施較為完善；項目臨路不臨河，地塊較小，景觀資源有限； 周邊環(huán)境較為陳舊，對提升項目品質(zhì)有影響；機會（機會（OpportunitiesOpportunities）S-

30、OS-O：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會W-OW-O：利用機會，克服劣勢：利用機會，克服劣勢 藝都項目操盤品質(zhì)不高，為本案打造區(qū)域領(lǐng)袖項目創(chuàng)造機會； 項目未動工產(chǎn)品細節(jié)存在調(diào)整機會；城市經(jīng)濟發(fā)展助力地產(chǎn)發(fā)展；p利用區(qū)域發(fā)展造勢；p憑借地理位置優(yōu)勢，充分挖掘符合市場客戶首置需求及小面積投資客戶需求的產(chǎn)品，在規(guī)劃和配套上展現(xiàn)產(chǎn)品的高性價比，拉攏和聚集客源；p利用投資產(chǎn)品吸引投資客戶；p通過配套打造，拉動商業(yè)客戶需求；p最大限度展現(xiàn)項目核心價值，在可能的方面成為區(qū)域標桿；威脅（威脅（ThreatsThreats）S-TS-T：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅W-TW-T：減小劣勢，避免

31、威脅：減小劣勢，避免威脅十里板塊周圍大盤林立，區(qū)域競爭殘酷，項目此時入市將面臨激烈競爭；金堂 現(xiàn)有項目的存量較大，足夠消化半年； 金堂整體居住環(huán)境不斷提高，同時大量高品質(zhì)樓盤的不斷涌現(xiàn)，將對本項目輻射區(qū)域的潛在客戶產(chǎn)生分流作用，片區(qū)缺乏內(nèi)生型客戶，需要從外部牽引p走差異化競爭路線，通過小面積投資產(chǎn)品、首置產(chǎn)品，增加戶型幻變空間，在建筑實體、規(guī)劃布局、環(huán)境營造、配套方面重點打造，打造項目自身核心競爭體系；p做好產(chǎn)品打造，建立完善的項目自有體系；p以人無我有，人有我優(yōu)的原則下，與區(qū)域樓盤錯位競爭，超越同質(zhì)化競爭對手。項目項目SWOT 分析分析 內(nèi)部能力內(nèi)部能力外部因素外部因素The Ganges

32、industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究客戶分析及產(chǎn)品建議The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究首置項目前景看好客戶分析及產(chǎn)品建議客戶分析及產(chǎn)品建議The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究客戶分析及產(chǎn)品建議客戶分析及產(chǎn)品建議The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究客戶問卷調(diào)研總價驅(qū)動型客戶居多，25-30萬

33、總價產(chǎn)品接受度高客戶分析及產(chǎn)品建議客戶分析及產(chǎn)品建議The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究客戶調(diào)研需求面積以70-110兩房及三房為主，70以下客戶所占比例不容忽視客戶分析及產(chǎn)品建議客戶分析及產(chǎn)品建議The Ganges industry marketing innovation research恒河實業(yè)營銷創(chuàng)新研究金堂客戶金堂客戶下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民約約50約約80城區(qū)居民約30外來客戶外來客戶成都和青白江等外地客戶成都和青白江等外地客戶約約20約約20本項目目標消費群體的初步鎖定是：主要來源于金堂下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以滿足基