珠海城中舊村更新實(shí)施細(xì)則

1、珠海市城中舊村更新實(shí)施細(xì)則（征求意見稿 2020年6月22日）第一章總則第一條【背景及依據(jù)】 為促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，優(yōu)化 城市生態(tài)環(huán)境，規(guī)范城中舊村更新活動(dòng)，維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì) 組織和村民的長遠(yuǎn)利益，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和國家、省、市 相關(guān)政策，結(jié)合本市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。第二條【適用范圍】 本實(shí)施細(xì)則適用于本市行政區(qū)域范 圍內(nèi)城中舊村更新項(xiàng)目的策劃、規(guī)劃、建設(shè)和管理工作。第三條【規(guī)劃原則】 城中舊村更新堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、規(guī)劃 先行的原則，應(yīng)當(dāng)以宜居宜業(yè)為引導(dǎo)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，先規(guī)劃,后實(shí)施，嚴(yán)格遵循規(guī)劃管控。第四條【自主原則】城中舊村更新堅(jiān)持村民自治的原則， 應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮村集體經(jīng)濟(jì)組織的主導(dǎo)作用，尊重

2、其自主更新 意愿。第五條【權(quán)益保障原則】 城中舊村更新堅(jiān)持保障集體經(jīng) 濟(jì)和村民長遠(yuǎn)利益的原則，應(yīng)當(dāng)保留村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)， 保障長遠(yuǎn)收益基礎(chǔ)。第六條【保護(hù)傳承】城中舊村更新應(yīng)當(dāng)注重保護(hù)珠海城 市特色資源，塑造具有珠海特色的城市風(fēng)貌，并加強(qiáng)對文物 古跡、歷史建筑的保護(hù)，將歷史建筑及其周圍環(huán)境的保護(hù)納 入相應(yīng)更新單元規(guī)劃。第七條【部門職責(zé)】市自然資源行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)督城中舊村更新工作。各區(qū)（含橫琴新區(qū)、各行政區(qū)、經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，下同）政 府（管委會(huì)）負(fù)責(zé)明確城中舊村更新年度目標(biāo)、計(jì)劃、實(shí)施 策略及進(jìn)度，履行相關(guān)審批職責(zé)。各區(qū)城市更新行政主管部門負(fù)責(zé)具體組織、管理城中舊 村更新工作，

3、履行相關(guān)審查、審批職責(zé)。市、區(qū)其他相關(guān)職能部門依法在各自職能范圍內(nèi)履行職 責(zé)。第二章一般規(guī)定第八條【更新條件規(guī)定】 城中舊村進(jìn)行城市更新，應(yīng)符 合省“三舊”改造政策及我市城市更新政策有關(guān)規(guī)定。第九條【實(shí)施范圍】 城中舊村用地，包括舊村場、生活 留用地及生產(chǎn)留用地，應(yīng)當(dāng)整體納入城中舊村更新規(guī)劃條件 及更新單元規(guī)劃研究范圍。行政村不具備整村改造條件的，可按程序報(bào)經(jīng)區(qū)政府（管委會(huì)）同意后，以自然村（經(jīng)濟(jì)社）為單位進(jìn)行單獨(dú)改 造。城中舊村更新項(xiàng)目可以與相鄰、周邊或其他用地進(jìn)行聯(lián) 動(dòng)，實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃及開發(fā)建設(shè)。第十條【實(shí)施方式】 政府組織實(shí)施城中舊村更新，并采 取以下方式之一選擇確定申報(bào)主體和實(shí)施主體：（

4、一）以公開表決方式確定村集體經(jīng)濟(jì)組織作為申報(bào)主體和實(shí)施主體；（二）以公開交易方式確定市場主體作為申報(bào)主體和實(shí)施主體；（三）市政府收儲并通過土地公開由讓方式確定實(shí)施主體；（四）市政府、區(qū)政府（管委會(huì)）成立、授權(quán)城市更新 實(shí)施機(jī)構(gòu)作為申報(bào)主體和實(shí)施主體。本實(shí)施細(xì)則所稱公開交易方式，是指通過區(qū)級或鎮(zhèn)級農(nóng) 村集體資產(chǎn)交易平臺進(jìn)行公開招商。第十一條【重大事項(xiàng)決策方式】城中舊村更新項(xiàng)目的更新意愿、更新區(qū)域、更新類型、實(shí)施方式、村集體資產(chǎn)拆遷 補(bǔ)償安置方案、招商文件、評審表決代表確定方式等事項(xiàng)， 須提交村（居）民大會(huì)或社區(qū)股份合作公司的股東大會(huì)按相 關(guān)規(guī)定進(jìn)行公開表決，獲得占全體成員（股東）人數(shù)三分之 二以

5、上（含本數(shù)）同意方能通過。權(quán)益人拆遷補(bǔ)償安置方案及評審表決代表委托書事項(xiàng)， 須獲得占更新區(qū)域內(nèi)房屋認(rèn)定總面積80蛆上且占全體權(quán)益人總?cè)藬?shù)80蛆上的權(quán)益人書面同意方能通過。更新區(qū)域內(nèi)存有國有資產(chǎn)房屋的，按照我市相關(guān)規(guī)定處 置。公開表決及書面同意須在公證機(jī)構(gòu)的公證或律師事務(wù) 所的見證下進(jìn)行。本實(shí)施細(xì)則所稱更新區(qū)域，是指納入城中舊村更新規(guī)劃條件及更新單元規(guī)劃研究范圍的城中舊村用地。本實(shí)施細(xì)則所稱權(quán)益人，是指在更新區(qū)域內(nèi)，具有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的被征地農(nóng)民、 世居居民、非征地農(nóng)民、漁民、蛙民、 港澳臺居民、僑民，以及其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人。本實(shí)施細(xì)則所稱的被征地農(nóng)民，是指所在村初次被統(tǒng)征 土地時(shí)登記在被征地農(nóng)民花名

6、冊的農(nóng)民，以被征地農(nóng)民原始 戶為單位進(jìn)行權(quán)益人統(tǒng)計(jì)。本實(shí)施細(xì)則所稱世居居民，是指所在村初次被統(tǒng)征土地 時(shí)戶籍已登記在本村的城鎮(zhèn)居民。本實(shí)施細(xì)則所稱非征地農(nóng)民，是指戶籍登記在本村但不 屬于被征地農(nóng)民的農(nóng)民。本實(shí)施細(xì)則所稱漁民，是指戶籍登記在本村，歷史上從 事漁業(yè)生產(chǎn)的村民。本實(shí)施細(xì)則所稱蛀民，是指戶籍登記在本村，歷史上從 事養(yǎng)蛇的村民。本實(shí)施細(xì)則所稱港澳臺居民，是指已取得香港、澳門或 臺灣地區(qū)永久性身份證明的居民。本實(shí)施細(xì)則所稱僑民，是指所在村初次被統(tǒng)征土地時(shí)已 僑居國外的村民或居民。第十二條【房屋面積認(rèn)定原則與要求】城中舊村更新涉及的權(quán)益人房屋及村集體資產(chǎn)，應(yīng)由政府部門根據(jù)村集體經(jīng) 濟(jì)組織申請

7、，按照相關(guān)規(guī)定及規(guī)則，組織開展房屋面積認(rèn)定 和補(bǔ)償工作。權(quán)益人房屋面積認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持依法依規(guī)、實(shí)事求是，尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)的原則，綜合考慮權(quán)益人身份、現(xiàn)狀建 設(shè)情況、已批未建情況、產(chǎn)權(quán)登記情況、解決歷史遺留問題 等因素實(shí)施。權(quán)益人及村集體經(jīng)濟(jì)組織利用地下空間實(shí)施的開發(fā)建 設(shè)，以及權(quán)益人的臨時(shí)性建筑物或構(gòu)筑物、青苗及地上附著 物等，不得作房屋面積認(rèn)定及補(bǔ)償核準(zhǔn)。本實(shí)施細(xì)則所稱已批未建，是指已辦理用地及規(guī)劃許可 手續(xù)，未完成規(guī)劃許可內(nèi)容的建設(shè)。各區(qū)政府（管委會(huì)）應(yīng)結(jié)合轄區(qū)實(shí)際及項(xiàng)目情況，制定 房屋面積認(rèn)定和補(bǔ)償?shù)木唧w操作規(guī)則及程序；未由臺相應(yīng)規(guī) 則及程序前，不得受理房屋面積認(rèn)定或補(bǔ)償安置方案核準(zhǔn)中

8、 請。第十三條【補(bǔ)償方式】城中舊村更新的安置補(bǔ)償可以采 取產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償或兩者相結(jié)合的方式。第十四條【權(quán)益人房屋面積認(rèn)定】權(quán)益人房屋面積認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如下：（一）被征地農(nóng)民，以所在的被征地農(nóng)民原始戶為單位，按照每戶（含原始戶及分戶）最高不超過400平方米的標(biāo)準(zhǔn)，對現(xiàn)狀不超過 5層的房屋及已批未建的建設(shè)指標(biāo)整體 予以認(rèn)定；（二）世居居民、非征地農(nóng)民、漁民、蛀民、港澳臺居 民、僑民，以用地憑證、報(bào)建憑證或不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，按照每 人（即憑證登記人）最高不超過240平方米的標(biāo)準(zhǔn)，對現(xiàn)狀房屋及已批未建的建設(shè)指標(biāo)整體予以認(rèn)定；（三）其他權(quán)利人，按照不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證登記建筑面積， 對現(xiàn)狀房屋予以認(rèn)定。第十五條【權(quán)益

9、人補(bǔ)償面積核算】權(quán)益人回遷補(bǔ)償安置面積，按照以下方式計(jì)算：（一）屬于現(xiàn)狀房屋的，按照對應(yīng)的房屋面積認(rèn)定結(jié)果的1.1倍計(jì)算；（二）屬于已批未建的，按照對應(yīng)的房屋面積認(rèn)定結(jié)果的1.0倍計(jì)算；（三）被征地農(nóng)民原始戶房屋面積認(rèn)定總面積不足400平方米的，差額部分（即400平方米扣減房屋面積認(rèn)定部分） 按1:0.9計(jì)算。第十六條【權(quán)益人補(bǔ)償執(zhí)行】權(quán)益人的回遷補(bǔ)償安置按照以下方式分別處置：（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照對應(yīng)的回遷補(bǔ)償安置面積實(shí)施 產(chǎn)權(quán)調(diào)換及核算臨時(shí)安置費(fèi)用及搬遷費(fèi)用；（二）貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照簽拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)所在區(qū) 域商品房屋市場預(yù)售備案均價(jià)，以對應(yīng)的回遷補(bǔ)償安置面積 核算貨幣補(bǔ)償總額，不再給予臨

10、時(shí)安置費(fèi)用及搬遷費(fèi)用；（三）權(quán)益人現(xiàn)狀房屋測繪面積及已批未建的建設(shè)指標(biāo) 合計(jì)數(shù)中，超生房屋面積認(rèn)定結(jié)果的部分，按建筑成本給予 貨幣補(bǔ)償。本實(shí)施細(xì)則所稱建筑成本，由各區(qū)政府（管委會(huì)）結(jié)合 轄區(qū)實(shí)際及項(xiàng)目情況制定具體標(biāo)準(zhǔn)。第十七條【村集體資產(chǎn)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)】村集體資產(chǎn)按照以下類型予以區(qū)分，并以村集體經(jīng)濟(jì)組織為單位進(jìn)行整體認(rèn)定及補(bǔ)償：（一）現(xiàn)狀房屋及已批未建的建設(shè)指標(biāo)，作村集體房屋 面積認(rèn)定及補(bǔ)償；（二）臨時(shí)性建筑物或構(gòu)筑物，作村集體其他物業(yè)資產(chǎn) 認(rèn)定，參照國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償；（三）青苗及地上附著物等，作村集體其他物業(yè)資產(chǎn)認(rèn) 定，參照國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。建筑物或構(gòu)筑物的具體

11、建筑面積，以及青苗、地上附著 物等數(shù)量，以具有資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)由具的測繪報(bào)告為準(zhǔn)。第十八條【村集體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)】村集體房屋按照以下方式予以物業(yè)補(bǔ)償：（一）舊村場及生活留用地經(jīng)認(rèn)定存有村集體現(xiàn)狀房屋 的，按相應(yīng)村集體房屋面積認(rèn)定的1.1倍給予補(bǔ)償；（二）舊村場及生活留用地經(jīng)認(rèn)定存有已批未建的建設(shè) 指標(biāo)的，按相應(yīng)村集體房屋面積認(rèn)定結(jié)果的1.0倍給予補(bǔ)償；（三）生產(chǎn)留用地上村集體房屋面積認(rèn)定結(jié)果的1.1倍不足生產(chǎn)留用地面積、容積率 1.0的，按生產(chǎn)留用地面積、 容積率1.0給予補(bǔ)償；（四）生產(chǎn)留用地上村集體房屋面積認(rèn)定結(jié)果的1.1達(dá)到生產(chǎn)留用地面積、容積率 1.0的，按相應(yīng)村集體房屋面積 認(rèn)定結(jié)果的1.1

12、倍給予補(bǔ)償。生活留用地?zé)o地上上蓋物及已批未建的建設(shè)指標(biāo)的，各 區(qū)政府（管委會(huì)）可結(jié)合轄區(qū)實(shí)際及項(xiàng)目情況制定相應(yīng)具體補(bǔ)償或獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。第十九條【單元規(guī)劃編制要求】城中舊村更新規(guī)劃條件研究及更新單元規(guī)劃，均應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃回遷住宅用地、商品房 開發(fā)用地、村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地和公共服務(wù)配套設(shè)施用地。商品房開發(fā)用地獨(dú)立安排的，回遷住宅用地容積率不得 高于商品房開發(fā)用地容積率。第二十條【村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地】在更新單元規(guī)劃中，村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地應(yīng)獨(dú)立劃定，保留其用地來源為劃撥， 用于原有村集體物業(yè)補(bǔ)償安置和建設(shè)新增村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展 物業(yè)，不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。房屋面積認(rèn)定結(jié)果中包含有已批未建的經(jīng)營性房地產(chǎn) 開發(fā)建

13、設(shè)指標(biāo)的，在按照本條前款回遷后，方可依據(jù)原有批 文，由村集體經(jīng)濟(jì)組織按照村集體資產(chǎn)處置相關(guān)規(guī)定申請?zhí)?置。新增村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)計(jì)容積率建筑面積不得低于原有村集體物業(yè)回遷補(bǔ)償計(jì)容積率建筑面積的10%第二十一條【地價(jià)計(jì)收】 采取協(xié)議由讓方式供地的城中 舊村拆建更新項(xiàng)目，扣除不計(jì)收地價(jià)部分后，其余部分的地 價(jià)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)原則上按照新規(guī)劃條件下相應(yīng)用途單宗土地市 場評估價(jià)的60% （含）執(zhí)行；確需調(diào)整的，可按照不低于新 規(guī)劃條件下相應(yīng)用途單宗土地市場評估價(jià)的40%（含）執(zhí)行各區(qū)政府（管委會(huì)）應(yīng)結(jié)合轄區(qū)實(shí)際及項(xiàng)目情況，制定 本條前款的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)市政府批準(zhǔn)后施行。第二十二條【優(yōu)先整治范圍】 城中舊村

14、更新區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采取整治類城市更新模式，開展綜 合整治工作：（一）公布為文物保護(hù)單位，或登記為不可移動(dòng)文物的 建筑物、構(gòu)筑物。（二）列入歷史文化街區(qū)和歷史建筑名錄的街區(qū)、建筑。（三）被列為廣東省或珠海市古村落、傳統(tǒng)村落名錄的 村莊。為完善基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施確需拆除部分無 保護(hù)價(jià)值的建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)在制定歷史文化保護(hù)規(guī)劃 后，按照規(guī)劃實(shí)施拆建。第二十三條【綜合整治范圍】符合下列情形之一的城中舊村，可以根據(jù)實(shí)際需要和城市規(guī)劃要求實(shí)施綜合整治（含 局部拆建）：（一）建筑布局合理、建筑質(zhì)量較好、地勢標(biāo)高符合規(guī) 劃要求且安全、交通、消防及其他公共配套設(shè)施不足等問題 不突生

15、。（二）與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、公共和市政設(shè)施建設(shè)需要 沖突不明顯。（三）需實(shí)施拆建更新，但未達(dá)到本實(shí)施細(xì)則相關(guān)規(guī)定 要求，或項(xiàng)目中止的。第三章組織實(shí)施程序及要求第一節(jié)前期工作第二十四條【前期工作責(zé)任主體及內(nèi)容】村集體經(jīng)濟(jì)組織是城中舊村更新前期工作的申請人及責(zé)任主體。城中舊村更新的前期工作，包括政策宣講、現(xiàn)狀房屋測繪、基礎(chǔ)資料收集及調(diào)查、 財(cái)務(wù)及稅務(wù)籌劃、規(guī)劃條件研究、 社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估、土壤污染狀況調(diào)查、房屋面積認(rèn)定、拆 遷補(bǔ)償安置方案編制、招商文件編制、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽 訂等內(nèi)容，但不包括更新單元規(guī)劃編制工作。第二十五條【前期工作申請】 村集體經(jīng)濟(jì)組織起草更新 意向書，并在本村范圍內(nèi)公示，經(jīng)

16、公示無異議或異議不成立 的，可向?qū)俚劓?zhèn)人民政府（街道辦事處）申請啟動(dòng)前期工作。本條前款所述更新意向書， 應(yīng)包括更新區(qū)域、更新類型、 實(shí)施方式、房屋面積認(rèn)定及拆遷補(bǔ)償安置適用政策等事項(xiàng)。第二十六條【受理申請】 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）經(jīng) 審核，認(rèn)為符合下列條件的，書面告知村集體經(jīng)濟(jì)組織準(zhǔn)予 啟動(dòng)前期工作，發(fā)布更新區(qū)域內(nèi)停止建設(shè)及受理報(bào)建申請公 告：（一）符合本實(shí)施細(xì)則相關(guān)規(guī)定；（二）已列入省“三舊”改造數(shù)據(jù)庫；（三）已納入城市更新計(jì)劃。經(jīng)審核不符合本條前款所述條件的，應(yīng)在受理申請之日起3個(gè)工作日內(nèi)予以退件，并應(yīng)書面告知村集體經(jīng)濟(jì)組織退 件理由。不具備本條前款所述第（二）、（三）項(xiàng)條件的， 應(yīng)函告

17、區(qū)城市更新行政主管部門及時(shí)納入省“三舊”改造數(shù)據(jù)庫、城市更新計(jì)劃。第二十七條【前期工作組織實(shí)施】 鎮(zhèn)人民政府（街道辦 事處）在書面告知書印發(fā)之日起 30日內(nèi)，按照以下分類方 式組織開展前期工作：（一）按照本實(shí)施細(xì)則及相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定，具體 承擔(dān)基礎(chǔ)類工作；（二）根據(jù)需要成立專項(xiàng)工作機(jī)構(gòu)具體承擔(dān)輔助類工 作，并采取政府購買服務(wù)的方式，分項(xiàng)引入具備相應(yīng)的資質(zhì) 條件的機(jī)構(gòu)具體承接專業(yè)技術(shù)類工作；（三）由區(qū)政府（管委會(huì)）指定市屬或區(qū)屬全資國企， 或成立專門機(jī)構(gòu)具體承接輔助類工作及專業(yè)技術(shù)類工作；（四）由村集體經(jīng)濟(jì)組織指定一個(gè)或多個(gè)中介服務(wù)公司 具體承接拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂工作。村集體經(jīng)濟(jì)組織及屬地

18、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng) 共同與承接機(jī)構(gòu)簽訂委托合同或協(xié)議，明確具體委托事項(xiàng)、 服務(wù)費(fèi)用、費(fèi)用結(jié)算方式、各方責(zé)任及義務(wù)。前期工作費(fèi)用以及購買承接機(jī)構(gòu)服務(wù)的費(fèi)用，由各區(qū)政 府（管委會(huì)）在城市更新專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)中先行墊付，在項(xiàng)目實(shí)施 主體確認(rèn)后，由項(xiàng)目實(shí)施主體返還。前期工作費(fèi)用核算標(biāo)準(zhǔn)、承接機(jī)構(gòu)的服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及費(fèi) 用結(jié)算規(guī)則，由各區(qū)政府（管委會(huì)）研究制定。本實(shí)施細(xì)則所稱基礎(chǔ)類工作，具體包括基礎(chǔ)資料收集及 調(diào)查、房屋面積認(rèn)定工作。本實(shí)施細(xì)則所稱專業(yè)技術(shù)類工作，具體包括現(xiàn)狀房屋測繪、財(cái)務(wù)及稅務(wù)籌劃、規(guī)劃條件研究、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估、 土壤污染狀況調(diào)查、招商文件編制工作，應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì) 條件的機(jī)構(gòu)具體承接

19、。本實(shí)施細(xì)則所稱輔助類工作，具體包括政策宣講、拆遷 補(bǔ)償安置方案編制工作。第二十八條【停止報(bào)建】不得在更新區(qū)域內(nèi)新建、改建、 擴(kuò)建房屋，并停止受理報(bào)建申請。停止建設(shè)及受理報(bào)建申請 的起始時(shí)間按照以下方式核定：（一）在2016年7月29日前（含），已按規(guī)定對更新 意愿進(jìn)行表決，同意啟動(dòng)城中舊村更新的，以區(qū)城市更新行 政主管部門核發(fā)申報(bào)主體資格確認(rèn)文件之日為準(zhǔn)；（二）在2016年7月29日至本實(shí)施細(xì)則由臺前，已按 規(guī)定對更新意愿進(jìn)行表決，同意啟動(dòng)城中舊村更新的，以表 決之日為準(zhǔn)；（三）本實(shí)施細(xì)則由臺后，以鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處） 同意啟動(dòng)開展前期工作的告知書印發(fā)之日為準(zhǔn)。第二十九條【基礎(chǔ)數(shù)據(jù)核查

20、11鎮(zhèn)人民政府（街道辦事 處）負(fù)責(zé)房屋權(quán)屬人、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)信息、現(xiàn)狀測繪數(shù)據(jù)等各項(xiàng) 基礎(chǔ)資料的統(tǒng)計(jì)、收集、初步核實(shí)及匯總等工作，牽頭組織 各相關(guān)部門核實(shí)確認(rèn)權(quán)益人身份和權(quán)利主體情況，收集整理 村居報(bào)建服務(wù)機(jī)構(gòu)受理審批的宅基地及村民房屋報(bào)建等情 況。市自然資源分局負(fù)責(zé)整理提供已辦理供地手續(xù)但未辦 理不動(dòng)產(chǎn)登記的已供用地、宅基地等用地情況，以及存有的被征地農(nóng)民花名冊檔案、村民房屋歷史報(bào)建等資料，完善歷 史用地確權(quán)手續(xù)等工作。區(qū)城管執(zhí)法主管部門負(fù)責(zé)核實(shí)違法建設(shè)行為的查處情 況等工作。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)協(xié)助鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）查 詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記信息。第三十條【基礎(chǔ)數(shù)據(jù)核查 21城中舊村的村（居）民委

21、員會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)以下工作：（一）收集本村范圍內(nèi)房屋面積認(rèn)定基礎(chǔ)資料，包括但 不限于用地憑證、房屋報(bào)建憑證、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證以及各類 權(quán)益人相關(guān)身份信息等房屋面積認(rèn)定；（二）對本村范圍內(nèi)被征地農(nóng)民的“三無”（即經(jīng)政府 部門查無用地憑證、無房屋報(bào)建憑證、無不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證資 料）現(xiàn)狀房屋以及宅基地，核實(shí)公示后予以確認(rèn)并由具宅基 地使用證明；（三）提供村集體資產(chǎn)明細(xì)表以及村集體房屋面積認(rèn) 定和補(bǔ)償核準(zhǔn)的基礎(chǔ)資料，包括但不限于用地憑證、房屋報(bào) 建憑證、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證。本實(shí)施細(xì)則所稱用地憑證，是指建設(shè)用地許可證、建設(shè) 用地批準(zhǔn)書或宅基地使用憑證等。本實(shí)施細(xì)則所稱房屋報(bào)建憑證，是指居民住宅建筑維修 許

22、可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證等。本實(shí)施細(xì)則所稱不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證，是指集體土地建設(shè)用 地使用證、國有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)登記表、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記表等第三十一條【風(fēng)險(xiǎn)評估】 在基礎(chǔ)資料收集及核查階段， 可同步組織開展下列工作：（一）城中舊村更新項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估和分析，編 制風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告，并由村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)屬地鎮(zhèn)人民政府 （街道辦事處）備案；（二）更新區(qū)域土壤污染狀況調(diào)查，編制土壤污染狀況 調(diào)查報(bào)告，由村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事 處），由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）按程序送審。第三十二條【基礎(chǔ)數(shù)據(jù)公示】 村集體經(jīng)濟(jì)組織須對基礎(chǔ) 資

23、料應(yīng)收集情況、已收集情況及核查結(jié)果進(jìn)行公示。第三十三條【房屋面積認(rèn)定申請】具備下列條件的，村集體經(jīng)濟(jì)組織可向?qū)俚劓?zhèn)人民政府（街道辦事處）申請房屋 面積的認(rèn)定工作：（一）完成基礎(chǔ)資料收集的現(xiàn)狀房屋棟數(shù)占具備基礎(chǔ)資料的現(xiàn)狀房屋總棟數(shù)的 90額上（含）；（二）本條前款經(jīng)公示無異議或異議不成立的。第三十四條【房屋面積認(rèn)定受理】鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)受理及具體組織實(shí)施房屋面積認(rèn)定工作。區(qū)城市更新主管部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)城中舊村更 新房屋面積認(rèn)定和補(bǔ)償各項(xiàng)工作，組織房屋面積認(rèn)定結(jié)果的 會(huì)審工作，確認(rèn)房屋面積認(rèn)定結(jié)果。市自然資源分局參與房屋面積認(rèn)定結(jié)果的會(huì)審工作。第三十五條【規(guī)劃及籌劃】 在房屋面

24、積認(rèn)定工作開展的同時(shí)，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）同步組織開展下列工作：（一）規(guī)劃條件研究；（二）財(cái)務(wù)及稅務(wù)籌劃。第三十六條【編制補(bǔ)償方案及招商文件】完成房屋面積認(rèn)定工作并取得規(guī)劃條件、完成財(cái)務(wù)及稅務(wù)籌劃后，遵循公 正、公平、合理的原則，開展拆遷補(bǔ)償安置方案和招商文件 編制工作。拆遷補(bǔ)償安置方案、招商文件制定過程中，村集體經(jīng)濟(jì) 組織應(yīng)當(dāng)廣泛聽取全體權(quán)益人意見。第三十七條【權(quán)益人拆遷補(bǔ)償安置方案內(nèi)容】權(quán)益人拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：（一）補(bǔ)償內(nèi)容、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；（二）搬遷費(fèi)用和臨時(shí)安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；（三）其他經(jīng)村（居）民大會(huì)或社區(qū)股份合作公司的股 東大會(huì)認(rèn)可給予的獎(jiǎng)勵(lì)。權(quán)益人拆遷補(bǔ)償安置方

25、案及拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議均應(yīng)明 確，由項(xiàng)目實(shí)施主體直接承擔(dān)拆遷補(bǔ)償安置責(zé)任。第三十八條【村集體拆遷補(bǔ)償安置方案內(nèi)容】村集體拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：（一）補(bǔ)償內(nèi)容、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；（二）搬遷費(fèi)用和臨時(shí)安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；（三）對歷史建筑及其周圍環(huán)境的保護(hù)措施；（四）其他經(jīng)村（居）民大會(huì)或社區(qū)股份合作公司的股東大會(huì)認(rèn)可給予的獎(jiǎng)勵(lì)第三十九條【招商文件內(nèi)容】 招商文件，應(yīng)包括經(jīng)批準(zhǔn) 的規(guī)劃條件、建設(shè)周期、經(jīng)核準(zhǔn)的拆遷補(bǔ)償安置方案、前期 工作費(fèi)用以及購買承接機(jī)構(gòu)服務(wù)的費(fèi)用、保證金繳付及監(jiān)管 方式、評審辦法及標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)資格、合作協(xié)議、違約責(zé)任等 內(nèi)容。第四十條【方案核準(zhǔn)】 村集體經(jīng)濟(jì)組織向?qū)俚劓?zhèn)人民政

26、 府（街道辦事處）申報(bào)拆遷補(bǔ)償安置方案、招商文件，經(jīng)鎮(zhèn) 人民政府（街道辦事處）初步審核后，報(bào)區(qū)城市更新行政主 管部門核準(zhǔn)。涉及村集體資產(chǎn)處置的，區(qū)城市更新行政主管部門應(yīng)當(dāng) 征詢村集體資產(chǎn)處置主管部門意見。第四十一條【公開表決】 區(qū)城市更新行政主管部門核準(zhǔn) 后，由村集體經(jīng)濟(jì)組織按照本實(shí)施細(xì)則第十一條規(guī)定，對更 新意愿、更新區(qū)域、更新類型、實(shí)施方式、村集體資產(chǎn)拆遷 補(bǔ)償安置方案、招商文件、評審表決代表確定方式等事項(xiàng)， 組織公開表決。表決結(jié)果應(yīng)按照本實(shí)施細(xì)則第六十四條規(guī)定進(jìn)行公告 并核實(shí)確認(rèn)。第四十二條【相關(guān)協(xié)議簽訂】 公開表決通過后，組織開 展下列工作：（一）權(quán)益人拆遷補(bǔ)償安置方案意見征詢工作；（

27、二）拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂工作；（三）評審表決代表委托書簽訂工作；（四）辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證注銷授權(quán)委托書簽訂工作；（五）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證注銷工作。權(quán)益人拆遷補(bǔ)償安置方案同意意見書、拆遷補(bǔ)償安置協(xié) 議、評審表決代表委托書、授權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證注銷委托書， 權(quán)益人須同時(shí)簽署。第四十三條【強(qiáng)制執(zhí)行】自公開表決通過之日起， 6個(gè)月內(nèi)未完成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂及注銷不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的，區(qū) 政府（管委會(huì)）可以采取以下方式予以處置：（一）依據(jù)省、市有關(guān)規(guī)定實(shí)施政府裁決及司法裁判，并依職權(quán)注銷不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；（二）依法實(shí)施國有土地上零星房屋征收，并依職權(quán)注銷不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；（三）依法對已喪失不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，依囑托注銷不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；（四）對違

28、章建筑實(shí)施聯(lián)合執(zhí)法，依法拆除；（五）中止項(xiàng)目，且 5年內(nèi)不再受理各拆建更新申請事 項(xiàng)。第二節(jié)招商第四十四條【招商啟動(dòng)條件】 更新區(qū)域內(nèi)具備以下條件 的，在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的監(jiān)督下，由村集體經(jīng)濟(jì) 組織作為委托交易主體，委托采購代理機(jī)構(gòu)，按照經(jīng)核準(zhǔn)的 招商文件，進(jìn)入?yún)^(qū)級或鎮(zhèn)級農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺，發(fā)布招 商公告，擇優(yōu)選擇合作企業(yè)：（一）已注銷除土地所有權(quán)以外的其他產(chǎn)權(quán)；（二）安置補(bǔ)償落實(shí)到位。第四十五條【市場主體準(zhǔn)入】申報(bào)企業(yè)，應(yīng)具備以下條件：（一）近五年內(nèi)無不良誠信記錄；（二）具有二級或以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)；（三）企業(yè)注冊資本不少于 1億元。第四十六條【評審基本程序】 招商評審應(yīng)履行下

29、列程序： （一）采購代理機(jī)構(gòu)接受委托，組織成立資格審查委員 會(huì)，由區(qū)城市更新部門代表作為組長，組織委員對申報(bào)企業(yè) 進(jìn)行資格審核和確認(rèn)。資格審查委員會(huì)由7人組成，其中，區(qū)城市更新部門代表 1人、屬地鎮(zhèn)（街）代表 1人、村民 代表3人（可由村黨支部、村委會(huì)、理事會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員或 其他村民代表組成，在開展資格審核確認(rèn)前由村兩委會(huì)議確 定）、專家成員2人（由采購代理機(jī)構(gòu)從政府采購專家?guī)熘?抽?。?。（二）經(jīng)資格審核后，由資格審查委員會(huì)由具資格審查 報(bào)告，確定候選合作企業(yè)。（三）采購代理機(jī)構(gòu)接受委托， 參照專家成員抽取方式， 從村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員（股東）中抽取評審表決代表。 評審表決代表人數(shù)不得少于村

30、集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員（股 東）人數(shù)十分之一。（四）村集體經(jīng)濟(jì)組織召集評審表決代表對候選企業(yè)進(jìn) 行公開表決，最終確定一家合作企業(yè)。第四十七條【市場主體選擇及委托】村集體經(jīng)濟(jì)組織與招商選中的企業(yè)簽訂合作協(xié)議，并于合作協(xié)議簽訂之日起5日內(nèi)，將招商結(jié)果在區(qū)政府（管委會(huì)）、市自然資源局官方 網(wǎng)站上公布。第四十八條【保證金退轉(zhuǎn)】 簽訂合作協(xié)議的企業(yè)所繳納 的保證金在簽訂“三舊”改造項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議后轉(zhuǎn)為拆遷補(bǔ)償 安置資金，存入拆遷補(bǔ)償安置資金監(jiān)管賬戶。其余企業(yè)所繳 納的保證金應(yīng)在招商結(jié)果公示期滿之日起30個(gè)工作日內(nèi)退還本息。第四十九條【招商過程監(jiān)管】區(qū)政府（管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)村集體經(jīng)濟(jì)組織選擇合作企業(yè)的

31、監(jiān)督管理，區(qū)監(jiān) 察部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)察，村務(wù)監(jiān)督委員會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)村務(wù)監(jiān)督， 對招商活動(dòng)和信息披露情況進(jìn)行監(jiān)督。各區(qū)政府（管委會(huì)）可結(jié)合本區(qū)實(shí)際，研究制定市場主 體招商實(shí)施細(xì)則，明確市場主體準(zhǔn)入條件、公開交易程序、 招商文件內(nèi)容要求、招商評審程序等方面的具體規(guī)定。第三節(jié)申報(bào)及監(jiān)管第五十條【申報(bào)和實(shí)施主體】城中舊村的村（居）民委員會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定各自履行相應(yīng)職 責(zé)，組織本村城市更新工作。自行實(shí)施的城中舊村更新項(xiàng)目，村集體經(jīng)濟(jì)組織是項(xiàng)目 的申報(bào)主體和實(shí)施主體。村集體經(jīng)濟(jì)組織原則上不得轉(zhuǎn)讓股權(quán)；轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，市場主體應(yīng)按照本實(shí)施細(xì)則相關(guān)規(guī)定公開 交易選擇。公開交易選擇的市場主體，是項(xiàng)目的申報(bào)

32、主體和實(shí)施主 體。需成立項(xiàng)目子公司作為項(xiàng)目申報(bào)主體和實(shí)施主體的，項(xiàng) 目子公司不得變更股東、轉(zhuǎn)讓股權(quán)。采取其他方式實(shí)施的城中舊村更新項(xiàng)目，在確定實(shí)施主 體前，村集體經(jīng)濟(jì)組織是項(xiàng)目的申報(bào)主體。第五十一條【項(xiàng)目申報(bào)】 申報(bào)主體應(yīng)當(dāng)按照我市城市更 新項(xiàng)目申報(bào)審批程序的有關(guān)規(guī)定，開展相關(guān)事項(xiàng)申報(bào)工作。符合本實(shí)施細(xì)則第五十條規(guī)定的，可不再開展申報(bào)主體 和實(shí)施主體審查及公示，直接給予核準(zhǔn)認(rèn)定。第五十二條【拆遷】 公開交易選擇的市場主體，應(yīng)自合 作協(xié)議簽訂之日起，對現(xiàn)狀地上建筑物實(shí)施清拆，并對權(quán)益 人進(jìn)行安置。第五十三條【規(guī)劃方案公示要求】更新單元規(guī)劃方案批準(zhǔn)前，村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)對以下事項(xiàng)在本村范圍內(nèi)公示：

33、（一）更新單元規(guī)劃方案中回遷安置房屋的用地位置、規(guī)劃總平面圖及戶型；（二）更新單元規(guī)劃方案中村集體回遷安置物業(yè)的用 地位置及規(guī)劃總平面圖。公示無異議或異議不成立的，方可給予更新單元規(guī)劃方 案審批。第五十四條【資金監(jiān)管】 村集體經(jīng)濟(jì)組織作為項(xiàng)目實(shí)施 主體，以自有資金或通過公開交易由售商品房開發(fā)用地籌集資金開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)將自有資金或公開交易所得存入政府 部門指定的監(jiān)管賬戶，由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）進(jìn) 行監(jiān)管，按照工程進(jìn)度予以返還。市場主體作為項(xiàng)目實(shí)施主體的，拆遷補(bǔ)償安置資金由屬地區(qū)政府（管委會(huì)）或鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）進(jìn)行監(jiān)管。本實(shí)施細(xì)則所稱“拆遷補(bǔ)償安置資金”，是指實(shí)施主體 承擔(dān)的專用

34、于回遷住宅和村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)建設(shè)的費(fèi)用。資金監(jiān)管具體操作程序及規(guī)定，由各區(qū)政府（管委會(huì)） 制定。第五十五條【項(xiàng)目報(bào)批監(jiān)管】區(qū)城市更新行政主管部門須在申報(bào)主體資格核準(zhǔn)之日起 7日內(nèi)，與申報(bào)主體簽訂項(xiàng)目 報(bào)批監(jiān)管協(xié)議，對申報(bào)主體按照相關(guān)規(guī)定及時(shí)提交報(bào)批材料 等事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)管。項(xiàng)目報(bào)批監(jiān)管協(xié)議指導(dǎo)性范本，由市自然資源行政主管 部門編制。第四章其他規(guī)定第五十六條【房屋面積認(rèn)定結(jié)果使用11房屋面積認(rèn)定結(jié)果，適用于以下用途：（一）作為回遷房屋面積或貨幣補(bǔ)償?shù)暮怂慊鶖?shù)；（二）作為回遷房屋辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的依據(jù)；（三）作為城中舊村更新項(xiàng)目不計(jì)收地價(jià)情形的核算基數(shù);（四）涉及劃撥土地使用權(quán)采取協(xié)議方式補(bǔ)辦由讓手

35、續(xù)的，作為相應(yīng)地價(jià)款補(bǔ)繳金額的核算基數(shù)；（五）作為城中舊村更新項(xiàng)目規(guī)劃條件研究的基礎(chǔ)數(shù) 據(jù)。第五十七條【房屋面積認(rèn)定結(jié)果使用21房屋面積認(rèn)定結(jié)果，不適用于現(xiàn)狀房屋以下用途：（一）房屋合法性證明；（二）房屋確權(quán)；（三）辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等其他用途。第五十八條【與報(bào)建政策銜接】 按照本實(shí)施細(xì)則第十四、 十五條規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房屋面積認(rèn)定和補(bǔ)償?shù)臋?quán)益人，不再執(zhí) 行關(guān)于印發(fā)珠海市私人住宅用地標(biāo)準(zhǔn)和報(bào)建收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫 行規(guī)定的通知（珠國土字1994169號）等涉及優(yōu)惠 報(bào)建指標(biāo)的相關(guān)規(guī)定。第五十九條【綜合整治實(shí)施】實(shí)施綜合整治的城中舊村更新，應(yīng)結(jié)合城市景觀、規(guī)劃布局、房屋質(zhì)量等級及全體產(chǎn) 權(quán)人更新意愿等因素綜合考慮，按照整治類城市更新的要求 編制城市更新單元規(guī)劃。 將危房集中或影響城市景觀、 交通、 消防及其他公共配套設(shè)施建設(shè)的區(qū)域按照本實(shí)施細(xì)則規(guī)定 實(shí)施拆除重建，同時(shí)對剩余區(qū)域參照幸福村居目標(biāo)和工程內(nèi) 容開展綜合整治，完善市政配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，消除 安全隱患，改善居住生活環(huán)境。第六十條【合約糾紛處置】因?qū)嵤┏鞘懈聦Ω聟^(qū)域內(nèi)土地及其上蓋物業(yè)的受讓人、承租人、抵押權(quán)人的正當(dāng)權(quán)益造成影響的，依照其與土地及其上蓋物業(yè)的所有權(quán)人簽訂 的由讓、由租、抵押合同的約定進(jìn)行補(bǔ)償，對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在 爭議的，由合同約定雙方自行協(xié)商或采取民事訴訟途徑解 決。第六H一條【與 2000年政策銜接】2000年