關(guān)于通過“拉高拍低”的規(guī)劃手法追求“貨值最大化”的理論探討

1、關(guān)于通過“拉高拍低”的規(guī)劃手法追求“貨值最大化”的理論探討遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 臧堪松前言對于住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項目，在一定容積率范圍的前提下，開發(fā)商往往通過不同產(chǎn)品的組合及其價格差異來對土地的不均衡利用以整體提高項目的貨值總額。具體的規(guī)劃手法表現(xiàn)為：一般在不損失項目容積率的基礎(chǔ)上，主動通過局部拉高建筑高度（用足控高）來騰出更多土地做一些低密度的類別墅產(chǎn)品，俗稱“拉高拍低”。一般所呈現(xiàn)出來的規(guī)劃形態(tài)如下，此更多是企業(yè)經(jīng)營、市場導(dǎo)向下的結(jié)果，從規(guī)劃設(shè)計單維度去評價未必最優(yōu)：雖然通過”拉高拍低來追求貨值最大化“的理念被大家所熟知，但是若沒有合理的建筑規(guī)模分配、符合市場去化的不同產(chǎn)品的合理定價來支撐，往往得不出正

2、確結(jié)論，更無從談起對最大貨值的追求了。本文從理論推導(dǎo)出發(fā)，結(jié)合常見規(guī)劃設(shè)計形態(tài)及常見市場參數(shù)，來探討對此問題的解決，希望能夠為拉高找到理論支持。一、貨值最大化與利潤最大化的關(guān)系隨著產(chǎn)品類型的變化，分產(chǎn)品的成本也在發(fā)生變化，是否存在貨值是高了，而項目利潤卻降低的情況呢？我們可以結(jié)合前面的設(shè)定條件，做定性的分析。設(shè)定高層產(chǎn)品的成本為C高；低層產(chǎn)品的成本為C低。則項目的成本曲線可以為AC高+BC低；因為A+B=1（A、B為兩種產(chǎn)品的占比）；成本公式：（C低-C高）x B + C高貨值公式：（J低-J高）x B + J高 （J是假設(shè)的兩種產(chǎn)品的售價）以B為變量，以上兩者的變化曲線如下：若“隨著B的變化

3、，H大于C”，則貨值增加就會大于成本增加，追求貨值最大化與追求利潤最大的方向是一致的。若要H大于C，則只需（J低-J高）大于（C低-C高）。根據(jù)項目開發(fā)常識，（J低-J高）往往會大于（C低-C高）。通過以上的定向分析，可以得出如下結(jié)論：追求貨值最大化與追求項目利潤最大化的方向是一致的。先期方案設(shè)計推導(dǎo)是可以利用追求貨值最大化來實現(xiàn)對項目利潤最大化的追求。二、分產(chǎn)品占比的理論推導(dǎo)一般，做足項目整體容積率是應(yīng)用”拉高拍低“的一個基本前提，即在一個項目中通過分地塊不同容積率產(chǎn)品的適當(dāng)組合來實現(xiàn)項目整體容積率的滿足。設(shè)定如下條件，做理論推導(dǎo)：總體項目總建筑面積為：S總；容積率為：R總；總用地面積為：D

4、總高層產(chǎn)品建筑面積：S高；分地塊的容積率：R高；分地塊用地面積：D高低層產(chǎn)品建筑面積：S低；分地塊容積率：R低；分地塊占地面積：D低設(shè)定：A=S高S總；B=S低S總 則A+B=1通過利用D高+D低=D總 及 D=S/R推導(dǎo)出 A=1R低-1R總1R低-1R高將常用分產(chǎn)品容積率的帶入，可以計算出不同產(chǎn)品的面積占比，如以下各表：示例表一：項目總體容積率為2.0時，不同分地塊容積率下的，高低產(chǎn)品占比AS總R高1.80 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 R低0.30 0.98 0.95 0.93 0.91 0.90 0.89 0.40 0.97 0.93 0.90 0.88

5、0.86 0.85 0.50 0.96 0.90 0.87 0.84 0.83 0.81 0.60 0.95 0.88 0.83 0.80 0.78 0.77 0.70 0.94 0.85 0.80 0.76 0.74 0.72 0.80 0.93 0.82 0.76 0.72 0.69 0.68 0.90 0.91 0.78 0.71 0.67 0.65 0.63 1.00 0.89 0.74 0.67 0.62 0.59 0.57 三、引入建筑密度要求下的分產(chǎn)品占比的再驗證前面僅從“容積率不損失、面積做足”的前提下，按照不同產(chǎn)品組合做的理論計算，沒有考慮實際項目中建筑密度的要求。需要引入建

6、筑密度指標(biāo)對分產(chǎn)品占比進(jìn)行再驗證。設(shè)定高層產(chǎn)品的層數(shù)為n高（一般可以按照1833層進(jìn)行測算），低層產(chǎn)品的層數(shù)為n低（一般可取2、3、4、5、6），項目總的建筑密度為M總（M總一般的取值為25%、30%、35%）。則：S高n高+S低n低D總 =M總；S高=AS總；S低=BxS總推導(dǎo)出：An高+Bn低=M總R總，M總、R總為項目已知，結(jié)合 A+B=1則可以推導(dǎo)出：A=1n低-M總R總1n低-1n高對于一個M總=30%，R總=1.8的項目，可以通過高層、低層產(chǎn)品的不同層數(shù)來驗證A（高層產(chǎn)品的占比）的規(guī)劃可行性。示例表二：容積率1.8、建筑密度30%的項目，分層數(shù)高低產(chǎn)品占比A0.30 高層層數(shù)1.8

7、0 18 20 22 24 26 28 30 32 低層層數(shù)2 0.75 0.74 0.73 0.73 0.72 0.72 0.71 0.71 3 0.60 0.59 0.58 0.57 0.57 0.56 0.56 0.55 4 0.43 0.42 0.41 0.40 0.39 0.39 0.38 0.38 5 0.23 0.22 0.22 0.21 0.21 0.20 0.20 0.20 6 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 結(jié)論，一般在控高允許的情況下，建筑密度一般不會成為影響“拉高拍低”的控制性指標(biāo)。四、分產(chǎn)品價格關(guān)系的理論推導(dǎo)拉高拍低成立

8、的意義是，對應(yīng)“高低配”規(guī)劃方案的總貨值比“均一產(chǎn)品”規(guī)劃方案的總貨值要高。 分產(chǎn)品的定價及其之間的關(guān)系是影響目標(biāo)達(dá)成的關(guān)鍵因素。 設(shè)定高層產(chǎn)品的價格為J高、低層產(chǎn)品的價格為J低，”均一產(chǎn)品”的價格為J均；則可以用公式表達(dá)為：S高 x J高 + S低 x J低S總 x J均。S高=A x S總；S低=B x S總；A+B=1可以推導(dǎo)出：A<J低-J均J低-J高進(jìn)而推導(dǎo)出J高J低>1-1-J均J低A這樣都可以通過，假設(shè)J均J低、A已知的情況下，推導(dǎo)出J高J低。從而能夠論證出，當(dāng)?shù)氐牟煌a(chǎn)品的差價是否支持“拉高拍低”，或者從反向來論證各產(chǎn)品的定價是否合理。如下表：示例表三：不同高低產(chǎn)品

9、占比下的分產(chǎn)品價格比計算J高/J低J均/J低0.75 0.70 0.65 0.60 0.55 0.50 0.45 0.40 0.35 0.30 A高層產(chǎn)品占比95%0.74 0.68 0.63 0.58 0.53 0.47 0.42 0.37 0.32 0.26 90%0.72 0.67 0.61 0.56 0.50 0.44 0.39 0.33 0.28 0.22 85%0.71 0.65 0.59 0.53 0.47 0.41 0.35 0.29 0.24 0.18 80%0.69 0.63 0.56 0.50 0.44 0.38 0.31 0.25 0.19 0.13 75%0.67 0

10、.60 0.53 0.47 0.40 0.33 0.27 0.20 0.13 0.07 70%0.64 0.57 0.50 0.43 0.36 0.29 0.21 0.14 0.07 0.00 65%0.62 0.54 0.46 0.38 0.31 0.23 0.15 0.08 0.00 (0.08)60%0.58 0.50 0.42 0.33 0.25 0.17 0.08 0.00 (0.08)(0.17)綜上，一定的容積率范圍內(nèi)，在項目可研階段就可以利用以上表格一、表格三來進(jìn)行項目的貨值比較測算，從而以此來指導(dǎo)或驗證分產(chǎn)品定價、規(guī)劃的排布。如，項目初始規(guī)劃條件為項目總?cè)莘e率為1.8，控高條

11、件60米。通過表格一可以得出，采用拉高拍低的手法，高層部分的容積率按照3.0考慮（60m控高能夠?qū)崿F(xiàn)的最大容積率）、低層部分的容積率按照0.7考慮，可以查表得出A=80%;若項目所在區(qū)域的J均J低約等于0.75，則可以推導(dǎo)出J高J低應(yīng)大于0.69。則可以得出結(jié)論如下：如本項目高低配貨值更高的話，在低層產(chǎn)品最大化的基礎(chǔ)上，低層產(chǎn)品的價格至少應(yīng)是均質(zhì)產(chǎn)品價格的1.33倍，應(yīng)是高層產(chǎn)品價格的1.45倍。即若均質(zhì)產(chǎn)品價格是1萬元/m的話，高層應(yīng)至少賣到9170元/m；低層產(chǎn)品應(yīng)至少賣到13330元/m；這樣高低配的貨值才會比均質(zhì)產(chǎn)品高，差價越大，“拉高拍低”對貨值增加的貢獻(xiàn)越大。五、以上理論分析對于實

12、際項目的指導(dǎo)意義1、能夠先期判斷當(dāng)?shù)厥袌龇之a(chǎn)品售價是否支持利用拉高拍低來加大貨值。若產(chǎn)品價格拉開的差距不夠大，那么先期就可取消進(jìn)行拉高拍低的方案設(shè)計嘗試。具體方法步驟： 根據(jù)項目控高（已知數(shù)據(jù)）來計算高層產(chǎn)品最大可實現(xiàn)層數(shù)。結(jié)合已有產(chǎn)品和設(shè)計經(jīng)驗，估算出高層產(chǎn)品分地塊可實現(xiàn)的容積率，即R高利用表格一，在項目總?cè)莘e率R總、高層容積率R高已知的情況下，推導(dǎo)在不同低層產(chǎn)品容積率下的，分產(chǎn)品占比。利用表格三，根據(jù)上面所得分產(chǎn)品占比數(shù)值，和市場部門提供的分產(chǎn)品價格數(shù)據(jù)。來推導(dǎo)出分產(chǎn)品的價格比關(guān)系。根據(jù)市場、營銷部門提供的產(chǎn)品價格數(shù)據(jù)，計算出對應(yīng)不同低層產(chǎn)品容積率（不同的別墅、類別墅產(chǎn)品）下J高J低的值，與中所得數(shù)值進(jìn)行比較。對于比表中數(shù)值小的情況，則直接忽略此種方案；只將計算數(shù)值比表中數(shù)值大的情況，對應(yīng)低層產(chǎn)品的容積率做方案設(shè)計。2、先期對比不同組合方案的貨值，尋找出貨值最大的產(chǎn)品組合方式，為具體規(guī)劃方案設(shè)計指明方向，表面沒有方向下的窮舉嘗試。具體方法步驟：步驟與前同，得到“對應(yīng)不同低層產(chǎn)品實現(xiàn)方式下的，各產(chǎn)品組合比例（A、B的值）”。利用營銷部門提供的對應(yīng)不同低層產(chǎn)品容