商品房買賣合同解釋

1、?商品房買賣合同解釋?第十四條適用要點I法律法規(guī)：1. ?最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?第十四條：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原那么處理：一面積誤差比絕對值在以內含，按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；二面積誤差比絕對值超出，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在以內含局部的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出局部的房價款由出賣

2、人承當，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在以內含局部的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過局部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 產權登記面積合同約定面積面積誤差比×合同約定面積II深層導讀：本條解釋主要解決的問題是“商品房買賣糾紛面積誤差的處理原那么。一、常見商品房房屋面積種類及計算面積就是長寬之積。但在商品房買賣中面積是房屋使用價值和房屋交易價格的根底。在商品房買賣合同中面積的約定很復雜，經(jīng)常會見到的有關面積方面的述語，大概就有這樣幾個：銷售面積、建筑面積、套內建筑面積、套內使用面積、公攤面積或公用建筑面積等。銷售面積：來源于建設部制定的?商品房

3、銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)那么?，商品房的銷售面積是指購房者所購置的套內或單元內的建筑面積(即套內建筑面積)與應分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積建筑面積：亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結算數(shù)據(jù)，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。套內建筑面積：就是俗稱的“地毯面積，陽臺如果是不封閉的，按照一半面積算，如果是封閉的包括飄窗按照全部面積算。即成套房屋的套內建筑面積套內房屋使用面積套

4、內墻體面積套內陽臺面積。套內使用面積：是指實際的房屋利用面積，即使用面積。套內使用面積的計算應符合以下規(guī)定：(1)套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積總和；(2)躍層住宅中的房內樓梯按自然層樓的面積總和計入使用面積；(3)不包含在結構面積內的煙囪、通氣道等面積。公攤面積：公攤面積指的是直接為居住效勞的公共空間，比方過道、樓梯等，這局部空間分攤到每套房中，由買房人共攤，所以稱之為公攤面積。房屋銷售面積一般都是由兩局部組成：一局部是室內面積，另一局部叫“公攤面積。在消費者購置商品房發(fā)生的糾紛中，公攤面積糾紛占有相當數(shù)量。針對這一點，建設部公布

5、了?關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知?，該通知針對因開發(fā)商多算分攤公共使用面積而引起的糾紛事件，詳細制定出了一定的計算標準，從而讓百姓在購房時心中有數(shù)。以上面積種類繁多，購置人根本很難弄明白。二、本條司法解釋對商品房買賣合同中面積的約定是怎樣規(guī)定的？本條司法解釋對商品房買賣合同中面積僅以“房屋套內建筑面積或者“建筑面積兩種形式。房屋的套內建筑面積套內房屋使用面積套內墻體面積套內陽臺面積。1、套內使用面積的計算應符合以下規(guī)定：(1)套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積總和；(2)躍層住宅中的房內樓梯按自然層樓的面積總和計入使

6、用面積；(3)不包含在結構面積內的煙囪、通氣道等面積。2、套內墻體面積的計算：新建住宅各套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有公用墻和非公用墻兩種。新建住宅各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括外山墻)均為公用墻，公墻墻體按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非公用墻墻體也按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。內墻面裝修厚度均計入套內墻體面積。3、陽臺建筑面積的計算：(1)原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；(2)挑陽臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；(3)凹陽臺按其凈面積(含女兒墻墻體面積)的一半計算建筑面積；(4)半挑半凹陽臺，挑出局

7、部按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進局部按其凈面積的一半計算建筑面積。三、“房屋套內建筑面積和“建筑面積有什么區(qū)別？很明顯，“房屋套內建筑面積作為計價標準的，排除了公攤面積。而“建筑面積那么在“房屋套內建筑面積的根底上，另外加上了“公攤面積。近來，一些城市出臺了按“套內面積計價的新規(guī)定，解除了“公攤面積的紛擾。四、建設部?新商品房買賣合同示范文本?對面積約定是怎樣的？?新商品房買賣合同示范文本?第五條 面積確認及面積差異處理 ：根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內建筑面積】本條款中均簡稱面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同

8、約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第種方式進行處理：1雙方自行約定：1；2；3；4。2雙方同意按以下原那么處理：1面積誤差比絕對值在3以內含3的，據(jù)實結算房價款；2面積誤差比絕對值超出3時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3以內含3局部的房價款由買受人補足；超出3局部的房價款由出賣人承當，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3以內含3局部的房價款由出賣

9、人返還買受人；絕對值超出3局部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 產權登記面積合同約定面積面積誤差比×合同約定面積因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。律師提醒：按不同面積標準計算房屋銷售價格的，差異會很大。所以當您聽到房屋價格時，要查看一下“根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內建筑面積】本條款中均簡稱面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。中，勾是打在哪個面積上，叉掉得是哪個面積。還要注意一個問題是：產權登記是按建筑面積進行登記的；物業(yè)管理費等其他費用也是按建筑面積收取的。五、住宅公攤面積計算有什么新的規(guī)定？開展商在向業(yè)主交房時，常常為房高、外裝

10、主體、斜面結構屋頂、不標準維護物、變形縫、非垂直墻體、公共通道中的面積測量引起糾紛，為了解決這些問題，國家建設部日前下發(fā)了通知。通知指出，自2003年5月起，對已有的?房產測量標準?未作規(guī)定或規(guī)定不明確的局部，按?通知?新的規(guī)定進行房屋測量。?通知?中明確規(guī)定：但凡計算建筑面積的房屋，層高均應在220米以上含220米，下同。房屋屋頂斜面結構的，層高220米以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜以及陽臺、挑廊等水平投影超出底板外沿的，以投影計算建筑面積。對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高220米以上的部位計算建筑面積。房屋套內具有使用功能但層上下于220米的局部，在房屋權屬登記中應明確其相應

11、權利的歸屬。依照規(guī)定，同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不管是否利用均不再計算建筑面積。臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不管其是否有柱，是否有維護結構，均不計算建筑面積。六、房屋計量有哪些規(guī)定？商品房面積“缺斤短兩一直是消費者投訴的熱點。為此建設部制定了?商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)那么?，國家質量技術監(jiān)督管理部門也制定了?商品房銷售面積測量與計算?，對商品房的建筑面積、套內建筑面積及應合理分攤的公用建筑面積，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相

12、應規(guī)定。最新公布的?商品房銷售管理方法?與?商品房買賣合同示范文本?均規(guī)定商品房可以按照套內建筑面積或建筑面積計價。商品房建筑面積是指層高在米含米以上的房屋外墻水平投影面積。套內建筑面積由套單元內的使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三局部組成。一計算全部建筑面積的范圍：1永久性結構的單層房屋，不管其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2穿過房屋的通道、房屋內的大廳、門廳，不管其高度，均按一層計算。3樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算。4封閉的陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算。二計算一半建筑面積的范圍：1與房屋相連

13、有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算。2獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。三不計算建筑面積的范圍：1凸出房屋墻面的構件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺階等。2半園柱的雨篷。3房屋的天面、挑臺，天面上的花園、游泳池。四應分攤的共有建筑面積：1各產權戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整幢房屋效勞的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建筑面積。2套單元與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻包括山墻墻體水平

14、投影面積的一半，為共有建筑面積。五不應分攤的共有建筑面積：1附屬于人防工程的地下室、半地下室。2供出租或出售的固定車位或專用車庫。七、商品房買賣雙方因面積誤差產生糾紛的原因商品房買賣合同約定的面積與產權證的面積常有誤差。其主要原因有：1.雙方簽訂房屋買賣合同后因商品房開發(fā)工程的設計變更造成的房屋面積誤差；2.因產權登記時露臺樓頂平臺不計算為房屋建筑面積，而買賣雙方在房屋買賣合同中將獨立或不獨立使用的露臺樓頂平臺面積計入房屋建筑面積造成的面積誤差；3.適用的測量規(guī)那么標準不同造成的面積誤差。上述原因造成的面積誤差比絕對值一般在3以上，買賣雙方往往因此產生糾紛。另外，由于施工、測繪規(guī)那么允許的誤差

15、而造成的面積誤差在所難免，因誤差比值較小，雙方一般能協(xié)商解決。八、什么是面積誤差？什么是面積誤差比？面積誤差，是指房屋在嚴格按照規(guī)劃核準、設計的要求進行建設，竣工后實測面積與預測面積產生的誤差。房屋的面積誤差比，根據(jù)?商品房銷售管理方法?相關規(guī)定，房屋的面積誤差比的計算公式為： 產權登記面積合同約定面積 面積誤差比× 合同約定面積 九、購房人怎么發(fā)現(xiàn)面積誤差？“很難發(fā)現(xiàn)?？梢哉f公攤面積方面的誤差幾乎無法發(fā)現(xiàn)，第一合同中往往不寫明公攤局部在什么地方，沒有方法確定總測量對象與總面積；第二消費者拿不到設計與施工圖紙，連墻厚都不知道，怎么測量建筑面積？第三、測量就要將全樓測量，每樓的最低測量

16、費用大概不低于3萬元，哪個消費者會出3萬元來為一個整樓進行測量呢，所以說讓消費者核實面積誤差不可能的。著名房產律師秦兵十、發(fā)現(xiàn)面積誤差，怎么處理？現(xiàn)在，有不少房產開發(fā)商在房屋面積上做文章，往往會有實測面積少于圖紙上住房面積的情況出現(xiàn)。由于購房金額巨大，這樣會使買受人造成不少的損失。面積誤差的處理原那么：第一、依據(jù)合同約定的處理原那么處理。購房時應在合同中寫明銷售房屋包括套內面積和公攤面積在內的暫測總建筑面積，并明確約定：“預售時根據(jù)甲方暫測面積付款，最終以房地局認定的實測面積為準。以及實測面積與暫測面積誤差比及其處理原那么。第二、據(jù)實結算。如合同無約定或者約定不明確，面積誤差比絕對值在3%以內

17、含3%，按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。第三、退房還款。面積誤差比絕對值超過3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應予支持。第四、不退房，分別對待。如買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內含3%局部的房價由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%局部的房價款由出賣人承當，所有權歸買受人。第五、還款與雙倍返還。房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內含3%局部的房價款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過3%局部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。附一：秦兵律師對本條的釋義：釋義：中國的商品房買賣合同

18、中會出多少個面積方面的述語，據(jù)我所知大概有以下五個：銷售面積、建筑面積、套內建筑面積、套內實用面積、公攤面積，其實面積就是長寬之積，為什么要做得這么復雜呢？其中一個重要的根本原理是：將簡單的事情復雜化后就可以獲得暴利。所以說北京現(xiàn)在的業(yè)主，幾乎人人都知道自己房屋的建筑面積是多少，但是能夠知道自己的建筑面積中分攤的公用面積是多少、公用部位又在何處的人可以說是萬里挑一。為什么實用面積這么簡單的內容推廣不開，而建筑面積這么復雜的概念卻大行其事，就是因為實用面積太容易核實了，開發(fā)企業(yè)很難做假；而建筑面積不僅容易做假，而且即使被查出來也可以以“由第三方測量為理由開脫責任；所以說中國的房地產市場是欺詐者的天堂，再老實的企業(yè)到中國搞房地產也要學著搞點小動作，而且往往從面積開始。這個司法解釋早就開始準備了，我本來以為會在面積問題上有所突破，例如：業(yè)主是否有權選擇測量單位、測量失誤的責任是否應當由開發(fā)企業(yè)與測量企業(yè)共同承當、面積測量報告是否應當附圖等具體問題上進行規(guī)定，但是很顯然，司法解釋依然沒有說清楚這一點，例如：如果套內實用面積減少10%，但總建筑面積僅減少2%，能不能解除合同？看來這又給我們留下了很多工作；中國消費者維權的道路已經(jīng)很漫長了，中國商品房消費者維權的道路會更