房地產(chǎn)責(zé)任成本管理體系操作指引

1、責(zé)任成本管理體系操作指引1. 目的為提高成本管理水平，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系,為公司建立責(zé)任成本體系，特制定本管理指引。2. 適用范圍適用于沈陽(yáng)萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。3. 術(shù)語(yǔ)和定義（1） 責(zé)任成本體系：是指明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況的體系。（2） 責(zé)任主體：在相關(guān)業(yè)務(wù)過(guò)程中，承擔(dān)相關(guān)責(zé)任的部門。（3） 責(zé)任范圍劃分方法：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍。（4） 反饋指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低并不能如實(shí)反映成本理性。（5） 評(píng)價(jià)部門：在各部門發(fā)表自我評(píng)價(jià)

2、的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評(píng)價(jià)意見(jiàn)，計(jì)算并提供反饋指標(biāo)，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告的部門4、職責(zé)（1）成本管理部負(fù)責(zé)管理指引的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實(shí)。負(fù)責(zé)與各部門就指引有關(guān)具體事宜對(duì)接。（2）其它部門(設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目發(fā)展部、項(xiàng)目經(jīng)理部、營(yíng)銷管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部)參與責(zé)任成本管理體系的制訂、修改。建立本部門相應(yīng)的臺(tái)帳。負(fù)責(zé)本指引的實(shí)施。（3）公司管理層負(fù)責(zé)審核責(zé)任成本管理體系操作指引。（4）總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)責(zé)任成本管理體系操作指引。5、 工作程序（1）由成本管理部與各部門（營(yíng)銷、工程管理、財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目經(jīng)理部、項(xiàng)目發(fā)展部）共同制

3、定階段性的各部門目標(biāo)成本并通過(guò)公司管理層審核通過(guò)。（2）各部門與公司簽訂階段性的目標(biāo)成本責(zé)任狀。（3）各部門編制本部門成本臺(tái)帳。（4）成本管理部對(duì)各部門的成本臺(tái)帳起監(jiān)督職能。（5）在階段截止日期對(duì)各部門責(zé)任成本進(jìn)行考核。6、支持性文件政府關(guān)于造價(jià)及收費(fèi)的相關(guān)資料和文件。 7、相關(guān)記錄各部門成本臺(tái)帳格式責(zé)任狀華城國(guó)際2期7號(hào)樓排號(hào)解籌方案一、活動(dòng)思路繼5號(hào)樓搖號(hào)選房活動(dòng)之后，現(xiàn)推出6號(hào)樓1、3單元，7號(hào)樓房源銷售，根據(jù)5號(hào)樓解籌情況，現(xiàn)階段將內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方式改為排號(hào)選房。本次7號(hào)樓排號(hào)選房活動(dòng)共涉及3類客戶參加：1、5號(hào)樓解籌中未買到房子的客戶；2、7號(hào)樓繳納500元的認(rèn)購(gòu)客戶；3、后期持續(xù)引進(jìn)的認(rèn)

4、購(gòu)客戶。由于調(diào)整了認(rèn)購(gòu)方式，以上1、2類客戶需進(jìn)行先期疏導(dǎo)，因此本次解籌活動(dòng)中的排號(hào)部分將分為2步進(jìn)行。先期疏導(dǎo)1、2類客戶之后，再進(jìn)行后期客戶的排號(hào)登記。另外，6號(hào)樓的排號(hào)客戶可同時(shí)進(jìn)行排號(hào)登記。 二、活動(dòng)步驟對(duì)于1、2類客戶的疏導(dǎo)，采用集中通知、集中放號(hào)的方式進(jìn)行，排號(hào)費(fèi)用為1萬(wàn)元整。主要考慮一下原因：1、集中通知、集中放號(hào)僅針對(duì)5號(hào)樓解籌中未買到房子的客戶及7號(hào)樓繳納500元的認(rèn)購(gòu)客戶，以優(yōu)先排號(hào)表現(xiàn)對(duì)以上2類客戶的特殊禮遇；2、以上2類客戶同為已交認(rèn)購(gòu)金客戶，讓任何一方提前排號(hào)均會(huì)引發(fā)爭(zhēng)議。集中通知、集中放號(hào)則相對(duì)公平；3、給予1天時(shí)間進(jìn)行集中放號(hào)，利于快速進(jìn)行并且通過(guò)增加客戶間的競(jìng)爭(zhēng)

5、提高認(rèn)購(gòu)幾率，對(duì)于銷售現(xiàn)場(chǎng)來(lái)說(shuō)更加容易管理。4、1、2類客戶數(shù)量?jī)H為推出房源的一半，遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于客戶數(shù)量的房源降低了客戶的危機(jī)感，不宜引發(fā)爭(zhēng)議。5、 通過(guò)集中通知、集中放號(hào)可再次進(jìn)行熱銷炒作，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注制造新聞熱點(diǎn)，其意義遠(yuǎn)大于廣告的推廣，從而助推本次活動(dòng)的成功舉行。活動(dòng)步驟活動(dòng)形式參加人員舉行時(shí)間優(yōu)惠額度活動(dòng)內(nèi)容前期客戶疏導(dǎo)集中通知1、2類客戶11月11日通過(guò) 告知1、2類客戶請(qǐng)予14日來(lái)銷售中心領(lǐng)取首批排號(hào)卡，領(lǐng)取排號(hào)卡的順序按照客戶先來(lái)后到的順序進(jìn)行。銷售中心提前2天準(zhǔn)備保安、警戒線等措施維持客戶排隊(duì)秩序。停止收取500元13日前繳納500元的客戶11月13日20：00前11月13日20：

6、00，銷售中心停止接受500元登記集中放號(hào)1、2類客戶 11月14日9：0098折14日9點(diǎn)整銷售中心放號(hào)，客戶按照先來(lái)后到順序領(lǐng)取排號(hào)卡。領(lǐng)取排號(hào)卡繳納1萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金，原有手續(xù)收回，客戶領(lǐng)取排號(hào)卡和認(rèn)購(gòu)金收據(jù)。后期客戶認(rèn)購(gòu)全面轉(zhuǎn)入排號(hào)登記第3類客戶11月15日12月7日98折后續(xù)引進(jìn)的登記客戶按照繳納認(rèn)購(gòu)金的順序領(lǐng)取排號(hào)卡。開(kāi)盤解籌選房所有排號(hào)登記客戶12月8日98折依然租用新都酒店的場(chǎng)地，按照排號(hào)順序進(jìn)行集中選房。三、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排7號(hào)開(kāi)盤：2007年12月8日集中通知: 2007年11月11日集中放號(hào)：2007年11月14日9：00后期排號(hào)客戶：2007年11月15日開(kāi)始直接排號(hào)解籌選房：2

7、007年12月8日四、活動(dòng)流程1、前期客戶疏導(dǎo)流程時(shí)間內(nèi)容參加人員舉行方式備注11月11日集中通知1、2類客戶銷售中心 告知客戶14日9點(diǎn)發(fā)放排號(hào)卡，請(qǐng)1、2類客戶及時(shí)參加，排號(hào)卡順序即為選房順序。排號(hào)須交納1萬(wàn)元整1、告知客戶按照先來(lái)后到的順序領(lǐng)取排號(hào)卡；2、排號(hào)卡順序即為選房順序；3、領(lǐng)取排號(hào)卡可享受98折優(yōu)惠；4、已繳納1萬(wàn)元的客戶，只需攜帶手續(xù)即可辦理相關(guān)手續(xù)，如只繳納500元請(qǐng)于14日攜帶9500元現(xiàn)金及500元收據(jù)。11月13日停止收取500元13日前繳納500元的客戶11月13日20：00前，銷售中心停止接受500元登記13日前繳納500元的客戶可參加本次提前放號(hào)活動(dòng)。11月14

8、日集中放號(hào) 1、2類客戶14日9點(diǎn)整銷售中心開(kāi)始放號(hào)，按照客戶排列的順序依次辦理手續(xù)，發(fā)放排號(hào)卡客戶極有可能會(huì)提前1天在銷售中心門口排隊(duì)，需提前進(jìn)行安排。注意事項(xiàng)：（1）、 通知過(guò)程中告知客戶本次是7號(hào)樓首批放號(hào)，僅針對(duì)少量的前期客戶，300多套房源足夠挑選等信息，降低客戶的危機(jī)感，避免出現(xiàn)晝夜排隊(duì)。（2）、11月13日20：00前在銷售中心門口放置警戒線及座椅，并安排10名保安維持客戶排隊(duì)秩序，保證銷售中心的正常運(yùn)行。（3）、如要必要可準(zhǔn)備取暖設(shè)施及飲用水、餐點(diǎn)等物品，以示開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)客戶的關(guān)懷。排號(hào)規(guī)則：（1）、選房順序以排號(hào)卡序號(hào)順序?yàn)闇?zhǔn)；（2）、1人僅限領(lǐng)1張，一張排號(hào)卡只能選購(gòu)領(lǐng)一套房

9、源；（3）、本卡可享受98折購(gòu)房?jī)?yōu)惠，一張卡只能享受一次優(yōu)惠政策；（4）、本卡為實(shí)名登記制，更名無(wú)效；（5）、排號(hào)卡優(yōu)惠權(quán)限截止至2007年12月15日18：00時(shí)整；（6）、未能成功購(gòu)買的客戶，將在指定時(shí)間集中辦理退卡手續(xù)。2、后期客戶認(rèn)購(gòu)流程時(shí)間內(nèi)容參加人員舉行方式備注11月15日12月7日排號(hào)登記后續(xù)進(jìn)入的認(rèn)購(gòu)客戶按照客戶交納認(rèn)購(gòu)金的順序發(fā)放排號(hào)卡1、領(lǐng)取排號(hào)卡可享受98折優(yōu)惠注意事項(xiàng)：（1）、后期進(jìn)入的客戶續(xù)接前期客戶已排列的序號(hào)領(lǐng)取排號(hào)卡。3、開(kāi)盤解籌流程時(shí)間內(nèi)容參加人員舉行方式備注12月8日開(kāi)盤解籌所有排號(hào)客戶在新都酒店進(jìn)行集中選房1、 按照排號(hào)卡順序選房2、 明示選房次序和銷控選房規(guī)則：（1）、選房采用“分批分組”的方式，每批次10號(hào)；（2）、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)選房順序明示表和房源明晰表；（3）、選房活動(dòng)開(kāi)始后，由主持人叫號(hào)選房，三次叫號(hào)未到者視為自動(dòng)放棄，排號(hào)卡序號(hào)即時(shí)失效；（4）、每組選房時(shí)間為10分鐘，如在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未確定選購(gòu)房屋或未簽訂房屋定購(gòu)書及交款者，視為自動(dòng)放棄；（5）、排號(hào)卡優(yōu)惠政策截止日期前重新選購(gòu)，仍享受排號(hào)卡優(yōu)惠政策，過(guò)期將不能享受優(yōu)惠政策；（6）、選房客戶必須出示排號(hào)卡及收據(jù)，經(jīng)確認(rèn)后方可選房，缺少者不能參與選房；（7）、排號(hào)卡選房政策為“一卡一房”政策，即一張排號(hào)卡只能選購(gòu)領(lǐng)先時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目在售房屋中的一套房屋，不能多選；（