計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告

1、計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告目錄一、 項(xiàng)目總論1. 1項(xiàng)目背景1.1.1 項(xiàng)目名稱1.1.2 開發(fā)公司1.1.3 承擔(dān)可行性研究工作的單位1.1.4 .1.4, 研究工作依據(jù)1. 1 .5, 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容1. 2可行性研究結(jié)論1. 2. 1市場(chǎng)預(yù)測(cè)2. 2. 2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度3. 2. 3投資估算和資金籌措4. 2. 4項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2. 1市場(chǎng)宏觀背景2. 1. 1全國(guó)投資環(huán)境2. 1. 2深圳市投資宏觀背景2. 1. 3區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)2. 1. 4宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒2. 2區(qū)域市場(chǎng)分析2. 2. 1區(qū)域市場(chǎng)界定3. 2. 2供給分析4. 2

2、. 3需求分析5. 2. 4典型物業(yè)調(diào)查6. 2. 5市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)7. 1地塊解析3. 1. 1交通條件3. 1, 2地形、地勢(shì)3. 1. 3規(guī)劃限制條件3. 3項(xiàng)目評(píng)價(jià)四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估4. 1項(xiàng)目定位4. 2方案評(píng)估意見五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排5. 1有關(guān)工程計(jì)劃說明5. 2施工橫道圖六、投資估算與資金籌措6. 1項(xiàng)目總投資估算7. 2資金籌措七、銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定8. 1各類物業(yè)銷售收放估算7. 2銷售利潤(rùn)八、財(cái)務(wù)與敏感性分析8. 1贏利能力分析9. 2社會(huì)效益和影響分析九、可行性研究結(jié)論與建議10. 1擬建方案的結(jié)論性意見9. 2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議項(xiàng)目總論1.1

3、項(xiàng)目背景1.1.1, 目名稱本項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國(guó)土所， 西臨新華中學(xué)，地塊編號(hào)為A82-0041,項(xiàng)目一期已于二OOO年成功開發(fā) 建設(shè)，現(xiàn)進(jìn)行二期的開發(fā)，項(xiàng)目名稱為“新華苑” （二期）。1.1.2, 開發(fā)公司新華苑（二期）將由深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司全資獨(dú)立開發(fā)。源發(fā)實(shí) 業(yè)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨(dú)立或合作開發(fā)了樂景花園、 源發(fā)大廈、源勝大廈，龍勝大廈，新華苑一期等多個(gè)項(xiàng)目，有豐富的地 產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的資金實(shí)力。1.1.3, 承擔(dān)可行性研究的單位由于本項(xiàng)目規(guī)模較小，總投資額不足 3000萬(wàn)元，因此，由源發(fā)實(shí)業(yè) 有限公司策劃部擔(dān)任該項(xiàng)目的可行性研

4、究。由于源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司尚有幾十萬(wàn)平方米的商住面積待開發(fā)，因而 加強(qiáng)了公司人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究和開 發(fā)管理隊(duì)伍。1.1.4, 研究工作依據(jù)本項(xiàng)目可性行研究依據(jù)為：深圳市特別是龍華房地產(chǎn)現(xiàn)狀、深圳市 工程造價(jià)信息、本項(xiàng)目的地塊價(jià)值。1.1.5, 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容新華苑（二期）占地面積8384.80平米，規(guī)定計(jì)容積率面積29344.43 平米，容積率為3.5,其中住宅27945.18平米，商業(yè)1399.25平米。1.2 ,可行性研究結(jié)論1.2.1, 市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論目前龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，住宅售價(jià)在3300元-4000元/M 2,一層臨街商鋪售價(jià)在10000元-15000

5、元/M 2。根據(jù)本項(xiàng)目所在地段優(yōu)勢(shì) 和周邊環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目住宅售價(jià)可達(dá) 3500元/M 2,臨街鋪面售價(jià) 可達(dá)10000元/M 2。保守估計(jì)，本項(xiàng)目的利潤(rùn)可達(dá) _1489萬(wàn)元。況且，隨著地鐵四號(hào)線的動(dòng)工，龍華地產(chǎn)市場(chǎng)又掀起一輪熱潮，許 多在售項(xiàng)目的銷售速度應(yīng)于深圳市的平均水平，而且房?jī)r(jià)的增幅也大于 全市平均水平?？傊?，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤(rùn)可觀，前景看好。1.2.2, 項(xiàng)目建設(shè)速度本項(xiàng)目已在二OO三年即開始進(jìn)行市場(chǎng)研究和方案設(shè)計(jì)，經(jīng)過近一 年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。計(jì)劃本項(xiàng)目于二OC0年七月動(dòng)工，二OCE年十二月份通過竣工驗(yàn) 收，并全部實(shí)現(xiàn)銷售。1.2.3, 投資估算和資金籌措本項(xiàng)目的建

6、設(shè)資金，完全使用開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司的自有資金。1.2.4, 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)新華苑（二期）本身具有地處龍華中心廣場(chǎng)的地段優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)， 又處在龍華這個(gè)升值潛力最大的熱點(diǎn)片區(qū)市場(chǎng)，加上對(duì)項(xiàng)目的準(zhǔn)確市場(chǎng)定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)，可以說，這是一個(gè) “短、平、快”的精品項(xiàng)目，風(fēng) 險(xiǎn)極小，利潤(rùn)可觀、前景樂觀！項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1. 市場(chǎng)宏觀背景2.1.1. 全國(guó)投資環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況2003年中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的形勢(shì)，是亞洲金融危機(jī)以來最好的一年，不僅因?yàn)閿?shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長(zhǎng)，更需要注意的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，出現(xiàn)了四個(gè)比較突出 的亮點(diǎn)：第一個(gè)亮點(diǎn)：宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度加快的同時(shí)，微觀企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益明顯提 高，民間

7、投資大幅度低于國(guó)家投資的局面得到改觀。值得注意的是，微觀層面的增長(zhǎng)不是靠行政干預(yù)，像當(dāng)年國(guó)企脫困時(shí)實(shí)施債轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率 等手段得到的，這些利潤(rùn)的增長(zhǎng)是實(shí)實(shí)在在的。第二個(gè)亮點(diǎn)：通貨緊縮的趨勢(shì)基本結(jié)束。在1998年2002年5年多的時(shí) 間里，4年物價(jià)指數(shù)都很低。國(guó)家制定擴(kuò)大內(nèi)需的政策，實(shí)施積極的財(cái)政政 策，都是為了解決通貨緊縮問題。在2003年，生產(chǎn)制造價(jià)格指數(shù)和消費(fèi)價(jià)格 指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。應(yīng)該說物價(jià)指數(shù)出現(xiàn)上升的原因主要是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 內(nèi)在的需求動(dòng)力開始增長(zhǎng)，市場(chǎng)的活力也逐漸增長(zhǎng)。第三個(gè)亮點(diǎn)：消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，中國(guó)出現(xiàn)了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。從2000年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵

8、業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、 通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)，都成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，這輪經(jīng)濟(jì)回升是以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)的， 各個(gè) 行業(yè)的增長(zhǎng)將是可以持續(xù)的。未來中國(guó)人均GDF#達(dá)到3000美元以上，（上海已 經(jīng)超過5000美元），中產(chǎn)階級(jí)在不斷擴(kuò)大，這是可以形成競(jìng)爭(zhēng)力的。第四個(gè)亮點(diǎn)：我們保持了國(guó)際收支的雙順差和人民幣匯率穩(wěn)定，這說明我國(guó) 金融系統(tǒng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力在加強(qiáng)。2 0 0 3年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)成功抵御了伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)和非典的兩大沖擊， 進(jìn)入新一 輪擴(kuò)張周期。初步預(yù)測(cè)，2 0 0 3年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)8 .6 %,比上年提高0 . 6個(gè)百分點(diǎn)。2 0 0 4年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼

9、續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢(shì)?，F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)接近潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，GDP有望增長(zhǎng)8. 5%社會(huì)總供求關(guān)系有所改善，物價(jià)水平小幅回升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)就業(yè)帶動(dòng)作用增強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定消費(fèi)需求明顯回升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級(jí)投資增速高位回落，市場(chǎng)導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，貿(mào)易順差減少稅制調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，積極財(cái)政政策功能轉(zhuǎn)型貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長(zhǎng)堅(jiān)持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項(xiàng)改革向縱深發(fā)展2004年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻經(jīng)濟(jì)繁榮帶動(dòng)房市平穩(wěn)增長(zhǎng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2003年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為1 16 6 4億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)9 . 1

10、% ，是1 9 9 7年以來增長(zhǎng)最快的年份。按季度統(tǒng) 計(jì)，去年一季度GDP 增長(zhǎng)9. 9%,二季度增長(zhǎng)6. 7% ，三季度由原先 發(fā)布的9 . 1 %修訂為增長(zhǎng)9 . 6 % ,四季度增長(zhǎng)9 .9 %。這表明連續(xù)6年的擴(kuò)張性宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起了很大的促進(jìn)作用，1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，一直困擾我國(guó)的通貨緊縮壓力的問題將進(jìn)一步緩解，我國(guó)連續(xù)6年的擴(kuò)張性財(cái)政政策取得了良好成效， 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)在2003年即轉(zhuǎn)負(fù)為 正，2004年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和社會(huì)零售價(jià)格指數(shù)都將轉(zhuǎn)入上漲趨勢(shì)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的自主成長(zhǎng)的機(jī)制和能力顯著增強(qiáng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于新一輪周期的上升期， 政策環(huán)境有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展

11、，同時(shí)外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟(jì)將走 出低谷等因素都將促進(jìn)2004年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮。2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大力量，同時(shí)高速發(fā)展的國(guó) 民經(jīng)濟(jì)，不斷提高的居民收入水平以及居民對(duì)改善居住條件的巨大需求的潛在， 也必然成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量，2004年我國(guó)將把擴(kuò)大消費(fèi)作 為擴(kuò)大內(nèi)需的著力點(diǎn)， 作為我國(guó)近年來消費(fèi)主要增長(zhǎng)點(diǎn)的住房消費(fèi)，2004年將 繼續(xù)升溫。房產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度將趨于平穩(wěn)2003年是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自1998年以來投資增幅最快的一年，在連續(xù) 5年 年均增長(zhǎng)近20%勺基石上，2003年前11個(gè)月，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到8285 億元，同比增長(zhǎng)了 32.5%。

12、據(jù)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)，2003年，中 國(guó)房屋銷售價(jià)格比上年上漲4.8%。2003年上海房?jī)r(jià)漲幅超過20%成為全國(guó)增長(zhǎng)速度最快的城市，對(duì)于 2004 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)出現(xiàn)各種預(yù)測(cè)。上海市已在土地供應(yīng)、房地產(chǎn)交 易制度和交易方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面采取等措施，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快增長(zhǎng)。導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)投資增速過快的原因主要包括： 擴(kuò)張性的財(cái)政政策導(dǎo)致國(guó)民 經(jīng)濟(jì)總投資的高增長(zhǎng)，也影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)；居民住房需求的上升以及地方政府 對(duì)土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)率吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長(zhǎng) 期保持高速增長(zhǎng)，成為總投資需求增長(zhǎng)的一個(gè)重要組成部分。改革開放以來，我國(guó)出現(xiàn)過三次經(jīng)濟(jì)

13、過熱，即 1984年-1985年、1988年 -1989年和1993年-1994年的經(jīng)濟(jì)過熱， 這三次經(jīng)濟(jì)過熱都是由于投資過高 增長(zhǎng)造成的。如果現(xiàn)在這種投資趨勢(shì)進(jìn)一步上升的話，可能會(huì)再一次引發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱。針對(duì)這種危險(xiǎn)，2003年政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，2004年 經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以及房地 產(chǎn)市場(chǎng)的制度建設(shè)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè) 2004年第一季度 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣將略有回調(diào)，不過仍會(huì)高于上年同期水平或與上年同期基本持 平。2004年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的同時(shí)，將繼續(xù)采取一系列 措施，通過加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)，壓

14、縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長(zhǎng)過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)安定。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化中低價(jià)房將逐步成為市場(chǎng)主體目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一部分高檔、 大戶型住宅空置，而可供老百 姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。2004年，建設(shè)部將通過房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、土地 供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個(gè)人自建住房的比重， 對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu) 進(jìn)行調(diào)控，從而提高我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度， 發(fā)展中低價(jià)位、中小戶型的商品 住宅，以滿足更多普通百姓的購(gòu)房需求。2004年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對(duì)各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度

15、和管理，滿足 更多普通百姓的購(gòu)房需求。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)沈建中說：“我們國(guó)家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)里面消費(fèi)的主體。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)來看 主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求。 也就是說我們要更多的來提供 一些中低價(jià)位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應(yīng)市場(chǎng)，來滿足中低收入家庭的需求。”房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費(fèi)者新的置 業(yè)觀念。二手房的大量入市為消費(fèi)者提供了極大的選擇空間，2004年房地產(chǎn)二手市場(chǎng)將得到將受到更多消費(fèi)者的推崇。“置業(yè)升級(jí)”不僅提高了百姓的住房品 質(zhì)，也為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級(jí)住宅市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)起到了極好的作用。，

16、據(jù)個(gè)人狀況從低到高的梯級(jí)消費(fèi)模式不僅活躍了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也為處在不同生活階 段的百姓提供了安居的最佳選擇。被稱為一級(jí)半市場(chǎng)的“空置房”市場(chǎng)將因政策及市場(chǎng)等因素而大幅放量，空 置房因其具備價(jià)格便宜、無期房風(fēng)險(xiǎn)、投資及自住價(jià)值較高等優(yōu)勢(shì)而受到購(gòu)房者 的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善?？罩?房的大量上市，將成為促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)機(jī)制正常運(yùn)轉(zhuǎn)，解決百姓住房問題的有效途 徑。同時(shí)，與證券市場(chǎng)的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實(shí)對(duì)投 資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使 一部分投資客趨之若鷲。2 0 0 4年，住房改革制度成效將逐漸顯

17、露，百姓在滿足居住 需求后，會(huì)在投資意識(shí)的引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。 隨著幾年來一手商品房投資回報(bào)率的下降，二手房將因其價(jià)格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點(diǎn)投資對(duì)象。商鋪成為新的投資熱點(diǎn)2003年全國(guó)各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。多家外地、外籍大型商家已經(jīng) 或計(jì)劃入駐北京； 天津商鋪投資市場(chǎng)也開始啟動(dòng)，外來投資者逐步增加；上海 市10月初的投資型房產(chǎn)展示交易會(huì)上， 黃金地段的商業(yè)用房再次成為關(guān)注的焦 點(diǎn)；杭州商鋪投資市場(chǎng)走勢(shì)依然活躍；深圳也有更多的中小投資者開始密切關(guān)注 商鋪市場(chǎng)的投資。隨著2003年開發(fā)量的增長(zhǎng)，商鋪的供求關(guān)系正趨于緩和， 商 鋪資源的稀缺性開始弱化，但專未來幾年，商鋪市場(chǎng)的總體狀況將

18、是鋪源充足， 但仍然需求大于供給。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間， 主要來自三 個(gè)方面的需求：一是國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進(jìn)入中國(guó)的需求；三是國(guó)內(nèi) 其他投資者的需求。目前上海商鋪的平均回報(bào)率則達(dá)到 8%到10%。由于平均回報(bào)率仍維持在 較高水平，因此商鋪的供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，未來 3年中上海新增 商鋪面積將達(dá)700萬(wàn)平方米。從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，已經(jīng)形成梯級(jí)型消費(fèi)市 場(chǎng)。商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會(huì)越用越升值，而商鋪的抗跌性和 抗波動(dòng)性優(yōu)于住宅房，商鋪的投資趨勢(shì)將加強(qiáng)。另一方面，對(duì)于商鋪結(jié)構(gòu)不同的業(yè)態(tài)現(xiàn)在提出了越來越多的特殊要求。這在很大程度上要求發(fā)展商在總體布

19、局上進(jìn)行詳細(xì)論證，在規(guī)劃階段就趨于理性。然而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。 目前中國(guó)中小城市 商業(yè)發(fā)展有失衡的趨勢(shì)，由于普遍缺乏消費(fèi)能力，商鋪市場(chǎng)的快速發(fā)展將帶來較 大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)于中小城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)一步多元化改革2003年出臺(tái)的一系列政策使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑， 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中銀行所占比例過大對(duì)于銀行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)，都存在極大的不安全隱患。房地產(chǎn)開發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中開發(fā)商的主要資金來源 不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而主要通過債券、不動(dòng)產(chǎn)基金和互助會(huì)等 形式來自行籌資， 國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)

20、的一個(gè)軟肋就是資金途徑單一化。2003年，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開始了多元化改革， 房地紛紛拓展融資渠道， 由于受當(dāng)前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式， 2003年年末， 全國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性， 又受到嚴(yán)格的 政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的創(chuàng)新需要。在今年股市轉(zhuǎn)暖、利率市場(chǎng)化改革不斷推進(jìn)的金融大背景下，出于比價(jià)效應(yīng)， 投資人在參照其它金融產(chǎn)品的收益率時(shí)，對(duì)信托產(chǎn)品的收益預(yù)期必然會(huì)大大提高，進(jìn)而拉開了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)成本。 一部分資金將會(huì)在股市投資收益預(yù) 期提高的情況下，進(jìn)入證券市場(chǎng)，從而分散對(duì)房地產(chǎn)的投資。2004年，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

21、將進(jìn)一步進(jìn)行多元化改革，我國(guó)近3個(gè)月以來房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達(dá) 500%房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進(jìn)行 大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準(zhǔn)備金上調(diào)、社會(huì)資金收緊；建立現(xiàn)代金融企 業(yè)，發(fā)展多樣化的金融機(jī)構(gòu)，發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者和債券市場(chǎng)，尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場(chǎng)化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是 房地產(chǎn)對(duì)金融行業(yè)提出的時(shí)代要求。2.1.2. 深圳市投資宏觀背景宏觀面持續(xù)向好2003年，GDP:2860.51億元，比上年增長(zhǎng)了 17.3%;固定資產(chǎn)投資:946.49億元，比上年增長(zhǎng)20.1%;規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值:5073.77億元，比上年增長(zhǎng)29.1%。2003年，深圳

22、經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，本市生產(chǎn)總值 （GDP）達(dá)至IJ 2860.51億 元，比上年增長(zhǎng)了 17.3%,完成固定資產(chǎn)投資946.49億元，比上年增長(zhǎng)20.1%, 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 5073.77億元，比上年增長(zhǎng)29.1%。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的影響下，2003年深圳房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展， 房地產(chǎn)投資經(jīng)過2002年的高速增長(zhǎng)后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體 呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征； 各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。總體來看，2003年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。2.1.3. 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2003年，

23、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了非常不平凡的一年，年初的SARS 風(fēng)潮、二十四小時(shí)通關(guān)，年中 的CEPA的簽署、國(guó)務(wù)院18號(hào)文下發(fā)，年 末的寶安、龍崗城市化提速、加快國(guó)際化城市建設(shè)等等利好或不利因素， 均在一定程度上對(duì)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。但是從整體來看，外部因素對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不顯著，年 度房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持 著快速、平穩(wěn)、理性 的發(fā) 展，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，需求增長(zhǎng)勢(shì)頭趨于平穩(wěn)，住宅、商鋪需 求持續(xù)增長(zhǎng)根據(jù)市規(guī)劃與國(guó)土資源局網(wǎng)上備案預(yù)售合同資料顯示，2003年我市 商品房銷售面 積為868.46萬(wàn)平方米，與去

24、年的791.70萬(wàn)平方米相比增 加了 9.7%,市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，但增長(zhǎng)勢(shì)頭已從去年23%高增長(zhǎng)回復(fù)到 1998年以來的平均水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)勢(shì)頭已開始趨于平穩(wěn)。從銷售商品房的類型來看，2003年我市住宅銷售面積為806.56萬(wàn) 平方米，比2002年同期增加11.34% ,住宅銷售面積占商品房銷售總面 積的93%;辦公 樓銷 售面 積為15.73萬(wàn)平方米，比2002年減少12.32%, 辦公樓銷售面積占商品房銷售總面積的1%商鋪銷售面積為43.99萬(wàn)平 方米，占商品房銷售總面積的11%,比2002年同期減少5.11%。從2003年各月份的住宅銷售情況來看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面 積持續(xù)

25、增長(zhǎng)。近年來，我市住宅市場(chǎng)一直保持著 “一二季平穩(wěn)、六九 月飄紅、年末勁漲”的銷售規(guī)律；而2003年9月1日國(guó)務(wù)院下發(fā)的關(guān) 于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（國(guó)發(fā)【2003】18號(hào)），使房地 產(chǎn)行業(yè)及消費(fèi)者的信心明顯增強(qiáng)，促進(jìn)了年末房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展， 并使全年住宅銷售保持較高的增長(zhǎng)。根據(jù)1998年以來的銷售統(tǒng)計(jì)，非住宅物業(yè)中，寫字樓銷售總體呈現(xiàn) 98年以來的平均水平，表明其買賣需求并非因宏觀因素的利好而出現(xiàn)較 大變化，除極個(gè)別寫字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、 售并重的局面。商鋪 物業(yè)盡管今年有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī) 模，實(shí)際銷售量高于19982001平均銷售水平近

26、兩倍，表明商鋪物業(yè) 買賣需求繼續(xù)旺盛。圖1 2003年各月份住宅銷售面積圖（單位：平方米）住宅新增供給明顯下降，住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“供”小于“求”的局 面2003年，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積854.35萬(wàn)平方米，比去年同期 下降19.27% ,其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為694.42萬(wàn)平方米，比去年同期 下降27.77% ,供給下降幅度較大?？傮w來看，剛剛過去的2003年是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系大調(diào)整的 一年。針對(duì)2002年商品房供給增長(zhǎng)過快的趨勢(shì)，政府加大了房地產(chǎn)市 場(chǎng)調(diào)控力度，尤其是土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控取得了顯著效果。2003年，政府采取了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制全年房 地產(chǎn)用地供應(yīng)（100

27、公頃以內(nèi)）、將存量土地納入計(jì)劃、取消 特區(qū)外“購(gòu) 房入戶”、啟動(dòng)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等等調(diào)控手段。隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)，商品房供給增長(zhǎng)過快的勢(shì)頭于年 初得以遏制，房地產(chǎn)供給得到有效控制，并直接引至年度房地產(chǎn)市場(chǎng)的 平穩(wěn)發(fā)展。從供求對(duì)比來看，2003年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比住宅銷售面積少 112.14萬(wàn)平方米，新增供求比為0.86 : 1,求略大于供。從2002年全年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與住宅銷售面積對(duì)比來看，2002 年新增商品住宅尚有206萬(wàn)平方米未銷售，因此2003年的市場(chǎng)供求狀 況有利于消化前年過剩的商品住宅，使房地產(chǎn)市場(chǎng)總量更加趨于平衡。從各區(qū)域住宅新增供求對(duì)比來看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大

28、于需 求，龍崗區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)、寶安區(qū)均新增供給小于需求，尤其是龍 崗區(qū)、福田區(qū) 新增 供求比分別 達(dá)到0.58 : 1和0.66 : 1,這兩區(qū)新增 住 宅供不應(yīng)求現(xiàn)象較為突出，極有利于消化2002年的存量。表12003年各區(qū)住宅供求關(guān)系分析批準(zhǔn)預(yù)售y.積（力比例（%實(shí)際銷售則租 （方m）比例新增供求 （%比羅湖區(qū)71.2810.2791.4911.34 0.781福田區(qū)111.4716.05168.6020.90 0.661南山區(qū)270.9339.02215.9326.77 1.251鹽田區(qū)22.833.2920.232.51 1.131寶安區(qū)132.6319.10163.1220.22

29、 0.811龍崗區(qū)85.2812.28147.2018.25 0.581合計(jì)694.42100.0806.56100.0 0.861南山、寶安、龍崗區(qū)住宅銷售面積所占比例上升較大，房地產(chǎn)市 場(chǎng)熱點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)十分明顯從各區(qū)的住宅銷售來看，寶安、南山、福田、龍崗四個(gè)區(qū)的住宅銷 售面積分別占全市住宅銷售總面積的20% 27% 21% 18%,南山區(qū)住宅 銷售面積仍然穩(wěn)居首位。從2002年和2003年各區(qū)住宅成交面積所占的比例對(duì)比來看，2003 年南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)所占的比例有較大增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)西 移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)十分明顯。隨著特區(qū)內(nèi)用地的日益減少，西部通道、地鐵線的開通

30、，寶安、龍崗兩區(qū)全面城市化的啟動(dòng)，這種發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)越來越明顯羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)口龍崗區(qū)圖2 2002 年與2003年各區(qū)域住宅成交面積所占的比例圖（外圈為2002年數(shù)據(jù)）各區(qū)住宅價(jià)格均有一定上漲，總體價(jià)格水平繼續(xù)保持平穩(wěn)從價(jià)格來 看，2003年按照建筑面積計(jì)算的住宅銷售均價(jià)為每 平方 米5680元/平方米，與2002年相比 上漲了 2.55%。從各區(qū)住宅銷售價(jià)格來看，2003年各區(qū)住宅價(jià)格均有所上漲。 2003年福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)住宅均價(jià)為8211元/m2、7746元/ m> 6282元/ m2,分別比2002年上 漲6.5%, 16.1%, 4.3%,而特 區(qū) 外的寶安

31、、龍崗兩區(qū)住宅價(jià)格分別為3768元/ m 2、3487元/ m 2, 分別比2002年上漲2.3%和3.23%。雖然各區(qū)價(jià)格都有所上漲，但 由于特區(qū)外住宅價(jià)格較低、交易量所占比例大且價(jià)格增長(zhǎng)幅度小， 導(dǎo)致全市房地產(chǎn)總體價(jià)格水平上漲幅度不大。近年來，特區(qū)內(nèi)的羅湖區(qū)、福田區(qū)土地資源日益減少，房地產(chǎn) 開發(fā)用地基本用盡，土地供不應(yīng)求，導(dǎo)致2003年這兩區(qū)住宅價(jià)格 有較大幅度上漲。由于近兩年供應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地絕大部分集中在特區(qū)外，今 后幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)必將繼續(xù)向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。隨著特區(qū)外住宅銷 售面積所占的比重的加大，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格仍將保持穩(wěn) 定。目前，特區(qū)內(nèi)商品住宅價(jià)格基本高于特區(qū)外一倍，且不

32、同區(qū)域 住宅價(jià)格差距較大。隨著深圳基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善、通關(guān)進(jìn)一步便 禾h地 鐵的開通等，特區(qū) 內(nèi)外的差別將逐漸減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià) 格差距也將逐漸減小。住宅市場(chǎng)繼續(xù)以三房、二房、四房為主力，居民居住水平不斷提高 從銷售住宅的戶型來看，三房、二房和四房繼續(xù)為住宅市場(chǎng)的主力 戶型，占住宅市場(chǎng)交易總量八成以上。其 中，三房 住宅的銷售面積占住 宅銷售總面積的42%,二房住宅占住宅銷售總面積比例為23%,四房住 宅占住宅銷售總面積的17%。從主力戶型的價(jià)格來看，三房住宅的均價(jià) 為每平方米5006元，為成套住宅中最低的；二房住宅次之，達(dá)到5340 元；四房住宅均價(jià)達(dá)到6464元?？傮w來看，主力戶型價(jià)格比

33、上年上漲 2.5%左右。從2003年和2002年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對(duì)比來看，2003年銷售 的住宅中四房的比重略有增加，三房 的比重稍有減少，表明購(gòu)房者消費(fèi) 水平和居住水平都有一定程度提高。嬴 5% 1拈3%4%4 55(別鱉 單身公寓口里身宿舍口一房住宅二房住宅三房住宅四房住宅四房以上復(fù)式住宅42%別里單身公寓單身宿舍一房住宅二房住宅口三房住宅四房住宅口四房以上復(fù)式住宅圖3 2003年與2002年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對(duì)比（上圖為 2002年數(shù)據(jù)）住宅銷售價(jià)格分布基本保持穩(wěn)定，價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理從新增住宅的 銷售價(jià)格梯度分布來看，具有以下特點(diǎn)：?jiǎn)蝺r(jià)在4000元以下的住宅，均價(jià)3208元，占住宅銷售

34、總面積的 29%;單價(jià)在40006000元的住宅，均價(jià)5029元，占住宅銷售總面積的 30%;單價(jià)在60008000元的住宅，均價(jià)6917元，占住宅銷售總面積的 22%;單價(jià)在800010000元的住宅,均價(jià)8846元，占住宅銷售總面積 的 13%;單價(jià) 在10000元以上的住宅，均價(jià)12219元，占住宅 銷售總 面積 的 6%=由上述數(shù)據(jù)看，2003年住宅價(jià)格分布結(jié)構(gòu)與2002年具有一定的差 距，即8000元以下的中低價(jià)位住宅占總交易量的比例比2002年下降了 5個(gè)百分點(diǎn),而8000元以上的高價(jià)位住宅則上升5個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)生這種 情況的原因，與今年特區(qū)內(nèi)各個(gè)區(qū)域高價(jià)位住宅的熱銷有關(guān)，但是 總體

35、 來看低價(jià)位和中等價(jià)位住宅仍占絕大多數(shù)，住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，能 夠滿足不同層次的消費(fèi)需求。3口口。元以上14%的。0元以下62%6%30%口 4000以下40006000元 口60005000元 口 80001000。元1000。元以J： |圖42003年與2002年住宅銷 售價(jià)格分布結(jié)構(gòu)對(duì)比（上圖為2002年 數(shù)據(jù)）2.1.3, 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)龍華鎮(zhèn)位于深圳市北部，毗鄰福田區(qū)，全鎮(zhèn)面積 98萬(wàn)平方公里。龍華作為深圳市的“后花園”，以超前的眼光，高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn) 行全面規(guī)劃，全鎮(zhèn)城區(qū)面積 52平方公里，已開發(fā)25平方公里，功能 齊全，配套合理，獲得“廣東 省規(guī)劃先進(jìn)鎮(zhèn)”稱號(hào)。龍華被省、市

36、、區(qū)分別定位為“廣東省首批中心鎮(zhèn)” “深圳市五個(gè) 次中心之一” “深圳衛(wèi)星城第一站，” “深圳物流園區(qū)”。今年，龍華撤鎮(zhèn) 改為街道辦事處，再次揭開了龍華發(fā)展歷史的篇章。龍華的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多年均列寶安各鎮(zhèn)前列，人均收入大幅增長(zhǎng)。龍華交通四通八達(dá)，已發(fā)展成為連接特區(qū)內(nèi)外，珠三角地區(qū)的“黃 金走廊”。現(xiàn)從龍華至皇崗口岸僅需十五分鐘。地鐵四號(hào)線的啟動(dòng)，更 縮短了龍華與市區(qū)的時(shí)間距離，使龍華真正成為深圳的“后花園”。龍華的文教衛(wèi)生也有較好的基礎(chǔ)。全鎮(zhèn)已有中學(xué)兩所，小學(xué)20所, 幼兒園19所，龍華中心小學(xué)民治小學(xué)分別是省一級(jí)學(xué)校和市一級(jí)學(xué)校。 龍華醫(yī)院和龍華人民醫(yī)院具有先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備和醫(yī)療水準(zhǔn)。市政府將龍

37、華鎮(zhèn)靠近中心區(qū)一側(cè)的 19.38平方公里的土地規(guī)劃為 中心區(qū)后備住宅基地，使龍華與中心區(qū)已是血肉相連。 地鐵四號(hào)線進(jìn)入 實(shí)質(zhì)階段，使龍華的“城區(qū)”面目更為清晰。而相對(duì)于中心區(qū)約800元/M 2的住宅價(jià)格。龍華僅每平米 3000多元的住宅價(jià)格，顯然有較大的上升空間，這也是眾多房地產(chǎn)商爭(zhēng)相“屯兵”龍華的誘因所在。2.1.4, 寵觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒近年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，是否存有“泡沫”，是否過熱的爭(zhēng) 論已進(jìn)行了兩年，然而房地產(chǎn)投資仍在穩(wěn)步加大，房?jī)r(jià)仍大穩(wěn)步上升。 除杭州、溫州等個(gè)別城市的房地產(chǎn)熱度偏高外， 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說 是健康良性地發(fā)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸的嚴(yán)控也正是防止 “泡沫”的有

38、力 手段。因此，本項(xiàng)目是在一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境中開發(fā)的。深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)相比全國(guó)更為健康，市場(chǎng)化程度更成熟，也更 理性，近兩年的“豪宅大比拼” “海灣大決戰(zhàn)” “小戶型大塞車”，看似 刀光劍影，全都安全著陸。這說明，關(guān)鍵是你的適合做什么樣的產(chǎn)品， 你的產(chǎn)品針對(duì)何種目標(biāo)市場(chǎng)。這種重市場(chǎng)研究，重產(chǎn)品創(chuàng)新的科學(xué)態(tài)度， 是本項(xiàng)目發(fā)值得借鑒的財(cái)富。2.2區(qū)域市場(chǎng)分析2.2.1. 區(qū)域市場(chǎng)界定：本項(xiàng)目屬于龍華片區(qū)市場(chǎng)，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍 一致。而目標(biāo)客戶群則是龍華街道轄區(qū)人口，以福田區(qū)為主體的首次置業(yè) 者和龍華街道辦周邊的城鎮(zhèn)人口共同組成。2.2.2. 供給分析：龍華的商品房開發(fā)量在寶安區(qū)不算

39、最大，但銷售額和銷量卻一直排在前歹I。就發(fā)展形式而言，龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片 區(qū)之一：二線關(guān)擴(kuò)建，地域上的優(yōu)勢(shì)共享，深圳市新中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套（六 大市政工程），成為新中心區(qū)“后花園”最大的居住區(qū)之一；地鐵四號(hào)線開 通在即；龍華鎮(zhèn)是深圳市乃至全國(guó)的衛(wèi)星鎮(zhèn)，良好的生態(tài)環(huán)境、交通、市政 配套加上人才配備，使龍華的發(fā)展一天比一天好；表現(xiàn)在外資、臺(tái)資、港資、 中資大型企業(yè)的進(jìn)駐；在房地產(chǎn)方面，最為明顯的是到今年上半年為止，已有近 100萬(wàn)褶的土 地被各大名牌發(fā)展商成功圈走（城建圈40萬(wàn)nf,泰華圈13萬(wàn)褶，金地圈26 萬(wàn)nf,龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司圈18萬(wàn)褶），加上萬(wàn)科和深圳物業(yè)集團(tuán)及

40、上海凱城 集團(tuán)等大型房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)有的土地發(fā)展量， 龍華未來樓市定會(huì)是深圳市繼 福田區(qū)后的又一熱點(diǎn)區(qū)域。但是就現(xiàn)狀而言，梅林關(guān)外除萬(wàn)科四季花城、風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、 錦繡江南花園、美麗365等幾個(gè)大盤外，其余項(xiàng)目的開發(fā)水平都比較粗放。 不管從前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)，還是從后期的營(yíng)銷執(zhí)行和物 業(yè)管理，都未能做到規(guī)范化，更不用說超前意識(shí)；而另一方面，許多項(xiàng)目在 開發(fā)過程中未能站在消費(fèi)者角度考慮問題，社區(qū)日常生活配套設(shè)施明顯不 足，不能滿足小區(qū)居民日常生活所需。由于龍華片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設(shè)施不夠，另一方面居民 尚未建立在本片區(qū)消費(fèi)的良好習(xí)慣。由于沒有大型商場(chǎng)，居民若購(gòu)買大

41、件或 耐用品要到市內(nèi)購(gòu)買，令這里中小型商家沒生意或生意淡薄，導(dǎo)致這里的商 品房面積未能進(jìn)一步放大，價(jià)格也不能得到相應(yīng)的提高。應(yīng)該說，隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里商業(yè)用房的需求量 將會(huì)越來越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高，尤其對(duì)于一些位處新舊商業(yè)中心、 人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價(jià)值將會(huì)首先被挖掘出來。龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，未來將會(huì)是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點(diǎn)區(qū)域。目前龍華房地產(chǎn)的開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、社區(qū)配套尚處初級(jí)階段。隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里的商業(yè)用房的需求量將會(huì) 越來越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高2.2.3. 需求分析：

42、龍華的開發(fā)量在寶安各鎮(zhèn)不算最大，但銷售量卻一直位居前列，二OO三年全年銷售面積達(dá)80萬(wàn)平方米。從對(duì)龍華置業(yè)者的抽樣調(diào)查中，我們得出以下結(jié)論：對(duì)社區(qū)規(guī)模的需求：51%勺受訪者傾向于居住大規(guī)模社區(qū),46%勺傾向于 中等規(guī)模的社區(qū)，只有3%勺受訪者傾向于小規(guī)模社區(qū)，大中型社區(qū)是大多 數(shù)置業(yè)者的偏好。對(duì)建筑類型的需求：受訪者中 30%8意選擇高層物業(yè)，42喻好小高層 物業(yè)，15%&擇多層物業(yè)，13%答無所謂。目前龍華市場(chǎng)以多層為主，二 OO二年開始出現(xiàn)部分小高層和高層物業(yè)。從調(diào)查中顯示，小高層和高導(dǎo)的潛在需求量大，市場(chǎng)前景廣闊對(duì)小區(qū)的配套的需求，調(diào)查顯示：在龍華的置業(yè)者中對(duì)居住環(huán)境 和完善成熟

43、的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進(jìn)而也成為影響其選擇 樓盤的重要因素。會(huì)所、泳池為置業(yè)者最重視的設(shè)施。商業(yè)配套、學(xué)校、 交通車也受到了較大關(guān)注。對(duì)戶型的需求，置業(yè)者對(duì)二房?jī)蓮d的戶型需求占 85%四房、五房 及一房一廳、單身公寓的需求為15%其中最受歡迎的是三房，尤以三 房?jī)蓮d兩衛(wèi)需求量最大。二房?jī)蓮d面積需求在65%-75M,三房?jī)蓮d的面積需求在85-105 M2。對(duì)價(jià)格的承受力：價(jià)格方面 3000-3500元/ M2是消費(fèi)者普遍能接 受的區(qū)向。但考慮到地價(jià)，建材的上漲因素，及消費(fèi)者的實(shí)惠心理，超 出10端|3 3300-3800元/ M2就是理性價(jià)格區(qū)向。調(diào)查客戶中， 95%勺客 戶選擇銀行按

44、揭付款方式，70%勺業(yè)主希望朋代在1500元-2000元之間， 對(duì)物業(yè)的總價(jià)希望在30萬(wàn)元左右。2.2.4. 典型物業(yè)調(diào)查山湖林海物業(yè)名稱山湖林海位置梅林關(guān)口發(fā)展商深圳豐澤湖山莊有限公司代理商上海聚仁物業(yè)公 司物管公司戴德梁行承建商戴德梁行物管收費(fèi)多層0.8元r園林規(guī)劃不詳開盤時(shí)間2002.9.20.入伙時(shí) 問2003.8 .樓宇狀況部分封頂建筑面積/占地面 積30 萬(wàn) m2銷售階段開盤期戶型套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分析2X2X 175-89：16167%89%認(rèn)購(gòu)三房的客戶 相對(duì)較多一些房3X2X2105-1187732%自身配套會(huì)所、泳池、幼兒園、小學(xué)、超巾、住戶專車售樓電話8312288

45、8裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯折后均4300價(jià)區(qū)域配套該項(xiàng)目地處梅林關(guān)口，周邊基本無完善配套交通狀況410、508、302、370、F2樓盤主要賣 點(diǎn)及突出營(yíng) 銷方式大社區(qū)與美內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)投資客戶群深圳市的白領(lǐng)、附近換房的本地人、 附近工業(yè)基地的科技人員及管理人員樓盤總體評(píng)價(jià)：山湖林海目前一期已基本售罄，山水大盤是其吸引客戶購(gòu)買的主 要因素，待外墻建筑包裝拆除之后，市場(chǎng)的認(rèn)可程度更好，現(xiàn)價(jià)格已上漲。其實(shí) 該項(xiàng)目有許多不利因素，位置較為偏僻，周圍環(huán)境差，二期開發(fā)對(duì)一期住戶帶來 的影響等。惠寧閣物業(yè)名稱惠寧閣位置梅龍公路與民治公路交匯處發(fā)展商深圳潛龍實(shí)業(yè)有限公司代理商P自售物管公司深圳潛龍物業(yè)管理公司

46、承建商不詳物管收費(fèi)1.8園林規(guī)劃不詳開盤時(shí)間2002.4.入伙時(shí)間2003.3.樓宇狀況封頂售樓電話83761533建筑面積/占地面積/銷售階段中后期折后均價(jià)3600戶型套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分才開1X1X157：201485%一房銷售70就右，兩房約65% 三房銷售不理想，約30說右2X2X179-8560423X2X2105-1146344自身配套泳池、幼兒園、專車裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：農(nóng)村信用社教育：民治小學(xué)、星星幼兒園、潛龍幼兒園服務(wù)：南北藥行、龍華人民醫(yī)院、佳旺超市、酒樓交通狀況410、508、302、F2、621、620樓盤主要賣 點(diǎn)及突出營(yíng)銷方 式交通便利 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 成

47、熟的社區(qū)投資客戶群關(guān)內(nèi)外的工薪階層、本地部分投資客戶及換房的農(nóng)民樓盤總體評(píng)價(jià)：本樓盤的定位是面向工薪階層的低價(jià)物業(yè)，但實(shí)際價(jià)格在龍華處于高端市 場(chǎng)，并且戶型面積偏大，柱位結(jié)構(gòu)不合理。在銷售過程中出現(xiàn)了部分朝向的戶型 和面積偏大戶型滯銷。此樓盤的交通極為便利，但位于主要交通干道的交叉口， 對(duì)日后的生活質(zhì)量有一定的影響。風(fēng)和日麗物業(yè)名稱風(fēng)和日麗位置人民路與工業(yè)東路交匯處發(fā)展商深圳市物業(yè)工程開發(fā)公司代理商世聯(lián)物管公司深圳市國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司承建商不詳物管收費(fèi)0.8園林規(guī)劃不詳開盤時(shí)間2003/4入伙時(shí)間2004/9樓宇狀況脫外墻售樓電話28125888總建筑面積360000總占地面積17力平米銷售階段

48、中后期折后均價(jià)3600戶型套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分析2X2X 168-781723787三期已銷售95畫右3X2X 180-884293X2X292-104196424X2X2121-1265612自身配套會(huì)所、泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、超巾、菜巾場(chǎng)、專車裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社教育：新華中學(xué)、英文幼兒園服務(wù)：萬(wàn)眾城、龍華人民醫(yī)院、百佳超巾、酒樓交通狀況410、508、302、370、F2樓盤主要賣 點(diǎn)及突出營(yíng)銷方 式大社區(qū)的成熟配套獨(dú)特的社區(qū)文化價(jià)格優(yōu)勢(shì)交通便利投資客戶群關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層、本地的原居民、公務(wù)員、在龍華工作的私企業(yè)主樓盤總體評(píng)價(jià)：本樓盤開啟了龍華大盤的外

49、銷市場(chǎng)局面， 引進(jìn)和諧、關(guān)愛的社區(qū)文化塑造樓 盤形象，成功的吸引了大量關(guān)內(nèi)的置業(yè)客戶。 現(xiàn)階段銷售的三期麗紅苑開盤市場(chǎng) 反應(yīng)良好。錦繡江南物業(yè)名稱錦繡江南位置人民路與布龍公路交匯處發(fā)展商龍華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司二代理商黑馬物管公司深圳萬(wàn)廈物業(yè)管理公司承建商中外建南方啟限公司物管收費(fèi)0.8園林規(guī)劃范亞易道開盤時(shí)間2002/5入伙時(shí)間2003/7 樓宇狀況在建、封頂售樓電話:281333331建筑面積400000占地面積21萬(wàn)銷售階段中期折后均價(jià)35001戶型面積套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分析2X2X 168-812526888一期已銷售完畢，三房比較好銷3X2X 181-8866173X2X2100-

50、12954114X2X2127-128184自身配套會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、商業(yè)步行街、專車裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社、 教育：新華中學(xué)、英文幼兒園 服務(wù)：萬(wàn)眾城交通狀況無直達(dá)公交車樓盤主要賣 點(diǎn)及突出營(yíng)銷方 式大社區(qū)的成熟配套江南情懷的、民族居住文化 品牌物管戶型投資客戶群關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層，和本地的原居民，公務(wù)員，在龍華工作的私企業(yè)主樓盤總體評(píng)價(jià)：本樓盤現(xiàn)階段堪稱龍華樓王，園林規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等方面在龍華都位于前列。 戶戶朝南、隱梁隱柱的設(shè)計(jì)受到市場(chǎng)的認(rèn)同和追捧。尤其開盤伊始，富有江南民 族傳統(tǒng)的形象，一系列的推廣活動(dòng)（請(qǐng)魯豫主持開盤典禮、自行車賽等）

51、都極有 特色，銷售速度較快。嘉逸花園物業(yè)名稱嘉逸花園位置東環(huán)二路與建設(shè)路交匯處發(fā)展商龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司代理商泛亞物管公司萬(wàn)廈承建商不詳物管收費(fèi)0.8園林規(guī)劃不詳開盤時(shí)間2002/6入伙時(shí)間2002/12樓宇狀況現(xiàn)樓售樓電話28119888 1建筑面積10942總占地面積/銷售階段中后期折后均價(jià)2900戶型套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分析2X2X175-79844587銷售近75%3X2X182-8921113X2X298-10670374X2X2141147自身配套/裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、 服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超巾、中心小學(xué)、

52、金橋幼兒園 酒樓、華慝巾場(chǎng)交通狀況370, 302, 315, 508, 410樓盤主要賣 點(diǎn)及突出營(yíng)銷方 式名校廣場(chǎng)物業(yè)成熟地段、成熟配套投資客戶群本地的原居民、公務(wù)員、工薪階層樓盤總體評(píng)價(jià)：此項(xiàng)目靠近新華中學(xué)，因此主打名校概念，樓盤在包裝、造勢(shì)方面也基本作 的比較到位，現(xiàn)階段銷售狀況良好，但近期開盤的綠茵華庭以低價(jià)入世， 對(duì)其銷 售產(chǎn)生了一定的壓力。綠茵華庭物業(yè)名稱綠茵華庭位置龍觀大道與東環(huán)一路交匯處發(fā)展商龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司代理商自售物管公司萬(wàn)廈承建商不詳物管收費(fèi)0.8園林規(guī)劃不詳開盤時(shí)間2002/9/8入伙時(shí)間2002/12/31樓宇狀況現(xiàn)樓售樓電話27749111建筑面積9611總占地面

53、積/銷售階段中期折后均價(jià):2400戶型套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分析2X2X 168-811085389銷售近60說右3X2X 185-8636183X2X291-986029自身配套/裝修標(biāo)準(zhǔn)提供裝修套餐區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、金橋幼兒園 服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場(chǎng)交通狀況370、302, 315, 508, 312, 410, 616, 620樓盤主要賣 點(diǎn)及突出營(yíng)銷方 式行政中心區(qū)高實(shí)用率，低容積率交通便捷成熟地段、成熟配套 升值概念投資客戶群工薪階層、龍華工作的年輕白領(lǐng)階層樓盤總體評(píng)價(jià)：本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便

54、利，以低價(jià)位入市，力求吸引在周邊農(nóng) 民房中居住白領(lǐng)的注意力，定位非常明確。樓梯包裝和相關(guān)宣傳有待加強(qiáng)。2.2.5. 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在加大調(diào)控力度下基本健康地發(fā)展，并成為最火 爆的熱門行業(yè)之一；深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度和理性度均領(lǐng)先全國(guó)，地產(chǎn)投資安全性 最大。龍華的房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸入“大盤時(shí)代”，繼“風(fēng)和日麗”之后， 錦繡江南花園和美麗 365花園的迅速崛起以及深圳市各大地產(chǎn)商的紛 紛介入，大盤將成為今后龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)中的統(tǒng)治者，“大盤重陣、白領(lǐng)基地”的格局已隱約可見；龍華身兼全民置業(yè)、住宅大盤化、郊居化重任，集撤鎮(zhèn)建街道辦、 地鐵、擴(kuò)關(guān)、高新技術(shù)與商貿(mào)物流等多種概念與一體，將成為深圳全民置業(yè)的當(dāng)然之選；但是隨著土地的減少，小高層的開發(fā)已成必然之勢(shì)，物業(yè)的開發(fā) 類型將逐漸向小高層和高層過度；目前，龍華的均價(jià)比南山低一半，比中心區(qū)低三分之二，價(jià)格是 吸引特區(qū)內(nèi)置業(yè)群體的關(guān)鍵因素；高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和政府相關(guān)政策的支持將為龍華的房地產(chǎn) 物業(yè)價(jià)格得到實(shí)質(zhì)性的提升，同時(shí)也意味著龍華具有廣闊的升值空間；三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3.1,地塊解析3.1.1. 交通條件本項(xiàng)目緊臨龍華交通干道東環(huán)二路和建設(shè)路， 與龍華中心廣場(chǎng)隔路相望， 屬典型的中心廣場(chǎng)物業(yè)，